房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用編輯課件6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6．1．1房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義

財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評價(jià)。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。編輯課件6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述財(cái)務(wù)分析的基本程序是：1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。3．財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià)。4．進(jìn)行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。編輯課件6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述6．1．2財(cái)務(wù)分析的作用1．衡量項(xiàng)目的盈利能力這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進(jìn)行的。編輯課件6．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述2．衡量項(xiàng)目的清償能力這種衡量主要是通過計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。3．衡量項(xiàng)目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的。編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6．2．1現(xiàn)金流量表1．現(xiàn)金流量表的含義

現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。

編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2．現(xiàn)金流量表的種類按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：1）全部投資現(xiàn)金流量表

全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。其表格形式見表6-1。編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表6-1單位：萬元編輯課件2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：3、投資回收期（年）：4、基準(zhǔn)收益率（%）：

全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表6-1單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。其表格形式見表6-2。編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出

資本金現(xiàn)金流量表表6-2單位：萬元編輯課件2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）

資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表6-2單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表3）針對兩表的有關(guān)說明（1）凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計(jì)算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計(jì)算稅后現(xiàn)金流量。（2）兩表的區(qū)別。（3）計(jì)算期（4）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目往往有開發(fā)后出售項(xiàng)目、開發(fā)后出租項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目的區(qū)分。編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表4）投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，就應(yīng)編制投資者各方現(xiàn)金流量表。其表格形式見表6-3。編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2．12．2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量

投資各方現(xiàn)金流量表表6-3單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6．2．2資金來源與運(yùn)用表1．資金來源與運(yùn)用表的含義

資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。其表格形式見表6-4。本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用

現(xiàn)金來源與運(yùn)用表表6-4單位：萬元編輯課件2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金

現(xiàn)金來源與運(yùn)用表續(xù)表6-4單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2．資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表3．與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同在填列資金來源與運(yùn)用表時(shí)，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不同，這是與一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地方。1）出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表（見表6-5）2）出租和自營項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用表（見表6-6）編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來源1．11．21．31．4銷售收入資本金長期借款短期借款2資金運(yùn)用2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金

出售項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表表6-5單位：萬元編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…

N1資金來源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自營收入）資本金折舊費(fèi)攤銷費(fèi)長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用

出租與自營項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表表6-6單位：萬元編輯課件2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金

出租與自營項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表續(xù)表6-6單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6．2．3損益表1．損益表的含義

損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。通過該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。其表格形式如表6-7。編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1經(jīng)營收入1．11．21．3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2．12．2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用損益表表6-7單位：萬元編輯課件5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9．19．29．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）損益表續(xù)表6-7單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2．損益表的內(nèi)容及計(jì)算1）關(guān)于利潤總額損益表中的利潤總額一般應(yīng)為：

利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－運(yùn)營費(fèi)用－修理費(fèi)用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表（1）以出售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤總額

利潤總額=銷售收入－總成本費(fèi)用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅其中，銷售收入、總成本費(fèi)用、經(jīng)營稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)第5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。其表格形式見表6-8。編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1銷售收入2總成本費(fèi)用3經(jīng)營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7．17．27．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表6-8單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表（2）以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤總額

利潤總額=出租收入－經(jīng)營成本－經(jīng)營稅金與附加其中，出租收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過第5章的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和輔助報(bào)表得到。其表格形式見表6-9。編輯課件序號項(xiàng)目合計(jì)123…N1出租收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6．16．26．3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表6-9單位：萬元編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表2）關(guān)于稅后利潤

稅后利潤=利潤總額－所得稅其中，所得稅=應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率一般情況下，應(yīng)納稅所得額（或應(yīng)納稅收入）就是前面計(jì)算出來的利潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為33%。編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表3）關(guān)于利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序分配：（1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。（2）提取盈余公積金。（3）向投資者分配利潤，即表中的應(yīng)付利潤。考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當(dāng)借款還清后，一般應(yīng)將這部分利潤補(bǔ)分給投資者。編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6．2．4資產(chǎn)負(fù)債表1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義

資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。2．資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表6．2．5基本報(bào)表的相互關(guān)系基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系?！袄麧櫛怼迸c“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過“利潤表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)“利潤表”也為“現(xiàn)金流量表”的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。編輯課件6．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表“借款還本付息表”、“資金來源與運(yùn)用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根據(jù)“借款還本付息表”或“資金來源與運(yùn)用表”可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。另外，通過“資金來源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析6．3．1基本指標(biāo)1．收益乘數(shù)

收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價(jià)值（價(jià)格）與總收入或凈收入之間的比率關(guān)系。它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析收益乘數(shù)按計(jì)算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。比較而言，總收益乘數(shù)分析更為常用。因?yàn)閮羰找娉藬?shù)需要事先確定凈經(jīng)營收益，稍微麻煩一些。

編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2．財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財(cái)務(wù)比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。1）營業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營支出占實(shí)際總收入的百分比。一般說來，營業(yè)比率越高代表營運(yùn)的效率越差，反之則效率越高。

編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）損益平衡比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。這個(gè)比率越小，則潛在總收入越大，則項(xiàng)目現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)之前的項(xiàng)目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3）償債保障比率償債保障比率有時(shí)也叫償債能力比率、還本付息比率。表示項(xiàng)目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系。這是項(xiàng)目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標(biāo)越大越好。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3．盈利能力指標(biāo)所有盈利分析方法的一個(gè)共同特點(diǎn)是將投資與收益有機(jī)地聯(lián)系起來。1）全面資本化率：表示預(yù)期凈經(jīng)營收益占市場價(jià)格的百分比。從前面的收益乘數(shù)分析可知，它是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。因?yàn)闆]有反映融資狀況對投資項(xiàng)目的影響，全面資本化率這個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限制。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）股本化率（也叫權(quán)益資本化率）：表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率考慮了不同融資條件對物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對投資項(xiàng)目的影響。

編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3）現(xiàn)金回報(bào)率(也叫資本金凈利潤率)：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。作為考慮了所得稅后的指標(biāo)，它仍有缺點(diǎn)。它沒有考慮物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)和稅后現(xiàn)金流量隨時(shí)間的變化對投資績效的影響。

編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4）經(jīng)紀(jì)人收益率經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)解決了現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)的缺點(diǎn)。它調(diào)整了分子，用稅后現(xiàn)金流量再加上遞增的權(quán)益投資額，使之既考慮了所得稅結(jié)果，也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應(yīng)的權(quán)益增加（即物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)）情況，從而使所投資的物業(yè)看起來更富有吸引力。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4．回收期指標(biāo)回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時(shí)的年數(shù)。收回初始投資所需時(shí)間越短的項(xiàng)目越好?；厥掌谂c收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。從前面的介紹中我們知道有幾種不同的收益指標(biāo)，所以回收期相應(yīng)也有幾種計(jì)算方法。

回收期=市場價(jià)格/凈經(jīng)營收益（全面資本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資/稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)）回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)）

若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資/預(yù)期現(xiàn)金流量。若每年預(yù)期現(xiàn)金流量不同，則回收期是將每年預(yù)期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時(shí)間。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析6．3．2投資分析的合理化趨勢1．傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足1）忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營情況。2）未考慮投資期末處理（即銷售）物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。3）忽略了凈現(xiàn)金流量的時(shí)間問題。編輯課件6．3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2．發(fā)展趨勢投資分析的合理化的趨勢就是，項(xiàng)目的投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間三方面的修正。一般情況下，投資者會(huì)綜合考慮各種經(jīng)驗(yàn)分析值以及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標(biāo)之后，再做決策。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1．根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2．根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

6．4．2各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系從上述有關(guān)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容與財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，我們可以看出財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與財(cái)務(wù)基本報(bào)表之間的對應(yīng)關(guān)系。見表6-12。編輯課件分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)表6-12財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析6．4．3各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算

靜態(tài)指標(biāo)是指不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。1）投資利潤率

投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來評價(jià)開發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式為：式中：總投資額=投資+貸款利息編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析實(shí)際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。計(jì)算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤率（或收益率），說明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）投資利稅率

投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。其計(jì)算公式為：式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3）資本金利潤率

資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。其計(jì)算公式為：計(jì)算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較，若前者大于或等于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4）資本金凈利潤率

資本金凈利潤率是項(xiàng)目所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為：應(yīng)該說，資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)樗从沉送顿Y者自己出資所帶來的凈利潤。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析5）靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資所需的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法：（1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)：投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額

例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年）編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時(shí)：

投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值/本期凈現(xiàn)金流量）

其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。該指標(biāo)比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評價(jià)。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析6）借款償還期借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。（1）國內(nèi)借款償還期

國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來源與運(yùn)用表”計(jì)算。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析其詳細(xì)計(jì)算公式為：

借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒有清償能力，是不可行的。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（2）國外借款償還期國外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析7）財(cái)務(wù)比率這里財(cái)務(wù)比率與本章第3節(jié)中介紹的的財(cái)務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。

編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析8）還本付息比率

還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2．動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1）凈現(xiàn)值的含義

現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析式中：NPV：凈現(xiàn)值；CIt：第年的現(xiàn)金流入量；

COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率；

t：項(xiàng)目計(jì)算期（）。凈現(xiàn)值可以通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（2）關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解①關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。②關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic

基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來確定。項(xiàng)目分析評價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項(xiàng)目收益增長能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大??；項(xiàng)目的壽命期長短等。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析③關(guān)于計(jì)算期對開發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營期。從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。當(dāng)NPV＞0時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）；當(dāng)NPV＝0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平；當(dāng)NPV＜0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。因此，只有NPV≥0時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖6-4所示：編輯課件凈現(xiàn)值（NPV）折現(xiàn)率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6-4凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：

式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量；FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；其他同前。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；

NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值；

i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率；

i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析其計(jì)算步驟是：先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①FIRR與i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況：FIRR＞i，項(xiàng)目盈利；

FIRR=i，項(xiàng)目盈虧平衡；FIRR＜i，項(xiàng)目虧損。②FIRR與ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：FIRR＞ic，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平；

FIRR=ic，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平；FIRR＜ic，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析③結(jié)論：將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會(huì)虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（4）內(nèi)部收益率存在的問題以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。一是再投資利率問題；二是多重根問題。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析①再投資利率問題

再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。采用內(nèi)部收益率分析方法對各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾。C．當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析②多重根問題一般而言,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時(shí)方程有且只有一個(gè)內(nèi)部收益率解。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3）動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項(xiàng)目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時(shí)間?；颈磉_(dá)式為：式中：n:為動(dòng)態(tài)投資回收期；其它同前。其詳細(xì)計(jì)算公式為：

動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值/本期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。編輯課件6．4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中，計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以考慮接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評價(jià)開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目。編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．1項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1．用地面積：11417㎡；2．建筑密度：≦35%；3．容積率（地上）：≦4.62；4．綠化率：≧25%；5．人口密度：≦1085人/公頃6．規(guī)劃用途：商住綜合樓編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1~2層為商業(yè)用途，3~4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-16與6-17。編輯課件項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積㎡11417居住人數(shù)人1064總建筑面積㎡52426（地上）平均每戶建筑面積㎡122居住面積㎡36898平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積㎡4280人均居住用地㎡34.68綠化用地㎡2854道路面積㎡4681居住戶數(shù)戶304車庫面積㎡7200表6-16項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)編輯課件層數(shù)功能所占面積(㎡)總面積(㎡)裙樓

4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19(2個(gè))住宅1942(每層)36898地上總建筑面積52426㎡地下室2停車庫72007764設(shè)備面積300人防面積264表6-17項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二)編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．3項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃1．有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2001年3月至2004年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。2．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表6-18所示。編輯課件序號項(xiàng)目名稱工程量持續(xù)時(shí)間(月)進(jìn)度安排（按雙月計(jì)）200120022003200446810122468101224681012241征地拆遷62前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷售27表6-18項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．4項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1．投資與成本費(fèi)用估算1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分：（1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6131萬元。（2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9060萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：15191萬元。編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見表6-19。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過程參見表6-21。（5）開發(fā)期稅費(fèi)。其估算過程參見表6-22。（6）不可預(yù)見費(fèi)。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）開發(fā)成本小計(jì)：30966.4萬元編輯課件序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%330．392可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%165．203水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%55．064通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%275．335場地平整費(fèi)60元/㎡68．50

總計(jì)894．48表6-19前期工程費(fèi)估算表單位：萬元編輯課件序號項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓3689835595351.72129873652裙樓15528㎡其中商鋪：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合計(jì)11013表6-20建安工程費(fèi)估算表單位：萬元編輯課件序號項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬元/公頃5．2426公頃3402供水工程15萬元/公頃5．2426公頃78．643道路工程42．13萬元/公頃0．4681公頃19．724綠化工程5．4萬元/公頃0．3501公頃1．895其他工程占建安工程費(fèi)的2%11013萬元220．26

合計(jì)660．51表6-21基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬元編輯課件序號項(xiàng)目金額估算說明（估算依據(jù)）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅550．65建安工程費(fèi)×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1321．56建安工程費(fèi)×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)44．05建安工程費(fèi)×4‰

4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：22.28商鋪：67.49住宅：0.3噸/人，600元/噸商鋪：0.1噸/人，600元/噸

5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程費(fèi)的2%合計(jì)2374．64表6-22開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2．開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用。取以上（1）~（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為：2706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1年借款10000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年應(yīng)計(jì)利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年應(yīng)計(jì)利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1459.92萬元。詳見表6-30：貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4998.97萬元總成本費(fèi)用合計(jì)：35965.72萬元。編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3．投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。詳見表6-23。編輯課件序號項(xiàng)目金額估算說明其中:住宅分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)商鋪分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/㎡)1開發(fā)成本30966.4以下(1)~(7)項(xiàng)合計(jì)56487815(1)土地費(fèi)用1519127694442(2)前期工程費(fèi)894.48186186(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)660.51137137(4)建安工程費(fèi)1101319962350(5)開發(fā)期稅費(fèi)2374.64444584(6)不可預(yù)見費(fèi)832.771161162開發(fā)費(fèi)用4998.97以下(1)~(3)項(xiàng)合計(jì)7891379(1)管理費(fèi)用832.77116116(2)銷售費(fèi)用2706.28銷售收入×5%370960(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用1459.923033033合計(jì)35965.7264379194表6-23投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例4．項(xiàng)目銷售收入估算1）銷售價(jià)格估算。銷售價(jià)格的估算采用市場比較法和成本定價(jià)法確定。（1）住宅部分①市場比較法定價(jià)過程在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項(xiàng)目的交易日期均為2000年11月1日，C項(xiàng)目的交易日期為2000年9月1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25?？紤]了所有因素后，通過系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。編輯課件序號項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì)1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表編輯課件項(xiàng)目名稱ABCD合計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）7250764474447593銷售狀況權(quán)重（銷售率）82%35%57%86%260%加權(quán)的相對價(jià)格（元/㎡）594526754243653019393本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/㎡）7458表6-25本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表單位：元/平方米編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過程經(jīng)測算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6437元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（2）商鋪部分①市場比較法定價(jià)過程目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項(xiàng)目的交易日期是2001年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19283元/㎡。詳見表6-26。編輯課件序號項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/㎡）交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通繁華程度小計(jì)1××廣場220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大廈180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例②成本定價(jià)法過程經(jīng)測算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9194元/㎡（見投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為：銷售單價(jià)=建房成本×（1+成本利潤率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例（3）車位銷售價(jià)格的確定根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為25萬元/個(gè)~30萬元/個(gè)。（4）建議銷售單價(jià)在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為：住宅：7400元/㎡商鋪：19200元/㎡車位：25萬元/個(gè)編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）銷售收入的估算。本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅36898㎡；裙樓中的商鋪部分11248㎡，地下車位209個(gè)。詳見表6-27。3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定。詳見表6-28。編輯課件用途可售數(shù)量建議銷售單價(jià)銷售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商鋪11248㎡19200元/㎡21596.16車位209個(gè)250000元5225合計(jì)54125.68表6-27銷售總收入預(yù)測表單位：萬元編輯課件銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商鋪：60%6748.8（㎡）12957.70車位：60%125（個(gè)）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40%4499.28638.46車位：40%842100合計(jì)100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28銷售收入分期按比例預(yù)測單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例5．稅金估算1）銷售稅金與附加估算。詳見表6-29。2）土地增值稅估算。詳見表6-30。編輯課件序號類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營業(yè)稅銷售收入×5%1623.771082.512城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%113.6675.783教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%48.7132.484教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅×4%64.9543.305防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×1.8%58.4638.976印花稅銷售收入×0.05%16.2410.837交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%162.38108.25合計(jì)銷售收入×6.43%2088.171392.11表6-29銷售稅金及附加估算表單位：萬元編輯課件序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入

54125.682扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和45638.932．12．22．32．4開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng)的20%30966.44998.973480.286193.283增值額(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值稅率(4)≤50%取30%6土地增值稅(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值稅估算表單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需35965.72萬元。其資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金13000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10000萬元，全部于第1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。詳見投資計(jì)劃與資金籌措表6-31。編輯課件序號項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1建設(shè)投資35965.7215734.738422.4611808.532資金籌措35965.722.1自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000002.3預(yù)售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例7．借款還本付息估算長期借款10000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11％。詳見表6-32。編輯課件序號項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應(yīng)計(jì)利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計(jì)10355.55177.7502借款還本付息的資金來源2.1投資回收11459.9205914.035545.89表6-32借款還本付息估算表單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例6．5．5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)1．現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic＝9%）。詳見表6-33。評價(jià)指標(biāo)：（1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV＝9695.16萬元（2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV＝6431.69萬元（3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝66.2%（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝47.82%編輯課件序號項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271.1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出15734.7313526.6815280.742.1建設(shè)投資15734.737508.4311262.642.2銷售稅金及附加02088.171392.112.3土地增值稅01527.621018.412.4所得稅02402.461607.583凈現(xiàn)金流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14435.5315948.774918.455稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14435.5317970.906159.79表6-33現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見表6-34。評價(jià)指標(biāo)：（1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62%（2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝5154.98萬元編輯課件序號項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入032475.4121650.271．1銷售收入032475.4121650.272現(xiàn)金流出5734.7320354.7421372.522．1資本金5734.734359.162906.112．2預(yù)售收入再投入04063.38902.422．3貸款本息償還05914.035545.892．4銷售稅金及附加02088.171392.112．5土地增值稅01527.621018.412．6所得稅02402.461607.583稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.754折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5261.2210201.73214.47表6-34現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬元編輯課件6．5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

——某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例3）動(dòng)態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代