標(biāo)桿房企房地產(chǎn)項目成本管理控制與招投標(biāo)合同管理實務(wù)名師精講

xx項目成本管理控制

與招投標(biāo)、合同管理

2011年9月17日講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶xx地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；12年xx工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會。內(nèi)容xx的項目成本管理xx招標(biāo)投標(biāo)管理xx的合同管理xx的項目成本控制

內(nèi)容xx的項目成本管理xx招標(biāo)投標(biāo)管理xx的合同管理xx的項目成本控制

xx成本管理的目標(biāo)

xx成本管理的目標(biāo)

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益----提升價值xx成本管理的基本內(nèi)容----合理確定成本與有效控制成本

xx成本管理的宗旨與目標(biāo)宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。目標(biāo)：建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系

價值工程房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本管理內(nèi)容有：31

人力的成本542產(chǎn)品的成本產(chǎn)品的建造、品質(zhì)時間的成本生產(chǎn)的速度、進度人力的成本管理人員多少和水平資金的成本資金的利息管理的成本管理的程度、精細度售后的成本6售后成本有：①產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題②客戶關(guān)懷成本；活動、及對個別使用功能的改變③銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾④開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題⑤……成本經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)項目策劃銷售定位項目設(shè)計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響成本的因素自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工數(shù)據(jù)分析與儲存新項目可研規(guī)劃設(shè)計合約規(guī)劃與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動態(tài)反饋及時結(jié)算事前定價步步跟蹤準(zhǔn)確測算

工作的重心準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算xx成本管理體系思路成本管理的基本方法……目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理的內(nèi)容

……目標(biāo)的確定與控制兩方面為什么要進行目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理有什么作用目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做”而不是“做了再算”

為開發(fā)決策提供依據(jù)提前鎖定投資合理確定銷售價格

加強成本的計劃性預(yù)測投資效益目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本管理內(nèi)容

編制目標(biāo)成本分階段對目標(biāo)成本進行檢查、修正目標(biāo)成本與實際成本進行比較，對目標(biāo)成本進行后評估

動態(tài)成本：

是項目各個實施過程中體現(xiàn)的實際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果目標(biāo)成本管理原則不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本管理未來的發(fā)展方向管理重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新xx的項目成本管理xx成本管理體系制度流程方法工具

（工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書）成本管理部分管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法……成本管理的管理體系業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理辦法目標(biāo)成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細則動態(tài)成本信息報送流程招標(biāo)采購階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結(jié)算流程經(jīng)濟標(biāo)書及評審指引責(zé)任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項目成本指標(biāo)測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標(biāo)。。。。。。項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表設(shè)計變更單/簽證單經(jīng)濟標(biāo)評審分析表計量支付表單

工程進度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳工程結(jié)算審批表項目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。成本管理瘋部分制度乎流程體系成本模叛塊：制度流程商與管理工之具xx項目室主要成本縣費項主要費蠻項科目低：一、土地降費用二、前期抬費用三、建筑固安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)迫施、配套卻設(shè)施、單瘋體）四、開守發(fā)間接用費五、營逮銷費用六、公司某管理費七、財專務(wù)費用序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學(xué)校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部開發(fā)成廢本銷售費當(dāng)用開發(fā)間接餡費稅金土地成渠本前期工程傻費配套設(shè)施滿費基礎(chǔ)設(shè)定施費建安工程踩費工程相龍關(guān)費后續(xù)成本管理費臘用財務(wù)費用建設(shè)期返萬工費優(yōu)化設(shè)計率費用相關(guān)責(zé)任部門物業(yè)公之司工程部造價采購殘部研發(fā)設(shè)合計部發(fā)展部成本財務(wù)部本成發(fā)開勵接直營銷部勘察設(shè)計完費項目全成權(quán)本的縱向鋒分解建設(shè)部200熔0年9月18日發(fā)布《房地產(chǎn)晨開發(fā)項墊目經(jīng)濟坊評價方是法》第四章兄第24條明確“開發(fā)臭建設(shè)投煤資是指發(fā)在開發(fā)昌期內(nèi)完傲成房地第產(chǎn)產(chǎn)品嚇開發(fā)建絮設(shè)所需浸投入的納各項費勒用，主器要包括碗：土地費用姐、前期工亦程費用、定基礎(chǔ)設(shè)施磚建設(shè)費用撐、建筑安毅裝工程費馬用、公共冊配套設(shè)施冊建設(shè)費用撇、開發(fā)間窩接費用、亮財務(wù)費用瀉、管理費常用、銷售誼費用、開剛發(fā)期稅費辨、其他費翼用以及不績可預(yù)見費暫用等?！背杀緶y算選費項表比獄較討論：你所在照企業(yè)有漠無成本計費項表媽，表格含形式和淹費項順氏序有哪視些不同厲，內(nèi)容傷有哪些宋不同結(jié)論：各表形式頭和費項順列序不同，吉但費項的顧內(nèi)容大致帖相同xx的項年目成本管攝理以項目盈為管理肢對象項目的完卻全直接成懼本測算分晝解間接成本付測算分?jǐn)傢椖康慕壋杀竟軏尷韮?nèi)容項目制槐管理組甜織形式營銷部成本管店理部工程管理正部設(shè)計研黑發(fā)部計劃財爽務(wù)部公司總綱經(jīng)理研發(fā)專員項目負(fù)擱責(zé)人項目研塞發(fā)經(jīng)理項目工程餅經(jīng)理項目成背本經(jīng)理項目營銷淘經(jīng)理項目財給務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程諷師成本專員營銷顧問財務(wù)專鑼員公司運集營總監(jiān)xx項忠目部主控要職能產(chǎn)品研發(fā)薦定位施工組織暮和管控成本測圖算和控雄制營銷策劃袍和銷售客戶管列理品質(zhì)船保證實行項目傷管理后公免司和部門簽職能公司土地競拍登、資金保討障部門掌握制寨度、流稠程、方某法、工愈具的制北定和更去新；整理資源秘、知識沉斤淀；集公司向資源協(xié)選助支持龍項目工渣作，檢窮查監(jiān)督捎項目工筑作培訓(xùn)項漠目需要蛙的合格誕的經(jīng)理源和專員項目職能崗位項目成本管理職能設(shè)計研發(fā)1、產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)3、設(shè)計任務(wù)書4、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制5、設(shè)計費管理成本管理1、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)偂討B(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價4、工程招標(biāo)、合同、造價管理5、資金計劃匯總工程管理1、在成本控制下進度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控營銷1、市場定位2、體驗區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn)3、銷售費用（包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控計劃財務(wù)1、項目成本財務(wù)指標(biāo)的管控2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?、總體資金計劃的管控xx目暖標(biāo)成本毒管理三釀大工具1、目標(biāo)成懇本測算某與分解2、投資藏分析模總型3、歷史瀉成本數(shù)遮據(jù)庫xx項目妄目標(biāo)成本組測算和分橡解目標(biāo)成驚本測算皮的條件經(jīng)討論確概定的方案猴或設(shè)計圖（規(guī)劃北指標(biāo)表亞）整理建輩筑標(biāo)準(zhǔn)范、產(chǎn)品嫌配置市場價叛格及其箱走勢的樹準(zhǔn)確把挖握相應(yīng)項紀(jì)目工程躬造價歷中史成本域數(shù)據(jù)參照本企牲業(yè)在建項航目成本、音參照歷史收成本、參疊照市場同層類產(chǎn)品成謀本測算正向測繪算：測算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)垃準(zhǔn)、市場情痛況、歷史成本愛數(shù)據(jù)庫）測算方遷式（估算老、概算伏、預(yù)算也）團隊工言作反向倒逼醫(yī)：確定銷售萌價格水平惑；確定利潤蔥要求；反推計算柜成本目標(biāo)成本枕測算的方駁法40目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)必品定位、鍛產(chǎn)品預(yù)期欣售價和期雀望利潤，聚結(jié)合目前戀市場價格句情況，并掀預(yù)測未來漢價格走向企，同時參葉考歷史成兆本數(shù)據(jù)資孤料，預(yù)先制業(yè)定并力賊爭控制潤的產(chǎn)品丈成本目標(biāo)成本渾作為產(chǎn)品未來成本奧的控制依和據(jù)，是產(chǎn)品涉設(shè)計、采才購、施工駱等整個項超目開發(fā)過溜程的指導(dǎo)顆和控制性烘文件，是毀企業(yè)各部舉門通過技鋤術(shù)、經(jīng)跟濟和管燈理等措隨施的努利力，需秧要實現(xiàn)呢的產(chǎn)品勾成本的偽控制線目標(biāo)成趁本管理饑的階段土地投交資論證峰階段目標(biāo)成潔本(土查地版)項目啟動壩階段目標(biāo)成爐本(啟壘動版)方案設(shè)煎計階段目標(biāo)成本港(方案版附)初步設(shè)計段階段目標(biāo)成刻本(執(zhí)躺行版)工程實馬施階段目標(biāo)成以本(調(diào)形整版)竣工階段項目竣工摸成本目標(biāo)成本旋形成動態(tài)及喉責(zé)任成牽本執(zhí)行43目標(biāo)成辜本編制咳基本程梯序1、項目定位2、確定設(shè)菊計方案3、項目基確本指標(biāo)4、市場調(diào)務(wù)查5、成本數(shù)蓋據(jù)收集6、編制滅目標(biāo)成本7、目標(biāo)港成本論證8、目董標(biāo)成本光批準(zhǔn)土地投資出論證階段晉成本測算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊挖配套提供土地鑒信息地區(qū)總舅經(jīng)理研發(fā)部造價采購尚部主持、確種定項目預(yù)案目標(biāo)成漁本測算通過滿足拿藥地成本撇要求未通過審定存檔土地階彈段成本舍測算方從法：成本經(jīng)個驗值估罷算法參考成鮮本經(jīng)驗耳數(shù)據(jù)，木用表格候組合來階完成土地投資魂論證階段箭成本測算

成本科目成本取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段前期費用90-115（土地面積）普通樓盤

160-205（土地面積）高檔樓盤含精裝160-235（土地面積）別墅樓盤

基礎(chǔ)設(shè)施205-225（土地面積）容積率0.5-1.0

225-250（土地面積）容積率1.4左右

250-400（土地面積）容積率2.0以上

環(huán)境工程160-200（土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180（土地面積）容積率1.4左右100-140（土地面積）容積率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積

人防地下室2300-2500元/地下室面積

會所3500-5000元/會所面積

教育用房1500-1800元/教育用房面積

底商1500-1800元/商業(yè)用房面積

管理用房1500元/管理用房面積

成本科目取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段別墅項目2200-2400建筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯(lián)排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通

1600-1800建筑面積高檔

小高層1600-1800建筑面積普通

1800-2000建筑面積高檔

高層2000-2200建筑面積普通

2200-2400建筑面積高檔

《項目目送標(biāo)成本哀測算（退土地版侄）》只是土早地投資少論證的墳一部分芹；把《項目目講標(biāo)成本艙測算（未土地版午）》與項目其幸他預(yù)設(shè)模跌塊進入《項目投資忌經(jīng)濟分析么模型》進行指標(biāo)查分析審定的《項目目標(biāo)離成本測算據(jù)（土地版確）》將作為恰項目啟擊動階段翼目標(biāo)成昌本的參斥照依據(jù)現(xiàn)。項目投資遞經(jīng)濟分析拿模型模型是什逮么模型就是從模擬項目著整個運作熟過程，通監(jiān)過數(shù)據(jù)之送間的邏輯顏運算，得始出項目的峰評價指標(biāo)膠，從而衡酷量項目的蒙優(yōu)劣可以通抹過模型碌進行項館目的實驗時跟蹤都，從而褲了解項腳目收益慌的動態(tài)不變化情撥況。模型的基狂本結(jié)構(gòu)模型由綠以下幾消個模塊槐組成：盞基礎(chǔ)數(shù)騾據(jù)表、餓項目分賞期情況閘、成本獵測算、儀項目進指度及付嶼款計劃笨、銷售細及回款止計劃、令資金來暗源及運葬用表和鉆現(xiàn)金流蓮出表。模型中摸基本財飾務(wù)指標(biāo)凈現(xiàn)值指在項公目計算胳期內(nèi)，御按行業(yè)院基準(zhǔn)折端現(xiàn)率或聲其他設(shè)估定折現(xiàn)榮率計算療的各年真凈現(xiàn)金醒流量現(xiàn)告值之和吹。凈現(xiàn)盼值是一快個絕對冤指標(biāo)，師項目的坊凈現(xiàn)值執(zhí)越大越吧好。內(nèi)部收益泉率是指項役目投資喝實際可歷望達到賠的報酬行率，也突是使投姿資項目古的凈現(xiàn)珠值等于媽零時的得折現(xiàn)率漿。內(nèi)部嚇收益率吵是一個源相對指鉤標(biāo)，項鵝目的內(nèi)夢部收益北率越高泄越好?，F(xiàn)金成川本收益探率指投入1元的成頑本項目救可以帶蟲來的現(xiàn)留金收入丹，該指短標(biāo)不是東衡量項娛目收益偶高低的楊指標(biāo)，類而是衡貞量項目樓現(xiàn)金收抱益情況盤的指標(biāo)智。權(quán)益資本患乘數(shù)指項目翁的權(quán)益維資本與怨項目總扯投資的崇比值，怎該指標(biāo)葵反應(yīng)的紙是1元的自并有資金拍的投入集可以駕族馭多少私元的總梨投資，煎該指標(biāo)李越大越煤好。項目指商標(biāo)的衡蛇量體系影響模型升的主要因紗素有三個陰指標(biāo)：項旱目的內(nèi)部登收益率；宋項目的現(xiàn)滴金成本收楊益率；項袍目的權(quán)益件資本乘數(shù)分別從濾三個主偽要的方懇面衡量須項目的棋優(yōu)劣：項目的內(nèi)憑部收益率普：從項目頃動態(tài)收益倍的角度；項目的現(xiàn)志金成本收慢益率：從獨項目現(xiàn)金匆流的角度疤；項目的權(quán)娃益資本乘突數(shù)：從權(quán)墨益資本使秒用效率的旨角度編制模搏型的意孟義（通過賓模型財委務(wù)指標(biāo)尊的計算漲）為土地或投資決啄策提供識依據(jù)；通過對項處目參數(shù)的線設(shè)置，可結(jié)以控制項啊目實際運徐作過程中測的風(fēng)險；通過模型仇可以實現(xiàn)儀對項目收陷益情況的數(shù)實時跟蹤扇，從而為脾項目運作教過程中的嘴決策提供隱依據(jù)；將公司所染有項目的喜模型進行倍疊加就可租以了解公味司層面的下現(xiàn)金流情健況。模型在堆項目運儀作各階屈段的作嚇用投資經(jīng)濟究分析模型總在項目運倉作各階段總所起的作書用不同項目拿地疑階段――藍決策支持研，風(fēng)險控坐制項目研發(fā)法階段――薯經(jīng)濟控制倍，設(shè)計優(yōu)衫化項目建薯設(shè)階段是――成羨本控制低，銷售具控制項目竣工抹階段――漢對比分析聽，指導(dǎo)新候項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對項目評價指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米

35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元2,1663,439

****項目工期延后對項目評價指標(biāo)的影響

單位按原工期延期1年內(nèi)部收益率％24.37%19.10%凈現(xiàn)值元16,01713,756***可售與不可售比例變化對評價指標(biāo)的影響

單位方案階段指標(biāo)初步設(shè)計指標(biāo)花園洋房平米78,44889,286地下車庫平米18,11515,110物管用房平米7991,128總建筑面積

97,362105,524內(nèi)部收益率％15.53%50.51%凈現(xiàn)值元3052,224項目啟動認(rèn)階段成本攪測算項目團隊確定產(chǎn)品等定位和銷造售價格、粉銷售進度研發(fā)部根據(jù)規(guī)足劃條件天和市裝場定位身進行預(yù)服案的調(diào)雙整或重妻新考慮坐方案（瀉產(chǎn)品業(yè)瞞態(tài)、標(biāo)稻準(zhǔn)）造價采嶺購部項目目標(biāo)隊成本測算計劃財務(wù)糖部根據(jù)售價撥、銷售進慮度、成本甲測算、進兆行財務(wù)指舉標(biāo)計算拿地以后項目團技隊對擬疫建項目鉆進行詳細策劃，設(shè)定項刮目市場錦定位、寧產(chǎn)品定員位，明確項目踩經(jīng)濟技術(shù)王指標(biāo)、配筒置標(biāo)準(zhǔn)、越建造標(biāo)準(zhǔn)追、交房標(biāo)結(jié)準(zhǔn)、主要叫設(shè)備的檔樸次或品牌兵、施工安圈排、工程屯進度，材納料供應(yīng)方胃案，銷售佩策劃，銷轉(zhuǎn)售進度等項目啟忽動階段縮慧成本測柏算是對遼土地投創(chuàng)資論證龍階段目漫標(biāo)成本垮測算的捷細化項目啟動謀階段成本厲測算帶入獻經(jīng)濟模型申后應(yīng)達到額或超過土子地版的收求益指標(biāo)；項目啟動郊階段的成錘功標(biāo)志項目啟活動會目的對項目損進行沙牽盤推演階，預(yù)見和決亂策未來，設(shè)定產(chǎn)都品定位，營善銷方案、款實施計劃圓，成本控牙制，識別衫項目風(fēng)險，提衫出預(yù)案。項目團稀隊明確招項目成把功標(biāo)尺緣瑞及具體吼指標(biāo)，別達成共彈識、做出承盟諾主要內(nèi)容蹲（成果）《項目定里位》《項目建笛造標(biāo)準(zhǔn)》《體驗區(qū)選平址、定位窩及開放計筋劃》《項目一二灣級計劃》（《項目分期吧、材料供際應(yīng)方式范交圍》）《項目目標(biāo)媽成本（啟甲動）》（《項目合或約規(guī)劃》）《投資分厲析模型糕（啟動聰）》《方案設(shè)利計任務(wù)列書》《景觀方案尚設(shè)計任務(wù)祖書》《精裝房止定位、屆限價及懼建設(shè)實水施方案》（如有化）《項目的物剪業(yè)、商運亦的運營人程力資源配缺置及運營異成本分析》設(shè)計階約段成本稱分解工程部提供現(xiàn)場杜布置方案提供施旁工用水淺電以及惡甲方臨站設(shè)設(shè)置賄方案初步施工御方案及土鮮石方平衡狗對比提供方案支、初步設(shè)孕計圖提供產(chǎn)尖品建造湯標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方閘案對比造價采購速部目標(biāo)成本蛋分解進行成尿本敏感室性分析編制合慨約規(guī)劃研發(fā)部計劃財愈務(wù)部財務(wù)指濃標(biāo)計算設(shè)計階段鐵成本分解假主要是方案設(shè)計歡、初步設(shè)俘計階段的兄成本測膏算和分征解方案設(shè)計埋、初步設(shè)酸計階段是迷設(shè)計階段死成本控制荒的重點初步設(shè)計騎階段目標(biāo)菜成本經(jīng)審創(chuàng)批后，是詢項目的執(zhí)行目標(biāo)成色本方式之瘦二，按項目惠實體分背解方式之一燒，按合同計摩劃分解方式之界三，按考核責(zé)的任分解三種方式錘各有側(cè)重礙但又相互拋關(guān)聯(lián)目標(biāo)成拆本的分桃解分解依君據(jù)：甲方的岸發(fā)包與息采購計鑄劃分解內(nèi)漆容：總目標(biāo)淘分解為君每個合耍同項的泰目標(biāo)方式之肅一：按侄合同計議劃分解仍：項目合堅約規(guī)劃目的將各費刮項成本對應(yīng)分解成未來可掙執(zhí)行的合炕同隨項目突進展，超合約規(guī)而劃逐步胳變成真昏實的合批同和合醋同造價分解依據(jù)稿：項目建印設(shè)內(nèi)容弊（設(shè)計粒圖紙及涼說明）分解內(nèi)容輝：總目標(biāo)明分解為則分部分武項工程結(jié)目標(biāo)；供包括功艙能組件偷的劃分拆（專業(yè)滅與分項岡工程的濟劃分）欺，可細拐到分棟盯分層分繞構(gòu)件；方式之二懼：按工程蟻實體分解分解依據(jù)別：部門或蛋崗位成本磁管理職責(zé)酒及考核辦償法分解內(nèi)粘容：總歪目標(biāo)分臣解為每歲個部門醒或崗位截的成本壁管理指鴿標(biāo),跳以及輔抖助管理塊的工作革要求方式之三逼：按考核墓責(zé)任分解序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、拆遷安置補償?shù)劝l(fā)展部2前期費用勘察、設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費等工程部3配套設(shè)施費用學(xué)校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5園林景觀工程費用軟硬景、水電、小品等造價采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部項目實施徒階段成本洲管理工程部現(xiàn)場簽證訊、技術(shù)核涌定的現(xiàn)場敢控制、工聚程質(zhì)量和認(rèn)進度的管顯控、編制搜進度計劃提供施索工圖設(shè)計變姐更的控俊制、專超項工程憶的優(yōu)化造價采購蔥部簽證變苦更的費撈用審核康、專項叫工程的組成本分低析、動勢態(tài)成本鴨的跟蹤柔和回顧紙、成本基調(diào)整研發(fā)部計劃財務(wù)除部財務(wù)指標(biāo)嗽的動態(tài)跟塊進資金計劃歪審核互動動態(tài)成本團：是項目駁實施過胸程中各逮個單項耽合同（畜費項）若的實際友成本與炒目標(biāo)成飯本的控霉制結(jié)果在簽訂合舟同時，應(yīng)顯與合約規(guī)柴劃對應(yīng)，孝并對付款作計劃進行籍拆分；結(jié)合合同遠或預(yù)算造掘價對目標(biāo)射成本進行懷調(diào)整合同變議更(包括：經(jīng)榴濟簽證、頓設(shè)計變更類、技術(shù)洽嶺商）所產(chǎn)扶生的合同鎮(zhèn)金額變化緞及時對目安標(biāo)成本進圍行調(diào)整動態(tài)成蒼本管理動態(tài)成驗本管理成本的發(fā)掘生和形成迎是一個不游斷變化的港過程，決料定了成本奧控制是一雅個動態(tài)過濃程動態(tài)成本拘管理的目舞的意義保證成房誠本處于集可控保證目標(biāo)票成本實現(xiàn)提供成本臂決策依據(jù)動態(tài)成本輪的組成動態(tài)成本愛=已結(jié)算蹄合同成孟本+未籃結(jié)算合筒同成本+非合同案性成本+杜待發(fā)生成拍本動態(tài)成本待發(fā)生澆成本待發(fā)生聞費用未簽約佳合同估梨價已發(fā)生敞成本非合同言性成本合同性級成本已結(jié)算氏合同成渡本未結(jié)算堵合同成姐本合同金額結(jié)算調(diào)整迷(含簽證曲變更)合同金額預(yù)估結(jié)算擾調(diào)整(含帖預(yù)估簽證賺變更)月度成本驗回顧在目標(biāo)潔成本中竄按已發(fā)上生、已遼結(jié)算的危合同金額調(diào)阻整；對未發(fā)叮生合同綱進行清理、預(yù)俊估在目標(biāo)成升本中按已蘭發(fā)生、已取結(jié)算的費潑用金額調(diào)婆整；對未可發(fā)生費用痕進行清理班、預(yù)估成本動態(tài)涌重大事項蒙及預(yù)警成本管理華異常事項灣披露重大招標(biāo)速進展補充預(yù)梅算動態(tài)娃狀況（疏含設(shè)計卻變更及永洽商）結(jié)算異常留情況說明曬（超合同在額及目標(biāo)斗成本、以煮及其它異常嘩情況均需斃說明）成本目胸標(biāo)評審成本研究拜及其它測扮算動態(tài)成本叨月報內(nèi)容序號項目名稱目標(biāo)成本(萬元)20090630動態(tài)監(jiān)控本月預(yù)測金額與目標(biāo)成本相比與上月相比已發(fā)生合同額變化說明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程費1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安裝工程費36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1總包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2總包洽商變更及索賠-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套費用6,508.006,508.00--

五維保費用0.090.08-17.00-0.041

六一～五項合計61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

動態(tài)成本兔月度狀況勻表工程竣工柳階段成本紗管理工程部審核工在程竣工熟資料對合同支相關(guān)條艇款進行爭評估對供應(yīng)餐商進行吵相關(guān)履臘約評估設(shè)計總斥結(jié)造價采購糾部與供應(yīng)商小進行竣工訴結(jié)算（含川材料供應(yīng)嫂結(jié)算）編制竣僚工成本共并與目癢標(biāo)本（執(zhí)行件版）比較研發(fā)部計劃財?shù)趧?wù)部財務(wù)決算核算最葡終的財曉務(wù)指標(biāo)項目竣喘工成本，是指在萬項目竣工丸驗收時點蓮上，項目劫的全部成繼本，包括翻確認(rèn)（結(jié)盈算）的已乳發(fā)生成本博和估算的持未發(fā)生成擱本。其費壞項包括開雁發(fā)成本、扛營銷費用與、管理費幼用、財務(wù)動等全部成速本費用。將《項目舞竣工成本筒》與《項柄目目標(biāo)成埋本（執(zhí)行耐版）》比毫較，分析憲、說明差造異原因按規(guī)定皺格式形豬成《項抓目成本刻總結(jié)和吐分析》一、基本駝情況的概黎要成本目金標(biāo)的下謹(jǐn)達成本目標(biāo)測的分解成本目標(biāo)白的完成二、分解瞞和完成的鴉對比以費項慘結(jié)構(gòu)為跨跟本、糞對各費豪項的結(jié)際構(gòu)、分沸解、完滅成情況進行瓶對比分析基本結(jié)策論目標(biāo)成廈本和實緒際成本穴的對比瓜分析三、分備析說明ABC分析敏感性絞分析失敗和霉成功事世例的分盾析四、改進瘋建議如何做好桿成本管理目前成本緩管理的瓶站頸和破解xx的歷逝史成本數(shù)闊據(jù)庫……目標(biāo)成窩本編制旬的重要蜜參考歷史成本豈數(shù)據(jù)庫歷史數(shù)據(jù)皂的來源1、自身開膠發(fā)項目皺的積累內(nèi)容完善頑、質(zhì)量好齒、數(shù)量有脂限2、同行業(yè)淺項目資畜料收集內(nèi)容質(zhì)量擇不容易準(zhǔn)建確歷史成藥本數(shù)據(jù)再庫主要束內(nèi)容包括：成本測算受基礎(chǔ)資料開發(fā)成留本匯總齊表總體分項忙工程成本嚼指標(biāo)單位工壯程建安竊指標(biāo)成本測算浪基礎(chǔ)資料消：搜集房地樸產(chǎn)工程（堪歷史）已尺建項目規(guī)劃指標(biāo)，已建擾項目概況指標(biāo)以及已建掠項目各單名位工程經(jīng)裹濟技術(shù)勁指標(biāo)的實際記蹦錄新建房候地產(chǎn)項惱目的規(guī)融劃設(shè)計俊條件，行擬建項廳目概況捏指標(biāo)開發(fā)項目貪成本匯總航表：是上述廳歷史項但目的實凳際成本促記錄，犬包括項犁目各項儉成本費帶項的竣篇工結(jié)算孩造價的捷總合。專項工程逃成本分析景觀工程區(qū)內(nèi)管渠網(wǎng)區(qū)內(nèi)強電區(qū)內(nèi)弱絮電單體建安粱工程單位工程勝建安指標(biāo)廣：按項目梨的單位枝工程編盼制，共麗分為五澡大部分負(fù)：1）、工程俘概況。2）、特征帝指數(shù)。3）、建設(shè)戰(zhàn)標(biāo)準(zhǔn)。4）、經(jīng)濟椒指標(biāo)、5）、技術(shù)譽指標(biāo)。1）、工舍程概況主源要包括：工程名稱珠、建筑面杰積、結(jié)構(gòu)芝形式、高逐度、層高厲等。2）、床特征指蘋標(biāo)主要怎包括：窗墻比搏：外墻遞窗面積擋/外墻歪面積（純標(biāo)準(zhǔn)層北外墻周詠長敲×溫總高）翼一般0澡.23～0.2嶄8窗地比飯：外墻希窗面積滲/建筑繼（地面竹）面積體型系危數(shù)：建秀筑面積懶/外表佛面積（機標(biāo)準(zhǔn)層費外墻周滑長現(xiàn)×總高膜）面積系數(shù)僚：=規(guī)劃禿建筑面積欣/造價計芽算建筑面育積（規(guī)劃櫻面積/觀建筑面庭積）造價面伐積與規(guī)滿劃面積爭由于計希算規(guī)則叉不一樣須，存在鉛一定誤漿差，經(jīng)妹濟指標(biāo)宣和技術(shù)章指標(biāo)是忙以造價毒建筑面編積分析舉計算的夾，造價鋼面積與繼規(guī)劃面按積的系鋪數(shù)作為材調(diào)整系泳數(shù)（系數(shù)制大于1譜成本指滲標(biāo)乘以謙系數(shù)，籠系數(shù)小紅于1成劇本指標(biāo)智除以系押數(shù)）經(jīng)濟指貓標(biāo)和技增術(shù)指標(biāo)母與面積喊系數(shù)的幼關(guān)系3）、建縣筑標(biāo)準(zhǔn)：掛分別按單插位工程的基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及被粗裝修雀；主體設(shè)愛備安裝黃工程；公共部瓦位精裝砌修；戶內(nèi)精晨裝修；等的主魯要材料澇做法進軟行描述鬼。4）、經(jīng)本濟指標(biāo)包將括：單位工悼程人工喜費和單更位面積攤?cè)斯べM蒜指標(biāo)各分部向工程造稻價和單競位面積召造價指堅標(biāo)各種主要拒材料的消碼耗量和單亂位面積消打耗指標(biāo)5）、單位辨工程強電籍、弱電、嚴(yán)裝飾工程尋成本分析垃表如何參考確歷史成本謠測算新項從目成本基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)設(shè)特查征系數(shù)尿、體形茫系數(shù)產(chǎn)品交巨付標(biāo)準(zhǔn)查找歷頂史項目糟，對新蜘建項目楚作參考根據(jù)擬建梢單位工程料特征指數(shù)飼和設(shè)計標(biāo)續(xù)準(zhǔn)在歷史斜數(shù)據(jù)庫中險找出相應(yīng)編項目的歷響史參數(shù)，丙可以通過略特征指數(shù)委、歷史成猴本，結(jié)合蜂擬建項目氧的情況，測算擬建貿(mào)項目單位饅工程的造片價成本找到相類并似的歷史孝成本數(shù)據(jù)煙后，要結(jié)捎合當(dāng)前市抹場情況對棉主要材料慌、人工費帖、規(guī)費按限市場價格鐵進行調(diào)整院?；A(chǔ)部善分：縮慧挖孔樁銹基礎(chǔ)的悄測算數(shù)箏據(jù)見下是表以下變狠化規(guī)律曲限于主悠體及粗赤裝修參炭考序號項目窗墻比變化率體型系數(shù)變化率1%-1%1%-1%1主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價-0.50%0.50%0.10%-0.10%參考指謝標(biāo)A類高層（辨主體）啦鋼筋47.鮮72千克、水槽泥86.6蜻9千克、兼預(yù)拌砼0.33立方B類高層盆（主體域）鋼史筋53.方79千克、水蒸泥75.夢73千克、預(yù)狠拌砼0.35立方當(dāng)窗墻婦比為0.2釣8，體型匪系數(shù)為0.2雪8時，主體原結(jié)構(gòu)及粗今裝修部分貝的造價基天數(shù)約為1內(nèi)容xx的親項目成濟本管理xx招標(biāo)鋪投標(biāo)管理xx的賣合同管社理xx的項列目成本控講制xx的反項目成鬧本控制項目主要外成本費項磚構(gòu)成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用前期工程費勘測設(shè)計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎(chǔ)設(shè)施費滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務(wù)費用資金成本竣工驗收試運五行采購施工設(shè)計勘察可行性帖研究項目建初議書建設(shè)工羅程項目刪實施的愈階段啟動階齒段規(guī)劃階段實施階段收尾階記段建設(shè)安裝專完成投使入用投資可行性瞞研究投資合發(fā)同肅包決立策項100%勘察設(shè)計前期工程施工采購竣工驗見收項目成句本控制晨的要點成本控示制的目段標(biāo)原則不是最低奏而是合理成本控滴制的核士心是合加理的成親本獲得朵最大效師益成本測算過理程的控制雹分為：·投資流論證階撫段測算·設(shè)計弦階段控憑制執(zhí)行過曬程的控制僑主要是責(zé)施工階飾段控制成本控塊制包括成經(jīng)本測算過掏程的控制相和執(zhí)行過程的控制土地投資奮論證·根據(jù)提供業(yè)的土地信的息，確定息擬取得地節(jié)塊的項目申定位·結(jié)合市執(zhí)場需求詳對不同賠業(yè)態(tài)使漂用功能院建筑面舊積的合蘋理配置·結(jié)合周朗邊環(huán)境咳、相鄰胡項目售拌價、市響場需求惜等情況論證項目游投資可育行性·參考類似攀業(yè)態(tài)工程粘項目歷史沃經(jīng)驗數(shù)據(jù)閣編制投資倚估算，利用投竊資分析莫模型測算控娛制土地排成本投資論吊證階段杠的控制（概念設(shè)弟計）方案設(shè)計初步設(shè)計底（擴初設(shè)紹計）施工圖設(shè)貍計項目設(shè)計辯階段的控萬制投資決沃策至初鄉(xiāng)豐步設(shè)計櫻階段，通過夸對設(shè)計泊方案的嫌比較，充本階段臉投資控播制的效雅果約為75%～80%，控制投籠資的阻力婆最小，控腹制投資需帳要的成本條最低深化設(shè)計拳至施工圖碎設(shè)計階段估，通過對丸建筑標(biāo)準(zhǔn)魚的比較，楚本階段投追資控制的攏效果約為15%～20%施工圖設(shè)喜計結(jié)束至議施工階段瓣（實施階遷段），通頭過對施工親方案的比直較，本階肆段投資控耕制效果約彈為5%以內(nèi)，控制垃投資阻帽力較大洋，控制拒成本較亡高設(shè)計階想段投資程控制效宏果概念設(shè)計施工/熄安裝使用控制的輝效果控制的才阻力控制的罪成本主要控制價值區(qū)120方案設(shè)屋計控制鏡要點產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標(biāo)準(zhǔn)，戶型組合豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費的決策項目分部分項工程及部品部件的價值判斷121重點關(guān)蔑注：產(chǎn)鞏品定位鼻，主要犬設(shè)計選沈型，建層筑平面恐，基礎(chǔ)類泛型，結(jié)孔構(gòu)形式勤，結(jié)構(gòu)束布置，辭建筑裝孝飾交付繼標(biāo)準(zhǔn)，停車棄方式及比浴率，小區(qū)急供配電方合式…在容積率風(fēng)指標(biāo)控制失面積，結(jié)緒合市場需制求對不同承業(yè)態(tài)建筑凡面積的合揭理配置，伶建多少高恐層、建多荷少多層、使建多少商風(fēng)業(yè)、建多襖少別墅、浙建多少花赤園洋房；狗配置那些尿基礎(chǔ)設(shè)施晃和配套設(shè)柄施，獲得螺最大銷售貼額和高額藝?yán)麧?。注意設(shè)克計作品移和產(chǎn)品闖的關(guān)系比較高層蠶與小高層羽的成本案例：爛某項貪目指標(biāo)伶如下，致方案設(shè)漠計階段夜沒有充泊分利用耽建筑密緣瑞度指標(biāo)價規(guī)劃利喬潤貢獻擺大的產(chǎn)掀品，規(guī)異劃建7棟高層，4個18層、4個33層總用地面積平方米

45975.6容積率

2.5建筑占地面積平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%

31.53%總建筑面積平方米

150528.61）地上建筑面積平方米

1149362）地下建筑面積平方米

35592.6其中地下車庫面積平方米

29403.4高層與應(yīng)高層、勸花園洋弦房的的習(xí)成本比年較

容積率密度單體建造費總成本銷售價格18～32層高層不變小大優(yōu)、中、差中12～18層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高對業(yè)態(tài)搏和戶型遷的多方派案設(shè)計夫比較，域通過比需較確定性單體平品面和戶料型；通態(tài)過對建立筑面積百、套內(nèi)究面積、門公攤面受積的比紋例測算也，確定翠最合理戶初型和戶爐型搭配繁從而獲秧得最大質(zhì)得房率窗和銷售或面積，獲得最大駐銷售額和業(yè)高額利潤曬。某項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對項目評價指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米66,90082,3501,278小高層平米113,10095,2001,097小商鋪平米1,2003,6003,201地下車庫平米35,84335,448-幼兒園平米500500-總建筑面積

217,543217,098

容積率

1.51.5

內(nèi)部收益率％16.87%22.15%

凈現(xiàn)值元2,1663,439

限額設(shè)漆計確定限黃額設(shè)計輕控制指梅標(biāo)限額設(shè)菠計是按盲照批準(zhǔn)倍的設(shè)計稀任務(wù)書越及投資幻玉估算控間制設(shè)計嚷，對設(shè)副計規(guī)模絲式、設(shè)計搜標(biāo)準(zhǔn)、遠工程數(shù)駕量和預(yù)諷算指標(biāo)君等各方墾面的控赴制凡是能響進行定碌量綜合遭的設(shè)計善內(nèi)容，完均要通桌過計算安確定，要充漲分考慮央施工的炮可能性擱和經(jīng)濟歡性。初步設(shè)計秘（擴初設(shè)漲計）階段則控制要點各建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做法及建筑選材結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計根據(jù)初步臂設(shè)計圖紙裕對規(guī)劃建僵筑面積、塔銷售建筑鍛面積、造爛價建筑面察積進行計友算比較，芽盡量減少遣公攤面積否增大得房突率。控制單體緣瑞建筑的特汗徵指數(shù)，縣包括：外找墻周長、渠面積系數(shù)夸，門窗面爭積系數(shù)、伏窗墻比、稠窗地比指山標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能頸保溫、消壟防、抗震魚設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)腥的影響。控制建賣筑設(shè)計千標(biāo)準(zhǔn)，巨控制單際體工程岔配置標(biāo)絮準(zhǔn)；比購較外墻減保溫材懸料和作壺法，門生窗材質(zhì)恩、標(biāo)準(zhǔn)膚；外裝郵飾材料靠的選擇違搭配，道室內(nèi)不脊同公共偷部分裝翁修標(biāo)準(zhǔn)涌、裝飾麗材料的某選擇搭托配，在皂滿足必要使用討功能的同時幼成本最遮合理。產(chǎn)品定匆位結(jié)構(gòu)設(shè)惹計方面基礎(chǔ)選型爆、埋深和布置織應(yīng)合理樓面恒乞、活荷教載及梁兄的線荷就載，梁將、柱或謝墻的集盲中荷載取值丟合理，安團全系數(shù)取針值合理主體結(jié)委構(gòu)布置溉、結(jié)構(gòu)翁體系選會型合理鞭，梁、榜柱、板泊鋼筋配俗筋計算膊配置合甲理人防地耳下室結(jié)性構(gòu)選型過應(yīng)正確陽，設(shè)計售荷載取捉值、結(jié)平構(gòu)計算禍與構(gòu)造強電設(shè)歐計方面主要電氣負(fù)荷喝指標(biāo)配置氣、供電范富圍、變壓辦器臺數(shù)小合理進出線塌通道是否合理設(shè)備選問擇、出罵線回路率計算電膨流、斷腦路器容險量和電辯纜截面貪配置合概理發(fā)電機目供電范植圍、容紫量和臺歡數(shù)選擇牙合理敷設(shè)方塑式和路蛋徑、出容線回路偶、線纜坊型號截朵面經(jīng)濟涂合理弱電設(shè)計帝方面弱電各株系統(tǒng)功葬能和設(shè)備胞選型合堵理各系統(tǒng)管堤線走向布師置合理給排水設(shè)祖計方面設(shè)計參哈數(shù)合理、計算飯指標(biāo)經(jīng)喪濟；系當(dāng)統(tǒng)流程絹合理設(shè)備房如設(shè)置位鋸置及設(shè)島備布置沉合理、遲使用及免維護方誦便主要的設(shè)郵備材料選籃用經(jīng)濟合餐理綜合管網(wǎng)稅方案，包紛括：道路歇工程、雨閉污水工程略、雨污水類處理、強花弱電管網(wǎng)粥、給水管堡道工程等并的走向作狹法進行造得價分析比次較，使布置、走西向、作法續(xù)更合理，挖溝饞的土石括方量最叛小。編制概起算，對竟投資進解行控制磚。景觀工程第控制軟硬景遍面積比立例，包括莖水體面讓積，鋪尼裝面積蚊，喬木趕、灌木折、草坪抹面積的辭比例。確定項目并骨干樹種瞞、基調(diào)樹簡種設(shè)計階痕段控制克措施產(chǎn)品業(yè)挎態(tài)定位俱模板化設(shè)計任奇務(wù)書模爽板化設(shè)計合同跪模板主要專皮業(yè)施工尼圖設(shè)計術(shù)指引模侵板化主要專業(yè)黨施工圖設(shè)象計審圖要晝點模板化專業(yè)配廢置標(biāo)準(zhǔn)蜻模板化制定統(tǒng)要一標(biāo)準(zhǔn)員作法產(chǎn)品研余發(fā)模塊艦化：單體研發(fā)獎、單體組租合會所售樓往處結(jié)構(gòu)標(biāo)僵準(zhǔn)化及裝沒修模塊化瓶、硬景鋪裝濃標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)視系統(tǒng)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)化戶型拼合抗：增強戶膊型拼合黎研發(fā)90%復(fù)膏制+10%創(chuàng)新（1+10確%）n一年一濫小改睛三年投一大改產(chǎn)品復(fù)制電梯住捐宅的公篇攤面積枯經(jīng)濟分鄰析公攤面積議涉及多個哭利益主體開發(fā)商照：花錢而艱不能直猴接變?yōu)榫I銷售收鉛入，希據(jù)望公攤積小些好碰；業(yè)主：大堂、電路梯間、公宇共走道等綁的空間大迅些，舒適詢度好和方渠便些，希弄望大些好忘。施工單位槍：管線安裝碎時，希望云管井大些發(fā)好；物業(yè)公司圖：抄水電表駝讀數(shù)、管膛道檢修、橡垃圾臨時繪存放、清歲潔用水處田，希望大臂些好；對公攤宅面積（飛公攤系施數(shù)）的灣管控，第一，疊要明確敢規(guī)范的隸剛性要寄求；第二，維根據(jù)項突目檔次愛定位和足顧客價蚊值敏感槍度，設(shè)蒙定大堂現(xiàn)、電梯織間、公盼共走道倒的合理互尺度；第三、從捉技術(shù)角度癢通過各公接攤部位的徐相對位置牽的調(diào)整、勁對單個公詳攤部位的驕局部優(yōu)化封降低公攤裝。公攤面積喂與可售面肥積之間在嘉建筑面積撲受容積率粉限制時，貌相互之間父也存在依磨存的關(guān)系踐，設(shè)計優(yōu)趨化就是按冠價值大小弊進行資源噸調(diào)整公攤面積城的組成垂直通道舌：樓梯間著、電梯井猛、垃圾道膜、通風(fēng)井檢、管道井色、提物井耐、室外樓換梯；墻體面積令：本幢樓截各套與公充共建筑之堅間的分隔內(nèi)墻和整幢床房屋外墻浸水平投影慨面積總和察的二分之尊一；設(shè)備用房挪和管理用棒房：幢內(nèi)冰共同使用節(jié)的設(shè)備用橫房，輔助哨或管理用位房，供本悶幢使用的析其他共同洽使用的面炸積影響公欠攤系數(shù)第的因素公攤系略數(shù)＝公桃攤面積囑/森套內(nèi)面串積公攤系芬數(shù)第一窗層次的敬影響因推素是建筑業(yè)姓態(tài)超高層緣瑞住宅＞穿高層公橋寓＞花薯園洋房擺＞疊拼陜別墅＞芹聯(lián)排和鳥獨棟別魄墅公攤系數(shù)避第二層次到的影響因指素是公攤面耽積建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓11標(biāo)準(zhǔn)層4103506017%高層公寓32標(biāo)準(zhǔn)層6305399117%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層6035109318%高層公寓29標(biāo)準(zhǔn)層93874119727%高層公寓27標(biāo)準(zhǔn)層58647111520%高層公寓26標(biāo)準(zhǔn)層69057012021%高層公寓15標(biāo)準(zhǔn)層6265468015%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5254537216%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層72061410517%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5294597015%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層78567810716%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層80169310816%建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)花園洋房

全部9001580905911011%花園洋房6單元513547363998%花園洋房5單元3516305346315%花園洋房6單元4874428958514%花園洋房5單元1183104313913%花園洋房6單元1638146117712%小商鋪3棟266424681968%小商鋪3標(biāo)準(zhǔn)層6525757613%小商鋪

單元137012739712%小商鋪

棟1342611817160914%寫字樓26棟3102922445858538%主力店5棟4523639949528613%運用價恩值工程飯控制投脂資投資測算駕過程中設(shè)去計階段測赴算，這一畢階段運用骨價值工程提分析，確建定合理功映能，有效鳳控制投資怎。價值工渣程是把技罵術(shù)與經(jīng)浩濟結(jié)合導(dǎo)起來的蔑管理技趟術(shù)，通欲過對產(chǎn)黎品的功虜能分析擁，達到棄產(chǎn)品適鐮當(dāng)?shù)膬r蔽值，以覽最低的都成本去簽實現(xiàn)產(chǎn)匆品的必脈要功能哈。如何有效獸提高產(chǎn)品末的價值功能F成本C1、功能柳不變，成座本下降2、功閑能大幅略提高，扎成本略醬有增加3、功能尾提高，成歲本降低4、功葛能略有各降低，役成本大纖幅降低5、成兼本不變廟，功能笛提高如何有效費提高產(chǎn)品撕的價值所以上旋表也表香示為：功能（航或效用扶）價值=；成本（或氏費用）F用數(shù)學(xué)旗公式表漫示V=C表中的異價值不緣瑞是從價燒值構(gòu)成繁的角度模來理解背的，而是是從功娃能角度燈出發(fā)理鎖解價值巖的，表旺現(xiàn)為功選能與成販本之比覺；成本也不懸是一般意市義上的成椅本，它是嶄構(gòu)成產(chǎn)品壽鼠命周期算的成本，包括建硬造成本和矛使用成本遺。如何有效盾提高產(chǎn)品恭的價值（1）推行價巧值工程管堂理，提升翁局部或樓儲盤的性價屑比價值工剩程兼顧墓功能、曉成本，灑力求以孝最低成次本，實算現(xiàn)必要堵的功能騰，提高破產(chǎn)品價孔值。功能品框質(zhì)（銷她售價格組）與成下本的比易值即性逝價比，從單個射部品部件毅到整個樓別盤可提高居性價比那些是態(tài)必要功咽能，業(yè)磚主對哪速些更敏輔感，和喬成本及習(xí)售價的策關(guān)聯(lián)（2）技術(shù)援經(jīng)濟比號較人防工程濾決策土建車霸庫與機展械車庫累的技術(shù)芬經(jīng)濟比藍較電梯、武空調(diào)的起配置方摘式地下車庫弊最少車位此、面積及閣收益測算基礎(chǔ)形式肺、主體結(jié)暢構(gòu)形式、誰擋墻形式……提高價值的方式功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低運用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項目成本業(yè)主不能直接感知的工程項目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動力設(shè)施等）√

防水工程√

√外墻保溫√

√家居智能化設(shè)施√

√√√景觀、裝修√√

√

門窗√

√√

戶型優(yōu)化

√

注：以筍綠化工爆程為例針，在成裁本不變雪的情況蛇下，改畝變植物洲的搭配循和密度倒，可以群改善綠葬化效果隱；或者繪在達到拒綠化效潑果的前灣提下，研改變植殼物品種異，可以柏降低成盤本。工程實朱施階段準(zhǔn)控制要腿點工程招投淋標(biāo)總分包腿合同管盆理現(xiàn)場簽全證及設(shè)最計變更偵管理材料設(shè)備取采購、認(rèn)榆價招標(biāo)及夜管理……合理的工捆期確定合理臂的工期，穿為了及時捕達到投資卸效益，搶岡工期可能摘會增加成考本，但搶蠢工期獲得雀的效益是機否與增加蹦的成本等眼值。施工方案嬌的比較和堆造價控制一般施工耗方案中可烏能影響結(jié)松算的內(nèi)容施工平面盼布置中施媽工設(shè)備的蹤蝶選擇和配棵置塔機的選攝型、安裝政高度、安營裝位置基礎(chǔ)土石區(qū)方和室內(nèi)鉗回填土石戲方平衡、根外運方案鋼筋的搭辟接方式、角碼鐵的加工及險布置對拉螺桿啦的設(shè)置方壇式（防水、受不防水）止水帶的遼設(shè)置方案棟和材料選駱用其他可能鼓增加費用治的施工措遙施等施工方多案可能什增加費妻用的審嚷核方案報景審批時身，由施設(shè)工單位竿自己報括告有無促費用增遇加，無軟增加費娘用的方貿(mào)案由工言程管理津部審批姑；有增鳥加費用則的由工銀程管理艱部審批坡后，經(jīng)顛造價部嚇再對有塊無費用栽和如何抗計算費麥用審批施工單霞位報無典增加費良用的，叢結(jié)算時含不再考護慮方案椒增加費稅用；有詠增加費銹用的，堆按造價替部審批挖意見結(jié)塞算現(xiàn)場設(shè)計挪變更及技這術(shù)洽商管姑理設(shè)計變更囑的原因由設(shè)計棍院提出史的對原男施工圖休的變更懶修改由建設(shè)單禽位提出的塞對原施工饑圖的變更談修改設(shè)計變更姜的類型針對施證工圖設(shè)傍計內(nèi)容凱出現(xiàn)漏敢錯項而教提出的性設(shè)計理證解和確認(rèn)、設(shè)即計補充和螺完善在施工圖葉設(shè)計基礎(chǔ)恩上提出的奪優(yōu)化設(shè)計犯，在原施定工圖設(shè)計基礎(chǔ)臉上改變料主要材擊料、作堤法的優(yōu)辱化設(shè)計原施工圖萄基礎(chǔ)上發(fā)附生的功能逐改變而提愈出的變更專業(yè)工弓程師管港理不到扁位對施扎工圖設(shè)根計漏錯恒項的疏兇忽技術(shù)洽商由施工單侍位提出，炊監(jiān)理、設(shè)它計、建設(shè)搭單位審核誤確定針對施長工圖上剝出現(xiàn)的啦不清楚筍；錯漏貨；平、拆立、剖賀尺寸及威做法要乖求不統(tǒng)跪一，致虛使工程伴無法按蜜原設(shè)計嚇施工而塊做出的桂技術(shù)洽馳商設(shè)計變最更、技搖術(shù)洽商屈單工作做內(nèi)容實懶施完工售后，建倒設(shè)單位邀現(xiàn)場工盞程師和煉監(jiān)理單哈位工程畜師必須收在實施政完工后5日內(nèi)對旅實施范淺圍、工父作內(nèi)容銳、完成伙質(zhì)量驗?zāi)菏蘸炞职_認(rèn)，維如屬隱旺蔽工程廉，必須莫在其隱榆蔽之前并簽字確嬸認(rèn)。設(shè)計變更氧、技術(shù)洽狐商單是技疏術(shù)資料，仙原則不反符映經(jīng)濟簽證的君內(nèi)容技術(shù)資攝料涉及簽經(jīng)濟的①無返工內(nèi)伶容直接按筐原設(shè)計和變更設(shè)計縮慧計算工程問量或相關(guān)譜費用辦理吧結(jié)算；②有返工內(nèi)容的肯按原設(shè)計材和變更設(shè)交計及現(xiàn)場千經(jīng)濟簽證稼單計算工程量搏或相關(guān)費替用辦理結(jié)駐算現(xiàn)場經(jīng)濟修簽證管理現(xiàn)場經(jīng)濟吃簽證原因現(xiàn)場簽證景是對施工環(huán)管理中發(fā)差生的零星濫事件的確倆認(rèn)由于施工槍條件達不禁到標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)場肆工程交決接未達斥到標(biāo)準(zhǔn)阿，墻渠面垂直倡度、平惹整度、屠凈空尺責(zé)寸、標(biāo)柜高、空駛間方正顯等）合同外工取作內(nèi)容，婦障礙的清免除、遷移菌等設(shè)計變更箱、材料替昨換引起的凡拆除、返附工現(xiàn)場經(jīng)濟戰(zhàn)簽證類型設(shè)計變過更原因皇引起的施設(shè)計變畏更（返豈工）簽女證主材、腦主要工蕩藝變化襯引起的迫變更簽壟證市場價格澆發(fā)生無法籠預(yù)測的價番格簽證技術(shù)措施保和質(zhì)量標(biāo)月準(zhǔn)不清晰寧造成的費冬用簽證場地移螞交不清要或施工慣條件變椒化引起鍋的增加句工程量稍簽證合同出現(xiàn)瓶漏項或清幻玉單說明不暴清引起的絲式簽證措施費簽災(zāi)證經(jīng)濟簽幅證以技體術(shù)資料騾為條件據(jù)或以現(xiàn)套場實際詢情況（禮拆除、返工）為喘條件協(xié)商并辦理經(jīng)濟簽險證：工程名稱蹄、發(fā)生時克間、部位重或范圍、主簽證的內(nèi)容做引法及原因誘說明、增心加減少的立工程量、孤相關(guān)圖紙說明。簽證記工還：工作內(nèi)容昌及工作量膜、工日、姥工日單價嚼（如屬綜合單鋸價，是比否包含稅勢金）現(xiàn)場簽證勿實施完工紡后，建設(shè)抓單位現(xiàn)場蛋工程師和熔監(jiān)理單位工程師烈，必須實封度實量確怕認(rèn)完成的暑事實或者伙工程量、材料規(guī)趕格、材邀質(zhì)、工庫日、機城械臺班尤等，方絹能辦理蛙簽證手續(xù)因設(shè)計鋼變更返圖工簽證押，結(jié)算摟時除提現(xiàn)交簽證嚷單還應(yīng)貧附相關(guān)設(shè)擾計變更要資料及釋實施完鋼成驗收毅記錄材料設(shè)蘿備采購施工材禮料設(shè)備青采購，選對材料獅要比值房誠比價；銳對設(shè)備矛除了滿雕足功能撕外，要蚊比較質(zhì)諷量、價攻格、運賽輸及運扎行成本貢和使用餐壽命，節(jié)還要考柿慮備品茅配件價鉆格和維距修的費巨用；如：發(fā)沙電機、絡(luò)電梯討論為什么禽在設(shè)計艱階段控絡(luò)制成本衡效果最戚好，它園有哪些?？刂浦貪u點總結(jié)項目成本淹控制要點愧的內(nèi)容、壞方向要根餡據(jù)：項目的忍定位市場的情本況工程的叫特點客戶的蹤蝶敏感點洞等來確血定景觀工程剛成本管控景觀工程喇成本管理笛責(zé)任控制階段職能部門職責(zé)方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段設(shè)計研發(fā)部落實設(shè)計單位進行方案交底，把控設(shè)計效果提供設(shè)計項目各項技術(shù)指標(biāo)造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設(shè)計研發(fā)部管理設(shè)計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀工程拖主要成本句構(gòu)成場地整治鳥費苗木栽植平費苗木價水體、小需品、硬鋪寧鋪裝、庭鋒院照明等景觀效果包調(diào)整苗木且?；铕B(yǎng)護立管理費……景觀工駐程設(shè)計景觀概挨念設(shè)計鉤階段確定景觀泥主題，空筍間體系，參景觀序列傘,景觀特廣征要素及跳景觀亮點杜；進行場購地平面及坑豎向關(guān)系寇布置，交贏通組織及竿視線組織澆；確定軟頓景造景原獎則及手法墓。景觀方榨案設(shè)計昂階段完成景畏觀空間帆的特征氣塑造，確定各棵種景觀室空間（開放滿空間、乘半開放粱空間、窩私密空渡間等）混內(nèi)的平芬面布局舟，景觀元素川組織，限沸定景觀要擊素的尺度建、材質(zhì)、惠色彩等，豎向呀關(guān)系梳理陣，場地景觀亮點悲形式（噴泉益、水景差、雕塑漿），軟愈景布局媽的空間惰關(guān)系，軟景效果潔意向及基賊調(diào)樹種骨摘干樹種。景觀初步可設(shè)計階段確定包懇括場地棋總平面冷控制尺他寸及座芹標(biāo)關(guān)系猴、豎向傭高程及客排水關(guān)康系、材成質(zhì)鋪設(shè)礦及材料宮樣板、征初步種植定位畢及物種規(guī)遍格數(shù)量、小品及索景觀構(gòu)術(shù)筑物詳圖等與雙效果相關(guān)仿的全部技團術(shù)參數(shù)，回以及景觀家俘具（燈具法、標(biāo)識傭、休閑庭凳、垃金圾筒、卷背景音兆樂等）布點及冬選型；提供坦工程量送計算供傻甲方進起行成本漢核算。景觀施其工圖配煎合所有除應(yīng)結(jié)構(gòu)、底防水、魚土木、拆機電等爪圖紙外促，均達您到施工要求賴。該階段摧景觀設(shè)計拘單位將配方合下游結(jié)匠構(gòu)、防水、土笛木、機電祥設(shè)計單位惠進行設(shè)計招交底。施工現(xiàn)場犧設(shè)計效果這全程把控投：在全程擔(dān)設(shè)計---施工過槳程中，猾景觀設(shè)東計單位桶需起到樸設(shè)計效壟果的總難體把控棒作用。工根據(jù)甲快乙雙方拼共同選舒擇不同書的關(guān)鍵節(jié)段點設(shè)計災(zāi)進行效盼果檢查，并提出唉意見景觀單駱方造價宅限額設(shè)啟計參考體：道路綠掏化隔離春帶：￥250林.00元/㎡外圍代征抵綠化帶景需觀：￥180辨.00元/㎡河岸景墻觀：￥15助0.0畢0元/㎡樣板區(qū)倡景觀：￥55洪0.0爆0元/㎡小區(qū)公洪共景觀襖：￥400元/㎡私家花園睡景觀:￥320元/㎡景觀設(shè)計禮成本控制景觀設(shè)彩計時綜制合考慮景觀與逝建筑立牽面風(fēng)格帝的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一趴，結(jié)合爺建筑形凈態(tài)進行款總體景扒觀設(shè)計查，打造峰豐富的獨園林景坐觀進行豐富頁的豎向設(shè)羊計，利用綠化糊造坡合理有純效利用贏基地與互場地的療高差合理利乖用地塊嘗內(nèi)有的擇原生植臣物，處款理好沿混河（湖房誠）綠化治、組團鞭綠化、蓄道路綠取化、公揉共綠化魔及城市醬道路綠訓(xùn)化帶的沫關(guān)系；盡可能感保證私活家（庭幣院）的沙景觀面重積最大三化在小區(qū)內(nèi)滅設(shè)置水景鞋、水系，邪面積不宜娃過大，采用硬地僑淺水