物業(yè)經(jīng)營管理第四章中節(jié)

物業(yè)經(jīng)營管理收益性物業(yè)價值評估考試信息一、物業(yè)經(jīng)營管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術四、收益性物業(yè)價值評估五、房地產(chǎn)市場與市場分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風險管理九、財務管理與績效評價十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理十二、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展物業(yè)經(jīng)營管理目錄

第四章收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法

掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別、市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟熟悉：收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應用了解：影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應用目錄

收益性物業(yè)價格的概念和特征收益性物業(yè)價值和價格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價方法1112目錄

收益性物業(yè)價格的概念和特征收益性物業(yè)價值和價格的種類影響因素收益性物業(yè)的估價方法1112

第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

物業(yè)經(jīng)營管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。

1、物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)。收益性物業(yè)——

寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設施等

判斷依據(jù)：對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。

2、收益性物業(yè)價值的高低主要取決于3個因素：①未來凈收益的大?。苜嵍嗌伲浚讷@得凈收益期限的長短（能賺多久？）③獲得凈收益的可靠性（靠不靠譜？）有租約限制的物業(yè)或者附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)?！白赓U物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力”。

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

2011年真題（多選）下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（ACD）。A、空置公寓B、公益圖書館C、停車場D、影劇院E、政府辦公樓

練習題以下有關收益性物業(yè)的說法，正確的是（）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價時不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

練習題以下有關收益性物業(yè)的說法，正確的是（A）A.影響收益性物業(yè)的因素，最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上B.只要現(xiàn)在沒有產(chǎn)生收益，就不是收益性物業(yè)C.有租約限制的物業(yè)，估價時不需要考慮租約的影響D.目前自用的物業(yè)，就一定不是收益性物業(yè)

第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格

物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價=貨幣額、商品或其他有價物。物業(yè)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付

想一想

二、物業(yè)價格的形成條件有用性稀缺性有效需求

（一）、有用性1、定義：有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即有使用價值。

（二）、稀缺性定義：是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說"物以稀為貴"。（空氣、水）（三）臨、有效牙需求定義：有效需求胞是指對物姜品的有支付完能力支晉持的需屈要。對于商品匙的需求具屬備兩個條忽件？（三）、督有效需求定義：有效需謝求是指井對物品嶄的有支付能衡力支持的叫需要。個人對于丑商品的需抬求需要具錘備兩個條信件：（1）個人具剪有購買意愿；（2）個人具鐮有支付能件力。適用條曉件：芒有（1）有（2）---個人需求有（1）無（2）---個人需要練習題寇（多選布）物業(yè)價格編的形成條屋件包括（槐）A.市優(yōu)場供給B.市滴場需求C.有客用性D.稀帖缺性E.有效展需求練習題（乞多選）物業(yè)價鏟格的形苦成條件午包括（慈CDE伏）A.市場各供給B.市局場需求C.有父用性D.稀嶼缺性E.有扮效需求三、物業(yè)襖價格的特痕征1、物業(yè)喬價格與一假般物業(yè)價像格的相同之摔處①都端是價格，用貨植幣來表絲式示；②都有波動，受供興求因素稅的影響所；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)冊高價，眼劣質(zhì)低喜價。2、物蔬業(yè)價格繡的特征（一）物孔業(yè)價格受區(qū)位的影響畫很大。由于物業(yè)陜的不可移框動性，所國以其價格崗和區(qū)位有聾密切關系自。最常見痰、最簡藍單的是步用距離尋衡量區(qū)壺位的好獻壞，現(xiàn)縫在越來嶺越重視腿的是交醉通時間厭距離而煌不是直階線距離泉。練習題衡量房地臭產(chǎn)區(qū)位質(zhì)孝量優(yōu)劣的勤最常見、鹿最簡單的雜指標是（殖）。A.地剝理位置撓B.講價格水睬平C.距離D.周狡邊環(huán)境練習題衡量房下地產(chǎn)區(qū)住位質(zhì)量搖優(yōu)劣的澇最常見殖、最簡禿單的指尤標是（C）。A.地理肝位置淺B瘋.價格水厚平C.距勤離D.周鏈邊環(huán)境（二）物朝業(yè)價格實也質(zhì)上是物野業(yè)權(quán)益的昆價格。物業(yè)具有方不可移動院性，在交襪易當中，尋可以轉(zhuǎn)移立的是不是私其實物，廳而是其所津有權(quán)、使棗用權(quán)和其妻他權(quán)益。實物狀況揉相同，權(quán)珍益狀況千兄差萬別，蒼物業(yè)價格賓是物業(yè)權(quán)殲益的價格筒。（三）制物業(yè)價糞格既有之交換代歇價的價排格，又柏有使用漂代價的宮租金。物業(yè)存在買賣和租企賃兩種交毀易方式肢，存在淹兩個市凳場。交換代價吩的價格（副價格）：本身的一逆?zhèn)€經(jīng)濟學肥上的源泉猜價格。一般物品趴，家具、飼服裝主要非是買賣價菌格。使用代價朱的租金（飲租金）：使用一定臣時間的價協(xié)格，經(jīng)濟淘學上的服壇務價格。關系如奇同本金通和利息以買房為零例，一是考制察其外盒部功能妹、環(huán)境超、管理坐。短時量間不易希了解。二是虎物業(yè)與塵周圍物腔業(yè)形成姑一定區(qū)如域，而些這個區(qū)壯域的社亡會經(jīng)濟焦地位在納經(jīng)常變憲化，考府慮過去狀如何使鏈用，將提來會有脖什么樣環(huán)的發(fā)展陷。四、物業(yè)潮價格形成話的時間較腫長五、物業(yè)田價格容易費受到交易咱者的個別舒因素的影酬響物業(yè)不能臘搬到一起芳進行比較順，具有獨莖一無二性型，只有實艷地考察，崗容易受到徑個別因素燙（偏好、左討價還價活能力、情移感沖動）2012烤年真題關于物業(yè)賀價格特征莖，說法正枯確的是（恒）。A、物禁業(yè)價格演受區(qū)位溉影響較固小B、物折業(yè)價格僵實質(zhì)上寫是物業(yè)委的權(quán)益慚價格C、物業(yè)舟價格不容咸易受到交辯易者的個戚別因素的奮影響D、物各業(yè)價格者形成的劇時間較泄短2012謎年真題關于物業(yè)戴價格特征微，說法正捉確的是（園B）。A、物業(yè)福價格受區(qū)咐位影響較小B、物業(yè)封價格實質(zhì)農(nóng)上是物業(yè)記的權(quán)益價帽格C、物籠業(yè)價格不容易彈受到交易者勸的個別圾因素的牲影響D、物業(yè)鄙價格形成枕的時間較鍵短2011澡年真題關于物業(yè)因價格特征銳，說法不鎮(zhèn)正確的是格（）。A、物陳業(yè)價格渠受區(qū)位胃影響大B、物業(yè)毀價格實質(zhì)脆上是物業(yè)含的權(quán)益價扯格C、物業(yè)袍價格容易匙受到交易院者的個別勤因素的影梁響D、物盯業(yè)價格歌形成的爪時間較餐短201獎1年真賣題關于物業(yè)選價格特征罵，說法不囑正確的是蝦（D）。A、物業(yè)蘆價格受區(qū)柏位影響大B、物響業(yè)價格攪實質(zhì)上售是物業(yè)奶的權(quán)益刻價格C、物業(yè)攝價格容易小受到交易散者的個別揪因素的影攜響D、物業(yè)拜價格形成適的時間較劈燕短第三節(jié)建收益性再物業(yè)價僑值和價碼格的種棕類1、使辯用價值獸和交換呢價值2、投骨資價值讓和市場況價值3、成交胃價格、市從場價格和穴理論價格4、總屠價格和瞇單位價通格5、實環(huán)際價格崗和名義崖價格6、現(xiàn)房廉價格和期蕉房價格7、起價部、標價、染成交價和慮均價8、評存估價、爪保留價歡、起拍排價、應雙價、成燦交價9、買賣沾價格、租軍賃價格10、市禮場調(diào)查價秧、政府指斜導價、政歸府定價11、原宅始價值、樣賬面價值拌、市場價需值一、使用價值利和交換價鳴值1、使用價扎值：商品的使蘿用價值是筒指該種商顆品能滿足窄人們某種撲需要的效腔用；2、交換價值：是指該蘋種商品龜同其他堤商品相縱交換的猾量的關蔽系或比單例，通常用貨歇幣來衡量，即交換際價值表現(xiàn)贏為一定數(shù)萍量的貨幣碌、商品或文其他有價病物。使用價指值是交理換價值卸的前提抗，沒有洪使用價詠值就無丹法交換沒有交換默價值不一剝定沒有使漏用價值。作為商品轟的物業(yè)，跨既有使用訂價值也有村交換價值伍。二者關系練習題有關交換醉價值和使附用價值的蔥說法不正究確的是（賓）。A、沒僵有交換雖價值一藥定沒有被使用價言值B、使良用價值辰是交換聯(lián)價值的危前提C、沒有陰使用價值時肯定沒有兵交換價值D、作為蜻商品的物映業(yè)，既有登使用價值加，也有交已換價值練習題有關交害換價值劃和使用謊價值的循說法不區(qū)正確的笛是（A）。A、沒有尚交換價值罪一定沒有職使用價值B、使貼用價值功是交換耕價值的首前提C、沒扯有使用區(qū)價值肯精定沒有覆交換價溜值D、作桐為商品職的物業(yè)仿，既有搏使用價創(chuàng)值，也彼有交換如價值二、投資價正值和市友場價值1.撥投資價荒值：某一物翻業(yè)的投亮資價值禮，是指某個特定湖的投資者（如某表個具體嗽的購買懇者）基站于個人的倒需要或罰意愿，對該物送業(yè)所評達估出的永價值。（主觀旺的、個可人因素姻）2.用市場價領值：該物業(yè)招的市場替價值，罵是指該籃物業(yè)對李于一個走典型的鄭投資者幼（市場自上抽象獎的一般高投資者僑，他代表諷了市場窗上大多趙數(shù)人的驚觀點）代的價值不。（客觀的枝、非個人條）3、投資堪價值和市年場價值的薄區(qū)別和聯(lián)晉系（1）在某一時辭點，市場骨價值是惟煩一的，而凳投資價值胃會因投資暴者的不同上而不同。撇同一物業(yè)牛有不同的隆投資價值晴，是因為口不同的投藏資者可能輔在：①開發(fā)成本澆或經(jīng)營費蜓用方面的壟優(yōu)勢不同②納稅狀載況不同科和對未榴來的信漸心不同吃，等等川。（2）評估投戶資價值隙與評估蝴市場價這值的方法本如質(zhì)上是胸相同的，所不柱同的是掘假設前濱提。折現(xiàn)率：嚴市場價值欠---社慶會一般報精酬率/投想資價值-宅--最低訊期望收益縱率凈收益：魂評估投資籮要扣除所泰得稅/市鋼場投資通少常不扣除投資行為估形成的條吧件：投資妖價值＞市貿(mào)場價格201廳1年真弦題關于特定搏物業(yè)在某科一時點市獅場價值和弄投資價值朱的說法，變正確的是晌（）。A、市掉場價值色是唯一針的，投購資價值籃是不唯陸一的B、市急場價值口是唯一吃的，投映資價值笨也是唯砌一的C、市場單價值不是蘇唯一的，理投資價值術是唯一的D、市場資價值是不改唯一的，火投資價值圣也是不唯懼一的201幸1年真姑題關于特峽定物業(yè)麗在某一歐時點市運場價值戒和投資宋價值的沃說法，螞正確的蛇是（A排）。A、市場價局值是唯躍一的，寨投資價勺值是不玻唯一的B、市坦場價值封是唯一另的，投箭資價值愚也是唯施一的C、市別場價值森不是唯嘆一的，獲投資價藥值是唯舒一的D、市場矛價值是不則唯一的，嗚投資價值立也是不唯秘一的三、成蠅交價格扇、市場已價格、池理論價張格（一）其成交價緣瑞格定義：成交價格萌簡稱成交是價，是指榮在一筆物鍵業(yè)交易中交易雙方顯實際達成劇交易－買者鞭同意付免出、賣掃者同意漿接受，漏或者買篇者支付鏟、賣者趣收取的裙貨幣額謠、商品責或其他蒜有價物考。成交價格幸是一個已經(jīng)完頭成的事實頁。影響因素安：交易者的催財力、動極機、市場渾了解程度控、急迫程扭度、討價襪還價能力脾、交易雙悠方的關系叉、賣者的家銷售策略辜。1、賣價殼是站在賣者的角度，柳指賣者出炮售物業(yè)時假所愿意接蘿受的價格啞。（價越剪高越好遇）2、買搭價是站鉗在買者的角度尋，指買滲者購買晨物業(yè)時把所愿意買支付的側(cè)價格。（價逢越低越津好）3、賣根價和買曬價都只是買蹲賣雙方中苗某一方所愿意蠟接受的疲價格。在實際生全活中，只術有買者所鞏愿意支付辱的最高價堪格高于或搞等于賣者歲愿意接受外的價格時持，交易才鳥可能成功體，并由最型低賣價和母最高買價攝構(gòu)成了成交價格裝的區(qū)間。形成機制4、買穴方市場恥和賣方良市場賣方市場：供不蛋應求、嘉相對短庸缺、賣膀方掌握薄著主動逝權(quán)的市李場。買方市場：供大于渾求、相對剩過剩、買災方掌握著橡主動權(quán)的濫市場。當處于賣衫方市場的欣時候，成海交價會偏元向最高買換價；當處妻于買家市炊場的時候乓，成交價釀會偏向最寺低賣價。練習題在買方肚市場下的，成交嬌價格會炭（).A、偏向巴最低賣價B、偏廊向最低甘買價C、偏自向最高采賣價D、偏向帝最高買價練習題在買方市聞場下，成越交價格會廉（A）A、偏向遭最低賣價B、偏為向最低兼買價C、偏向他最高賣價D、偏向耍最高買價5、成照交價的趕種類正常成然交價和糞非正常浙成交價來：①公開腎市場、夕信息暢極通、平獄等自愿題、誠實宅無欺、語無利害遷關系下慎形成的嘉正常成率交價。②壟斷、柜不了解行艦情、強迫座交易下形塘成的是非昨正常交易交易方柔式非為：①招標斃成交價手：采取他招標方激式交易遇物業(yè)的駱成交價析格②拍賣菠成交價徐：拍賣鳥方式③掛牌成卷交價：掛瘋牌成交方企式④協(xié)議成委交價：采圈取協(xié)議方嬸式（二）坦市場價晃格定義：是指某種惱物業(yè)在市遲場上的一般、平身均水平價川格，是該類礙物業(yè)大量驚成交價格中的抽象結(jié)意果。（三）劑理論價挨格理論價格僚是經(jīng)濟學由假設的“床經(jīng)濟人”燦的行為和范預期是理齊性的，或卡真實需求職與真實供哄給相等的暢條件下形鋪成的價格橡。理論價格盯和市場價護格的關系價格與端供給：一是，價羊格是由供賄給和需求加決定的二是，供奸給量與需閑求量又受賞到價格的控影響市場價蔽格是短綿期均衡豎價格；羽理論價消格是長欠期均衡她價格。在正常暗市場條逆件或正裝常經(jīng)濟記發(fā)展下棕，市場鐮價格一借般與理役論價格崇相吻合古。不會并偏離太勒遠，四、總護價格和白單位價漆格（一）總價格：簡稱總價澇，是指某癥一宗或某圖一區(qū)域范勝圍內(nèi)的物業(yè)整體閥的價格。（二）單躁位價格單位土鈔地面積部的土地禿價格，物業(yè)的單贈位價格一溝般可以反塊映物業(yè)價必格水平的底高低。建筑物的惠單位除了睡面積，還哲有體積或喜者車位。認清單撒位價格具，必須襖認清價格單別位。價格旱單位由貨幣和葉面積兩方面掌構(gòu)成。1.究貨幣：朱包括幣莊種和貨廚幣單位坡。2.在面積：挨包括面稿積內(nèi)涵妙和面積蠶單位。湊（貝如：多望少錢/組平米）五、實際肅價格和名領義價格（一）實際價格是指在成交日嶺期時一錯次付清衣的價格，或者將脖不是在成稅交日期時一次付問清的價浙格折現(xiàn)墾到成交食日期時的價格徒。（二）名義價鉆格是指在炮成交日暈期時講兵明，但不是在成奇交日期時念一次付清的價格。實例一套建畝筑面積蔬100惜㎡、單區(qū)價30蝴00元弊/㎡，贏總價3社0萬元護的住房理，在實案際交易曉中的付委款方式宏有以下糟幾種可雖能：1、要汪求在成治交日期察時一次疊付清。不存在名掠義價格。2、如果榜在成交日炒一次付清禮，給予折修扣，優(yōu)惠得5%實際單毅價為3喝000訴（1-腔5%）劃=28搏50元押，實際換總價為堡28.遍5萬元一套建全筑面積機100殊㎡、單默價30醒00元客/㎡，豪總價3對0萬元討的住房冶，在實固際交易碗中的付移款方式份有以下灰?guī)追N可嫩能：3、從馬成交日竹期起分慶期付清翅，如首泥期支付榴10萬磨元，余鐘款在一軋年內(nèi)分暖兩期支叛付，如券每隔半劉年支付暑10萬攀元。實際總價紡為10+師10/（臨1+5%故）0.5+10場/(1漫+5%當)=2前9.2步8萬元儀，假定提折現(xiàn)率爛為5%刊。一套建今筑面積宗100旨㎡、單場價30奇00元蝕/㎡，旨總價3繪0萬元片的住房慈，在實站際