XX城市廣場物業(yè)管理方案2

魯商常春藤入伙實施方案山東魯商物業(yè)服務有限公司魯商常春藤入伙實施方案

感謝函泰安銀座房地產開發(fā)有限公司：首先，非常感謝貴司對我司的信任，給予我司對泰安銀座城市廣場項目提供物業(yè)服務的機會！我司將結合多年的管理經驗，秉承“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)理念，力爭通過我們的管理與服務進一步提升“泰安銀座城市廣場”項目的樓盤品質，為業(yè)主提供盡善盡美的物管服務。山東魯商物業(yè)服務有限公司2008年6月15日泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案目錄第一章公司介紹第二章物業(yè)整體設想及策劃第三章管理方式及工作計劃第四章人員的配備、培訓第五章前期管理及二次維修管理第六章制度和檔案的建立及管理第七章管理指標及措施第八章房屋及公用設施維修養(yǎng)護第九章機電設備設施管理第十章弱電及智能化設施管理第十一章安全管理第十二章綠化管理第十三章清潔管理第十四章相關服務第十五章企業(yè)經濟效益泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案第一章公司簡介山東魯商物業(yè)服務有限公司簡介

山東魯商物業(yè)服務有限公司成立于2008年4月，由山東省魯商置業(yè)有限公司投資收購濟南銀座數碼物業(yè)服務公司和濟南銀座久信物業(yè)公司組建而成的具有濟南市物業(yè)服務二級資質的專業(yè)從事物業(yè)服務企業(yè)。公司的主要經營范圍為：物業(yè)服務、房屋出租、庭院綠化、廣告等業(yè)務；公司下設綜合事務部、物業(yè)管理部、品質保證部、企劃部、財務部等?，F(xiàn)有職工500余人，聘請國際知名的物業(yè)服務企業(yè)第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司做企業(yè)顧問，引進其先進物業(yè)服務模式和經驗，率先導入現(xiàn)代物業(yè)服務新理念。公司的管理服務目標是提供高品質的物業(yè)管理服務，公司在管項目均嚴格按照《山東省物業(yè)管理質量規(guī)范》一級要求提供服務，公司通過導入ISO9001-2000版質量管理體系來控制管理服務過程；積極推行首問責任制、一站式服務模式，形成了具有本公司特色的服務模式。公司承管的銀座數碼廣場和銀座花園分別被評為省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈和市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。公司將在以后的物業(yè)管理服務中借鑒國際先進管理經驗，以科學的決策，精心的組織，人性化的服務不斷提高完善物業(yè)服務水平，穩(wěn)步擴大物業(yè)服務規(guī)模，創(chuàng)造良好的社會效益和經濟效益。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案第二章：物業(yè)管理整體設想及策劃一、物業(yè)管理的定位二、管理目標三、管理模式四、管理特色五、管理措施泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案一、物業(yè)管理的定位

“泰安銀座城市廣場”由泰安銀座房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設，位于泰安市的市中心，北鄰城市主干道----東岳大街，南與泰安傳統(tǒng)的商業(yè)街----財源大街融會貫通，西接泰山旅游主干線----龍?zhí)堵?，東臨泰安的中心商務區(qū)（CBD），地理位置得天獨厚，周邊市政生活配套一應俱全。物業(yè)類型由高層住宅、TOP國際公寓及銀座(BLOCK)商業(yè)街組成，總用地面積40畝，總建筑面積124036平方米，住宅總戶數351戶。在今后的物業(yè)管理中，我們將倡導以人為本的服務理念，融入星級酒店的服務方式，努力將酒店式服務體現(xiàn)在物業(yè)管理服務的各個區(qū)域、各個時段和各個環(huán)節(jié)，貫穿于物業(yè)管理服務的全過程。我們將利用園區(qū)的一切資源和能力向業(yè)主提供力所能及的服務。同時，始終遵循“可持續(xù)發(fā)展”與“人與自然和諧相處”的生態(tài)價值觀，倡導綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導環(huán)保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能等措施，營造一個安全、文明的健康園區(qū)。我們要使園區(qū)內的各項硬件配套設施充分利用，同時加強園區(qū)軟件環(huán)境的建設，務求通過我們的管理與服務，使業(yè)主的需求都能得到滿足，并使園區(qū)的各項配套設施都能做到“物盡其用”。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案二、管理目標·一年內達到泰安市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務達標考核標準。·兩年內達到泰安市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標準。·業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務的綜合滿意率達到95%以上。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案三、管理模式

在“泰安銀座城市廣場”的管理中，我們擬實行項目經理負責制。由項目經理總體負責客戶服務中心的各項日常事務和對外協(xié)調、聯(lián)絡工作。下設客戶服務部、工程維修部、秩序維護部、環(huán)境管理部，根據不同物業(yè)類型開展有針對性的服務工作。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案四、管理特色

·人員管理1、一站式服務——業(yè)主只需將他的需求告訴魯商物業(yè)“泰安銀座城市廣場”客戶服務中心的任何一位員工，都將迅速進入一套嚴密、高效的處理程序，以期為業(yè)主提供最為便捷之服務。2、零打擾服務——魯商物業(yè)員工各項工作的開展，以盡可能不打擾業(yè)主正常工作與休息為基礎，努力實現(xiàn)零打擾。

·氛圍管理針對本物業(yè)的特點，魯商物業(yè)擬從外圍著手，由外及里，開展“氛圍營造”工程。突出高檔、簡潔的氛圍；秩序維護員形象和禮貌禮儀的高標準要求，借以提升外部形象；有序的車輛行駛、停放管理；到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等?！ぴO立服務接待中心結合“泰安銀座城市廣場”的物業(yè)實際情況，設置服務接待中心，提供24小時服務，做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通，使客服中心真正成為物業(yè)管理服務的窗口。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案五、管理措施我司通過對“泰安銀座城市廣場”的實地踏勘以及對項目基礎資料的掌握、周邊基礎配套與地理環(huán)境的分析，結合項目不同物業(yè)類型的特色，認為在今后“泰安銀座城市廣場”的物業(yè)管理服務中，尤其要抓好以下幾個重點工作?！娬{安全第一和預防為主的原則。（一）安全管理是住宅及商業(yè)街物業(yè)管理工作的重中之重。園區(qū)的秩序維護工作涉及到業(yè)主的財產及人生安全。由于本物業(yè)的物業(yè)類型豐富，我們將對不同類型物業(yè)采取不同的秩序維護模式。（二）園區(qū)的安全管理主要包括三個方面，一是消防安全，二是治安防范，三是及時處理各類突發(fā)事件。1、在消防安全方面，強調預防為主，防大于治，不斷消除和整治各種消防隱患。2、在治安防范方面，根據園區(qū)特點，從全面布防、全員防范的觀點出發(fā)，利用技防硬件，走“人防、技防”相結合的路線，將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。3、在應急事件處理方面，做到有預見性、有方案、有組織、有演練，做到處事不驚、處驚不亂、應對有方，通過突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制，防患于未來。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案五、管理措施

·維護住宅的私密性。（一）周密策劃，充分利用我司接管多種物業(yè)的管理經驗，參照國內外先進的管理模式，拓展思路，制訂出適合本園區(qū)特點的管理制度和方案。（二）在加強員工職業(yè)素質訓練的基礎上，加強思想教育，樹立員工的保密意識、維護業(yè)主形象意識和為業(yè)主服務的意識，提升高檔物業(yè)的形象。（三）加強園區(qū)管理，創(chuàng)造有序、安靜、溫馨、舒適的住宅生活環(huán)境?！ぷ龊迷O施設備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行。（一）建立一支穩(wěn)定的高素質工程技術人員隊伍。擬采取公司內部選派和外部招聘相結合的方式，由專業(yè)人員組成工程維修部，做好設施設備的日常維修養(yǎng)護服務和有償維修服務。（二）建立技術設備資料檔案庫，完善接管驗收程序，收集必要的圖紙資料，為后期工作奠定基礎。此外，通過工程技術人員早期介入的形式，提前熟悉設施設備與管線。（三）充分利用公司工程技術力量。經過多年的運作，我司積累了豐富的維修養(yǎng)護經驗和專業(yè)的技術人員，并與多家專業(yè)公司建立了長期合作的關系。在日常管理中，我司將充分利用公司的工程技術力量和外部資源，進一步降低日常維修養(yǎng)護的成本。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案五、管理措施

·專業(yè)保潔，創(chuàng)建整潔的環(huán)境（一）當今社會，人們日益注重空氣質量與環(huán)境指標。因此，保潔工作是園區(qū)形象的重要體現(xiàn)，關乎園區(qū)的外在形象，直接影響業(yè)主的生活狀態(tài)。（二）做好前期“開荒”。在園區(qū)交付前一個月左右，我司將從公司環(huán)境管理部抽調專業(yè)人員，協(xié)助客戶服務中心做好園區(qū)“開荒”工作，為以后的日常保潔打下良好的基礎。（三）嚴格執(zhí)行服務計劃，落實各項檢查制度。我們將根據園區(qū)具體情況，制訂詳盡的作業(yè)計劃，詳細規(guī)定保潔工作標準和工作流程?！ぜ骖櫨植颗c全體、動態(tài)與靜態(tài)的管理與服務（一）由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性，我們在為商鋪業(yè)主提供完善服務的同時，也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒適、安全的生活環(huán)境。（二）針對住宅、商鋪的功能不同，進行服務上的合理分割，設立住宅與商鋪服務區(qū)，保持相對獨立。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和商鋪區(qū)域的專業(yè)、高效。（三）在對園區(qū)配套設施的利用上，也要根據物業(yè)區(qū)域的不同，有效利用、合理使用。

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案五、管理措施·完善配套服務，強化服務質量。（一）為增強商鋪的服務功能，滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用園區(qū)原有配套外，還將不斷完善各種配套服務，給園區(qū)業(yè)主提供便利。（二）拓寬服務內容，滿足各類業(yè)主的需求。為業(yè)主解決日常生活問題，我司還將提供委托代辦服務，如：代訂機票、車票，代理房屋租賃與轉讓，出租車預約服務，代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣服務等。（三）充分整合周邊社會資源，為我所用。通過對周邊資源的調查、協(xié)商、利用，為業(yè)主提供更廣泛與優(yōu)惠的服務。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案第三章管理方式及工作計劃一、管理方式二、工作流程三、工作計劃泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案一、管理方式

為使“泰安銀座城市廣場”物業(yè)服務工作的順利開展，我司將從公司選拔優(yōu)秀的物業(yè)管理人員組建“泰安銀座城市廣場”客戶服務中心?！み\用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務模式?！ぐ凑誌SO9001質量體系管理標準，制定各項管理制度?！み\用CI系統(tǒng)設計，進行整體形象策劃包裝，形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位?！ぐ凑帐袌龌⑵髽I(yè)化的運作方式，提供全方位服務?！の飿I(yè)交付前二個月，正式組建客戶服務中心，主要管理人員到位，招聘部分管理服務人員，組織培訓?！じ鶕飿I(yè)交付進程，按照接管驗收標準，建立設施設備檔案，并完成對園區(qū)設施設備的使用情況的驗收，對需整改部分提出建議?！の宜緦⒗媒桓肚耙粋€月的時間對園區(qū)進行徹底清潔開荒。·針對園區(qū)實際情況，結合公司管理的要求，編制切實可行的管理方案?！嵤┤粘９芾?。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案二、工作流程

客戶服務中心與外部總體關系圖泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案二、工作流程客戶服務中心提供服務的流程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案二、工作流程業(yè)主報修、維修、回訪流程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案二、工作流程

建立客戶報修熱線，實行一站式服務，業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位客戶服務中心的工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，物業(yè)維修人員在接到報修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案三、工作計劃三、工突作計劃泰安銀座辦城市廣場柏物業(yè)管理卻方案三、工作深計劃泰安銀嘩座城市陶廣場物巷業(yè)管理留方案三、工犧作計劃泰安銀鍬座城市街廣場物榮業(yè)管理匪方案三、工作懲計劃泰安銀座首城市廣場月物業(yè)管理披方案三、工作經計劃泰安銀座桃城市廣場去物業(yè)管理句方案第四章兄人員的寫配備、培腰訓一、組織威架構二、人員過配置三、員工怪培訓方案四、人員教管理及考待核泰安銀靠座城市鑰廣場物吧業(yè)管理省方案一、組織煤架構在物業(yè)旅交付前凡二個月仍，正式珠成立山酬東魯商籍物業(yè)服搞務有限蔑公司“社泰安銀射座城市寒廣場”掀客戶服導務中心顆，下設茄客戶服廳務部、客環(huán)境管削理部、擺秩序維兄護部、建工程維愈修部。泰安銀座青城市廣場因物業(yè)管理督方案二、人復員配置客戶服務計中心共配梁置66人（一）友項目經氧理1人俗，全面熄負責住藏宅、商擱鋪管理族，對各流部工作吧落實檢遞查及對起外協(xié)調精等。（二）客績戶服務部吉（7人）主管1人籌，全面負震責客戶服宵務部的管能理工作，豈做好業(yè)主膠的投訴處膀理，對部紡門工作安補排、落實翁檢查等；錘根據園區(qū)日的實際情臣況提供業(yè)像主服務?？蛻舴諅髦行?人桐，負責園金區(qū)客戶接非待、客戶圣投訴、投坡訴處理、震檔案管理悔、倉庫、律財務等工筆作。管理員3危人，負責洽園區(qū)的裝巴修管理、寨園區(qū)巡查詞、節(jié)日布乞置、業(yè)主資聯(lián)絡、清彼潔綠化、驗秩序維護傅、維修等家檢查管理集工作（三）任環(huán)境管消理部（三14人鴿）主管1雄人，全胳面負責彎環(huán)境管將理部的導管理工悔作、做嚴好部門濕工作安半排落實魂檢查和活為業(yè)主協(xié)提供質運優(yōu)價廉梨的家政感服務工碑作。保潔員1指1人，負蓋責園區(qū)所促有公共區(qū)仁域的保潔下工作。綠化工鳥2人，端負責園醫(yī)區(qū)公共勻綠化養(yǎng)在護工作畏。泰安銀足座城市遞廣場物賢業(yè)管理嫂方案二、人員袍配置（四）秩腰序維護部躁（37人愁）主管1釣人，協(xié)賊助項目道經理開斯展工作英，負責嚇園區(qū)的件秩序維夸護管理辱工作，塘兼任義藥務消防它隊長。領班3悠人，協(xié)碌助主管按做好小拘區(qū)的秩代序維護腐工作，字安排與敵協(xié)調本娘班人員控的各項輛工作，確對本班壞工作的冠檢查與致監(jiān)督，倆并協(xié)助暈主管做舟好突發(fā)棍事件處湊理。秩序維嗽護員2姑7人，程門崗9苗人，住逢宅區(qū)共恥有出入座口2個屈，主出劇入口配瘋置2人牛，次出賊入口配恩置1人燙，實行拍三班三信運轉；桑車場管職理員6員人，進盟出口各侍一人，乓實行三留班三運辟轉，做負好小區(qū)禽的車輛田管理；過巡邏崗交12人過，住宅捎區(qū)1名駝，商鋪做區(qū)3名怪，實行裁三班三于運轉，幅負責園洞區(qū)的安愁全巡查疑。消防監(jiān)鋪控中心罪6人，隔實行三籠班三運老轉，負男責消防蓄、監(jiān)控母室的相聞關工作限。（五）工餅程部（7世人）主管1人移，協(xié)助項建目經理開圖展工作，要負責園區(qū)爆公共部位牙、公共設市施設備的灣維保和業(yè)列主室內有授償維修服攔務。工程綜合洲維修人員舞6人，負勤責園區(qū)的耍公共區(qū)域邪房屋、附窩屬構筑物裂、公共設細施設備、止電氣、給扎排水等日塵常維修及職業(yè)主委托跡服務。泰安銀座途城市廣場壞物業(yè)管理厲方案三、員工懲培訓方案在多年的須物業(yè)管理咱實踐中，勒我司已形母成了一整漢套規(guī)范的筍培訓體系揀，造就了排一支專業(yè)惑化的物業(yè)妙管理隊伍己，并不斷據壯大，這角是我司完代成“泰安著銀座城市可廣場”物塌業(yè)管理目這標的有力界保證。（一）片培訓意嘩義對員工羊進行不院同階段意的培訓換，是圓脅滿完成與委托管巾理目標是的保證（二）培丘訓目標培訓目紛的是在菜態(tài)度、衣知識、奮技能三肆方面加彎強和提峰高，改饞進員工筐的行為蒼和表現(xiàn)盆。培養(yǎng)廚出高素狂質的物隙業(yè)從業(yè)堵人員。通過系芹統(tǒng)的培染訓，加雅強員工控對管理擋服務的纏認識，洗改進工遙作態(tài)度糖，做到罩“服務慣第一，茅質量取鏡勝”。（三）新培訓的選方式“泰安箱銀座城仰市廣場邁”客戶類服務中付心員工帽培訓分安三步進既行，客霧戶服務存中心將智根據不批同時期平，不同郊情況制繭定有針樸對性的待培訓計童劃。1、崗前飽培訓：進諷駐物業(yè)前冷，由客戶叫服務中心墨協(xié)調基本占管理員工訊，并安排掛訓練課程掛，以便在燦最短時間考內，熟悉鴨物業(yè)，參肉與訂制物蟲業(yè)管理制致度。為招溝聘的員工廟安排短期存入職培訓意課程，令美員工能充寧分認識本翅身的工作輝職責及工藝作氛圍，版同時灌輸揉正確的物確業(yè)管理概凍念及知識緩。2、在昌職培訓易：完成寒短期培蓋訓課程遼后，安勉排各級葛員工進器入物業(yè)杰內做實響地訓練紫，配合建物業(yè)入稀伙，令天物業(yè)管液理工作無能夠全艷面開展詢，為業(yè)織主及時春提供高尼水準服樓務。3、提高蔬培訓：物刊業(yè)進駐后轎每六個月革，安排更蘋新培訓，沉使員工服邁務意識、床素質保持己公司所要劣求的標準涼。泰安銀塊座城市麥廣場物竟業(yè)管理柱方案三、員菊工培訓拾方案（四）燒培訓課杰程1、客與戶服務且中心專章業(yè)培訓團：確保泄客戶服管務中心下正常及根有效地蹦運作?！せ疚锾蓸I(yè)管理概席況·客戶峽服務中款心的具慘體運作2、客獵戶服務霜部培訓湊：掌握賣與客戶鼻溝通的鋪技巧，換達至星愚級酒店僻服務的旁標準。·客戶服些務準則·電話態(tài)用語、于禮貌培啟訓·客戶明接待禮宣儀·客戶投站訴3、客戶督管理制度薦：包括郵岡件、停水宋、停電等·客戶側資料管掠理4、工程里維修部培免訓：根據火現(xiàn)場實際刮情況、安挑排具有針鍵對性地培在訓·物業(yè)炮接管驗鬧收·二次出裝修程倆序控制·設備維掌修和保養(yǎng)·外委秋保養(yǎng)合室同監(jiān)督路管理泰安銀座幣城市廣場局物業(yè)管理恒方案三、員工聞培訓方案5、秩游序維護丈部培訓大：針對參本物業(yè)咽的特性豆，加強來物業(yè)秩便序維護女服務意剛識·秩序維步護準則及逗工作綱要·儀表次、行為報及紀律·裝備及賽使用·巡邏驕目的及溜注意事踢項·處理投吉訴及客戶捉的禮貌和朋態(tài)度·交接賽班制度·處理災緊急情攝況·火災緊丘急處理辦否法·車輛維出入控愉制·事故記諸錄6、環(huán)境例管理部培立訓：掌握胡清潔綠化酷標準和檢怖查方法·清潔流畏程和標準·清潔器三材和物料·檢查識標準·植物孫擺放的耍管理·綠化垂養(yǎng)護的總管理泰安銀座捆城市廣場雹物業(yè)管理枕方案三、員蠢工培訓賢方案培訓工衫作流程泥示意圖泰安銀座竄城市廣場王物業(yè)管理臨方案四、人壇員管理辜及考核我司在練人員管底理及考率核方面菊，形成自了一整霸套規(guī)范寨性強、夸操作簡騰便的高亂效運作喜管理體鹽系。（一）倚考核對客戶依服務中拔心的員律工，除勒必需的塵崗前培緊訓外，示我司還聯(lián)將按崗淺位要求魯跟蹤考師核，并饅建立月巡壽度、年單度考核殺制，做紅好各種球考核記旋錄。對絲式工作表舞現(xiàn)出色懸的員工監(jiān)進行獎用勵、晉饑升；對殼不能滿洲足崗位納要求的惕員工，拘則予退珠出崗位企，進行堆待崗學各習。1、考癢核目的保質保量縣地完成工飲作任務，座科學合理綠地運用分語配機制，肢客觀公正惑地做好人脾員管理，餓充分激勵排、調動員偉工積極性騾。2、考浴核內容員工品行慶、工作能師力、工作陣態(tài)度、工侵作業(yè)績。3、考扎核標準把公司質裁量方針、棟各崗位工娘作操作規(guī)疾程作為考嬸核員工的冶標準；把烈工作計劃殲、臨時任絞務及工作奇目標作為磁考核員工邁的補充標登準。泰安銀座恐城市廣場氣物業(yè)管理置方案四、人員睡管理及考暴核（二）人熱員管理1、我司偏將在“泰芳安銀座城蛙市廣場”館客戶服驅務中心推匙行合理的棉獎懲機制游，真正體倦現(xiàn)“能者豈上、平者熊讓、庸者掙下”的用昌人思想，局各崗位實斯行“末位宮淘汰制”畏。2、充分浮體現(xiàn)“督紫促后進、僻共同進步夾”的原則翁，被退出紗的員工將灶經過待崗恐學習、限遙期改進等旦階段，得炕到重新上燈崗的機會皇。對表現(xiàn)亭突出、成舞績卓著者敞，將給以論獎勵，獎捉勵標準另山定；而對越表現(xiàn)低劣傘、工作不卡力者，將貴予以批評院，并酌情介予以行政伸處分。3、量化欺管理與標替準化管理量化管理湊及標準化智管理就是篇根據每個嚼員工的不松同崗位要泥求以及應澡該具備的童能力，按臂標準對其爐進行評價榜。我司將同在“泰漲安銀座丟城市廣由場”始客戶服斑務中心切按IS受O90堆01質察量管理胃體系的讓要素對介員工進仰行評價滲考核。泰安銀座雞城市廣場物物業(yè)管理售方案第五章卻前期管段理及二次季裝修管理一、前期圓介入方案二、前期按進駐管理讓方案三、招聘去人員四、清東潔開荒五、后等續(xù)工程傷管理六、搬圣遷入住駝服務七、二次狠裝修監(jiān)管喂方案泰安銀幕座城市食廣場物呆業(yè)管理森方案一、前某期介入乞方案（一）前擦期介入的袖服務內容·建筑設叛計方面從物業(yè)耳管理角糾度，通緩過審視嶼建筑擴鐮初及施瞇工圖紙所，對建卵筑單體鐮及交通投組織、街地下車摸庫等提翼出專業(yè)劇意見和扣建議?！に娫O理計方面從物業(yè)管花理角度，縫通過審視掙給排水、穿電氣的擴非初及施工敞圖紙，就毒給排水的黎供水方式擔、管路設醋置，以及測電氣管路付設置、照僚明控制方守式等提出犯專業(yè)意見羊和建議?！ぴO施設備芳方面結合項目甚的整體定傘位及檔次帥，從物業(yè)秋管理角度憲，對部分渣設施（信老報箱、標神識系統(tǒng)等溝）、大型情設備（電番梯、水泵貴、智能化葬等）的功絮能和定位區(qū)提出專業(yè)姐意見和建臥議。·公建配昏套方面從物業(yè)飽管理角直度，結渡合項目嫂實際情蘋況，就晝公建配湊套用房福（物業(yè)愈管理用制房、社席區(qū)用房灰）的定立位、綜鍬合管網半（給排天水、電繡氣、弱雨電等）死提出專緩業(yè)意見詳和建議喂。泰安銀座煌城市廣場瞧物業(yè)管理劃方案一、前期簡介入方案環(huán)境景觀叔方面從物業(yè)管講理角度，糟通過審視晚環(huán)境景觀搜設計方案緣瑞和施工圖限紙，對景攔觀總體規(guī)使劃、交通緣瑞組織、使毒用功能、煙節(jié)點處理慣等方面提方出專業(yè)意效見和建議圓?！づ浜箱N售巨方面從物業(yè)排管理角解度，通哲過審視地商品房沸買賣合或同和樓難書，提板出有利偽于物業(yè)球管理的夜專業(yè)意悟見及建賞議，并銅組織營澇銷人員拖進行物壩業(yè)管理踏知識培崇訓。·物業(yè)管華理成本賴測算在建筑基摧礎資料和千主要設備凝確定后，娃結合我公李司以往經紫驗，收集敞相關數據精，做為日右后物業(yè)管趁理成本測序算和確定隆物業(yè)管理栗服務收費權標準的依坐據?！すこ态F(xiàn)么場方面從物業(yè)提管理的憤角度，瓦通過跟仙進不同樓階段的充現(xiàn)場施爆工進度逃，提出遼有利于搭物業(yè)管口理的意鹽見和建非議。泰安銀奶座城市敞廣場物傍業(yè)管理勺方案二、前常期進駐茅管理方必案·管理內弱容1、了聞解園區(qū)莊的基本叼情況。2、編制咬《物業(yè)接晨管驗收計傾劃》確定伍物業(yè)驗收織標準、方嫁法和日程爽安排。3、依歲照接管真驗收標辟準對園霜區(qū)現(xiàn)場戰(zhàn)進行初廁步驗收超，并將燥驗收結荒果記錄凡在《物遍業(yè)交接耗驗收表渡》上，煩對驗收刮情況及塵時匯總房誠，并報織送相關干單位限停期整改頭。4、配合傻相關部門烤實施對共解用設施設密備整改的止監(jiān)督，直哀至符合規(guī)線定的要求地和標準。5、進行筆物業(yè)交接魂，并對驗嶄收資料進災行分類、會歸檔?！す芾泶腱柺?、組怪建接管級驗收小柿組，負津責接管尤驗收工系作。2、依削據新建環(huán)物業(yè)接繩管驗收罪有關標乎準，制遭定接管滿驗收規(guī)笑程。3、接管蔬驗收小組朽各成員，泥熟練掌握置物業(yè)驗收掃的標準和抹程序。4、制定砌《物業(yè)接占管驗收計氏劃》，明漲確接管驗譽收人員、墨時間安排懸等。5、按甜規(guī)定辦聲理接管守驗收手鎮(zhèn)續(xù)。泰安銀歡座城市偵廣場物吊業(yè)管理農方案為了優(yōu)奧化人員域結構，趙我司將猜以公司筒抽調和核對外招盤聘相結銷合的方量式配備浸“泰安雪銀座城疊市廣場糞”客熟戶服務煌中心員耐工。劣（一）圓招聘方旗式悲公司網猾站招聘拒；登報臉招聘；責公司員侵工介紹幻玉等。干（二）妨錄用標抬準錦品行兼兵優(yōu)、無憂違法違竿紀記錄丹；株儀表端閉正、身友體健康娘，無任乞何遺傳騙或慢性黑疾病并感經體檢畢合格；版從寒事簡單想、重復顆勞動工宋作人員哄的錄用屑時一般全須具備讓：受過禽初中或牽初中以鼠上文化程教育，善年齡在準十八周想歲以上娘；扯管理人錘員及工嫩程等工鄙作人員制的錄用嚴一般須麗具備：朗受過大墓專及以東上文化霸教育或亂擁有相敞關專業(yè)寫證書，偉并有一箭定的同渾類工作餅經驗。三、招凝聘人員泰安銀槳座城市敞廣場物滿業(yè)管理厚方案四、清壞潔開荒煮作業(yè)（一）清脂潔開荒時猜間在園區(qū)耗交付前從一個月啟左右，派我司將涼從公司休環(huán)境管違理部抽潮調專業(yè)張人員，屬協(xié)助客同戶服務陷中心做香好園區(qū)悼“開荒叛”工作踐，為以回后的日宗常保潔旱打下良規(guī)好的基枝礎。（二）公清潔開型荒范圍1、小高祥層、高層蚊住宅公寓姓、商鋪的圣室內保潔可，其中包陪括：地面散、陽臺、載踢腳線、景室內玻璃略、門、窗朝、開關、夢燈具、潔氧具等。2、公決共樓道摩保潔，耕其中包芬括：樓越道玻璃慰、地面銳、電梯泳門廳、供可視門均禁、有喚線網柜尊、欄桿舞、扶手找、電表爛箱、單器元門、窗臺階。3、地下槐車庫保潔耕，其中包現(xiàn)括：地面咳、緩沖道桶、管線、怖集線盒、象標識牌、捉消防栓、拘滅火器。4、外描圍道路景、綠化韻帶（公售共設施券）保潔汗，其中忌包括：許道路、腐草坪燈辟、公共咱路燈、臉綠化帶熱垃圾、嫌石塊收謎集。（三）質鳳量標準1、樓室道臺階棒、電梯勢門廳地買面無明橋顯灰塵燈與垃圾牛，地面徒上無水勸泥結渣各。2、門將、窗目痕視無積閣塵、無便污漬，編玻璃干棕凈透明剖，門框虹、窗框半內縫隙膨無明顯任灰塵。3、踢腳嫂線、有線揉網柜、開旨關、消防士箱、滅火神器、可視決門禁、欄雜桿、扶手畜、電表箱兆、標識牌垂、燈具目資視無積塵餐、無污漬抖，干凈、禽清爽。4、地下疊車庫地面虛、緩沖道房誠沖洗干凈哥、無積沙吉、浮塵，陸管線目視貼無污漬、反無積塵。5、外悲圍道路神地磚沖憂刷干凈權無浮塵兆、無垃槐圾。泰安銀叫座城市京廣場物喜業(yè)管理腫方案五、后枝續(xù)工程真管理我們在眾“泰安周銀座城革市廣場壩”的管投理中，盲將針對裙本物業(yè)貓有小高幟層、高醫(yī)層和商鋼鋪的多君種物業(yè)賞類型的厲情況下貓，詳細招制定各殿類操作段規(guī)程和巾程序，得結合實妥際情況囑制定好悠工程管烘理隊伍唇的建設假方案，伍如管理判程序上禾墻，員韻工定期愿組織不飄同形式舅的培訓院等。工京程管理陶方式主捕要采取暫表單式貨管理，楚通過各使物業(yè)類掏型和設立施設備剛的種類巖制定不邊同工程派管理、脅維護、登維修表譜單及標街準，對凈設施設患備進行距維護、誦檢查及輝監(jiān)督考送核。設業(yè)施設備炸工程管幼理的模困式：以哈預前維債護為主就，維修疏為輔的脊管理模昆式。泰安銀座哲城市廣場這物業(yè)管理線方案六、搬遷鏈入駐服務·管理柳內容1、在群業(yè)主領交房前將謠所有資杏料準備掙齊全，文布置業(yè)勉主入伙闊現(xiàn)場，導為業(yè)主保辦理領廚房手續(xù)舉提供一唱條龍服旦務。2、憑念業(yè)主所光持的入比伙通知思單和各句類必備盤證明，彎發(fā)放交儀房資料舅。3、收回請業(yè)主按規(guī)窯定填寫的奮各類表格草，收取業(yè)夏主應繳納獄的費用。4、陪同濕業(yè)主驗房大，辦理領軟房手續(xù)。喬在驗房過疑程中，發(fā)但現(xiàn)的房屋夾質量問題呀經業(yè)主確燒認后，填迎入《業(yè)主師驗收交接泡表》。5、對資驗房交寇接中發(fā)剛現(xiàn)的房溉屋質量巡壽問題，肉協(xié)助開貢發(fā)商解而決，做秘好與業(yè)申主的信裳息反饋轎?！す芾砣蚀胧?、制飼定《業(yè)翻主領房發(fā)程序》組；2、策慕劃業(yè)主炒入伙現(xiàn)漁場布置躍方案；3、按邪照業(yè)主貍領房程鬧序，安蟻排工作犯流程；4、按旦規(guī)定辦艷理業(yè)主維入伙手沿續(xù)。泰安銀喪座城市睛廣場物鞠業(yè)管理消方案七、二侮次裝修隙監(jiān)管方楊案（一）峽裝修管茂理·管理內揭容1、在隙交付時心與業(yè)主否簽定《活裝修管糾理服務癥協(xié)議》鑼，告知轟業(yè)主在候裝修前享需辦理征的有關躬手續(xù)以夸及裝修判注意事言項。2、業(yè)主彼填寫《裝無修申請表夾》，詳細肢說明二次殊裝修的裝銜修范圍、摸工期、裝敵修設計及叮裝修施工柏單位等，娃客戶服務蜻中心進行濱備案，并犁書面告知遞業(yè)主及裝建修施工單派位《泰安秒銀座城市拴廣場裝修態(tài)管理辦法厘》。3、按煙照業(yè)主思裝修申恰請中填毛寫的裝孤修范圍耗、裝修牢設計對患裝修現(xiàn)讀場進行醉不定期激巡查，丑是否按皺《泰安并銀座城械市廣場血裝修管妙理辦法鋤》進行滅文明施膚工?！す芾泶肭剖?、制腹定《裝激修管理恐辦法》朝以及相攻關《裝稅修管理左服務協(xié)蜘議》。2、明島確《裝既修登記茄程序》塞，便于節(jié)業(yè)主及貓裝修施紡工單位匆辦理相四關手續(xù)醫(yī)。3、做好滑裝修進場買的備案以利及裝修現(xiàn)畝場的管理領工作。4、對裝底修的物業(yè)驢進行分區(qū)陜域管理，鳳并確定區(qū)擱域負責人跟。5、對違端章施工的套行為，采畜取停工、繼恢復原狀恢等方式進均行處理。泰安銀座榆城市廣場脹物業(yè)管理云方案七、二次嫌裝修監(jiān)管露方案（二）筆違章處作理辦法歌及措施·管理裝內容1、把好認裝修備案功關。嚴格嗽根據裝修凝設計圖紙從，結合房巷屋裝修范謹圍，在裝孕修手續(xù)辦嚴理過程中酒盡杜絕違割章裝修行鴉為的出現(xiàn)五；2、對裝堂修現(xiàn)場進龜行嚴格管瓦理，做到衣每天有重破點的巡查里，避免違豪章裝修的束出現(xiàn)；3、巡查田中若發(fā)現(xiàn)總違章裝修縣或亂搭亂御建現(xiàn)象，諷立即予以饑制止，把處違反規(guī)定煌現(xiàn)象消除榨在萌芽狀哲態(tài)。·管理固措施1、制奴定完善切的《裝右修管理神辦法》菊；2、與業(yè)露主及裝修爽施工單位絡簽訂相關蜓《裝修協(xié)文議》，明股確責、權焰、利；3、確定蹦專人負責子裝修管理案工作，加吊強裝修巡袖查管理力對度。泰安銀把座城市癢廣場物祥業(yè)管理娘方案第六章胖制初度和檔哄案的建貨立與管瞇理一、公縣眾制度二、內死部運作舍制度及親服務標州準三、檔哨案建立糠與管理泰安銀座弊城市廣場溪物業(yè)管理飽方案一、公席眾制度業(yè)主臨鑰時管理燃規(guī)約樓宇管理耳規(guī)定裝修管預理規(guī)定車輛管違理規(guī)定綠化養(yǎng)護親管理規(guī)定消防安全雙管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)崗生管理雷規(guī)定治安管理甚規(guī)定電梯管理昨規(guī)定商鋪管理嘆規(guī)定泰安銀王座城市擁廣場物豬業(yè)管理型方案二、內將部運作醒制度及償服務標仇準（一）內癥部制度員工行為私語言規(guī)范員工職業(yè)趨道德規(guī)范員工培訓賠制度檔案資憐料管理救規(guī)定財務管理晶制度客戶服務障中心值班賭制度客戶服務韻中心回訪舟制度投訴處理荒制度上門維宋修服務趴規(guī)范住宅區(qū)暴設備管象理規(guī)范秩序維背護服務偶檢驗標錢準保潔服遣務檢驗抵標準各部門崗填位職責泰安銀委座城市裂廣場物出業(yè)管理屯方案二、內部遠運作制度如及服務標逮準（二）屢服務標浸準“泰安銀幫座城市廣杏場”的物稱業(yè)管理服凍務標準嚴捎格按照I色SO90騾01國際蕉質量保證煙體系文件同的要求進慕行制訂。對于物業(yè)尤管理行業(yè)山來說，導勾入ISO萬9001反國際質量逼認證體系彎，有利于件加強對管喇理與服務刑過程中每勺一個環(huán)節(jié)還的質量控斧制，及時蕩糾正和預相防影響質膛量的負面狐因素，確拍保只有合天格的軟硬掌件產品才濤能投入管果理服務，座并按照嚴堤格的程序蛛對全過程遵進行跟蹤鐘監(jiān)控。避催免了人為階管理的隨編意性和不華確定性，儲促使了向峰用規(guī)章制椒度來管理艦的徹底轉管變，真正攜實現(xiàn)了“竿常效管理絡”，保證雅物業(yè)管理跑和服務長私期維持在異一定的高蠅水準。泰安銀計座城市飛廣場物農業(yè)管理棉方案三、檔寶案建立惱與管理檔案資料擁管理是物輔業(yè)管理工責作中的一弦個重要組擦成部分，大科學的、陣規(guī)范化的傻檔案管理騙能有效地私為園區(qū)的扭公用設施焰的使用、趙維修、改鈴建和各項咬管理工作漆提供指引夜和服務?；臑榇?，客群戶服務中乒心將配備中檔案管理盲人員，建像章立制，值充分利用紋智能化系爪統(tǒng)、電腦塔系統(tǒng)和原指始文件資達料管理三若個手段，急建立與完羨善“泰安涂銀座城市家廣場”檔素案管理體汪系，對所脆有檔案資堂料進行嚴光格的、科鹽學的、集廢中的管理斯。（一）海檔案建磚立檔案資料矩的分類：1、開儀發(fā)商提叛供的資誰料各類圖換紙；各類設施淡設備單位禮和聯(lián)系人盈、保修卡殘和說明書質；所有房屋忽驗收的合期格證明；所有業(yè)撕主商品愉房買賣躲合同的讓復印件栗；業(yè)主基抖本情況暑表等；房屋維修牲記錄。泰安銀座促城市廣場籌物業(yè)管理績方案三、檔案功建立與管犁理2、客戶詠服務中心雜自建檔案座資料物業(yè)資料辮；住戶資舊料；日常管理乓資料；車輛管兩理檔案很；裝修管理鐮檔案；工程返修趣檔案；維修服干務檔案架；收費管理動檔案；設備管忙理檔案遣；社區(qū)文化法檔案；業(yè)主意寧見征詢攏、統(tǒng)計煤記錄；服務質量棵回訪記錄水；住戶投領訴及處懸理記錄裳；員工檔逝案管理舒；培訓檔丈案；行政文淹件；業(yè)主管理柴委員會文球件。泰安銀歪座城市達廣場物唱業(yè)管理洪方案三、檔案條建立與管煎理（二）社檔案管瞇理·檔案讀建立和劫管理流饞程收集—今整理—逆分類—掉分級—狹編號—提登記—租輸入電咐腦—入犬柜—利廚用—檢廁查·檔案管討理要求1、多種妥形式的檔世案儲存方霉式并利于淡保管。2、電腦援儲存，便釀于查找和關利用。3、原午始文件填按照其償使用性逮質及重匙要性分松類并編我制相應碰文件目件錄。4、檔案喪按不同業(yè)還務性質分慣塊，以內然容分類，盾逐一編號醒，登記造疤冊，編輯伸目錄并分子柜保存。5、檔請案管理養(yǎng)人員必蘇須做到喉檔案標凳識清晰船、分類筋明確，續(xù)易查找廢，檔案俊借閱必劫須辦理妥手續(xù)并激及時收誦回，防此止文件鞠流失和愿泄密。6、檔案缸存放的環(huán)獲境要求達笑到防火、粥防潮等，蒼配置有效提的滅火器艱材，遇潮渡濕天氣需耳放置生石頑灰等物質外，以保證柏檔案資料滿的完好無宴損。泰安銀錘座城市每廣場物術業(yè)管理嫩方案第七章隱管理指真標及措施一、各項壩服務指標農的承諾二、管擦理措施泰安銀介座城市漠廣場物痛業(yè)管理惠方案一、各項增服務指標玻的承諾序號指標名稱指標承諾實施措施1房屋及配套設施設備完好率98%專人負責，實行巡視制度，文件記錄，確保房屋外觀整潔完好，公共設施無損壞。2房屋及配套設施設備零修、急修及時率100%急修15分鐘內到達現(xiàn)場，小修項目2天內完成。及時修復，并做好回訪記錄

3維修質量合格率100%逐項檢查，保證質量，實行回訪制度，確保維修質量合格。4綠化完好率98%專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保園區(qū)綠化無破壞、無踐踏，發(fā)現(xiàn)問題立即整改。

5清潔保潔率98%專人保潔，定時巡查，建立文件記錄，確保垃圾日產日清，無環(huán)境污染，保潔設施完好

6大型及重要機電設備完好率99%制訂嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責任制，建立設備檔案，定期維護

7道路及停車場完好率100%專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保設施完好，方便使用。泰安銀座高城市廣場鐘物業(yè)管理朽方案一、各項質服務指標殖的承諾序號指標名稱指標承諾實施措施8治安消防責任事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗，落實職責，明確責任，實行24小時巡邏制度，確保園區(qū)的安全。

9業(yè)主有效投訴率

2‰

加強管理，優(yōu)質服務，幫助業(yè)主解決實際困難。

10業(yè)主投訴處理率

100%專人管理，區(qū)別情況，分類處理，做好思想工作，建立檔案。

11業(yè)主綜合滿意率

95%科學管理，優(yōu)質服務，建立業(yè)主（使用人）回訪制度，虛心聽取業(yè)主（使用人）意見。

泰安銀甘座城市主廣場物穿業(yè)管理劇方案二、管蓋理措施（一）硬指導思網想以業(yè)主曲滿意為蓋宗旨，租以國家瘦級物業(yè)石管理優(yōu)凳秀小區(qū)尺為榜樣貧，以達紋標創(chuàng)優(yōu)股為目標這，通過周爭創(chuàng)物駱業(yè)管理非優(yōu)秀示坐范住宅病小區(qū)活脊動，樹拴立良好風的企業(yè)母形象，統(tǒng)提高物仍業(yè)管理擴隊伍的斤整體素伏質和小詠區(qū)的管應理水平改。（二）具異體目標1、房撲屋及維教修管理峽方面：·房屋刮外觀完歌好、整辜潔?！ば^(qū)內洪有明顯指穩(wěn)示標志：謀交通指示動牌，小區(qū)雖平面圖及黎樓宇和單貸元標識等鉆?！し课萃昱芎寐蔬_到匹98%?！o違錢章搭建糊?！の飿I(yè)元管理費笑收繳率廢達95峰%以上赴?！し课菥S聾修及時率鈔達100灘%，做好邁回訪及記停錄?！n案管轎理完善，曲有專人管埋理，做到斬完整、清喂晰、安全粉、準確。泰安銀座偵城市廣場濱物業(yè)管理護方案二、管理困措施2、設尚備管理弱方面：·園區(qū)采內所有途公共設伍備圖紙數、資料炕齊全，癢管理到捏位。·設備腎良好，托運行正流常，無徒事故隱勝患，保侍養(yǎng)檢修背制度完椒善。·每日有搏設備運行章記錄，操串作人員嚴匙格遵守操汁作規(guī)程及斯保養(yǎng)規(guī)范糞。·電梯遷安全運車行?！は烂叵到y(tǒng)設駐備完好問，可隨片時啟用棟?！ぐ踩O(jiān)夜控系統(tǒng)設詢備完好，碌使用正常們。3、市喚政公用告設施管深理方面丘：·園區(qū)既公共配哀套服務餐設施完卸好，不賀隨意改濾變用途閑?！す┧畵怼⒐╇婒?、通訊淺、照明眠設備設紋施齊全悟，運行凍正常?！さ缆纺釙惩ǎ鹇访嫫矫籼?。·交通國管理規(guī)窄范，車錯輛停放賀有序?！の鬯派醴磐〞?。泰安銀座宇城市廣場哥物業(yè)管理俗方案二、管癢理措施4、環(huán)境乎衛(wèi)生管理傅方面：·園區(qū)環(huán)趟衛(wèi)設施完逐備，設有興垃圾房、件垃圾箱、庫果皮雜物慕箱等保潔倆設施?！@區(qū)飾實行標臘準化保傘潔，垃途圾日產陳日清，烏生活垃旱圾實行艇袋裝化沾?！じ鶕拘怨?jié)投放滅挽蟲除四害典藥物，派嚼專人管理許。·做好不典養(yǎng)寵物、石家禽的宣賴傳，并經畫常檢查，軌發(fā)現(xiàn)問題住及時糾正丙?！@區(qū)阻內道路泛、公共后場所、硬樓道、眾地下室洲等公共辜部位保詠持清潔網，不留便死角，掛不隨意戲堆放雜扭物或占知用?！@區(qū)列內無亂危設攤點讀、廣告菠牌和亂攪涂亂畫健現(xiàn)象?！じ邏汉?、妖水池有貼嚴密的臥管理措邀施，二捷次供水螺衛(wèi)生許喚可證、自水質化死驗單俱武全。5、綠欲化管理盾方面：·按園寧區(qū)規(guī)劃丘要求做羅好綠化動的培植道、養(yǎng)護皺?！@區(qū)公嚼共綠地不與占用，不思隨意改變江用途，保浩證園區(qū)綠啦地率。·綠地枕管理及匯養(yǎng)護措濱施落實歇，無破聽壞、踐祝踏現(xiàn)象型。泰安銀姑座城市沖廣場物攜業(yè)管理宮方案二、管理哥措施6、秩砌序維護院管理方飄面：·園區(qū)實妥行封閉式雙管理，采么取常規(guī)防揚范和技術裝防范相結陣合的防范效措施，確叔保安全?！@區(qū)實邁行24小兇時值班、值巡邏制度業(yè)?！@區(qū)內才消防監(jiān)控與和安全監(jiān)鋼視系統(tǒng)有訪專職人員源管理，并溉嚴格執(zhí)行睡相關制度級和紀律?！に枷肽林匾?把制度落邁實，以磁防為主害，使園滔區(qū)內無嬸重大責諷任火災月、交通夫事故及衛(wèi)刑事案注件。·秩序維魂護人員服肯裝整齊，搶儀容端莊志，作風嚴怪謹，言語投文明。·危及天住戶安席全處設銜有明顯慈標志，餃并落實午防范措妨施。·重視啟對秩序狡維護人崇員的思感想教育揚和業(yè)務盯培訓。7、財刪務管理畏方面：·建立豈規(guī)范的屬財務管疼理制度磨?！栏衲Ｗ袷貒燃邑斀浽〖o律和驢公司有旨關規(guī)章掉制度?！樽∈鈶籼峁┟芏囗棻銛_民有償稀服務，甘以業(yè)養(yǎng)多業(yè)，增爛收節(jié)支興，做到生管理經臉費收支礙平衡，玩爭取略大有盈余恰。泰安銀座駛城市廣場策物業(yè)管理貸方案二、管染理措施8、社辱區(qū)文化交建設方注面：·充分利商用園區(qū)的匹娛樂場所歷和設施，周定期組織肆開展健康社有益的社牢區(qū)文體活麥動。·積極配顛合社區(qū)開灰展各項公閣益活動。·每季播度開展歪一次征踩詢住戶斬意見活枕動，及毯時了解哭住戶需惰求信息蹈，調整明服務內槍容，使熄住戶綜覺合滿意依率達到砍95%陸以上?！ぬ岢堊艋藥突ブ拿鬏x居住，金關心病隙殘者、幸老人、查婦女及散兒童?！しe極開峽展精神文團明建設，勸使住戶能貢自學遵守煎園區(qū)各項偶管理規(guī)定泰安銀座炕城市廣場贏物業(yè)管理權方案二、管理鐵措施（三）宵實施辦消法1、建立樓創(chuàng)優(yōu)領導需小組建立創(chuàng)沿建物業(yè)種管理優(yōu)桐秀示范宵小區(qū)領剪導小組豎。由公辣司領導弟擔任組殊長，負堵責創(chuàng)建樹活動的堪領導、儲協(xié)調工劃作；各約部門負司責人擔很任成員偷，負責茄創(chuàng)建活眉動的各夸項落實爸工作。2、制訂焦實施計劃根據創(chuàng)建虎活動的總品體安排，盟制訂切實零可行的實后施計劃。調要把創(chuàng)建太活動與日催常管理結慨合起來，取把創(chuàng)市優(yōu)撐與省優(yōu)結隆合起來，題把長遠目姑標與眼前棟工作結合祝起來，通桂過開展創(chuàng)燃建活動，丙真正帶動伯各項工作貿。3、強磨化各項哨管理制驅度建立、健脖全各項管撞理制度，賀以制度促寺管理，使框各項管理耳規(guī)范化、叔科學化、態(tài)制度化，茶做到有章您可循、違典章必究。4、加強敞檢查、督謝導對創(chuàng)建活壺動要經常怪進行檢查攀、督導，禿及時總結紗經驗。對滔存在的問昂題，要認縱真查找原汗因，尋求屠解決的辦瀉法；確保矩創(chuàng)建活動第健康開展談，取得實些效。泰安銀座上城市廣場丹物業(yè)管理裁方案第八章朱房屋及光公共設施享維修養(yǎng)護一、房屋可管理及維記修方案二、公共神配套設施固管理及維古修方案三、房屋廊日常維修擱養(yǎng)護計劃球及實施方厭案泰安銀旬座城市歲廣場物輕業(yè)管理胞方案一、房斷屋管理渾及維修詞方案·管理圣內容（一）羽對房屋日、設備懂設施用霧房設專遭業(yè)人員維對各用全房進行絮定期巡址查，并貨按不同洋保養(yǎng)要侮求進行餃正確保羞養(yǎng)。（二）蒜建立完餐善的房壇屋檔案臭，由專耐人進行敵整理、歌編目、柳歸檔。（三）根村據所配置辱房屋、設對施設備用狠房建立臺駕帳和標識律，工程人仔員對房屋隨狀況、巡魂查情況、殺維修過程抵等進行詳丈細記錄。（四）設仰專人受理膏報修，同之時派工程剃人員及時魔采取有效秩措施，進笑行修繕。·管理措年施（一）也制定房憶屋及附灶屬構筑寸物管理惜方案，控將根據斜園區(qū)房捧屋及附淋屬構筑英物情況嗽，提前峽介入，太了解各輪類房屋割及附屬沉構筑物解的技術紫資料。（二）建則立房屋檔俯案，對房垃屋及附屬樹構筑物建駕立詳細技腦術檔案，蜜以便以最寺快的速度溉查得相關金參數，確囑保房屋處階于最佳狀圍態(tài)。（三）陰質量保閑修期的禮監(jiān)督管屬理，在判驗收時鍵將從維木護園區(qū)緊的利益師出發(fā)，解按國家躲有關質騎量標準顆嚴格把獲關。泰安銀造座城市坦廣場物幻玉業(yè)管理吹方案二、公共沫配套設施太管理及維昆修方案·管理內派容（一）根須據設備類比型、型號飼不同設專恨業(yè)人員對剪各設備用耗房進行定內期巡查，朗并按不同街設備要求緣瑞進行正確明保養(yǎng)。（二）建籍立完善的車設施設備芳檔案，由浙專人進行換整理、編曠目、歸檔梯。（三）根害據所配置勤設備、設彎施建立臺摧帳和標識禮，工程人訊員對設備喬運行狀況腔、巡查情痛況、維修葛過程等進甚行詳細記假錄。（四）對玩各管線、坦控制器等竿設專人進件行定期檢勞查，及時屈排除故障閉，并按不乒同型號產批品的養(yǎng)護總要求進行臥日常養(yǎng)護領。（五）按備有關行業(yè)嫂規(guī)范標準選對各設施衡設備，進料行專業(yè)檢昌測、維保佳。（六）儲按照有督關規(guī)范舊標準，央設專職喂設備運販行操作賤員對高猜低配、柿燃氣鍋在爐、水仁泵等進診行專門夜維護、晚管理。泰安銀藥座城市籍廣場物豪業(yè)管理播方案二、公共叛配套設施繪管理及維褲修方案·管理漸措施（一）質制定設嶼備安全拖運行管堂理方案紹，建立摸設備臺播帳，建匹立短、己中、長貧期設備系保養(yǎng)制桿度，并饒嚴格執(zhí)捏行。（二）建俯立設施設攜備檔案，柜建立設備嫂技術檔案紅，對系統(tǒng)源中所有的店器件、配絲式件建立詳舅細技術檔默案，以便漂以最快的辛速度查得算設備的各弊項參數，框確保系統(tǒng)旅的最佳運升行狀態(tài)。（三）早制定設巨備維護限保養(yǎng)方傳案，根棵據設施廢設備配枕置情況罵，制定紡詳細的孝設備運曾行值班較制度、戚交接班雅制度和嫌工作報句告制度膛，并將嶄設備操附作、巡刷視、檢公查及維圣護保養(yǎng)嚼工作落葡實到人沾。（四）棒做好設卵備事故寸的防范液和處理臂，根據約園區(qū)設寺施設備患情況，政編制切弄實可行精的設備轉事故應倍急處理估預案，鐵組織搶裹修和處絡理，盡貌可能減屯少損失該和影響遲。事故揚處理后悲，認真害查清原檢因，吸扭取經驗餅教訓，獄避免和擦減少同蚊類事故洞的再次樸發(fā)生。泰安銀倍座城市朋廣場物必業(yè)管理貧方案三、房礦屋日常暖維修養(yǎng)肢護計劃東及實施食方案序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結構劃分①局部受損②施工質量原因造成結構問題平時每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理或維修

①如因使用不當，造成結構較輕受損，由開發(fā)或委托專業(yè)公司實施②如是質量問題由開發(fā)商處理①有關房屋修繕標準②工程施工技術規(guī)范①安全使用正常②功能完好2外墻面①外墻面大理石干掛破損②外墻面局部滲漏③外墻面大面積滲漏每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按有關修繕規(guī)定實施①有關房屋修繕標準②外墻修繕規(guī)程無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一3公共屋面①隔熱層破損②防水層破損造成屋面滲漏③避雷設施脫焊、斷裂④屋面積水日常巡查，每半年維護一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按有關修繕規(guī)定實施①有關房屋修繕標準②相關修繕作業(yè)規(guī)程①無積水滲漏②表面完好③避雷設施良好泰安銀愧座城市茶廣場物府業(yè)管理討方案三、房沒屋日常勢維修養(yǎng)辟護計劃順及實施迫方案序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果4公共通道、門廳、樓梯等①公共屋面維修改造②公共通道門廳養(yǎng)護③樓梯間墻面、窗戶扶手、踏步的維護。④大堂自控門維護

每周對該區(qū)域檢查一次；每半年對公共地面維護一次，補換損壞或空鼓的墻面地磚日常維修由工程部負責

①有關房屋修繕標準②相應建筑部分修繕技術規(guī)程①整潔、無缺損②表面無變形5上下水主管道①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決由工程部按有關規(guī)程實施①有關房屋修繕標準②給排水修繕標準①美觀完好②上、下水通暢。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護每月檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修委托具有相關資質企業(yè)進行維護、清洗水池、水箱清洗相關標準①正常使用②無二次污染泰安銀座婦城市廣場蛋物業(yè)管理綿方案第九章籃機嘩電設備霞設施管獄理一、機電枝設備維護辨原則二、機祝電設備瀉管理程碧序三、主要綢工作流程四、管爪理標準位和養(yǎng)護寬計劃五、應躲急處理榜方案泰安銀桃座城市嚼廣場物慶業(yè)管理億方案一、機設電設備酷維護原劃則1、對羊設備進頑行系統(tǒng)冶管理和速控制，夕確保其播處于良原好的運悄行狀態(tài)階，并努滅力使其馬壽命周作期費用布最經濟翻。2、明垃確各類沃設備的源管理要檔求，確想保設備船的管理閃工作統(tǒng)辮一、完載整和完吵善。3、正刃確操作綿使用設僅備。確壞保設備只正常運拔行，有習效控制抖和利用牛能源煉。泰安銀襲座城市撿廣場物翼業(yè)管理撒方案二、機陳電設備陷管理程澆序（一）設重備檔案的受建立要求1、工各程維修戒部應在丸正式接震管物業(yè)和后一月知后內將邀所有設申備建立臟臺帳，信并在建勤檔后的榨3個工例作日內電將臺帳饑移交公瘡司辦公朽室存檔傍。2、工程竹維修部應洲在接管物倘業(yè)后一月宗內將所轄游物業(yè)內的臥所有設備作進行設備閥標識及設淘備編號：①所有盯設備應析單機單危臺或按野功能系稻統(tǒng)進行膠“設備穿標識”脫；②“設備仿標識”用揀標牌形式為予以實施鉗，標牌應皆有設備名填稱、設備搖編號；③設備菜編號按巴下列規(guī)海則編號：泰安銀協(xié)座城市雖廣場物烤業(yè)管理忍方案二、機電們設備管理垃程序④標識的膠制作規(guī)范椒：金屬薄趣板，表面負拋光呈本束色；設備江編號用凹蘭形字體，納涂黑色磁荷漆；尺寸偽長×寬×辭厚為70師mm×2趣0mm×拼1mm，瓜僅作參考盯。3、所損有設備恢應按單匯機單臺貫或功能療系統(tǒng)建撈立《設優(yōu)備卡》受。4、設備醬臺帳應保袍持與設備區(qū)現(xiàn)行狀態(tài)悠一致，為咸此，設備卸管理人員康應交將諸統(tǒng)如設備封質存、停用律、限制使泡用范圍、被調遷、報擦廢和更換冰零部件及潛檢修情況烈及時地在盡設備臺帳說或設備卡孝上予以登菌錄。5、《設掉備臺帳》謙和設備出飼廠原件（速合格證、羞說明書、騙保修協(xié)議雪書等）統(tǒng)搜一由公司鄰辦公室保墊存。使用盈部門保存請復印件。（二）設倒備的日常翻操作及維像保管理詳貪見相關設袍施設備管筍理規(guī)程1、配電卵室管理規(guī)功程2、水泵役房管理規(guī)洽程3、電梯稅機房管理削規(guī)程4、程壩控機房楚管理規(guī)投程泰安銀閉座城市森廣場物隔業(yè)管理琴方案二、機尤電設備板管理程扛序（三）設加備的購置干管理1、設備還的購置包壞括原有設仁備的更新決和新添設攏備的購置2、設浙備購置傷應遵循摸滿足服慰務提供添需要的祥原則。3、設備掀購置的資囑金來源按含相關法規(guī)托或規(guī)定執(zhí)覺行。4、設備它更新需在塔原設備辦弱理了報廢宜手續(xù)后進懷行。5、新添欣設備由工秘程部提出奴服務用途易或配套功駝能以及主健要技術指帆標的需求。6、采霸購設備夫應遵循狠公司采分購規(guī)程宗執(zhí)行。7、采購落設備到達咐后，由工越程部進行浙清點核對慎，接收相吳關資料，腥并組織安裝配調試或試葵運行。符第合要求的辟，辦理驗臨收手續(xù)；栽不符合要軟求的，按合同或脊公司相關惰規(guī)程執(zhí)行潔。8、經致驗收符討合要求懷的采購挪設備按精本條例符相關規(guī)當定納入姿臺帳，勵建立卡片等勒進行日杏常管理腎。泰安銀座穿城市廣場埋物業(yè)管理類方案二、機電寺設備管理觀程序（四）瀉設備狀說態(tài)標識1、工貝程維修集部應對混設備狀只態(tài)進行麥標識，垮以防止渡因設備肢誤操作封造成人員傷蘋害和設統(tǒng)備損壞彼。2、設及備狀態(tài)聯(lián)分為運組行、備炭用、停申用、封漸存、報讀廢、檢宮修及嚴姻禁合閘袋等。3、正酒常運行偷中的設厚備可不班予標識植。4、標回識的方令式方法覽：①設流備狀態(tài)菊用標識遭牌進行炭標識，煩標識牌嘆用30辛0m兔m×1造50普mm×晶1m冠m（長蹤蝶×寬×破厚）的詢綠色塑粘料板制召作，字或體為黃騰色一毫久米塑料茄板粘于撤底板上紡，僅作揭參考。②設蘋備狀態(tài)宴標牌應野在設備婚狀態(tài)確測定后，甩由設備臟操作人癥員及時怪懸掛于啟應予標滑識設備從的明顯融位置；③設窄備狀態(tài)悲改變，柄標識應寶隨之改孝變。泰安銀座架城市廣場豎物業(yè)管理召方案二、機東電設備皇管理程俊序（五）秧設備的勢停用和擔封存1、對泛多余的修設備或沿暫不使棚用的設蟲備應予眼停用。2、停薄用或封洞存的設婆備應采斜用適當討措施防緩止銹蝕棟、碰磕摟和其他庭形式對悄其狀態(tài)的損派壞。3、工敢程部應慕定期對汁停用或下封存的永設備進喝行檢查上，以保矩持其適片用性。4、設膛備領班仍人員應啄填寫設簡備停用段或封存仔的報批嶺單，經溫客戶服專務中心址批準后實施獨。泰安銀座爹城市廣場良物業(yè)管理坑方案三、主油要工作呼流程1、在點使用任懇何一臺仰新設備夜或新員打工獨立贈操作以鄭前，必辣須經過鋪對設備搬的結構、性能穩(wěn)、安全操隙作、維護垃要求等方菜面的技術首知識進行樓教育和實界際操作培村訓。2、工置程維修復部應會勵同設備愛使用部攀門有計曉劃地對硬使用、飾操作人蔽員進行漁技術培訓，溜以不斷銅提高對同設備使收用，維姿護的能愁力。3、凡傍規(guī)定憑灘證操作誼的設備梁，操作駁人員必游須通過性考試拿礎到證書卸后，方冬能獨立使用斧或操作碑設備。4、對棗于員工踢直接操貌作的設脊備，設診備部門帽應建立廉完善的疼設備使邪用規(guī)章飛制度，主要朵包括以下集幾種：·設備婦操作規(guī)歷范·設備維儀護保養(yǎng)規(guī)丹范·崗位風責任制·交接班獻制度泰安銀植座城市奪廣場物失業(yè)管理忠方案三、主診要工作走流程5、設擠備的操投作規(guī)范匠的編制廟。（1）糾參照設益?zhèn)湔f明繭書及資夕料對一