標(biāo)桿地產(chǎn)大型房地產(chǎn)項(xiàng)營(yíng)銷報(bào)建管理方案圖文

xx營(yíng)銷報(bào)告第一部分市場(chǎng)及項(xiàng)目定位東部區(qū)域市場(chǎng)分析及項(xiàng)目客群素描東部區(qū)域市場(chǎng)及客群分析通州區(qū)域市場(chǎng)及客群分析東五環(huán)外至通州區(qū)域市場(chǎng)及客群分析東四環(huán)-東五環(huán)沿線區(qū)域市場(chǎng)及客群分析東五環(huán)以外區(qū)域CBD東四環(huán)東五環(huán)京沈高速東五環(huán)至通州區(qū)域的市場(chǎng)分析及客群特點(diǎn)京通快速東四環(huán)-東五環(huán)沿線區(qū)域通州通州區(qū)域產(chǎn)品分析通州區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析.xls通州區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)

區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃建設(shè)的“東拓南進(jìn)”是相吻合的。

輕軌沿線的產(chǎn)品因交通便利，以小戶型、低總價(jià)的過(guò)渡型居住性產(chǎn)品為主。運(yùn)河以東因自然環(huán)境良好，以宜居的自住型產(chǎn)品為主。

結(jié)論：區(qū)域內(nèi)以公寓型產(chǎn)品為主，整體產(chǎn)品類型單一，品質(zhì)相對(duì)較低，缺少既能享受綜合配套、又能滿足宜居需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。通州區(qū)域客群特點(diǎn)通州項(xiàng)目客群多以自住為購(gòu)買目的,兼具部分投資成分。客群職業(yè)多以東區(qū)白領(lǐng)階層、少量中層管理、私營(yíng)業(yè)主為主，尚處于資本積累階段，購(gòu)買力相對(duì)有限。

由于區(qū)域內(nèi)缺少主流產(chǎn)業(yè)支柱，故區(qū)域內(nèi)本地客戶的購(gòu)買力相對(duì)較低。結(jié)論綜上所述，通州區(qū)域綜合配套標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，不能滿足高端客群的生活需求。通州區(qū)域內(nèi)的客群由于購(gòu)買力相對(duì)有限，所以我們認(rèn)為這類客戶不是我們項(xiàng)目的主力客群。東五環(huán)外至通州區(qū)域產(chǎn)品分析五環(huán)外至通州區(qū)域產(chǎn)品分析.xls東五環(huán)至通州區(qū)域市場(chǎng)分析產(chǎn)品分布在各交通主干線兩側(cè)，交通便利產(chǎn)品處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊環(huán)境較差，存在較大安全隱患產(chǎn)品多為大型社區(qū)，周邊配套設(shè)施匱乏，多依靠社區(qū)配套產(chǎn)品大部分產(chǎn)品為過(guò)渡型自住兼投資型產(chǎn)品，均價(jià)在13000元/㎡左右，90-140平米戶型為主，配有少量大戶型舒適型高端宜居產(chǎn)品相對(duì)較少東五環(huán)外至通州區(qū)域客群特點(diǎn)客戶生活半徑以東部區(qū)域?yàn)橹?，地域觀念較強(qiáng)烈，排斥通州區(qū)域以CBD高級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主為主力客群購(gòu)買目的以自住為主，兼有少量投資東四環(huán)至東五環(huán)區(qū)域產(chǎn)品分析東部區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目分析.xls東四環(huán)至東五環(huán)區(qū)域市場(chǎng)分析東區(qū)產(chǎn)品分布在CBD、燕莎、朝陽(yáng)公園和麗都區(qū)域范圍及沿線周邊，該區(qū)域極具城市感，交通便利，配套設(shè)施完善。國(guó)際氛圍濃厚，商業(yè)條件充足，使得房地產(chǎn)租售市場(chǎng)活躍，投資和自住型產(chǎn)品相對(duì)較為豐富。產(chǎn)品形式以高板為主，容積率多在2以上，密度相對(duì)較高。產(chǎn)品多以大戶型、高單價(jià)、高總價(jià)為主。東四環(huán)至東五環(huán)沿線區(qū)域市場(chǎng)客群特點(diǎn)客戶構(gòu)成及購(gòu)買目的：外地的客戶也占絕大的比例，這部分客戶本著在京擁有不動(dòng)產(chǎn)，投資兼自住的目的購(gòu)買。涉外客群在區(qū)域的投資也占了一定的比例?？蛻袈殬I(yè)：由于東區(qū)的產(chǎn)品單價(jià)相對(duì)較高，總價(jià)較高，需要客戶具有較高的資本積累。故客戶群多為私營(yíng)業(yè)主或外企CEO等?；ㄊ⑾沲?xiàng)目概況用地性質(zhì)住宅，可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目總用地面積95159平米項(xiàng)目總建筑面積(地上可售)143300平米(住宅部分137000平米)產(chǎn)品類型小高層、疊湯容積率1.45建筑密度18%綠地率35%項(xiàng)目建筑形式及特點(diǎn)小高層7棟8層半主力戶型三居160-200平米左右/共計(jì)416套（頂躍、底躍104套）1棟7層半/兩居120平米左右/70套(頂躍、底躍共計(jì)20套)疊湯11棟／4層半／240平米左右/176套建筑風(fēng)格意大利托斯卡納、地中海風(fēng)格特點(diǎn)總結(jié)疊湯產(chǎn)品與具有頂躍和底躍的小高層充分營(yíng)造出類別墅生活氛圍3.1米的層高使得產(chǎn)品的舒適性得到進(jìn)一步的優(yōu)化均為尺度適中的宜居大戶型產(chǎn)品錯(cuò)落有致的園林景觀、獨(dú)立的私家庭院區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對(duì)比表通州區(qū)域內(nèi)的對(duì)比區(qū)域容積率建筑形式建筑風(fēng)格品質(zhì)感景觀戶型設(shè)計(jì)合計(jì)世紀(jì)星城6565527世爵原墅8855733月亮城堡6666630新通國(guó)際5555525天時(shí)名苑5554423時(shí)尚街區(qū)5444421阿爾法社區(qū)6655527尚東庭8866634珠江國(guó)際城7866633運(yùn)河岸上的院子9977941花盛香瑅6799839區(qū)域產(chǎn)品綜合居住指數(shù)對(duì)比表東五環(huán)外至通州沿線項(xiàng)目對(duì)比區(qū)域容積率建筑形式建筑風(fēng)格品質(zhì)感景觀戶型設(shè)計(jì)合計(jì)天際6657529康城暖山9988943遠(yuǎn)洋一方6665528新天第4565525長(zhǎng)青藤7666631花盛香瑅6799839區(qū)域產(chǎn)品爹綜合居住校指數(shù)對(duì)比圈表東四環(huán)至東五環(huán)沿線項(xiàng)目對(duì)比區(qū)域容積率建筑形式區(qū)域容積率戶型設(shè)計(jì)合計(jì)首開(kāi)知語(yǔ)城5555525潤(rùn)楓水尚5655526天鵝灣5655627美利山5665527泛海國(guó)際生活區(qū)5676630金地名京5565627山水文園7766834鳳麟洲5767732星河灣4678631華瀚國(guó)際4675628華僑城5666528格林萊雅5665527花盛香瑅6799839結(jié)濱論綜上所障述，我勇們發(fā)現(xiàn)異：東部區(qū)資域缺少音高品質(zhì)砌宜居產(chǎn)餓品本項(xiàng)目渡為東區(qū)邁少數(shù)高專品質(zhì)宜魚居產(chǎn)品殊之一，星突出表譜現(xiàn)在園可林、建拐筑風(fēng)格撞和戶型匆設(shè)計(jì)上委更人性掛化的良嗓好融合拋，打造限一種美否好的生注活氛圍花盛香醍活項(xiàng)目解析我們的優(yōu)屈勢(shì)在哪里交通優(yōu)扔勢(shì)：擁有兩完條高速扛路，三倍條主干炒道，兩筋條軌道禍交通，誼距CBD只有10-2伏0分鐘車程產(chǎn)品力妥強(qiáng)，具資有較強(qiáng)宮稀缺性低密度獨(dú)特的園睛林景觀和桃建筑形態(tài)睡，提供別本墅感生活緩氛圍多元化籃戶型設(shè)牌計(jì)、入本戶花園炕提升居旬住環(huán)境妄的舒適讓度疊湯大古戶型產(chǎn)螞品供應(yīng)男稀缺人車分流——保證小區(qū)綿的安全性晚及內(nèi)部景拿觀的完整故性產(chǎn)品落壘差較小多，均為異同質(zhì)化踢客群優(yōu)質(zhì)的刷物業(yè)服假務(wù)xx地產(chǎn)的刻品牌優(yōu)推勢(shì)——品質(zhì)的柔保障我們的劣學(xué)勢(shì)在哪里通州區(qū)域插產(chǎn)品自身基品質(zhì)較差材，缺少優(yōu)踐質(zhì)配套，希不符合高川端客群的污需求產(chǎn)品的北銷售價(jià)沖格嚴(yán)重跌脫離區(qū)助域內(nèi)的鍋市場(chǎng)價(jià)趕格水平項(xiàng)目本笑身的雙昂限房部售分給客癥戶造成領(lǐng)極大的攻心理落戶差，跪拉低添產(chǎn)品自束身的品艙質(zhì)我們的機(jī)憑會(huì)點(diǎn)在哪芒里東部區(qū)域聽(tīng)高品質(zhì)宜孤居產(chǎn)品供顏應(yīng)量少東部市戒場(chǎng)客群惑財(cái)富積糞累不斷喉增加，趁迫切需譽(yù)要改變吼生活狀島態(tài)xx、籃富力、堪遠(yuǎn)洋、雙金隅、顯珠江五輔大開(kāi)發(fā)擴(kuò)商爭(zhēng)先宇進(jìn)入通襲州區(qū)拿牛地，將鄙提升整頑體區(qū)域裹價(jià)值國(guó)家投入鏟通州的新暫城規(guī)劃建軌設(shè)，通州字區(qū)潛力巨蛛大、蓄勢(shì)桐待發(fā)CCTV秋、BTV畢、鳳凰衛(wèi)侮視等重量款級(jí)媒體的煩東移，使尸東部地區(qū)快成為新的乞傳媒中心競(jìng)爭(zhēng)/格局絕對(duì)價(jià)格差異：通涂州無(wú)對(duì)手小高層：?jiǎn)蝺r(jià)8丑000私-10濾000間/平米主力面吹積80滔-13趣0平米總價(jià)70或-130缺萬(wàn)類別墅：?jiǎn)蝺r(jià)1-丹1.2萬(wàn)犁/平米主力面默積30勢(shì)0平米總價(jià)2戰(zhàn)50-狹400隨萬(wàn)本案通州其它熟項(xiàng)目小高層疼：?jiǎn)蝺r(jià)2萬(wàn)舟/平米主力面謝積16尿0-1闖70平甩米總價(jià)3串00-愉350吼萬(wàn)疊拼：?jiǎn)蝺r(jià)3茫-4萬(wàn)瓣/平米主力面盆積24退0平米總價(jià)80愧0-90方0萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)/格局絕對(duì)產(chǎn)品差異：論市區(qū)無(wú)私對(duì)手小高層：?jiǎn)蝺r(jià)2乒萬(wàn)/平繳米主力面使積16啟0-1臂70平的米總價(jià)3流00-副350象萬(wàn)疊拼：?jiǎn)蝺r(jià)3-愿4萬(wàn)/平哥米主力面積竄240平瓣米總價(jià)8釘00-毅900壤萬(wàn)小高層怨：?jiǎn)蝺r(jià)1甲.7-萌3萬(wàn)/廚平米主力面萬(wàn)積12知0-2建20平亂米總價(jià)30害0-80努0萬(wàn)類別墅：?jiǎn)蝺r(jià)2.朱3-2.換5萬(wàn)/平具米主力面令積19維0-2鼠90平腦米總價(jià)50乓0-70炒0萬(wàn)本案泛CBD欺區(qū)域項(xiàng)目泛海國(guó)際四居住區(qū)：3萬(wàn)/平槐米以上，扁總價(jià)與本希案相合。代表著觀與本案后截然相爭(zhēng)反的生恢活觀念英?；ㄊ⑾沲皇桥c莊某個(gè)或浙某些項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)而是與一漢種固有生活墓觀念的斗爭(zhēng)兩種生梨活觀念市的激烈喇對(duì)撞泛海國(guó)這際居住闊區(qū)VSxx·喊花盛香隨醍一樣的錢，誰(shuí)會(huì)來(lái)這里焦？想離開(kāi)CBD的口人離不開(kāi)CBD棒的人可以不離革開(kāi)CBD，又遠(yuǎn)離那些煩惱剛嗎？在CBD綁，選擇另增一種生活選擇在甲清級(jí)寫字樓躍里辦公在五星級(jí)訂酒店里會(huì)踏客在意大利間餐館里與洲朋友言歡在社區(qū)運(yùn)的大樹求下看孩孤子踢球在自家矛露臺(tái)的嫂躺椅上爛安靜的茅看書泛海國(guó)際廈居住區(qū)，著是30歲離的人住的裹房子。沒(méi)有什炊么不好輪，商業(yè)、譽(yù)教育、櫻辦公什套么都有勒了，象在買東今西，不像六去生活。20歲伸的人，痛買房子副安置身源體30歲然的人，趁買房子老周全生寶活40歲到的人，撒買房子脖盛放生謝命我們說(shuō)：我們的且答案CBD里稼的豪宅（競(jìng)泛?；驖?rùn)妖楓）是用劃來(lái)周全生濤活的花盛香臂醍是用紙來(lái)盛放生命的我們認(rèn)為領(lǐng)真正的人支生，不止是能違獲得怎樣服的成就，而是內(nèi)蘋心能有問(wèn)怎樣的惜芬芳。項(xiàng)目的L否OGO、運(yùn)SLOG尚AN、V門I植入產(chǎn)品形象裙定位CBD延別邸為什么禿是CB節(jié)D別邸CBD別瘡邸沒(méi)有離爪開(kāi)CBD偶,而是C羅BD的另倚一種更高永級(jí)的生活廢形態(tài)CBD恭別邸不習(xí)是城市坦別墅,酬但卻擁允有CB晚D的便避利和別拐墅的生駛活CBD別秩邸是xx為的另一條廢產(chǎn)品線,見(jiàn)是比別苑倍更高的產(chǎn)州品形態(tài)CBD的3棲生活項(xiàng)目推祖廣核心CBD的三棲生格活三棲就是留棲Cit杯y、棲雹Town漫、棲Co信untr漿y三棲不僅風(fēng)僅是棲城看、棲鎮(zhèn)、社棲鄉(xiāng)三棲也可避以是棲園餐（園林）安、棲庭（轟入戶花廳理）、棲室掠（好房型粉）三棲是棲妨色（托斯柏卡納原色漁建筑）、族棲香（薰姑衣草）、研棲音（鳥績(jī)音，蟲音榨，一切天腹籟）三棲最終潔是棲身、走棲家、棲勁心。第二部財(cái)分使?fàn)I銷策晝略東部市侍場(chǎng)尚獨(dú)領(lǐng)風(fēng)悅騷花盛香米醍無(wú)疑常將成為催東部高文端市場(chǎng)喇的引領(lǐng)紙者從此，開(kāi)始書淚寫東部殼市場(chǎng)的灑神話…陳…競(jìng)爭(zhēng)格燈局清晰饅可見(jiàn)東部市才場(chǎng)花盛香醍這場(chǎng)戰(zhàn)超役不是項(xiàng)理目之間雄的PK而是與柴區(qū)域間章的博弈天時(shí)：市臂場(chǎng)觀望未說(shuō)見(jiàn)天日高端項(xiàng)租目阻力漆加劇地利：腔區(qū)域環(huán)楚境先天謹(jǐn)不足競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手碌地勢(shì)懸殊那么在天時(shí)、燭地利都不聽(tīng)具備的情鋸況下我們以辯什么迅騾速取勝?面對(duì)2著008軌年50億的銷詠售目標(biāo)我們?cè)谥v不停的圍思考…遼…問(wèn)題不在起于如何競(jìng)午爭(zhēng)而在于先如何規(guī)欄避競(jìng)爭(zhēng)巧戰(zhàn)市場(chǎng)紛奪取舟先機(jī)差異營(yíng)銷推變害故為利營(yíng)銷核避心策略塑造價(jià)值癥形象提升產(chǎn)品吩殺傷力xx品錄牌互動(dòng)拓寬精準(zhǔn)雪渠道強(qiáng)力構(gòu)浮筑價(jià)值滑形象強(qiáng)化區(qū)提域區(qū)隔產(chǎn)品溢享價(jià)能力糾的最大脾化實(shí)現(xiàn)強(qiáng)塑感陶性價(jià)值核心策略區(qū)隔聯(lián)合通過(guò)對(duì)產(chǎn)核品的感性查+理性訴娘求，建立長(zhǎng)產(chǎn)品與客藥戶的友好亞度，進(jìn)行攝吸籌充分借助監(jiān)xx地產(chǎn)壺在200衣7年的“橡現(xiàn)象”，謙利用品牌喉優(yōu)勢(shì)提前假建立產(chǎn)品鼻高度區(qū)隔霸競(jìng)爭(zhēng)以城市贈(zèng)規(guī)劃而溫非城市膊現(xiàn)狀建鞠立新坐管標(biāo)系，丈以新板帽塊價(jià)值舊的確立研彌補(bǔ)現(xiàn)飲狀不足品牌區(qū)隔產(chǎn)品區(qū)隔通過(guò)后備期大量規(guī)的客戶盒推廣活罪動(dòng)推動(dòng)鉛現(xiàn)有客翅戶的忠巧誠(chéng)，并嫩同時(shí)挖節(jié)掘其利孕用價(jià)值坐標(biāo)區(qū)隔情感區(qū)隔4大區(qū)隔體萍系建立產(chǎn)宣品獨(dú)有市板場(chǎng)地位品牌區(qū)隔1區(qū)域?qū)в胰胍l(fā)期待xx地產(chǎn)首領(lǐng)通州昆居住品牌時(shí)代23定位x煩x區(qū)隔其夫它好建筑，好園林衫，好物業(yè)，懂生活省。展示x墊x重慶滟瀾山香醍漫椒步1低密產(chǎn)主品渲染高尚居宰住氛圍第一居輸所CBD別跑邸23現(xiàn)場(chǎng)展另示區(qū)定融義居住蘇的高品對(duì)質(zhì)高品質(zhì)銷旱售道具高品質(zhì)現(xiàn)閉場(chǎng)包裝銷售道鑰具組合進(jìn)行情感狠疏導(dǎo)Vill修aTow碰n生活在貫別邸產(chǎn)品區(qū)隔用未來(lái)勒重新定義居釣住中心CBD的暫別邸東北京梳的中央公手園區(qū)坐標(biāo)區(qū)隔東北京的中央公園區(qū)xx組織高端俱樂(lè)衣部整合京城定高端客戶進(jìn)資源，將魔xx會(huì)打?yàn)⒃斐筛叨耸〗M織品牌姑。定期高歡尚活動(dòng)高品味蝦內(nèi)刊高品牌聯(lián)陶動(dòng)情感區(qū)隔聯(lián)合全國(guó)聯(lián)合政府聯(lián)合北京聯(lián)合通州通州xx鼓兩項(xiàng)目共扯同推廣4大聯(lián)合獨(dú)機(jī)制建從立產(chǎn)品福獨(dú)有市春場(chǎng)地位北京x薪x項(xiàng)目旗共同參觀全國(guó)龍民狐共同來(lái)京聯(lián)手政病府規(guī)劃導(dǎo)，展示稀漏缺價(jià)值路在何鉛方？荷市跪場(chǎng)支點(diǎn)循?營(yíng)銷策略舊分解目前，鹿幾大難箱題擺在滅我們面框前奧運(yùn)會(huì)閑期間對(duì)項(xiàng)目的摸影響兩種類眾型產(chǎn)品如何雙間贏雙限房對(duì)橫商品房的塊影響難題客戶對(duì)飯區(qū)域的嚴(yán)重抗姜性難題一：司客戶對(duì)區(qū)郵域的抗性戰(zhàn)術(shù)：逆姑向思維竿巧妙引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力先天不足詞，后天優(yōu)蒙勢(shì)核心競(jìng)看爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)盈：品牌優(yōu)勢(shì)喜+產(chǎn)品優(yōu)激勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)歡弱勢(shì)：區(qū)域條牲件弱勢(shì)鵲+周邊獄環(huán)境弱字勢(shì)無(wú)法改變散的物理認(rèn)智知，我們犯需要去改長(zhǎng)變的是心穗理認(rèn)知。策略一：雙盤聯(lián)動(dòng)魄解放唉通州--與西獨(dú)小馬項(xiàng)目斯強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手策略二綠：品牌聯(lián)動(dòng)吳拉升的區(qū)域價(jià)值--xx物、珠江、孤遠(yuǎn)洋、金端隅各大開(kāi)價(jià)發(fā)商爭(zhēng)先哥進(jìn)入通州策略三厭：重塑形象歌獨(dú)領(lǐng)鋼風(fēng)騷--建立鄰起項(xiàng)目的孝價(jià)值感，笛削弱對(duì)區(qū)顆域的抗性難題二：楊兩種類型意產(chǎn)品如何兵雙贏戰(zhàn)術(shù)：襯雙管齊博下毒各入其羞位【求索】銷售策略——兩種產(chǎn)盯品，我們打算怎河么賣，晶去爭(zhēng)取扭時(shí)間和遺利潤(rùn)的潑最大化？探索策略一：先小高層爬后疊湯問(wèn)題點(diǎn)預(yù)：從低到指高兩種產(chǎn)品達(dá)銜接斷層重銷售導(dǎo)阻力巨大產(chǎn)品的旦整體價(jià)危值感在謝短期內(nèi)擔(dān)無(wú)法得葡到提升致命影響初：溢價(jià)空濤間探索策略二：先疊湯后小高層問(wèn)題點(diǎn)內(nèi)：疊湯高肉單價(jià)、歡高總價(jià)高端項(xiàng)目學(xué)市場(chǎng)熱度走相對(duì)緩慢隨，無(wú)法迅乖速打開(kāi)局牌面致命影響俱：銷售速魯度發(fā)現(xiàn)篇山重水活覆下的聽(tīng)驀然回品首有沒(méi)有一均種魚和熊霞掌兼得賠的辦法枝？既保證銷遭售速度又保證溢切價(jià)空間探索策略三：疊湯蟻小高層膨雙管齊箱下規(guī)避了上詞述兩種策示略的弊端一、既保證銷子售速度，浪又保證溢哨價(jià)空間二、不同客群譜對(duì)應(yīng)不同柱產(chǎn)品類型才，各入其介位拋棄常月規(guī)運(yùn)作贈(zèng)模式建立全新酬的銷售組狡合由單一懂化產(chǎn)品弊組合化須產(chǎn)品的側(cè)轉(zhuǎn)變核心策略巷：兩種產(chǎn)品打包整信合組合套拳重磅出承擊難題三：拴奧運(yùn)會(huì)期渡間對(duì)項(xiàng)目壞的影響戰(zhàn)術(shù)：席避重就旬輕俗節(jié)點(diǎn)引他爆問(wèn)題點(diǎn)：1、項(xiàng)帽目熱銷撒期與奧母運(yùn)期在仗時(shí)間上峽的沖突某—同時(shí)同集中在滴7-9擋月份2、奧運(yùn)弓效應(yīng)將削憶弱客群對(duì)似項(xiàng)目的關(guān)肌注度3、有育可能出伏現(xiàn)針對(duì)掙房地產(chǎn)羅的限制察政策：裁如戶外信、推廣夏途徑的亂限制等思考點(diǎn):如何削形弱奧運(yùn)田對(duì)項(xiàng)目布的影響冶？如何向訓(xùn)奧運(yùn)借關(guān)勢(shì)而避耀免沖突申？策略一艦：引爆點(diǎn)前床置，集中苦爆破提前引踩起市場(chǎng)擦熱度，律用時(shí)間擁?yè)Q取空測(cè)間策略二：銷售期伴前置，飄緩解壓防力調(diào)整積芳客期，么借勢(shì)保成養(yǎng)，巧持妙避開(kāi)廳奧運(yùn)影副響難題四濱：雙限隙房對(duì)商頓品房的抗影響戰(zhàn)術(shù)：郊草船借穩(wěn)箭惰規(guī)避影糞響問(wèn)題點(diǎn)：1、銷售破價(jià)格的天判壤之別：爸4-6倍全市價(jià)格員最低的雙臉限房48鄙00元/似平米與棵東部地塑區(qū)的頂級(jí)是高品質(zhì)的候花盛香醍瞇2500建0元/平遇米形成強(qiáng)某烈反差2、戶則數(shù)比例潮的極度滋懸殊：踏10：富1雙限房共矩計(jì)600賞0多戶，覽商品房為悅662戶3、客群顫品質(zhì)的兩邪極分化：臂溫飽的和班尊貴的雙限房客素戶多為舊裙城改造住掩戶換一種角原度去思考變特質(zhì)為躬優(yōu)勢(shì)己化不利為辦有利形成本質(zhì)古差異北促進(jìn)營(yíng)銷嗚推廣雙限房還宵給我們帶來(lái)了什挖么？重新審視姻產(chǎn)品特質(zhì)異：低密度——舒適性/碰享受感/魔私屬感同質(zhì)化——大戶型粗/高品滿質(zhì)/專屬性戶型創(chuàng)芬新——入戶花園摧/別墅空錦間/情趣秒性稀缺性——差異化后/唯一約性/專眠屬感【密槽度低/臨品質(zhì)高賽/產(chǎn)品赴同質(zhì)化楊/稀缺父】雙限房榨最大的府貢獻(xiàn)價(jià)囑值：為花盛悅香醍屏診蔽了小暫戶型的秒配比聚焦花盛香醍僅存的/高品質(zhì)綁的/同質(zhì)化大痕戶型的/在售新盼項(xiàng)目你不必與衫幾千人共冬享一個(gè)花剪園你不必博與幾百鎮(zhèn)人共游仿一個(gè)泳我池你不必與覆幾十人出伏入一個(gè)大雀堂你不必與攜十幾人共店擠一個(gè)電泡梯——最盛高人均象享受率——發(fā)應(yīng)現(xiàn)居住膏的另一挺種價(jià)值策略一：速戰(zhàn)速淋決驗(yàn)決戰(zhàn)花靈盛迅速消化離雙限房，絨避免與商走品房同期化銷售策略二持：市場(chǎng)僅存妨品質(zhì)猛決勝高端產(chǎn)品擴(kuò)同質(zhì)化昌，規(guī)避小追戶型對(duì)高談品質(zhì)的影榴響第三部菊分南推廣策吩略強(qiáng)銷期重點(diǎn)突破錘期總銷售額匙19.鄙7億次重點(diǎn)益突破期總銷售額犧6.5咽億3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月循環(huán)蓄虎勢(shì)，在撥保證客廳戶消化足量的基暮礎(chǔ)上，予有限量壤供應(yīng)制甜造稀缺針，形成拋階段性壟熱銷局勿面?？傒呬N售額闖27.獻(xiàn)4億200詢8年銷唱售節(jié)奏群示意圖臨時(shí)樣板佛間開(kāi)放永久售覽樓處及資樣板間拐開(kāi)放臨時(shí)售牧樓處開(kāi)噴放蓄勢(shì)期收尾期開(kāi)盤4月底糾，臨時(shí)抹銷售中益心開(kāi)放工程節(jié)剝點(diǎn)8月，黑劈燕色節(jié)點(diǎn)，賄奧運(yùn)會(huì)節(jié)日節(jié)堵點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)重要節(jié)蟲點(diǎn)5月底銳，臨時(shí)硬樣板間窩開(kāi)放8月底臺(tái)，售樓艦處樣板并間正式吃開(kāi)放6月底，仇首批房源迷開(kāi)盤9-1灰2月間寸歇性房導(dǎo)源推出推廣階段噴劃分3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月臨時(shí)樣板間開(kāi)放永久售樓處及樣板間開(kāi)放臨時(shí)售樓處開(kāi)放

開(kāi)盤概念引導(dǎo)階段品牌深化階段實(shí)景出擊階段形象爆發(fā)階段奧運(yùn)借勢(shì)階段組合打擊階段周期：2她008.員2月下旬紋--20遲08.4輝月中旬重點(diǎn)解聞決問(wèn)題寄：輸出牌與導(dǎo)入1.x匙x品牌耳的區(qū)域膚輸出2.入市質(zhì)之前的懸念導(dǎo)入概念引肢導(dǎo)階段概念引多導(dǎo)階段品牌深化作階段實(shí)景出擊果階段形象爆馳發(fā)階段奧運(yùn)借勢(shì)卵階段組合打擊銷階段推廣主題極1xx向東類，雙盤綻敏放——東柜四環(huán)紅跨領(lǐng)巾橋凳戶外——燕飲莎、朝藥陽(yáng)北路化燈箱利用xx厲的品牌熱名度，聯(lián)動(dòng)針西小馬，完成品瞇牌落地員預(yù)告概念引導(dǎo)擴(kuò)階段核心動(dòng)作儀：懸念式逮廣告推廣主題輔2CBD挽開(kāi)啟表美好時(shí)憶代——東四駱環(huán)紅領(lǐng)巾竹橋戶外——燕飄莎、朝靈陽(yáng)北路讓燈箱項(xiàng)目品隊(duì)牌輸出宣之后，躺引入C起B(yǎng)D目譽(yù)標(biāo)概念織，吸引主棄要購(gòu)買蓮客群關(guān)靠注。概念引痕導(dǎo)階段核心動(dòng)孔作：懸雷念式廣棒告周期：遵200戴8.4獅月下旬矮--2既008敘.5月疑下旬重點(diǎn)解決治問(wèn)題：大幟量客戶累姨積形象爆發(fā)標(biāo)階段概念引稀導(dǎo)階段品牌深化珍階段實(shí)景出片擊階段形象爆發(fā)陸階段奧運(yùn)借勢(shì)咸階段組合打擊桃階段推廣主駕題CBD介別邸，殘三棲生括活——城區(qū)呀戶外與燈痛箱——增加舌京通、京售沈快速沿?cái)尘€廣告牌——業(yè)飄內(nèi)媒體鄰高調(diào)亮鍬相——主錫流平媒灣短期大拖規(guī)模轟季炸——網(wǎng)飲絡(luò)媒體浴的及時(shí)蕩跟進(jìn)——區(qū)齒域定向罩直投納拿入核心動(dòng)裝作：大縣規(guī)模媒遠(yuǎn)體投放形象爆懂發(fā)階段CBD不寶能忘記生糟活?yuàn)W運(yùn)來(lái)至了，央清視大樓喪出現(xiàn)了喬……CBD到喪底應(yīng)該怎不樣？業(yè)內(nèi)及大嶺眾媒體重克新引發(fā)對(duì)帽CBD的屆關(guān)注，倡柱導(dǎo)新的享腎用式的生棕活觀。通州新志城規(guī)劃川展聯(lián)合通賀州政府疾，在項(xiàng)葵目銷售蔬現(xiàn)場(chǎng)設(shè)偷置通州柴新城規(guī)堤劃展示腔專區(qū)，宰展示項(xiàng)販目周邊丹中央公沃園區(qū)規(guī)鐮劃，通嘴過(guò)未來(lái)臣改善客勻戶對(duì)區(qū)竄域的抗較性。核心動(dòng)作慌：階段輿肝論導(dǎo)向形象爆船發(fā)階段周期：師200獎(jiǎng)8.5汪月下旬滴--2堤008穩(wěn).7月重點(diǎn)解維決問(wèn)題持：促進(jìn)曾下定及欄成交實(shí)景出剛擊階段概念引廁導(dǎo)階段品牌深侍化階段實(shí)景出擊迷階段形象爆發(fā)挑階段奧運(yùn)借勢(shì)盤階段組合打擊撥階段xx花盛丹香醍喬治濁·阿瑪尼膛回顧展與高端飄品牌的玩積極聯(lián)粥動(dòng)吸引墨客戶至俯現(xiàn)場(chǎng)核心動(dòng)作掠：現(xiàn)場(chǎng)活侮動(dòng)實(shí)景出那擊階段實(shí)景出源擊階段xx，用蛋園林向C逼BD喝彩——實(shí)景懼為主題的犬戶外及硬立廣軟性：——業(yè)盲內(nèi)媒體母樓書——大眾既媒體多聯(lián)辛版——網(wǎng)筍絡(luò)專題結(jié)合現(xiàn)演場(chǎng)實(shí)景禁照片大置規(guī)模的黎軟性報(bào)女道核心動(dòng)緞作：硬暢+軟推剪廣實(shí)景出擊悄階段周期：壁200托8.7慕月下旬酬--2淺008傻.8月?tīng)數(shù)字攸c(diǎn)解決給問(wèn)題：規(guī)賀避奧運(yùn)焦尋點(diǎn)，利用賽奧運(yùn)契機(jī)奧運(yùn)借滑勢(shì)階段概念引教導(dǎo)階段品牌深化學(xué)階段實(shí)景出擊燃階段形象爆發(fā)渾階段奧運(yùn)借勢(shì)角階段組合打預(yù)擊階段邀約重嶄慶、成撈都、上緞海等地啟龍民來(lái)詠京，與北京龍沃民共同看煉奧運(yùn)，可亭帶來(lái)相當(dāng)伐的高端購(gòu)對(duì)買力。同時(shí)提劉前在航吼空、酒談店等重棚點(diǎn)高端巷客戶匯設(shè)集區(qū)域剖集結(jié)廣抬告資源蔥，以期豎將奧運(yùn)野的不利俯化為有漫利。核心動(dòng)作抓：龍民進(jìn)筍京，看奧獸運(yùn)買xx奧運(yùn)借勞勢(shì)階段通路選擇常規(guī)渠拍道戶外報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)廣播電視特殊渠道魅客客群定向活動(dòng)客戶直投專業(yè)顧問(wèn)平臺(tái)整合區(qū)域定向路演短信區(qū)域直投渠道布點(diǎn)策略做：CBD區(qū)組域——東宗三、四環(huán)紅戶外，燕已莎及朝青油板塊燈箱道路封冤殺——樂(lè)京通、統(tǒng)京沈快除速路高任炮區(qū)域營(yíng)渡造——仙現(xiàn)場(chǎng)區(qū)理域及主怕要道路皇的高品脆質(zhì)燈箱吹覆蓋，蹈階段性見(jiàn)（開(kāi)盤儲(chǔ)）通州傷全城覆鞠蓋其他區(qū)域堵——機(jī)場(chǎng)艱、亦莊等藏網(wǎng)店的投糟放核心策略田：內(nèi)界場(chǎng)肝營(yíng)造，遮外界廣幟積糧渠道:黑戶外布點(diǎn)策略醫(yī)：主流媒體歸——北青仿、北晚、蹤蝶新京等告迎知性投放經(jīng)濟(jì)媒體摔——《經(jīng)電觀》、《糕21世紀(jì)牢經(jīng)濟(jì)報(bào)道臺(tái)》、《財(cái)撕經(jīng)》等階愈段重點(diǎn)投般放業(yè)內(nèi)雜志漆——《安受家》、《逢樓市》、梳《紅地產(chǎn)美》大規(guī)模遇、大篇幅桐、高頻次盯的軟硬結(jié)犧合航空雜吉志——微《中國(guó)街之翼》診等的階鈴段告知鴉投放核心策略寄：階段密義集投放鵝，軟硬撥結(jié)合投甩放渠道:報(bào)封紙&雜志布點(diǎn)策尺略：常駐短新吧——新浪知、搜房、聰焦點(diǎn)等文殘字鏈采用穴頻繁登場(chǎng)胳主題常更即新的方式寸吸引客戶加強(qiáng)深恐度——膊與搜狐勢(shì)等深度賄合作，倍推出x滔x作品嗓專輯等籌深度內(nèi)豆容，從績(jī)各個(gè)角裝度全方輔位解讀纖產(chǎn)品及邪xx強(qiáng)調(diào)互動(dòng)劑——注重重客戶參與防度，如設(shè)光置網(wǎng)絡(luò)投鏟票等方式衡，以引起康業(yè)內(nèi)關(guān)注戰(zhàn)及參與為條主要目的核心策衛(wèi)略：常駐短饑新，加校強(qiáng)深度世及互動(dòng)腰性渠道:輩網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)策璃略：廣播—著—10欄3.9艱，奧運(yùn)浩期間可亞考慮體鎮(zhèn)育節(jié)目為加強(qiáng)影確響力，鋤但客群票可能會(huì)糾有所錯(cuò)燒位電視——斃考慮分眾菠在CBD境區(qū)域的影灘響力，可嗚階段性投泰放，因費(fèi)閥用較高不棟作為主力核心策什略：開(kāi)盤階段毒性可嘗試渠道:廣夫播&電視針對(duì)xx仆業(yè)主：短刃信+直投枕+魅客針對(duì)高端尺客群類的貧活動(dòng)，可插聯(lián)合奢侈央品共享客借戶高質(zhì)量的莫客戶名單俱購(gòu)買合作平歸臺(tái)資源幫——如宏合作銀妹行客戶核心策略支：低成本奪運(yùn)作，人盡皆知渠道:草客群定爸向布點(diǎn)策略抓：CBD賊區(qū)域—呢—寫字航樓占領(lǐng)屬（電梯批廣告、菠區(qū)域戶購(gòu)?fù)?、宣捆傳品派掏發(fā)、內(nèi)況部巡展容）亦莊、通疼州商務(wù)園飄、燕郊經(jīng)芒濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)飼——區(qū)域掃戶外定向網(wǎng)，大型企萌業(yè)內(nèi)部產(chǎn)昏品說(shuō)明會(huì)瓶等包括點(diǎn)對(duì)巨點(diǎn)的置業(yè)畢顧問(wèn)服務(wù)核心策略陰：CBD為獎(jiǎng)主渠道:閑區(qū)域定耽向第四部分輕銷售命策略銷售目標(biāo)項(xiàng)目銷播售金額莫：27.4億2008實(shí)現(xiàn)銷慎售合同繭金額：26.沫27億2008年實(shí)現(xiàn)胳銷售套掘數(shù)：625套200邊8年實(shí)現(xiàn)壘面積均葉價(jià)：200做00元/㎡銷售原則原則：套迅速銷譜售、實(shí)趕現(xiàn)高溢薄價(jià)產(chǎn)品蓄勢(shì)夢(mèng)期：引起逐市場(chǎng)關(guān)注商度，建立狡良好的項(xiàng)窗目形象和贈(zèng)口碑。強(qiáng)銷期匠：贏得崖市場(chǎng)口寫碑，獲槽得最高煮效益重點(diǎn)突破份期：迅速栗強(qiáng)銷，完糖成全年任除務(wù)的75鞏%次重點(diǎn)突本破期：借例勢(shì)熱銷，狐提升溢價(jià)驢空間強(qiáng)銷期重點(diǎn)突理破期總銷售夫額1攪9.7盆億次重點(diǎn)突綱破期總銷售額脫6.5篩億3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月循環(huán)蓄勢(shì)胡，在保證乞客戶消化非量的基礎(chǔ)岔上，有限鴨量供應(yīng)制絡(luò)造稀缺，晌形成階段