首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略分析報(bào)告-淺析宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)公司應(yīng)對策略903

首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略分析報(bào)告—淺析宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)公司應(yīng)對策略首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略分析報(bào)告——淺析宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)公司應(yīng)對策略首創(chuàng)股份2首創(chuàng)集團(tuán)2首創(chuàng)置地2首創(chuàng)集團(tuán)公司簡介北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司(簡稱首創(chuàng)集團(tuán))，是北京市國資委所屬的大型國有集團(tuán)公司。1995年重組之后的三大核心主業(yè):以水務(wù)為核心的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)以城市住宅開發(fā)建設(shè)為核心的房地產(chǎn)業(yè)以投行并購業(yè)務(wù)為核心的金融服務(wù)業(yè)初步發(fā)展成為一個(gè)戰(zhàn)略定位明確、發(fā)展思路清晰、主營業(yè)務(wù)突出、品牌知名度高、綜合實(shí)力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)投資控股公司。2007年利潤總額在北京市國有企業(yè)中排名第二位，全年實(shí)現(xiàn)銷售收入110.7億元，同比增長49.1%;實(shí)現(xiàn)利潤總額27.1億元，同比增長215.6%;現(xiàn)稅后利潤18.2億元，同比增長144.7%城市建設(shè)、運(yùn)營、服務(wù)商實(shí)。

首創(chuàng)集團(tuán)公司榮譽(yù)首創(chuàng)集團(tuán)榮列2008年中國企業(yè)500強(qiáng)(2008/07/25)在中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)評選的2008年中國企業(yè)500強(qiáng)中，首創(chuàng)集團(tuán)榮列2008中國企業(yè)500強(qiáng)第412名、中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)第119名、中國企業(yè)納稅200佳第188名、中國企業(yè)效益200佳第133名、公用事業(yè)、市政服務(wù)、公共設(shè)施經(jīng)營與管理業(yè)第2名。城市建設(shè)、運(yùn)營、服務(wù)商首創(chuàng)集團(tuán)林豹首創(chuàng)集團(tuán)黨組書記、董事長。曾任北京市計(jì)委常務(wù)副主任，北京光學(xué)儀器廠廠長。畢業(yè)于浙江大學(xué)光學(xué)儀器專業(yè)。劉曉光首創(chuàng)集團(tuán)黨組副書記、副董事長、總經(jīng)理，并任首創(chuàng)置業(yè)(HK2868)、首創(chuàng)股份(600008)董事長，新資本國際投資有限公司(HK1062)董事局主席。曾任北京市計(jì)委總經(jīng)濟(jì)師、副主任、首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)副秘書長。清華大學(xué)、中國社會(huì)科學(xué)院、北京商學(xué)院客座教授、碩士博士生導(dǎo)師。畢業(yè)于北京商學(xué)院，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。主要領(lǐng)導(dǎo)主要業(yè)務(wù)線“五?三?二”的資源配置戰(zhàn)略城市地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施

金融服務(wù)50%的資金投資在基礎(chǔ)設(shè)施，收購等金融投資首創(chuàng)集團(tuán)首創(chuàng)置業(yè)30%的資金投資于房地產(chǎn)，20%的資金用于兼并陽光房地產(chǎn)首創(chuàng)股份(水務(wù))京港地鐵(地鐵、基建)第一創(chuàng)業(yè)證券首創(chuàng)擔(dān)保首創(chuàng)資產(chǎn)管理首創(chuàng)期貨首創(chuàng)證券京放經(jīng)濟(jì)發(fā)展銀華基金(通過第一創(chuàng)業(yè)證券持股)中郵創(chuàng)業(yè)基金(通過首創(chuàng)證券持股)基礎(chǔ)設(shè)施城市地產(chǎn)金融服務(wù)其他首創(chuàng)信息技術(shù)前鋒股份國際孵化器翠宮飯店首創(chuàng)貿(mào)易新大都飯店首創(chuàng)森美首創(chuàng)集團(tuán)

業(yè)務(wù)范圍投資銀行投資實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)資本支持利潤支撐首創(chuàng)集團(tuán)核心公司上市:2000年首創(chuàng)股份上市，2003年首創(chuàng)置業(yè)上市，使水務(wù)和房地產(chǎn)等核心產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。借助資本市場,搶占市場資源利用資本市場服務(wù)戰(zhàn)略，培育核心產(chǎn)業(yè)探索時(shí)期規(guī)范發(fā)展時(shí)期買殼上市:收購了廣西虎威、寧波中百、前鋒股份投資:首創(chuàng)證券、銀華基金管理公司、地鐵五號線等融資:發(fā)行5億元企業(yè)債、與華夏銀行簽署合作協(xié)議。四十多個(gè)行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)、金融、工業(yè)科技、商業(yè)貿(mào)易、旅游酒店六大行業(yè)產(chǎn)業(yè)重組整合全民所有制企業(yè)(集團(tuán))有限責(zé)任公司(集團(tuán))公司改制首創(chuàng)集團(tuán)首創(chuàng)定位首創(chuàng)集團(tuán)上市企業(yè)

直屬企業(yè)控股企業(yè)首創(chuàng)置業(yè)首創(chuàng)股份工大首創(chuàng)陽光股份前鋒電子首創(chuàng)航宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展首創(chuàng)證融國際投資首創(chuàng)科技投資首都創(chuàng)業(yè)貿(mào)易北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資公司北京京放經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司首創(chuàng)投資擔(dān)保首創(chuàng)資產(chǎn)管理首創(chuàng)基礎(chǔ)設(shè)施投資北京能達(dá)開發(fā)貿(mào)易華宇物業(yè)發(fā)展翠宮飯店新大都實(shí)業(yè)首創(chuàng)安泰保險(xiǎn)京放投資管理顧問首創(chuàng)輪胎第一創(chuàng)業(yè)證券首創(chuàng)證券首創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投資首創(chuàng)期貨新資本國際首創(chuàng)集團(tuán)首創(chuàng)股份2

首創(chuàng)集團(tuán)2首創(chuàng)置地2公司概況成立時(shí)間:1994年上市時(shí)間:2000年4月，上證A股上市總股本:22億股,(2005年公積轉(zhuǎn)增股本，增加11億股)業(yè)務(wù)范圍:水務(wù)市場的投資和運(yùn)營管理公司愿景:成為在世界有影響力的，中國民族水務(wù)領(lǐng)先企業(yè)公司理念:政府、居民、公司和員工的多方滿意、多方共贏單位:億元首創(chuàng)股份首創(chuàng)集團(tuán)水務(wù)業(yè)務(wù)上市公司首創(chuàng)股份-北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)首創(chuàng)集團(tuán)首創(chuàng)股份100%61.79%前十大股東持股情況數(shù)據(jù)來源:首創(chuàng)股份2008年上半年半年報(bào)首創(chuàng)集團(tuán)是其唯一大股東股權(quán)結(jié)構(gòu)首創(chuàng)股份——首創(chuàng)集團(tuán)水務(wù)業(yè)務(wù)上市公司公司唯一大股東，也是控股股東即為首創(chuàng)集團(tuán)。

北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)首創(chuàng)集團(tuán)首創(chuàng)股份100%61.79%首創(chuàng)股份首創(chuàng)股份高速公路水務(wù)飯店京通快速路北京京城水務(wù)安陽首創(chuàng)水務(wù)深圳水務(wù)集團(tuán)馬鞍山首創(chuàng)水務(wù)銅陵首創(chuàng)水務(wù)渭南首創(chuàng)水務(wù)余姚首創(chuàng)水務(wù)徐州首創(chuàng)水務(wù)秦皇島首創(chuàng)水務(wù)寶雞威創(chuàng)水務(wù)通用首創(chuàng)首創(chuàng)瑞海新大都飯店臨沂首創(chuàng)水務(wù)淮南首創(chuàng)水務(wù)首創(chuàng)股份首創(chuàng)股份總資產(chǎn)變化情況區(qū)域業(yè)務(wù)分布情況(萬元)作為北京地區(qū)的國有企業(yè)，在北京地區(qū)享有絕對的競爭優(yōu)勢。業(yè)務(wù)分布狀況

污水處理及自來水生產(chǎn)及銷售是其主營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來源:首創(chuàng)股份2008年上半年半年報(bào)首創(chuàng)股份時(shí)間融資事件金額發(fā)行價(jià)融資總額2000.4IPO30000萬股1元/股3億2005.10年期短期1融資債券10億10億2008.81年期短期融資債券8億8億首創(chuàng)股份融資情況首創(chuàng)股份2首創(chuàng)集團(tuán)2

首創(chuàng)置地2目錄公司概況發(fā)展戰(zhàn)略管理架構(gòu)資本戰(zhàn)略資金管理當(dāng)前形勢判斷公司應(yīng)對策略08年半年銷售首創(chuàng)置業(yè)一、公司概況【股票編號】02868【股票名稱】首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(BEIJINGCAPITALLANDLTD.【注冊地址】中國北京懷柔區(qū)迎賓中路1號501室?！炯瘓F(tuán)網(wǎng)址】.bjcapitalland3>【主席名稱】劉曉光【業(yè)務(wù)類別】地產(chǎn)(Properties)【董事會(huì)成員名單】董事長:劉曉光;總裁:唐軍;副總裁:何光;非執(zhí)行董事:朱敏、麥建裕、馮春勤、王正斌;

獨(dú)立董事:李兆杰、鄺啟成、柯建民、俞興保?！局饕獦I(yè)務(wù)】主要在北京發(fā)展寫字樓、商用物業(yè)及住宅物業(yè)。公司情況一、公司概況1994年10月26日北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)注冊成立。1995年12月8日根據(jù)北京市人民政府辦公廳《關(guān)于重新組建北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)的通知》(京政辦函〔1995〕181號)精神，集團(tuán)重新登記并辦理授權(quán)經(jīng)營管理國有資產(chǎn)的手續(xù)，注冊資金33億元人民幣。1999年8月31日由集團(tuán)發(fā)起設(shè)立的首創(chuàng)股份有限公司正式成立。該公司是集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施投資的龍頭企業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司于2002年12月5日注冊成立;并取得中外合資股份有限公司之資格。2003年3月11日首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府投資公司(GIC)，GIC作為首創(chuàng)置業(yè)的戰(zhàn)略投資者持有首創(chuàng)置業(yè)上市后9.8%的股份，標(biāo)志著首創(chuàng)置業(yè)資本國際化的開始。2003年6月19日首創(chuàng)置業(yè)在香港證券聯(lián)合交易所成功掛牌上市(股票代碼2868)。在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議2007年9月22日首創(chuàng)置業(yè)公司在《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》組織的業(yè)內(nèi)權(quán)威藍(lán)籌地產(chǎn)評選工作中，第四次蟬聯(lián)“中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”稱號。發(fā)展歷程一、公司概況劉曉光，53歲。1970——1975步兵學(xué)校學(xué)員;1975——1978北京測繪儀器廠車間主管

1978——1982北京商學(xué)院學(xué)生，獲商學(xué)士學(xué)位1982——1995北京市計(jì)委商貿(mào)處副處長、北京市百貨公司副總經(jīng)理、北京齒輪總廠副廠長、北京市計(jì)委處長、副主任主要領(lǐng)導(dǎo)何光，49歲。2002年12月任公司執(zhí)行董事兼副總裁。曾在加拿大TCLConstructionDevelopment、香港CLtd..M.WongAssociates及NewRankLtd.CityDevelopment擔(dān)任高級Ltd.管理職位。于1996年在加拿大蒙特里爾大學(xué)取得土木工程博士學(xué)位。1995至今北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)股份董事長、北京基金董事局主席首創(chuàng)置業(yè)董事長;主要社會(huì)兼職:北京商學(xué)院客座教授、北京國際投資促進(jìn)會(huì)副會(huì)長、北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長、北京海外聯(lián)誼會(huì)理事、北京世界貿(mào)易中心理事。唐軍，48歲。2002年12月任為本公司執(zhí)行董事兼總裁。曾任北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)及北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作。1994年-2004年，唐先生擔(dān)任北京陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的法定代表人暨總經(jīng)理。唐先生亦為陽光股份的董事長。1982年在合肥工業(yè)大學(xué)取得建筑工程學(xué)士學(xué)位。一、公司概況2007年2006年2005年?duì)I業(yè)額4,870,9292,039,352稅前盈利1,134,769

1,319,7683,573,712所得稅費(fèi)用230,559-592,901-121,012本年盈利726,867236,359歸屬母公192,317司權(quán)益-38,242526,06>09266,009少211,數(shù)股東權(quán)益200,858-29,650-19,188單位:千元2007年2006年2005年總資產(chǎn)19,803,32615,386,861總負(fù)債10,058,77914,045,00210,720,930近三年歸屬股6,873,312公司權(quán)益利潤情況近三年總資產(chǎn)變化情況一、公司概況總股本:2,027,96萬流通股:1,020,76萬總資產(chǎn):22,619,45萬股東權(quán)益:4,625,47萬主營業(yè)務(wù)收入:5,563,60萬利潤總額:1,507,44萬凈利潤:600,81萬每股凈資產(chǎn):2.28元年度收益:0.2962元/股凈資產(chǎn)收益率:12.99%負(fù)債比率:70.92%數(shù)據(jù)來源:華泰行情軟件單位:元、人民幣資產(chǎn)及盈利概況更新日期:200年8月25日總體規(guī)劃

總體目標(biāo):成為國際化的大型主流綜合地產(chǎn)營運(yùn)商。具體措施:深化異地發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，加快推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，降低開發(fā)成本，完善產(chǎn)質(zhì)量素;加速推進(jìn)管理變革，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化，全面發(fā)揮土地、產(chǎn)品、品牌及資產(chǎn)四重價(jià)值。獨(dú)有優(yōu)勢:獨(dú)有的競爭優(yōu)勢、清晰的發(fā)展策略、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)及龐大的土地儲備。進(jìn)展情況2007年全年?duì)I業(yè)額及歸屬母公司權(quán)益利潤同創(chuàng)歷史新高，分別為人民幣48.7億元和5.26億元，較去年分別上升139%及98%。簽約銷售面積約為72萬平方，較去年同米期上升6.4%;簽約總收入約達(dá)人民幣80億元，較去年同期減少6.8%。其中住宅簽約收入比重由去年的61%提升至79%，商業(yè)寫字樓簽約收入比重由去年的39%減少至19%?！?7年年報(bào)二、發(fā)展戰(zhàn)略二、發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)展情況2007年內(nèi)積極貫徹執(zhí)行異地?cái)U(kuò)展策略，在天津、沈陽、成都、無錫、蘇州及西安共取得11個(gè)項(xiàng)目，新增559萬平方米之土地儲備，形成規(guī)模優(yōu)勢。使集團(tuán)成功進(jìn)入蘇州、西安，加速擴(kuò)大集團(tuán)的品牌影響力。2007年集團(tuán)在全國三大區(qū)域的布局進(jìn)入收獲階段，京外項(xiàng)目簽約銷售的貢獻(xiàn)比例已由二零零六年的5%迅速提升至二零零七年的28%。區(qū)域布局——規(guī)劃情況戰(zhàn)略目標(biāo):“走出北京，走向全國”

2005年，首創(chuàng)置業(yè)就啟動(dòng)了“3(X，Y)”矩陣模型下的全國化擴(kuò)張戰(zhàn)略。即:鎖定三大主流區(qū)域，占據(jù)區(qū)域中心據(jù)點(diǎn)城市，向周邊城市輻射，穩(wěn)步推進(jìn)。2008年，明確為“三區(qū)域八城市”:環(huán)渤海、中西南及長三角三大區(qū)域;北京、天津、沈陽、太原、成都、無錫、蘇州及西安等八個(gè)城市。二、發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域布局——06年、07年銷售收入比例集團(tuán)在北京住宅銷售均價(jià)為16,990元/平米，增長37.4,;京外住宅簽約銷售均價(jià)為5815元/平米，增長21.1%。住宅銷售比例也從2006年的61,提升至79,;環(huán)渤海區(qū)域仍然是集團(tuán)的重點(diǎn)銷售區(qū)域，年度內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約收入約人民幣65.8億元，簽約面積約47.6萬平方米。數(shù)據(jù)來源:2007年年報(bào)銷售面積銷售總收入北京47.28%72.26%京外52.72%27.74%二、發(fā)展戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來源:2007年年報(bào)二、發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域布局——土地儲備

2008年上半年，集團(tuán)在無錫、重慶獲取新項(xiàng)目，新增土地儲備約123萬平方米。新增土地儲備皆為住宅用地，附帶部分配套商業(yè)用地。截至2008年2月，土地儲備約1118萬平方米;可建樓面面積約977萬平方米;截至2008年6月30日止，土地儲備可建樓面面積約為952萬平方米。北京以外地區(qū)占集團(tuán)土地儲備的比例已增加至84.9,，而天津在其中份額最重。因政府調(diào)整規(guī)劃等原因，集團(tuán)于期內(nèi)退出太原長風(fēng)項(xiàng)目與蘇州陽澄湖項(xiàng)目，核減土地儲備約88萬平方米。土地儲備地區(qū)分布情況數(shù)據(jù)來源:公司公告單位:萬平方米三、首創(chuàng)置業(yè)2006年2007年數(shù)據(jù)來源:各年年報(bào)2006年、2007年首創(chuàng)土地儲備情況二、發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域布局——土地儲備截至2008年6月30日止，土地儲備可建樓面面積約為952萬平方米。土地儲備類型情況數(shù)據(jù)來源:公司公告土地類型住宅商業(yè)寫字樓

酒店所占比例91%6%2%1%二、發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略致力于投資開發(fā)中高檔住宅及商務(wù)地產(chǎn)，并長期持有部分優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。力推主流產(chǎn)品線:低密度人文小區(qū)”、“多元化復(fù)合小區(qū)”“國際化高檔小區(qū)”;開發(fā)住宅項(xiàng)目為主，開發(fā)經(jīng)營投資物業(yè)為輔，增強(qiáng)兩種業(yè)務(wù)間的協(xié)同互動(dòng)。物業(yè)組合更趨平衡，收入來源增加，并帶動(dòng)可觀和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化高效復(fù)制，期望藉此在國內(nèi)主要城市強(qiáng)化已建立的良好發(fā)展基礎(chǔ)，并且進(jìn)一步擴(kuò)大現(xiàn)時(shí)據(jù)點(diǎn)的市場占有率;鞏固集團(tuán)在北京以外城市的品牌地位，以推動(dòng)未來業(yè)務(wù)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定增長。預(yù)期年將有11個(gè)于北京及異地各具特色的住宅及商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)推出新單位。2008進(jìn)展情況已經(jīng)在北京地區(qū)開發(fā)多個(gè)物業(yè)計(jì)劃于2008至2009年陸續(xù)在沈陽、成都、天津、西安、無錫五個(gè)中心城市全面推廣以“精彩在世界之先”為理念的首創(chuàng)國際城。五城的總開發(fā)規(guī)模逾類型。300萬平方米。二、發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品系列

產(chǎn)品系列代表產(chǎn)品系列特色都市高密度復(fù)合小區(qū)A-Z、own和平里De小鎮(zhèn)全方位的服務(wù)獨(dú)具特色的品牌戰(zhàn)略綜合小區(qū)的發(fā)展理念城市低密度人文小區(qū)天津?qū)毚浠ǘ?、無錫首創(chuàng)雋府人文環(huán)境的開發(fā)理念在細(xì)節(jié)上精益求精，都市國際化高檔小區(qū)陽光上東緣溪堂首創(chuàng)國際城獨(dú)特的居住文化理念超群的質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的服務(wù)北京地區(qū)高檔住宅典范三、管理架構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱股東名稱持股量持股比例首創(chuàng)集團(tuán)CAPITALGROUP-NON-HSHS#924,441,90045.58%新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司

GOVOFSINGAPORE-HSHS*165,070,00016.17%THEHAMONINVGPTHEHAMONINVGP-HSHS*91,888,0009.00%瑞士銀行有限公司UBSAG-HSHS*82,549,3588.09%紐約銀行BANKOFNEWYORK-HSHS*61,400,0006.01%西京投資管理ATLANTISINVMGT-HSHS*35,000,0005.17%首創(chuàng)集團(tuán)首創(chuàng)置業(yè)45.6%10.0%新加坡投資戰(zhàn)略投資者其他股東(H)16.2%

28.3%三、管理架構(gòu)管控模式為適應(yīng)全國范圍內(nèi)快速擴(kuò)張的需要，在充分借鑒國外內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，集團(tuán)正加速形成以集團(tuán)總部為決策主體、以城市公司為運(yùn)營主體、以項(xiàng)目公司為執(zhí)行主體的戰(zhàn)略管控型管理架構(gòu)目前，已在天津、成都等地設(shè)立了城市公司。項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司決策主體運(yùn)營主體執(zhí)行主體城市公司集團(tuán)總部集團(tuán)總部四、資本戰(zhàn)略融資渠道——H股融資(A股回歸)2003年6月，在香港上市。2007年9月，股東大會(huì)通過關(guān)于A股發(fā)行的議案，如A股發(fā)行成功，將使集團(tuán)同時(shí)擁有國內(nèi)及香港兩個(gè)資本運(yùn)作平臺。融資渠道——銀行貸款于2007年12月31日，集團(tuán)之現(xiàn)金及短期銀行存款27.71億元，資本負(fù)債比率為35.2%(短期及長期貸款減現(xiàn)金及銀行結(jié)余凈額除資產(chǎn)值總和)。

除GIC以外，國家開發(fā)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、招商銀行、新加坡星展銀行、美國AG基金都是首創(chuàng)置業(yè)極為重要的合作伙伴。四、資本戰(zhàn)略融資渠道——合作開發(fā)2008年，首創(chuàng)置業(yè)資本開支預(yù)計(jì)為40億元人民幣，主要用于買地，全年計(jì)劃新增500萬平方米土地。首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展，很大程度上得益于與新加坡政府投資公司(GIC)的合作支持。首創(chuàng)置業(yè)與GIC的合作一般采用股權(quán)合作方式，合作比例為首創(chuàng)置業(yè)55,，GIC45,。雙方采用這種模式的合作項(xiàng)目已達(dá)13個(gè)。2007年10月，首創(chuàng)與附屬公司北京首創(chuàng)新資置業(yè)主要股東RecoZiyangPteLtd.成立合營公司成都首創(chuàng)驛都置業(yè)，合營公司注冊資本5000萬美元(約3.9億港元)，首創(chuàng)占當(dāng)中55,。2008年3月，首創(chuàng)與RecoZiyang及陜Pte西海億于Ltd.,中國陜西西安市成立中外合資合營公司西安首創(chuàng)新開置業(yè)，其注冊資本為950057.6%,及4%權(quán)益。RecoZiyang及陜Pte西海億分Ltd.,別占當(dāng)中2008年8月，首創(chuàng)組成合營公司重慶首創(chuàng)新石置業(yè)，合營公司之投資總額為9500萬美元，雙方各占一半權(quán)益。2008年4月，首創(chuàng)分別以600萬元人民幣、600萬元人民幣及9240萬元人民幣出售全資附屬公司天津首創(chuàng)新明置業(yè)、天津首創(chuàng)新青置業(yè)及天津伴山人家置業(yè)分萬美元。首創(chuàng)、38.4%、與控股股東新加坡政府投資別60,、60,及45,權(quán)益予新加坡政府投資，預(yù)期出售收益合共約7095元人民幣。五、現(xiàn)金流狀況08年上半年銷售回款

2008年上半年，首創(chuàng)的營業(yè)額約為24.8億元，較2007年上半年上升約601%，主要是由于公司開發(fā)的北京緣溪堂項(xiàng)目、北京項(xiàng)目等項(xiàng)目銷售額增加。2008年上半年，公司酒店業(yè)務(wù)營業(yè)額為1.24億元，較上年AZTown項(xiàng)目、天津?qū)毚浠ǘ纪谏仙?%，主要由于本集團(tuán)持有的金融街洲際酒店和中環(huán)假日酒店出租率及房價(jià)較上年均有提高。2008年上半年，公司股東權(quán)益利潤約為2.52億元。截至2008年6月30日，公司總資產(chǎn)達(dá)200.9億元，總負(fù)債為137.2億元。其中流動(dòng)負(fù)債為84.19億元，非流動(dòng)負(fù)債為53.01億元;股東權(quán)益已達(dá)到6,3.69億元。其他收入7月22日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告宣布，擬在國內(nèi)發(fā)行不超過18億元公司債，用于償還銀行貸款及補(bǔ)充流動(dòng)資金。截至08年年中，持有20億元現(xiàn)金，負(fù)債凈額48億元人民幣。公司預(yù)計(jì)全年可收到銷售款40億。太項(xiàng)目的原全部退地款4.24億元及蘇州項(xiàng)目的一半退地款1.13億元的已經(jīng)到帳。數(shù)據(jù)來源:公司公告五、現(xiàn)金流狀況08年資金情況截至2008年6月30日，公司現(xiàn)金和短期銀行存款達(dá)到人民幣20.67億元，截至2008年6月30日，公司銀行貸款為人民幣63.27億元，其中短期銀行貸款為人民幣13.22億元，長期銀行貸款50.05億元，銀行借款的主要用途是滿足本集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需求。

截至2008年6月30日，公司負(fù)債比率為40.11%(2007年12月31日為35.2%)。08年上半年貸款截至2008年6月30日，公司以部分物業(yè)之土地收益權(quán)為質(zhì)押，取得了銀行貸款人民幣43.35億元。截至2008年6月30日，公司以部分物業(yè)及土地使用權(quán)以及開發(fā)中物業(yè)作為抵押，取得了銀行貸款11.92億元(2007年年底:4.19億元)。數(shù)據(jù)來源:公司公告五、現(xiàn)金流狀況現(xiàn)金流狀況開發(fā)資金壓力增大。公司目前土地儲備總量的70%以上屬于06-07年度新近購置的土地，其未來對項(xiàng)目開發(fā)的資本投入將大幅高于往年。公司遠(yuǎn)期盈利的波動(dòng)性有所提升。隨著國家宏觀調(diào)控政策的延伸，特別是貨幣緊縮政策的實(shí)施，銀行信貸對公司未來的資金支持將受到挾制。綜合以上觀點(diǎn)，我們認(rèn)為公司未來幾年的開發(fā)資金及資本流動(dòng)性均將趨于緊張，而這可能將導(dǎo)致其遠(yuǎn)期的盈利狀況出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)或不確定性六、財(cái)務(wù)指標(biāo)(一)單位:千元損益表2007年2006年2005年

營業(yè)額4,870,9292,039,3521,134,769經(jīng)營利潤/(虧損)1,158,140282,570128,056攤占聯(lián)營公司及共同控制公司溢利/(虧損)58,44474,801102,503稅前盈利/(虧損)1,319,768357,371230,559少數(shù)股東權(quán)益-200,85829,65019,188歸屬公司利潤/(虧損)526,009266,009211,505凈利息收入/(支出)-134,747-119,738-75,795折舊與攤銷100,101

108,23863,855董事酬金-7,64910,438每股盈利/(虧損)25.9415.0512.39每股派息1265派息比率(,)46.26%39.87%40.36%每股帳面資產(chǎn)凈值($)-1.8621.523資產(chǎn)回報(bào)率(,)2.99%2.09%2.25%股東資金回報(bào)率(,)12.61%

8.33%8.65%六、財(cái)務(wù)指標(biāo)(一)單位:千元資產(chǎn)負(fù)債表200720062005固定資產(chǎn)1,477,9301,544,4011,619,465其他資產(chǎn)6,918,5453,422,5372,777,939流動(dòng)資產(chǎn)10,737,1349,947,3945,216,135庫存現(xiàn)金及銀行結(jié)存2,614,3833,706,8331,864,284

存貨6,766,8963,529,8701,532,293其他流動(dòng)資產(chǎn)1,355,8552,710,6911,819,558總資產(chǎn)19,803,32615,386,86110,058,779流動(dòng)負(fù)債9,895,5005,225,0062,655,176長期負(fù)債4,149,5025,495,9244,218,136總負(fù)債14,045,00210,720,9306,873,312少數(shù)股東權(quán)益1,191,483890,195

572,338股東資金4,566,8413,775,736流動(dòng)比率(2,613,129x)1.0851.9041.965長期負(fù)債/股東資金比率(,)90.86%145.56%161.42%總負(fù)債/股東資金比率(,)307.54%283.94%263.03%六、財(cái)務(wù)指標(biāo)(一)單位:千元現(xiàn)金流量表200720062005經(jīng)營業(yè)務(wù)之現(xiàn)金流量3,783-777,730-425,477投資活動(dòng)之現(xiàn)金流量88,544-125,822

768,534-融資活動(dòng)之現(xiàn)金流量1,750,222913,4381,573,575現(xiàn)金及等價(jià)物之增加,(減少)1,842,5499,886379,564年初之現(xiàn)金及等價(jià)物1,864,2841,854,3981,474,834年終之現(xiàn)金及等價(jià)物3,706,8331,864,2841,854,398七、當(dāng)前形勢判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢2008年上半年，受環(huán)球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場明顯調(diào)整。各地市場尤其是一線城市的客戶持觀望態(tài)度，成交量下滑。首創(chuàng)進(jìn)入的主要城市中除天津外，北京、成都、無錫等市場的銷售面積均較去年同期出現(xiàn)顯著下調(diào)，集團(tuán)的銷售亦受影響。在宏觀經(jīng)濟(jì)增幅穩(wěn)步回落、全球性通脹形勢依然嚴(yán)峻、從緊貨幣政策仍將繼續(xù)的情況下，預(yù)中計(jì)國的房地產(chǎn)市場短期仍將繼續(xù)整固，客戶的觀望心理難以迅速改變，中國的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入高位調(diào)整期。

行業(yè)周期研究2008年下半年，房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)還會(huì)維持調(diào)整態(tài)勢展望未來，盡管對內(nèi)對外都面臨復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但房地產(chǎn)作為中國支柱行業(yè)之一，加上中國經(jīng)濟(jì)仍然保持平穩(wěn)增長，城市化步伐進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)長遠(yuǎn)來說發(fā)展空間仍然龐大。八、應(yīng)對策略公司將繼續(xù)聚焦環(huán)渤海、西南、長三角戰(zhàn)略區(qū)域的戰(zhàn)略布局，根據(jù)發(fā)展需要與市場條件適當(dāng)擴(kuò)充及調(diào)整土地儲備。公司將緊密監(jiān)控市場動(dòng)態(tài)，靈活部署銷售策略，全力提升銷售業(yè)績;加強(qiáng)成本監(jiān)控及采取成本控制措施，穩(wěn)定利潤水平;積極拓寬融資渠道，包括繼續(xù)推進(jìn)A股發(fā)行工作和全面啟動(dòng)公司發(fā)債工作;進(jìn)一步提管升理能力，以掌握宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)發(fā)展趨勢，抓住當(dāng)前調(diào)整中的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?007年年報(bào)八、應(yīng)對策略拓寬融資渠道首創(chuàng)置業(yè)正在努力打通更多融資渠道，用以償還部分銀行借款及補(bǔ)充營運(yùn)資金。繼續(xù)推進(jìn)A股發(fā)行工作，已于08年3月向證監(jiān)會(huì)提出發(fā)行A股的申請，但是至今仍未獲得核準(zhǔn)。公司公司還計(jì)劃發(fā)行總額不超過18億元人民幣的公司債，將於9月6日舉行特別股東大會(huì)投票表決。全面啟動(dòng)公司債券發(fā)行工作，7月22日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告宣布，擬在國內(nèi)發(fā)行不超過18億元公司債，用于償還銀行貸款及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

同時(shí)尋求其他融資創(chuàng)新模式;八、應(yīng)對策略提升盈利能力進(jìn)一步提升戰(zhàn)略管理能力，深刻理解和把握當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)發(fā)展趨勢，以利于抓住調(diào)整中的發(fā)展機(jī)會(huì)。加強(qiáng)成本監(jiān)控及全程動(dòng)態(tài)成本控制，穩(wěn)定利潤水準(zhǔn);以推出“首創(chuàng)國際城”產(chǎn)品線為契機(jī)，不斷提升產(chǎn)品的性能價(jià)格配比，不斷貼近用家的需求，不斷提高集團(tuán)各產(chǎn)品品牌的影響力，以爭取更大市場份額;八、應(yīng)對策略開展合資合作2007年10月，首創(chuàng)置業(yè)與RecoZiyang即在Pte成都市成Ltd.立一家合資司。開發(fā)位于成都市龍泉驛區(qū)的項(xiàng)目。該公司注冊資本為5000萬美元，首創(chuàng)置業(yè)出資55%。2008年4月，與RecoZiyang共同Pte出資成立了重Ltd.慶首創(chuàng)新限公司，注冊資本為9500萬美元。雙方各出資一半，首創(chuàng)持有重慶首創(chuàng)新石置業(yè)有限公司的50%股權(quán);共同開發(fā)重慶市江北區(qū)一塊土地。這塊土地是由首創(chuàng)置業(yè)于今年初斥資12.3億元獲得，規(guī)劃總建筑面積達(dá)98萬平米。預(yù)計(jì)2009年開始預(yù)售。2008年3月，首創(chuàng)置業(yè)與RecoZiyang及陜Pte西海億在Ltd.西安成立合資公石置業(yè)有公司西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司。注冊資本為9500萬美元，各方分別出資占股38.4%、57.6%及4%。首創(chuàng)收購了天津伴山人家置業(yè)有限公司的股東天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)有限公司所持有的該公司15%的股權(quán)，收購?fù)瓿珊螅讋?chuàng)持有天津伴山人家置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

合作成立天津首創(chuàng)新青公司已經(jīng)取得位于中國天津市新青區(qū)的新青項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。規(guī)劃總建筑面積達(dá)17.19萬平方米，首創(chuàng)置業(yè)以7億元獲得。RecoZiyangPte亦出資Ltd.60%。出售項(xiàng)目股權(quán)08年3月首創(chuàng)以60%股權(quán)，出售后，首創(chuàng)持有天津首創(chuàng)新明置業(yè)有限公司40%的股權(quán)。首創(chuàng)置業(yè)全資附屬北京尚博地將新青公司40%及600萬元向RecoZiyang出售Pte了附屬公Ltd.司天津首創(chuàng)新明置業(yè)有限公司的60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓予首創(chuàng)置業(yè)及RecoZiyang，收Pte回現(xiàn)金各Ltd.為400萬元及600萬元。(新明公司已取得天津市東麗區(qū)的華明項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá)30.8萬平米，首創(chuàng)置業(yè)以9.8億元獲得，其中，60%資金由RecoZiyang提供Pte。)Ltd.本期內(nèi)，首創(chuàng)之全資附屬公司北京尚博地投資顧問有限公司分別向首創(chuàng)及RecoZiyangPteLtd.轉(zhuǎn)讓了天津首創(chuàng)新青置業(yè)有限公司的40%及60%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓后，首創(chuàng)持有天津首創(chuàng)新青置業(yè)有限公司40%的股權(quán)。首創(chuàng)向RecoZiyang出售Pte了附屬公Ltd.司天津首創(chuàng)新港置業(yè)有限公司45%股權(quán)及天津首創(chuàng)新園置業(yè)有限公司的45%股權(quán)，出售后，首創(chuàng)持有天津首創(chuàng)新港置業(yè)有限公司55%的股權(quán)及天津首創(chuàng)新園置業(yè)有限公司55%的股權(quán)。首創(chuàng)置業(yè)還將天津伴山人家45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RecoZiyang，收Pte回現(xiàn)金Ltd.為9240萬元。(天津伴山人家則位于天津市塘沽北部新區(qū)。規(guī)劃總建筑面積達(dá)57.99萬平方米，由首創(chuàng)置業(yè)斥資2.05億元取得。)八、應(yīng)對策略八、應(yīng)對策略RecoZiyang是新加Pte坡政府產(chǎn)Ltd業(yè)投資有限公司(GICRE)的附屬公司，于1997年在新加坡注冊成立。GICRE是新加坡政府投資有限公司(GIC)屬下負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)，1982年成立，是目前世界上最大的房地產(chǎn)業(yè)投資公司之一，在全

球超過30個(gè)國家擁有包括辦公樓、購物中心、住宅、工業(yè)地產(chǎn)及酒店等140多處資產(chǎn)，也通過房地產(chǎn)基金、上市公司及貸款等間接方式進(jìn)行廣泛的投資。GIC是全球最大的基金管理公司之一，成立于1981年，投資領(lǐng)域涵蓋股票、債券、外匯、房地產(chǎn)、及私人企業(yè)等。八、應(yīng)對策略押地貸款截至2008年6月30日，公款人民幣43.35億元。截至2008年6月30日，公司以部分物業(yè)之土地收益權(quán)為質(zhì)押，取得了銀行貸司以部分物業(yè)及土地使用權(quán)以及開發(fā)中物業(yè)作為抵押，取得了銀行貸款11.92億元(2007年年底:4.19億元)。八、應(yīng)對策略降低銷售目標(biāo)首創(chuàng)置業(yè)上半年對土地儲備進(jìn)行了若干調(diào)整，調(diào)整之后土地儲備位于內(nèi)地7個(gè)城市，總量則從07年底的970萬平方米降至950萬平方米。上半年，首創(chuàng)置業(yè)在無錫和重慶共購入規(guī)劃建筑面積達(dá)120萬平方米、預(yù)計(jì)總投資達(dá)52億人民幣的土地。公司大幅削減全年銷售目標(biāo)至41萬平方米，較原計(jì)劃下調(diào)50%;將08年和09年的規(guī)劃竣工面積分別下調(diào)28%和57%。在未來數(shù)月內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)的在售項(xiàng)目主要集中在北京、天津和成都。退地公司退出了太原和蘇州的項(xiàng)目，共涉及土地儲備88萬平方米。原因是:太原市當(dāng)?shù)卣薷牧耸讋?chuàng)置地所持土地的規(guī)劃用途，修改后的用途與公司發(fā)展方向不符;蘇州項(xiàng)目的合作方之間的開發(fā)思路相左。08年全年銷售計(jì)劃

公司08年度的物業(yè)銷售面積將超過100萬平方米;物業(yè)銷售收入及銷售利潤(經(jīng)營利潤)亦分別達(dá)到67億元及21億元。我們對公司08年度整體凈利潤的預(yù)測為9.1億元。九、08年計(jì)劃及銷售情況資料來源:2007年年報(bào)調(diào)整08年下半年銷售計(jì)劃08年上半年的入帳收入中約有70%-80%是在去年預(yù)售，結(jié)轉(zhuǎn)至今年的。公司大幅削減全年銷售目標(biāo)至41萬平方米，較原計(jì)劃下調(diào)50%;將08年和09年的規(guī)劃竣工面積分別下調(diào)28%和57%。在未來數(shù)月內(nèi)，首創(chuàng)置業(yè)的在售項(xiàng)目主要集中在北京、天津和成都。九、08年計(jì)劃及銷售情況資料來源:2007年年報(bào)08年半年銷售情況上半年，本公司及其合營公司、聯(lián)營公司售樓簽約總面積約13萬平方米，比去年同期約32.6萬平方米，下降60%。其中住宅簽約銷售面積約12.87萬平方米，同比下降55%。簽約銷售總額約人民幣17.33億元，比去年同期約人民幣33.2億元，下降48%。其中住宅簽約銷售金額約人民幣16.89億元，同比下降43%。在北京地區(qū)項(xiàng)目的簽約銷售均價(jià)約達(dá)人民幣23,153元,平方米，比去年下半年的簽約銷售均價(jià)(人民幣18,953元,平方米)增長22%。集團(tuán)在北京以外地區(qū)項(xiàng)目的簽約銷售均價(jià)約達(dá)人民幣6,747元,平方米，比去年下半年的簽約銷售均價(jià)(人民幣6,020元,平方米)增長12%。地房產(chǎn)市場萎靡，但其進(jìn)入的主要城市中，北京、成都、無錫銷售面積同比降幅在26,,49,之間，天津銷售面積降幅為15,。

集團(tuán)擁有的首創(chuàng)置業(yè)已跑輸大市。八、應(yīng)對策略發(fā)展概覽,,,,,年,,月，集團(tuán)以,(,,億元出售北京朝陽區(qū)呼家樓商務(wù)居住區(qū)一期第二至四座辦公大樓之產(chǎn)權(quán)。以,,,,萬元減持廣西陽,,(,,,,,,,年,月，集團(tuán)權(quán)益至,,,。以,,,,萬元收購北京風(fēng)度,(,,,，該公司其余權(quán)益由廣西陽光