房地產開發(fā)建設過程（二）

房地產開發(fā)建設過程（二）第八講編輯課件工程項目管理工程項目管理的概念廣義的工程項目管理是針對某一開發(fā)建設項目所進行的全壽命周期管理，包括規(guī)劃設計階段的設計管理（DM）、工程施工階段的施工管理（CM）、何項目建成以后的設備管理（FM）或物業(yè)管理（PM）；狹義的工程項目管理通常指開發(fā)建設項目施工階段的管理編輯課件工程項目管理工程項目管理的內容包括質量、進度、成本控制，合同、安全、信息管理，開發(fā)商、建筑師、承包商等關系的協(xié)調。具體包括質量控制、進度控制、成本控制、合同管理、安全管理等工作內容。編輯課件質量控制質量控制是指項目管理機構以合同中規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理工作，包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制。工程項目施工階段質量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價、對整個施工過程中的工程質量進行評估，將所取得的質量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的順序與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。編輯課件質量控制工作內容對原材料的檢驗對工程中的配套設備進行檢驗確立施工中控制質量的具體措施確立有關質量文件的檔案制度編輯課件質量控制措施檢查施工設備、儀器，校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差?？刂苹炷临|量，包括水泥、沙、石和水灰比的嚴格計量手段，嚴格試塊制作、養(yǎng)護、試壓等管理制度，確保挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效質量檢查和評定辦法。編輯課件進度控制工程項目進度控制是施工現(xiàn)場管理最為重要的工作。工作內容包括：對項目施工總周期目標進行具體的論證與分析；編制項目施工的進度計劃；編制其他配套進度計劃；監(jiān)督項目施工進度計劃地執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調研與分析。編輯課件如何編制工程進度計劃將工程內容分解歸納為單項工程或工序統(tǒng)計計算每項工程內容的工作量（注意計量單位）計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示按正常施工的的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系排列施工先后順序編輯課件關于工序時間的幾個名詞最早開始時間（FS）最早結束時間（FF）最遲開始時間（）最遲結束時間（）自由時差（）總時差（）編輯課件進度管理和計劃調整進度計劃地制定方法橫道圖法：用直線條在時間坐標上表示出單項工程進度的方法網絡計劃：以網絡圖的形式來表達工程進度計劃編輯課件其他配套進度計劃材料供應計劃設備周轉計劃臨時工程計劃編輯課件進度計劃中應關注的因素材料設備供應情況設計變更勞動力安排氣象條件編輯課件成本控制工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段，房地產開發(fā)商的利潤是來源于租售收入與總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的重要組成部分，所以降低工程造價就能增加開發(fā)商利潤編輯課件成本控制工作內容編制成本計劃，確定成本控制目標審查施工組織設計和施工方案控制工程款的動態(tài)結算控制工程變更編輯課件成本計劃的劃分材料設備成本計劃施工機械費用成本計劃人工費成本計劃臨時工程成本計劃管理費成本計劃編輯課件常見的成本控制手段強化成本意識，加強全面管理確定成本控制對象完善成本控制制度制定有效的獎罰措施編輯課件合同管理隨著中國建筑市場的日趨完善和與國際慣例的逐漸接軌，合同管理在現(xiàn)代工程項目管理中的地位也越來越重要了，已經成為與質量控制、進度控制、成本控制、信息管理等并列的一大管理職能編輯課件合同在工程管理中的作用確定了工程實施和工程管理的工期、質量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經濟活動的主要依據(jù)規(guī)定了雙方在合同實施過程中的經濟責任、利益和權利，是調節(jié)合同雙方責權利關系的主要手段履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經簽署，則成為法律文件，具有法律效力。編輯課件合同在工程管理中的作用一個項目的合同體系，決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目控制是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)編輯課件房地產開發(fā)項目的主要合同關系開發(fā)商的主要合同關系：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)合同或房地產轉讓合同等承包商的主要合同關系：工程承包合同、分包合同、供應（采購）合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等編輯課件合同管理工作的主要內容在建設工程總體策劃階段的合同管理合同的形成階段---招標投標階段的合同管理合同分析階段的合同管理合同實施過程中的合同管理編輯課件建設工程總體策劃階段的合同管理慎重研究影響整個工程、和合同實施的根本性和方向性的重大問題確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題相關合同在內容、時間、組織及技術方面的協(xié)調編輯課件招標投標階段的合同管理招投標階段是是合同的形成階段，對合同的整個生命周期有著重要的影響，通過招標文件、合同風險、投標文件等的分析和合同審查，明確合同簽訂前應注意的問題，就成為投標招標階段合同管理的主要任務了編輯課件合同分析階段的合同管理合同分析是合同執(zhí)行的基礎，通過合同分析具體落實合同執(zhí)行戰(zhàn)略，通過合同分析與解釋，使每個項目管理的參與者明確自己在合同實施中的位置、角色及與相關內外部人員的關系，客觀、準確、全面的念好“合同經”編輯課件合同實施過程中的合同管理主要工作包括合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等，建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理，是搞好合同實施控制的關鍵編輯課件安全管理安全管理直接影響到工程質量、工程進度、工程成本工地現(xiàn)場實施維護安全、防范危險、預防火災等措施有條件的要實行施工現(xiàn)場封閉管理對比鄰建筑物、構筑物的或特殊作業(yè)環(huán)境的安全可能造成損壞的，要加強防護措施要遵守環(huán)境保護和安全生產有關法律法規(guī)編輯課件安全管理對需要臨時占用規(guī)劃外場地、可能損壞管線、道路、電力、郵電等公共設施、需要臨時停水停電、中斷道路交通、需進行爆破等情況，開發(fā)商均要向有關主管部門辦理申請審批手續(xù)施工安全要去專人負責編輯課件工程項目的竣工驗收工程項目竣工驗收是建設過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的一個重要環(huán)節(jié)，通過竣工驗收，質量合格的建筑物投入使用，出租或出售給客戶，令房地產開發(fā)商回收投資，獲取利潤編輯課件竣工驗收的依據(jù)經審批的項目建議書年度開工計劃施工圖紙和說明文件設計變更文件現(xiàn)行的施工技術規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質量評定標準合同中有關竣工驗收的條款工程規(guī)模、面積、結構形式、建筑裝飾、設備安裝等應與批準的文件、施工圖紙、標準保持一致編輯課件竣工驗收的工作程序單項工程竣工驗收綜合驗收竣工驗收備案編輯課件單項工程竣工驗收開發(fā)商（監(jiān)理）根據(jù)承包商提供的竣工報告先行檢查，并組織承包商和設計單位整理有關施工技術資料和竣工圖紙，然后由開發(fā)商組織承包商、設計院、使用方、質量監(jiān)督部門正式進行竣工驗收，開具竣工證書編輯課件綜合驗收綜合驗收是指開發(fā)項目按規(guī)劃、計劃全部建成，并符合綜合驗收標準后，即應按要求組織綜合驗收。首先由開發(fā)商組織承包商、設計院、客戶、質量監(jiān)督部門進行初檢，然后邀請有關城市建設主管部門如建委、計委、建設銀行、仁寶、環(huán)保、消防、規(guī)劃等正式綜合驗收、簽發(fā)驗收報告編輯課件竣工驗收備案開發(fā)商在建設工程竣工驗收合格起15天內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。辦理工程竣工驗收備案應提交的文件包括：工程竣工驗收備案表工程竣工驗收報告規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出的準許使用文件施工單位出具的工程質量保證書其他文件如住宅質量保證書等編輯課件竣工結算竣工結算時反映項目實際造價的技術經濟文件，是開發(fā)商進行經濟核算的重要依據(jù)竣工驗收后，承包商應向開發(fā)商遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按合同及調整條款進行結算開發(fā)商要在收到承包商資料后一個月內給于核實或修改意見開發(fā)商確認結算資料后，應及時通知經辦銀行向承包商支付竣工結算價款承包商收到結算價款15天內，要將已竣工工程交付開發(fā)商編輯課件編制竣工檔案技術資料和竣工圖是開發(fā)建設項目的重要技術管理成果，是使用單位安排生產經營、住戶適用生活的需要，是物業(yè)公司進一步改建、擴建的依據(jù)，因此要認真組織技術資料的整理工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產權所有者和城市檔案館編輯課件技術資料內容前期工作資料土建資料安裝方面資料竣工圖