物業(yè)綜合管理概述

第七章物業(yè)綜合管理一、物業(yè)環(huán)境管理目錄三、物業(yè)安全與消防管理四、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與考評二、物業(yè)車輛與停車管理（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類一、物業(yè)環(huán)境管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治（一）物業(yè)環(huán)境的概念和種類2．物業(yè)環(huán)境的種類1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵1．物業(yè)環(huán)境的內(nèi)涵物業(yè)環(huán)境是指與業(yè)主和物業(yè)使用人生活、生產(chǎn)和學(xué)習(xí)有關(guān)的、直接影響其生存、發(fā)展和享受的各種必需條件及外部因素的總和。概念自然環(huán)境包括次生環(huán)境工程環(huán)境社會(huì)環(huán)境生活居住環(huán)境2．物業(yè)環(huán)境的種類辦公環(huán)境商業(yè)環(huán)境生產(chǎn)環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境內(nèi)部居住環(huán)境保潔管理（二）物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容綠化管理物業(yè)環(huán)境的污染與防治——（三）物業(yè)環(huán)境的保潔管理2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置1．保潔管理的含義3．保潔管理的范圍4．保潔管理的主要內(nèi)容5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．保潔管理的含義保潔管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常保潔工作，保護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境，防止環(huán)境污染，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)，通過清掃、擦拭、整理等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公共部位的清潔衛(wèi)生，保持環(huán)境整潔，提高環(huán)境效益。概念形式委托管理形式自行設(shè)置保潔部樓宇清潔服務(wù)班2．保潔管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置公共區(qū)域清潔班高樓外墻清潔班公共區(qū)域3．保潔管理的范圍共用部位垃圾處理——（1）健全和完善管理制度4．保潔管理的主要內(nèi)容（2）制定保潔工作計(jì)劃（3）進(jìn)行衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)環(huán)衛(wèi)車輛便民設(shè)施（1）“五定”5．保潔管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2）“七凈”、“六無”（3）“當(dāng)日清”定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量

“七凈”指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈；“六無”指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。當(dāng)日垃圾當(dāng)日清（四）物業(yè)環(huán)境的綠化管理2．綠化管理的范圍1．綠化的功能3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置4．綠化管理工作的主要內(nèi)容防風(fēng)、防塵，保護(hù)生態(tài)環(huán)境；1．綠化的功能降低噪音、凈化空氣，改善居住環(huán)境；調(diào)解溫度濕度，改善小氣候，緩解熱島效應(yīng)美化物業(yè)區(qū)域和城市環(huán)境；提供休閑健身場所，陶冶道德情操。公共綠地2．綠化管理的范圍公共建筑和公用設(shè)施綠地住宅旁和庭院綠地街道綠地街道綠地（1）委托專業(yè)綠化公司3．綠化管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置（2）自設(shè)綠化部養(yǎng)護(hù)組花圃組形式服務(wù)組（1）綠地建設(shè)4．綠化管理工作的主要內(nèi)容（2）綠地養(yǎng)護(hù)管理（3）室內(nèi)綠化布置——（五）物業(yè)環(huán)境的污染與防治2．水體污染與防治1．大氣污染與防治3．固體廢棄物污染與防治4．噪聲污染與防治1．大氣污染與防治（1）大氣污染的原因（2）大氣污染的防治途徑直接以銹煤炭作衣為能源涉燃燒，體導(dǎo)致煙么塵、二甩氧化硫醬、二氧殺化碳的查過量排呢放；燃油機(jī)動(dòng)壓車輛超量偵排放尾氣絲式；基建工地局揚(yáng)塵以及沫物業(yè)維修皂和裝修造液成的粉塵色污染；不當(dāng)燃利燒如焚凳燒垃圾閱、瀝青曲以及燃偶放煙花蠢爆竹等溪；轄區(qū)內(nèi)普工業(yè)企旬業(yè)在生攝產(chǎn)過程務(wù)中排放僵的廢氣爪和粉塵數(shù)?！?）凡大氣污柱染的原療因合理利用環(huán)境自凈條件，保護(hù)空氣環(huán)境；（2）大青氣污染的說防治途徑采用空氣污染控制技術(shù)；加強(qiáng)空氣環(huán)境管理；加強(qiáng)對空氣污染的監(jiān)測。——2．水體括污染與防垂治（1）產(chǎn)店生水體污筐染的原因（2）丹水體污布染防治歐的途徑人類的礎(chǔ)活動(dòng)使股大量污駱染物質(zhì)陪或直接近或間接燦排入水幕體，使度水體的櫻物化性膠質(zhì)及生金物群落瓣發(fā)生變歇化，從謊而降低嗚水體的兔使用價(jià)奴值；水體中障的生物仇群落在摟適當(dāng)?shù)暮袟l件和瓶外界因款素影響批下，大蠻量孳生耀有害微拘生物，則成為危單害人體僚健康的盤疾病源敬?！?）射產(chǎn)生水食體污染假的原因減少污染源排放的工業(yè)廢水量；（2）水參體污染防辱治的途徑降低污水的有害程度；加強(qiáng)生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理?！^程管椅理。產(chǎn)生強(qiáng)、排放、淋收集、運(yùn)甚輸、存儲(chǔ)枝、綜合利兩用、處理冷到最終處郵置。物業(yè)服務(wù)體企業(yè)建立鴿垃圾的分渣類收集系孔統(tǒng)，逐步俊實(shí)現(xiàn)“三疤化”（反無害化、傲減量化、巧資源化）暮。對垃圾處藝?yán)硪皶r(shí)掌，防止二列次污染，壺有條件的休可自己處汁理，沒有碌條件的應(yīng)威把垃圾送意到城市垃半圾處理中遙心集中處績理。對無幕機(jī)垃圾，易可采用填邀埋處理方姻式；對有怖機(jī)垃圾、鎮(zhèn)動(dòng)植物尸報(bào)體等可經(jīng)奇過高溫滅貼菌無害化任處理，制變成有機(jī)肥儉輸送農(nóng)田桃。有害垃圾敵不得混入溫生活垃圾撇，大件生李活廢棄物展應(yīng)按照規(guī)蜜定時(shí)間到畏指定收集稿場所投放紋。糞便納鉆入城市宅污水處零理系統(tǒng)他。溝泥要吊進(jìn)行固南液分離貨、固體冷干化科給學(xué)處理降，提高泳無害化令處理率皇，然后越輸送到協(xié)農(nóng)林生患態(tài)系統(tǒng)宅?！?．固絨體廢棄軋物污染抬與防治4．噪偵聲污染彈與防治（1）遺產(chǎn)生噪浮聲污染臂的原因（2）物注業(yè)環(huán)境噪繩聲污染的攤控制措施交通運(yùn)輸噪聲（1）產(chǎn)重生噪聲污真染的原因建筑施工噪聲工業(yè)噪聲社會(huì)生活噪聲——禁止在住疫宅區(qū)、文痰教區(qū)和其逗他特殊地旁區(qū)設(shè)立產(chǎn)太生噪聲污扶染的生產(chǎn)迷、經(jīng)營項(xiàng)奶目。禁止在綱夜間（她一般指輩晚22悼∶00叢～次日晉晨6∶00內(nèi)）皆從事施工鄭作業(yè)，以俱免影響他籃人休息，蔥特殊情況摩除外。禁止機(jī)變動(dòng)車在脆禁止鳴測笛區(qū)域隙內(nèi)鳴笛嶄?？刂拼驒C(jī)動(dòng)車掩輛駛?cè)氩蔽飿I(yè)區(qū)贊內(nèi)，對銷于允許毅駛?cè)氲耐总囕v，閉控制車國速以減岸少噪聲俱，并禁忙止鳴喇競叭?？刂戚犑皡^(qū)內(nèi)文饅化娛樂亂活動(dòng)聲匹響，使捐用音響令設(shè)備、樸樂器時(shí)平，應(yīng)采些取有效榮措施控做制音響慰，不得蝴影響他構(gòu)人的正弄常生活霞。——（2）物蔬業(yè)環(huán)境噪鄰聲污染的決控制措施（一）熱車輛與柄停車管廣理概述二、物淹業(yè)車輛爪與停車僵管理（二）道混路管理（三）交宿通管理（四）防車輛管虧理（五）停純車場管理（一）化車輛與挪停車管稱理概述物業(yè)車輛曾與停車管扶理指建立良券好的交通難秩序和車死輛停放秩柴序，保證液物業(yè)業(yè)主涌的不受損此壞和失竊荒；同時(shí)管掙理和維護(hù)普物業(yè)區(qū)域戒內(nèi)的道路釣，實(shí)際是礙對車輛的乞動(dòng)態(tài)管理下和靜態(tài)管休理。概念道路管敘理車輛停車管理交通管理車輛管逼理停車場采管理（二）檔道路管理2．道冠路規(guī)劃扔布置的悉基本要疑求1．道濾路的分騰級(jí)3．道愚路管理驚的主要慈工作內(nèi)耍容居住區(qū)級(jí)龜?shù)溃翰粦?yīng)小助于9米1．道墻路的分畜級(jí)居住小位區(qū)級(jí)道軋路：一般為7圈米居住組團(tuán)甘級(jí)道路：一般為4配米宅前小糊路：一般為辮3米林蔭步茶道居住區(qū)內(nèi)幸部道路主手要為本居拋?zhàn)^(qū)服務(wù)漸，不應(yīng)有指過境交通店穿越居住腹區(qū)、不宜選有過多的腳車道出口簡通向城市婦交通干道別；道路走壓向要便柱于職工炕上下班倆，住宅辨與最近乎的公交趙站之間昌的距離攻不宜超爆過50舍0米；應(yīng)充分利映用和結(jié)合姜地形，如溝盡可能結(jié)厭合自然分痕水線和匯名水線，以勸利于排除季雨水；車行道一假股應(yīng)通至風(fēng)住宅每個(gè)援單元的入浩口處；盡端式此道路長廊度不宜墊超過1品20米陸，在盡司端處應(yīng)閣便于回含車，回罰車場地抵應(yīng)不小虎于12支×12喉米；車道寬度宿為單車道藥時(shí)，每隔鴉150米旬左右設(shè)置玩車輛會(huì)讓將處；道路寬連度應(yīng)考告慮工程歐管線的姑合理鋪仰設(shè)?！?．道路號(hào)規(guī)劃布置斗的基本要悅求掌握各膏類設(shè)施卷的布局泥、結(jié)構(gòu)遇情況；負(fù)責(zé)對棒道路的廊日常巡堤查，隨挑時(shí)發(fā)現(xiàn)洪糾正違豆反物業(yè)瓶管理規(guī)形定的現(xiàn)具象，并蘋根據(jù)管抗理規(guī)定倡做出相茂應(yīng)的處株理；執(zhí)行物業(yè)援服務(wù)企業(yè)棟下達(dá)的道乖路維修計(jì)顫劃；負(fù)責(zé)道乞路設(shè)施鵲的日常貸養(yǎng)護(hù)工襪作，隨毫?xí)r了解夠設(shè)施的溝運(yùn)行狀覆況，發(fā)貌現(xiàn)異常倘及時(shí)上毀報(bào)和處蚊理?！?．道酒路管理圓的主要勺工作內(nèi)獵容建立機(jī)動(dòng)渡車通行證厲制度，禁宮止過境車楚輛通行；根據(jù)區(qū)域堆內(nèi)道路情稀況，確定遙部分道路克為單行道允，部分交泊叉路口禁騙止右轉(zhuǎn)彎蘇行車；禁止亂停寒放車輛，某尤其在道壟路兩旁；限制車篩速，鋪服設(shè)減速臨墩，確挽保行人婦安全；在物業(yè)情管理區(qū)辱域內(nèi)發(fā)姻生交通反事故時(shí)愁，應(yīng)及金時(shí)報(bào)請搜公安交輕通管理蟻部門處裙理。——（三）交通管理（四）車輛管理堅(jiān)持車輛線出入驗(yàn)證裹制度，以爹控制進(jìn)出杰物業(yè)區(qū)域切的車輛，浮發(fā)現(xiàn)問題仍及時(shí)上報(bào)不；停車場門襯衛(wèi)一般設(shè)給兩人，一嚷人登記收轉(zhuǎn)費(fèi)，一人后指揮車輛漁的出入和用停放。與車主有簽訂車監(jiān)輛停放便管理合飽同協(xié)議內(nèi)，明確期雙方的小責(zé)任；對物業(yè)麥區(qū)域的還車輛實(shí)咱行統(tǒng)一友管理。1．門衛(wèi)管飽理制度2．車輛保誤管規(guī)定（五）停捉車場管理2．停車移場的內(nèi)部吊要求1．停掏車場位緒置的規(guī)樣劃與建功設(shè)3．停車受場管理的怒基本要求1．停車為場位置的顫規(guī)劃與建走設(shè)規(guī)劃時(shí)憶既要考湖慮建設(shè)晨成本，斧又要考畝慮建成劫后能否簡充分利迎用。與整個(gè)任物業(yè)協(xié)腿調(diào)一致因地制憶宜。1．經(jīng)濟(jì)她實(shí)用2．適宜性車場的光蝦度要求：光線充足2．停車努場的內(nèi)測部要求停車場小的設(shè)施量要求：齊全完備停車場的急區(qū)位布置營要求：劃分區(qū)位場內(nèi)車位劃分明確；3．停車喪場管理的頁基本要求

場內(nèi)標(biāo)志清楚；車輛進(jìn)出停車場管理嚴(yán)格；車輛防盜和防損壞措施得力?！ㄒ唬┊€治安管堅(jiān)理三、物業(yè)每安全與消諒防管理（二）消卵防管理（一）治貌安管理2．治拴安管理槽的機(jī)構(gòu)眉設(shè)置1．治波安管理巴的含義蔬和特點(diǎn)3．治安暮管理的內(nèi)做容4．對治使安管理人撥員的要求1．治萄安管理偏的含義室和特點(diǎn)治安管玻理就是指氣物業(yè)服筑務(wù)企業(yè)爐為防盜嗚、防破踐壞、防貿(mào)流氓活俗動(dòng)、防碎意外及含人為突情發(fā)事故薄而對所棗管理的煤物業(yè)進(jìn)獸行的值偽班、監(jiān)陵視、巡撕邏等一凈系列管眠理活動(dòng)戚。治安哭管理的粱對象主予要是人蝦為造成跌的事故妄與損失噸。概念治安工作孫難度大；特點(diǎn)治安工作忽服務(wù)性強(qiáng)搭。2．治安芝管理的機(jī)形構(gòu)設(shè)置安全巡邏瘡班辦公室門衛(wèi)班消防班車場保安壇班電視監(jiān)控鑰班“四班億三輪轉(zhuǎn)苗”貫徹執(zhí)行挑國家《治絮安管理?xiàng)l仇例》的有埋關(guān)方針、西政策及規(guī)嫩定，建立拘物業(yè)轄區(qū)懸治安管理飾體系和工桐作制度；建立健全刮治安管理帶機(jī)構(gòu)和人蛋員配備，院制定并完千善崗位責(zé)須任制及各姜項(xiàng)保安工伶作制度；在封閉的直物業(yè)管理究區(qū)域或一詳些樓宇的調(diào)出入口設(shè)診置門衛(wèi)，偵實(shí)行24耗小時(shí)值班徑制；建立正味常的巡鎮(zhèn)視制度雪，確定傷重點(diǎn)保雀衛(wèi)目標(biāo)錘，發(fā)現(xiàn)套和排除裙各種不怒安定的痛因素；貫及時(shí)處訪置各種為違法犯們罪行為亡；熟悉轄區(qū)錢內(nèi)業(yè)主和約使用人的貴情況，掌濃握轄區(qū)內(nèi)習(xí)治安特點(diǎn)唉，維護(hù)轄繡區(qū)內(nèi)保安貴秩序，預(yù)葬防利查處廢安保事故澡，保護(hù)轄桑區(qū)物業(yè)及兼業(yè)主或使焦用人的人士身財(cái)產(chǎn)安領(lǐng)全；每天按規(guī)火定時(shí)間巡婚視轄區(qū)安航全，并做高好記錄；3．治安管鏡理的內(nèi)容葉（一）完善治安灑管理的技毅術(shù)防范措扇施，建立漠防盜報(bào)警業(yè)系統(tǒng)和電爸視監(jiān)控系瓶統(tǒng)，物業(yè)蕉管理區(qū)域族內(nèi)24小申時(shí)監(jiān)控系疼統(tǒng)開通，惰設(shè)專人值叢班，定點(diǎn)趨監(jiān)控錄像局，對可疑芹情況跟蹤幸監(jiān)視；為安保人指員配備必密要的安保埋器具，并巷為安保人觀員辦理人佩身保險(xiǎn)；積極組織警開展以“皆五防”國（防火、獸防盜、防市破壞、防煤爆、防自呀然災(zāi)害）龍為中心的坑安全教育姐，定期對瀉保安人員遇進(jìn)行業(yè)務(wù)營培訓(xùn)；制定治安木管理的應(yīng)巾急預(yù)案，患定期組織采演練，對路突發(fā)事故舉妥善處理象，組織對來較大案件頸的調(diào)查處寧理工作；對刑事敵案件和怠惡性事被故、住鉆戶斗毆載以及醉鞠酒者或偽精神病裹人鬧事讀等治安問緊急事跳故及時(shí)寬處理；密切聯(lián)系趣轄區(qū)內(nèi)住歷戶，發(fā)動(dòng)章群眾，搞鉤好群防群箏治；與周邊單暑位建立聯(lián)頭防聯(lián)保制末度，并與唉街道和當(dāng)片地派出所職建立良好不的工作關(guān)鹽系。3．治安管叛理的內(nèi)容漲（二）模范遵壓守國家默的法律凝、法規(guī)拍及公司氏的各項(xiàng)窗規(guī)章制僻度；服從管哨理，聽尊從指揮仙，廉潔青奉公，鉗歸納同途于違法柱犯罪分但子作斗服爭；文明禮按貌，行匠為規(guī)范袖，盡力正為業(yè)主飽和使用扶人提供嘗優(yōu)質(zhì)服窩務(wù)；忠于職守御，精通業(yè)調(diào)務(wù)，熟悉塞業(yè)主和使壁用人的基甩本情況，井掌握物業(yè)癥管理區(qū)域扮內(nèi)的結(jié)構(gòu)緩布局、設(shè)墓備性能情和況，及時(shí)聞、正確地裁處理各種守突發(fā)事件亂；認(rèn)真做榴好值班誓記錄，宗仔細(xì)填碑寫每日服工作報(bào)喝告和特精別工作浸報(bào)告，粉嚴(yán)格遵善守交接源班制度擠?！?．對只治安管松理人員啞的要求（二）培消防管測理2．消算防管理熔機(jī)構(gòu)的期崗位職鏈責(zé)1．消防材管理的目恒的與方針3．消架防管理鄉(xiāng)豐的主要適內(nèi)容4．火災(zāi)地發(fā)生時(shí)的洪處置方法消防工作潤包括防火執(zhí)、滅火兩而個(gè)方面；消防管理喘的基本目渣的就是與派防物業(yè)火堂災(zāi)的發(fā)生卵，最大限周度地減少隸火災(zāi)損失暈，為業(yè)主嚷和使用人壞的生產(chǎn)和姿生活提供著安全環(huán)境憑，增強(qiáng)城脂市居民的遺安全感，循保證其生遲命和財(cái)產(chǎn)柿的安全；中國消辭防管理烏的方針擇是“預(yù)希防為主盛，防消濁結(jié)合”赴?！?．消防統(tǒng)管理的目編的與方針負(fù)責(zé)管革理、指嶄導(dǎo)、督籠促、檢培查、整但改所轄赴區(qū)域的叼消防工睜作；落實(shí)各輛項(xiàng)防火蘆安全制膽度和措任施，嚴(yán)戀格貫徹孝執(zhí)行消喉防法規(guī)起；組織消防匆宣傳教育褲，加強(qiáng)業(yè)卻主和使用隱人的消防勤意識(shí)；負(fù)責(zé)所轄濕區(qū)域內(nèi)動(dòng)芳用明火作李業(yè)的簽批率和現(xiàn)場監(jiān)攜護(hù)工作；定期巡堆視、試早驗(yàn)、檢砍查、大料修、更棄新各種裁消防設(shè)疑施和器礎(chǔ)材，指蓋定專人老管好所囑轄區(qū)域歐的各種吹消防設(shè)黃施設(shè)備炸和器具土。對消祖防設(shè)施焰的故障陶和不足煙，應(yīng)專裕門報(bào)告剝給主管慘領(lǐng)導(dǎo)，鐘并做出隊(duì)維修計(jì)碗劃；定期檢殖查所轄耀區(qū)域的封要害部蘭位，及次時(shí)發(fā)現(xiàn)漢和消除描火險(xiǎn)隱針患；負(fù)責(zé)消丘防監(jiān)控稈報(bào)警中寧心，2扎4小時(shí)犬日夜值懲班，做店好值班各記錄和摔定期匯漠報(bào)工作惕。發(fā)現(xiàn)我火警火鈴災(zāi)時(shí)，杜要立即晝投入現(xiàn)突場指揮傭和實(shí)施徑搶救?！?．消防炕管理機(jī)構(gòu)凡的崗位職認(rèn)責(zé)3．消防西管理的主奏要內(nèi)容制定完善爽的消防制