住宅消費(fèi)與住房制度

住宅消費(fèi)與住房制度第一節(jié)住宅與住宅消費(fèi)一、住宅的功能（一）住宅的生活資料功能最基本的功能就是滿足居住需要的生活資料功能滿足人們最基本的生存需要滿足人們居住生活的享受需求（二）住宅的發(fā)展資料功能住宅不僅是生活資料，而且也是重要的發(fā)展資料。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們要不斷地提高和發(fā)展自己，這就要持續(xù)地學(xué)習(xí)文化科學(xué)知識(shí)，以新的知識(shí)技能武裝自己，提高文化素質(zhì)、道德素質(zhì)和身體素質(zhì)，以獲得人的全面發(fā)展。而適宜的住宅是實(shí)現(xiàn)這一要求不可或缺的物質(zhì)條件第一節(jié)住宅與住宅消費(fèi)（三）住宅的社交功能住宅為社交活動(dòng)的成功創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件（四）住宅的資產(chǎn)功能住宅具有雙重屬性，既是生活資料，又是一種資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）住宅是家庭或個(gè)人的資產(chǎn)住宅也是投資增值的資產(chǎn)（五）住宅的文化藝術(shù)功能第一節(jié)住宅與住宅消費(fèi)二、住宅消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)（一）住宅消費(fèi)的性質(zhì)1、住宅消費(fèi)的屬性2、住宅消費(fèi)的實(shí)質(zhì)3、住宅消費(fèi)的形式和范圍第一節(jié)住宅與住宅消費(fèi)（二）住宅消費(fèi)的特點(diǎn)1、住房的商品性2、住房的社會(huì)保障性第一節(jié)住宅與住宅消費(fèi)三、住宅消費(fèi)與住房制度的關(guān)系住宅消費(fèi)與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住宅消費(fèi)的性質(zhì)和特點(diǎn)是制定科學(xué)的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的可靠保證。正確認(rèn)識(shí)住房消費(fèi)的性質(zhì)，對(duì)于透徹理解中國(guó)原有城鎮(zhèn)住房制度的弊端和改革的必要性，有著深刻的指導(dǎo)意義從理論上正確把握住房消費(fèi)的屬性、實(shí)質(zhì)、范圍和形式，對(duì)于建立符合客觀規(guī)律的新的城鎮(zhèn)住房制度，也具有重大的指導(dǎo)作用第一節(jié)住宅與住宅消費(fèi)完備的住房制度又是促進(jìn)住宅消費(fèi)順利實(shí)現(xiàn)的基本保證完備的住房制度有利于擴(kuò)大住宅開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)住宅建設(shè)，增加住宅的供應(yīng)量，從而提高居民的居住水平和居住質(zhì)量可以調(diào)動(dòng)職工購(gòu)買商品房的積極性，樹立“自住憑其力”的觀念，增強(qiáng)購(gòu)房支付能力，擴(kuò)大住宅消費(fèi)建立多層次的住房供應(yīng)體系，也有助于不同收入層次的群體順利實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)第二節(jié)住房制度與住房政策一、住房制度的內(nèi)涵城鎮(zhèn)住房制度，是國(guó)家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實(shí)行的基本政策和方式方法的體系主要內(nèi)容城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式住房供應(yīng)方式住房分配方式住房經(jīng)營(yíng)方式住房社會(huì)保障方式住房管理方式等方面第二節(jié)住房制度與住房政策二、住房制度類型住房制度受到一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、歷史、文化傳統(tǒng)、習(xí)慣和民族特點(diǎn)的影響。綜合起來看，世界主要國(guó)家的住房制度，大體上可分為兩大類型1、計(jì)劃型、福利性、實(shí)物分配、行政性管理的住房體制2、市場(chǎng)型、商品性、工資化分配、社會(huì)化管理的住房體制（1）瑞典等福利主義國(guó)家的市場(chǎng)社會(huì)保障型住房制度（2）美國(guó)等國(guó)家的市場(chǎng)救濟(jì)型住房制度第二節(jié)住房制度與住房政策三、住房政策（一）住房政策體系住房政策體系是由國(guó)家或政府制定的一整套方針、政策和具體措施構(gòu)成的，可以說這是一個(gè)國(guó)家住房制度的內(nèi)核。指政府為改善居民居住條件而制定的關(guān)于住房的投資、建造、流通、分配和消費(fèi)等政策體系住房的供應(yīng)政策有公共住房政策和私有住房政策住房的流通政策有數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格及其交易政策住房的分配政策有住房消費(fèi)占工資中的含量、住房所有權(quán)、使用權(quán)和租賃政策住房的社會(huì)保障政策有住房補(bǔ)貼和廉租住房政策等第二節(jié)住房制度與住房政策國(guó)家的住房政策包括兩個(gè)層次中央政府的住房政策地方政府的住房政策中央政府的住房政策是帶有原則性的基本政策，而地方政府則根據(jù)這些基本政策，從各地實(shí)際情況出發(fā)，制定的適合本地區(qū)特點(diǎn)的具體政策第二節(jié)住房制度與住房政策綜合的住房政策包括四個(gè)方面：政策目標(biāo)政策內(nèi)容政策結(jié)構(gòu)政策貫徹實(shí)施第二節(jié)住房制度與住房政策（二）住房政策的基礎(chǔ)1、住房政策的效率性2、住房政策的公平性3、住房政策的社會(huì)性和政治性第二節(jié)住房制度與住房政策（三）住房政策的目標(biāo)從法律形式來說，住房政策包括住房法令、法案和住房計(jì)劃。住房政策的基本目標(biāo)是保障居住權(quán)，提高居住水平和居住質(zhì)量住房計(jì)劃則是明確住房的建設(shè)數(shù)量和質(zhì)量目標(biāo)、貸款和利率限制，政府建造的公共住房計(jì)劃、租金管理和對(duì)租戶的租金補(bǔ)貼等從住房政策調(diào)節(jié)的目標(biāo)來說，各種住房政策中又有供應(yīng)目標(biāo)和公平（分配）目標(biāo)兩類共存的目標(biāo)第三節(jié)中國(guó)城市住房制度改革一、中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的必然性（一）原有城鎮(zhèn)住房的基本特征中國(guó)原有的城鎮(zhèn)住房制度是隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的確立而逐步形成的。其最基本的特征是計(jì)劃型、統(tǒng)包統(tǒng)分的實(shí)物福利性住房制度。這個(gè)基本特征具體體現(xiàn)在住房的生產(chǎn)（投資建造、分配、經(jīng)營(yíng)、管理等諸環(huán)節(jié)中）1、住房投資建設(shè)的全面公共性2、住房分配的實(shí)物福利性3、住房經(jīng)營(yíng)的非營(yíng)利性4、住房管理的純行政性第三節(jié)中國(guó)城市住房制度改革（二）原有城鎮(zhèn)住房制度的主要弊端及其成因分析原有城鎮(zhèn)住房制度的主要弊端1、住房投資資金不能良性運(yùn)行，陷入惡性循環(huán)2、住房的實(shí)物福利分配制助長(zhǎng)了平均主義和分配不公3、住房的充包統(tǒng)分制加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)4、住房資源的行政性配置抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育造成上述弊端的原因是多方面的，主要有：思想觀念上的陳舊把低租金、高補(bǔ)貼看作是社會(huì)主義優(yōu)越性的重要表現(xiàn)住房看作是非商品，認(rèn)為住房是計(jì)劃產(chǎn)品，只能進(jìn)行計(jì)劃生產(chǎn)和分配，排斥其進(jìn)入市場(chǎng)生產(chǎn)和交換第三節(jié)中國(guó)城市住房制度改革（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的意義與作用1、住房制度改革對(duì)全面建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意義2、住房制度改革對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的意義可以解除企業(yè)在住房問題上的社會(huì)負(fù)擔(dān)可以推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革可以帶動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)改革第三節(jié)中國(guó)城市住房制度改革3、住房制度改革對(duì)加快住宅建設(shè)、提高居住水平的作用4、住房制度改革對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大作用住房的商品化是房地產(chǎn)業(yè)賴以生存、發(fā)展的前提和基礎(chǔ)住房分配制度改革，是擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵住房制度改革是培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Φ谌?jié)中國(guó)城市住房制度改革二、城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革總的目標(biāo)是：逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)國(guó)情的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住宅建設(shè)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求；培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三節(jié)中國(guó)城市住房制度改革具體目標(biāo)1、實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化，是住房制度改革的根本方向和基本思路，也是新的城鎮(zhèn)住房制度的核心內(nèi)容2、加快住宅建設(shè)，改善居住條件，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求，是住房制度改革的最終目的3、培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是住房制度改革的宏觀目標(biāo)第三節(jié)欺中國(guó)城市露住房制度級(jí)改革三、城鎮(zhèn)括住房制度稻改革的基兇本內(nèi)容改革住房釋投資體制蜜，實(shí)現(xiàn)住吩房建設(shè)資神金來源多謎元化，建挪房資金投旺入產(chǎn)出良岸性循環(huán)改革住房俗分配體制巧，實(shí)現(xiàn)住度房分配貨黃幣工資化泄和合理化改革住房袖經(jīng)營(yíng)體制躍，實(shí)現(xiàn)住紫房經(jīng)營(yíng)市遠(yuǎn)場(chǎng)化改革住房珠管理體制浮，實(shí)現(xiàn)住鋸房管理社雕會(huì)化、專不業(yè)化第三節(jié)依中國(guó)城市段住房制度存改革改革住早房供應(yīng)臥體制，裝建立多拳層次的閉新的住寸房供應(yīng)罪體系，貿(mào)滿足不萌同收入哥群體對(duì)罵住房的亭需求改革住懷房金融居體制，退全面推濕行住房接公積金員制度，害建立住可房金融慨體系改革住腦房保障棒體制，纖建立多瀉層次、黑多樣化粉、適度呈的住房道社會(huì)保勢(shì)障體系改革住房毅流通體制航，建立規(guī)扮范化的房勝地產(chǎn)交易點(diǎn)市場(chǎng)第三節(jié)話中國(guó)城市殲住房制度亭改革四、城鎮(zhèn)任住房制度脖改革的基邀本原則深化城鎮(zhèn)挑住房制度皆改革工作準(zhǔn)的基本原勺則是：堅(jiān)膏持在國(guó)家繭統(tǒng)一政策晶目標(biāo)指導(dǎo)擇下，地方摧分別決策襪，因地制顯宜，量力角而行；堅(jiān)屋持國(guó)家、唯單位和個(gè)弓人合理負(fù)透擔(dān)；堅(jiān)持忠‘新房新炎制度、老壘房老辦法菊’，平穩(wěn)筑過渡，綜斬合配套。第三節(jié)燃中國(guó)討城市住砌房制度危改革可以把上賭述基本原牧則歸納為胖以下三方施面：（一）實(shí)掉行統(tǒng)一政章策目標(biāo)、斜分散決策位、因地制毒宜、量力攤而行的原趟則（二）堅(jiān)責(zé)持國(guó)家、靈單位和個(gè)束人合理負(fù)熔擔(dān)的原則1、國(guó)缸家負(fù)擔(dān)箏得起2、企吼事業(yè)單渣位負(fù)擔(dān)視得起3、個(gè)人垮負(fù)擔(dān)得起（三）堅(jiān)甚持平穩(wěn)過議渡、綜合常配套原則第四節(jié)完住雀宅消費(fèi)倒結(jié)構(gòu)與娃供給結(jié)咽構(gòu)一、住宅唱消費(fèi)結(jié)構(gòu)端的內(nèi)涵和役構(gòu)成住宅市院場(chǎng)消費(fèi)堵需求結(jié)畫構(gòu)是指栗人們根諷據(jù)其不衡同的支披付能力結(jié)和實(shí)際啟需要，尸對(duì)住房墊消費(fèi)產(chǎn)綁生的各暮個(gè)檔次慮的需求健結(jié)構(gòu)，投即在住霞宅市場(chǎng)擾需求總尤量中，灶各種不煌同層次毀的住宅攝消費(fèi)需駐求構(gòu)成住宅消費(fèi)盞需求結(jié)構(gòu)努可以從不扣同角度進(jìn)多行分類按房屋飛本身的割品質(zhì)檔斥次結(jié)構(gòu)魔分類高檔房中高檔房中檔房中低檔房第四節(jié)醋住宅消足費(fèi)結(jié)構(gòu)與閱供給結(jié)構(gòu)按住房英價(jià)位結(jié)句構(gòu)分類高價(jià)位住奪房中高價(jià)演位住房中價(jià)位吐住房中低價(jià)位弄住房第四節(jié)局住義宅消費(fèi)勵(lì)結(jié)構(gòu)與隱供給結(jié)我構(gòu)按住房每茶套面積結(jié)柜構(gòu)分類大戶型中戶型小戶型按住房康區(qū)域分洲布結(jié)構(gòu)晴分類市中心區(qū)次中心森區(qū)近郊地歡區(qū)遠(yuǎn)郊地區(qū)第四節(jié)鞭住宅消攻費(fèi)結(jié)構(gòu)與肆供給結(jié)構(gòu)二、決定藏住宅市場(chǎng)麗消費(fèi)需求壞結(jié)構(gòu)的主它要因素分躲析現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)住房消詢費(fèi)需求膠，包括狂：主動(dòng)型或蹤蝶改善性住政房消費(fèi)需泥求被動(dòng)型或堪引致性住杜房需求投資性娛購(gòu)房需末求外地及境施外人士購(gòu)蟻房需求第四節(jié)詞住手宅消費(fèi)映結(jié)構(gòu)與懶供給結(jié)踩構(gòu)三、住宅統(tǒng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)凝與供給結(jié)披構(gòu)的關(guān)系住房消仰費(fèi)結(jié)構(gòu)癢與供給演結(jié)構(gòu)之鼻間存在慘著相互銷制約、涂相互促隊(duì)進(jìn)的關(guān)挖系。一股般來說手，住房天市場(chǎng)的案消費(fèi)需舊求結(jié)構(gòu)鐵制約供旱給結(jié)構(gòu)潔，供給需結(jié)構(gòu)必頌須與消尼費(fèi)需求勝結(jié)構(gòu)相聚適應(yīng)；燭而住房及供給結(jié)掘構(gòu)是否恢合理，逆也會(huì)制偶約消費(fèi)怒結(jié)構(gòu)的能實(shí)現(xiàn)程悔度第四節(jié)設(shè)住宅消艙費(fèi)結(jié)構(gòu)與備供給結(jié)構(gòu)（一）窮住房供漁給的檔朝次結(jié)構(gòu)陪合理度慣標(biāo)準(zhǔn)1、住貧房的品有質(zhì)檔次首結(jié)構(gòu)要仁與居民銅的收入捷結(jié)構(gòu)相晚適應(yīng)2、每套候住房的面領(lǐng)積結(jié)構(gòu)要這與居民家欠庭的支付寶能力和實(shí)約際需要相隸適應(yīng)3、住房驅(qū)的區(qū)域分省布結(jié)構(gòu)要膝與相應(yīng)的域基礎(chǔ)設(shè)施夫配套條件勾相適應(yīng)第四節(jié)潮住管宅消費(fèi)它結(jié)構(gòu)與尖供給結(jié)占構(gòu)（二）住此房供給的垃價(jià)位結(jié)構(gòu)腿合理度標(biāo)倚準(zhǔn)1、住純房供應(yīng)敬的價(jià)位撲結(jié)構(gòu)要獄與購(gòu)房養(yǎng)者的可歉承受能緊力相適愧應(yīng)2、中低榨價(jià)位住房伯的供應(yīng)量仔與中低收課入群體以扇及舊區(qū)改訴造中運(yùn)遷疫居民的需省要量相適膠應(yīng)3、住饞房?jī)r(jià)格膽的漲幅嘗要與居室民收入膠增長(zhǎng)的禾幅度相困適應(yīng)第四節(jié)畏住宅消揉費(fèi)結(jié)構(gòu)與酷供給結(jié)構(gòu)（三）字住房供救給結(jié)構(gòu)儀超前性慣的合理俯度標(biāo)準(zhǔn)1、住啊房供給各結(jié)構(gòu)的幣超前度缸要與居旺民收入刺結(jié)構(gòu)的腦演進(jìn)度溉相適應(yīng)2、住致房供應(yīng)擦的品質(zhì)制結(jié)構(gòu)、小面積結(jié)湊構(gòu)的超絮前度要湯與住房意消費(fèi)需浮求的發(fā)借展方向芹相適應(yīng)3、住秧房供給影的區(qū)域拿結(jié)構(gòu)的短超前度軋要與居駱住郊區(qū)距