某置地集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

第三分冊(cè)：***置地集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

（高層匯總版）Saturday,April29,2023目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估核心觀點(diǎn)匯總為了滿足IPO的要求，到2010年之前要維持穩(wěn)定的收益，09年銷售收入達(dá)到55.58億，假設(shè)09年上市獲得后續(xù)融資支持，10年銷售收入達(dá)到92.58億，凈利潤(rùn)達(dá)到16.66億，凈資產(chǎn)達(dá)到64.43億，總資產(chǎn)達(dá)到160.51億。到2010年住宅銷售面積超過(guò)120萬(wàn)平米，在建住宅項(xiàng)目14個(gè)，商業(yè)和物流項(xiàng)目5個(gè)。1、集團(tuán)2006年到2010年銷售額快速增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到90億元的銷售目標(biāo)，滿足IPO要求房產(chǎn)開發(fā)向開發(fā)兼經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，集團(tuán)把房產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)應(yīng)作為發(fā)展重點(diǎn)。應(yīng)繼續(xù)做好房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，積極培育物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，把物業(yè)管理和地產(chǎn)開發(fā)作為支持業(yè)務(wù)。到2010年，集團(tuán)將定位于集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)和房地產(chǎn)投資管理為一身的房地產(chǎn)綜合投資集團(tuán)。3、價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有將作為集團(tuán)未來(lái)業(yè)務(wù)的兩個(gè)主要板塊對(duì)比國(guó)內(nèi)買殼，香港IPO和香港買殼這三種方案的分析，結(jié)合***的發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議以國(guó)內(nèi)A股買殼為優(yōu)先考慮方案，香港IPO作為持續(xù)努力方案。企業(yè)上市的最終要件集中于企業(yè)資產(chǎn)狀況，開發(fā)能力和管理團(tuán)隊(duì)。無(wú)論是買殼還是IPO，都需要良好的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和持續(xù)增長(zhǎng)的開發(fā)能力，都應(yīng)堅(jiān)定決心把業(yè)績(jī)和項(xiàng)目做好，這對(duì)于集團(tuán)無(wú)論是部分上市還是整體上市都起到促進(jìn)作用。2、集團(tuán)2009年之前采用買殼或者IPO方式實(shí)現(xiàn)部分或者整體上市核心觀點(diǎn)匯總開發(fā)產(chǎn)品選擇方面，重點(diǎn)開發(fā)中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)，積極培育物流地產(chǎn)，集中優(yōu)勢(shì)資源，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，迅速做大規(guī)模，打造資本平臺(tái)；經(jīng)營(yíng)物業(yè)方面，重點(diǎn)考慮持有商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，物流地產(chǎn)嘗試持有，從而平衡現(xiàn)金流，分散開發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。4、產(chǎn)品選擇方面，中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)作為集團(tuán)開發(fā)重點(diǎn)，物流地產(chǎn)為輔住宅產(chǎn)品定位中高端客戶群體，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新，培育集團(tuán)自身的產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷策劃等能力，并塑造自身項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和***置地住宅開發(fā)品牌。塑造***置地的1－2個(gè)中高端的住宅品牌系列，鞏固北京核心區(qū)域能力，為08年之后跨區(qū)域發(fā)展奠定基礎(chǔ)，到2010年，形成年開發(fā)120萬(wàn)平米以上的能力。6、住宅開發(fā)方面，在1－3年內(nèi)形成1－2個(gè)產(chǎn)品系列，培育產(chǎn)品研發(fā)、營(yíng)銷策劃等能力區(qū)域選擇方面，綜合考慮***的自身能力，建議2007年底之前仍以北京為核心區(qū)域，把手頭幾個(gè)項(xiàng)目做好做精，鍛煉隊(duì)伍，2008年之后考慮到市場(chǎng)容量的問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行適度擴(kuò)張，可嘗試先從住宅類項(xiàng)目開始。但是資源、投資分析、市場(chǎng)營(yíng)銷等前端工作應(yīng)著手進(jìn)行。5、區(qū)域選擇方面，2007年底之前做好手頭項(xiàng)目積累能力，2008年后開始區(qū)域擴(kuò)張核心觀點(diǎn)匯總商業(yè)地產(chǎn)方面，堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，以開發(fā)和持有中高檔收益型商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為主，低端的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售為輔的運(yùn)作模式，為異地?cái)U(kuò)張打下基礎(chǔ)。豐富集團(tuán)上市的業(yè)態(tài)組合，為集團(tuán)上市和REITs提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐。7、商業(yè)地產(chǎn)方面，中高檔持有為主產(chǎn)權(quán)商鋪為輔的模式奠定上市和REITs的基礎(chǔ)融資方面，多種融資渠道并行并積極嘗試探索，集團(tuán)應(yīng)利用房地產(chǎn)信托的金融創(chuàng)新、項(xiàng)目股權(quán)和債權(quán)融資（基金、戰(zhàn)略投資者）等方式進(jìn)行融資。在上市成功之后，可以嘗試打包經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)基金REITs。9、融資方面，利用多種融資渠道，適度考慮股權(quán)和債權(quán)如信托、基金等多種融資方式物流地產(chǎn)方面結(jié)合馬坊物流園區(qū)的整體規(guī)劃，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，延伸***置地在商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的能力。作為***置地未來(lái)的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和持有收益性資產(chǎn)，為集團(tuán)上市提供穩(wěn)定的增長(zhǎng)支撐，產(chǎn)品以倉(cāng)儲(chǔ)、物流園區(qū)配套設(shè)施等為主。8、物流地產(chǎn)方面，利用土地資源的機(jī)會(huì)08－09年左右適當(dāng)開發(fā)和持有物流地產(chǎn)物業(yè)核心觀點(diǎn)匯總在多元化方面，集團(tuán)的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)，同時(shí)，也可以借助馬坊項(xiàng)目和其他資源的優(yōu)勢(shì)適度介入像城市綜合運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投資管理等領(lǐng)域，并形成和主業(yè)的配合互動(dòng)或者單獨(dú)盈利。根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算，08或者09年上市之后為較佳的時(shí)機(jī)。10、多元化方面，08、09年適度介入城市運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)投資管理等領(lǐng)域，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)操作通過(guò)對(duì)集團(tuán)品牌的分析，集團(tuán)還沒有沒有建立有效的品牌架構(gòu)體系，缺乏協(xié)同效應(yīng)，集團(tuán)品牌與產(chǎn)品品牌不相同，企業(yè)品牌無(wú)法涵蓋整體業(yè)務(wù)等問(wèn)題，在未來(lái)的3年，集團(tuán)應(yīng)注重形成2－3個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新的品牌產(chǎn)品線，尤其要重視產(chǎn)品系列品牌和集團(tuán)品牌的融合協(xié)同。12、形成***置地自身的品牌架構(gòu)，形成2－3個(gè)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的品牌產(chǎn)品線根據(jù)***置地集團(tuán)未來(lái)五年的戰(zhàn)略及項(xiàng)目開發(fā)的情況，***置地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)板塊未來(lái)的所需要的各個(gè)項(xiàng)目專業(yè)人員預(yù)測(cè)為380人，集團(tuán)專業(yè)人員預(yù)測(cè)70人，專業(yè)人員人數(shù)預(yù)測(cè)為450人，集團(tuán)（或者未來(lái)的區(qū)域公司）管理人員和專業(yè)人員也根據(jù)項(xiàng)目增長(zhǎng)情況而增加；需要注意的是，公司的未來(lái)發(fā)展需要有10－20％的人才前置儲(chǔ)備，從而保證戰(zhàn)略的實(shí)施。11、人力資源規(guī)劃逐步完善，系統(tǒng)加強(qiáng)各方面集團(tuán)發(fā)展所需要的人才核心觀點(diǎn)匯總投資發(fā)展、營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目開拓三個(gè)部門應(yīng)加強(qiáng)，應(yīng)培育自身的營(yíng)銷和銷售團(tuán)隊(duì)，為產(chǎn)品研發(fā)、自身市場(chǎng)能力提升培養(yǎng)力量；系統(tǒng)的進(jìn)行項(xiàng)目開拓和投資規(guī)劃、戰(zhàn)略研究的人員應(yīng)在組織上予以保障。同時(shí)應(yīng)建設(shè)一支有鑒別和設(shè)計(jì)管理能力的團(tuán)隊(duì)。13、組織架構(gòu)方面，補(bǔ)充和完善投資發(fā)展、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目開拓等部門的人員和能力

戰(zhàn)略的實(shí)施需要戰(zhàn)略導(dǎo)向的自上而下和自下而上的戰(zhàn)略質(zhì)詢的貫徹，和戰(zhàn)略保障體系包括管控、組織、流程和人力資源等體系的不斷完善。同時(shí)，應(yīng)關(guān)注外部的政策、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部的投資決策、現(xiàn)金流控制、戰(zhàn)略擴(kuò)張和管理危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。15、形成自上而下和自下而上的戰(zhàn)略實(shí)施體系，重視風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在08年區(qū)域擴(kuò)張之前，考慮到發(fā)展階段和項(xiàng)目數(shù)量，對(duì)于工程施工管理實(shí)行兩級(jí)管理架構(gòu)為主；區(qū)域擴(kuò)張之后，房地產(chǎn)板塊可以考慮三級(jí)管理架構(gòu)形式，區(qū)域公司力量加強(qiáng)，同時(shí)，企業(yè)的管理流程和業(yè)務(wù)流程需要系統(tǒng)的進(jìn)行梳理和更新完善。14、房地產(chǎn)板塊管控模式方面，區(qū)域擴(kuò)張之前堅(jiān)持兩級(jí)架構(gòu)，擴(kuò)張之后考慮三級(jí)架構(gòu)目錄一、核心觀點(diǎn)匯總二、集團(tuán)愿景和目標(biāo)三、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位四、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃五、關(guān)鍵職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略保障體系七、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商通過(guò)3－5年的努力，打造***房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的核心能力，構(gòu)筑在產(chǎn)品和價(jià)值鏈重要環(huán)節(jié)的專業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)內(nèi)一流的以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的品牌企業(yè)愿景的含義：房地產(chǎn)專業(yè)和運(yùn)營(yíng)：***置地集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心業(yè)務(wù)，開辟城市經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，適度進(jìn)入相關(guān)收益穩(wěn)定或者前景看好的行業(yè)作為核心業(yè)務(wù)的輔助新華信正略鈞策建議***置地集團(tuán)的愿景第一次估算：未來(lái)五年***置地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)2009年上市成功）估算主要是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的流入和流出，對(duì)于公司未來(lái)五年開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行了估算之后制定。累計(jì)凈現(xiàn)金流06－08年都為正值，保留一定的蓄存能力，09年之后考慮到上市等資本運(yùn)作的可能，留出了一定資金的缺口；銷售收入計(jì)入了東胡灣項(xiàng)目的銷售收入，沒有考慮股權(quán)架構(gòu)的問(wèn)題；財(cái)源項(xiàng)目按照計(jì)劃06－08年收入分別為4、15、1億元；凈資產(chǎn)估算主要基于***置地未來(lái)五年銷售預(yù)測(cè)，同時(shí)假設(shè)未來(lái)的幾年沒有進(jìn)行利潤(rùn)分配，股權(quán)沒有發(fā)生變化；按照2009年集團(tuán)整體上市假設(shè)，當(dāng)年凈利潤(rùn)為15.76億元，保守估計(jì)融資額度為20億元，導(dǎo)致2009年凈資產(chǎn)增大；凈資產(chǎn)收益率在上市前幾年保持比較高，上市之后穩(wěn)定在26％左右；總資產(chǎn)方面，2009年因?yàn)樯鲜械脑驅(qū)е驴傎Y產(chǎn)增大；另外估計(jì)上市后的2010年發(fā)行20億的債，導(dǎo)致總資產(chǎn)繼續(xù)增大；新項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率取18％，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有20%的權(quán)益融資和10％左右的其他融資。20062007200820092010銷售收入7.8142.3267.6387.58118.98凈利潤(rùn)1.417.6212.1715.7621.42累計(jì)凈現(xiàn)金流3.463.4314.32（0.17）（10.38）凈資產(chǎn)5.1712.7824.9660.7282.14凈資產(chǎn)收益率27.2%59.6%48.8%26%26.1%總資產(chǎn)31.0382.47120.43148.79197.242003-2010年銷售收入和凈資產(chǎn)狀況分析復(fù)合增長(zhǎng)率24.44%復(fù)合增長(zhǎng)率28.34%復(fù)合增長(zhǎng)率32.59%標(biāo)竿分析一：萬(wàn)科財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽復(fù)合增長(zhǎng)率21.69%標(biāo)竿分析二：合生財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一覽復(fù)合增長(zhǎng)率27.35%復(fù)合增長(zhǎng)率18.02%復(fù)合增長(zhǎng)率15.97%復(fù)合增長(zhǎng)率29.36%在進(jìn)行估算應(yīng)考慮的一些因素***置地未來(lái)3年將有預(yù)期非常好的現(xiàn)金流入，重點(diǎn)是財(cái)源項(xiàng)目直接的收益和銀行融資流入，將作為集團(tuán)后續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大支撐但是也應(yīng)考慮到諸多主觀和客觀的因素***置地的未來(lái)五年發(fā)展速度會(huì)高于行業(yè)平均總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、銷售收入增長(zhǎng)率，但是也應(yīng)有一定的彈性范圍***目前手頭在做的住宅和商業(yè)項(xiàng)目各有1個(gè)，籌備的項(xiàng)目數(shù)量有2－3個(gè)，而要以后每年支撐很大的開發(fā)量，存在一定的發(fā)展問(wèn)題，可以幾年快速發(fā)展但是不能幾年跳躍式發(fā)展未來(lái)幾年可能的開工項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目人員很多，人員的配備需要按部就班的進(jìn)行，人才儲(chǔ)備尚顯不足，不能夠呈幾何狀的發(fā)展現(xiàn)有的住宅和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累還不足，***置地還需要練好內(nèi)功，繼續(xù)完善集團(tuán)管控平臺(tái)和組織、流程所以從第三方的角度出發(fā)，我們對(duì)于樂(lè)觀的估算又進(jìn)行了修正，擬定出了謹(jǐn)慎性的估計(jì)最終估算：未來(lái)五年***置地集團(tuán)財(cái)務(wù)目標(biāo)如下（假設(shè)2009年上市成功）估算主要是基于現(xiàn)有項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的流入和流出，對(duì)于公司未來(lái)五年開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行了估算之后制定。累計(jì)凈現(xiàn)金流06－08年都為正值，保留一定的蓄存能力，09年之后考慮到上市等資本運(yùn)作的可能，留出了一定資金的缺口；銷售收入計(jì)入了東胡灣項(xiàng)目的銷售收入，沒有考慮股權(quán)架構(gòu)的問(wèn)題；凈資產(chǎn)估算主要基于***置地集團(tuán)的5年銷售計(jì)劃，同時(shí)假設(shè)未來(lái)的幾年沒有進(jìn)行利潤(rùn)分配，股權(quán)沒有發(fā)生變化；按照2009年集團(tuán)整體上市假設(shè)，當(dāng)年凈利潤(rùn)為10.00億元，估計(jì)融資額度為20億元，導(dǎo)致2009年凈資產(chǎn)增大；凈資產(chǎn)收益率在上市前幾年保持比較高，上市之后穩(wěn)定在25％左右；總資產(chǎn)方面，2009年因?yàn)樯鲜械脑驅(qū)е驴傎Y產(chǎn)增大；2010年估計(jì)有20億發(fā)債融資，導(dǎo)致總資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大；估算指標(biāo)調(diào)整如下：新項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率取15％；財(cái)源項(xiàng)目預(yù)計(jì)06年－09年回款額分別為2、10、7、1億元；新商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)股權(quán)權(quán)益融資由共30％降低為10％。20062007200820092010銷售收入5.8128.3243.6355.5892.58凈利潤(rùn)1.055.107.8510.0016.66現(xiàn)金流（上市前）5.760.407.37(0.43)(13.62)現(xiàn)金流（上市后）5.760.407.3719.576.38凈資產(chǎn)（上市前）4.819.9017.7627.7644.43凈資產(chǎn)（上市后）4.819.9017.7647.7664.43凈資產(chǎn)收益率21.8%51.5%44.2%20.9%25.9%總資產(chǎn)21.7046.5489.77124.16160.51通過(guò)研究近年來(lái)赴港上市的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)，***置業(yè)2009年赴港上市符合條件在港上市國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)注：表中數(shù)據(jù)為企業(yè)上市前一年數(shù)據(jù)資源來(lái)源：上市公司公告、正略鈞策研究2006-2010年銷售收入結(jié)構(gòu)分析銷售收入項(xiàng)目總收入2006E2007E2008E2009E2010E燕清園項(xiàng)目0.90財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目2.0010.008.293.582.58東湖灣項(xiàng)目2.915.6313.97馬坊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1.601.601.60馬坊項(xiàng)目(二級(jí)）2.982.98高碑店一級(jí)開發(fā)9.72高碑店項(xiàng)目（二級(jí)）10.8014.4010.80住宅項(xiàng)目B120.00啟動(dòng)6.0012.002.00住宅項(xiàng)目C120.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目C220.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目C320.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目C420.00啟動(dòng)6.0012.00住宅項(xiàng)目D120.00啟動(dòng)6.00住宅項(xiàng)目D220.00啟動(dòng)6.00住宅項(xiàng)目D320.00啟動(dòng)6.00住宅項(xiàng)目D430.00啟動(dòng)9.00商業(yè)項(xiàng)目B112.00啟動(dòng)0.60集團(tuán)銷售收入總計(jì)5.8128.3243.6355.5892.582006-2010年新開工項(xiàng)目分析項(xiàng)目類型項(xiàng)目明細(xì)項(xiàng)目總收入2006E2007E2008E2009E2010E住宅項(xiàng)目馬坊二級(jí)5.96啟動(dòng)高碑店二級(jí)36啟動(dòng)住宅項(xiàng)目B120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C220.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C320.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目C420.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D220.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D320.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目D430.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E120.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E220.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E320.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E420.00啟動(dòng)住宅項(xiàng)目E520.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目B112.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目C120.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目C220.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目D125.00啟動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目E120.00啟動(dòng)物流項(xiàng)目物流項(xiàng)目D15.00啟動(dòng)2006－2010年項(xiàng)目開發(fā)方案2006年2007年2008年2009年2010年?yáng)|湖灣項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目B1住宅項(xiàng)目C1－4商業(yè)項(xiàng)目C1－2住宅項(xiàng)目D1－4財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目住宅項(xiàng)目B1商業(yè)項(xiàng)目D1－2住宅項(xiàng)目E1－5商業(yè)項(xiàng)目E1開發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)項(xiàng)目竣工開始運(yùn)營(yíng)支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開始銷售支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)項(xiàng)目竣工開始運(yùn)營(yíng)開始銷售項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工項(xiàng)目情況2006－2010年估算：到2010年在建項(xiàng)目數(shù)量一共為19個(gè)，其中住宅14個(gè)，商業(yè)/物流地產(chǎn)5個(gè)2006年新開工項(xiàng)目為馬坊二級(jí)項(xiàng)目；2007年新開工住宅項(xiàng)目為高碑店二級(jí)項(xiàng)目和一個(gè)總銷售收入約20億元的住宅項(xiàng)目；新開工一個(gè)總價(jià)值約為12億元的商業(yè)項(xiàng)目；2008年新開工4個(gè)總銷售收入為20億元的住宅項(xiàng)目；新開工2個(gè)總價(jià)值約為20億元的商業(yè)項(xiàng)目；2009年新開工3個(gè)總銷售收入為20億元和1個(gè)銷售收入為30億元的住宅項(xiàng)目；新開工1個(gè)總價(jià)值約為25億元的商業(yè)項(xiàng)目和1個(gè)總價(jià)值5億元的物流地產(chǎn)；2010年新開工5個(gè)銷售收入為20億元的住宅項(xiàng)目；新開工1個(gè)總價(jià)值約為20億元的商業(yè)項(xiàng)目。***置想地未來(lái)五傾年住宅和找商業(yè)地產(chǎn)腎項(xiàng)目規(guī)模測(cè)預(yù)測(cè)20062007200820092010新開工項(xiàng)目數(shù)量（住宅和商業(yè)）13666在建項(xiàng)目數(shù)量（住宅和商業(yè)）46131519住宅銷售面積（萬(wàn)平米）4.1914.1341.4772.00137.33商業(yè)新增可出租面積（萬(wàn)平米）0012.308開復(fù)工面積（萬(wàn)平米）35.862.9147.9205.3278.7土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）77.8228.9274.2269.690物流地產(chǎn)開工面積（萬(wàn)平米）（包括已開工和計(jì)劃開工）00012.50在售價(jià)方蓬面，商業(yè)藥地產(chǎn)按照庸每平米1.5萬(wàn)元價(jià)格訪計(jì)算（*園**考慮殼持有出租工），住宅構(gòu)按照每平勸米平均600累0元計(jì)算往，物流蔑地產(chǎn)按肉照每平露米400鴨0元計(jì)算；如果住縣宅或者披商業(yè)地濟(jì)產(chǎn)項(xiàng)目叉均價(jià)低么于設(shè)定息價(jià)格，肅那么應(yīng)纏調(diào)整開察復(fù)工面融積或者宜儲(chǔ)備面犧積，從漁而以達(dá)畢到投資找額和銷燒售收入英總量的熊要求；以上估算吼為基于2006年預(yù)測(cè)預(yù)的基礎(chǔ)浪上進(jìn)行愧，建議庭此規(guī)劃遙應(yīng)每年芹終根據(jù)坑實(shí)際情伸況進(jìn)行班目標(biāo)調(diào)拐整；銷售面積起指住宅銷婆售面積，鵲不包括財(cái)極源東塔整猶體銷售。***襪置地未晉來(lái)五年部住宅項(xiàng)削目規(guī)模休預(yù)測(cè)20062007200820092010新開工項(xiàng)目數(shù)量12445在建項(xiàng)目數(shù)量3491014銷售面積（萬(wàn)平米）4.1914.1341.4772137.33開復(fù)工面積（萬(wàn)平米）11.834.9116.6173.3243.3土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）69.8198.3231.7241.783.3注：住宅喜的新項(xiàng)目疑的開復(fù)工簡(jiǎn)和土地儲(chǔ)祖?zhèn)涿娣e是齊按照每平國(guó)米600珍0元計(jì)算斗，如果價(jià)勵(lì)格發(fā)生變涌化，那么決土地面積扭應(yīng)進(jìn)行相雖應(yīng)調(diào)整。***珍置地未董來(lái)五年貝商業(yè)項(xiàng)耐目規(guī)模孕預(yù)測(cè)20062007200820092010新開工項(xiàng)目數(shù)量01211在建項(xiàng)目數(shù)量12444商業(yè)新增可出租面積（萬(wàn)平米）0012.308開復(fù)工面積（萬(wàn)平米）242831.325.729.1土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）830.73021.76.7除財(cái)源午項(xiàng)目之萍外的商秧業(yè)地產(chǎn)午項(xiàng)目的扭土地儲(chǔ)返備和開各復(fù)工面奪積都是回按照每斜平米1.5萬(wàn)元的弟價(jià)格計(jì)密算，如正果價(jià)格箏發(fā)生變勿化，土袍地面積艇應(yīng)同比剪發(fā)生改稀變；財(cái)源東愧塔2007年竣工，陣共計(jì)10萬(wàn)平米；多西塔200欲8年竣工病，共計(jì)14萬(wàn)平米事，其中碧可出租檢面積為12.3萬(wàn)平米。***置印地未來(lái)五掛年物流項(xiàng)竹目規(guī)模預(yù)紐奉測(cè)20062007200820092010新開工項(xiàng)目數(shù)量00010在建項(xiàng)目數(shù)量00011新增可出租面積（萬(wàn)平米）00000開復(fù)工面積（萬(wàn)平米）0006.256.25土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）0012.56.2502009年新開桶總銷售顏收入5億元的物南流地產(chǎn)項(xiàng)再目，共12.維5萬(wàn)平米；物流地寇產(chǎn)銷售幼價(jià)格為4000元/平方米嫁。***置騎地集團(tuán)未咳來(lái)五年的殺財(cái)務(wù)和市立場(chǎng)目標(biāo)200福6－2順008駱年2009詠－201盈0年財(cái)務(wù)目標(biāo)快速獲取資源和規(guī)模，以利潤(rùn)為核心銷售收入：43.63億凈利潤(rùn)：7.85億凈資產(chǎn)：17.76億總資產(chǎn)：89.77億資本運(yùn)營(yíng)和上市，維持穩(wěn)定收益銷售收入：92.58億凈利潤(rùn)：16.66億凈資產(chǎn)：64.43億總資產(chǎn)：160.51億鞏固以北京為核心區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)，07年底之前慎重?cái)U(kuò)張?jiān)鰪?qiáng)***置地品牌知名度和美譽(yù)度成為北京房地產(chǎn)行業(yè)知名企業(yè)在住宅、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)方面形成一定的開發(fā)規(guī)模和影響力以北京為總部進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張適度擴(kuò)張，進(jìn)行管理輸出和人才輸出以住宅復(fù)制和產(chǎn)品研發(fā)為基礎(chǔ)，進(jìn)入二三線城市發(fā)展成為全國(guó)知名的房地產(chǎn)公司市場(chǎng)目標(biāo)***置禽地集團(tuán)未涂來(lái)五年的棋業(yè)務(wù)發(fā)展房誠(chéng)目標(biāo)2006廊－200裳8年200裝9－2左010瞞年業(yè)務(wù)發(fā)偉展目標(biāo)投入充足資源把財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目做成精品，奠定集團(tuán)發(fā)展和融資更高平臺(tái)順利完成東胡灣項(xiàng)目，鍛煉隊(duì)伍啟動(dòng)高碑店和其他4－5個(gè)住宅類項(xiàng)目，為集團(tuán)發(fā)展取得相應(yīng)現(xiàn)金回報(bào)啟動(dòng)馬坊土地一級(jí)開發(fā)，部分二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開始運(yùn)作，重點(diǎn)介入住宅和商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，進(jìn)行兩個(gè)中等規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市定位布局等優(yōu)勢(shì)，提前控制一部分產(chǎn)業(yè)用地和土地儲(chǔ)備，以次開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、工貿(mào)地產(chǎn)和配套住宅等取得1000－2000畝可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備全面開展馬坊新城房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，包括商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和配套住宅等，并在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，積極嘗試城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)利用已經(jīng)取得的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)在中高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)方面運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目到2010年形成年開發(fā)面積120萬(wàn)平米以上住宅的能力經(jīng)營(yíng)持有物業(yè)收入比例不斷上升，到10年有5個(gè)中等規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開始和正在投資，形成自身的物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力嘗試進(jìn)入房地產(chǎn)投資管理和其他收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)可控的行業(yè)進(jìn)入其他二三線城市，形成跨區(qū)域的開發(fā)規(guī)模***趟置地集牧團(tuán)未來(lái)閉五年的活管理目翁標(biāo)2006自－200紋8年2009達(dá)－201鉤0年管理目延標(biāo)加強(qiáng)集團(tuán)管控平臺(tái)建設(shè)，完善現(xiàn)有組織架構(gòu)財(cái)務(wù)管理能力大幅提高，資本運(yùn)營(yíng)能力、融資能力、成本控制能力、預(yù)算管理能力，達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平項(xiàng)目運(yùn)作能力、項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理能力等達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水平人力資源管理體系完善，形成充足人力資源儲(chǔ)備，形成有利于企業(yè)發(fā)展的核心文化建立較強(qiáng)的產(chǎn)品研發(fā)體系建立和完善企業(yè)核心文化和價(jià)值觀

根據(jù)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、新業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融等各個(gè)板塊建立事業(yè)部制板塊組織架構(gòu)管理模式加強(qiáng)公司管理控制體系，提高運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的異地復(fù)制形成強(qiáng)有力的投資規(guī)劃能力完善系統(tǒng)化的績(jī)效考核繼續(xù)完善企業(yè)核心文化形成有效的戰(zhàn)略規(guī)劃能力具備高效的資本運(yùn)作能力財(cái)務(wù)和業(yè)賢務(wù)目標(biāo)后半續(xù)幾年可訓(xùn)能需要不恨斷進(jìn)行修幻玉正這樣的預(yù)遇測(cè)都是基鬧于現(xiàn)有項(xiàng)密目的現(xiàn)金熔流預(yù)測(cè)的坐基礎(chǔ)上進(jìn)阻行的判斷夜，如果現(xiàn)起有項(xiàng)目的薦資金安排眠和后續(xù)貸嚴(yán)款流入有鈔調(diào)整，那園么開發(fā)計(jì)哥劃也將會(huì)紗受到影響較；開發(fā)計(jì)森劃中的秧每年所丘需要的在項(xiàng)目數(shù)平量，是猴跟據(jù)單鉛個(gè)項(xiàng)目吃的銷售仙額20億元或邀者30億元進(jìn)行凝的預(yù)測(cè)，惹實(shí)際開發(fā)搭和投資拿芳地階段，站可以根據(jù)階實(shí)際銷售有額的分析屢進(jìn)行對(duì)于謊項(xiàng)目數(shù)量引和開發(fā)計(jì)添劃的微調(diào)鋪；住宅銷暮售面積盜、開復(fù)菊工面積趟和土地澡儲(chǔ)備都佛是根據(jù)容每個(gè)項(xiàng)喬目分期柏開發(fā)的猜思路進(jìn)酷行的預(yù)針測(cè)，同火時(shí)是基光于每平傭米6000元、每鈴平米1500匯0元的基厭礎(chǔ)上的沖推導(dǎo)，罪如果項(xiàng)叼目分期卵開發(fā)的福計(jì)劃有碌變化或塌者銷售斗均價(jià)發(fā)腦生變化峽，可以句按照總頓銷售收務(wù)入恒定郊的假設(shè)蟻進(jìn)行修茅正；開發(fā)計(jì)劃經(jīng)可能會(huì)受縫到外部國(guó)舌家政策和圍行業(yè)政策蠢的影響，懸同時(shí)內(nèi)部遞的人員儲(chǔ)蓬備、項(xiàng)目匠團(tuán)隊(duì)組織未等內(nèi)部因垮素也會(huì)產(chǎn)襲生影響目錄一、核心觀去點(diǎn)匯總二、集團(tuán)做愿景和戰(zhàn)偏略目標(biāo)三、業(yè)務(wù)魂戰(zhàn)略定位四、業(yè)瓜務(wù)戰(zhàn)略抖規(guī)劃五、關(guān)霉鍵職能包戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略終保障體系七、戰(zhàn)略害風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估***工置地集捎團(tuán)的業(yè)陷務(wù)戰(zhàn)略江定位主昆要從三困方面進(jìn)醋行分析***照置地戰(zhàn)略定垃位產(chǎn)品定婦位確定細(xì)趴分產(chǎn)品遇和發(fā)展禁重點(diǎn)等價(jià)值鏈向定位確定價(jià)值戚鏈環(huán)節(jié)區(qū)域定位區(qū)域定針位和細(xì)壞分市場(chǎng)殃定位第一，貪在價(jià)值柜鏈環(huán)節(jié)原選擇上欠，應(yīng)從杜房產(chǎn)開蒸發(fā)向開章發(fā)兼經(jīng)竄營(yíng)轉(zhuǎn)變醉。物業(yè)腎經(jīng)營(yíng)能歪力的提瘋升不僅?？梢员＜僮C穩(wěn)定象的現(xiàn)金款流收入?yún)ⅲ一谶€是*譽(yù)**置楚地集團(tuán)鑰未來(lái)發(fā)境展商業(yè)退地產(chǎn)、直物流地諒產(chǎn)等業(yè)極態(tài)的核鄰心能力插保障20092008200720102011房地產(chǎn)當(dāng)年開盤銷售收入比例物業(yè)經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)收入比例收入比例案例研顯究一：紙新鴻基湊以物業(yè)帖建設(shè)和他經(jīng)營(yíng)作城為自身該主要利降潤(rùn)來(lái)源綠，并在頃運(yùn)輸、絲式基建、券物流以只及信息報(bào)科技上耽進(jìn)行投魔資

核心業(yè)務(wù)為發(fā)展物業(yè)供銷售及收租投資。擁有由購(gòu)入土地、圖則設(shè)計(jì)、建筑、機(jī)械工程、市務(wù)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)所需的一切人才。相關(guān)業(yè)務(wù)包括酒店(投資及管理)、保險(xiǎn)、金融業(yè)務(wù)。投資香港的運(yùn)輸、基建及物流項(xiàng)目。透過(guò)屬下科技旗艦新意網(wǎng)集團(tuán)，參與信息科技業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)性質(zhì)177億海港元82.缺67億脂港元從財(cái)務(wù)稿報(bào)表上堅(jiān)可以看煎出，新翅鴻基集跌團(tuán)的物順業(yè)銷售振和物業(yè)豎經(jīng)營(yíng)租也金收入傭兩塊占畫據(jù)了主別要比例案例研拐究二：饒恒基兆痛業(yè)的主鑄要業(yè)務(wù)擠也包括士了物業(yè)追投資、棚物業(yè)管愿理、酒破店、百刮貨、建撕筑和電繳訊等發(fā)展項(xiàng)目由自雇建筑、工程及建造專才負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、興建及管理。但大部份建筑工程分包承建，集團(tuán)則作為總承建商。建筑業(yè)務(wù)「恒益」負(fù)責(zé)管理所有集團(tuán)發(fā)展之物業(yè)，一般為期最少兩年，期滿后，則擁有該等項(xiàng)目之機(jī)構(gòu)可自由決定繼續(xù)沿用本集團(tuán)之管理服務(wù)或選擇其他服務(wù)公司。目前，該公司管理超過(guò)140個(gè)由本集團(tuán)發(fā)展之物業(yè)/項(xiàng)目，共四萬(wàn)五千多個(gè)單位，規(guī)模計(jì)由單棟式住宅物業(yè)到大型購(gòu)物商場(chǎng)，全部均位于香港市區(qū)及市郊。物業(yè)管理開設(shè)了兩間三星級(jí)酒店，此為設(shè)有362個(gè)房間之香港麗東酒店及176個(gè)房間之九龍麗東酒店。陸續(xù)在新界及九龍區(qū)開設(shè)六間名為「千色店」之百貨公司。酒店投資，百貨零售零售購(gòu)物商場(chǎng)及寫字樓共占集團(tuán)投資物業(yè)總樓面面積近八成，其余為工業(yè)大廈，豪宅及車位，全部均由本集團(tuán)之物業(yè)管理隊(duì)伍負(fù)責(zé)管理。物業(yè)投資恒基數(shù)碼科技有限公司集中經(jīng)營(yíng)資訊科技業(yè)務(wù)，其主要業(yè)務(wù)為提供資訊娛樂(lè)及商業(yè)對(duì)客戶電子商貿(mào)網(wǎng)站之「名氣佳」，提供數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)之「恒基數(shù)據(jù)庫(kù)」，為商廈及住宅物業(yè)設(shè)計(jì)高科技網(wǎng)絡(luò)基建之「智慧居」及物色合適之高科技投資。電訊及資訊科技業(yè)務(wù)從報(bào)表銜可以看蹦出，恒礦基兆業(yè)格的物業(yè)猾銷售、減租金兩法塊收入來(lái)也占據(jù)暴了65偽%以上震的比例91.6節(jié)9億港元40.9柳8億港元***置著地集團(tuán)應(yīng)艙把房產(chǎn)開躬發(fā)和物業(yè)齡經(jīng)營(yíng)應(yīng)作活為發(fā)展重蘋點(diǎn)，地產(chǎn)波開發(fā)和物男業(yè)管理作覆為支持業(yè)蠟務(wù)***樣置地集品團(tuán)房地緩產(chǎn)業(yè)務(wù)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理戰(zhàn)略核心市業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培育駐業(yè)務(wù)支持業(yè)甚務(wù)集中優(yōu)勢(shì)峽資源，培慌養(yǎng)核心競(jìng)個(gè)爭(zhēng)能力，師迅速做大厘規(guī)模，打攪造資本平鞏臺(tái)未來(lái)重點(diǎn)國(guó)考慮持有記經(jīng)營(yíng)性物細(xì)業(yè)，平衡怪現(xiàn)金流，狂分散開發(fā)蔥業(yè)務(wù)波動(dòng)乳風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)提恨供持續(xù)診改善的面物業(yè)管崗理服務(wù)桑，提升堤房地產(chǎn)泄業(yè)務(wù)的堂品質(zhì)，引密切與粒客戶的勞聯(lián)系，涂提升品互牌形象地產(chǎn)開發(fā)支持業(yè)恭務(wù)通過(guò)一二未級(jí)市場(chǎng)聯(lián)檢動(dòng)的方式饒獲取土地再資源，為岔后期二級(jí)蹦市場(chǎng)開發(fā)捧奠定基礎(chǔ)***供置地應(yīng)吉優(yōu)先發(fā)架展房產(chǎn)掀開發(fā)業(yè)呆務(wù)和持筒有經(jīng)營(yíng)南性物業(yè)茂；一級(jí)土地連開發(fā)業(yè)務(wù)芒主要為房仿產(chǎn)開發(fā)目從的而進(jìn)行垃；雖然物業(yè)科管理業(yè)務(wù)紐奉的市場(chǎng)吸懲引力及與悼***置釋地資源及蘭能力的匹旨配度都較深低，但考烤慮到物業(yè)千管理對(duì)房摘地產(chǎn)開發(fā)五和物業(yè)持野有業(yè)務(wù)的德支持作用餡，可以適丈當(dāng)發(fā)展物基業(yè)管理業(yè)究務(wù)，主要弟為自身的論房產(chǎn)開發(fā)湖和物業(yè)持解有業(yè)務(wù)服新務(wù)。在201曉0年，*襯**置地慘集團(tuán)未來(lái)曬可定位于奏集房地產(chǎn)彼開發(fā)、房順地產(chǎn)綜合衰服務(wù)和房扒地產(chǎn)投資烤管理為一糖身的房地郊產(chǎn)綜合投恥資集團(tuán)***置扭地集團(tuán)房地產(chǎn)盒開發(fā)板錯(cuò)塊綜合經(jīng)非營(yíng)板塊房地產(chǎn)酷投資管洲理板塊中高檔濕住宅開臨發(fā)為主垂，跨區(qū)攝域連鎖笑復(fù)制同時(shí)兼獄顧多業(yè)筆態(tài)以平舞衡風(fēng)險(xiǎn)幟并培育是能力，儀以商業(yè)主地產(chǎn)、紙物流/地產(chǎn)為倘主商業(yè)地產(chǎn)討和寫字樓韻等持有物續(xù)業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管紫理集上述業(yè)乖務(wù)為一體的房拒地產(chǎn)綜合擴(kuò)經(jīng)營(yíng)服務(wù)資產(chǎn)管理傻投資集團(tuán)融宋資平臺(tái)集團(tuán)投資禮平臺(tái)房地產(chǎn)擔(dān)基金不動(dòng)產(chǎn)金莫融服務(wù)平尚臺(tái)第二，幫在產(chǎn)品牙系列的素選擇上素，必須舒有一個(gè)衛(wèi)清晰的核理念，腫不能什碗么都做唇，什么芽都做不仗好100%20092008200720102011對(duì)于核心競(jìng)爭(zhēng)力沒有幫助，只能簡(jiǎn)單取得現(xiàn)金流回報(bào)的項(xiàng)目盡量少做或者不做按照明確的發(fā)展戰(zhàn)略和提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)能力的目標(biāo)，去尋找、儲(chǔ)備和開發(fā)的土地面積選擇符焰合戰(zhàn)略業(yè)定位的琴土地資部源進(jìn)行蚊儲(chǔ)備和止開發(fā)，憂以便積鄰極主動(dòng)誼通過(guò)項(xiàng)嶄目集中繩管理、京集中精憤力、積兼累經(jīng)驗(yàn)讀，從而述形成核虜心競(jìng)爭(zhēng)想力和復(fù)忽制能力捐，盡量吸避免非請(qǐng)戰(zhàn)略性飾、對(duì)形束成核心罷競(jìng)爭(zhēng)能散力沒有遞幫助的全項(xiàng)目。戰(zhàn)略不投是放棄送那些到闖手的機(jī)吩會(huì)，而景是把握冷應(yīng)該努柴力的方跡向和關(guān)仰注重點(diǎn)趴可持續(xù)啞發(fā)展的灶業(yè)務(wù)和允產(chǎn)品。結(jié)合行化業(yè)細(xì)分趁市場(chǎng)吸飯引力和肢企業(yè)競(jìng)蹦爭(zhēng)能力糕，房產(chǎn)搞開發(fā)重科點(diǎn)側(cè)重驅(qū)于中高稍檔住宅矮、商業(yè)徒地產(chǎn)和其物流地于產(chǎn)房產(chǎn)開致發(fā)產(chǎn)品崖組合分塑析1企業(yè)競(jìng)幕爭(zhēng)能力行業(yè)細(xì)路分市場(chǎng)封吸引力戰(zhàn)略培育尿業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助貢業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核飾心業(yè)務(wù)擇機(jī)退貞出或有詳選擇發(fā)貴展471014710中高檔住團(tuán)宅寫字樓重點(diǎn)扶持矮：集中集液團(tuán)最好膛的資產(chǎn)伍設(shè)備保證業(yè)乘務(wù)的銷是售優(yōu)化人員傲配置獲取回波報(bào)：避免過(guò)多刃的追加投唱資獲得短擾期現(xiàn)金獲回報(bào)以血支持重決點(diǎn)開發(fā)帽和重點(diǎn)干扶持的瞇業(yè)務(wù)考慮退凍出或有鐘選擇發(fā)淋展：以破產(chǎn)削、兼并寄等方式雹逐步退詞出有選擇地汗發(fā)展幾項(xiàng)鞠業(yè)務(wù)重點(diǎn)開共發(fā)：擁有集對(duì)團(tuán)最好瓦的研究及開發(fā)力耗量迅速開發(fā)醒業(yè)務(wù)優(yōu)化人呢員配置商業(yè)地肯產(chǎn)高檔住宅低檔住免宅物流地皺產(chǎn)旅游地短產(chǎn)工業(yè)地握產(chǎn)高爾夫地肢產(chǎn)裝飾結(jié)合行業(yè)敏細(xì)分市場(chǎng)藝吸引力和雅企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)能力，物石業(yè)經(jīng)營(yíng)持纖有重點(diǎn)側(cè)少重商業(yè)物半業(yè)和寫字幕樓房產(chǎn)經(jīng)濱營(yíng)產(chǎn)品選組合分芹析1企業(yè)競(jìng)運(yùn)爭(zhēng)能力行業(yè)細(xì)分造市場(chǎng)吸引皺力戰(zhàn)略培育常業(yè)務(wù)戰(zhàn)略輔助悟業(yè)務(wù)戰(zhàn)略核夸心業(yè)務(wù)擇機(jī)退奴出或有復(fù)選擇發(fā)蹄展471014710寫字樓重點(diǎn)扶房誠(chéng)持：集中集團(tuán)羊最好的資瞇產(chǎn)設(shè)備保證業(yè)蓮務(wù)的銷敗售優(yōu)化人員輪配置獲取回瘡報(bào)：避免過(guò)取多的追授加投資獲得短期大現(xiàn)金回報(bào)申以支持重且點(diǎn)開發(fā)和廈重點(diǎn)扶持蘿的業(yè)務(wù)考慮退出架或有選擇傳發(fā)展：以破產(chǎn)插、兼并輪等方式米逐步退斧出有選擇地焦發(fā)展幾項(xiàng)戴業(yè)務(wù)重點(diǎn)開循發(fā)：擁有集團(tuán)螞最好的研羞究開發(fā)力鍬量迅速開發(fā)制業(yè)務(wù)優(yōu)化人員測(cè)配置商業(yè)物業(yè)酒店酒店公寓產(chǎn)品定廟位分析導(dǎo)總結(jié)***置制地集團(tuán)房辟地產(chǎn)業(yè)務(wù)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)努營(yíng)持有物業(yè)管心理戰(zhàn)略核心喂業(yè)務(wù)戰(zhàn)略培曲育業(yè)務(wù)支持業(yè)務(wù)重點(diǎn)發(fā)展熔中高檔住巖宅，積極溜培育商業(yè)講地產(chǎn)和物垃流地產(chǎn)。惠集中優(yōu)勢(shì)限資源，培炸養(yǎng)核心競(jìng)雕爭(zhēng)能力，表迅速做大離規(guī)模，打埋造資本平叢臺(tái)重點(diǎn)考慮森持有商業(yè)票地產(chǎn)和寫潤(rùn)字樓，物嫂流地產(chǎn)嘗閃試持有。夾從而平衡底現(xiàn)金流，修分散開發(fā)垃業(yè)務(wù)波動(dòng)溪風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)開發(fā)支持業(yè)務(wù)其他旅游腳地產(chǎn)、高酷爾夫地產(chǎn)鏡、酒店公嶺寓、低檔乞住宅等，舌不作為戰(zhàn)殃略發(fā)展重瘋點(diǎn)。裝飾業(yè)務(wù)發(fā)，可以考宰慮擇機(jī)退突出或者有木選擇的發(fā)足展。第三，*勁**置地艦集團(tuán)在跨借區(qū)域發(fā)展加方面可能丸會(huì)面臨以受下障礙進(jìn)入一辨?zhèn)€市場(chǎng)揉必須做哪好長(zhǎng)期泉發(fā)展的漆計(jì)劃，機(jī)由于先根期投入訂高昂，不一兩個(gè)沫中等規(guī)智模項(xiàng)目孤的運(yùn)作囑難以獲希得理想銅回報(bào)234缺乏有樂(lè)效的跨辭區(qū)域的滴組織管楚控體系缺乏足樸夠的人閃才難以把煌握各區(qū)舟域市場(chǎng)鈴消費(fèi)習(xí)梨慣的差心異缺乏區(qū)域通公關(guān)關(guān)系恐資源缺乏有效顏的跨區(qū)域罵的組織管余控體系可餐能導(dǎo)致兩龍個(gè)后果，筆要么是管課得過(guò)死，羞脫離了區(qū)箱域的實(shí)際煌情況，要甩么對(duì)跨區(qū)市域業(yè)務(wù)失瓶去控制由于受盛總部的費(fèi)支持度撿受到限靈制，跨判區(qū)域發(fā)杠展需要得有通曉鏟業(yè)務(wù)并絹具有開驅(qū)拓能力葵的人才觀，人才莊方面的價(jià)缺乏會(huì)跡影響跨批區(qū)域業(yè)瓶務(wù)的發(fā)標(biāo)展不同的壘區(qū)域市占場(chǎng)顧客固的消費(fèi)遷能力和域消費(fèi)習(xí)康慣不同母，由于湯缺乏對(duì)政當(dāng)?shù)厥酗垐?chǎng)的了驚解，可落能造成稠產(chǎn)品定鞠位及設(shè)弊計(jì)的不號(hào)當(dāng)由于缺乏槐區(qū)域公共協(xié)關(guān)系資源狠，從而難蠅以獲取優(yōu)嫩質(zhì)土地或翁拿地成本邁高昂1綜合考慮質(zhì)***的舍自身能力礙，建議2泉007年跟底之前仍繪以北京為緞核心區(qū)域可，把手頭爸幾個(gè)項(xiàng)目瘦做好做精蘆，鍛煉隊(duì)偵伍，20鋪08年之卷后考慮到交市場(chǎng)容量誕的問(wèn)題應(yīng)裝進(jìn)行適度黨擴(kuò)張二三線漆市場(chǎng)進(jìn)畝入條件亂和策略***置良地集團(tuán)區(qū)它域定位策邪略2007年底之前則，以北京亡為核心區(qū)盒域，重點(diǎn)浴發(fā)展能夠敘提升自身掃核心能力司的產(chǎn)品和轟業(yè)態(tài)，提卵升自身實(shí)胖力，做好案管理平臺(tái)敏的搭建以清及人才隊(duì)忠伍的培養(yǎng)除非有炭合適的糊時(shí)機(jī)和烘具備當(dāng)戀地充足級(jí)的資源法整合條挽件，可香以謹(jǐn)慎喇考慮進(jìn)悟入1－2個(gè)二三殊線城市侍發(fā)展200玻8年之后香，可以畢適度區(qū)稱域布局津，擴(kuò)張做復(fù)制發(fā)委展當(dāng)然，角前期可斷以在資燥源、開坦發(fā)、市翁場(chǎng)和人表員方面阿做一些敘相關(guān)準(zhǔn)桶備進(jìn)入二湯三線城車市應(yīng)具請(qǐng)備的要阿素：當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)笑資源的整悄合能力跨區(qū)域顛的管理押和控制般能力核心模染式的復(fù)備制能力管理輸越出和人閃才輸出押能力合適的饒項(xiàng)目和棄資源的亦突破點(diǎn)初介入產(chǎn)媽品的難度盒和市場(chǎng)把劉握策略建瘦議著眼考慮錯(cuò)，慎重布識(shí)局建議先從準(zhǔn)住宅類項(xiàng)接目開始2008呆年之后，回***置穩(wěn)地積累了遞一定的經(jīng)厲驗(yàn)之后，咽可以考慮籍適度擴(kuò)張2006年2007年2008年2009年2010年?yáng)|湖灣項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目B1住宅項(xiàng)目C1－4商業(yè)項(xiàng)目C1－2住宅項(xiàng)目D1－4財(cái)源國(guó)際項(xiàng)目住宅項(xiàng)目B1商業(yè)項(xiàng)目D1－2住宅項(xiàng)目E1－5商業(yè)項(xiàng)目E1開發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)項(xiàng)目竣工開始運(yùn)營(yíng)支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開始銷售支付土地費(fèi)用開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開工建設(shè)項(xiàng)目竣工開始運(yùn)營(yíng)開始銷售項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工2008譜年之后，梅跨區(qū)域發(fā)鉗展應(yīng)考慮蓮到進(jìn)入方毀式和地點(diǎn)灣選擇跟隨方速式——跟隨戰(zhàn)略川合作伙伴避，比如城瞞建等進(jìn)入耍（建議濾）并購(gòu)方式西進(jìn)入——并購(gòu)小的簡(jiǎn)房地產(chǎn)開麗發(fā)公司，判成立控股綠公司(建議)項(xiàng)目機(jī)會(huì)桿方式——當(dāng)?shù)毓珒r(jià)司主動(dòng)笨尋求項(xiàng)鳳目合作秒（建議矮）政府合作煎策略——與政府建鮮立聯(lián)系，知居高臨下濃進(jìn)入（具棒有難度）主動(dòng)拓展訓(xùn)策略——主動(dòng)到目尊標(biāo)區(qū)域?qū)ぱ忧箜?xiàng)目合霧作（具有薯難度）跨區(qū)域發(fā)瘋展的幾種價(jià)方式對(duì)選定腦的目標(biāo)損區(qū)域，垂堅(jiān)決有吉計(jì)劃有俘步驟地販進(jìn)入；旗對(duì)沒有撿持續(xù)增蜂長(zhǎng)潛力帶的非目投標(biāo)區(qū)域鉆，即使所有項(xiàng)目難機(jī)會(huì)也榨堅(jiān)決不梳進(jìn)入東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)區(qū)域定位示意北京天津南京上海沈陽(yáng)煙臺(tái)重慶武漢西安呼市正略鈞丸策認(rèn)為效：基本唯的區(qū)域裂戰(zhàn)略布搶局應(yīng)以勇三圈及昌中西部蜂核心二驢線城市額為備選撤。對(duì)于窯***榆置地來(lái)攏說(shuō)，環(huán)顯渤海華猛北和中暗西部城越市可以圓考慮，還華東和槐華南因秩為有諸誕多公司剛競(jìng)爭(zhēng)，若資源和俱能力都挨不具優(yōu)跳勢(shì)，建療議慎重薪進(jìn)入。建議可題以參考眠城市：爭(zhēng)武漢、逢成都、含天津、背昆明、誼大連、僻青島。目錄一、核心觀陳點(diǎn)匯總二、集顯團(tuán)愿景應(yīng)和戰(zhàn)略妖目標(biāo)三、業(yè)務(wù)常戰(zhàn)略定位四、業(yè)丈務(wù)戰(zhàn)略程規(guī)劃五、關(guān)鍵鏟職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)狗略保障兔體系七、戰(zhàn)宴略風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)評(píng)估***置倦地集團(tuán)總岡體戰(zhàn)略定障位以住宅、慕商業(yè)地產(chǎn)步開發(fā)為核皆心，持有辦收益性物擊業(yè)為支撐落，一級(jí)土淺地開發(fā)和錯(cuò)物業(yè)管理武為支持，捕形成業(yè)務(wù)批的良性互砌動(dòng)，圍繞板中高端客反戶和城市般運(yùn)營(yíng)構(gòu)建愛物業(yè)和綜悶合投資服乳務(wù)，成為幻玉中國(guó)領(lǐng)先自的房地產(chǎn)像專業(yè)和運(yùn)幟營(yíng)服務(wù)商編。在***院置地集團(tuán)周當(dāng)前的業(yè)子務(wù)結(jié)構(gòu)下置，應(yīng)將公折司的資源更集中投入惠在房地產(chǎn)差開發(fā)和物皮業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)方務(wù)上，促毅進(jìn)其快速阻發(fā)展，與獅其它業(yè)務(wù)挺資源配比包之間應(yīng)符直合“二八跪”原則***置村地集團(tuán)內(nèi)高部資源分野配原則巴列特定患律：“總閘結(jié)果的8戶0%是由?？傁臅r(shí)俱間中的2縣0%所形虎成的。”辯按事情躲的“重要舊程度”編變排事務(wù)優(yōu)箭先次序的火準(zhǔn)則是建虜立在重要自的少數(shù)與括瑣碎的多跡數(shù)”的原討理的基礎(chǔ)沉上。3年之主內(nèi)，*擦**置繼地集團(tuán)冷當(dāng)前應(yīng)孩將主要竿的資源看來(lái)保證蹤蝶房地產(chǎn)困開發(fā)和穴物業(yè)經(jīng)帽營(yíng)業(yè)務(wù)輛的發(fā)展游，至少臘應(yīng)將資景源的8孕0%－條90％忌投入其樸中，而燒對(duì)其它熊產(chǎn)業(yè)如渾物業(yè)管幻玉理、城銷市綜合陶運(yùn)營(yíng)、樂(lè)新產(chǎn)業(yè)鳳等產(chǎn)業(yè)榮來(lái)說(shuō)，架投入資粉源約為緩10－償20%炸。企業(yè)資輝源包括潛：資金、礎(chǔ)人才、窯高管的瓶時(shí)間投武入、組貓織的關(guān)越注和配披比度等棕。目錄一、核心觀點(diǎn)紛匯總二、集團(tuán)炎愿景和戰(zhàn)倆略目標(biāo)三、業(yè)務(wù)巖戰(zhàn)略定位四、業(yè)己務(wù)戰(zhàn)略愉規(guī)劃住宅業(yè)追務(wù)發(fā)展淺規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)吹業(yè)務(wù)發(fā)展熊規(guī)劃物流地產(chǎn)漸業(yè)務(wù)發(fā)展吊規(guī)劃多元化業(yè)喊務(wù)發(fā)展規(guī)肆劃五、關(guān)挽鍵職能殿戰(zhàn)略六、戰(zhàn)附略保障功體系七、戰(zhàn)略憑風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估住宅業(yè)務(wù)報(bào)定位：定位：保持快速晴穩(wěn)定增長(zhǎng)敘，成為集幼團(tuán)最大利榜潤(rùn)貢獻(xiàn)來(lái)度源，為集授團(tuán)上市提過(guò)供穩(wěn)定的御增長(zhǎng)支撐嗚，介入一市級(jí)土地開墓發(fā)市場(chǎng)，鬼形成一二膽級(jí)聯(lián)動(dòng)，眉定位中高晝端客戶群箏體，進(jìn)行達(dá)經(jīng)營(yíng)模式咳和產(chǎn)品研緣瑞發(fā)創(chuàng)新，皂塑造自身輩項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)兇和***訴置地住宅紀(jì)開發(fā)品牌業(yè)。利潤(rùn)增長(zhǎng)于：始終保鬧持15％繭以上凈利占潤(rùn)率，保擾持50%倒以上收入矮增長(zhǎng)速度袖。目標(biāo)：到踢2010怎年，形成偶年開發(fā)1厭20萬(wàn)平專米以上的望能力。產(chǎn)品：辮以中高叛端住宅濤為主，潤(rùn)塑造*略**置倍地的1伯－2個(gè)魯住宅品繞牌系列顏。區(qū)域擴(kuò)肉張：鞏華固北京紐奉核心區(qū)抹域能力腳，做好遵手頭幾艘個(gè)項(xiàng)目世，培育趴能力和責(zé)管理團(tuán)絲式隊(duì)，為吹08年尺之后跨站區(qū)域發(fā)欠展奠定圈接觸。對(duì)于*樂(lè)**置隊(duì)地的住島宅業(yè)務(wù)巡壽來(lái)說(shuō)，可應(yīng)定位叮準(zhǔn)確，聽形成自閘己的產(chǎn)今品系列朋，不斷瀉提升自遵身的產(chǎn)倡品研發(fā)棵和復(fù)制怠能力，蛾并明確排主要的供客戶群碑體住宅業(yè)湯務(wù)發(fā)展編策略明確為爆最高收己入人群偉之下的50％左右茂中高檔母收入總?cè)后w提教供產(chǎn)品，提供有火品質(zhì)的住恥宅或者二槽次置業(yè)居灰所，從而門保證市場(chǎng)森規(guī)模和贏焰利性；明確以開炸發(fā)中高檔哭商品住宅可為戰(zhàn)略方犯向的市場(chǎng)逢戰(zhàn)略，并滋給于相應(yīng)閘的資源傾錦斜；把現(xiàn)有的姻東胡灣、你高碑店以歇及未來(lái)的界住宅項(xiàng)目網(wǎng)作為基礎(chǔ)固，鍛煉和頭培養(yǎng)隊(duì)伍耐；明確和培販養(yǎng)依靠專買業(yè)化和品制牌化的開蔬發(fā)模式，案增強(qiáng)產(chǎn)品搞研發(fā)能力斬和復(fù)制能庭力。最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組該組家庭人口占總調(diào)查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低檔房中檔商品房高檔房標(biāo)竿分幼析：萬(wàn)猴科形成歇了以城茅市城郊塞結(jié)合部朵為重點(diǎn)圾區(qū)域，吉以新興凍白領(lǐng)為逼主力消偉費(fèi)群，商大規(guī)模蝕開發(fā)，卡全國(guó)復(fù)素制連鎖燈的獨(dú)特承模式

在各地萬(wàn)科分支機(jī)構(gòu)中，我們擁有共同的企業(yè)核心價(jià)值觀、“以客戶為導(dǎo)向”的服務(wù)理念、規(guī)范化的管理模式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)流程以及萬(wàn)科所提倡的生活方式。倡導(dǎo)文化

在各地項(xiàng)目中，遵循以大規(guī)模開發(fā)為主的原則，提供完善的配套和無(wú)微不至的物業(yè)管理服務(wù)，營(yíng)造富有活力和魅力的社區(qū)文化。開發(fā)原則在各種類型的產(chǎn)品中，我們已經(jīng)形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬(wàn)科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產(chǎn)品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風(fēng)格。產(chǎn)品風(fēng)格以多層住宅為主的大規(guī)模項(xiàng)目占萬(wàn)科總開發(fā)規(guī)模的80%左右。業(yè)態(tài)類型萬(wàn)科面對(duì)的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場(chǎng)。目標(biāo)客戶萬(wàn)科目厲前在“渾建筑無(wú)慶限生活葡”理念胳的導(dǎo)引魄下，運(yùn)沾用萬(wàn)科矛這一品盆牌，通碎過(guò)對(duì)市灘場(chǎng)定位耽、產(chǎn)品牽設(shè)計(jì)、割成本控忙制、營(yíng)車銷企劃晉、產(chǎn)品秋采購(gòu)、品物業(yè)管瞎理等房筍地產(chǎn)開化發(fā)重要賽流程的采統(tǒng)一和疊節(jié)點(diǎn)的爛控制，以城市晴城郊結(jié)雹合部為主重點(diǎn)區(qū)京域，以械新興的跳白領(lǐng)為擊主力消酒費(fèi)群，在全國(guó)的鮮１５個(gè)經(jīng)錘濟(jì)發(fā)達(dá)的革大城市成壟功地投資妹開發(fā)了萬(wàn)兄科城市花具園、萬(wàn)科喂新城和花域園新城三摔大系列的川樓盤，成錦為中國(guó)樓盈市名副其英實(shí)的市場(chǎng)陷領(lǐng)跑者。200悲5年，患萬(wàn)科在緞原有戰(zhàn)栽略基礎(chǔ)改上進(jìn)行遮了深入爪，在未品來(lái)的發(fā)埋展中提巖出了以促下五大掙措施，灰更有力法的鞏固頌自身的溪競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)猜勢(shì)客戶導(dǎo)向勒的經(jīng)營(yíng)體臨系資源整泡合的操弓作方式靈活可向控的組引織體系建立客戶導(dǎo)向純的經(jīng)營(yíng)體晨系，加強(qiáng)對(duì)粥客戶的認(rèn)都識(shí)和更準(zhǔn)尸確的細(xì)分圍繞重點(diǎn)晶客戶生命燒周期的需命要，有的四放矢地充渴實(shí)品牌內(nèi)茅涵、獲取咸項(xiàng)目資源插、提供產(chǎn)塞品和服務(wù)獲得客屆戶更堅(jiān)識(shí)實(shí)的信衫任和支斜持，實(shí)違現(xiàn)客戶無(wú)的終身永鎖定轉(zhuǎn)向規(guī)模窄效應(yīng)更顯靠著的產(chǎn)品末結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)吉方式，突出產(chǎn)鋼品系列施和自主浪研發(fā)獲得行鬧業(yè)內(nèi)最疼強(qiáng)大的夾經(jīng)營(yíng)創(chuàng)評(píng)利能力租，體現(xiàn)傲出最成謊熟的合綠作意識(shí)成為各頸種資源且擁有者屠和掌控黃者首選養(yǎng)的合作騾對(duì)象，巷并且能銅夠駕馭覽最靈活搖的合作剝方式打造全新的組嚷織架構(gòu)，支撐反未來(lái)的賭持續(xù)高聞速發(fā)展建立以“秩戰(zhàn)略總部搭、專業(yè)區(qū)刑域、執(zhí)行干一線”為隔主線的全毀新組織架養(yǎng)構(gòu)以實(shí)現(xiàn)深濱謀遠(yuǎn)慮與葛靈活應(yīng)變器的并重、竄充分授權(quán)期與規(guī)范管陸理的統(tǒng)一強(qiáng)化關(guān)鍵肯人才的員慚工團(tuán)隊(duì)完善風(fēng)貢險(xiǎn)管理志體系針對(duì)快摘速增長(zhǎng)敢、國(guó)際化、尤金融化和更廣降泛合作水等未來(lái)顏需求，鬧加強(qiáng)現(xiàn)咽有人才的仔素質(zhì)培道養(yǎng)加大關(guān)鍵為人才的吸作納和保有癥力度；必須用自好工作金環(huán)境評(píng)兵測(cè)與員坡工敬業(yè)余度管理升工具，腳營(yíng)造充醉分發(fā)揮咱個(gè)人才鳥能的組透織氛圍建立與役業(yè)務(wù)快飄速發(fā)展奇相匹配云的風(fēng)險(xiǎn)騾管理體攜系。第一要加潔強(qiáng)對(duì)外部筍環(huán)境變裁化趨勢(shì)減的研究縮慧和把握，做到班及時(shí)應(yīng)蒙變第二是秉持“現(xiàn)眉金為王”遇原則，完善現(xiàn)叛金流管理帳體系第三是毫強(qiáng)化職驚員職務(wù)床行為準(zhǔn)貧則宣導(dǎo)那，完善內(nèi)部棚監(jiān)控機(jī)制***垂置地的密住宅業(yè)繩務(wù)應(yīng)做正到如下理幾點(diǎn)充分利用殼現(xiàn)有資源筆的優(yōu)勢(shì)和嘗一級(jí)土地飛開發(fā)機(jī)會(huì)邀，盡可能寫的占有單一定的瞎住宅土退地資源堅(jiān)持自踐身的定頭位，為圣中高端自的客戶意提供服盜務(wù)，形成**落*置地自忙身獨(dú)特的燥文化和產(chǎn)巖品風(fēng)格加強(qiáng)產(chǎn)舍品研發(fā)行和客戶饅導(dǎo)向的別經(jīng)營(yíng)體壇系，形成*活**置近地的1－2個(gè)產(chǎn)品系施列，可以傍異地復(fù)制200鴿8年之后攻為了規(guī)賀模擴(kuò)大歸和分散信風(fēng)險(xiǎn)的廚需要，考慮二流三線城渡市擴(kuò)張通過(guò)現(xiàn)舞有項(xiàng)目鍛煉和培膛育幾支過(guò)粒得硬的團(tuán)字隊(duì)，未來(lái)快奧速發(fā)展急累需的金融化和堆專業(yè)化的人才在住宅業(yè)益務(wù)循環(huán)開脊發(fā)的過(guò)程紙中，注意風(fēng)刷險(xiǎn)體系倚建立和置現(xiàn)金流秀的預(yù)測(cè)敬和控制***置蘆地集團(tuán)應(yīng)干著重加強(qiáng)饞如下能力店的提升各環(huán)節(jié)所必須的核心業(yè)務(wù)能力戰(zhàn)略規(guī)劃能力融資能力土地獲取能力政策把控能力項(xiàng)目策劃能力營(yíng)銷策劃能力設(shè)計(jì)優(yōu)化能力成本控制能力內(nèi)外部協(xié)調(diào)能力項(xiàng)目管理能力銷售管理能力品牌傳播能力各環(huán)節(jié)所需的關(guān)鍵資源資金市場(chǎng)信息政策信息行業(yè)信息公共關(guān)系技術(shù)信息市場(chǎng)信息資金工程信息技術(shù)信息品牌銷售網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)信息公司內(nèi)共享的能力和資源人力資源及人力資源管理財(cái)務(wù)管理能力組織協(xié)調(diào)能力信息管理能力決策拿嘉地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)成計(jì)階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施恒工階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷售服務(wù)匯階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策拿長(zhǎng)地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)透階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工掏階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷售服務(wù)餐階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策拿府地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)避階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工存階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷售服剝務(wù)階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理決策拿絮地階段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)劫階段市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工謀階段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量銷售服很務(wù)階段品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本同時(shí)，注球意國(guó)家對(duì)喉住宅的新桶政影響，演尤其在產(chǎn)犬品研發(fā)和叮區(qū)域擴(kuò)張輸上有所準(zhǔn)申備，未雨基綢繆自２０宰０６年誕６月１惜日起，冬凡新審遷批、新魚開工的紐奉商品住熔房建設(shè)煙，套型層建筑面深積９０新平方米嶼以下住游房（含展經(jīng)濟(jì)適術(shù)用住房靜）面積沃所占比抓重，必慣須達(dá)到均開發(fā)建澆設(shè)總面身積的７桌０％以忽上。建設(shè)部魄等九部偽門《關(guān)蹲于調(diào)整餅住房供笑應(yīng)結(jié)構(gòu)榜穩(wěn)定住促房?jī)r(jià)格交的意見螞》200握6年9休月4日胃北京市北規(guī)委對(duì)食于《通惑知》的身執(zhí)行：地200責(zé)6年6盜月1日蛙前已經(jīng)蜻取得土眼地使用限權(quán)證、激土地和輝項(xiàng)目規(guī)吃劃證、悶施工許憶可證的釀住宅項(xiàng)量目，按庸開發(fā)商恒原來(lái)報(bào)憂批的規(guī)劃劃方案彎進(jìn)行開品發(fā)建設(shè)蝦。北京已經(jīng)差取得相關(guān)咬批準(zhǔn)文件此，但未取雀得施工許稻可證的商雄品住宅項(xiàng)殊目達(dá)到6敬07個(gè)，崖規(guī)劃建筑園面積達(dá)到控2000紡多萬(wàn)平方針米。國(guó)辦37核號(hào)文件敞——“自竊2006泛年6月1刮日起，凡略新審批、稼新開工的盼商品住房凡建設(shè)，套雷型建筑面脖積90平制方米以下露住房（含碑經(jīng)濟(jì)適用泥住房）面平積所占比嬌重，必須茂達(dá)到開發(fā)軍建設(shè)總面舉積的70練%以上。詞”這個(gè)厭表述為9習(xí)0平方米壘70%是器針對(duì)單個(gè)衡項(xiàng)目而言含。建設(shè)部1殲65號(hào)文臟件——“備2006乳年6月1躬日起，各念城市（包敵括縣城）錫年度（從卸6月1日飯起計(jì)算）鋒新審批、鞏新開工的鞭商品住房幻玉總面積中施，套型建延筑面積9勞0平方米會(huì)以下住房甜（含經(jīng)濟(jì)叉適用住房印）面積所搞占比重，蛋必須達(dá)到樹70％以盡上以單個(gè)項(xiàng)侮目算以整體廊規(guī)劃算***常置地未乞來(lái)五年奧住宅項(xiàng)點(diǎn)目規(guī)模父預(yù)測(cè)20062007200820092010新開工項(xiàng)目數(shù)量12445在建項(xiàng)目數(shù)量3491014銷售面積（萬(wàn)平米）4.1914.1341.4772137.33開復(fù)工面積（萬(wàn)平米）11.834.9116.6173.3243.3土地儲(chǔ)備面積（萬(wàn)平米）69.8198.3231.7241.783.3注：住宅給的新項(xiàng)目通的開復(fù)工母和土地儲(chǔ)仙備面積是俗按照每平疾米600溉0元計(jì)算騾，如果價(jià)棗格發(fā)生變雪化，那么祥土地面積筒應(yīng)進(jìn)行相程應(yīng)調(diào)整。2006葬－201樣0年住宅榨項(xiàng)目開發(fā)者方案2006年2007年2008年2009年2010年?yáng)|湖灣項(xiàng)目馬坊二級(jí)項(xiàng)目高碑店二級(jí)項(xiàng)目住宅項(xiàng)目C1－C4住宅項(xiàng)目D1－D4住宅項(xiàng)目B1住宅項(xiàng)目E1－E5開發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)開工建設(shè)支付土地費(fèi)用開始銷售支付土地費(fèi)用開工建設(shè)開始銷售項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)項(xiàng)目竣工支付土地費(fèi)用開始銷售開工建設(shè)目錄一、核心觀隨點(diǎn)匯總二、集噴團(tuán)愿景或和戰(zhàn)略槐目標(biāo)三、業(yè)沸務(wù)戰(zhàn)略未定位四、業(yè)務(wù)背戰(zhàn)略規(guī)劃住宅業(yè)務(wù)旺發(fā)展規(guī)劃商業(yè)地俯產(chǎn)業(yè)務(wù)棗發(fā)展規(guī)例劃物流地然產(chǎn)業(yè)務(wù)熟發(fā)展規(guī)磨劃多元化業(yè)位務(wù)發(fā)展規(guī)費(fèi)劃五、關(guān)鍵端職能戰(zhàn)略六、戰(zhàn)略災(zāi)保障體系七、戰(zhàn)略嬌風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估商業(yè)地鈴產(chǎn)業(yè)務(wù)寬定位：定位：作為集團(tuán)摸長(zhǎng)期發(fā)展菊戰(zhàn)略的組寬成部分，俱收益性物循業(yè)經(jīng)營(yíng)收博入在主營(yíng)群業(yè)務(wù)收入雨中的穩(wěn)定族增長(zhǎng)，成俗為集團(tuán)穩(wěn)盈定收入的余重要來(lái)源站。豐富集叼團(tuán)上市的爺業(yè)態(tài)組合芽，為集團(tuán)列上市提供障穩(wěn)定的增圣長(zhǎng)支撐。閑堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)摔模式創(chuàng)新濱，以開發(fā)兩和持有綱中高檔咽收益型慶商業(yè)物哄業(yè)長(zhǎng)期光經(jīng)營(yíng)為蕉主，低辭端的產(chǎn)魯權(quán)式商恭鋪出售貿(mào)為輔的漠運(yùn)作模背式，為異地破擴(kuò)張打下堆基礎(chǔ)。目標(biāo)：未彼來(lái)幾年（趙07、0取8、09粗、10年暈）每年各請(qǐng)開發(fā)大約信8、25鼓、20、途15萬(wàn)平嫁米的商業(yè)規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品：短賤期以財(cái)源與和馬坊項(xiàng)登目中的商準(zhǔn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)英務(wù)為核心乓，培育在鴿商業(yè)地產(chǎn)幕方面的業(yè)塑務(wù)能力；雜中長(zhǎng)期以松專業(yè)性和膝綜合性商握業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)錄目為重點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)張蠻：09年厲之前集中善在北京區(qū)橫域發(fā)展，翁之后適度孤考慮區(qū)域燃擴(kuò)張案例1壘：東方廣場(chǎng)：沒1993辱年開始建枕設(shè)，經(jīng)歷芹10年時(shí)早間建成，時(shí)投資額高激達(dá)20億葡美元，總望建筑面積網(wǎng)達(dá)80萬(wàn)絞平方米，寶商業(yè)地產(chǎn)律的年收入椒2－3億懷美元，每翼年還在以由50％左碼右的速度蠅增長(zhǎng)，長(zhǎng)床江實(shí)業(yè)與臂和記黃埔紹在東方廣裳場(chǎng)中共占功超過(guò)50版%的股權(quán)平臺(tái)—種—整體系的第二患層2豪華跟服務(wù)式堡公寓東方公籃寓東方廣烘場(chǎng)經(jīng)貿(mào)盛城集商僚業(yè)功能蘭，集辦黃公、會(huì)票議、展怖覽、商肺務(wù)活動(dòng)欲等為一休體繽紛新?lián)斓囟际行绿焖旱赝ピ沸绿煲У劐居钚聻⑻斓鼗盍π绿炜坏貣|方新寇天地則熄位于二進(jìn)層平臺(tái)昨以下，寬經(jīng)由中額央噴泉牢廣場(chǎng)進(jìn)特入，并拾有大型頓停車場(chǎng)揚(yáng)，12配萬(wàn)平米……1座五陰星級(jí)酒由店?yáng)|方君侄悅酒店8幢甲綁級(jí)智慧鳴寫字樓23萬(wàn)平吩米東方廣襪場(chǎng)經(jīng)過(guò)重精心的融策劃和有經(jīng)營(yíng)，煮取得非抖常成功門的驕人她業(yè)績(jī)位于北京東方廣場(chǎng)的東方新天地如今出租率為100％，租金每平方米100美元/月至200美元/月。有些店面的月租金更是已經(jīng)達(dá)到每平方米260美元，且有上調(diào)空間僅在2003年到2004年間，擴(kuò)租公司就達(dá)到了50家，其中有近30％的租戶進(jìn)行過(guò)2至3次擴(kuò)租，世界四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的安永華明更擴(kuò)租了5次東方經(jīng)貿(mào)城的寫字樓出租率達(dá)93％至95％，租金每平方米20美元/月至30美元/月，有200多家國(guó)際性公司進(jìn)駐，摩根士丹利、渣打銀行等就是其租戶東方新天與地，其中莊經(jīng)營(yíng)面積盞在100識(shí)0平方米敲以上的主出力店鋪逾逮12家。識(shí)某些店鋪?zhàn)枥m(xù)約租金責(zé)加升50狹％的情況證下，續(xù)租削與排隊(duì)等散候進(jìn)駐的洗商鋪仍然股很多。超糕過(guò)20萬(wàn)粉人次的客端流，與其真穩(wěn)定的高銹消費(fèi)客群照，使得同副一品牌在驅(qū)東方廣場(chǎng)志的營(yíng)業(yè)額傷創(chuàng)下全北播京的最高撥紀(jì)錄1234東方新天錫地的成功甘經(jīng)營(yíng)，整茶體持有，倍長(zhǎng)線投資匠，統(tǒng)一經(jīng)傭營(yíng)管理，累堅(jiān)持到底順是關(guān)鍵從200曠3年起，有東方新天較地開始對(duì)安租戶進(jìn)行鈴10%的紹清洗，清意洗之后，盤引進(jìn)的就蠅是與林保渡堅(jiān)尼類似蛛的世界頂辣級(jí)品牌，貌進(jìn)駐的商懷戶也要接杠受嚴(yán)格的書監(jiān)督，不盈符合規(guī)定輔就清除。愿意堅(jiān)禮守自己雪既定的踏定位與松方向，獄并不斷歪堅(jiān)持投岸入。分仍析前期古招商不哪利的這某些原因答中，有跑很多來(lái)懼自于政杜策層面證，對(duì)外破資公司桑的限制痛，而且也從發(fā)展寧上看，淚是逐漸刊趨向于刻寬松。只租不售柔，做統(tǒng)一更經(jīng)營(yíng)管理耕，作長(zhǎng)期壞的升值持粥有經(jīng)營(yíng)。翅全面長(zhǎng)期匹持有，堅(jiān)法不出售的維做法，真笨真正正地修進(jìn)行市場(chǎng)誕培育。1345前期推廣遙到位，為肌了改變王喜府井客流撐與東方廣脹場(chǎng)不相融瘡的問(wèn)題，輛東方新天療地在開業(yè)諷第一年就篩花了11盈00多萬(wàn)偉元在商場(chǎng)育推廣上，扮后期又配講合一系列青營(yíng)銷戰(zhàn)略何部署，例贊如，為期置12個(gè)月旦的“世界云風(fēng)情嘉年沈華”系列仁活動(dòng)，謹(jǐn)舉辦京港拆洽談會(huì)在經(jīng)營(yíng)上化，有全套阿的想法，蠶且實(shí)施異黎常周密而澤堅(jiān)定。辦荷公區(qū)和酒麥店為東方龜新天地做宗支撐消費(fèi)脈群。東方繁廣場(chǎng)獨(dú)具耀特色的平泰臺(tái)層將商陜業(yè)區(qū)與辦益公區(qū)分開艇，設(shè)計(jì)布虛局合理，水動(dòng)靜有別蜻；更實(shí)用凳的是那些宇完善的配五套設(shè)施。2整體持有長(zhǎng)線投資東方新天桿地的成功按經(jīng)營(yíng)（續(xù)并）精細(xì)的物燥業(yè)服務(wù)，長(zhǎng)優(yōu)質(zhì)且細(xì)個(gè)致周到的央管理與服漁務(wù)，培養(yǎng)敘顧客的忠段誠(chéng)度。又役擁有有優(yōu)突秀的管理咳團(tuán)隊(duì)空間設(shè)計(jì)齡獨(dú)特，吸叛引租戶和剝消費(fèi)者，客提高購(gòu)物賭和辦公環(huán)她境。例如汽獨(dú)特的水奶景設(shè)計(jì)，益流動(dòng)水幕平墻和噴泉笛，滿足人廊們的親水妄意識(shí)。經(jīng)營(yíng)模式蹤蝶設(shè)計(jì)不同婆的主題消裝費(fèi)空間，弓擴(kuò)大消費(fèi)炸的群體層猾次根據(jù)實(shí)際閉的經(jīng)營(yíng)需背求，不斷緩調(diào)整業(yè)態(tài)腳結(jié)構(gòu)。比裂如，在4來(lái)年中，東麗方新天地始餐飲的比爸例也不斷聲提高。本讓來(lái)一般的構(gòu)商場(chǎng)，餐額飲應(yīng)該是魚22%～逐25%的事比例，但歷現(xiàn)在東方卵新天地已菌經(jīng)達(dá)到了堡27%，逼因?yàn)椋种裎隹土鞯拿Ｐ枨笞黾柏Q時(shí)調(diào)整6789統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)堅(jiān)持到底***仙置地集歷團(tuán)在商運(yùn)業(yè)地產(chǎn)集中，從掠?xùn)|方新腸天地的著成功中士可以借逐鑒的成紀(jì)功做法1、只租不售，做統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，作長(zhǎng)期的升值持有經(jīng)營(yíng)2、在經(jīng)營(yíng)上手法，辦公區(qū)和酒店為商業(yè)做支撐消費(fèi)群。3、對(duì)進(jìn)駐的商戶進(jìn)行定期的“清洗”和嚴(yán)格的監(jiān)督，不符合規(guī)定就清除。4、物業(yè)前期的市場(chǎng)推廣做到位，后期運(yùn)用各種營(yíng)銷的策略，拉動(dòng)客源和租戶5、高質(zhì)量的管理團(tuán)隊(duì)和物業(yè)服務(wù)6、根據(jù)市場(chǎng)的需求狀況，調(diào)節(jié)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)比例東方新天地1、***擁有像“財(cái)源”這樣的物業(yè)，有巨大地升值潛力，要堅(jiān)持做好長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)2、可以搭配設(shè)計(jì)項(xiàng)目空間，形成項(xiàng)目之間的相互支持3、在經(jīng)營(yíng)時(shí)，可以用“清洗”來(lái)不斷提升品牌檔次和知名度4、商業(yè)地產(chǎn)的前期招商的市場(chǎng)宣傳要到位，注重營(yíng)銷5、提升物業(yè)價(jià)值，需要請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)6、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要不斷調(diào)整，適應(yīng)市場(chǎng)的變化***置地該模式趣的條件本：項(xiàng)目沈的位置俱和定位節(jié)準(zhǔn)確，爭(zhēng)資金充撈足案例2緣瑞:上海察新天地項(xiàng)—一個(gè)