超高層建筑管理與研究

超高層建筑管理與研究第1頁(yè)/共130頁(yè)目錄:第一章超高層項(xiàng)目定義及特點(diǎn)第二章經(jīng)典超高層項(xiàng)目案例介紹第三章超高層的技術(shù)難點(diǎn)第四章常見業(yè)態(tài)組合方式第五章

高空寫字樓第六章高空酒店第七章高空住宅第八章物業(yè)管理的重點(diǎn)

第2頁(yè)/共130頁(yè)第一章超高層項(xiàng)目定義及特點(diǎn)總結(jié)

超高層建筑通過“豎向型”增長(zhǎng)，對(duì)有限土地高效集約的利用，提高了規(guī)模效益，為城市發(fā)展創(chuàng)造了新的空間。而超高層的界定在不同國(guó)家也有所不同。日本建筑大辭典將15層以上定為超高層建筑。

theUnieNationJapanchina聯(lián)合國(guó)1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議上將40層以上即定超高層建筑在中國(guó)，建筑規(guī)范規(guī)定100米以上高度,屬于超高層建筑。第3頁(yè)/共130頁(yè)超高層建筑的特點(diǎn)總結(jié)character4character3character2character1character5平均高度逐步增長(zhǎng)豐富的景觀資源

黃金地段，業(yè)態(tài)豐富風(fēng)險(xiǎn)較大

超高層的特點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐超高層建筑的開發(fā)第4頁(yè)/共130頁(yè)關(guān)于高度，我們通常所認(rèn)為的上海金茂大廈420.5米的高度，其實(shí)指的是它的極點(diǎn)高度，如果按照屋頂高度計(jì)算，它的高度其實(shí)是370米;而上海環(huán)球金融中心，它的極點(diǎn)高度為492米，而當(dāng)按照屋頂高度計(jì)算時(shí)，便得先去除那個(gè)倒梯形的門洞，從而使得高度降低到460米。所以，所謂的世界第一高樓，如果按照不同的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，那么頭銜的歸屬也會(huì)是不同的。極點(diǎn)高度420.5米屋頂高度370米極點(diǎn)高度492米屋頂高度460米第5頁(yè)/共130頁(yè)第二章經(jīng)典超高層項(xiàng)目案例介紹超高層建筑，作為建筑大家庭中十分年輕的一員，發(fā)展到21世紀(jì)的今天也僅僅只有100多年的歷史。在這短短的一個(gè)多世紀(jì)里，超高層建筑在其結(jié)構(gòu)形式、垂直交通、功能布局以及建筑形態(tài)等等各個(gè)方面都發(fā)展出了一套龐大而又豐富的科學(xué)與技術(shù)體系。第6頁(yè)/共130頁(yè)我們可以清楚地看到，隨著城市人口高度的集中，高層建筑的發(fā)展是自然的結(jié)果，它也是社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物，特別是近幾十年來，在技術(shù)上更取得了一系列顯著的成就。高層建筑的發(fā)展，仍存在著不少矛盾，大量建造高層建筑不僅對(duì)城市交通、日照、城市藝術(shù)等方面造成令人厭惡的嚴(yán)重后果，而且就高層建筑本身也有不少非議。有些人指出，高層建筑的造價(jià)高，管理費(fèi)用多，能量消耗大，使用不便等等。盡管如此，目前由于社會(huì)需要的因素仍占主導(dǎo)地位，所以高層建筑還將繼續(xù)發(fā)展。附表:目前為止已結(jié)構(gòu)封頂?shù)氖澜缒μ齑髽乔?0名排行榜第7頁(yè)/共130頁(yè)世界摩天大樓前10名排行榜排名名稱建筑高度（極點(diǎn)高度）所在城市年代1迪拜塔828米迪拜20092臺(tái)北101大廈508米臺(tái)北20043上海環(huán)球金融中心492米上海20074雙子塔452米吉隆坡19985希爾斯大廈443米芝加哥19746南京紫峰大廈381米南京20107金茂大廈415米上海19998香港國(guó)際金融中心二期410米香港20039中信廣場(chǎng)391米廣州199710地王大廈384米深圳1996第8頁(yè)/共130頁(yè)國(guó)內(nèi)高層建筑的發(fā)展簡(jiǎn)史以及發(fā)展現(xiàn)狀

由于歷史的原因，(超)高層建筑在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)得較晚，直到1976年，國(guó)內(nèi)建成了第一幢超過100米的超高層建筑，它就是廣州的白云賓館，樓高112米。2004年臺(tái)北101大樓的建成一舉以508米的高度奪得當(dāng)時(shí)“世界第一高樓”的稱號(hào)，而2008年上海環(huán)球金融中心也以492米的高度奪得中國(guó)內(nèi)陸“第一高樓”的稱號(hào)?，F(xiàn)在已經(jīng)是世界摩天大樓的聚集地。第9頁(yè)/共130頁(yè)2.1哈利法塔（迪派塔）（1）簡(jiǎn)介哈利法塔（阿拉伯語(yǔ)），又稱迪拜大廈或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)迪拜的一棟已經(jīng)建成的摩天大樓。有160層，總高828米，是目前世界上最高的建筑。迪拜塔由韓國(guó)三星公司負(fù)責(zé)營(yíng)造，2004年9月21日開始動(dòng)工，2010年1月4日竣工啟用，同時(shí)正式更名哈利法塔。

第10頁(yè)/共130頁(yè)（2）建筑現(xiàn)況【動(dòng)土?xí)r間】2004年9月21日【封頂時(shí)間】2009年10月【使用時(shí)間】2010年1月4日【建筑高度】總高度：828米【建筑用途】綜合【建筑層數(shù)】162層【結(jié)構(gòu)形式】鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)【抗震能力】6.3級(jí)地震【建筑造價(jià)】105億（RMB）【占地面積】34.4公頃【設(shè)計(jì)單位】SOM--阿德里安·史密斯【建筑溫差】底層-頂層：-10℃【開發(fā)單位】伊瑪爾地產(chǎn)【施工單位】中國(guó)南通六建、韓國(guó)三星工程、BESIX、Arabtec第11頁(yè)/共130頁(yè)（3）建筑設(shè)計(jì)哈利法由美國(guó)SOM公司設(shè)計(jì)。塔的設(shè)計(jì)為伊斯蘭教建筑風(fēng)格，樓面為“Y”字形，并由三個(gè)建筑部份逐漸連貫成一核心體，從沙漠上升，以上螺旋的模式，減少大樓的剖面使它更如直往天際，至頂上，中央核心逐轉(zhuǎn)化成尖塔，Y字形的樓面也使的哈利法塔有較大的視野享受。建筑設(shè)計(jì)采用了一種具有挑戰(zhàn)性的單式結(jié)構(gòu)，由連為一體的管狀多塔組成，具有太空時(shí)代風(fēng)格的外形，基座周圍采用了富有伊斯蘭建筑風(fēng)格的幾何圖形——六瓣的沙漠之花。內(nèi)部設(shè)計(jì)由喬治·阿瑪尼設(shè)計(jì)，一個(gè)阿瑪尼飯店將坐落于37樓以下的樓層第12頁(yè)/共130頁(yè)哈利法塔有世界最快電梯，速度達(dá)17.5米/秒（臺(tái)北101電梯速度達(dá)16.8米/秒）。大廈內(nèi)設(shè)有56部電梯，另外還有雙層的觀光升降機(jī)，每次最多可載42人。哈利法塔不但高度驚人，連建筑物料和設(shè)備也“份量十足”。哈利法塔總共使用33萬(wàn)立方米混凝土、3.9萬(wàn)公噸鋼材及14.2萬(wàn)平方米玻璃。第13頁(yè)/共130頁(yè)（4）樓層規(guī)劃哈利法塔37層以下是世界上首家ARMANI酒店，45層至108層則作為公寓，共有1000套豪華公寓。第123層是一個(gè)觀景臺(tái)，站在上面可俯瞰整個(gè)迪拜市。樓層用途B1-B2停車場(chǎng)及設(shè)備用房1酒店、大堂及餐廳2-3酒店、大堂及餐廳4-16酒店17-18設(shè)備用房19-39酒店40-42設(shè)備用房43-72住宅73-75設(shè)備用房76-108住宅109-110設(shè)備用房111-123辦公室124氣象臺(tái)125-135辦公室136-138設(shè)備用房139-154辦公室155設(shè)備用房156-159廣播傳送160-162設(shè)備用房第14頁(yè)/共130頁(yè)3.2臺(tái)北101大廈(1)簡(jiǎn)介臺(tái)北101（Taipei101），在規(guī)劃階段初期原名臺(tái)北國(guó)際金融中心，地上101層，極點(diǎn)高度508米，是目前世界第二高樓（2010年）。位于臺(tái)灣臺(tái)北市，由建筑師李祖原設(shè)計(jì)，KTRT團(tuán)隊(duì)建造，第15頁(yè)/共130頁(yè)（2）建筑設(shè)計(jì)大樓地上有101層、地下5層，在大樓完工啟用時(shí)，其所打破的紀(jì)錄有：●含塔尖最高建筑結(jié)構(gòu)高度：509米，取代馬來西亞吉隆坡雙峰塔的452米紀(jì)錄●不含塔尖頂層頂板高度：449.2米，取代美國(guó)芝加哥西爾斯大樓的442米紀(jì)錄（現(xiàn)已被上海環(huán)球金融中心取代）●最高使用樓層地面高度：439.2米，取代美國(guó)芝加哥西爾斯大樓的436米紀(jì)錄（現(xiàn)已被上海環(huán)球金融中心取代）●最高的建筑露天觀景臺(tái)：391.8米，第91樓

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臺(tái)灣位于地震帶上，在臺(tái)北盆地的范圍內(nèi)，又有三條小斷層，臺(tái)北101的設(shè)計(jì)必須要能防止強(qiáng)震的破壞。為了增加大樓的彈性來避免強(qiáng)震所帶來的破壞，臺(tái)北101采用新式的“巨型結(jié)構(gòu)”（megastructure），在大樓的四個(gè)外側(cè)分別各有兩支巨柱，共八支巨柱，每支截面長(zhǎng)3米、寬2.4米，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。因此臺(tái)北101的中心是由一個(gè)外圍8根鋼筋的巨柱所組成。但是良好的彈性，卻也讓大樓面臨微風(fēng)沖擊，即有搖晃的問題。抵銷風(fēng)力所產(chǎn)生的搖晃主要設(shè)計(jì)是阻尼器，而大樓外形的鋸齒狀，經(jīng)由風(fēng)洞測(cè)試，能減少30-40%風(fēng)所產(chǎn)生的搖晃。工程結(jié)構(gòu)為了因應(yīng)高空強(qiáng)風(fēng)及臺(tái)風(fēng)吹拂造成的搖晃．大樓內(nèi)設(shè)置了“調(diào)諧質(zhì)塊阻尼器”（tunedmassdamper，又稱“調(diào)質(zhì)阻尼器”），是在88至92樓掛置一個(gè)重達(dá)660公噸的巨大鋼球，利用擺動(dòng)來減緩建筑物的晃動(dòng)幅度。據(jù)臺(tái)北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。第17頁(yè)/共130頁(yè)為了因應(yīng)高空強(qiáng)風(fēng)及臺(tái)風(fēng)吹拂造成的搖晃．大樓內(nèi)設(shè)置了“調(diào)諧質(zhì)塊阻尼器”（tunedmassdamper，又稱“調(diào)質(zhì)阻尼器”），是在88至92樓掛置一個(gè)重達(dá)660公噸的巨大鋼球，利用擺動(dòng)來減緩建筑物的晃動(dòng)幅度。據(jù)臺(tái)北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。第18頁(yè)/共130頁(yè)內(nèi)部從許多方面來說，臺(tái)北101大樓運(yùn)用了許多當(dāng)代摩天大樓中最先進(jìn)的技術(shù)。大樓內(nèi)使用了光纖和衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)連線，每秒的傳輸速率最高可達(dá)1Gb。此外，日本東芝（TOSHIBA）公司制造了兩臺(tái)全世界最快的電梯，能夠在39秒之內(nèi)從5樓上升至觀景臺(tái)位在的89樓。而游客也能從樓梯上到位在91樓的室外觀景臺(tái)。臺(tái)北101打地基的工程總共進(jìn)行了15個(gè)月，挖出70萬(wàn)噸土，基樁由382根鋼筋混凝土構(gòu)成。中心的巨柱為雙管結(jié)構(gòu)，鋼外管，鋼加混凝土內(nèi)管，巨柱焊接花了約兩年的時(shí)間完成。臺(tái)北101所使用的鋼至少有5種，依不同部位所設(shè)計(jì)，特別調(diào)制的混凝土，比一般混疑土強(qiáng)度強(qiáng)60%。

第19頁(yè)/共130頁(yè)（3）設(shè)施辦公大樓臺(tái)北101的9至84樓為出租辦公室，其中35、36、59、60樓為“空中大廳”，將整棟大樓分為低、中、高樓段三個(gè)區(qū)域，大廳樓層提供便利商店、郵局、管理辦公室等設(shè)施，其中于2006年5月19日開幕的全家便利商店為世界最高樓層的便利商店。36樓設(shè)有國(guó)際會(huì)議中心，提供會(huì)議服務(wù)。84樓為“風(fēng)云會(huì)”，為多功能活動(dòng)場(chǎng)地。辦公大樓采用全球首創(chuàng)的“訪客發(fā)卡系統(tǒng)”（VAKS）。由德國(guó)西門子公司設(shè)計(jì)制作，訪客先利用訪客發(fā)卡機(jī)與租戶聯(lián)系，要求授權(quán)進(jìn)入大樓。租戶攝影留下訪客影像檔后，即可授權(quán)發(fā)卡，訪客利用該臨時(shí)訪客卡即可進(jìn)入大樓門禁，搭乘雙層電梯到達(dá)參訪樓層。訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應(yīng)式（RFID）。第20頁(yè)/共130頁(yè)

電梯在臺(tái)北101塔樓內(nèi)，設(shè)有34部的雙層電梯，大樓管理人員，會(huì)依照不同時(shí)段的乘客人數(shù)變換三種的不同運(yùn)轉(zhuǎn)方式。其中10部大運(yùn)量電梯是從1、2樓直達(dá)四個(gè)空中大廳樓層，讓乘客可在空中大廳轉(zhuǎn)搭其他運(yùn)量較小的區(qū)域電梯。

此外也設(shè)計(jì)有“電梯預(yù)叫系統(tǒng)”，可于電梯未到達(dá)前，以大樓電梯外的按鈕指定欲到達(dá)的樓層，在電梯內(nèi)不必排隊(duì)按鍵。在非上班時(shí)間，承租單位之員工必須利用門禁卡感應(yīng)啟動(dòng)大樓電梯，電梯才得以運(yùn)作，以維護(hù)大樓內(nèi)部安全。臺(tái)北101也有電梯導(dǎo)覽系統(tǒng)及電梯乘場(chǎng)顯示系統(tǒng)，以方便乘客查詢電梯相關(guān)資訊。第21頁(yè)/共130頁(yè)觀景臺(tái)臺(tái)北101的89樓為室內(nèi)觀景臺(tái)、91樓為室外觀景臺(tái)。觀景臺(tái)售票處、電梯入口設(shè)在5樓。共有2部電梯可直達(dá)觀景臺(tái)，其上行最高速率可達(dá)每分鐘1010米，相當(dāng)于時(shí)速60公里，從1樓到89樓的室內(nèi)觀景臺(tái)，只需39秒；從5樓到89樓的室內(nèi)觀景臺(tái)，只需37秒。下行最高速率可達(dá)每分鐘600米，由89樓下行至5樓僅需46秒，至1樓僅需48秒。此電梯由美國(guó)電梯顧問公司Lerch,BatesandAssociates規(guī)劃，日本東芝與臺(tái)灣崇友公司合作制造。此臺(tái)電梯的模型在89樓的室內(nèi)觀景臺(tái)有展示。

旅客需至大樓購(gòu)票后再乘電梯至89樓室內(nèi)觀景臺(tái)。若需至91樓室外觀景臺(tái)，則需抵達(dá)89樓后，再另行購(gòu)票方能進(jìn)入。第22頁(yè)/共130頁(yè)3.3上海環(huán)球金融中心（1)簡(jiǎn)介上海環(huán)球金融中心位于上海陸家嘴，2008年8月29日竣工。是中國(guó)目前第一高樓、世界第三高樓、世界最高的平頂式大樓，樓高492米，地上101層，開發(fā)商為“上海環(huán)球金融中心公司”，由日本森大樓公司主導(dǎo)興建。第23頁(yè)/共130頁(yè)（2）建筑概況【開工日期】：1997年年初；2003年2月工程復(fù)工?！究⒐と掌凇浚?008年8月29日?！菊嫉孛娣e】：14,400m2。【建筑面積】：381,600m2?！窘ㄖ訑?shù)】：地上101層、地下3層?！窘ㄖ叨取浚?92米?！窘Y(jié)構(gòu)形式】：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（SRC結(jié)構(gòu)）、鋼結(jié)構(gòu)（S結(jié)構(gòu)）?！窘ㄖ靸r(jià)】：1050億日元?！就顿Y單位】：森海外株式會(huì)社（ForestOverseasCo.,Ltd.）?！窘ㄖO(shè)計(jì)】：KPF建筑師事務(wù)所?！窘Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)】：籟思理·羅伯遜聯(lián)合股份有限公司(LERA)。第24頁(yè)/共130頁(yè)（3）樓層規(guī)劃大樓樓層規(guī)劃為地下2樓至地上3樓是商場(chǎng)，3～5樓是會(huì)議設(shè)施，7樓至77樓為辦公室，其中有兩個(gè)空中門廳，分別在28～29樓及52～53樓，79～93樓是酒店，將由凱悅集團(tuán)負(fù)責(zé)管理，90樓設(shè)有兩臺(tái)風(fēng)阻尼器，94至100樓為觀光、觀景設(shè)施，共有三個(gè)觀景臺(tái)，其中94樓為觀光大廳，是一個(gè)約700平方米的展覽場(chǎng)地及觀景臺(tái)，可舉行不同類型的展覽活動(dòng)，97樓為觀光天橋，在第100層又設(shè)計(jì)了一個(gè)最高的觀光天閣，長(zhǎng)約55米，地上高達(dá)472米，超越加拿大國(guó)家電視塔的觀景臺(tái)，超過杜迪拜的迪拜塔觀景臺(tái)（地上440米），成為世界最高的觀景臺(tái)。

第25頁(yè)/共130頁(yè)（3）建筑成就

◆塔樓核心筒和巨型柱施工世界先進(jìn).超高層建筑施工采用自行開發(fā)研制的整體提升鋼平臺(tái)模板體系和進(jìn)口的液壓自動(dòng)爬模體系，在上海環(huán)球金融中心塔樓核心筒和巨型柱結(jié)構(gòu)施工中發(fā)揮了獨(dú)特作用。運(yùn)用這些先進(jìn)的工藝和技術(shù)，創(chuàng)出了塔樓核心筒和巨型柱施工的世界先進(jìn)水平?！艋炷烈淮伪盟椭?92米.高強(qiáng)度、高耐久、高流態(tài)、高泵送混凝土技術(shù)在上海環(huán)球金融中心施工中見奇效，刷新了一次連續(xù)40個(gè)小時(shí)澆筑主樓底板3萬(wàn)余立方混凝土的國(guó)內(nèi)房建領(lǐng)域新紀(jì)錄和混凝土一次泵送至492米高空的世界紀(jì)錄?！?/p>

225.40噸可吊至500米高空.上海環(huán)球金融中心吊裝中采用的2臺(tái)M900D塔吊，是目前國(guó)內(nèi)房建領(lǐng)域中起重量最大、高度可達(dá)500米的巨型變臂塔吊，塔吊總重量達(dá)225.40噸。大廈封頂后，該塔吊將在500米高空拆卸，這在世界范圍內(nèi)尚無先例。第26頁(yè)/共130頁(yè)

◆遭遇強(qiáng)臺(tái)風(fēng)不會(huì)引起搖晃.為提高遭遇強(qiáng)風(fēng)時(shí)大廈酒店和辦公人員使用環(huán)境的舒適性，上海環(huán)球金融中心在90層安裝了2臺(tái)用來抑制建筑物由于強(qiáng)風(fēng)引起搖晃的風(fēng)阻尼器，這是中國(guó)大陸地區(qū)首座使用風(fēng)阻尼器裝置的超高層建筑。該裝置通過使用傳感器，能夠探測(cè)強(qiáng)風(fēng)時(shí)建筑物的搖晃程度，抑制建筑物的搖晃。◆上海環(huán)球金融中心創(chuàng)出和將要?jiǎng)?chuàng)出的施工“之最”還有：國(guó)內(nèi)首次運(yùn)用工程質(zhì)量遠(yuǎn)程驗(yàn)收系統(tǒng)，在辦公室輕點(diǎn)鼠標(biāo)，小至鋼結(jié)構(gòu)焊縫都能清晰可見；國(guó)內(nèi)首次采用預(yù)制組合立管技術(shù)，均在外加工成型后分段整體吊裝，在樓板鋼結(jié)構(gòu)安裝完成后安裝預(yù)制組合立管，隨結(jié)構(gòu)同步攀升；國(guó)內(nèi)首次在450米的垂直豎井內(nèi)進(jìn)行電纜敷設(shè)；采用國(guó)內(nèi)少見的工廠拼裝、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)留管口對(duì)接的整體衛(wèi)生間施工工藝，使安裝和拆卸非常方便；在85層建“世界最高的游泳池”，在78—93層建“世界最高檔次的酒店”，并在93層設(shè)置“世界最高的中餐廳”；在94層建室內(nèi)凈高8米、700平方米的觀光大廳和在100層、距地面472米處建觀光天閣，將成為以上海都市全景為背景的世界新的觀光景點(diǎn)；采用雙轎箱電梯。第27頁(yè)/共130頁(yè)雙層轎箱電梯，用一個(gè)剪刀似的裝置來連接兩個(gè)轎箱就可以保證兩個(gè)轎箱能同時(shí)上下移動(dòng)，并可以停在兩個(gè)不同的樓層，這樣在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下，運(yùn)載量可以增大一倍，從此摩天大樓的電梯間不再擁擠不堪，上下摩天大樓也成為人們生活工作的享受之一。第28頁(yè)/共130頁(yè)3.4吉隆坡石油雙子塔（1）簡(jiǎn)介吉隆坡石油雙塔位于馬來西亞首都吉隆坡，地上88層，建筑高度452米，是目前世界最高的雙塔樓，也是世界第四高的大樓。由美國(guó)建筑設(shè)計(jì)師西薩·佩里（CesarPelli）所設(shè)計(jì)的大樓表面大量使用了不銹鋼與玻璃等材質(zhì)，并輔以伊斯蘭藝術(shù)風(fēng)格的造型，反映出馬來西亞的伊斯蘭文化傳統(tǒng)。第29頁(yè)/共130頁(yè)3.5金茂大廈（1）簡(jiǎn)介金茂大廈（JinMaoTower），又稱金茂大樓，位于上海浦東新區(qū)黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，樓高420.5米，目前是上海第2高的摩天大樓（截至2008年8月）、中國(guó)大陸第3高樓。第30頁(yè)/共130頁(yè)第三章超高層建筑技術(shù)難點(diǎn)超高層樓宇就像一條豎立起來的街道，存在著安全、內(nèi)部交通、環(huán)境、能源消耗等多種難以妥善解決的問題，越是向高處發(fā)展，安全性、耐久性及適用舒適等問題就愈多，對(duì)結(jié)構(gòu)、建筑、機(jī)電、暖通、電梯等專業(yè)的要求就越高。

十大難點(diǎn)九大關(guān)注點(diǎn)第31頁(yè)/共130頁(yè)10大難點(diǎn)：難點(diǎn)1——結(jié)構(gòu)系統(tǒng)難點(diǎn)2——垂直交通設(shè)計(jì)難點(diǎn)3——電梯難點(diǎn)4——供電安全性和穩(wěn)定性難點(diǎn)5——消防難點(diǎn)6——測(cè)量難點(diǎn)7——側(cè)向風(fēng)影響難點(diǎn)8——煙囪效應(yīng)難點(diǎn)9——管理維護(hù)問題難點(diǎn)10——施工難點(diǎn)第32頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)1——結(jié)構(gòu)系統(tǒng)由于超高層建筑結(jié)構(gòu)的特殊性，建筑內(nèi)部的梁柱將會(huì)不可避免的存在，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中要考慮異型柱的使用，特別是在超高層住宅戶型設(shè)計(jì)中，充分全面考慮梁柱的影響、規(guī)避及利用是設(shè)計(jì)的難點(diǎn)對(duì)于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來講，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及擬建場(chǎng)地的抗震設(shè)防烈度以經(jīng)濟(jì)、合理、安全、可靠的設(shè)計(jì)原則，選擇相應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系，一般分為六大類：框架結(jié)構(gòu)體系、剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框—筒結(jié)構(gòu)體系、筒中筒結(jié)構(gòu)體系、束筒結(jié)構(gòu)體系。七十年代以前，我國(guó)的高層建筑多采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。進(jìn)入八十年代，由于建筑功能以及高度和層數(shù)等要求，筒中筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、底部大空間的框支剪力墻結(jié)構(gòu)以及大底盤多塔樓結(jié)構(gòu)在工程中逐漸采用。九十年代以來，除上述結(jié)構(gòu)體系得到廣泛應(yīng)用外，多筒體結(jié)構(gòu)、帶加強(qiáng)層的框架—筒體結(jié)構(gòu)、連體結(jié)構(gòu)、巨型結(jié)構(gòu)、懸挑結(jié)構(gòu)、錯(cuò)層結(jié)構(gòu)等也逐漸在工程中采用。

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一般鋼結(jié)構(gòu)建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型鋼板加現(xiàn)澆鋼筋混凝土（簡(jiǎn)稱鋼承混凝土）樓板和屋蓋，厚度一般不小于150mm.目前在設(shè)計(jì)鋼承混凝土樓板和屋蓋時(shí)沒有考慮鋼承混凝土樓板和屋蓋與鋼梁共同作用。主要是對(duì)于板底呈波形的計(jì)算原理不甚了解或認(rèn)為計(jì)算繁瑣，就按平板計(jì)算，這樣既不安全又增加了鋼梁的用鋼量。

如果采用鋼梁與鋼承混凝土樓板共同作用，簡(jiǎn)稱MST組合梁，只要計(jì)算正確，配筋合理，栓釘可靠，則可以節(jié)約樓層和屋蓋鋼梁的用鋼量20%左右，而且不需對(duì)鋼梁進(jìn)行穩(wěn)定驗(yàn)算。

第34頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)2——垂直交通設(shè)計(jì)超高層建筑，核心筒的設(shè)計(jì)需平衡采光、節(jié)能、易于維護(hù)、減少公攤、不同業(yè)態(tài)核心通上下統(tǒng)一等多方要求，是建筑設(shè)計(jì)的難點(diǎn)之一。往往需通過多方案論證比較，找尋最優(yōu)化方案。高層建筑與其它建筑之間的最大區(qū)別，就在于它有一個(gè)垂直交通和管道設(shè)備集中在一起的、在結(jié)構(gòu)體系中又起著重要作用的“核”（Core）。而這個(gè)“核”也恰恰在形態(tài)構(gòu)成上舉足輕重，決定著高層建筑的空間構(gòu)成模式。隨著高層建筑建設(shè)的發(fā)展、高度的增加和技術(shù)的進(jìn)步，在高層建筑的設(shè)計(jì)過程中，逐漸演化出了中央核心筒式的“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式。在建筑處理上，為了爭(zhēng)取盡量寬敞的使用空間，希望將電梯、樓梯、設(shè)備用房及衛(wèi)生間、茶爐間等服務(wù)用房向平面的中央集中，使功能空間占據(jù)最佳的采光位置，力求視線良好、交通便捷。在結(jié)構(gòu)方面，隨著筒體結(jié)構(gòu)概念的出現(xiàn)、高度的增加，也希望能有一個(gè)剛度更強(qiáng)的筒來承受剪力和抗扭。在建筑的中央部分，有意識(shí)地利用那些功能較為固定的服務(wù)用房的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，形成中央核心筒，而筒體處于幾何位置中心，還可以使建筑的質(zhì)量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結(jié)構(gòu)受力和抗震。

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這種“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式，經(jīng)過長(zhǎng)期的實(shí)踐檢驗(yàn)，以其結(jié)構(gòu)合理、使用方便和造價(jià)相對(duì)低廉的優(yōu)勢(shì)，很快便成為高層建筑中最為流行的空間布局形式。當(dāng)然，除了中央核心筒式的“內(nèi)核”布置方式之外，高層建筑還有其它的布局方式，如“外核式布局”和“多核式布局”等等。盡管中央核心筒式布局的筒體周圍的房間需要人工采光和機(jī)械通風(fēng)，總會(huì)多少給人帶來不適感，但是一直以前，“內(nèi)核”式的布局形式一直占據(jù)著主導(dǎo)地位?！皟?nèi)核”式的布局形式及其變種不僅在數(shù)量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且，大多數(shù)著名的超高層寫字樓建筑也都采用這種形式。但是作為超高層住宅建筑，這種內(nèi)核式的布局存在著諸多不便利之處。隨著時(shí)代的發(fā)展、技術(shù)的進(jìn)步，人們對(duì)建筑需求的變化和設(shè)計(jì)側(cè)重點(diǎn)的不同，以中央核心筒為主流的高層建筑“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式開始受到了挑戰(zhàn)。第一次變革主要還是出于造型上的需要和建筑設(shè)計(jì)理念的變化，如70年代前后出現(xiàn)的“雙核”構(gòu)成模式。雙側(cè)外核心筒的布局，不僅有利于避難疏散，而且也使高層建筑的外觀造型產(chǎn)生了巨大的變化。貝聿銘設(shè)計(jì)的新加坡“華僑銀行中心”（OverseaChineseBankingCenter，1976）和日建設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的日本“IBM本社大樓”（IBMHeadofficeBuilding，1972）等等就是當(dāng)年風(fēng)行一時(shí)的雙側(cè)外核設(shè)計(jì)手法的代表。

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第二次變革最先對(duì)核心筒提出革命性建議的是設(shè)備專業(yè)，他們認(rèn)為隨著建筑設(shè)備的日趨增多和越來越復(fù)雜，如果把設(shè)備用房和管道井從核心筒中分離出來，可能會(huì)更有利于管理和維修。而80年代以后，智能化建筑的普及和電信設(shè)施的不斷增加，導(dǎo)致了在高層建筑中大量應(yīng)用計(jì)算機(jī)和電信通訊設(shè)備，甚至許多建筑在竣工之后，仍然頻繁地改造布線系統(tǒng)和增添新設(shè)備。智能化辦公樓中的光纜與電腦網(wǎng)絡(luò)管道井、配線箱以及中繼裝置等，每層都必須設(shè)置三處以上才算合理。這樣，建筑上為了滿足機(jī)電設(shè)備經(jīng)常變動(dòng)的需要，便開始將“核”分散化，分置多處設(shè)備用房和管道井，以便于局部更改。

對(duì)于結(jié)構(gòu)專業(yè)來說，加強(qiáng)建筑周邊的剛度也會(huì)有效地抵抗地震對(duì)高層建筑的破壞，所以如果將垂直交通和設(shè)備用房等分散地布置在周邊，則無疑也會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)抗震有利。同時(shí)，這種分散的多個(gè)外核的空間構(gòu)成模式，也正好適用于新興的巨型框架結(jié)構(gòu)（SuperFrame），使這種結(jié)構(gòu)體系中的巨型支撐柱具有了使用功能。其最典型的實(shí)例就是丹下健三設(shè)計(jì)的日本“東京都新都廳”（NewTokyoCityHall1991）。

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而從建筑設(shè)計(jì)的角度來看，核的移動(dòng)、垂直交通、服務(wù)性房間和管道井分散到建筑的周邊，對(duì)于高層建筑的空間構(gòu)成模式和立面造型上的變化也是極具革命性的。它不但適應(yīng)了其它專業(yè)的需求，而且還有利于避難疏散，創(chuàng)造更大的使用空間和使高層建筑的底部獲得解放。這種空間構(gòu)成模式所具有的靈活性和先進(jìn)性，很快便被推崇技術(shù)表現(xiàn)的歐洲建筑師們所發(fā)現(xiàn)，并創(chuàng)造性地應(yīng)用在他們的作品之中。福斯特（N.Foster）設(shè)計(jì)的“香港匯豐銀行”等即是分散式核心筒的杰作，它們從內(nèi)部的空間構(gòu)成到外部立面，均與中央核心筒式的高層建筑大相經(jīng)庭。此處，在規(guī)模較小的高層建筑中，近年來還出現(xiàn)一種核與主要使用空間分離化的現(xiàn)象，垂直交通、服務(wù)性用房和設(shè)備管道井均分別獨(dú)立，與建筑主體分開。主要使用空間更加完整，四面對(duì)外，核與主要使用空間之間以連廊相接。從結(jié)構(gòu)的角度來看，核的剛度較大，而主體較柔，兩部分各自分別工作，既受力合理又相對(duì)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，連接部分的設(shè)計(jì)是這類高層建筑設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在，不過這種設(shè)計(jì)方式給建筑外觀帶來的變化，已引起了建筑師們的觀注，并很快在歐洲和日本流行起來。德國(guó)的漢諾威建筑博覽會(huì)管理辦公樓第38頁(yè)/共130頁(yè)

核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)生間等直接對(duì)外自然采光通風(fēng)，既節(jié)約能源，又省去消防所需的加壓送風(fēng)設(shè)備，更符合低能耗，可循環(huán)的現(xiàn)代設(shè)計(jì)原則。因此，近幾年強(qiáng)調(diào)生態(tài)、節(jié)能的高層建筑多采用這種布局方式。馬來西亞建筑師楊經(jīng)文設(shè)計(jì)的高層建筑，不但樓梯、衛(wèi)生間等全部對(duì)外，而且電梯筒壁還被刻意用來遮擋日曬，可謂“分散外核空間構(gòu)成模式的生態(tài)設(shè)計(jì)方式”?！凹∑聫V場(chǎng)大廈”（PlazaAtrium，1986）及其最新設(shè)計(jì)的“新加坡展覽大廈”（ExhibitionTower1999）就都反映出這一設(shè)計(jì)特征。而另一位歐洲的建筑師赫爾佐格（T.Hetzag）設(shè)計(jì)的前述之德國(guó)漢諾威建筑博覽會(huì)管理辦公樓，也以其生態(tài)觀念贏得了眾口稱贊。第39頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)3——電梯在超高層建筑中，快速、高效、平穩(wěn)的垂直服務(wù)是難點(diǎn)之一。電梯作為垂直交通工具，對(duì)其數(shù)量的配置、控制方式及有關(guān)參數(shù)的選定將不僅直接影響建筑物的一次投資（一般電梯投資約占建筑物總投資的10％左右），而且還將影響建筑物的使用安全和經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量。在建筑物內(nèi)，恰當(dāng)?shù)剡x用電梯的臺(tái)數(shù)、容量、運(yùn)行速度、控制方式非常重要，而建筑物內(nèi)的電梯一經(jīng)選定和安裝使用就幾乎成了永久的事實(shí)，以后若想增加或改型非常困難，甚至是不可能的了，因此，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該在設(shè)計(jì)開始時(shí)對(duì)電梯的配置應(yīng)予以充分重視?，F(xiàn)代超高層建筑大都超過60層，建筑內(nèi)人口流動(dòng)大，縱向交通主要依賴電梯，有效設(shè)計(jì)超高層建筑的電梯的關(guān)鍵是運(yùn)用各種局部電梯進(jìn)行服務(wù)，并把局部區(qū)域電梯系統(tǒng)組織起來。通往這些局部區(qū)域，通過由地面始發(fā)站至局部區(qū)域的空中候梯廳之間的快速穿梭電梯進(jìn)行服務(wù)，乘客到達(dá)空中候梯廳后再換乘區(qū)間電梯。為了能夠?qū)⒊丝鸵宰羁斓乃俣冗\(yùn)送到達(dá)目的地，一般以建筑每30～35層為一局部區(qū)域。第40頁(yè)/共130頁(yè)

由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使用效率，以最快的速度滿足乘客的需要，縮短乘客等候時(shí)間，為此應(yīng)采用微機(jī)電梯控制系統(tǒng)，通過計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)及時(shí)地處理大量信息，判斷各站臺(tái)的呼叫信息和各電梯的位置、方向、開閉狀態(tài)、轎廂內(nèi)呼叫等各種狀態(tài)，以提高運(yùn)送能力，改善服務(wù)質(zhì)量，提高超建筑的經(jīng)濟(jì)效益。電梯微機(jī)群控系統(tǒng)主要有以下幾個(gè)方面:1.轎廂到達(dá)各?？空九_(tái)前應(yīng)減速，到達(dá)兩端站臺(tái)前強(qiáng)迫減速、停車，避免撞頂和沖底，以保證安全。

2.對(duì)轎廂內(nèi)的乘客所要到達(dá)的站臺(tái)進(jìn)行登記并通過指示燈作為應(yīng)答信號(hào)，在到達(dá)指定站臺(tái)前減速停車、消號(hào),對(duì)候梯的乘客的呼叫進(jìn)行登記并作出應(yīng)答信號(hào)。

3.滿載直駛，只停轎廂內(nèi)乘客指定的站臺(tái)。

4.當(dāng)轎廂到達(dá)某一站臺(tái)而成空載時(shí)，另有站臺(tái)呼叫，該轎廂與另外行駛中同方向的轎廂比較各自至呼叫層的距離，近者抵達(dá)呼叫站并消號(hào)。

5.端站臺(tái)乘客呼叫，調(diào)用抵端站臺(tái)轎廂與空載轎廂之近者服務(wù)。

6.在各站臺(tái)設(shè)置轎廂位置顯示器，對(duì)站臺(tái)乘客進(jìn)行預(yù)報(bào)，消除乘客的焦急情緒，同時(shí)可使乘客向應(yīng)答電梯預(yù)先移動(dòng)，縮短候梯時(shí)間。

7.站臺(tái)呼叫被登記應(yīng)答后，轎廂到達(dá)該站臺(tái)時(shí)應(yīng)有聲音提醒候梯乘客。

8.運(yùn)行中的轎廂掃描各站臺(tái)的減速點(diǎn)，根據(jù)轎廂內(nèi)或站臺(tái)有無呼叫決定是否停第41頁(yè)/共130頁(yè)9.乘客站臺(tái)呼叫轎廂，同站臺(tái)能提供服務(wù)的所有電梯的應(yīng)答器均作出應(yīng)答。10.控制室將電梯群分類，分單數(shù)層站停和雙數(shù)層站停，所有電梯都以端站為終點(diǎn)，在中間層站，單數(shù)層站臺(tái)呼叫雙數(shù)層站臺(tái)的轎廂，控制室不登記，不作應(yīng)答，反之也一樣。11.中間站臺(tái)呼叫直達(dá)電梯不登記，不作出應(yīng)答。12.轎廂完成輸送任務(wù)，若無呼叫信號(hào)或被指示執(zhí)行其它服務(wù)，則電梯停留在該站臺(tái)，轎廂門打開，等待其它的呼叫信號(hào)。13.控制系統(tǒng)時(shí)刻監(jiān)視電梯的狀態(tài)，同時(shí)掃描各站臺(tái)的呼叫的狀態(tài)。超高層電梯的供電系統(tǒng)超高層電梯的供電系統(tǒng)一般都配置兩路獨(dú)立的供電電源，以保證電梯的用電，防止電梯的供電中斷而使乘客滯留在行駛的電梯內(nèi)。當(dāng)一路電源發(fā)生故障或進(jìn)行維修時(shí)，另一路電源自動(dòng)投入。若發(fā)生意外事故或大范圍地區(qū)停電使第二電源也不能供電時(shí)，這時(shí)供電系統(tǒng)應(yīng)轉(zhuǎn)換到第三電源，超高層的第三電源一般由柴油發(fā)電機(jī)供給。當(dāng)?shù)谌娫匆舶l(fā)生故障時(shí)，只有依靠蓄電池供電，一般要求蓄電池能夠給各樓層的公共通道提供應(yīng)急照明和應(yīng)急電力，其余向電梯供電，并且能夠維持電梯繼續(xù)工作。第42頁(yè)/共130頁(yè)電梯的弱電系統(tǒng)電梯除了設(shè)備本身配有的各種弱電與監(jiān)視裝置外，一般還有在電梯轎廂內(nèi)設(shè)置與電梯機(jī)房和值班室都能對(duì)講的專線電話和應(yīng)急鈴等弱電設(shè)備。在設(shè)有多臺(tái)電梯群控的建筑物里還設(shè)有事故運(yùn)行操作盤，用以監(jiān)視電梯的異常情況和進(jìn)行緊急操作?，F(xiàn)在在許多大廈采用諸多計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，如樓宇自控系統(tǒng)(BAS)，火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)(FAS)，保安監(jiān)控系統(tǒng)(SAS)，在這些控制系統(tǒng)都要對(duì)電梯實(shí)現(xiàn)監(jiān)控，其目的就是為了加強(qiáng)對(duì)電梯的管理，提高電梯的使用率，降低能耗，為人們提供舒適、快捷、安全的環(huán)境。

1.樓宇自控系統(tǒng)對(duì)電梯的監(jiān)控功能樓宇自控系統(tǒng)是計(jì)算機(jī)對(duì)建筑物內(nèi)的設(shè)備實(shí)施一體化管理和控制。其對(duì)電梯的監(jiān)控功能為:

（1）電梯的運(yùn)行臺(tái)數(shù)時(shí)間控制；（2）電梯的運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控；（3）語(yǔ)音報(bào)告服務(wù)系統(tǒng)；（4）停電及緊急狀態(tài)的處理；（5）定期通知維護(hù)及開列保養(yǎng)單等。第43頁(yè)/共130頁(yè)2.火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)電梯的監(jiān)控功能火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)是一獨(dú)立的子系統(tǒng)，其主要功能是對(duì)樓宇內(nèi)火情進(jìn)行監(jiān)控，它對(duì)電梯的中斷和優(yōu)先識(shí)別高于其他系統(tǒng)?；馂?zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)電梯的監(jiān)控功能為:

（1）普通電梯平時(shí)受樓宇自控系統(tǒng)監(jiān)控，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯將直駛首層，不應(yīng)答任何內(nèi)外召換，返首層后開門，切斷電源，停止使用。（2）消防電梯在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯將直駛首層待命，切斷普通電源，由應(yīng)急電源供電。3．保安監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)電梯的監(jiān)控功能保安監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)電梯的監(jiān)控功能:在電梯轎廂和出入口監(jiān)控，安裝門禁系統(tǒng)，電梯根據(jù)IC卡記錄的保安級(jí)別自動(dòng)運(yùn)行至規(guī)定的樓層。第44頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)4——供電安全性和穩(wěn)定性作為超高層建筑，安全性必然是供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)所需要格外注意的地方，其次是供電可靠性。配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，需考慮多回路供電及備用發(fā)電機(jī)組的配置。因超高建筑的高度，變配電房可以考慮設(shè)置在塔樓中部的樓層，以減少低壓配電的損耗。備用柴油發(fā)電機(jī)設(shè)置于地庫(kù)層，供電電壓采用10千伏輸出，再經(jīng)變壓器降壓至低壓配電，保證配電至塔樓的高層。在超高層建筑的配電系統(tǒng)上，供電距離、電纜的長(zhǎng)度、電纜大小的適當(dāng)調(diào)整以及安裝時(shí)的施工工藝也是難題之一。由于超高層面積大、樓層多，自然會(huì)出現(xiàn)遠(yuǎn)距離供電的問題，因此后備電源可考慮采用高壓發(fā)電機(jī)來發(fā)電，從而解決了這個(gè)難題另外還需要特別注意的是，超高樓遇到強(qiáng)風(fēng)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)左右晃動(dòng)。由于超高層建筑物會(huì)有一定的搖擺度，在上升主干線的設(shè)計(jì)上可以考慮將電纜連接銅母線槽配電，以減低超高層建筑物在搖擺時(shí)對(duì)銅母線槽接駁組件位置的拉扯壓力，減少發(fā)生故障及維修的機(jī)會(huì)，也相對(duì)地增加了主干系統(tǒng)的壽命。建成后業(yè)主的使用方便也是必須要考慮到的，在電氣設(shè)備的空間安排方面要有可調(diào)整的空間。作為超高樓，樓層多，機(jī)電方面的設(shè)備自然也多，而對(duì)于業(yè)主方面，他們肯定是希望擁有盡可能多的使用空間，這樣就會(huì)和我們的電氣設(shè)備所占用的空間形成一個(gè)矛盾，這也是很多高層建筑物都會(huì)碰到的一個(gè)問題。為了讓業(yè)主獲得更多的使用空間，在排布電纜和豎井方面要盡量減少轉(zhuǎn)換豎井和縮小豎井等所占用的空間，以便提供出更多的空間給業(yè)主使用。第45頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)5——消防消防難點(diǎn)：超高層建筑由于其特殊的構(gòu)造和功能要求，致使其內(nèi)部火災(zāi)荷載大，火勢(shì)蔓延迅速，人員疏散困難，救援難度大，形成重大火災(zāi)的隱患大。如2009年2月中央電視臺(tái)新址的附屬文化中心大火，造成了人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。消防設(shè)計(jì)要點(diǎn)：防火—控火—耐火

超高層建筑防火的主要技術(shù)措施。

防火，建筑工程中使用防火材料、防火構(gòu)件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場(chǎng)所強(qiáng)化通風(fēng)，設(shè)置防爆電氣，使用不發(fā)火地面等。

控火，一是把火災(zāi)控制在初始階段，包括安裝火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火系統(tǒng)，進(jìn)行早期探測(cè)和初期撲救；二是把火災(zāi)控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū)，在建筑物之間留有適當(dāng)防火安全距離，切斷火災(zāi)蔓延途徑，減小成災(zāi)面積，便于實(shí)施救援。耐火，加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)件的耐火穩(wěn)定性，使其在火災(zāi)中不致失效，第46頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)6——測(cè)量超高層建筑，一般由超高層塔樓和多層地下室組成，工程測(cè)量難度大，施工測(cè)量如果失誤，造成的損失會(huì)非常嚴(yán)重，并且難以彌補(bǔ)和修復(fù)，因此工程測(cè)量是超高層建筑的重點(diǎn)、難點(diǎn)。難點(diǎn)7——側(cè)向風(fēng)影響

高層、超高層建筑要承受側(cè)向的風(fēng)力，一般說，在正常的風(fēng)壓狀態(tài)下，距地面高度為10m處，如風(fēng)速為5m／s，那么在90m的高空，風(fēng)速可達(dá)到15m／s。若高達(dá)300-400m，風(fēng)力將更加強(qiáng)大，即風(fēng)速達(dá)到30m／s以上時(shí)，摩天大樓產(chǎn)生的晃動(dòng)將十分劇烈。對(duì)大樓的這種晃動(dòng)，首先要考慮它對(duì)電梯的影響，電梯被視為超高層建筑的“生命線”。當(dāng)電梯高速運(yùn)行的同時(shí)，如果大樓的晃動(dòng)超過一定尺寸，電梯的鋼纜就會(huì)因時(shí)緊時(shí)松的受力不均受到傷害，并造成危險(xiǎn)。第47頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)8——煙囪效應(yīng)

冬天，在氣溫較低的情況下，會(huì)由于低層(特別是一層大堂)和地下室的冷空氣竄入電梯井，經(jīng)煙囪效應(yīng)形成強(qiáng)大氣流，造成電梯關(guān)不上門。而且會(huì)將底層的一些氣味帶到高層，如廚房的氣味、油煙味等，此時(shí)如在底層或地下室有電焊操作或燃?xì)庑孤┚涂赡軐⒒鹪措S氣流帶到高層，極端危險(xiǎn)。同時(shí)，由于電梯轎廂與井壁間的縫隙很小，在電梯移動(dòng)時(shí)，氣流的摩擦?xí)a(chǎn)生嘯叫。目前，這是個(gè)國(guó)際性難題，目前尚未找到很好的解決辦法。第48頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)9——管理維護(hù)問題一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預(yù)案，防止事故發(fā)生和做好備用系統(tǒng)以外，一旦事故出現(xiàn)，如何搶救，是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切細(xì)枝末節(jié)的人十分重要。上海金茂大廈的管理層就曾對(duì)沒有一位掌握該建筑14000多個(gè)閥門的人感到十分遺憾。擦玻璃也成了管理這些龐然大物的一個(gè)麻煩。金茂大廈的幕墻有，10.l8萬(wàn)平方米，據(jù)說兩架擦窗機(jī)連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達(dá)3m以上，擦玻璃相當(dāng)困難。第49頁(yè)/共130頁(yè)難點(diǎn)10——施工難點(diǎn)超高層施工特點(diǎn)：（1）超高層基礎(chǔ)采用深基礎(chǔ)。由于建筑高，體量大，支撐高層的地基必須達(dá)到足夠的強(qiáng)度，所以多采用深基礎(chǔ)，持力層嵌入微風(fēng)化巖層。（2）超高層地下室深度大、層數(shù)多、面積大。一是要滿足建筑功能方面的要求，比如人防面積、停車位數(shù)量等；二是要解決在施工過程中的結(jié)構(gòu)抗浮問題。（3）超高層結(jié)構(gòu)形式多為混合型。如型鋼砼、鋼管砼、鋼鋼砼結(jié)構(gòu)或全鋼結(jié)。它們的共同特點(diǎn)是：施工簡(jiǎn)便、工期短、結(jié)構(gòu)性能好且大大節(jié)約建筑材料，目前已成為超高層建筑群最為實(shí)用和主要的結(jié)構(gòu)形式。（4）超高層裝飾工程裝飾富于變化，工程量大，技術(shù)含量高、要求高。超高層建筑的裝飾工程的安全性功能尤其重要，抗風(fēng)壓，風(fēng)、水、氣的密閉性要求高。（5）建筑功能復(fù)雜，子系統(tǒng)多，安裝工程工程量大，要求精度高。（6）新技術(shù)、新材料、新工藝大量采用。第50頁(yè)/共130頁(yè)針對(duì)超高層建筑的特點(diǎn)，在施工中應(yīng)當(dāng)采取如下對(duì)策。1、

施工技術(shù)必須有新突破。超高層建筑絕不僅簡(jiǎn)單是建筑樓層數(shù)量上的疊加、施工的延長(zhǎng)，而在施工技術(shù)方面必須注入新的元素，必須有新突破。（1）深基礎(chǔ)施工技術(shù)。根據(jù)地質(zhì)條件，深礎(chǔ)一般采用大直徑人工挖孔樁，沖（鉆）孔灌注樁，預(yù)制混凝土管樁或預(yù)制鋼管樁，為一種或兩種同時(shí)采用。對(duì)于施工總承包來說，按照設(shè)計(jì)的樁類型進(jìn)行施工，主要考慮的是技術(shù)能力、設(shè)備能力、安全和質(zhì)量控制能力。工程總承包項(xiàng)目就需要考慮成本因素以及獲得這些能力的難易程度。（2）大基坑土方開挖和支護(hù)技術(shù)。按照我國(guó)現(xiàn)行的政策和建筑本身的需要，超高層建筑必然有一個(gè)超大、超深的地下室結(jié)構(gòu)部分，這部分工程施工的最大難點(diǎn)在于土方開挖和基坑支護(hù)。超高層建筑一般在城市的主要路段，場(chǎng)地狹窄，周圍環(huán)境復(fù)雜而且重要。土方開挖的方案至少應(yīng)該解決以下幾個(gè)問題：①進(jìn)出土路線的選擇。②挖運(yùn)土方設(shè)備數(shù)量和性能的選擇以及進(jìn)退場(chǎng)安排。③最后土方的挖、運(yùn)的具體措施。④基坑支護(hù)技術(shù)的優(yōu)化和周圍環(huán)境建（構(gòu)）筑物以及基坑邊坡的變形監(jiān)測(cè)。⑤土方開挖和基坑支護(hù)，乃至樁基礎(chǔ)施工的配合。

第51頁(yè)/共130頁(yè)2、

施工組織要有新思維超高層建筑的豎向跨度非常大，在施工組織中首要解決垂直運(yùn)輸效率的問題。利用有限的機(jī)械設(shè)備解決龐大的人員、材料的上下，做到有序并且有效（1）合理配置大型機(jī)械設(shè)備。要核算現(xiàn)場(chǎng)人員流量，在施工高峰期有多少人需要乘電梯到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，全部輸送完需要多少時(shí)間。結(jié)合工期計(jì)劃，核算和分析需要使用人貨電梯運(yùn)輸?shù)脑牧?、周轉(zhuǎn)材料、成品、半成品的總用量以及周轉(zhuǎn)率要求，核算工作時(shí)間。在此基礎(chǔ)上，合理確定塔吊、人2貨電梯的規(guī)格型號(hào)和數(shù)量；選擇混凝土輸送泵的性能和數(shù)量。在實(shí)際中，超過150m的建筑應(yīng)考慮布置一臺(tái)高速施工電梯和一臺(tái)普通施工電梯，分別服務(wù)不同的施工區(qū)域。應(yīng)選用一次泵送到位的混凝土輸送泵，油泵和電泵均要配備。塔吊的性能和布置不僅要滿足鋼筋、模板、鋼管等材料運(yùn)輸，而且必須考慮鋼結(jié)構(gòu)件的吊裝和安裝需要。慎密規(guī)劃，緊貼實(shí)際，科學(xué)統(tǒng)籌大型機(jī)械平面布置。分析現(xiàn)場(chǎng)條件和地理位置情況，按照最短運(yùn)輸路徑和最大運(yùn)輸能力的原則，進(jìn)行大型機(jī)械平面布置。快速提升架和施工電梯首要考慮樓層內(nèi)的運(yùn)輸路線；塔吊要考慮安裝和拆除的便利、覆蓋面積和附墻的可行性。第52頁(yè)/共130頁(yè)（2）既要合理而不富余的配置機(jī)械，就必然存在機(jī)械使用的沖突問題，機(jī)械的使用計(jì)劃就顯得十分必要。對(duì)各工種、工序現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的先后順序要預(yù)先安排并強(qiáng)制執(zhí)行。體現(xiàn)在垂直運(yùn)輸設(shè)備的使用安排計(jì)劃上，每個(gè)人、每一件物都要清楚自己的運(yùn)輸時(shí)間、順序。有計(jì)劃有組織地調(diào)節(jié)設(shè)備的使用頻率，提高使用效率。（3）采取技術(shù)措施，減少對(duì)垂直運(yùn)輸?shù)囊蕾嚒ｄ摻罹W(wǎng)片的使用，機(jī)械接頭的使用，大模板的使用，可以有效地提高現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員的勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少對(duì)作業(yè)人員和操作設(shè)備的需求，從而減少垂直運(yùn)輸?shù)膲毫Α?、施工質(zhì)量要求高以建筑總高度允許偏差值來說，超高層建筑的質(zhì)量要求已經(jīng)與普通建筑有了差別，特別體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)的安全性能和建筑功能要求上。超高層建筑承受的風(fēng)壓非常大，對(duì)氣密性、水密性有很高要求，玻璃或幕墻的三性檢驗(yàn)報(bào)告不可缺少。裝飾工程中，外墻粘貼磚的施工質(zhì)量關(guān)系到建筑的使用安全，必須引起足夠重視，應(yīng)從技術(shù)、工藝上予以解決。外墻的防水工程應(yīng)從材料的選用、工藝試驗(yàn)、過程質(zhì)量監(jiān)督等方面嚴(yán)格把關(guān)。第53頁(yè)/共130頁(yè)4

文明安全施工管理與普通建筑的不同超高層文明安全施工管理與普通建筑施工有許多的不同。裝飾工程、安裝工程的立體交叉施工。必須設(shè)立安全分隔區(qū)和防火分隔區(qū)。腳手架的搭設(shè)、拆除方案必須經(jīng)過審批、落實(shí)和檢查。另外，大型設(shè)備要有安全保護(hù)措施等等?？傊拿靼踩┕?yīng)該做到橫向到邊，縱向到底，措施到位，責(zé)任到人。由于超高層建筑施工人員集中，

5、必須在樓層內(nèi)設(shè)置簡(jiǎn)易廁所。生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)布置井然并保持日常檢查做到有效控制。第54頁(yè)/共130頁(yè)9大關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)1——入口門廳關(guān)注點(diǎn)2——立體綠化關(guān)注點(diǎn)3——中庭設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)4——交通體系關(guān)注點(diǎn)5——疏散樓梯間關(guān)注點(diǎn)6——避難層關(guān)注點(diǎn)7——廣場(chǎng)的設(shè)置

關(guān)注點(diǎn)8——休憩設(shè)施的設(shè)置關(guān)注點(diǎn)9——立面的裝飾第55頁(yè)/共130頁(yè)1、入口門廳從街道進(jìn)入門廳，再由門廳進(jìn)入電梯廳，垂直電梯至各樓層，這是超高層建筑中最為普遍的空間流線組織方式。建筑空間與城市空間之間缺乏過渡，沒有“中間領(lǐng)域”的概念，在人流集散的高峰期，對(duì)城市交通環(huán)境的影響也較大。盡管許多超高層建筑都在門廳的藝術(shù)處理上頗費(fèi)心機(jī)，設(shè)計(jì)得非常富麗壯觀，但門廳內(nèi)往往留不住人，形不成公共活動(dòng)空間，而入口處也常出現(xiàn)人流擁塞的現(xiàn)象。在出入口界面的處理上，應(yīng)考慮空間過渡的自然，利用立面虛實(shí)、材料質(zhì)感的變化與立面形象形成對(duì)比，形成富有活力的中介空間。所以在超高層建筑的入口門廳應(yīng)注意的幾個(gè)問題:第56頁(yè)/共130頁(yè)（1）入口門廳，應(yīng)作到主次分明、尺度得當(dāng)。在超高層建筑的大型門廳中，設(shè)置幾個(gè)十分顯眼的標(biāo)志，使門廳的巨大感被幾個(gè)相應(yīng)的尺度給弱化，讓人們能準(zhǔn)確的知道自己在空間中所處的位子。（2）門廳空間的光線、色彩、細(xì)部、材質(zhì)和家具、綠化等應(yīng)結(jié)合人的尺度需要，提供舒適的休憩空間，便于人流的內(nèi)外轉(zhuǎn)移，同時(shí)也為人們提供了面對(duì)面的交流空間。（3）超高層建筑由于人流量大，容易產(chǎn)生擁擠，門廳空間高度不能底矮，否則會(huì)給人們產(chǎn)生壓抑的感覺。而層高較高的空間中，柱子一般都會(huì)顯得過于細(xì)長(zhǎng)，比例不當(dāng)。應(yīng)采用了橫向線條劃分的方法，對(duì)建筑材質(zhì)進(jìn)行色彩上的區(qū)分，使柱體細(xì)長(zhǎng)的比例感得到改善。在門廳頂部造型處理時(shí)，利用相對(duì)空間尺度較大的燈具來統(tǒng)一空間高大帶來的失調(diào)感，在冷性的現(xiàn)代建筑中營(yíng)造出人性化的活動(dòng)空間。(圖4-5)第57頁(yè)/共130頁(yè)2、立體綠化

由于超高層建筑接地性差，使人們遠(yuǎn)離地面居住和工作，在鋼筋混凝土堆砌的空間里，人們真正感受到環(huán)境中最為缺乏的就是綠色。福斯特設(shè)計(jì)的60多層法蘭克福銀行總部大樓，是把自然環(huán)境引入超高層局部塑造的典型例子。該建筑為60層，平面布局是一個(gè)三角形，帶弧度的三邊圍繞著一個(gè)通高的中庭，每一層樓都是兩邊辦公，一邊花園。花園有四層樓高，交錯(cuò)而上，為中庭提供了自然通風(fēng)，并使靠近中心的辦公區(qū)可以利用自然采光，視線可以透過中庭看到另一側(cè)的花園及花園后的城市景色。每個(gè)辦公區(qū)都有可開啟的窗，在氣候適宜的時(shí)候可以節(jié)約能源。該大廈設(shè)計(jì)突出了兩個(gè)主要特點(diǎn)，一是節(jié)省能源:二是辦公環(huán)境與樹叢為鄰。在大廈的平面構(gòu)圖中采用了三角形布局，中間為貫通全樓的中庭空間。大廈的三邊輪流安排三層高的花園，為工作人員提供了舒適宜人的自然生態(tài)環(huán)境。其平面與立體造型的環(huán)境塑造，使其成為具有跨世紀(jì)意義的超高層建筑創(chuàng)作的典范。第58頁(yè)/共130頁(yè)3、中庭設(shè)計(jì)中庭對(duì)高層、超高層建筑內(nèi)部封閉空間的光線、空氣、溫度、濕度等方面有重要調(diào)節(jié)作用。SOM于1979年設(shè)計(jì)的沙特阿拉伯國(guó)家銀行大樓，采用三角形平面，服務(wù)核心與主體分離并設(shè)于西側(cè)，可以減弱西曬。為進(jìn)一步防止曝曬和風(fēng)沙，外墻除南立面和東北立面有三個(gè)巨大的洞口之外，均為實(shí)墻面，實(shí)墻的礦棉板和混凝土板之間還設(shè)了1英寸厚的空氣層，以加強(qiáng)隔熱效果。三個(gè)巨型洞口其實(shí)是三個(gè)具有戲劇性的三角形中庭，南側(cè)的兩個(gè)洞口七層高，朝著老城區(qū)和紅海方向，東北側(cè)的一個(gè)洞口九層高，面向大海。在大樓的中心有一個(gè)貫穿整個(gè)建筑物的中庭，將三個(gè)洞口中庭連為一體，它可促使空氣流動(dòng)，從外墻洞口散熱。各層辦公室的窗戶全部朝向洞口中庭，這樣在大樓的辦公室與當(dāng)?shù)匮谉岬臍夂蜷g就形成了一個(gè)微妙的緩沖地帶，體現(xiàn)了典型的伊斯蘭內(nèi)向型空間傳統(tǒng)。1982年SOM在巴林聯(lián)合海灣銀行繼續(xù)利用中庭來改善內(nèi)部空間的氣候條件，中庭每隔三層一個(gè)，綠化的布置和遠(yuǎn)處海灣的景色為內(nèi)部辦公室提供了怡人的工作環(huán)境，中庭在外窗和地面形式上也著力于體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐奈幕瘋鹘y(tǒng)，取得了很好的效果。SOM的這兩個(gè)銀行為高層建筑利用中庭改善氣候條件，體現(xiàn)地域特色提供了優(yōu)秀的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，也反映了建筑師對(duì)人性化尺度空間營(yíng)造的思考。第59頁(yè)/共130頁(yè)4、交通體系

超高層建筑的交通體系可分為水平交通和垂直交通，但因超高層建筑的體量巨大，各種功能的立體疊加也使得垂直交通成為了超高層建筑的重要交通體系，電梯和樓梯成為其內(nèi)部空間中的主要運(yùn)輸設(shè)備。當(dāng)建筑達(dá)到一定層數(shù)時(shí)，需要對(duì)電梯進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，方能提高效率，將電梯劃為若干組，每組分擔(dān)某個(gè)層段的垂直運(yùn)輸電梯，分區(qū)設(shè)置有分奇、偶層的，有低、中低、中中、中高、高區(qū)的。例如著名的芝加哥100層約翰·漢考克中心，是幢特大型、多功能綜合體摩天樓，地上面積約26萬(wàn)平方米，其1—4層為門廳及商業(yè)用房，5—11層為車庫(kù)，12—15層和17—40層為辦公間，45--91層為公寓，92—93層為電視臺(tái)，94層為餐廳。電梯系統(tǒng)在42層處分為上下兩大區(qū)，高區(qū)為公寓區(qū)，電梯分設(shè)高低兩個(gè)區(qū)，每個(gè)分區(qū)約22層。低區(qū)電梯分四個(gè)區(qū)，每個(gè)分區(qū)高約10層。另設(shè)兩組高速直達(dá)電梯，一組由底層直達(dá)44層，另一組則直達(dá)%層。第60頁(yè)/共130頁(yè)5、疏散樓梯間

在進(jìn)行超高層建筑平面設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)疏散樓梯間的布置時(shí)應(yīng)分析避難人員在火災(zāi)時(shí)的行動(dòng)方向，故疏散路線須布置至少兩個(gè)以上的疏散方向。因此樓梯間應(yīng)設(shè)于平面的各個(gè)端部及轉(zhuǎn)折位置，力求充分構(gòu)成雙向疏散盡可能避免袋形走道。人員緊急疏散時(shí)，首先考慮的是平時(shí)經(jīng)常使用的流線，故應(yīng)在電梯廳旁布置疏散樓梯，使平時(shí)交通流線和緊急避難流線有機(jī)結(jié)合。以利于疏散者迅速到達(dá)第二安全區(qū)域。開敞型前室的防煙樓梯間具有很高的安全性及經(jīng)濟(jì)性，又利于消防隊(duì)用作撲救的輔助，故在設(shè)計(jì)時(shí)宜盡可能將樓梯間靠外墻設(shè)置。同時(shí)，可以向外開窗，增加自然采光，防止樓梯間內(nèi)昏暗的光線給人們心理帶來的恐懼和不安。第61頁(yè)/共130頁(yè)6、避難層避難層是指在超高層建筑中發(fā)生火災(zāi)時(shí)供受災(zāi)人員臨時(shí)避難用的樓層，超高層建筑，如果每層高以3m計(jì)，一般都有35層以上，如每層居住人數(shù)以100人計(jì)，一幢超高層少則3-4千人，多則上萬(wàn)人，這么多人要在火災(zāi)時(shí)依靠幾個(gè)樓梯安全疏散至室外是很困難的。因此，在超高層建筑中必須設(shè)置一定數(shù)量的避難層。避難區(qū)面積亦經(jīng)計(jì)算確定，按我國(guó)要求每平方米容納5人計(jì);有周密的引入措施，避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔，同層錯(cuò)位或上下層斷開，但人員必須經(jīng)避難層方能上下。避難層一般每隔15層左右設(shè)置，通?？膳c設(shè)備層或多功能建筑中的空中大堂相結(jié)合而設(shè)置。在避難層中應(yīng)設(shè)有通訊和照明系統(tǒng);同時(shí)也應(yīng)設(shè)置室內(nèi)消防栓和自動(dòng)噴水滅火器，以保護(hù)避難層不受火災(zāi)侵害。避難層通透的設(shè)置也削弱了超高層建筑外立面巨大的尺度感，讓超高層建筑的體量更有層次感，在保證建筑內(nèi)人們生命安全的同時(shí)也豐富了建筑界面。第62頁(yè)/共130頁(yè)7、廣場(chǎng)的設(shè)置下沉式廣場(chǎng)的標(biāo)高比街面低，以踏步或坡道與街道聯(lián)系，易于獲得輕松、活潑的氣氛。下沉式廣場(chǎng)給人以環(huán)抱的、溫暖的、完整的感覺，是鬧市中的私密性空間，滿足了人們休息的要求，并提供了一個(gè)“人看人”的空間。高臺(tái)式廣場(chǎng)高于城市街道，標(biāo)高差形成廣場(chǎng)邊界。人在高臺(tái)上的活動(dòng)不受交通干擾，是解決人流與車流矛盾的有效形式，并能在喧鬧的環(huán)境中形成變化的空間，緩解步行的枯燥與單調(diào)。8、休憩設(shè)施的設(shè)置底部空間同樣需要安排好服務(wù)設(shè)施與廣場(chǎng)景觀，同樣不能忽視休息與游憩空間的布置。另外，供行人使用的環(huán)境設(shè)施如座椅、雕塑、游樂設(shè)施等的形式和布局應(yīng)符合使用者的多樣性要求，盡量創(chuàng)造親和感和溫馨感，以滿足人們的心理需求。因此，底部公共開敞空間并非尺度越大越好，那些貼近人、小而精致的公共空間，往往更能賦予人們安全感、舒適感、親切感和人情味。第63頁(yè)/共130頁(yè)9、立面裝飾超高層建筑整體的美感并非裝飾的堆積，而存在與立面上直線和曲線之間比例關(guān)系的有機(jī)結(jié)合。除線條比例外，投射在建筑上的幾何狀陰影，它賦予建筑立面完整的對(duì)比，使空間具有層次感，同時(shí)形成材質(zhì)之間的肌理，在檐柱、墻壁及臺(tái)階的細(xì)部上展現(xiàn)出新的比例。如帝國(guó)大廈1931年落成之時(shí)，加上它頂部高聳入云的61m天線桿，總高達(dá)381m，大大超過了319m的克萊斯勒公司大樓。它象征著創(chuàng)造一種使百姓對(duì)未來感到樂觀的氣氛。帝國(guó)大廈和克萊斯勒公司大樓兩者都有的收頂華冠，采取華麗而有力的裝飾藝術(shù)派式樣，表現(xiàn)出升騰歡樂的效果，造成一種與當(dāng)時(shí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重蕭條局面強(qiáng)烈的對(duì)比。第64頁(yè)/共130頁(yè)第四章常見業(yè)態(tài)組合方式酒店寫字樓綜合體居住性物業(yè)深圳幸福里上海.世茂濱江武漢.錦繡長(zhǎng)江香港.貝沙灣香港.凱旋門香港.淺水灣新加坡.吉寶灣……上海金貿(mào)武漢.錦繡長(zhǎng)江………很多CBD商務(wù)中心北京中央商務(wù)區(qū)上海陸家嘴深圳中心區(qū)北京中環(huán)世貿(mào)住宅＋酒店寫字樓＋公寓商業(yè)＋寫字樓＋公寓深圳華潤(rùn).萬(wàn)象城深圳大中華廣場(chǎng)……第65頁(yè)/共130頁(yè)上海金茂大廈（８８層）業(yè)態(tài)組合:會(huì)展中心+商場(chǎng)+寫字樓+酒店項(xiàng)目定位:上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體酒店、53-87層寫字樓、3-50層商業(yè)會(huì)展、商場(chǎng)第66頁(yè)/共130頁(yè)香港國(guó)際金融中心（８８層）業(yè)態(tài)組合:甲級(jí)寫字樓+酒店式公寓+頂級(jí)購(gòu)物中心+六星級(jí)酒店項(xiàng)目定位:香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)購(gòu)物中心寫字樓酒店酒店式公寓第67頁(yè)/共130頁(yè)凈用地面積97,923總面積1,187,300購(gòu)物中心（萬(wàn)象城）274,300寫字樓（華潤(rùn)大廈B座）100,000高檔住宅（幸福里）431,000東寫字樓總建筑面積247,000其中酒店面積35,000南寫字樓100,000南寧華潤(rùn)中心總體規(guī)劃一期

購(gòu)物中心華潤(rùn)大廈A座一期華潤(rùn)大廈B座高檔住宅華潤(rùn)大廈C座第68頁(yè)/共130頁(yè)第五章高空寫字樓本章重點(diǎn)討論以寫字樓為核心的城市綜合體的發(fā)展模式及案例第69頁(yè)/共130頁(yè)第70頁(yè)/共130頁(yè)第71頁(yè)/共130頁(yè)第72頁(yè)/共130頁(yè)第73頁(yè)/共130頁(yè)第74頁(yè)/共130頁(yè)第75頁(yè)/共130頁(yè)第76頁(yè)/共130頁(yè)第77頁(yè)/共130頁(yè)第78頁(yè)/共130頁(yè)第79頁(yè)/共130頁(yè)第80頁(yè)/共130頁(yè)第八章高空酒店本章重點(diǎn)討論以酒店為核心的城市綜合體的發(fā)展模式及案例案例-上海商城第81頁(yè)/共130頁(yè)第82頁(yè)/共130頁(yè)第83頁(yè)/共130頁(yè)第84頁(yè)/共130頁(yè)第85頁(yè)/共130頁(yè)第86頁(yè)/共130頁(yè)第87頁(yè)/共130頁(yè)第88頁(yè)/共130頁(yè)第89頁(yè)/共130頁(yè)第90頁(yè)/共130頁(yè)第九章高空住宅超高層的主要業(yè)態(tài)是以辦公、酒店為主，但隨著建筑技術(shù)及居住喜好的改變，超高層住宅項(xiàng)目越來越多的出現(xiàn)，超高層住宅與別墅一樣已成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征。華潤(rùn)幸福里第91頁(yè)/共130頁(yè)92超高層相比普通高層的變化100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實(shí)用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽(yáng)臺(tái)開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實(shí)用率多在60％左右成本比高層高出15%～25%對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運(yùn)行能耗高后期維護(hù)管理費(fèi)用高其他開發(fā)周期拉長(zhǎng)智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化第92頁(yè)/共130頁(yè)超高層住宅市場(chǎng)特點(diǎn)

特點(diǎn)一：在市場(chǎng)化的條件下，超高層住宅成功需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐市場(chǎng)化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市的GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達(dá)到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達(dá)到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％第93頁(yè)/共130頁(yè)94特點(diǎn)二：多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)超高層多具有強(qiáng)勢(shì)水景資源擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長(zhǎng)江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色開發(fā)商會(huì)采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價(jià)值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長(zhǎng)江第94頁(yè)/共130頁(yè)95特點(diǎn)三：市場(chǎng)客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層客戶共性經(jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)視野開闊，見多識(shí)廣大城市生活背景｛｝｛｝第95頁(yè)/共130頁(yè)96特點(diǎn)四：面對(duì)客戶對(duì)超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性兼顧，引導(dǎo)客戶認(rèn)知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，主要從居住感覺上加以引導(dǎo)，同時(shí)物管服務(wù)前置。階段初級(jí)階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對(duì)超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風(fēng)等優(yōu)點(diǎn)；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居?。粌?yōu)勢(shì)意識(shí)增強(qiáng)發(fā)展商作為相對(duì)保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導(dǎo)：強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)：以景觀為導(dǎo)向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴(kuò)大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導(dǎo)新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級(jí)：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)超高層發(fā)展初級(jí)階段，開發(fā)商重點(diǎn)營(yíng)銷老客戶，僅從營(yíng)銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段滿足客戶需求，力求舒適性與實(shí)用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點(diǎn)打造一種超高層獨(dú)特的生活方式第96頁(yè)/共130頁(yè)特點(diǎn)五：所在城市的房?jī)r(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本在市場(chǎng)化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價(jià)空間。建安成本3000-5000元/㎡第97頁(yè)/共130頁(yè)98特點(diǎn)六：超高層銷售均價(jià)與開發(fā)成本之比（簡(jiǎn)稱S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同“S比”帶來的兩種開發(fā)模式：

S＞2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢(shì)資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端；S＜2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景），產(chǎn)品層級(jí)屬中高端樓盤開發(fā)成本銷售均價(jià)S比（S=銷售均價(jià)/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬(wàn)元/平方米3萬(wàn)元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬(wàn)元/平方米3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江6590元/平方米1.45萬(wàn)元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬(wàn)元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬(wàn)科金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍(lán)灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍(lán)灣5172元/平方米8981元/平方米1.74第98頁(yè)/共130頁(yè)99超高層市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)共性總結(jié)城市因素特點(diǎn)1：城市GDP總量達(dá)到一定層級(jí)特點(diǎn)2：城市化率達(dá)到一定水平特點(diǎn)4：市場(chǎng)客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價(jià)格因素客戶因素特點(diǎn)3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強(qiáng)勢(shì)資源驅(qū)動(dòng)特點(diǎn)6：S比的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同特點(diǎn)5：開發(fā)商從各個(gè)層面對(duì)客戶抗性進(jìn)行引導(dǎo)第99頁(yè)/共130頁(yè)100超高層住宅開發(fā)模式分析

按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價(jià)值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式

價(jià)值主體與形象主導(dǎo)兩種開發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比定位客戶園林配套資源強(qiáng)度、項(xiàng)目規(guī)模、容積率規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實(shí)用率、平面組織、增值體系客戶關(guān)注點(diǎn)、解除抗性的共性綠化率功能定位、檔次定位城市價(jià)值會(huì)所、物管、商業(yè)自身屬性產(chǎn)品兩種開發(fā)模式核心點(diǎn)對(duì)比第100頁(yè)/共130頁(yè)101

形象主導(dǎo)模式及價(jià)值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究形象主導(dǎo)價(jià)值主體核心“S比”遠(yuǎn)小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力第101頁(yè)/共130頁(yè)102定位：價(jià)值主體模式多定位頂級(jí)、綜合體運(yùn)營(yíng)，主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色；形象主導(dǎo)型則定位中高檔、純住宅、首要關(guān)注項(xiàng)目利潤(rùn)層面功能定位，價(jià)值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導(dǎo)型以純住宅為主，少量附有商業(yè)；檔次定位，價(jià)值主體模式定位全國(guó)或城市頂級(jí)，形象主導(dǎo)型為中高檔；城市價(jià)值，價(jià)值主體模式多位于城市政務(wù)新區(qū)，主動(dòng)承擔(dān)“城市運(yùn)營(yíng)商”角色，綜合體運(yùn)營(yíng)考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€(gè)城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益；形象主導(dǎo)型注重項(xiàng)目本身利潤(rùn)層面第102頁(yè)/共130頁(yè)103價(jià)值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運(yùn)營(yíng)能力價(jià)值主體規(guī)劃排布要點(diǎn)：注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤(rùn)最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積，解決多排布置所造成的視線遮擋；降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯(cuò)落布置，視線互不遮擋，保通風(fēng)性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街外灘188號(hào)第103頁(yè)/共130頁(yè)104復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分?jǐn)側(cè)莘e率，超高層相對(duì)獨(dú)立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣，超高層看海景視線相對(duì)好于一二期珠海金域藍(lán)灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導(dǎo)模式規(guī)劃排布要點(diǎn)：以超高層分?jǐn)偢呷莘e率，利用項(xiàng)目的整體溢價(jià)，以時(shí)間換空間；超高層為整個(gè)項(xiàng)目樹立形象標(biāo)桿，和高層等半圍合式布局形成組團(tuán)；獨(dú)立集中排布，緣于超高層工期長(zhǎng)，超高層位置相對(duì)不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對(duì)獨(dú)立，聚集第104頁(yè)/共130頁(yè)105超高層與其他物業(yè)類型關(guān)系處理方面，價(jià)值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導(dǎo)，超高層與高層等隔離、分期分組團(tuán)開發(fā)價(jià)值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨(dú)立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀；形象主導(dǎo)超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團(tuán)開發(fā)高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項(xiàng)目容積率：7深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣第105頁(yè)/共130頁(yè)106產(chǎn)品比例，超高層占價(jià)值主體模式80%～90%以上；形象主導(dǎo)模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%～30%價(jià)值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武