珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓(xùn)

珠三角四個主要城市三舊改造及城市更新政策培訓(xùn)——深圳市、廣州市、東莞市、佛山市

投資部杜少華一、深圳市城市更新政策二、廣州市城市更新及三舊改造政策三、東莞市三舊改造政策四、佛山市三舊改造政策五、各城市政策比較分析目錄目錄四三

二

一城市更新政策介紹城市更新基本概念城市更新分類解讀城市更新主要程序五非農(nóng)建設(shè)用地及征返用地轉(zhuǎn)讓辦法Part1深圳城市更新政策介紹城市更新政策介紹時間名稱2005《關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見》深府[2005]56號2007《關(guān)于開展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項的通知》深府辦[2007]159號2007《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》深府[2007]75號2008《關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見》深府辦[2008]35號2008《關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案》深府辦[2008]93號2009廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）2009《深圳市城市更新辦法》市政府令第211號2010《關(guān)于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》深規(guī)土(2010)59號2010《深圳市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見》深府〔2010〕193號2010《拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則》深規(guī)土[2010]3242010《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》2011《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）》2011《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》2012《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》深府〔2012〕1號2012《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實施工作的暫行措施》深府辦〔2012〕45號Part2深圳城市更新基本概念2.1城市更新的必要條件城市更新基本概念城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和《辦法》規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：2.2城市更新的三個途徑綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)改善消防設(shè)施改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施改善沿街立面、環(huán)境整治既有建筑節(jié)能改造不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能改變部分或者全部建筑物使用功能可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體可能變更部分土地性質(zhì)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施城市更新基本概念2.3城市更新單元城市更新單元拆除重建城市更新單元是為實施以拆除重建類城市更新為主的城市更新活動而劃定的相對成片區(qū)域；基本單位確定規(guī)劃要求、協(xié)調(diào)各方利益、落實城市更新目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位多個項目一個城市更新單元可包含一個或者多個更新項目城市更新基本概念2.3城市更新的規(guī)劃計劃城市更新基本概念2.3城市更新的規(guī)劃計劃城市更新基本概念即：五類用地不少于60%。2.3城市更新的規(guī)劃計劃城市更新單元規(guī)劃的制定計劃；已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目；其中綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計劃

相關(guān)資金來源等內(nèi)容；城市更新年度計劃城市更新基本概念Part3深圳城市更新分類解讀3.1綜合整治類城市更新城市更新分類解讀——基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項目.不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能；一般不加建附屬設(shè)施，加建的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足相關(guān)規(guī)范的要求。綜合整治包括哪些內(nèi)容？沿街立面更新環(huán)境綠化美化公共服務(wù)設(shè)施改造3.1綜合整治類城市更新城市更新分類解讀——由區(qū)政府制定實施方案并組織實施，經(jīng)費來源多元化.綜合整治的實施主體是誰？市政府區(qū)政府權(quán)利人其他相關(guān)人有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案經(jīng)費來源申報涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境區(qū)政府制定方案并組織實施3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要.1、符合城市規(guī)劃；2、已取得《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；3、已簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》并付清地價款；4、涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。進(jìn)行功能改變的條件是什么？3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新:禁止功能改變的情況有哪些？(一)申請將配套服務(wù)設(shè)施改變功能，改變后無法滿足相關(guān)配套要求的(二)申請將文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要求的(三)申請將危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi)的建筑物改變功能的(四)建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、城市景觀設(shè)計，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān)技術(shù)要求的(五)申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經(jīng)本棟建筑物內(nèi)其他業(yè)主及同一宗地內(nèi)其他主張與改變功能有利害關(guān)系的業(yè)主同意的(七)未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進(jìn)行二次開發(fā)的3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀——向市規(guī)劃國土部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù).如何申請建筑物功能改變？土地使用權(quán)人或建筑物業(yè)主遞交申請材料受理申請公示規(guī)劃審批土地部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同的補充協(xié)議付清地價款規(guī)劃部門收回原《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》重新核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件3.2功能改變類城市更新城市更新分類解讀功能改變后補繳地價怎樣計算？原有建筑面積部分補繳地價原土地用途剩余期限的公告基準(zhǔn)地價改變后土地使用權(quán)剩余期限的公告基準(zhǔn)地價——改變功能后的原有建筑面積地價+增加建筑面積地價.改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限的市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積部分補繳地價3.3拆除重建投類城市更送新城市更新態(tài)分類解讀——所有符剖合改造吩條件的課建成區(qū)線（舊工診業(yè)區(qū)、晶舊商業(yè)我區(qū)、舊夜住宅區(qū)雞、城中匹村及舊句屋村等獸）.（一）基更新范雀圍符合心更新單讓元劃定情的條件;（二）擬恥建用途符跨合法定圖極則的基本戶規(guī)定;（三）耐業(yè)主改嗓造意愿經(jīng)符合兩燭個三分忙之二的肉條件;或者經(jīng)文原農(nóng)村牌集體經(jīng)敗濟組織砍繼受單盾位股東穿大會按斑照有關(guān)犬規(guī)定表賭決同意榜。什么樣的片區(qū)能進(jìn)行拆除重建？城市更想新分類裳解讀——業(yè)主說了漢算，充分妙發(fā)揮市場日的配置作路用.誰來決定改造實施的主體？遵循平等竭自愿的市爐場原則土地權(quán)利人房屋權(quán)利人單一權(quán)利主體協(xié)議買賣原地和異地安置作價入股合作開發(fā)oror3.3拆除重建油類城市更濕新城市更新晉分類解讀——協(xié)議出夸讓和公桐開市場蹲招拍掛.采用哪種方式出讓土地？市場主缺體政府主敢導(dǎo)簽訂土爬地使用逃權(quán)出讓合列同補充終協(xié)議補簽土腥地使用奪權(quán)出讓合同公開招咽拍掛出讓土地跟使用權(quán)3.3拆除重建傲類城市更炮新3.4拆除重建杯地價測算城市更新開分類解讀城中村是錢指我市城敘市化過程興中依照有粘關(guān)規(guī)定由懼原農(nóng)村集喬體經(jīng)濟組寨織的村民籠及繼受單神位保留使捉用的非農(nóng)清建設(shè)用地喘指標(biāo)范圍胳內(nèi)的建成掘區(qū)域。城中村城市更雕新分類舒解讀現(xiàn)狀占劃地面積1.5倍的建捕筑面積曲不再補扶繳地價沃；超出部分趨按照公告捆基準(zhǔn)地價參標(biāo)準(zhǔn)補繳考地價。1993年7月市政府《關(guān)于發(fā)布封深圳市寶贏安龍崗區(qū)趟規(guī)劃國土起管理暫行譯辦法的通篩知》實施前擠已經(jīng)形停成的居仇住用途藥舊屋。舊屋村此部分尖按基準(zhǔn)插地價補譜繳3.4拆除重建緣瑞地價測算城市更蔑新分類第解讀政府關(guān)罵于寶安堆龍崗兩所區(qū)舊城販舊村改觀造項目赤的處理鏈意見已卻有規(guī)定矮的，從多其規(guī)定與。即：70個歷史瓦遺留項觸目，可根按基準(zhǔn)欲地價補拆交地價偏。3.4拆除重建葡地價測算工業(yè)區(qū)改造原有合法襖建筑面積邪以內(nèi)部分參不再補繳樓地價；原有合法傳建筑面積烏以內(nèi)部分榮，按照其改援造后的功丹能和土地親使用權(quán)使貸用期限以慌公告基準(zhǔn)背地價標(biāo)準(zhǔn)射計算應(yīng)繳饒納的地價隸，扣減原利土地用途磁及剩余期成限以公告柄基準(zhǔn)地價翅標(biāo)準(zhǔn)計算予的地價；增加的建寇筑面積按朗照公告基躬準(zhǔn)地價標(biāo)佳準(zhǔn)的50%繳納地價殖。增加建拒筑面積燒部分，按照稿其改造兼后的功橋能和土蘭地使用現(xiàn)權(quán)使用甚期限以市場評估濾地價標(biāo)準(zhǔn)計算然應(yīng)繳納的鉗地價。城市更新炸分類解讀按照其予改造后驚的功能憤和土地播使用權(quán)最期限以府公告基寧準(zhǔn)地價辨標(biāo)準(zhǔn)計淡算應(yīng)繳需納的地岔價，扣決減原有絹合法建挺筑面積鬼按照原羞土地用畢途及剩用余土地蔬使用權(quán)處期限以渾公告基姑準(zhǔn)地價膀標(biāo)準(zhǔn)計儀算的地患價。即：按照伸基準(zhǔn)地價潛減去殘值名。其他情像形中最主午要的一種葛是：國有枕住宅用地剖改為商住毒用地。3.4拆除重狐建地價咬測算其他情形用地補繳地價原有合法建筑面積地價改造后應(yīng)繳地價Part奧4深圳城橫市更新略主要程壁序城市更新越項目審批畏操作流程1、更新單元計劃立項審批計劃立項申報（常態(tài)化）區(qū)政府舊改辦初審市規(guī)劃國土委審核市政府批準(zhǔn)編制、申報單元專項規(guī)劃符合法定圖則規(guī)劃國土委審批無法定圖則或突破法定圖則市規(guī)劃委員會建環(huán)委審批單一主體形成拆遷人申請簽訂項目監(jiān)管協(xié)議區(qū)政府核準(zhǔn)建筑物拆除原產(chǎn)權(quán)注銷實施主體申報項目建設(shè)用地簽訂土地使用權(quán)出讓合同申請建設(shè)行政許可事項管理局建設(shè)事項行政審批區(qū)政府監(jiān)督項目實施規(guī)劃驗收、預(yù)售、回遷2、更新端單元專喝項規(guī)劃什審批3、更新造單元實止施主體趴認(rèn)定4、更新堪單元建膨設(shè)用地殿出讓5、更新但龍愿項目開具發(fā)建設(shè)4.1進(jìn)行城市更新焦的一般程搭序城市更尺新主要父程序業(yè)主簽署俗改造意愿奔委托書受托單艘位申報飾納入城編市更新環(huán)單元規(guī)擁劃制定補計劃批準(zhǔn)納而入城市纖更新年度計皂劃土地及序房屋確憲權(quán)、登隸記開發(fā)商份與業(yè)主掀簽訂拆遷補衡償協(xié)議編制更新鉆單元規(guī)劃掙草案核發(fā)更白新單元樸規(guī)劃批鑰復(fù)核發(fā)建貍設(shè)工程員規(guī)劃許晃可證核發(fā)改造嘉實施主體批準(zhǔn)蒼文件核發(fā)房挎屋拆遷指許可證并完成劉舊建筑埋物拆除建設(shè)用盡地報備申請建紫設(shè)用地啞方案圖建設(shè)用地俘規(guī)劃許可閑證注銷房地宇產(chǎn)證制作宗菜地圖申報改砌造實施留主體核發(fā)施時工許可學(xué)證開工許缸可證核發(fā)竣工驗收證明繳納地版價辦理房地戀產(chǎn)證入伙簽訂土秩地使用染權(quán)出讓合同占建筑總漂面積2/3以上且占瞧總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)烏主同意拆綠除重建，并提購供身份座證及房舅產(chǎn)證復(fù)悲印機以補便申報.由拆遷爪工作完然成起36個月完底成建設(shè)城市更新魂主要程序4.2涉及修改/制定法定圖則助的流程受理提出初攜審意見征求相關(guān)牌部門意見形成審屬定的規(guī)喂劃草案審議規(guī)劃草永案和公筆示處理意見審撒議公示核發(fā)規(guī)劃翅批復(fù)城市更園新單元違規(guī)劃獲秧批準(zhǔn)后娃視為已味完成法凝定圖則竭的修改結(jié)（或制麻定）程調(diào)序納入法險定圖則規(guī)土委坑管理局城市更這新科市城市更遇新辦市規(guī)劃擠國土委映技術(shù)委恭員會規(guī)劃組織即編制主體市城市規(guī)債劃委員會搏建筑與環(huán)子境藝術(shù)委望員會10個工作沿日內(nèi)45個工作起日內(nèi)15個自然日10個工作狗日內(nèi)市規(guī)劃國他土委Part潑5非農(nóng)建肚設(shè)用地計及征返糾用地轉(zhuǎn)票讓辦法非農(nóng)建設(shè)泡用地及征斗地返還用育地交易時間名稱2011《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知》深府〔2011〕198號2012《龍崗區(qū)城市化轉(zhuǎn)地后非農(nóng)建設(shè)用地補劃和調(diào)整置換暫行辦法》深龍府[2011]82號2014《寶安區(qū)城市化轉(zhuǎn)地非農(nóng)建設(shè)用地后續(xù)管理暫行辦法》深寶規(guī)【2014】14號深圳市至除了城沉市更新航外，還惕有非農(nóng)淚建設(shè)用疊地及征磁地返還闖用地二汗條路徑斃，可以桿直接將的集體用路地通過卻協(xié)議出介讓轉(zhuǎn)為訂國有用沫地。主要的嚷政策文垮件是201宰1年的198號文。案例：暗龍崗萬首科麓城戀、坂田遞儒俊廣沉場購買非豎農(nóng)指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)城審批7、申請規(guī)劃炭要點；以村股廁份公司吊名義，夫報送規(guī)倆土委龍敞崗管理啦局規(guī)劃扁科及土紙地利用歡科，以完及龍崗鈔區(qū)住建尾局，申救請規(guī)劃稠要點。8、規(guī)劃林指標(biāo)審輝查：龍崗管理咳局根據(jù)法舉定圖則進(jìn)嘴行規(guī)劃指界標(biāo)審批。9、規(guī)劃要點僚批復(fù)及公需示。10、辦理用規(guī)滑證。村股份公餃司取得《用地規(guī)劃歌許可證》補繳地價沖及簽訂土廚地出讓合熟同11、補繳地粱價通知書：龍崗局憑出具補繳眼地價通知歌書給村股常份公司。12、補交地便價：項目恩公司借則款給村派股份公育司補交嗎地價款蠻。13、簽訂土濃地使用權(quán)憲出讓合同紡：村股份內(nèi)公司向菜規(guī)劃國敗土部門搭申請簽甜訂土地掛使用權(quán)弓出讓合董同。14、簽訂出膜讓合同補竄充協(xié)議：村股音份公司辨與項目拼公司共饑同向規(guī)雨土委龍包崗管理迷局申請洞土地使聾用權(quán)出嘩讓合同阻變更手指續(xù)。15、辦理笛用地規(guī)惜劃許可唇證至項衣目公司黃名下16、辦理土藝地證。辦理至罩項目公鍵司名下糊。拆遷補償進(jìn)行集株體資產(chǎn)別備案審柱批1、簽訂合啟作協(xié)議；已完成。2、對協(xié)議緒進(jìn)行表決慨及公證；已完成蜓。3、資產(chǎn)評錦估4、街道集直體資產(chǎn)管開理部門審捏查5、抄報庫區(qū)集體城資產(chǎn)管儉理部門6、備案非農(nóng)建目設(shè)用地澤及征地偏返還用嘴地交易33深圳市非勺農(nóng)建設(shè)用紹地土地使蔥用權(quán)交易恰流程交易前壞提條件絹：本地塊燦為非農(nóng)池建設(shè)用趨地或已火落定非螞農(nóng)指標(biāo)榮。一、村集俊體資產(chǎn)合焦作的審批御流程根據(jù)深要府〔2011〕198號文件司，交易朋流程介鞋紹如下資：1、資產(chǎn)影評估報身告村股份趣公司委香托合法防資產(chǎn)評墓估機構(gòu)秧對本地治塊進(jìn)行掀評估。頁（根據(jù)慣文件第可九條）2、制定交躁易方案村股份米公司按匆照資產(chǎn)燭評估報鋪告制定黎交易方憐案（即價本地塊喜的合作逮方案）長。交易渾方案應(yīng)權(quán)當(dāng)包含弱交易標(biāo)歲的、價孕格、支骨付方式乎、交易臺主體或沸交易主涌體資格級、交易悲方式等申內(nèi)容。株非農(nóng)建翅設(shè)用地已和征地振返還用額地的交斑易按下銹列方式敲進(jìn)行：宅通過競議爭性談驕判等方鬼式協(xié)商砌交易，寇但需符繁合第十女條規(guī)定忌（經(jīng)股摔東大會4/5以上同意慚）并取得緞區(qū)集體資壞產(chǎn)管理部遮門對受讓來主體的批逮準(zhǔn)文件。周（根據(jù)文碑件第八條客第二款）慢。非農(nóng)建杯設(shè)用地膠和征地偉返還用質(zhì)地的開眾發(fā)建設(shè)濕，必須剖符合城凝市規(guī)劃叔、土地言利用總為體規(guī)劃批、近期術(shù)建設(shè)和粗土地利即用規(guī)劃嫁年度實奏施計劃瀉（根據(jù)涼文件第槐五條）求。3、公示交易方呼案制定李后，必艘須在村杜股份公兔司范圍穴內(nèi)進(jìn)行虜公示，呼公示期圣不得少就于15日。（根蒜據(jù)文件第頑九條）非農(nóng)建設(shè)最用地及征憂地返還用誦地交易344、街道集私體資產(chǎn)管孫理部門審快查公示結(jié)菜束后，貍村股份耀公司應(yīng)合將土地咽交易方容案、資蛙產(chǎn)評估臘報告及勤股東大芽會擬表壞決事宜隊等相關(guān)債資料報族送街道己集體資僵產(chǎn)管理貧部門審吩查。（廈根據(jù)文上件第九引條）5、股東大采會表決經(jīng)街道名集體資廚產(chǎn)管理概部門審喂查同意窮和現(xiàn)場紋監(jiān)督，慮由村股維份公司緒股東大照會對交現(xiàn)易方案卸進(jìn)行表吃決。6、抄報賠區(qū)集體崗資產(chǎn)管虛理部門街道集體荷資產(chǎn)管理搶部門應(yīng)當(dāng)里在表決結(jié)南束后15日內(nèi)將園表決結(jié)臭果和監(jiān)衣督情況悟抄報區(qū)訊集體資到產(chǎn)管理慈委員會繡。（根饞據(jù)文件蒸第九條危）7、備案村股份傷公司在妥交易結(jié)蹤蝶束后15日內(nèi)將紙交易結(jié)諒果報所恭在街道留集體資艦產(chǎn)管理干部門備抓案。（捷根據(jù)文其件第九括條）非農(nóng)建評設(shè)用地乖及征地鵲返還用臉地交易35二、規(guī)劃堅指標(biāo)的審劣批流程8、申請規(guī)套劃要點：村股份休公司將合鞋作開發(fā)協(xié)抵議、股東唉大會表決璃結(jié)果以及也區(qū)集體資里產(chǎn)管理委犯員會備案吩文件，以既村股份公熄司名義，折報送規(guī)土討委龍崗管向理局規(guī)劃燭科及土地寇利用科，劈燕以及龍崗蘇區(qū)住建局果，申請規(guī)俊劃要點。9、規(guī)劃壇指標(biāo)審江查：規(guī)土委池龍崗管澆理局及傲龍崗區(qū)啞住建局樹相關(guān)科亭室進(jìn)行板審查，驗龍崗管抱理局根哨據(jù)城市表規(guī)劃、拉土地利受用總體倚規(guī)劃、鄉(xiāng)豐法定圖蝕則，進(jìn)字行規(guī)劃引指標(biāo)審州批。10、規(guī)劃要漫點批復(fù)及掃公示。規(guī)土委尚龍崗管蒜理局各償科室形代成統(tǒng)一龍意見后卻，形成延規(guī)劃要示點進(jìn)行剛公示，調(diào)并回復(fù)水給村股正份公司些。公示嚷標(biāo)題為胖：《關(guān)接于XX地塊城市尤建設(shè)規(guī)劃恭公示的草孩案》，公餡示內(nèi)容中照包含地塊融宗地號、和占地面積黎、容積率沿、綠化率辛等指標(biāo)。11、辦理用夫規(guī)證：公示結(jié)須束后，秤龍崗管器理局向稍村股份供公司發(fā)記出辦理脆用地規(guī)貪劃許可愉證的通鋪知，村易股份公革司取得栽《用地哀規(guī)劃許喬可證》陜，用地銷單位為閑村股份寶公司。非農(nóng)建嚼設(shè)用地攻及征地緒返還用嬌地交易36三、補港繳地價訊及簽訂央土地出橡讓合同12、補繳地美價通知書：村股炕份公司承申請辦思理土地博合同，淘龍崗管爐理局根盜據(jù)所審輩批的規(guī)聰劃指標(biāo)欣，計算女需補繳芽地價金秩額，出質(zhì)具補繳晃地價通涼知書給攝村股份米公司。13、補交沾地價：項目公噸司借款給趕村股份公幣司補交地灘價款，龍橡崗區(qū)財政躬局出具付澇清地價款恥證明，付枕款人為村珍股份公司手。按照本規(guī)梅定繳清地通價的，用愛地確定為皇商品性質(zhì)諸。居住類萬和商業(yè)、離辦公類用燈地，建筑肅容積率在3.2以下部薯分（含3.2），按映照公告皆基準(zhǔn)地物價的10%繳納地價瞇；建筑容忙積率在3.2至4.5之間的千部分（鋪含4.5），按彈照公告超基準(zhǔn)地冷價的30%繳納地價似；建筑容醉積率超過4.5的部分，桐按照公告服基準(zhǔn)地價充的100脫%繳納地價肅。（根據(jù)歡文件第七般條）14、簽訂代土地使早用權(quán)出兄讓合同繳：村股份公橡司向規(guī)劃域國土部門虧申請簽訂管土地使用暖權(quán)出讓合片同。（根嬸據(jù)文件第也十三條）15、簽訂叮出讓合連同補充鍋協(xié)議：村股份疏公司與項華目公司共肝同向規(guī)土爪委龍崗管聲理局申請符土地使用堤權(quán)出讓合刃同變更手拔續(xù)，簽訂筆土地使用稱權(quán)出讓合椅同補充協(xié)筐議，將地富塊權(quán)益轉(zhuǎn)靈移至項目咐公司。非農(nóng)建快設(shè)用地妄及征地膚返還用敗地交易3716、辦理用拖地規(guī)劃許?？勺C至項部目公司名蠻下：項目在公司根酬據(jù)土地套出讓合勾同、出心讓合同姑補充協(xié)疼議，向怖規(guī)土委穩(wěn)龍崗管答理局申切請辦理本新的用碼地規(guī)劃藝許可證權(quán)，用地削單位變貿(mào)更為項紡目公司旱。17、辦理土臭地證：根據(jù)出撥讓合同光補充協(xié)捐議及付聯(lián)清地價哨款通知涂書，辦擦理土地攀證。四、帶票腸成本的組興成18、帶票主夾要由補繳丙地價、拆癢遷補償、疑給村股份窄公司的合心作開發(fā)款困組成。19：補交地叛價稅票：補交地價秤由村股份歷公司繳納流，龍崗區(qū)副財政局出飲具的付清蘋地價款證碌明中付款腸人也為村斗股份公司麻，但在稅棉務(wù)認(rèn)定時京，根據(jù)出環(huán)讓合同補退充協(xié)議，陶可以認(rèn)定蓄為項目公心司開發(fā)本但項目的帶質(zhì)票成本；交不需要重設(shè)新去財政武局辦理新爛的補交地值價款證明族給項目公騎司。20、針對198號文第七宣條對于空擺地適用的慕問題。在取得菠用地規(guī)劃山許可證前塔，需完成硬拆遷才可爐簽訂土地厚使用權(quán)出與讓合同補吊充協(xié)議。共在此之前岸的拆遷費鄰用可計入誘成本。非農(nóng)建鳳設(shè)用地筒及征地咸返還用鏟地交易38總結(jié)：非農(nóng)建浴設(shè)用地染及征地兵返還用優(yōu)地的特夢點：1、可以直轉(zhuǎn)接協(xié)議出服讓，不需復(fù)要走城市楊更新的萬稻里長征，菌節(jié)省時間下，手續(xù)快找。2、補交喘地價比慘較優(yōu)惠踐，類似國于城市婚更新的雙落完非間農(nóng)之后玩的補交矮地價標(biāo)生準(zhǔn)。3、調(diào)整速規(guī)劃、竟提高容脹積率難鍛度較大既。城市傲更新可味以在法季定圖則策的基礎(chǔ)乏上修改盤或調(diào)整向法定圖菊則，提也高容積霸率，而長非農(nóng)建挽設(shè)用地尋交易則隙比較難爬，一般震按法定偶圖則的灰容積率篩審批。4、不用嬌配保障寇房。5、交易脈的前提糖條件是議空地，塘需要先療完成拆市遷才能屈申請交作易；另盾外，拆哪成空地吃之前的蔽拆遷成羨本，是帳否能作貧為入票么成本還解不確定巨。6、需要走升集體資產(chǎn)裹審批的流點程，因此日必須要與秒村里保持透較好的合鞋作關(guān)系。7、要求歉非農(nóng)指佩標(biāo)全覆懂蓋才能牌交易。非農(nóng)建設(shè)更用地及征呆地返還用專地交易39深圳市優(yōu)貓化空間資委源配置促進(jìn)產(chǎn)餐業(yè)轉(zhuǎn)型鑰升級“1+6”文件要僚點解讀40“1+6”文件竄出臺背躁景到202幸0年，深圳低市可供新題增建設(shè)用跟地只有59平方公里霉，而且這木些地塊零玩星、分散丈，重大項盟目、公共日設(shè)施要落石地就會遇集到土地空握間匱乏的笑問題，產(chǎn)初業(yè)轉(zhuǎn)型、毀城市發(fā)展宣受到了土茫地空間的轟制約。16《深圳市人閉民政府關(guān)辜于優(yōu)化空畝間資源配巷置促進(jìn)產(chǎn)預(yù)業(yè)轉(zhuǎn)型升幣級的意見》1、《深圳市忘完善產(chǎn)業(yè)用漂地供應(yīng)機夫制拓展?jié)q產(chǎn)業(yè)用賊地空間辦辦法（馬試行）》2、《深圳市創(chuàng)新型示產(chǎn)業(yè)用般房管理辦法飄（試行）》3、《深圳市宗地地塔價測算規(guī)則（試歡行）》4、《深圳市拌關(guān)于貫遵徹執(zhí)行〈閑置土涂地處置辦法〉的實施義意見（漂試行）》5、《深圳市工業(yè)樓宇魄轉(zhuǎn)讓管理辦法公（試行）》6、《加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配辰套住房的意見》附件1、3、撫4、5由規(guī)土委風(fēng)擬定附件2解讀：——深圳市人慶民政府辦得公廳關(guān)于閘印發(fā)創(chuàng)新?lián)跣彤a(chǎn)業(yè)用自房管理辦盼法的通知第二條廢：定義：本緊辦法所稱吼創(chuàng)新型產(chǎn)扯業(yè)用房，長是指根據(jù)紹創(chuàng)新型企師業(yè)的發(fā)展證需求，建銅設(shè)或配建叢、籌集（泛含租購）淡并按政策牙出租或出斯售的生產(chǎn)庫、研發(fā)、掉運營及其桂他配套設(shè)立施的政策性露產(chǎn)業(yè)用慕房。第十三州條：按照城宋市更新遮有關(guān)規(guī)鴿定，城市更晨新項目驚配建的悄創(chuàng)新型僵產(chǎn)業(yè)用擴房，建成涼后政府可優(yōu)屋先以建造鎮(zhèn)成本加合焦理利潤回迅購；政府不萌回購的，產(chǎn)權(quán)乳歸原所牙有人，但需按政傍府?dāng)M定的心基準(zhǔn)價格見和準(zhǔn)入條招件租售?；刭徛穬r格由膽審計機紗構(gòu)審計濁后確定捏。第十四條：創(chuàng)新型產(chǎn)違業(yè)用房租售實機行政府遮基準(zhǔn)價。基準(zhǔn)兇價格由悉市發(fā)展拿改革部遵門會同堵市其他殼產(chǎn)業(yè)主榮管部門逮、規(guī)劃池國土部惠門擬定黎。其中穴，銷售住基準(zhǔn)價崇格可綜分合考慮開發(fā)膨成本、稅爭金、合理讓利潤和該宗供建設(shè)用深地使用信權(quán)市場養(yǎng)評估地捏價、基厘準(zhǔn)地價值以及我飾市產(chǎn)業(yè)慎政策導(dǎo)殖向等因烈素確定串，租賃斥基準(zhǔn)價查格調(diào)整始周期為3年。租售基準(zhǔn)編價格報市漁創(chuàng)新型產(chǎn)鵝業(yè)用房建堪設(shè)和管理部工作領(lǐng)導(dǎo)胞小組批準(zhǔn)乓后公布執(zhí)饒行，租售價堪格原則上應(yīng)酷為同片區(qū)鋤同檔次產(chǎn)胸業(yè)用房市場評估漲價格的50%—70%，具體由頂市發(fā)展改惠革部門牽妨頭擬定。附件2?深圳市廁創(chuàng)新型膀產(chǎn)業(yè)用快房管理加辦法（脾試行）小結(jié)：創(chuàng)皂新型產(chǎn)業(yè)菠用房，政抗府優(yōu)先回恰購；租售悉價格對產(chǎn)獎業(yè)企業(yè)有怠利，但對帽開發(fā)商銷城售價格反奪倒不利。第十五宋條：創(chuàng)新型尿產(chǎn)業(yè)用罷房準(zhǔn)入統(tǒng)企業(yè)的評標(biāo)準(zhǔn)：（一）漢互聯(lián)網(wǎng)頃、生物畝、新能卡源、新視材料、駐文化創(chuàng)礙意和新峰一代信寬息技術(shù)債等戰(zhàn)略汽性新興否產(chǎn)業(yè)；（二）先廚進(jìn)制造業(yè)冶、現(xiàn)代服該務(wù)業(yè)、優(yōu)鋼勢傳統(tǒng)產(chǎn)齊業(yè)及我市錄產(chǎn)業(yè)發(fā)展信規(guī)劃中重赤點支持的衛(wèi)其他相關(guān)載產(chǎn)業(yè)。租售基體準(zhǔn)價格鎮(zhèn)報市創(chuàng)組新型產(chǎn)碑業(yè)用房徐建設(shè)和傲管理工傷作領(lǐng)導(dǎo)撥小組批鑰準(zhǔn)后公兆布執(zhí)行名，租售價出格原則上嫁應(yīng)為同鑒片區(qū)同多檔次產(chǎn)迫業(yè)用房市場評估杠價格的50%—70%，具體罵由市發(fā)碑展改革曉部門牽消頭擬定伯。第十八候條：創(chuàng)新型輝企業(yè)用光房的銷貸售對象勞：應(yīng)同時符惠合本辦法王第十五條清、第十七支條相關(guān)要濫求及下列壇條件：（一）撿最近3年的年均再主營業(yè)務(wù)鼻收入增長擺率在30%以上；（二）最鑒近1年實際以繳納入癥庫的企福業(yè)所得恥稅、增君值稅、呈營業(yè)稅3項的地階方分成墻部分合俊計超過200萬元。附件2?深圳市創(chuàng)嗎新型產(chǎn)業(yè)挎用房管理鑒辦法（試駁行）小結(jié)：炮創(chuàng)新型擇產(chǎn)業(yè)用丟房，銷運售對象波嚴(yán)格限沒制；租潑售價格原為市場熱評估價氏的50%雕-70臥%，不利于書開發(fā)商銷侵售。第二十一帖條：創(chuàng)新型盟產(chǎn)業(yè)用術(shù)房的轉(zhuǎn)鑒讓：創(chuàng)新型產(chǎn)雞業(yè)用房原則上融限定自端用。購買量創(chuàng)新型燥產(chǎn)業(yè)用緞房的企桂業(yè)確需榜轉(zhuǎn)讓的念，經(jīng)相盆關(guān)管理宣主體批鐘準(zhǔn)后方炮可轉(zhuǎn)讓拆，且優(yōu)先由盼政府回草購，回購處價格不濤高于原箭銷售價獄格減折會舊價；政府不澡回購的，在市欺土地房繳產(chǎn)交易湊中心按帝政府?dāng)M冒定的基準(zhǔn)價芽格以公懲開方式滑進(jìn)行轉(zhuǎn)干讓，次受讓峰方也應(yīng)敢符合創(chuàng)脾新型產(chǎn)稻業(yè)用房照準(zhǔn)入條競件，經(jīng)相關(guān)余管理主體拔資格審查芬合格后方偶可參與競汁買。第二十二屬條：企業(yè)租淡用創(chuàng)新饒型產(chǎn)業(yè)縣用房的合同期毫限不超傳過5年。承租企成業(yè)如需繼榜續(xù)租用，鋼可在合同遲期限屆滿6個月前向寄相關(guān)管理勒主體申請蒙續(xù)約，經(jīng)庭管理主體令審查符合芒條件的方峰可續(xù)租。附件2?深圳市乖創(chuàng)新型暴產(chǎn)業(yè)用尾房管理銀辦法（側(cè)試行）小結(jié)：頸創(chuàng)新型暢產(chǎn)業(yè)用博房限制閃轉(zhuǎn)讓，喉即使需濟要轉(zhuǎn)讓辰，政府隨優(yōu)先回帥購，回蹲購價格領(lǐng)較低。歌政府不貼回購的巧情況出映售，受語讓方也傳需符合驢條件。附件3解讀：——深圳市糟工業(yè)樓道宇轉(zhuǎn)讓由管理辦床法（試勵行）提示：原辦法廢招除：2008年9月27日深圳立市人民餃政府發(fā)恐布的《深圳市工丟業(yè)樓宇轉(zhuǎn)客讓暫行辦書法》；目前在普研究該豬辦法的奇細(xì)則。第四條：九種茅特特殊信情形可城分割轉(zhuǎn)播讓用地批準(zhǔn)到文件或土課地使用權(quán)抵出讓合同筐約定不得做分割轉(zhuǎn)讓沖或未明確屋可以分割慎轉(zhuǎn)讓的工將業(yè)樓宇，容不得分割焦轉(zhuǎn)讓，但叉具有下列杯情形之一寧的可分割拔轉(zhuǎn)讓：（一）因則企業(yè)破產(chǎn)搜清算工業(yè)艙樓宇必須休分割轉(zhuǎn)讓晶的；（二）因人民法院芹實施強制童執(zhí)行工業(yè)樓宇孕必須分割交轉(zhuǎn)讓的；（三）鍬因企業(yè)準(zhǔn)不符合叉現(xiàn)行產(chǎn)磨業(yè)管理有政策、愈環(huán)保要腸求等，宰被有關(guān)糕主管部抱門依法睛責(zé)令停節(jié)產(chǎn)或者廟人民法三院、仲魯裁機構(gòu)價的生效紙裁判文料書確定繼停止生腹產(chǎn)，工司業(yè)樓宇評必須分其割轉(zhuǎn)讓頓的；（四）企事業(yè)將其擁四有的工業(yè)樓萍宇作價匪入股，其作資價入股息后工業(yè)巖樓宇的辭自用建尸筑面積鵲比例不烘低于總?cè)艚ㄖ娼贩e50%的，非復(fù)自用部賀分可以掙分割轉(zhuǎn)蔑讓；（五）產(chǎn)垮業(yè)轉(zhuǎn)移后嶺，企業(yè)總植部和財務(wù)刃結(jié)算中心線繼續(xù)使用嗚原有工業(yè)藝樓宇，其自用建郊筑面積鵝比例不優(yōu)低于總潤建筑面狹積50%的，非糾自用部號分可以存分割轉(zhuǎn)太讓；（六）單稈一企業(yè)投呢資建設(shè)的恒專業(yè)產(chǎn)業(yè)甘園區(qū)內(nèi)的鬼工業(yè)樓宇皮，企業(yè)自故用確有富有余，其自接用建筑面睡積比例不益低于總建容筑面積50%的，非扎自用部接分可以泄分割轉(zhuǎn)璃讓；（七）橋租用工隊業(yè)樓宇蓄從事生駛產(chǎn)、研熱發(fā)活動毅滿5年的企鮮業(yè)，需掩購買工邊業(yè)樓宇溫的，已擁租用部陽分的工而業(yè)樓宇畏可以分毅割轉(zhuǎn)讓思；（八）為煉滿足首次妖公開發(fā)行股騙票并上浙市的發(fā)行條我件，已在愚證券監(jiān)督說管理部門快輔導(dǎo)備案聾準(zhǔn)備上市集的公司需潑購買工業(yè)切樓宇的，忌該部分工蓮業(yè)樓宇可越以分割轉(zhuǎn)棉讓；（九）法激律、法規(guī)振、規(guī)章、拐市政府規(guī)繡范性文件膀規(guī)定及市險政府批準(zhǔn)笛的其他情企形。附件3?深圳市侵工業(yè)樓狀宇轉(zhuǎn)讓醉管理辦背法（試粉行）小結(jié)：陸在九種鑼特殊情循況下，佛限制分鏟割的工秤業(yè)樓宇職可分割懇轉(zhuǎn)讓。第五條：工業(yè)樓似宇的受讓人盒須是經(jīng)依法注沙冊登記的企業(yè)。用地趣批準(zhǔn)文撲件、土護(hù)地使用駁權(quán)出讓僑合同約板定或市難政府規(guī)切定受讓蹄人準(zhǔn)入差條件的明工業(yè)樓聰宇的轉(zhuǎn)穿讓，受怖讓人必渣須符合說產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)煮入條件據(jù)并通過上各區(qū)（齒新區(qū)）踐產(chǎn)業(yè)主喉管部門生依法進(jìn)杯行的資挎格審查言。第七條：工業(yè)樓農(nóng)宇及作俊為專有阿部分的明配套設(shè)慣施分割兆轉(zhuǎn)讓時餓，作為感共有部教分的建展筑物或浩配套設(shè)票施應(yīng)根韻據(jù)《中華人議民共和界國物權(quán)侵法》及其他有其關(guān)法律、言法規(guī)的規(guī)匹定與相應(yīng)春的專有部苦分一并轉(zhuǎn)程讓。解讀：工麥業(yè)樓宇的晝配套設(shè)施告可以轉(zhuǎn)讓第八條告：非商品性宇質(zhì)的工業(yè)翠樓宇，進(jìn)皂行整體轉(zhuǎn)喂讓的，應(yīng)惡按規(guī)定程轉(zhuǎn)序報批并局按公告基接準(zhǔn)地價補秩繳地價；手進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，還拐應(yīng)按市場評女估地價巧標(biāo)準(zhǔn)扣率減已繳盯納的地堂價計收應(yīng)繳納漲的地價驚。本辦法朗第四條吩第二款豪規(guī)定情煮形的工柿業(yè)樓宇宵分割轉(zhuǎn)畏讓的（石作價入歸股），撕應(yīng)按市場評圾估地價夜標(biāo)準(zhǔn)扣返減已繳念納的地譯價計收應(yīng)繳納異的地價沫。小結(jié)：工暑業(yè)樓宇銷陰售對象必挑須為企業(yè)的，配套設(shè)超施可以轉(zhuǎn)廣讓，但需排補地價。附件3?深圳市峰工業(yè)樓炮宇轉(zhuǎn)讓際管理辦牢法（試速行）第九條：城市更新穴項目改造千后形成的括工業(yè)樓宇誓可分割轉(zhuǎn)佛讓。城市更新梯項目中作減為工業(yè)配套晨設(shè)施的配套辦公、配套單意身宿舍以吃及小型帽商業(yè)服港務(wù)設(shè)施可分挖割轉(zhuǎn)讓，暖其建筑面敏積一般不得超過喬項目總建輩筑面積的30%。本條規(guī)定律的工業(yè)樓提宇及配套格設(shè)施分割節(jié)轉(zhuǎn)讓時，捧按照下列秋規(guī)定補繳版地價：（一）改炭造后適用《深圳市城脆市更新辦鋸法》第三十八輛條第一款收及第三款揭規(guī)定的地椒價政策的踢建筑面積匆中，屬于工業(yè)樓齒宇的，勇應(yīng)按照工業(yè)和辦竊公公告基呢準(zhǔn)地價的疾平均值補繳地價；屬于配套設(shè)齒施的，溉應(yīng)按照市場評屢估地價標(biāo)準(zhǔn)補棉繳地價；（二）適局用其他地鮮價政策的拾建筑面積亦不再補繳西地價。本辦法實烈施前已簽懂訂土地使討用權(quán)出讓側(cè)合同的城泰市更新項默目，按照博本條第三利款的規(guī)定澆補繳地價陵后，項目竊實施主體貪可向市規(guī)疫劃國土主忘管部門申蘇請對改造費后的工業(yè)區(qū)樓宇及配番套設(shè)施進(jìn)忍行分割轉(zhuǎn)謝讓。小結(jié)：閑城市更案新項目誼配套設(shè)紀(jì)施最多怪占總建梅筑面積30%燈，可分割品銷售，唇但需按懇市場評旅估價補世地價。附件3?深圳市滾工業(yè)樓拔宇轉(zhuǎn)讓憤管理辦思法（試撈行）附：《深圳市插城市更匪新辦法》第三十八弓條第一款始及第三款忽：第三十八即條拆除重碎建類的由工業(yè)區(qū)廚升級改燥造項目銜升級改沉造為工鋪業(yè)用途筆或者市曾政府鼓蝕勵發(fā)展些產(chǎn)業(yè)的怠，原有狼合法建鞭筑面積漿以內(nèi)部所分不再障補繳地顆價；增加的建光筑面積按唉照公告基取準(zhǔn)地價佳標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價悉。解讀：鐘新頒布然的工業(yè)紀(jì)樓宇轉(zhuǎn)呢讓辦法蜻中：屬于工業(yè)霧樓宇的，宰應(yīng)按照工業(yè)和辟辦公公卷告基準(zhǔn)鹿地價的沃平均值補繳地漆價。意味著葉按新辦畫法，工趨改改工督補繳的護(hù)地價更紫高。拆除重姨建類的司工業(yè)區(qū)速升級改優(yōu)造項目洲升級改淘造為住脅宅、辦鄉(xiāng)豐公、商云業(yè)等經(jīng)扇營性用樸途的，景原有合隙法建筑穗面積以腦內(nèi)部分場，按照捉其改造暮后的功懷能和土漢地使用冶權(quán)使用財期限以方公告基濕準(zhǔn)地價寒標(biāo)準(zhǔn)計馳算應(yīng)繳樂納的地引價，扣跨減原土拘地用途冊及剩余賽期限以捉公告基滔準(zhǔn)地價雜標(biāo)準(zhǔn)計望算的地備價；增炊加建筑產(chǎn)面積部來分，按韻照其改紛造后的右功能和奮土地使腦用權(quán)使春用期限伐以市場紛評估地賺價標(biāo)準(zhǔn)刺計算應(yīng)永繳納的慘地價。脅但市政渡府關(guān)于蔑寶安龍燃崗兩區(qū)尋舊城舊即村改造斗項目的我處理意秋見已有析規(guī)定的汗，從其闖規(guī)定。拆除重建俊類的工業(yè)羊區(qū)升級改別造項目，菠未按照公進(jìn)告基準(zhǔn)地療價標(biāo)準(zhǔn)全近額繳納地潔價的部分系限定自用閣；建成后羨其建筑物其需要轉(zhuǎn)讓欲的，適用科市政府工座業(yè)樓宇轉(zhuǎn)貪讓的有關(guān)遙規(guī)定。小結(jié)：創(chuàng)按新辦鐵法，工刃改工補旦繳的地幻玉價更高偷。第十三景條：依照本經(jīng)辦法規(guī)蝴定可以厲分割轉(zhuǎn)厭讓的工咸業(yè)樓宇音，以棟、層、滋間為基本勾單元進(jìn)行房象地產(chǎn)權(quán)房誠登記并弊核發(fā)房斬地產(chǎn)權(quán)寬利證書烤。（注：汗可分割況銷售）第十四考條：工業(yè)樓虎宇轉(zhuǎn)讓閑的，轉(zhuǎn)扇讓方應(yīng)幕將一定送比例的省增值收啊益上繳假政府，堡納入政慮府設(shè)立夏的國有訴土地收濱益基金薯專項管獨理。具材體收繳旅辦法由淚市規(guī)劃棍國土主含管部門據(jù)另行制昂定。前款所稱洽的增值收益，是指曉轉(zhuǎn)讓工大業(yè)樓宇遞的交易價飼格扣減該蚊工業(yè)樓勾宇的登記價艱（說明狼：含地泰價及建姓安成本孟等）及轉(zhuǎn)讓方泊受讓該工誦業(yè)樓宇時歌已繳納的相關(guān)稅費任后的余額；工業(yè)趁樓宇轉(zhuǎn)尾讓時，好已按照邊本辦法受規(guī)定補辜繳地價僵的，應(yīng)聾同時扣釘減已補情繳的地醉價。工業(yè)樓宇首的增值收伸益按下列抖方式繳交服：（一）沸工業(yè)樓桂宇轉(zhuǎn)讓鴿的增值完收益額未超過田扣減總霞金額50%的部分去，按50%的比例絮上繳；（二）春工業(yè)樓戒宇轉(zhuǎn)讓夾的增值薄收益額超過扣現(xiàn)減總金屈額50%的部分雙，按60%的比例憐上繳；（三）工董業(yè)樓宇轉(zhuǎn)捧讓后，自掀工業(yè)樓宇乳完成轉(zhuǎn)移姥登記之日艇起5年內(nèi)原則退上不得轉(zhuǎn)摧讓。確需在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓寒的，工業(yè)耗樓宇轉(zhuǎn)讓銀的增值收傻益按增值收放益額100%的比例鄭上繳。螞注：意需思是完翅全限制迫炒樓轉(zhuǎn)讓方申胸報成交價驚：必須大永于等于計績稅參考價小。小結(jié)：工狐業(yè)樓宇增夫值收益一亂半以上都封須上交。奧此外，土乘地增值稅繁不減免。附件3?深圳市工役業(yè)樓宇轉(zhuǎn)該讓管理辦粥法（試行帥）總結(jié)：1、研究鄰工業(yè)樓慚宇銷售忙的用處尚：由于陽城市更伴新中很殼多項目懂法定圖向則是工利業(yè)，而睡調(diào)整法駐定圖則壇難度較祝大。因貫此，在朱深圳產(chǎn)悉生了一斤批工改主工的項堡目，如喬何銷售耀成了最挨重要的樂關(guān)鍵點爐。2、工改工霧的好處：俯少補地價樣；如果是祝工改商，秒按市場評朽估價補交嬸地價，利漲潤空間將麻非常小。3、工改婚工的弊啦端：30%的商業(yè)和愁公寓可分顛割銷售，鹿但是70%的工業(yè)樓截宇不能分岔割銷售；蝦如果按工忙業(yè)樓宇轉(zhuǎn)宵讓辦法分同割銷售，矛需要按市澇場評估價傻補交地價葛，還需要阻交增值收集益。開發(fā)勾商基本沒不有利潤。4、工改工膽項目適合想長期持有炎物業(yè)的企冬業(yè)，或者扛可以通過挨發(fā)行REIT匆S或引入金齒融機構(gòu)整魄售。比較風(fēng)成功的工語改工案例句為：深業(yè)全上城。非農(nóng)建趕設(shè)用地純及征地繞返還用忙地交易52一、深炊圳市城棟市更新炊政策二、廣貢州市城顯市更新柴及三舊揀改造政盆策三、東莞啟市三舊改霉造政策四、佛津山市三飽舊改造鎖政策五、各城寇市政策比帳較分析目錄廣州城市巧更新政策刮介紹時間名稱2009《廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（穗府〔2009〕56號）2010《關(guān)于加強舊村全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管的意見》穗舊改聯(lián)字〔2010〕3號2011《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知》（穗舊改辦[2011]51號）2012《廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補充意見》（穗府〔2012〕20號）2012《關(guān)于印發(fā)<廣州市“城中村”改造成本核算指引>的通知》（穗舊改辦[2012]48號）2012廣州市“三舊”改造涉稅政策執(zhí)行指引2016《廣州市城市更新辦法》廣州市人民政府令第134號廣州市壞舊改主過要有二墊個文件嚇：1、2009年的舊辦延法；2、2016年的城見市更新稼辦法。怎新辦法嚷頒布之場前已審赴批的項窗目，仍盟按舊辦禾法執(zhí)行蓮。廣州市城市更盼新主要加流程第一階段全面改造跳方案編制店階段第二階險段全面改隆造方案肝審批階腔段第三階華段全面改賭造組織揀實施階鍬段第四階晨段實施監(jiān)語管階段廣州城診市更新睛主要分末為四個賞階段，璃其中前頭二個階事段主要授是項目基申報審斷批階段韻，第三影個階段錫是拆遷排階段，廚第四個帥階段是揪建設(shè)回茂遷階段遠(yuǎn)。55廣州市城市更新政策以下為舊刃政策第二三階段（全和面改造方捧案審批階撇段）批復(fù)吊文件的主廢要內(nèi)容：現(xiàn)狀土避地用地際占地面畝積、建辟筑面積養(yǎng)，現(xiàn)狀榨建筑物間合法產(chǎn)伏權(quán)面積餐、無合強法產(chǎn)權(quán)棵面積的稅描述。改造模式帆的批復(fù)；如果是群以整村改帆造，一般廊可批復(fù)為盡“自主改洲造、協(xié)議刃出讓”。規(guī)劃指標(biāo)瞞：廣州舊紗改政策將祝改造后的代地塊分為減融資地塊語和復(fù)建地武塊；融資礦地塊為開為發(fā)商的可悄開發(fā)建設(shè)拒地塊，復(fù)飼建地塊為偉回遷地塊磁及公共設(shè)周施地塊；析批復(fù)文件挪中包含各談地塊的占親地面積、鉆用地性質(zhì)拔、容積率平；但未說瓣明各地塊六具體的商筒業(yè)、住宅誤、公寓的視面積，比由深圳的專漢項規(guī)劃指谷標(biāo)稍粗。說明1：（1）如果賀村民要錯的補償慣面積多妖于政府榜公布的擾面積；廣州的政懇策回遷面濤積及回遷村地塊全部塑固定，最錫終可能與攏實際拆遷遲談判時村譜民的要求廁不符，導(dǎo)伙致融資面繪積減少。翁（2）如果村劃民的補償屆面積少于政苦府審批湖，意味畢著開發(fā)旬商用更愚多的現(xiàn)純金補償倆給了村題民，而盆且村民睛少拿了平物業(yè)。稿此時開劣發(fā)商多憶出的來睜的位于自復(fù)建地柿塊的面閃積是屬碎于村集炮體土地披證的房游產(chǎn)證，夠需要補襯交地價進(jìn)才能辦蘆出紅本谷。說明2：（1）政府溪對拆遷煙補償?shù)募墭?biāo)準(zhǔn)已夜經(jīng)進(jìn)行測了限定售：合法池產(chǎn)權(quán)按列照1：1補償面柱積；第二階段全面改諷造方案壘審批階葛段廣州市城市更新政策（2）村民臂住宅按恰每戶280平方米（傭三層半）趙進(jìn)行補償捧；（3）未取禁得合法間產(chǎn)權(quán)的冶面積，愉不予復(fù)霸建，給貧予房屋碑建筑成尚本補償辯；此補償跨標(biāo)準(zhǔn)帶餐來的問錢題：（1）沒有合法汪產(chǎn)權(quán)的面呀積，只給混予建筑成禿本補償，廢約為160忙0元/平方米，修補償標(biāo)準(zhǔn)千太低，開致發(fā)商必須胳多支付補匙償款；（2）合法郵產(chǎn)權(quán)的歌面積按1：1進(jìn)行補遵償，執(zhí)些行過程慰中可能裂高于此襲標(biāo)準(zhǔn)。棚（3）現(xiàn)狀可煎能住宅多爬，回遷時蝕可能住宅遠(yuǎn)少，公寓義、辦公、捆商業(yè)多，脅需要與村貌民協(xié)調(diào)。趙（4）由于是符整村統(tǒng)籌耍，項目可箏能分期，附會帶來一廟期拆遷在拉二期回遷撓，但二期況何時拆還您不確定；紫二期還未樂拆遷就需形要在一期挎預(yù)留回遷蛋物業(yè)的情北況。（5）如果分籍期，開發(fā)淡商如何在亂各期實現(xiàn)破資金平衡殃和部分利欣潤，需要踩在分期時繭分析；如朋果首期開表發(fā)商可售蛾面積多，歡利潤大，咸則后面的倘拆遷開發(fā)濕商無動力足推動；如駛果首期開腸發(fā)商無利飛潤，由沒菊有動力推俱動拆遷；務(wù)（6）首期一改般為容易蠶拆遷的集貴體物業(yè)，辰后面如果煤村民住宅強多，難以庫推動拆遷議；此補償標(biāo)摸準(zhǔn)帶來的丘好處：有明確旋的標(biāo)準(zhǔn)躲，由政仔府協(xié)助游，可按漫標(biāo)準(zhǔn)直恥接執(zhí)行幣，避免扛部分個疼人漫天該要價。另外：以曾上補償超央過政府認(rèn)位定部分的恩金額，如倍何算作帶酒票成本，始還需要最絹終與政府匆溝通。改造成部本與復(fù)怕建安置脫資金：笛政府審掙批確定編總體改扶造成本膏，確定分具體金核額。其夾中包含超：廣州市城市更哄新政策改造成熱本與復(fù)女建安置朋資金：公政府審危批確定泡總體改疲造成本機，確定零具體金訓(xùn)額。其孝中包含劇：拆遷開費用、編復(fù)建物槳業(yè)建設(shè)更費用、痕公共設(shè)欄施建設(shè)葉費用、駝不可預(yù)梅見費。問題：（1）政府審批觀的拆遷費份用在實際輔操作中不監(jiān)夠，需要藥開發(fā)商額雹外支出；棟（2）復(fù)建隸物業(yè)及招公共設(shè)膊施的建左設(shè)費用右，隨著烤時間的跳推移，竄材料價貢格會上遠(yuǎn)漲；（3）回遷弟住宅按龍簡單裝餅修已考拋慮裝修先成本在慰復(fù)建資問金內(nèi)，育但拆遷悔戶要求宰的裝修蝴標(biāo)準(zhǔn)可遲能會變共化。（4）復(fù)建地壩塊的建設(shè)鳴需要征求導(dǎo)拆遷戶的荷意見，可蠶能在短期錘內(nèi)難以達(dá)脹成一致，想影響項目鳳進(jìn)展，進(jìn)澤而影響項背目開盤預(yù)因售。補交地固價：按罵市場評控估價的20%繳納；但玩政策未注蜻明是哪個撲時間點的釣市場評估叨價。廣州市城市更斬新政策以下為舊怠政策第三倍階段（項醫(yī)目全面改國造實施階疲段）的主鈴要政策關(guān)徹注點：招標(biāo)之前村行民的表戒決比例許：（十宵四）充須分保障酸村民的喉知情權(quán)守和參與甚權(quán)?！俺闯侵写謇K”改造殖方案、全拆遷補擁償安置應(yīng)方案、雄實施計壇劃以及姑股權(quán)合眠作、土他地轉(zhuǎn)性暴等重大仰事項決別策應(yīng)當(dāng)腸充分尊糖重村民蠟的意見翼，經(jīng)村集體退經(jīng)濟組織90%以上成土員同意說方可生撲效。見：關(guān)甘于加快龜推進(jìn)三寨舊改造熊工作的記補充意漏見【釋穗府201飄2(2極0)號】。復(fù)建資金限繳納的最燃晚時間點草：在啟動握拆遷之前文，需繳納50%現(xiàn)金+50奔%保函。在最盲晚繳納妄時間之預(yù)前的繳哭納金額句，根據(jù)啄村里自它行確定毀，在招練標(biāo)文件葵中進(jìn)行小說明。樓可以分殺期繳納奏。啟動拆遷視。啟動拆晶遷工程之序前，應(yīng)當(dāng)絨與改造范擇圍內(nèi)被拆休遷的村集吵體經(jīng)濟組穴織成員簽火訂拆遷安火置補償協(xié)林議。當(dāng)80%以上被山拆遷戶系數(shù)簽訂甚拆遷安柿置補償掙協(xié)議后比，才可惜啟動拆和遷。見：關(guān)遞于印發(fā)圈進(jìn)一步侍規(guī)范城找中村改皂造有關(guān)纖程序的腹通知復(fù)【穗舊現(xiàn)改辦〔201鍋1〕51號】。第三階段全面改造伴組織實施尊階段廣州市城市更呆新政策融資地塊達(dá)開工時間家。政策要快求在安置按房建成后猴，才可以惜開始融資色地塊的建痛設(shè)。實際采操作中，嚼只要開發(fā)出商繳納了脊復(fù)建資金50%現(xiàn)金+50必%保函后藥，由開橋發(fā)商自亂行確定趣是否開趁工，政盜府主要微是確保旦安置房油和配套跨設(shè)施的扮建設(shè)。復(fù)建地塊父的房產(chǎn)證景：紅本，荒與融資地傍塊的房產(chǎn)潮證一樣，脖只是上面工有注明：值未辦理國魚有土地有孝償使用手酸續(xù)，未補摧交土地出熔讓金。屆誼時村民如狀果想轉(zhuǎn)讓沫，必須要目先交評估杜時點市場藝評估價30%的土地貧出讓金向后才可懇以轉(zhuǎn)讓。拆遷安置爭忽議的解棕決。對揚不履行船村集體嘩經(jīng)濟組塑織成員注決定通悔過的拆粗遷補償史安置方占案的，道村集體承經(jīng)濟組殖織可以依法容提起訴訟?！蛾P(guān)于廣州嬌市推進(jìn)“丈城中村”(舊村)整治改騙造的實記施意見》城中村滑改造流表程圖雙擊鏈攝接打開錦文件廣州市種城市更玻新主要禮流程61第三階扛段墾全面改校造組織影實施階椒段融資用悲地全面堤改造實帖施分為趙：公開慨出讓和擴協(xié)議出恰讓二種牽方式，布以下為館協(xié)議出羊讓的流后程（1）村集餃體表決沃同意改跑造（2）成立全薦資子公司由村股份貪公司成立畢全資子公戰(zhàn)司自主開渠發(fā)（3）發(fā)布招接標(biāo)公告村股份封公司發(fā)宏布招標(biāo)陜公告。裝合作改華造合同寒及拆遷嘩補償方饒案作為怠招標(biāo)附稼件。（4）投標(biāo)美、中標(biāo)開發(fā)商中善標(biāo)后與村倚股份公司主簽訂合作蜂改造合同此。約定將籃融資地塊侍的項目公符司（村股傻份公司全門資子公司掀）股權(quán)逐因步轉(zhuǎn)讓給秋開發(fā)商。（5）繳交第演一筆監(jiān)管宇資金繳交第一承筆監(jiān)管資鮮金，一般艦為一期總委監(jiān)管資金憑的10%。（6）一期拆盟遷補償簽磁約90%后，繳交演第二筆監(jiān)邁管資金。一期拆窩遷補償佛簽約90%后，付清五一期監(jiān)管邊資金?？蓞捯圆捎?0%現(xiàn)金+50%保函的沃形式支扶付。（7）取得一跟期補交地崇價款通知較書一期建副筑物全虧部拆除約后，取奇得一期枕補交地叛價款通繩知書，感補交地寸價。（8）簽訂拌一期土麻地合同簽訂一升期全部礎(chǔ)地塊土止地合同籍，辦理庸土地理刊證。對拆遷補鋒償方案、衡改造合作傘合同，村蟻集體經(jīng)濟攜組織成員90%表決同意因后，才允披許公開招嚷標(biāo)。（9）開始跟二期拆秧遷，流兩程與一搬期一致戀。二期拆永遷補償梅簽約達(dá)磁到90%后，繳交愁二期監(jiān)管孤資金。二浪期建筑物輛拆除后，痰補交地價增，簽訂土糠地合同廣州市城市更慰新主要違流程62廣州市城市更新回主要流程改造實施凈階段的主旺要流程：經(jīng)村集體經(jīng)嘆濟組織90%以上成瘦員同意改造方織案。村股樂份公司糖成立全握資子公蹦司，將快來將融陜資地塊盈權(quán)益辦而在全資固子公司訪名下。公開招標(biāo)開發(fā)商匙投標(biāo)。開發(fā)商暗與村股份公乖司簽訂正伏式合作協(xié)詞議開發(fā)商繳潛納第一筆王監(jiān)管資金框，約為本牧項目一期鑰監(jiān)管資金頂?shù)?0%。簽約達(dá)到80%后，付清視全部監(jiān)管奮資金。簽約達(dá)到80%后，申請拆遷平許可證，院開始拆遷闖。根據(jù)與村股份挪公司合同償約定，簽陶訂正式合答同后，逐鞋步將全資華子公司股背權(quán)轉(zhuǎn)給開發(fā)標(biāo)商。完成拆遷后標(biāo)（可分薯期），渾補交地勉價；辦理土地證。63第五條：復(fù)建安反置資金殊繳存（揪存入）舊村全但面改造勇項目由哲村集體形自行融富資改造輩的，屬屢地區(qū)政息府或區(qū)掠政府指慶定的機責(zé)構(gòu)應(yīng)當(dāng)廟按照經(jīng)詠批準(zhǔn)的蟻改造方脈案確定帶的復(fù)建移安置資轎金總額魂，向村濫集體經(jīng)輩濟組織回或其指克定的復(fù)喘建項目叨建設(shè)主充體發(fā)出銅《復(fù)建地安置資描金繳存司通知》便；村集體朵經(jīng)濟組姨織或其嬌指定的謊復(fù)建項抱目建設(shè)茅主體可采用現(xiàn)潑金加無條快件銀行保句函的形式勸存入復(fù)建趟安置資金叢，但存入渠的現(xiàn)金額美度原則上訴不低于復(fù)何建安置資雁金總額的50%；復(fù)建安悔置資金住足額存腫入后，培屬地區(qū)提政府或平區(qū)政府酬指定的微機構(gòu)向段村集體肚經(jīng)濟組劃織或其挎指定的吃復(fù)建項腫目建設(shè)貧主體出姨具《復(fù)欲建安置元資金存仔入證明愛》，村例集體經(jīng)臺濟組織權(quán)或其指啄定的復(fù)示建項目挽建設(shè)主刺體在辦鵝理后續(xù)淺用地手郵續(xù)時應(yīng)損提交《惜復(fù)建安謠置資金霞存入證育明》。關(guān)于加強舊村乳全面改造慢項目復(fù)建些安置資金膽監(jiān)管的意論見第十三撐條下列土地必申請納入獄省“三舊知”改造地道塊數(shù)據(jù)庫仁后，可列鉗入城市更國新范圍：（一）勝城市市公區(qū)“退臟二進(jìn)三好”產(chǎn)業(yè)友用地；（二）城花鄉(xiāng)規(guī)劃確帝定不再作勝為工業(yè)用互途的廠房問（廠區(qū)）抹用地；（三）等國家產(chǎn)眾業(yè)政策歐規(guī)定的低禁止類萬、淘汰紐奉類產(chǎn)業(yè)書以及產(chǎn)次業(yè)低端植、使用滲效率低槽下的原賢廠房用士地；（四）不胖符合安全干生產(chǎn)和環(huán)銹境要求的陜廠房用地追；（五）在尼城市建設(shè)骨用地規(guī)模險范圍內(nèi)，供布局散亂窯、條件落嬌后，規(guī)劃軟確定改造慚的舊村莊抵和列入“供萬村土地禽整治”示鋤范工程的捕村莊；（六）由朗政府依法修組織實施巧的對棚戶龜區(qū)和危破責(zé)舊房等地子段進(jìn)行舊妹城區(qū)更新部改造的區(qū)淘域。第十四想條城市更鴉新方式漿包括全面改捏造和微杰改造方式第二十四藏條城市更劇新片區(qū)臂策劃方校案的編亭制應(yīng)當(dāng)搶符合以錄下原則抱：（二）膏優(yōu)先保稿障城市熟基礎(chǔ)設(shè)澤施、公清共服務(wù)弄設(shè)施或捉者其他傅城市公售共利益王項目。裂鼓勵增群加公共層用地，絹節(jié)約集丑約利用李土地。普鼓勵節(jié)倘能減排秤，促進(jìn)秤低碳綠覺色更新逮。公共服務(wù)搖設(shè)施以及詠市政公用隔設(shè)施等用腳地面積結(jié)井合片區(qū)策譯劃面積規(guī)汁模，原則礦上不少于具策劃方案跑總面積的30％。新辦法鑰解讀?廣州城網(wǎng)市更新沈辦法第三十怠五條舊城鎮(zhèn)陳更新項熊目由區(qū)發(fā)政府按丟照簽訂查的拆遷寬補償協(xié)徹議組織惑落實補柜償完畢您后，向競市國土叢資源主聾管部門味提出供夜地申請政，由市護(hù)國土資模源主管含部門按時國有建飲設(shè)用地暢公開出芹讓程序鹽，組織塔地塊出鞏讓。舊廠房氣更新項折目，政匪府收儲緊的，納商入土地裁供應(yīng)計狹劃，由冷政府按熔規(guī)定組扁織土地販供應(yīng)；史允許自辰行改造思的，由餡原產(chǎn)權(quán)廟人向國覺土資源蝴主管部姿門辦理憤補交土蛾地出讓聯(lián)金或完扁善土地取出讓手莊續(xù)并變創(chuàng)更土地王權(quán)屬證士書。舊村改造奇項目用地叮，村集體吃可選擇保爐留集體土壺地性質(zhì)或火按規(guī)定轉(zhuǎn)擇為國有土姓地；復(fù)建局安置地塊鬧只能確權(quán)綠給集體經(jīng)宗濟組織，級轉(zhuǎn)為國有俯土地的可加采取劃撥么方式供地棒，融資地嫌塊轉(zhuǎn)為國需有土地，韻可采取公爪開出讓給家市場主體判或協(xié)議出稅讓給村集飲體經(jīng)濟組蠻織、村全域資子公司墻或原農(nóng)村終集體經(jīng)濟壇組織與按鏈規(guī)定公開尼選擇的市蟻場主體組豆成的合作危企業(yè)等方走式供應(yīng)土延地。第四十六恐條按照“政府主著導(dǎo)、市辰場運作親、多方喪參與、磚互利共共贏”的原胃則，創(chuàng)猴新融資煩渠道和酒方式，青注重發(fā)色揮市場秧機制的麥作用，練充分調(diào)殘動企業(yè)盡和居民委的積極若性，動恒員社會汗力量廣澆泛參與伏城市更蘆新改造計。第五十晉七條本辦法自2016年1月1日起施洲行，《惕關(guān)于加說快推進(jìn)譽“三舊剝”改造呢工作的暮意見》剩（穗府響〔200犬9〕56號）、《蘭關(guān)于加快鼓推進(jìn)三舊商改造工作乎的補充意棵見》（穗艦府〔201徹2〕20號）同時代廢止。本滴辦法施行率前項目實慮施方案已諒?fù)ㄟ^原市糾“三舊”崖改造領(lǐng)導(dǎo)熄小組審議著且仍在有容效期內(nèi)的已，可按項澡目實施方錘案批準(zhǔn)時斤的政策執(zhí)棋行。新辦法額解讀?廣州城市灰更新辦法小結(jié)：伯廣州城喚市更新曲比較強想調(diào)由政裁府主導(dǎo)嬌。新辦法妄解讀?廣州城市各更新辦法小結(jié)：1、政策格中未說繼明轉(zhuǎn)讓偵村全資課子公司災(zāi)與取得傻國土證譯之前的推時間先奮后關(guān)系若，如果遮開發(fā)商踢提前收賭購了村霜全資子縮慧公司股聚權(quán)，政貧府是否敵還可以譯出讓給新該公司續(xù)。2、如果功開發(fā)商北在辦出煮土地證潔證前收告購全部藍(lán)或部分可股權(quán)，做項目公溫司此時偏還是殼滾公司，拍無需支端付多少壇溢價；3、如果珠開發(fā)商表在村股彎份公司堆全資子臺公司取波得土地郊證之后寸收購股嗚權(quán)，勢臟必涉及取到股權(quán)護(hù)溢價的夸問題，矮無端增景加開發(fā)勢商的成椒本。4、股權(quán)焦收購與素監(jiān)管資投金支付江之間的陶關(guān)系；直開發(fā)商祥支付了落監(jiān)管資你金后，泥如果不晨收購股放權(quán)，從榆形式上掃來說，辦未獲得裕任何權(quán)委益；如務(wù)果收購你股權(quán)，貞會導(dǎo)致及土地出衰讓的問滲題。5、款項梯支付的歌問題。災(zāi)如果在怨拆遷過倘程中，便開發(fā)商地未取得映村全資驅(qū)子公司勉股權(quán)，貝拆遷補腸償款就行