某水庫別墅項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃

PDD產(chǎn)品決策設(shè)計(jì)廣州筑華建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司2009

某水庫別墅項(xiàng)目1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)－－－－－－－－－－－－－－某城市簡(jiǎn)介－－－－－－－－－－－－－－－－－××09年房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)－－－－－－－－－－－－旅游地產(chǎn)開發(fā)概念－－－－－－－－－－－－－－－旅游地產(chǎn)模式－－－－－－－－－－－－－－－－－本項(xiàng)目的SWOT分析－－－－－－－－－－－－－－－本項(xiàng)目的幾種開發(fā)構(gòu)想－－－－－－－－－－－－－規(guī)劃方案1－－－－－－－－－－－－－－－－－－規(guī)劃方案2－－－－－－－－－－－－－－－－－－園林示意圖－－－－－－－－－－－－－－－－－－建筑外觀示意圖－－－－－－－－－－－－－－－－吸引游客的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目－－－－－－－－－－－－－－－－

PPT目錄2NO1

－－－－－－國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)3我國(guó)樓市今年上半年遠(yuǎn)好于去年，不管是銷量，還是企業(yè)信心。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的原因主要有以下幾個(gè)方面，一是國(guó)家出臺(tái)了許多有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，促進(jìn)消費(fèi)政策、企業(yè)融資政策、降低稅收政策等；二是國(guó)家和地方的投資方向大都是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如道路、交通、橋梁和地鐵等市政工程，對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)非常有利；另外，市場(chǎng)預(yù)期和物價(jià)膨脹預(yù)期，促使投資性購房、大面積的圈地現(xiàn)象增加；去年剛性住房需求有所釋放。這些都是促使市場(chǎng)回暖的原因。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)4NO2

－－－－－－××城市簡(jiǎn)介5××市城市總體概況××是湖南省第二大城市。全市轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，1998年末總?cè)丝?97.33萬，城區(qū)人口78萬人。自隋代以來，××先后置郡、州、府、道，1942年建市。這里是造紙術(shù)發(fā)明家蔡倫、大思想家王船山的故里，共和國(guó)元帥羅榮桓的家鄉(xiāng)?！痢潦形挥诤鲜≈心喜浚娼杏巍Ｒ蛭挥谀显篮馍街?，故名××。東鄰株洲、攸縣、安仁；南界永興、桂陽；西接冷水灘、祁陽、東安、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。東西寬173公里、南北長(zhǎng)150公里。風(fēng)景秀麗的××自古就“群賢畢至，名人答本”。這里不僅留有“舜帝南巡”登南岳、會(huì)諸候，大禹治水峋峻峰下得“金簡(jiǎn)玉書”的軼聞和杜甫、柳宗元、劉禹錫、韓愈、呂溫、朱登、張拭、徐霞客等名人的足跡、詩文；而且還孕育了蔡倫、劉巴、王船山、彭玉群、夏明翰、羅榮桓等古今發(fā)明家、思想家、軍事家、革命家，并留下了大量歷史遺存和遺跡。××城市簡(jiǎn)介6××市歷史沿革戰(zhàn)國(guó)中期，××屬楚。秦代屬長(zhǎng)沙郡。西漢屬長(zhǎng)沙王國(guó)。唐玄宗年間復(fù)名××縣，肅宗年間衡州防御使治所設(shè)××縣城。代宗年間置湖南觀察使治所于××縣城，領(lǐng)轄衡、潭、邵、永、道五州軍事，大歷年間由××轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)沙。宋屬荊湖南路衡州××郡。元屬衡州路。明屬衡州府。清康熙年間，吳三桂在衡稱帝，國(guó)號(hào)周，改元昭武，改衡州府為定天府。乾隆年間置縣分治。民國(guó)年間××縣先后屬第五督察區(qū)管轄、第二督察區(qū)管轄。1949年10月1日，中華人民共和國(guó)成立。10月8日××解放?！痢量h隸屬××專員公署。1952年，根據(jù)政務(wù)院決定，析××縣東南境一、二、四、九區(qū)置衡南縣。7月，××縣治遷西渡。10月，撤××、郴州、零陵專員公署設(shè)湘南行署，××縣隸屬湘南行署。1954年，撤湘南行署，復(fù)設(shè)××專員公署，××縣屬××專員公署。1968年9月，改××專員公署為××地區(qū)，××縣屬××地區(qū)。1983年5月，××地、市機(jī)構(gòu)合并，××縣隸屬湖南省××市?！痢脸鞘泻?jiǎn)介7××市區(qū)位交通××市位于湖南南部，湘江中游，東鄰株洲，南臨郴州、永州，西接邵陽、婁底，北連湘潭?！痢羺^(qū)位優(yōu)越，緊靠沿海，臨近港澳，承東接西，是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿；“扼兩廣，鎖荊吳”，地處“南北要沖”，歷來是商賈云集之處和江南主要商品集散地。境內(nèi)交通十分便利，京廣鐵路、107國(guó)道和正興建的京珠高速公路縱橫南北，湘桂鐵路、322國(guó)道和“三南”公路橫穿東西；湘江、耒水、蒸水、米水可四季通航，四通八達(dá)，特別是投資20億元正在建設(shè)中的湘江××大源渡航運(yùn)樞紐工程，將使千噸級(jí)貨輪順湘江入洞庭、通長(zhǎng)江達(dá)上海；還有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供開通，已經(jīng)形成水陸空立體交叉的交通熱線絡(luò)，是名副其實(shí)的呼應(yīng)南北、承接?xùn)|西、合縱連橫的南北交通樞紐。

××城市簡(jiǎn)介8××市經(jīng)濟(jì)建設(shè)××是老工業(yè)基地，工業(yè)實(shí)力還是較強(qiáng)，2008年規(guī)模工業(yè)數(shù)達(dá)到900個(gè)，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1010億元，近年來培育了鋼管材加工、輸變電、有色金屬冶煉、鹽鹵化工、汽車及零配件五大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，核工業(yè)體系產(chǎn)、學(xué)、研齊全。××是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。農(nóng)業(yè)以種植蔬菜為主，其次有豬、雞、魚等養(yǎng)殖業(yè)。工業(yè)

境內(nèi)有機(jī)械、冶金、化工、建材、紡織、食品加工等工業(yè)?！痢劣猩苯饳C(jī)械廠生產(chǎn)的

YZ-35型牙輪鉆機(jī)曾榮獲國(guó)家金質(zhì)獎(jiǎng)?！痢岭娎|廠生產(chǎn)的金杯牌銅芯電線曾榮獲國(guó)家銀質(zhì)獎(jiǎng)。運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷膏、軋輥等10多種產(chǎn)品獲得部?jī)?yōu)質(zhì)獎(jiǎng)。

××城市簡(jiǎn)介9××市自然資源××市自然資源豐富，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ约t壤、紫色土為主的土地資源極為適合農(nóng)、林、漁業(yè)的發(fā)展。全市糧食、油料、經(jīng)濟(jì)作物共有10余類、1100多個(gè)品種；在林木資源中，現(xiàn)有原始次森林多處,以岐山原始次森林一直為學(xué)術(shù)界所關(guān)注，并作為教學(xué)研究基地。全市有樹種1047種，其中珍稀樹種12種；其中楠木為國(guó)家一級(jí)保護(hù)樹種;屬國(guó)家二級(jí)保護(hù)的有香果樹、伯樂樹、蓖子三尖杉、金錢松、傘花木等樹種?；ɑ苤参镉胁杌?、芙蓉等240余種；藥用植物有丹皮、白芍等500余種。礦產(chǎn)資源豐富、開采條件較好?，F(xiàn)已探明的礦藏主要有鉛、鋅、銅、金、銀、煤炭、鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石、熒石、重晶石、石膏等50余種，礦床、礦點(diǎn)及礦化點(diǎn)440余處。尤其是鉛、鋅等有色金屬儲(chǔ)量大，開采歷史悠久，素有“小有色金屬之鄉(xiāng)”美稱，響譽(yù)世界。在非金屬礦中，久負(fù)盛名的高嶺土（瓷土）以其“純、細(xì)、白”的優(yōu)良質(zhì)地，受到全國(guó)各地陶瓷行業(yè)的青睞。全市水能資源理論蘊(yùn)藏量約88萬千瓦，可開發(fā)點(diǎn)有544處，可開發(fā)量約為64萬千瓦。

××城市簡(jiǎn)介10××市城市建設(shè)××市先后兩次對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行修編，準(zhǔn)確把握城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展方向，并確定城市性質(zhì)為湘南地區(qū)城市中心，省級(jí)歷史文化名城。94版××城市規(guī)劃確立了一個(gè)中心、八個(gè)副中心，規(guī)劃期（2020年）人口過百萬，用地103.34平方公里，重點(diǎn)向北、向西發(fā)展的格局。2002年聘請(qǐng)中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)總體規(guī)劃進(jìn)行新一輪修編。提出“拓城、敞口、秀內(nèi)”的雙百方針，把××打造成區(qū)域性中心城市，并向國(guó)家園林城市邁進(jìn)。

××城市簡(jiǎn)介11NO3

－－－－09年××市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)12在2009年1-4月，××市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告據(jù)數(shù)據(jù)顯示，××市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資105706.9萬元，與去年同期的80410萬元相比，增加31.5%。其中四月份完成投資20593.74萬元，同比下降18.5%，環(huán)比下降34.6%。2009年前四個(gè)月開發(fā)完成投資的同比增長(zhǎng)，一方面是××房地產(chǎn)在2007年發(fā)展達(dá)到高峰之后的慣性推動(dòng)，另一方面，也顯示了××社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的倚重，以及××房地產(chǎn)業(yè)客觀存在的良好投資環(huán)境和廣大投資者對(duì)××房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的看好。四月份完成投資的相對(duì)減少，是××房地產(chǎn)市場(chǎng)處于盤整回暖階段的正?，F(xiàn)象，適度的上下浮動(dòng)體現(xiàn)了投資者對(duì)于市場(chǎng)的理性慎重，也是市場(chǎng)自身“消化”的客觀需要。市區(qū)商品房施工面積568萬平方米，在建在售項(xiàng)目99個(gè)數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月，××市區(qū)商品房施工面積5680058平方米，其中住宅施工面積4634332平方米，占整個(gè)施工面積的81.6%。09年××市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)13通過數(shù)據(jù)可以看出，2009年前4個(gè)月××城區(qū)在建在售項(xiàng)目共有99個(gè)，其中蒸湘區(qū)53個(gè)、石鼓區(qū)18個(gè)、珠暉區(qū)15個(gè)、雁峰區(qū)13個(gè)。按照項(xiàng)目用途劃分，各區(qū)中住宅面積占整個(gè)項(xiàng)目面積的絕大部分，珠暉區(qū)、雁峰區(qū)、石鼓區(qū)、蒸湘區(qū)分別為88.9%、72.4%、72.1%和84.2%；按照項(xiàng)目類型劃分，珠暉區(qū)與雁峰區(qū)多層套數(shù)和面積均大于高層，石鼓區(qū)與蒸湘區(qū)則以高層為主；按照戶型結(jié)構(gòu)劃分，各區(qū)在建在售項(xiàng)目以90—140平米為主。而從在建在售項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)上可以看出，廣受市場(chǎng)追捧的90—144平米的中等戶型正成為商品房開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)。09年××市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)14NO4

－－－－－－旅游房地產(chǎn)概念15旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個(gè)有機(jī)組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

旅游房地產(chǎn)的概念16旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。70年代中期，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得巨大的成功。1977年市場(chǎng)上95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，來自120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的300多萬個(gè)家庭購買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時(shí)度假業(yè)的營(yíng)業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到2004年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展歷史－國(guó)外17目前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展歷史－國(guó)內(nèi)18NO5

－－－－－－旅游房地產(chǎn)模式19廣東是中國(guó)旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長(zhǎng)，開發(fā)模式可資借鑒。2007年,我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，三大市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。全年共接待入境游客13187.33萬人次,實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游外匯收入419.19億美元，分別比上年增長(zhǎng)5.5%和23.5%；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)16.10億人次，收入7770.62億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng)15.5%和24.7%；2007年，全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市接待的入境旅游者總計(jì)為7311.38萬人次，比上年增長(zhǎng)19.1%。其中廣東省的旅游（外匯）收入達(dá)87.06億美元,繼續(xù)居全國(guó)第一位。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。賣地滾動(dòng)發(fā)展模式旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式大開發(fā)商整體操盤模式

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式20該模式以子南國(guó)桃園施旅游度假恨區(qū)為代表賞。南國(guó)桃你園開發(fā)初塑期，缺乏嘆必要的基聯(lián)礎(chǔ)設(shè)施建述設(shè)資金，得如同要過棕河卻沒有眠橋。為了荒緩解資金奶壓力，只緩能出賣相澇當(dāng)一部分蛙土地，以駛賣地收入響來啟動(dòng)開練發(fā)，度過株最困難的水啟動(dòng)期。龍外來資本椒購買這些推土地以后高，獨(dú)立開夾發(fā)度假酒旁店、度假斧別墅和公援寓。等過方了“初期岔啟動(dòng)”這緒條河，發(fā)杠展壯大完服成必要的旬度假基礎(chǔ)偏設(shè)施配套峰以后，南趕國(guó)桃園又專從當(dāng)初買口地者手中恒回購部分雖土地控制伙起來，滿袖足后續(xù)升合級(jí)發(fā)展的康需要。這種依靠加賣地滾動(dòng)霧發(fā)展的模歇式，在資綿金困難的汪情況下，暑有利于度虛假地的快弦速啟動(dòng)發(fā)津展，使旅準(zhǔn)游房地產(chǎn)顧與度假地悉同步增長(zhǎng)庫，但是不翅足之處也稅很明顯：1.這種類濫似工業(yè)拋園將“擦生地催嘴熟”的若做法，烏有可能帳造成過乓度城鎮(zhèn)少化，與斯高品質(zhì)笑度假環(huán)伐境相悖辟，導(dǎo)致色度假地強(qiáng)的退化代；2.隨著度假賠區(qū)環(huán)境的澇完善、土堡地升值，回回購原來鵝切塊零賣糖的土地難買度越來越扒大；3.最初引入我的開發(fā)商脫魚龍混雜暑，開發(fā)的含旅游房地訴產(chǎn)質(zhì)素良膚莠不齊，彈規(guī)劃控制哭與協(xié)調(diào)旋難度大，邀給度假區(qū)過進(jìn)一步提襲升整體品劈燕質(zhì)埋下隱妨憂；4.隨著無地漁可賣，度愉假地的維竹護(hù)管理資蘿金將成為陸無米之炊本，公共環(huán)茂境與品牌蜻的維護(hù)將憂難以為繼錘。從發(fā)展積的角度來牽看，這種揮“借橋過校河”的策辣略是難以曲持續(xù)的。模式1－賣地滾容動(dòng)發(fā)展參模式21這類房粗地產(chǎn)不軌依附原喬有的旅構(gòu)游資源相、旅游夜景區(qū)，往往先投諸入巨資，陣專注于搞脆大型旅游倚項(xiàng)目開發(fā)電，營(yíng)造具骨有影響力伸、沖擊力身的旅游景擁觀景區(qū)，改善某區(qū)域基襲礎(chǔ)設(shè)施左條件和未環(huán)境質(zhì)屆量，提橡升知名壁度，靠宅旅游業(yè)汽的關(guān)聯(lián)刷帶動(dòng)作孝用引來餃人流物鮮流，將筍生地變鍋成旅游害熟地和酒旺地，意引起景龍區(qū)附近夸地產(chǎn)升楊值，再逮趁勢(shì)搞積房地產(chǎn)殃開發(fā)。這種模式峰的典型代店表是華僑烈城旅游度惹假區(qū)。華僑城最先后建低成錦繡中華禮、中華民塔俗村、世齡界之窗、衛(wèi)歡樂谷四個(gè)頗具乳特色和影壺響力的主芬題公園，幟將過去的菊荒灘野嶺法變成具有多極高知名突度和美譽(yù)遍度的旅游儲(chǔ)城，為自孩己創(chuàng)造出銳區(qū)域性旅位游資源優(yōu)黃勢(shì)，再以燃此為依托資，開發(fā)高厭質(zhì)量的旅咸游主題房們地產(chǎn)。其發(fā)展刮道路是勝：旅游起歇步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地婆產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅仰游與房貝地產(chǎn)良讀性互動(dòng)茂的典型株。從結(jié)果橋來看，勾華僑城裂城區(qū)旅鉛游房地途產(chǎn)采取糕的是一右種混合屑功能的椅概念，灣實(shí)際上破是將旅游功俊能和居住泡功能融為尤一體、混證合布局，列把住宅、燭旅游及相衛(wèi)關(guān)的設(shè)施烈與服務(wù)整鬼合在同一使空間內(nèi)，妹實(shí)現(xiàn)房地升產(chǎn)開發(fā)與非旅游景觀狠開發(fā)高度震融合，房烏地產(chǎn)成為悠景觀的有功機(jī)部分，淺景區(qū)環(huán)境原又深化了努房地產(chǎn)的停旅游內(nèi)涵慨，建成集射旅游、度再假、文化梳教育相關(guān)郵的特色商珠業(yè)與高檔漏居住為一孕體的花園夕城市綜合追社區(qū)。模式2－旅游先已行帶動(dòng)純房地產(chǎn)論發(fā)展模暑式22以廣東竹省南海警市西岸撒旅游度遇假區(qū)為頓代表。西岸旅眠游度假根區(qū)地處殖珠三角捧邊緣，邊開發(fā)以羨前，稱防得上環(huán)俗境優(yōu)美咽、山青選水秀、勸“天然感未琢的法一方璞犬玉”。但在急環(huán)切的發(fā)道展愿望顏導(dǎo)向下郊，西岸愁度假區(qū)狀發(fā)展的捎思路過雜于倉促隆。在政醫(yī)府主導(dǎo)麥下，在貓未能形苦成有特耐色、有輛份量的積旅游項(xiàng)菠目和良眾好的配齊套環(huán)境類前，就支圈出大快片用地姿，倉促亭上馬大株規(guī)模開撿發(fā)房地貨產(chǎn)。結(jié)果只密能是本華末倒置豪、損失借慘重。邪因?yàn)槲粶?zhǔn)置、交關(guān)通條件槍的先天校不足，駛西岸想日走賣地見搞旅游駐房地產(chǎn)悟來帶動(dòng)仿度假區(qū)瀉整體發(fā)盛展的路糕子難度廊很大。雖然當(dāng)年圖曾經(jīng)風(fēng)光帆一時(shí)，但化如今已債奶臺(tái)高筑，其舉步維艱全。改變思站維、找準(zhǔn)柜大的方向歌，明確戰(zhàn)員略大政方兩針，回歸板旅游的本沙位，乃是曾其當(dāng)務(wù)之邀急。模式3－房地產(chǎn)先抵行帶動(dòng)度株假地模式23以廣東味省順德驕?zhǔn)斜坦鹗莼ǔ菫殡U(xiǎn)代表。稼碧桂花柄城位于河花卉主頑題觀光徐旅游點(diǎn)——陳村花卉嬌世界周邊釘，是珠三績(jī)角典型的仰第二住宅勉社區(qū)。這里生態(tài)鉗良好，環(huán)滅境優(yōu)美，似地段獨(dú)特行性強(qiáng)。當(dāng)爛地政府抓夾住佛山行封政調(diào)整、陜城市更新差升級(jí)的機(jī)植遇，通過殘出讓這塊訊特定土地葛的開發(fā)經(jīng)狼營(yíng)權(quán)，引供入實(shí)力強(qiáng)丸大、經(jīng)驗(yàn)佳豐富、管乎理成熟的鏟開發(fā)商——廣東房地忌產(chǎn)名牌碧猶桂園集團(tuán)奔來整體開拼發(fā)運(yùn)作該苗項(xiàng)目。項(xiàng)目采防取完全定的市場(chǎng)波化手法健，其投資、諸規(guī)劃、設(shè)社計(jì)、建設(shè)錦、經(jīng)營(yíng)、閣管理一條煮龍，全部雅由碧桂園令自行統(tǒng)籌沸承擔(dān)。在此種模允式下，當(dāng)株地政府只剖要控制宏籌觀層面政掠策方向，溉具體的市衰場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是故投資者的限事。此項(xiàng)系目不論最振后成敗如季何，可以讓說都是市槳場(chǎng)選擇的寄結(jié)果，碧趣桂園必須丈全力以赴像爭(zhēng)取成功鎮(zhèn)，才能對(duì)婚自己的投桂資行為負(fù)哀責(zé)。這種起“整體打炮造，全面恥配套，政輕府搭臺(tái)，爐企業(yè)參與亞”的城鎮(zhèn)鄉(xiāng)豐運(yùn)營(yíng)，有鳴望創(chuàng)造旅漆游房地產(chǎn)廊大規(guī)模、覆高水準(zhǔn)開睬發(fā)的范例嶄，取得“政府躁、社會(huì)壯、企業(yè)姻三贏”的理想效而果。模式4－大開發(fā)名商整體慶操盤模綿式24NO6－－－本康項(xiàng)目的SWT長(zhǎng)O分析25優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)目區(qū)具位優(yōu)越，安距離××市中心15～20分鐘車程霸，為理想源的別墅用驢地。本項(xiàng)目自蔑然環(huán)境風(fēng)狀景秀麗，梅依山傍水濫。目前此蹦類珍貴的調(diào)項(xiàng)目并不寧多見。劣勢(shì):開發(fā)商稻第一次候開發(fā)項(xiàng)丘目，自痰身團(tuán)隊(duì)糠不完善殼，缺少比實(shí)際項(xiàng)陡目操作脈經(jīng)驗(yàn)。別墅項(xiàng)會(huì)目建設(shè)餃用地，良在立項(xiàng)很和審批氏方面，狗難度較退大。本項(xiàng)目壞的周邊利旅游資偽源帶動(dòng)莊力較弱特，開展克旅游項(xiàng)孤目，獨(dú)慈木難成澤林，在痰宣傳推晌廣方面樓需要加午大投入攻。機(jī)會(huì):××市為爭(zhēng)取悶世界文化效遺產(chǎn)申報(bào)發(fā)，勢(shì)必進(jìn)去一步加大件旅游項(xiàng)目飼的政策扶抬持。目前美元滑貶值，國(guó)床內(nèi)出口銳艦減，4萬億擴(kuò)大輸內(nèi)需，實(shí)咬際上變相顏造成了人陸民幣貶值長(zhǎng)。因此，何國(guó)內(nèi)資金雅依賴投資紋不動(dòng)產(chǎn)規(guī)傳避風(fēng)險(xiǎn)，稠機(jī)會(huì)難得譽(yù)。威脅:房地產(chǎn)開善發(fā)對(duì)政策未敏感，房虧地產(chǎn)業(yè)不柜再作為國(guó)頭民經(jīng)濟(jì)發(fā)收展的支柱蟲行業(yè)。房地產(chǎn)隱項(xiàng)目是捉資金密轉(zhuǎn)集型企賀業(yè)，投曉資巨大輔，需要陳具有較護(hù)強(qiáng)的財(cái)盈務(wù)風(fēng)險(xiǎn)萄意識(shí)。房地產(chǎn)監(jiān)開發(fā)公冤司作為蔬資源整厚合型企齒業(yè)，需時(shí)多類專騎業(yè)團(tuán)隊(duì)逮的合作資才能完扁成。SWOT分析26NO7－－－師－－本德項(xiàng)目幾隙種開發(fā)須構(gòu)想27即別墅吼、商鋪燙完全以毀出售為五目的，搏按照市擠場(chǎng)需求油和典型傾銷售方柱式的房話地產(chǎn)開芹發(fā)模式峽。此種咬開發(fā)模迫式要求紅房地產(chǎn)傍開發(fā)商爛啟動(dòng)資老金充沛雖，自身幫開發(fā)隊(duì)棕伍完善炸，產(chǎn)品擱設(shè)計(jì)嚴(yán)俯格尊重表市場(chǎng)需除求。操么作上強(qiáng)脊調(diào)快速躲開發(fā)和吹投資的卵及時(shí)返劑現(xiàn)。構(gòu)想1－商業(yè)地抖產(chǎn)開發(fā)騰模式28即開發(fā)的槍產(chǎn)品借助因旅游優(yōu)勢(shì)捕，采取帶勁契約出售拍或只租不政售的房地淺產(chǎn)開發(fā)模許式。此種潤(rùn)開發(fā)模式雷要求房地賽產(chǎn)商自有凳資金雄厚腥，能夠保多證長(zhǎng)期持田續(xù)投入。蓮其收益亦鏡長(zhǎng)期穩(wěn)定狗。由于旅袖游地產(chǎn)開士發(fā)模式對(duì)悶運(yùn)營(yíng)后的亂物業(yè)管理拍和前期的店旅游長(zhǎng)遠(yuǎn)虛規(guī)劃要求錘較高。因厭此，項(xiàng)目亮決策必須屢堅(jiān)定果斷鼓，具有一支定的前瞻茫性。構(gòu)想2－旅游地產(chǎn)耕開發(fā)模式29先尋找求旁型企業(yè)、難小業(yè)主、誰商家的訂撿單，然后陣根據(jù)合作園協(xié)議，或松按照委托窮為其修建錢道路和公縮慧共體系園柄林景觀，灶由業(yè)主自步建?；蜷_鏈發(fā)商建造皮好別墅或覺商業(yè)設(shè)施解后，交給碧委托方。此種開發(fā)限模式前期述投入資金渣不多，借日雞下蛋、探筑巢引鳳費(fèi)，但是需撕要開發(fā)商撥具有良好敲的招商談臟判能力、鑰協(xié)調(diào)組織貿(mào)能力。構(gòu)想3－訂單地循產(chǎn)開發(fā)龜模式30NO8－－－停－－－柿－－規(guī)存劃方09－－－享－－－班－－規(guī)俘劃方案23637383940NO10－－－濤－－－標(biāo)－－園那林示意頌圖4142434445464748495051525354555657585960616263NO11－－－－剖－－商業(yè)傷街風(fēng)格示辱意圖64656667686970717273747576NO12－－－－蹤蝶－－－別凈墅風(fēng)格示丈意圖7778798081828384858687NO13－－－肅－－－求－會(huì)所飯風(fēng)格示晃意圖888990NO1歸4－－－勒－－吸描引游客凳的運(yùn)動(dòng)微項(xiàng)目91水上運(yùn)動(dòng)頸項(xiàng)目水上高梳爾夫、喝水上自鬧行車、魚水上滾震筒、懸垮索滑行離、劃船剖、漂流迫。山上運(yùn)動(dòng)瞎項(xiàng)目攀巖、劃百草、登山略、定向越揀野、野戰(zhàn)桐游戲。重點(diǎn)項(xiàng)目舍－拓展訓(xùn)邁練拓展訓(xùn)賞練，又竄稱外展族訓(xùn)練（Outw嬸ard形boun督d）,原意為一閑艘小船駛寶離平靜的估港灣，義餅無反顧地謠投向未知蓄的旅程，胡去迎接一罷次次挑戰(zhàn)冷。這種訓(xùn)葡練起源資于二戰(zhàn)揪期間的盆英國(guó)。慨當(dāng)時(shí)大摔西洋商亮務(wù)船隊(duì)蝦屢遭德雅國(guó)人襲秧擊，許叼多缺乏體經(jīng)驗(yàn)的蜻年輕海強(qiáng)員葬身疲海底，胸針對(duì)這獅種情況無，漢思嫩等人創(chuàng)殊辦了"阿伯德鑰威海上鐘學(xué)校"，訓(xùn)練年賴輕海員在他海上的生害存能力和溝船觸礁后危的生存技通巧，使他托們的身體捆和意志都蚊得到鍛煉咱。戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)址束后，許肆多人認(rèn)為戲這種訓(xùn)練彎仍然可以屋保留。于問是拓展訓(xùn)遮練的獨(dú)特那創(chuàng)意和訓(xùn)殊練方式逐插漸被推廣貌開來，訓(xùn)傭練對(duì)象也憐由最初的熊海員擴(kuò)大腹到軍人、界學(xué)生、工雷商業(yè)人員沙等各類群麥體。訓(xùn)練鴿目標(biāo)也由瓶單純的體欲能、生存禁訓(xùn)練擴(kuò)展萬到心理訓(xùn)舟練、人格障訓(xùn)練、管膏理訓(xùn)練等92破冰訓(xùn)逆練：每個(gè)人橡都可能濫置身于蛙一個(gè)陌蘇生的環(huán)牙境，如遲何快速懼融入這件個(gè)環(huán)境以中，使僅自己成線為該團(tuán)蘆隊(duì)中一岸分子并壞能迅速京發(fā)揮各壩自的作哀用是現(xiàn)志代人生躍存的首境要條件稅，破冰循訓(xùn)練恰執(zhí)好為每漿個(gè)人提逼供了一治個(gè)良好車的溝通咳環(huán)境，限使他們址重新找糊回自我鴉并認(rèn)識(shí)牧自我。背摔：也叫信任冠倒伏。當(dāng)元隊(duì)員從1、4米高的泛平臺(tái)上等以3米多高的濱視覺差倒碗到團(tuán)隊(duì)的析懷抱中，逗不僅體會(huì)梯到自信與還互信的重顛要性，更鄉(xiāng)豐會(huì)使管理慌者感到在難團(tuán)隊(duì)中創(chuàng)皂造相互信逮任的團(tuán)隊(duì)焦氛圍的重柳要性以及誘誠(chéng)信為本槍的做人原避則。晨練：吐故納新腐會(huì)使你精垃神氣爽，大步調(diào)一致叢則告訴你埋“團(tuán)”字瀉的真正內(nèi)稍涵，系統(tǒng)擱的晨練使植你又回到陣了童年時(shí)蛇代。搭橋：5米的搭橋床則告訴隊(duì)彼員一個(gè)道癢理：那就主是在激烈款的市場(chǎng)競(jìng)漲爭(zhēng)中充