物業(yè)設(shè)備管理概述

第九章

物業(yè)設(shè)備管理

第一節(jié)

物業(yè)設(shè)備概述一.

物業(yè)設(shè)備的涵義

物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類(lèi)設(shè)備的總稱(chēng),它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。二．物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成

（一）給排水系統(tǒng)

物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱(chēng)。它包括：1.供水設(shè)備、設(shè)施按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來(lái)看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。

2.排水設(shè)備、設(shè)施包括排水管道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、雨水管道。3．房屋衛(wèi)生設(shè)備

包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類(lèi)。4．熱水供應(yīng)設(shè)備

包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5．消防設(shè)備

包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測(cè)器）、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門(mén)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明設(shè)備等。（二）

燃?xì)庀到y(tǒng)

包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。（三）

空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)

包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備1．供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸氣供暖之分

包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2．供冷設(shè)備

包括：冷氣機(jī)組、冷水機(jī)組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3．室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備

包括：通風(fēng)機(jī)、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。

（四）

電氣工程設(shè)備系統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。

1．供電及照明設(shè)備

包括高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、低壓開(kāi)關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量?jī)x表、配電干線(xiàn)、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開(kāi)關(guān)、照明設(shè)施等。

2．電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備）

包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線(xiàn)及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。

3．房屋運(yùn)輸設(shè)備即物業(yè)內(nèi)的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。（1）電梯一般組成：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專(zhuān)用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上）快速電梯（1．5M/S以上）低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機(jī)拖動(dòng)方式分為：交流雙速電梯直流快速電梯交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號(hào)控制電梯集選控制電梯微機(jī)程序控制電梯簡(jiǎn)單手柄控制電梯。（2）扶梯自動(dòng)扶梯組成：驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置。

4．防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式一般防雷設(shè)施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線(xiàn)和接地極。避雷針形式：?jiǎn)沃?、雙支、多支保護(hù)。第二節(jié)物業(yè)設(shè)備的管理

一、物業(yè)設(shè)備管理的作用

物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。其作用：（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（二）是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行、發(fā)揮設(shè)備價(jià)值的保證（三）利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化（四）利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容

（一）物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理1．資料檔案管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料設(shè)備維修資料設(shè)備管理資料物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)：設(shè)備技術(shù)檔案的保管為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理提供信息依據(jù)2．標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）管理標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)）功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)提供基本依據(jù)與手段

3.規(guī)章制度建設(shè)三類(lèi)：生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）管理工作制度（運(yùn)行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、紀(jì)錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等）4．教育培訓(xùn)（對(duì)內(nèi)、對(duì)業(yè)主住用戶(hù)）（二）物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理特點(diǎn)與要求：日常性、安全性、廣泛性1．設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力；合理確定勞動(dòng)組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)）方法：按設(shè)備定員，按崗位定員，按比例定員（2）分組強(qiáng)電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組（3）輪班組織基本形式：?jiǎn)伟嘀啤⒍喟嘀?．設(shè)備運(yùn)行的管理制度內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責(zé)任制度；值班與交班制度；記錄與報(bào)表制度；報(bào)告制度和服務(wù)規(guī)范等。（三）物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1．維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練安全意識(shí)教育安全作業(yè)管理2．業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3．建立設(shè)備的安全管理措施包括：對(duì)特殊、具危險(xiǎn)性設(shè)備加保護(hù)裝置定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制度（四）物業(yè)設(shè)備的維修管理1．日常保養(yǎng)內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等2．定期檢查包括日常檢查與定期檢查3．計(jì)劃修理設(shè)備磨損的兩類(lèi)原因：使用損耗、自然腐蝕老化設(shè)備磨損大致三階段：（1）初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時(shí)間短（2）正常磨損階段（3）劇烈磨損階段設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為（1）初期故障期

必須把握好運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收等工作，重點(diǎn)是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。（2）偶發(fā)事故期

此時(shí)工作重點(diǎn)是加強(qiáng)安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。（3）磨損故障期

須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。因此，這一時(shí)期重點(diǎn)是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有：（1）修理周期及其結(jié)構(gòu)修理周期是指相鄰兩次大修之間機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序；修理間隔期是指相鄰兩次修理之間的時(shí)間間隔。（2）修理復(fù)雜系數(shù)用來(lái)表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度、計(jì)算修理工作量的假定單位。（3）修理勞動(dòng)量定額是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。

（4）其他定額標(biāo)準(zhǔn)如修理費(fèi)用定額、修理停歇時(shí)間定額等。

（五）物業(yè)設(shè)備的更新改造設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理1．設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命（1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開(kāi)始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間其長(zhǎng)短取決于：自身質(zhì)量、運(yùn)行過(guò)程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復(fù)情況。（2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開(kāi)始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期（3）設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開(kāi)始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù)。2．設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問(wèn)題（1）確定設(shè)備合理的使用年限。（2）在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時(shí)，注意適度進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（3）設(shè)備的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。3．設(shè)備更新改造的類(lèi)型（1）設(shè)備的改造（2）設(shè)備的原型更新（3）設(shè)備的技術(shù)更新（六）物佳業(yè)設(shè)備的尊購(gòu)置及評(píng)擔(dān)價(jià)購(gòu)置設(shè)備之應(yīng)注意：1．反復(fù)盈研究，避壩免盲目采險(xiǎn)購(gòu)2．大弟型設(shè)備磁購(gòu)置應(yīng)伙進(jìn)行充尖分的技自術(shù)經(jīng)濟(jì)增論證保證設(shè)備述選性能達(dá)扣到技術(shù)上晶先進(jìn)、經(jīng)格濟(jì)上合理蹲、功效上適用。3．與播業(yè)主、攏用戶(hù)充呀分協(xié)調(diào)物業(yè)設(shè)備熱的購(gòu)置目苦的主要有括三類(lèi)：全新房爺屋建筑淋的裝修盾型購(gòu)置墊；替換陳斷舊落后衡設(shè)備的孤更新型座購(gòu)置；為完善和刷改進(jìn)環(huán)境綿與條件的季添裝型購(gòu)脾置。設(shè)備的劍選擇應(yīng)傻考慮的及因素主恒要有以紗下幾個(gè)辦方面：1．技破術(shù)性的案要求應(yīng)考慮偵：設(shè)備傅功能，雞可靠性餃，安全施性，耐跟用性節(jié)能性翼、環(huán)保羅性和可似操作性躬。2．適用卻性的要求適應(yīng)物業(yè)詞總體功能盞、裝修等半級(jí)、使用米環(huán)境，適應(yīng)用咐戶(hù)的需泥要。3．經(jīng)惹濟(jì)性的評(píng)要求經(jīng)濟(jì)性評(píng)秀價(jià)主要方結(jié)法：年費(fèi)結(jié)法、現(xiàn)值蕩法。（1）年挨費(fèi)法。這種耀方法的躲思路是榨把購(gòu)置番設(shè)備的走一次性菌的投資聞費(fèi)，借蟻助投資弓回收系舌數(shù)，換啞算成每咐年投資僚費(fèi)用支結(jié)出，然堂后加上托每年的珠使用費(fèi)晌，估算筐出每年泥平均年璃度費(fèi)用懂支出，趙最后，蛙比較不恐同設(shè)備渴購(gòu)置方踐案的年嘩度費(fèi)用抵支出，考從中選末擇費(fèi)用名最小的噴方案為泳優(yōu)選方鞭案，其港數(shù)學(xué)業(yè)眼表達(dá)式事為：設(shè)備的日年總費(fèi)鍬用=耕CF賭i(欄1+I節(jié))n/膀[(1居+i)制n-1傻]+棉CV其中：頓CF：漲設(shè)備初棉期投資匆費(fèi)；CV：?jiǎn)≡O(shè)備年才均維修見(jiàn)費(fèi)：（2）區(qū)現(xiàn)值法。這種被方法的扶思路同踏年費(fèi)法半的主要時(shí)區(qū)別在醫(yī)于將每冒年平均安維修費(fèi)雹用，借爪助年金捏現(xiàn)值系射數(shù)換算找成初期屋現(xiàn)值總稿額，然雕后加上正初期投保資費(fèi)，魄估算出從壽命周昆期維修慶養(yǎng)護(hù)費(fèi)乎用最省瞞的方案羽為優(yōu)選蜻方案。突其數(shù)學(xué)萬(wàn)表達(dá)式辭為：設(shè)備壽命趣周期費(fèi)用泉=C素F+族CVi誓(1+i德)n/[幫(1+I絞)n-1普]第三節(jié)節(jié)智能曬化大樓腰的管理一、智劫能化大季樓的概微念智能化扒大樓是歸指通過(guò)將對(duì)建筑膝物的結(jié)亦構(gòu)、設(shè)桂備、服棕務(wù)和管吼理四個(gè)釣基本要僵素以及漫它們之劣間內(nèi)在錦聯(lián)系的違優(yōu)化，歪從而提陷供一個(gè)償投資合蓄理、高制效、舒下適、方展便的環(huán)宋境的房寶屋建筑滔。新加坡公墾共事業(yè)部休認(rèn)為，智馳能化大廈崇必須具備獄三個(gè)條件證：一是大樓招必須具備幸先進(jìn)的自遼動(dòng)控制系糕統(tǒng)，能對(duì)踐空調(diào)、照教明、安保伸、火災(zāi)報(bào)寇警等設(shè)備論進(jìn)行監(jiān)控漫，從而為皆承租戶(hù)提木供舒適的箏工作環(huán)境逃；二是大樓備必須具備琴良好的通胖信網(wǎng)絡(luò)設(shè)庸施，使數(shù)娃據(jù)能夠在殼大樓內(nèi)的尊各個(gè)區(qū)域令之間自由貓地進(jìn)行流圈通；三是大啟樓能夠光提供足攜夠的對(duì)紹外通訊喘設(shè)施。智能化透大樓是命傳統(tǒng)建而筑和新紹興信息嚷技術(shù)相餡結(jié)合的投產(chǎn)物。二、智能毒化大樓的振特點(diǎn)（一）綜合蛇布線(xiàn)系統(tǒng)攤是智能化輛大樓的基桐礎(chǔ)（二）通誘信技術(shù)的俊高速網(wǎng)絡(luò)傅化（三）辦際公自動(dòng)化圖程度的日嶄益提高（四）僅樓宇自鐘動(dòng)化管狀理和服幕務(wù)水準(zhǔn)廉的不斷秒提高（五）央現(xiàn)代圖暑形顯示錦技術(shù)得遍到普遍看應(yīng)用（六）好現(xiàn)代計(jì)謹(jǐn)算機(jī)技臂術(shù)是實(shí)裙現(xiàn)智難刊化管理分的關(guān)鍵（七）狠建筑結(jié)緒構(gòu)的協(xié)攜調(diào)優(yōu)化醫(yī)組合（八）恩智能化更大樓的農(nóng)一體化柏集成設(shè)瞧計(jì)實(shí)現(xiàn)密集中的賤控制管舅理三、