安徽商住兩用項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告詳解附圖豐富

XX·XX

項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告貳零壹零年捌月拾日合肥報(bào)告的任務(wù)1、梳理“項(xiàng)目”核心競爭優(yōu)勢2、找出“項(xiàng)目”的客戶群3、制定市場推廣計(jì)劃整體報(bào)告框架項(xiàng)目概況產(chǎn)品分析區(qū)域分析競爭對手賣點(diǎn)梳理目標(biāo)客戶項(xiàng)目定位核心價(jià)值項(xiàng)目形象表現(xiàn)市場推廣思路媒體計(jì)劃媒體費(fèi)用預(yù)算第一階段賣什么？第三階段怎么賣？第二階段賣給誰？項(xiàng)目要素分析第一階段賣什么？項(xiàng)目所屬區(qū)域本案位于合肥市南二環(huán)以外，隸屬141組團(tuán)中的濱湖新區(qū)，位于包河工業(yè)園內(nèi)，緊鄰包河大道，距四牌樓約10公里，距離新的省政府約4公里，是老城和新區(qū)的結(jié)合部，項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)。老城區(qū)本案包河大道輕軌1號線高鐵站本案緊鄰包河大道，北接馬鞍山路，南抵巢湖，距規(guī)劃中的輕軌約2公里，距高鐵站約4公里。輕軌1號線：北至火車站，南達(dá)濱湖新區(qū)，預(yù)計(jì)2014年通車。包河大道：北接馬鞍山路，南抵巢湖。錦繡大道：東至經(jīng)開區(qū)，西接濱湖區(qū)，距本案約2公里。錦繡大道繞城高速輕軌1號線線路圖輕軌1號線站點(diǎn)圖此圖僅供參考，具體以政府規(guī)劃文件為準(zhǔn)。輕軌線的建設(shè)將對本區(qū)域的交通有一定提升，拉近本區(qū)域與市區(qū)和濱湖新區(qū)的距離，提升了區(qū)域優(yōu)勢。本案本案27路：義城--義城小學(xué)--義城農(nóng)貿(mào)市場--張大慎--大陳--大板橋--合巢--花園--小板橋

（本案）--曼迪新集團(tuán)--包河區(qū)政府--濱江花月--賈小郢--葛大店--東馬路口--曉珠--五里沖--姜坎--太寧路口--地調(diào)院--工大西門--寧國路菜場--大鐘樓--四牌樓--市府廣場27路線路14路線路902路線路本案公交出行線路包河工業(yè)園最新規(guī)劃本案本案位于包河工業(yè)園內(nèi)，周邊規(guī)劃多為制造型企業(yè)，生活配套稀少，并且未來發(fā)展有一定的限制，距市政公共綠地約1公里，距離保護(hù)綠地約2公里，自然環(huán)境較好。項(xiàng)目土地要素衡量指標(biāo)現(xiàn)狀區(qū)位要素：合肥市老城區(qū)和濱湖區(qū)結(jié)合處，包河工業(yè)園內(nèi)交通要素：緊鄰包河大道，北接馬鞍山路，南抵巢湖，距離高鐵站4公里左右，輕軌線2公里。自然環(huán)境要素：距規(guī)劃中的市政公共綠地僅約1公里，距離保護(hù)綠地僅2公里不足生活配套要素：現(xiàn)有配套基本無，周邊成熟的生活環(huán)境無。未來發(fā)展：東臨工業(yè)企業(yè)，西鄰機(jī)場，無形中地塊周邊未來發(fā)展受到限制。對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)有慣性認(rèn)知：【遠(yuǎn)】處于合肥市141組團(tuán)濱湖新城組團(tuán)與老城區(qū)之間，包河區(qū)工業(yè)園內(nèi)。緊鄰包河大道，位于二環(huán)外。

【生】目前周邊配套稀少，沒有區(qū)域級消費(fèi)場所。周邊交付/在建小區(qū)少，人氣不旺，缺乏成熟的居住環(huán)境。目標(biāo)觀念需弱化或改變項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目分析--項(xiàng)目規(guī)劃社區(qū)規(guī)模：占地7.85萬平方米，總建筑面積23.5萬平方米建筑風(fēng)格：新亞洲主義建筑風(fēng)格社區(qū)規(guī)劃：14棟住宅、2棟公寓、1棟寫字樓及商業(yè)建筑形式：小高層、高層。主力戶型：40-100平米126-166平米項(xiàng)目地塊偏東南朝向，分為A/B/C三區(qū)，整體產(chǎn)品規(guī)劃為小高層和高層，包含住宅、公寓、商業(yè)及寫字樓，是一個綜合性項(xiàng)目。項(xiàng)目鳥瞰圖從建筑的外立面分析，采用了新亞洲主義建筑主義風(fēng)格，是一種現(xiàn)代和傳統(tǒng)元素的融合。新亞洲主義建筑特點(diǎn)：1、豐富的色彩。2、歷史與現(xiàn)實(shí)、建筑與環(huán)境之間建立一種文脈上的勾連。3、渾樸與典雅完美結(jié)合。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)為現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)格，整個社區(qū)強(qiáng)調(diào)自然與都市生活的完美融合。強(qiáng)化了建筑的整體性，并以現(xiàn)代簡約歐式風(fēng)格為載體將建筑與景觀有機(jī)融合。通過景觀的軸線布局，將整個項(xiàng)目有效的串聯(lián)起來，并且造成一步一景的完美布局，提升項(xiàng)目品質(zhì)。景觀設(shè)計(jì)以水景、鐵藝、綠籬為主，融入開闊的草坪、自然的種植，體現(xiàn)了自然和生態(tài)的設(shè)計(jì)理念，其精心的搭配也彰顯了一種現(xiàn)代感和時(shí)尚感。在設(shè)計(jì)上，體現(xiàn)一種尊貴而不失自然的風(fēng)格，代表了一種親近自然的都市生活方式。項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)由圖表統(tǒng)計(jì)可以看出，本項(xiàng)目物業(yè)類型多元化，各類產(chǎn)品融合于此，其中住宅占物業(yè)總量68%左右，所以本案的營銷推廣中心應(yīng)該放在住宅上。（商業(yè)單位未統(tǒng)計(jì)）C區(qū)住宅戶型C區(qū)可售房源戶型配比面積戶型數(shù)量比例166.19四室兩廳兩衛(wèi)2015.75%142.15三室兩廳兩衛(wèi)4737.01%126.66三室兩廳一衛(wèi)107.87%88.63兩室兩廳一衛(wèi)5039.37%合計(jì)127100.00%B區(qū)住宅戶巨型B區(qū)面積戶型數(shù)量比例13#E167.32兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%13#E240.98一室一廚一衛(wèi)6818.18%13#E342.88一室一廚一衛(wèi)339.09%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例14#E165.57兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%14#E242.75一室一廚一衛(wèi)6818.18%14#E373.28兩室兩廳一衛(wèi)349.09%14#E441.04一室一廚一衛(wèi)349.09%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例7/9/11#A1100.33兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A289.41兩室半兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A399.25兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例8/10/12#B196.83兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%8/10/12#B275.88兩室半兩廳一衛(wèi)21621.86%8/10/12#B389.69兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%B區(qū)面積戶型數(shù)量比例15、16#C199.16兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%15、16#C277.75兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%公寓戶型統(tǒng)計(jì)B區(qū)面積戶型數(shù)量比例13#E167.32兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%13#E240.98一室一廚一衛(wèi)6818.18%13#E342.88一室一廚一衛(wèi)349.09%14#E165.57兩室兩廳一衛(wèi)6818.18%14#E242.75一室一廚一衛(wèi)6818.18%14#E373.28兩室兩廳一衛(wèi)349.09%14#E441.04一室一廚一衛(wèi)349.09%合計(jì)374100.00%住宅戶型統(tǒng)計(jì)B區(qū)面積戶型數(shù)量比例7/9/11#A1100.33兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A289.41兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%7/9/11#A399.25兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%8/10/12#B196.83兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%8/10/12#B275.88兩室兩廳一衛(wèi)21621.86%8/10/12#B389.69兩室兩廳一衛(wèi)10810.93%15、16#C199.16兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%15、16#C277.75兩室兩廳一衛(wèi)11611.74%合計(jì)988100.00%住宅戶型配比B區(qū)面積戶型數(shù)量比例70-80兩室兩廳一衛(wèi)33233.60%80-9021621.86%90-10044044.53%總計(jì)988100.00%物業(yè)類撥型配比萄分析從居住鞏的物業(yè)勺類型看再，本項(xiàng)虎目分為繭住宅和窗公寓，蔽比例分動別為75%和25%，以住宅為主。從物業(yè)嶼的面積慢來看，90平米以惠下的物業(yè)占65%，說明醬本項(xiàng)目搶是以中便小戶型霸為主，掙購買的磁客戶主厚力主要飲為年輕恥的一次咐置業(yè)者菌。從物業(yè)的咳戶型來看偽，兩房戶剖型在80%以上，也符合一陵次置業(yè)的需求。從戶型的被設(shè)計(jì)來看薯，部分贈紀(jì)送入戶花描園，符合噴市場主流辛趨勢，具求有一定的汪優(yōu)勢，但是部妄分兩房售面積均亞超過90平米，在潤銷售上有湖一定的困飽難。住宅配放比分析從戶型配淚比可以看伴出，住宅勒主要以兩窗室戶型為付主，占到齒總量的93%。從面積仍配比來割看，90以下的奴戶型占罩一半以磚上，結(jié)居合部分120以上的哭大戶型市，但是90-彩100平的占森到總量聲的1/3以上，活而且均仰是兩房反戶型，燦這部分辨產(chǎn)品將顫會是我賄們銷售濫的一個索難點(diǎn)。綜合分蠢析可以諷得出，毫本案主酸要以中倒小戶型櫻為主，廢客戶群設(shè)面向年躬輕的一憐次置業(yè)投者。住宅配比繳分析第二階體段賣給誰？區(qū)域市誕場分析馬鞍山路質(zhì)沿線700篇0-8銷000元包河大道獅沿線5000探-600協(xié)0元濱湖新井區(qū)600香0-7甩000元競爭區(qū)暴域分析本案6月份，包殃河區(qū)均價(jià)稠達(dá)679叫7元/平米，位瘋列合肥市薄前茅，可拾以看出區(qū)蛇域內(nèi)物業(yè)車價(jià)格差距炸較大，本牧項(xiàng)目周邊磚均價(jià)在500梯0-6維000之間，廈尚低于址市場均興價(jià)。以包河謠工業(yè)園釀及周邊側(cè)為主目北標(biāo)市場互為競瀉爭性的屈可劃分捐為三塊被區(qū)域馬鞍山路拿沿線濱湖新區(qū)包河工業(yè)哀園均價(jià)7財(cái)000劇-80駛00之氧間客戶群妥主要來紛自馬鞍萬山路沿士線及市樓區(qū)客戶鍵，多為慈二次置尚業(yè)者與本案炕處于同鴿一價(jià)位聽且綜合忘指數(shù)相院近的項(xiàng)棚目為5個客戶群主例要來自馬濟(jì)鞍山路沿稈線，多為研一次置業(yè)伏者均價(jià)600奪0-7奸000主要客戶鍛群來自省膠內(nèi)投資客鋸，大多為污二次置業(yè)銹者確立競逆爭區(qū)域針對三釋大區(qū)域猾現(xiàn)有項(xiàng)跑目進(jìn)行粱調(diào)查及石初步篩慣選得出意以下主類要項(xiàng)目禾根據(jù)墨區(qū)域各獻(xiàn)項(xiàng)目的邁均價(jià)(50斬00～6800范)為基點(diǎn)，涂得出潛在物競爭對手乞項(xiàng)目……競爭對手馬鞍山路赴沿線：和昌·都匯華博府、繁垃華·金悅領(lǐng)地券、美生·濱江花孤月。包河工史業(yè)園：格林麗景脫、盛景融沸城、九瓏圓灣。濱在湖致區(qū)：濱湖假日奧、書香門優(yōu)第。邊緣葉區(qū)域：琥珀·新天地競爭樓夸盤分析數(shù)據(jù)顯殖示：區(qū)叫域各項(xiàng)腔目產(chǎn)品血均以8憐0-1祥20平埋米左右距為主，聾戶型產(chǎn)媽品氛圍作90平烏米以下統(tǒng)及12誦0以上畏兩大類發(fā)型，9逆0平米蒼以內(nèi)總幅價(jià)控制榆在43旨-60伐萬左右腔。項(xiàng)目名稱規(guī)模㎡均價(jià)元/㎡總價(jià)（萬）主力戶型80㎡100㎡玉蘭公寓20萬880070萬88萬89-220㎡九瓏灣77萬580046.4萬58萬89-129㎡和昌都匯華府30萬660052.4萬66萬89、109、122㎡盛景融城8萬540043萬54萬80、86、117㎡格林麗景20萬540043萬54萬45-133㎡美生濱江花月30萬580046.4萬58萬多層87-121㎡高層91、95㎡濱湖書香門第25萬600048萬60萬82-90㎡濱湖假日140萬700056萬70萬80-140㎡小結(jié)：區(qū)位：三大板礦塊中，馬膊鞍山路沿償線相對成熟薄，配套完月善，人文笨生活環(huán)境較其它區(qū)發(fā)域好，濱眉湖區(qū)學(xué)區(qū)辰優(yōu)勢明顯史，本區(qū)域柳各項(xiàng)配套泳相對落后。交通：馬鞍山井路沿線假》本區(qū)豎域》濱筋湖區(qū)。規(guī)模：九瓏灣剖是大盤飄社區(qū)，鍬將會與首本案形婆成長期圓競爭關(guān)旦系，格紙林麗景擾尚剩余桑較多產(chǎn)及品，也痰存在競丟爭，濱文湖區(qū)項(xiàng)撞目對本壇項(xiàng)目客橋戶形成捆分流。戶型：通常多狗以80仿-12摩0㎡戶型居多，9掏0㎡以內(nèi)戶裙型比較熱相銷。價(jià)格：馬鞍山路藍(lán)沿線憑借員先天優(yōu)勢榴，成為區(qū)肚域的價(jià)格某標(biāo)桿，隨匠著合肥1執(zhí)41組團(tuán)沫建設(shè)，濱忠湖區(qū)活得鴨極大利好租，后天優(yōu)井勢明顯，械價(jià)格緊隨川其后，而詳本區(qū)域成徹為價(jià)格洼張地?？蛻簦厚R鳥鞍山路區(qū)程域客戶群附主要為市沾區(qū)二次置雖業(yè)者，濱堆湖區(qū)多為狠二次置業(yè)及省盒內(nèi)投資客照戶，本區(qū)愁域客戶主瞇要為馬鞍山山路沿線妨及周邊的街白領(lǐng)和上接班族。聚焦競爭夕對手項(xiàng)目：扯項(xiàng)目總禮用地約詞7.3市萬平方悔米，建躁有20雙棟高層賽住宅、于一棟幼瘦兒園，記總建筑偏面積約如20萬蛛平方米移，采核用現(xiàn)代肌簡歐風(fēng)洋格建筑攔，兩大賀中心景收觀軸，芽四進(jìn)式返私家園爆林，8中大景觀協(xié)區(qū)，1鼻8處園襖林建筑桶小品，匙高達(dá)4怠2%綠疾化率，劉100出%戶戶黎入景。優(yōu)勢：靠賤近包河區(qū)疼政府，配套成熟考，戶型創(chuàng)餐新,周圍在建羅小區(qū)較多芝，人氣較駐旺劣勢：違學(xué)區(qū)較獲差，靠躲近高壓句線。面對全藍(lán)市推廣毅，凸顯級環(huán)境和戀區(qū)位優(yōu)寬勢。目前客戶激：馬鞍山韻路沿線客線戶、周邊物客戶。格林麗折景『九瓏假灣』位貨于合肥環(huán)包河大走道與緯抗二路交嗓匯處，棄緊鄰包質(zhì)河區(qū)政線府；向眠北車程秩5分鐘塔可達(dá)馬穗鞍山路泉繁華商跑圈，向峰南車程秘10分荒鐘直達(dá)爐巢湖風(fēng)插景區(qū)。浮目前飄在售3友1F高槍層。戶型：以籃105-秒129㎡愁三房為主證，即將推飄出7#1假05㎡圖戶型優(yōu)勢：緊鄰包毛河區(qū)政短府，項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃顏建設(shè)中半輕軌距既離較近捧。不足：在恩區(qū)域樓盤厭中單價(jià)較高齒，生活配套咐設(shè)施尚文不成熟技，有待卸發(fā)展?？蛻羧海寒a(chǎn)本企業(yè)團(tuán)購，構(gòu)公務(wù)員揉、周邊威企業(yè)上班族是煙項(xiàng)目購買寒的主要群樂體。九瓏灣和昌都具匯華府概況：朗項(xiàng)目總害占地面盾積約110畝，總建悼筑面積約30萬平方米趨的純板式藍(lán)高層社區(qū)撞。項(xiàng)目規(guī)瞧劃了17棟純板民式高層閉，約260討0戶。俘戶釀型：主時(shí)力戶型衣為80-范130平米，泥配以部顯分創(chuàng)新拖小復(fù)式喜產(chǎn)品，干兩房隨妨心變?nèi)龜喾?、自收由成四較房。優(yōu)勢：地惜段配套成丹熟，輕軌和眠高架提升交通凝優(yōu)勢?？蛻羧海鹤灾饕獮槭忻鼌^(qū)二次置化業(yè)者概況：總魔建筑面積避約16.聽5萬平方闊米;其中侮地上建筑腥面積約1服4.2萬旺平方米,茫含21棟10-1醋1層小高糕層住宅及部分卡二層商看業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。戶型：以酸100-脹120㎡社三房為主后，均價(jià)6鐵800優(yōu)勢：城仗市集中供暖，商業(yè)配陣套較完善。不足：況市政道衛(wèi)路穿過富，噪音殼較大?？蛻羧海合仁袇^(qū)二次增置業(yè)者，涂改善性需加求。琥珀新天葵地濱湖書瀉香門第概況：漸戶型守：主力朽戶型為80-濃90平米，兩濁房兩廳+空中花園撿。優(yōu)勢：未次來發(fā)展?jié)摴S力巨大，學(xué)區(qū)配套優(yōu)勢明顯怪。不足：目園前周邊居稻住人氣不訪旺?？蛻羧号c：主要廁為省內(nèi)摘投資客跟及市區(qū)輔二次置慣業(yè)者均價(jià)：600縮慧0小結(jié)：賣點(diǎn)：馬鞍充山路沿意線樓盤葬最大優(yōu)筆勢為成樓熟的生醬活配套刪；濱湖享區(qū)最大農(nóng)的優(yōu)勢鎖在于新間城的建幟設(shè)以及淹快速發(fā)亭展。產(chǎn)品：差孝異性較小眨。推廣形殃象：馬鞍山路勸沿線樓盤爐以老城的冒傳統(tǒng)生活扇宣傳為主莫，主打地均段和配套決，濱湖區(qū)史以新城的鋼形象為主阿，主打配冰套和未來地城市發(fā)展級；本區(qū)域圾周邊樓盤筑主打環(huán)境娛和交通發(fā)種展。我們將泉市場分就成三大蓮陣營：1、第一此陣營地段配套三成熟，適難合二次置或業(yè)2、第二擦陣營區(qū)域未來傳建設(shè)前景顛好，發(fā)展四潛力大，謙學(xué)區(qū)優(yōu)勢3、第潔三陣營邊緣地段目前本案辦所擁有的仆特性應(yīng)該凝屬于第三授陣營，但桿目前我們助在第三陣煉營中還屬諸邊緣孤立彈的一類?？蛻魧俦┬苑治龅诙A段賣給誰僻？確立目標(biāo)拳市場影響消費(fèi)成者選擇購?fù)叻繀^(qū)域的釀主要因素皆有：1、目標(biāo)消費(fèi)閣者的工作掛和生活范游圍（位置姐）

2鹿、目標(biāo)消歡費(fèi)者交通款工具、道貸路通行程謹(jǐn)度（交通棄）摟3、氏周邊生活堡設(shè)施及教王育資源（達(dá)配套和學(xué)宣區(qū)）根據(jù)本項(xiàng)右目所處地莫緣特點(diǎn)決矩定：

本扒項(xiàng)目目標(biāo)爹市場——包河大氏道沿線丘、義城粥及周邊濁居民、焦馬鞍山塘路沿線緒及包河獨(dú)工業(yè)園海周邊為碧主，其僚他區(qū)域犁為輔目標(biāo)客舍戶群信迅息【年齡分招析】選擇在郵本區(qū)域骨主流置備業(yè)客戶徐在年齡葵分布方喪面主要癢分為兩克塊：25歲濕-35城歲之間也是主力征消費(fèi)人群軍，大多在荒本區(qū)域工蛛作，初次橫置業(yè)（婚揉房或三口須之家）。38歲-鐮55歲之能間二次置業(yè)步，主要是高改善居住吉環(huán)境（三忘口之家或斃三代同堂職）。【地域欄分析】本案的客稅戶群主要暑分布于包連河大道沿誦線、馬鞍計(jì)山路沿線同、義城及梢周邊居民劃進(jìn)城（巢駁湖市）以坦及對濱湖下未來看好繡的市區(qū)和立外地投資愧置業(yè)者?！揪衲z分析】年輕的置銀業(yè)群體對僅傳統(tǒng)的觀弄念較淡薄劑，極具現(xiàn)舅代精神，掠符合本區(qū)敢域快速發(fā)暢展的趨勢舌。年齡層獲次較高板的群體課觀念較拌為保守打，沿襲淺傳統(tǒng)的蜻生活觀懇念，。區(qū)域認(rèn)同居住在薪周邊的項(xiàng)客戶群仁對本區(qū)疾域具有波強(qiáng)烈的輕認(rèn)同感信及歸屬勉感，他反們在此口地工作吸和生活粉，不愿鈴意更換充生活環(huán)瀉境。投資未來部分客戶驕群看中未池來本區(qū)域乒的發(fā)展?jié)摰┝?，對未釣來進(jìn)行投葉資，城市嘴大方向的蝕發(fā)展，吸信引周邊鄉(xiāng)灶鎮(zhèn)的投資廉。享受生皂活二次及豬多次置氧業(yè)群體置選擇本征項(xiàng)目，朋改善居熄住環(huán)境源，感受真?zhèn)鹘y(tǒng)的子大院生質(zhì)活氛圍。購買動勵機(jī)調(diào)查重要客戶核心客戶次要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶胃：包河大軟道沿線、侮馬鞍山路鈴沿線、義抱城及周邊古居民首次屈置業(yè)年輕棕人;二次置撐業(yè)換房臟者;補(bǔ)充客戶列：自由職坐業(yè)者、商營業(yè)經(jīng)營者干、小型企陣業(yè)、創(chuàng)業(yè)酒型企業(yè)重要客位戶：周禁邊居民名、包河燦工業(yè)園烏內(nèi)次要客綱戶：市黨區(qū)、省迷內(nèi)入省鼻城投資膜者項(xiàng)目客戶曲區(qū)位定位項(xiàng)目客禁戶——購買力堡定位主力客層沉：經(jīng)濟(jì)承靈受能力在30-70萬怒的客戶理群，主憐力客戶夾為經(jīng)濟(jì)豎承受能言力在4震0-6麻0萬之陶間。20萬以下30~50萬50~70萬70~90萬90~120萬＞120萬核心客名戶群邊緣客戶慈群游離客戶錘群貧民邊緣客稈戶群理性與遵感性并鄭存?zhèn)鹘y(tǒng)生申活和現(xiàn)紡代生活舉的交織喜歡都雜市科技落生活，谷關(guān)注人岸文生態(tài)用環(huán)境目標(biāo)客譜戶群的范基本特寄征傳統(tǒng)、指現(xiàn)代、戒都市、瘦生態(tài)、竭科技、秀人文處于老噸城區(qū)向創(chuàng)新城區(qū)話發(fā)展的拋?zhàn)兓休?，各種沃變化在匙此交融渡，喜歡欠豐富多芝彩的多鮮元化生奸活。目標(biāo)客戶偶群的基本濫需求項(xiàng)目定位設(shè)分析對項(xiàng)目的捐屬性分析窄：產(chǎn)品：包輪含住宅、鞋公寓、商核業(yè)及寫字鐘樓，產(chǎn)品憑豐富多元誰，以住宅爛為主。戶型：喜以中小形戶型為狠主，面前積從44-政166平米，一撇室至四室畏，戶型和馬面積豐富要多元。規(guī)模：20多萬方，姑在區(qū)域中疫屬于較大兆規(guī)模的項(xiàng)窮目。園林：現(xiàn)籃代歐式簡嶄約園林風(fēng)板格建筑：亮新亞洲之主義建歉筑風(fēng)格等，彰顯您項(xiàng)目的狹多元化沖風(fēng)格融納合規(guī)劃：以向人為本的為規(guī)劃理念雕，小區(qū)內(nèi)致人車分流早設(shè)計(jì)，合使肥最佳居赴住朝向，平智能化安巷保措施品質(zhì)：引帆入智能化米設(shè)施，體標(biāo)現(xiàn)項(xiàng)目的用高端品質(zhì)交通：膛緊鄰包懼河大道月，規(guī)劃哭建設(shè)中靈的輕軌樸和高鐵添站提升更交通優(yōu)慣勢環(huán)境：周著圍自然環(huán)燈境較好對項(xiàng)目的SWO株T分析：優(yōu)勢（S）141城市發(fā)呈展戰(zhàn)略惰組團(tuán)的面利好；守望區(qū)政括府，受濱楊湖新區(qū)發(fā)捆展的帶動客；高鐵站家及輕軌柿線提升陜區(qū)域的燭交通價(jià)預(yù)值；自然環(huán)境崇較好；產(chǎn)品類蜘型豐富國，設(shè)計(jì)良在區(qū)域崗內(nèi)屬于歲創(chuàng)新；現(xiàn)代園林剃及規(guī)劃，泰結(jié)合科技擊元素；傳統(tǒng)的精水神文化體檔現(xiàn)劣勢（W）部分兩禾房戶型途面積過瓣大；客觀而言篩區(qū)域未熱長；商業(yè)、算文教、障交通配南套尚未故齊全；產(chǎn)品同競逝爭產(chǎn)品相眠比無明顯蹲差異化機(jī)會（O）141組團(tuán)戰(zhàn)亞略，濱析湖區(qū)發(fā)固展利好忠本區(qū)域懷；強(qiáng)化本案初的區(qū)域定開位，植入沿本案的特協(xié)色，提升勇區(qū)塊地產(chǎn)形價(jià)值；包河工緩業(yè)園內(nèi)老大量潛持在的優(yōu)抽質(zhì)客戶降群；多形態(tài)物得業(yè)匯聚更漂多的人氣麗；威脅（T）本區(qū)域擋尚缺乏孟地域特秘色；工業(yè)園暑區(qū)規(guī)劃振影響居尚住氛圍術(shù)的形成菌；商業(yè)氛圍閣目前尚不提熱烈，對斷本案商業(yè)睡去化造成纏影響；政策面萄導(dǎo)致整透體樓市援觀望氣校氛濃厚區(qū)；SWOT分析項(xiàng)目賣敬點(diǎn)挖掘壹：傳統(tǒng)貳：現(xiàn)代叁：生甲態(tài)肆：都市伍：科技陸：人顆文院落社笑區(qū)，大名院生活要情節(jié)智能化揪設(shè)施、新亞洲主鉗義風(fēng)格、字新城區(qū)方驢向、南北犯高架智能化設(shè)罷施、壁掛幅太陽能、若雨水收集渠系統(tǒng)及太揪陽能路燈辟系統(tǒng)、百奸兆光纖新古典主駁義園林景股觀，傳統(tǒng)剖徽州精神生態(tài)公滑園、壁掛太亭陽能、海雨水收變集系統(tǒng)派及太陽米能路燈違系統(tǒng)（餓局部）住宅、憶公寓、編寫字樓究、商業(yè)蓄，多元垮化物業(yè)磁產(chǎn)品智能化饒?jiān)O(shè)施：蟻指紋鎖返、閉路無電視監(jiān)野視系統(tǒng)靈、防盜婦報(bào)警系號統(tǒng)、出障人口控嚷制系統(tǒng)蹦、電子飼巡更系蹦統(tǒng)、訪枕客和報(bào)堆警系統(tǒng)騰，停車斬場管理迅系統(tǒng)項(xiàng)目園虹林景觀耀賣點(diǎn)提論煉生態(tài)公園1、現(xiàn)代悉簡約歐斧式風(fēng)格2、私享生際態(tài)公園3、7大中心景切觀項(xiàng)目附氧加值表體現(xiàn)：指紋鎖閉路電垂視監(jiān)視把系統(tǒng)停車場訴管理系鋼統(tǒng)紅外線柳報(bào)警器項(xiàng)目附善加值建輛議：壹：傳統(tǒng)貳：現(xiàn)代叁：生淺態(tài)肆：都市伍：科技陸：人文智能化嶺設(shè)施百兆光纖壁掛太惱陽能雨水收集凱系統(tǒng)太陽能仆節(jié)能系罩統(tǒng)附加值筆增加項(xiàng)眼目的亮岸點(diǎn)，樹舉立項(xiàng)目齡獨(dú)樹一子幟的形庫象！項(xiàng)目附加澤值表現(xiàn)：雨水收極集系統(tǒng)太陽節(jié)臭能燈壁掛太陽潮能項(xiàng)目核心迅價(jià)值關(guān)鍵橡詞：未來發(fā)欲展自然環(huán)鳳境智能設(shè)鄰施交通便僚捷產(chǎn)品品質(zhì)多元生散活項(xiàng)目案名圍闡釋：項(xiàng)目為感什么叫甜“XX資”！皖：指安陸徽。晥都：即肌安徽省會只——合肥資。徽韻：笑即指傳眠統(tǒng)的徽輝州文化茂及徽州五精神。合肥作電為安徽昂的省會胃，成為察安徽徽魚文化融機(jī)合和發(fā)幣展的中緒心。源于古立代窗花廣的靈感死，包含遇濃重的當(dāng)傳統(tǒng)文深化，融慘入現(xiàn)代選設(shè)計(jì)元齡素，體奮現(xiàn)了傳浸統(tǒng)文化邁和現(xiàn)代漲文化的炕融合。開發(fā)商躺簡介安游徽XX安徽XX房地產(chǎn)有汪限公司（詳安徽XX敲置業(yè)發(fā)展暗有限公司筆與安徽省渴供銷社共祝同出資成集立）。XX置飄業(yè)系安屠徽XX棋集團(tuán)控姨股的專表門從事紋房地產(chǎn)國開發(fā)經(jīng)摸營的專導(dǎo)業(yè)公司掘，XX哲集團(tuán)繼怪承和發(fā)疏揚(yáng)了徽才商精神梢，開顛創(chuàng)了“禾忠信、抖創(chuàng)新、帳和合、警奮進(jìn)”弟的XX屠精神崖。安徽XX肥房產(chǎn)作為腔現(xiàn)代徽商破的代表，遼XX的開階發(fā)理念也燒繼承與體橡現(xiàn)了新徽任商精神。新徽商怨精神新徽商精曬神的特點(diǎn)填：1、徽商特賭別勤奮、煎但身心透草支特別大墳，我們應(yīng)昨該做滿足授他們身心錫的項(xiàng)目2、好置宅姨，這是骨乖子里的基破業(yè)思想，確我們應(yīng)該謙讓他享受關(guān)的是置業(yè)收的滿足感3、攀鄉(xiāng)黨莫，從另外度一個角度弄說是重視托社交，如遙果，落實(shí)砍到我們項(xiàng)陷目上，是錫否有重視淋鄰里關(guān)系淋的意義………割…4、家庭限，有家叢必然有血庭院，佳庭院生董活的復(fù)肺興是親壟情、友鳴情等人餃文精神植的回歸5、兼容志并蓄，腫包羅萬幕象。徽雪商經(jīng)過衰歷代的枯發(fā)展，餡數(shù)百年方興盛不將衰，不熄僅是因嘗為勤奮碰，還因街為他們?nèi)馍茖W(xué)習(xí)杯，保留還傳統(tǒng)，升引領(lǐng)現(xiàn)晝代發(fā)展四。新徽商扒精神的報(bào)特點(diǎn)其稍實(shí)是一敵種多元冷化精神鍵的融合仙！從設(shè)計(jì)圓上看—新亞洲絡(luò)主義風(fēng)促格，融崗合多元陵化設(shè)計(jì)吼及規(guī)劃厘理念躺。從意境上上看—從案名曠到產(chǎn)品育設(shè)計(jì)都紙深受傳叫統(tǒng)文化攝影響，旺同時(shí)又隔露出現(xiàn)扭代的設(shè)渡計(jì)理念勉，傳統(tǒng)寨與現(xiàn)代江的融合著。從市場汪上看—具有“充低總價(jià)勤”的特挑征，因俯為量太距大，擴(kuò)晉大客戶辨層面，限吸引不橡同年齡丟層次的持客戶。從風(fēng)格上引看—現(xiàn)代歐誰式園林奶和新亞花洲建筑粘的結(jié)合顛，多元?dú)⒒脑O(shè)灰計(jì)。從科技上潔講--不僅在規(guī)方劃上秉承些“自然閉和建筑融聯(lián)合”的理謙念，選材瘋和生活功夸能上更考媽慮到節(jié)能殘環(huán)保，屬言于科技和貍生態(tài)的結(jié)工合。多元化爹的融合——新徽商精坊神的核心沿價(jià)值項(xiàng)目核紀(jì)心支持億點(diǎn)（賣陶點(diǎn)組合啟）區(qū)位潛響力向南·窩融合一販座城的熱理想開啟新城紗發(fā)展/10分鐘都市線生活軌道/成熟商迅業(yè)配套/傳統(tǒng)大院香生活/新亞洲著主義建云筑風(fēng)格便捷交具通跨界·輕衡軌/高鐵濤城際生活史圈開啟新城情發(fā)展/10分鐘都市慌生活軌道/成熟商業(yè)挎配套/傳統(tǒng)大院坐生活/新亞洲主共義建筑風(fēng)董格成熟配狹套街區(qū)·一遲站式多元清生活更精睬彩開啟新關(guān)城發(fā)展/10分鐘都市涼生活軌道/成熟商業(yè)瞎配套/傳統(tǒng)大免院生活/新亞洲組主義建斬筑風(fēng)格人文氛圍重植·術(shù)社區(qū)里誓仁為美面的感悟開啟新城權(quán)發(fā)展/10分鐘都市達(dá)生活軌道/成熟商籮業(yè)配套/傳統(tǒng)大弓院生活/新亞洲主們義建筑風(fēng)紫格產(chǎn)品價(jià)作值回歸·階新亞洲故主義建巨筑庭院省人居開啟新城濟(jì)發(fā)展/10分鐘都足市生活寫軌道/成熟商業(yè)戲配套/傳統(tǒng)大心院生活/新亞洲主盡義建筑風(fēng)禁格項(xiàng)目獨(dú)定梯位項(xiàng)目產(chǎn)鏟品定位“多元時(shí)灘代·融合大貼城”傳統(tǒng)與現(xiàn)匠代的融合都市與滅生態(tài)的藥融合科技與人侵文的融合項(xiàng)目市場定位{高尚住均宅·精品朱公寓·魯甲級寫川字樓·追復(fù)合商罰業(yè)街區(qū)}包河大盾道26偉萬平米務(wù)多元融征合之城組團(tuán)劃均分及組湯團(tuán)命名榮園和軒錦鯉傳播核密心：融合傳統(tǒng)、桐現(xiàn)代、寶都市、剃生態(tài)、系科技、虹人文共同構(gòu)成疾多元融合剪生活在這里生須活，跟隨河城市的建鍛設(shè)步伐，畫體驗(yàn)多元勝生活的豐伏富多彩。傳播主鈴?fù)茝V語丈：多元時(shí)代匠融合挎大城○○○○項(xiàng)目形象輪定位及表憂現(xiàn)項(xiàng)目營行銷計(jì)劃第三階段怎么賣？入市的時(shí)拿機(jī)一般受令到項(xiàng)目投健資開發(fā)進(jìn)眉程、銷售趙季節(jié)性、含發(fā)展商實(shí)勝力、市場為客觀因素?cái)亍⒆匀粻畈頉r等多種河因素的影頓響。選擇茅良好的入縱市時(shí)機(jī)、葡不但能夠氏迎合市場榜需求，同奶時(shí)還能為意后期打下物良好的基響礎(chǔ)。V哲工程進(jìn)忘度——束按當(dāng)前值的時(shí)間卵規(guī)劃，泛項(xiàng)目估瘡計(jì)在2保010劣年11家月中旬潮具備銷桿售條件行。V吼在開盤需前2-3個月開始著埋手安排樸一系列步的物料昌準(zhǔn)備，板售樓部青10月中旬開放接受預(yù)約弄登記。V我泥司將在主杏題包裝、若形象定位丟、人員培征訓(xùn)等一系旨列工作立跑即展開，沿系統(tǒng)、策崇略性的宣怪傳推廣工伍作亦在2棍010年為9月正式豆推向市場型。一、入市煌時(shí)間安排C區(qū)B區(qū)A區(qū)C區(qū)小高層殊為主，戶存型偏大，墳但可售套賭數(shù)不多，澡可通過自身然銷售去笑量。C區(qū)受面志積影響搜總價(jià)偏避大，客察戶群均角為二次產(chǎn)置業(yè)為伐主，對麻價(jià)格接雁受度相鄉(xiāng)豐對較弱紀(jì)，可通拖過提高C區(qū)價(jià)格鮮，形成竟價(jià)格杠梢桿，以榜促進(jìn)B區(qū)總體房悔源的銷售集。（利用C區(qū)品質(zhì)優(yōu)及價(jià)格塔，拔高瀉項(xiàng)目品巾質(zhì)，利足于項(xiàng)目犁總體銷和售）B區(qū)房源件套數(shù)占腥比較大告，戶型象為目前繼市場主熟流需求宵，建議攔作為項(xiàng)膛目銷售鍵重點(diǎn)。A區(qū)開發(fā)周朝期較長，層戶型為公炊寓為主，據(jù)可作為項(xiàng)僅目后期推現(xiàn)盤部分考艦慮。二、推盤應(yīng)計(jì)劃推盤步精驟1、C或牢C+B兩激大區(qū)搭配越推出2、B1數(shù)→B2分敬為若干組受團(tuán)推出3、A公考寓→A商業(yè)→A寫字勻樓推盤方段案C區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)宣傳策勝略：拔高形親象、樹大立標(biāo)桿巧打差釣異化在目前年撇合肥樓市浪目光都集蛛中在商業(yè)捷及小戶型謀競爭的時(shí)慕候，本案救一期推出126挨-16掘6㎡住宅面阿世，打伐差異化悟定位，碰搶占市禾場先機(jī)雹。2.建立領(lǐng)諸導(dǎo)者形悠象——多元時(shí)代托融合大踢城樹立大戶犯型名宅形搜象，有品惜質(zhì)的大宅巡壽。定價(jià)策昆略：大戶型鄰高開高昆走、小征戶型低館開高走◎大戶型樹就立價(jià)格標(biāo)補(bǔ)桿，形成巾價(jià)格差距慨，促進(jìn)中椒小戶型快竿速銷售◎大戶型仰采取精蹄裝修、碰贈送車揉位等方滋式降低醬價(jià)格阻尸礙◎通過項(xiàng)目持形象的建惰立及銷售東的深入，工逐漸提高岸小戶型價(jià)騾格，同時(shí)水也可降低暢對大戶型蘭價(jià)格的抗板性。項(xiàng)目開院盤2-齡3月前歇是項(xiàng)目糞推廣最志高峰值半！項(xiàng)目宗形象及挽賣點(diǎn)信炕息在統(tǒng)禍一時(shí)間彈爆破！矛形成市勻場亮點(diǎn)怪！三、營存銷推廣早階段劃辦分C區(qū)低調(diào)入串市（或開局盤）售樓部經(jīng)進(jìn)駐2010.10月倡中旬2010莫年10月中旬11月回2谷011年拋1月201媽1年3月劍籌淚備期認(rèn)籌期價(jià)（客戶略積累）車開淚盤強(qiáng)銷房誠期持續(xù)銷售一期加推二期開居盤內(nèi)部儲籌廣告推柜廣主線銷售主線10月中售腦樓部開牲放B區(qū)準(zhǔn)備多（蓄客超期）B區(qū)開盤%報(bào)紙的關(guān)注詠度較高Inte鄰rnet是最常傭使用的寺工具戶外也是經(jīng)吃常接觸僵到媒體電臺日常銷生活的固羊定接觸媒位體1、如何選夠擇媒介0102030405060708090100報(bào)紙（云昨天）公交車外(過去1周)公交車內(nèi)(過去1周)候車亭（列過去一周栗）因特網(wǎng)(1周內(nèi)使旁用3-14小時(shí))戶外大牌咳（過去一狠周）短信(當(dāng)天)外展單掀頁（昨淋天）四、媒體屆選擇直接接肝觸點(diǎn)互聯(lián)網(wǎng)廣告；(65)報(bào)紙；(70)雜志廣告；(65)報(bào)紙廣告；(58)短信；(55)戶外大型廣告牌；(60)直郵：（75）POS售樓處銷售人員的推薦或建議；(78)售樓處特別展示，如海報(bào)、模型；(42)樣板房展示；(84)售樓處樓書、宣傳單頁。(65)無品牌標(biāo)記朋友或同事的推薦或建議；(85)配偶或伴侶的推薦和建議；(92)在家庭或朋友圈中聽說；(73)大眾傳媒開盤前瞧如何選訪擇媒介目標(biāo)客戶對首次信息接觸點(diǎn)的記憶重點(diǎn)在品牌認(rèn)咽知度階段革主要通過彎事件營銷晉進(jìn)行口碑為傳播，在治媒體上主珍要投放一宅些傳播時(shí)貪間較長和錄比較特殊大的有效的炸媒體如何選擇掛媒介消費(fèi)者分析的啟示媒介可重點(diǎn)選擇報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外為主推廣渠道，公交車、短信群發(fā)、外展單頁、項(xiàng)目網(wǎng)站為輔助推廣方式PART鐘52.媒體腹選擇以攔截和尸借勢為主穗旨的媒體掌安排，以域小搏大●報(bào)紙恨媒體報(bào)紙媒體餃短期重力柏度投入。罵在有重大錦現(xiàn)場營銷遺活動之前劃，集中投元放媒體，旅短期內(nèi)見次報(bào)率，活背動結(jié)束后況保持固定租的見報(bào)率肌，使項(xiàng)目飼有持續(xù)的番曝光率?！窆荒丬圀w選擇途氣經(jīng)包河刻大道、跳東二環(huán)高沿線的騎公交車練輛，路過包河區(qū)治和蜀山雨區(qū)眾多肥項(xiàng)目的系公交車?yán)?，作流偏動廣告羽牌發(fā)揮發(fā)作用。（14路、2朵7路、鼻902購路）●公交壞移動電視選擇進(jìn)羅行公交電視沉廣告投放，全結(jié)城覆蓋，緒具有極強(qiáng)斤的曝光率咳，并且提恰高項(xiàng)目品慘質(zhì)，可選梨擇在項(xiàng)目余重大營銷盯活動之前牛短期投入奪?！駪魴n外廣告選擇包災(zāi)河大道鮮、市中暗心繁華薯區(qū)戶外哈大牌投腥放；包河區(qū)政貼府附近、除包河大道摟和徽州大道沿線的公裁交站牌作租信息發(fā)布正，同時(shí)也企是對周邊尺項(xiàng)目來訪菊客戶的攔煙截?！裢庹箣寛黾皯敉鈪桥蓡芜x擇徽州大道蜜麥德龍、徒徽州大道嶺蘇果