第三章住宅小區(qū)物業(yè)管理法律實務

第三章

住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律實務工商管理系物業(yè)管理教研室主講教師：田珊第一頁，共三十四頁。目錄物業(yè)管理法律概論1物業(yè)管理法律關系

2住宅小區(qū)物業(yè)服務合同

3物業(yè)管理法律責任

4住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理5第二頁，共三十四頁。學習目標物業(yè)管理立法的原則與主要內容；住宅小區(qū)物業(yè)管理法律關系中涉及的主要文本；住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的起因和特點物業(yè)管理立法的意義；物業(yè)管理中的基本法律關系；住宅小區(qū)的管理規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理中各方的權利和義務；物業(yè)服務合同的主要內容和涉及的相關法律問題；住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任的構成和種類；住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式了解熟悉掌握第三頁，共三十四頁。本章重點及難點

本章重點：住宅小區(qū)物業(yè)管理中各方的權利和義務；物業(yè)服務合同的主要內容；住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任的構成和種類重點難點本章難點：住宅小區(qū)物業(yè)服務合同涉及的相關法律問題；住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式第四頁，共三十四頁。一、物業(yè)管理立法的重要意義1物業(yè)管理法制建設是我國住房制度改革的內在要求2物業(yè)管理法制建設是維護房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理行為，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證3加強物業(yè)管理法制建設是依法保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益的客觀需要第五頁，共三十四頁。二、物業(yè)管理立法的原則1234物業(yè)管理權利和財產(chǎn)權利相對應的原則維護全體業(yè)主合法權益的原則現(xiàn)實性與前瞻性有機結合的原則

從實際出發(fā)，實事求是的原則第六頁，共三十四頁。三、物業(yè)管理立法的主要內容明確政府主管部門和相關部門的職責

1對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求

2明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務

3第七頁，共三十四頁。四、物業(yè)管理立法的體系物業(yè)管理立法的體系憲法部門規(guī)章法律行政法規(guī)地方性法規(guī)規(guī)章第八頁，共三十四頁。ThankYou!第九頁，共三十四頁。精品課程《住宅小區(qū)物業(yè)管理》第二節(jié)物業(yè)管理法律關系第十頁，共三十四頁。一、物業(yè)管理法律關系的含義和意義含義：物業(yè)管理法律關系是法律關系中的一種。即由國家物業(yè)管理法律規(guī)范確定和調整的，在物業(yè)管理及相關活動中主體相互之間形成的具體的權利義務關系。意義：首先，物業(yè)管理法律關系的產(chǎn)生是以物業(yè)管理法律規(guī)范的存在為前提；其次，在具體的物業(yè)管理行為中，有關當事人必須遵守物業(yè)管理法律關系的具體內容，否則將承擔相應的法律責任。第十一頁，共三十四頁。二、物業(yè)管理法律關系的構成要素主體內容客體構成要素物業(yè)管理法律關系第十二頁，共三十四頁。三、住宅小區(qū)中的基本法律關系業(yè)主相互之間的關系1物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系

2開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系

3供水、供電單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系4社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系5物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系6第十三頁，共三十四頁。四、住宅小區(qū)業(yè)主及其業(yè)主組織的權利和義務

權利義務第十四頁，共三十四頁。五、物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的權利和義務業(yè)務范圍主要權利主要義務第十五頁，共三十四頁。六、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律關系中涉及的主要文本

業(yè)主委員會章程住戶手冊業(yè)主公約1、主要內容（1）有關物業(yè)的使用、維護、管理

（2）業(yè)主的共同利益

（3）業(yè)主應當履行的義務（4）違反業(yè)主公約應當承擔的責任2、示范文本1、主要內容2、示范文本1、主要內容（1）物業(yè)項目概況（2）住宅小區(qū)物業(yè)的管理（3）業(yè)主或住戶須知（4）日常管理和維修（5）綜合服務（6）其他2、示范文本第十六頁，共三十四頁。ThankYou!第十七頁，共三十四頁。精品課程《住宅小區(qū)物業(yè)管理》第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)服務合同第十八頁，共三十四頁。第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)服務合同一、住宅小區(qū)物業(yè)服務合同概述二、住宅小區(qū)物業(yè)服務合同的簽訂物業(yè)服務合同的成立簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項明確業(yè)主委員會的權利義務明確物業(yè)管理企業(yè)的權利義務對違約責任的約定對免責條款的約定物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗住宅小區(qū)物業(yè)服務合同訂立的程序：同其他普通合同相似，物業(yè)服務合同訂立的程序也要經(jīng)歷要約與承諾兩個階段。應當注意的是，物業(yè)服務合同是要式合同，即合同必須以書面形式訂立，并報有關部門登記備案。物業(yè)服務合同訂立的方式主要有以下兩種：協(xié)商訂立招標訂立第十九頁，共三十四頁。三、住宅小區(qū)物業(yè)服務合同的基本內容

物業(yè)管理事項物業(yè)服務質量物業(yè)服務費用雙方的權利義務專項維修資金的管理與使用物業(yè)管理用房合同期限違約責任第二十頁，共三十四頁。第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)服務合同四、物業(yè)服務合同范本五、物業(yè)服務合同的效力六、違反物業(yè)服務合同的責任七、物業(yè)服務合同的終止：1．物業(yè)服務合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；2．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的；3．因不可抗力致使物業(yè)服務合同無法履行的，物業(yè)服務合同將自然終止；4．物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應按國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算，物業(yè)服務合同自然無法繼續(xù)履行；5．法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。八、物業(yè)管理的收費問題：物業(yè)管理收費的依據(jù)主要表現(xiàn)在兩個方面：一是合同的約定；二是法律的規(guī)定第二十一頁，共三十四頁。ThankYou!第二十二頁，共三十四頁。精品課程《住宅小區(qū)物業(yè)管理》第四節(jié)物業(yè)管理法律責任第二十三頁，共三十四頁。一、物業(yè)管理法律責任的概念和特點法律責任的種類法律責任的特征法律責任的概念法律責任是指由于侵犯法定權利或違反法定義務而引起、由專門國家機關認定和歸結于法律關系的由責任主體所應承擔的帶有強制性的法律義務。依照行為違反法律的不同和違法者承擔責任方式的不同，法律責任可分為：1．民事責任2．行政責任3．經(jīng)濟責任4．刑事責任1．法定責任與協(xié)議責任相結合2．專業(yè)性3．復雜性第二十四頁，共三十四頁。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任的構成違法行為與損害結果之間的因果關系1行為人主觀方面的過錯2行為人的責任能力3特殊情況下物業(yè)管理法律責任的構成4第二十五頁，共三十四頁。三、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任的種類（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任中的民事責任違約責任侵權責任：（利用案例剖析）因房屋建筑質量而產(chǎn)生的侵權責任。因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權責任。因物業(yè)管理人員違法履行職務而產(chǎn)生的法律責任。業(yè)主或使用人違反物業(yè)管理規(guī)定亂擺亂放，致使他人損害的侵權責任。因業(yè)主或使用人飼養(yǎng)的動物致使他人或財物損害的侵權責任。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權責任。（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任中的行政責任非法買賣、租賃物業(yè)的行為不正當競爭行為非法經(jīng)營行為妨礙管理的違法行為瀆職行為（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任中的刑事責任第二十六頁，共三十四頁。精品課程《住宅小區(qū)物業(yè)管理》第五節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理第二十七頁，共三十四頁。一、物業(yè)服務合同糾紛的起因和特點：1．物業(yè)服務合同糾紛的起因和特點：起因：（1）合同主體的合法性或是否適格的問題（2）合同內容是否合法真實的問題（3）合同訂立的形式問題（4）合同履行中的問題特點：(1)糾紛主體的平等性。(2)糾紛的內容和標的既有有形的物質，更有無形的服務。(3)糾紛處理方式的協(xié)議性。(4)糾紛管轄的地域性。2．住宅小區(qū)物業(yè)管理侵權糾紛的種類和特點：起因：（1）基于過錯責任的物業(yè)管理侵權糾紛（2）基于嚴格責任的物業(yè)管理侵權糾紛特點：(1)侵權行為和損害結果的多樣性。(2)侵權損害賠償?shù)姆ǘㄐ浴?3)侵權責任與違約責任的交叉性。第二十八頁，共三十四頁。精品課程《住宅小區(qū)物業(yè)管理》二、住宅小區(qū)物業(yè)管理行政糾紛的起因和特點1、起因2、特點三、區(qū)分幾種不同性質的物業(yè)管理糾紛時應注意的幾個問題：1、因法規(guī)變化所引起的物業(yè)管理糾紛的定性2、區(qū)分開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的行為和責任界限3、因第三方行為引發(fā)的物業(yè)管理當事人之間的糾紛

第二十九頁，共三十四頁。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛處理方式概述：各方當事人請求第三人調解當事人各方自行協(xié)商和解當事人約定仲裁1234司法訴訟第三十頁，共三十四頁。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序（二）住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的調解（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理民事糾紛的仲裁（四）住宅小區(qū)物業(yè)管理民事糾紛的訴訟（五）住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛處理的原則：1、物業(yè)管理糾紛處理的合法原則2、物業(yè)管理糾紛的地域管轄原則3、物業(yè)管理糾紛尊重合同的原則4、著重調解的原則第三十一頁，共三十四頁。本章小結本章主要講述了我國目前物業(yè)管理立法的相關情況；剖析了住宅小區(qū)中的基本法律關系，學生應重點掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理中各方的權利和義務、物業(yè)服務合同的主要內容、住宅小區(qū)物業(yè)管理法律責任的構成和種類等知識點。加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務合同涉及的相關法律問題、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的處理方式等難點知識的學習。第三十二頁，共三十四頁。ThankYou!第三十三頁，共三十四頁。內容總結第三章

住宅小區(qū)物業(yè)管理的法律實務。物業(yè)服務合同的主要內容和涉及的相關法律問題。ThankYou。第二節(jié)物業(yè)管理法律關系。第三節(jié)住宅小區(qū)物業(yè)服務合同。第四節(jié)物業(yè)管理法律責任。法