長沙知名房地產(chǎn)企業(yè)項目營銷策劃報告

謹呈：天健集團2023/4/30寧鄉(xiāng)xx中央花園——策劃顧問應(yīng)標報告——打破一切常規(guī)2首先感謝貴公司對深圳巨基的信任和支持，作為一家致力于為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)服務(wù)的全程策劃運營公司，我司對于此次能夠有機會與貴司合作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)實力和我司專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗，能夠成功打造卓越的商業(yè)地產(chǎn)項目。31目標梳理報告框架2商業(yè)市場分析3項目定位4項目策略目前項目區(qū)域的人氣不足，成熟度較低“新縣政府開發(fā)新區(qū)車流大人流少……”項目概況商業(yè)規(guī)劃為開放式步行街形式項目概況我們的開發(fā)目標是什么？為xx探索新開發(fā)模式積累經(jīng)驗快速回籠資金，建立轟動效應(yīng).2012年底實現(xiàn)回款4億鞏固和提升xx在湖南市場的品牌影響力利潤最大化持續(xù)旺銷實現(xiàn)區(qū)域高價目標梳理實現(xiàn)后的結(jié)果公司財務(wù)指標要求實現(xiàn)目標利潤目標一2012年底回款4個億目標二持續(xù)旺銷，利潤最大化目標三提升和鞏固企業(yè)品牌目標四探索新模式，積累經(jīng)驗Important&UrgentImportantResultResult實現(xiàn)第一個目標是當前工作的重點。目標梳理81目標梳理報告框架2商業(yè)市場分析3項目定位4項目策略一環(huán)二環(huán)之間,依托縣政府新區(qū)帶來良好前景,區(qū)域集中多個高品質(zhì)樓盤老城板塊,依托成熟配套及河景資源,成為熱點寧鄉(xiāng)城市發(fā)展的方向是由南向北擴張:老城區(qū)人民路與楚溈河之間的區(qū)域,配套成熟,商業(yè)繁華，生活氛圍濃厚，但市容雜亂，街道擁擠，小縣城模樣。沒有現(xiàn)代城市的國際感！新縣政府所在區(qū)域附近是目前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃良好，商務(wù)氛圍濃厚，高端消費人群集中，交通便利，正在形成為新城市的中心。寧鄉(xiāng)及商圈發(fā)展趨勢百貨行業(yè)寧鄉(xiāng)原本有步步高百貨營業(yè)，而且經(jīng)營狀況良好，但由于商場產(chǎn)權(quán)問題導致停業(yè)，目前沒有正式在營的百貨商店。商業(yè)行業(yè)格局：超市行業(yè)寧鄉(xiāng)超市數(shù)量較多，集中在老城區(qū)各主要街道，主要經(jīng)營生鮮食品和日用品，但大多面積不大，形象檔次一般，家樂福將進駐新城區(qū)，這也是這一品牌超市首次進入縣級城市。家電行業(yè)寧鄉(xiāng)家電專賣商場較多，均集中在老城區(qū)內(nèi)，營業(yè)面積多在數(shù)百平方米，多為小公司品牌，知名品牌連鎖超市通程和蘇寧各有一家約一千平方米的分店在營（大力推行家電下鄉(xiāng)）。商業(yè)行業(yè)格局：服裝行業(yè)集中在人民路、八一路及金滿地地下商業(yè)街，其中人民路和金滿地地下商業(yè)街的服裝品牌和檔次相對較高，但多為國內(nèi)二、三線品牌，一線品牌和國際品牌較少。休閑娛樂老城區(qū)幾乎沒有上檔次的休閑娛樂場所，縣政府一帶則有通程溫泉酒店，集住宿、泡溫泉、餐飲于一體，非常受當?shù)叵M者追捧，每到晚飯時間停車位基本爆滿?？上攵粋€通程滿足了寧鄉(xiāng)的上層階層，有錢人，可想寧鄉(xiāng)人多么不幸，有錢沒地方用，去長沙太遠，只能去通程消費！建材行業(yè)集中在粵寧街，以街鋪、門面的形式各自經(jīng)營，檔次較低，未能形成集中賣場。主要商場調(diào)查目的：了解主要在營在售商場分布、營業(yè)面積及經(jīng)營狀況進一步發(fā)掘出寧鄉(xiāng)商業(yè)市場空白點！占地面積：10萬平米總建筑面積：266245平米商業(yè)面積：79913平米，8個街區(qū)組成目前引進商業(yè)有通程電器，擬進駐有通程百貨、通程超市；電影院；五星級酒店。均價：18000元/平米，最高賣到33000元/平米項目位于商業(yè)旺區(qū)，位置優(yōu)越；規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，百貨、超市、影院、五星級酒店等一應(yīng)俱全；售價過高，透支未來升值潛力。僅僅服務(wù)于寧鄉(xiāng)大眾消費，沒有高端購物娛樂項目，無法吸引高端人群的消費，夜生活不精彩！大璽門商業(yè)廣場總建筑面積：20000余平米共分為6大主題復合業(yè)態(tài)A區(qū):兒童、女裝區(qū)B區(qū)：時尚區(qū)C區(qū)：餐飲區(qū)D區(qū)：男裝區(qū)E區(qū)：生活超市F區(qū)：數(shù)碼、電玩區(qū)售價：11000~13000元/平米，3年返租,每年7%.項目位于商業(yè)旺區(qū)，位置優(yōu)越；具有規(guī)模優(yōu)勢，具市場影響力；規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，布局分散，檔次低僅僅服務(wù)于寧鄉(xiāng)普通消費群，沒有高端購物娛樂項目，無法吸引高端人群的消費，不存在所謂的夜生活，9點關(guān)門！金滿地地下商業(yè)街金林時代廣場/步步高百貨萬發(fā)家電中南電器金滿地大熱門超市心連心購物中心蘇寧電器民潤多超市大璽門/通程家樂福對于商業(yè)體我們還做了很多的市調(diào)（詳見附件），但是可以看到寧鄉(xiāng)大多商業(yè)體都沒有形成規(guī)模，不是超市就是電器城，少數(shù)經(jīng)營不善，面臨倒閉。大多都是人氣不佳，銷售一般，寧鄉(xiāng)這樣的業(yè)態(tài)（超市、電器城）實在太多，人氣已經(jīng)分散！小結(jié)和啟示寧鄉(xiāng)購物中心主要分布在老城區(qū)，規(guī)模普遍較小，檔次普遍偏低、形象一般，少有知名品牌運營公司和核心龍頭商家，更重要的是老城區(qū)沒有幾個像樣的商務(wù)休閑娛樂場所；1、打造規(guī)模商業(yè)中心，有競爭優(yōu)勢；2、引進品牌商家，可挖掘市場機會；3、打造極具特色的高端商務(wù)休閑商業(yè)街，提升消費檔次，這事極具市場潛力；4、新穎規(guī)劃及經(jīng)營模式，具市場吸引力;4、知名品牌運營公司，具有整合優(yōu)勢；5、引進核心龍頭商家，可促進區(qū)域商業(yè)發(fā)展；主要商業(yè)街調(diào)查目的：了解主要商業(yè)街業(yè)態(tài)分布、租金、檔次近一步挖掘?qū)庎l(xiāng)商業(yè)市場空白點人民路街道地位:人民路是寧鄉(xiāng)最繁華的街道；重點項目:金林時代廣場、大璽門商業(yè)廣場等大型購物中心；主要業(yè)態(tài):蘇寧電器、通程電器、國美電器、中南電器、谷良家電超市、萬發(fā)家電超市等；人民北路精品時裝街；知名餐飲肯德基、楊裕興等；珠寶店有張萬福、金大福、寧鄉(xiāng)金店、卓爾珠寶等；每月租金:約40-200元/㎡月;評析:業(yè)態(tài)豐富,大型商業(yè)項目集中（家電為主）,商業(yè)發(fā)達,市場租金高.均為大眾消費，除了珠寶沒有其他高檔購物和商務(wù)休閑商業(yè)體。

八一路街道地位:八一路是寧鄉(xiāng)最繁華的街道之一；重點項目:朝陽商貿(mào)城，以經(jīng)營低檔服飾為主；主要業(yè)態(tài):低檔服飾;每月租金:約30-120元/㎡月;評析:缺乏管理,比較臟亂，形象較差；各業(yè)態(tài)檔次較低.缺乏高檔購物和商務(wù)休閑商業(yè)體?；髀方值赖刂?花明路比是寧鄉(xiāng)套繁華街擊道之一份；重點項熟目:該路目令前無重五點商業(yè)化項目；主要業(yè)炸態(tài):購物中心拖有心連心約購物中心壁、大熱門虜超市等；每月租背金:約在于30-1奮50元/㎡月評柱析:花明路杜屬發(fā)展轎比較成捐熟的街評道,但整體比延較零散、雜亂,未形成主右題；缺乏高芒檔購物怒和商務(wù)爹休閑商找業(yè)體?；泴幝方值赖匚?寧鄉(xiāng)建虹材街；重點項目:無主要業(yè)鎮(zhèn)態(tài):地板、磁喘磚、廚柜剩、燈飾、政木業(yè)等每月租唉金:約在100-蓮200元/㎡月之間。評加析:該路約500米長，集系寧鄉(xiāng)悼專業(yè)集藍中度最剛高的一騾條街；該路比較鳥窄，停車中不便；形細象較差，產(chǎn)發(fā)展受限憲；缺乏高檔購監(jiān)物和商押務(wù)休閑疊商業(yè)體州。一環(huán)路街道地位：后起街依道；重點項目：紫金公膊館商業(yè)；主要業(yè)責態(tài)：民潤捧多超市泡；餐飲暈有米蘿穗咖啡、用金牛角薄王中西猾餐廳等吸知名餐毛飲；每月租金：約在30-1察00元/㎡月之間；評到析：該路無劫明顯的主懼題，業(yè)態(tài)醫(yī)較雜，不請集中沒有修形成大規(guī)鬧模；一環(huán)豎路緊臨寧塔鄉(xiāng)行政中細心區(qū)，具盡發(fā)展前景械。缺乏高檔純購物和商月務(wù)休閑商艷業(yè)體。步行街街道地位：最具吧知名度伍的商業(yè)低街；重點項身目：金滿毒地地下爹步行街憂；主要業(yè)態(tài)：精品每服飾；每月租跳金：約在80-2越00元/㎡月之間。評甜析：商業(yè)步序行街，地應(yīng)段優(yōu)越；業(yè)態(tài)集方中，以為二三線有品牌為蘋主，；商業(yè)模襪式單一哪，缺乏篩核心競省爭力。缺乏高檔急購物和商介務(wù)休閑商把業(yè)體。小結(jié)和庭啟示本案將引倚進高端品千牌、為寧互鄉(xiāng)上層階稼層打造“都市時半尚體驗堡中心”，讓他們售有錢有地墊方消費，舍最大化得蹲豐富其夜資生活！因貪為它，寧膽鄉(xiāng)終于有剛了接軌國藝際生活的識名片，有萬了寧鄉(xiāng)商較務(wù)休息娛籮樂的大客仰廳！寧鄉(xiāng)商閱業(yè)街整藥體缺乏餓鮮明主洗題，只櫻有粵寧輝路（建仰材）和侮步行街意（服飾蠢）主題策突出；農(nóng)業(yè)態(tài)比相較散亂構(gòu)，缺乏局統(tǒng)一規(guī)揀劃；自幼發(fā)形成客，缺乏滲統(tǒng)一形思象；檔希次較低蝦，較少洋品牌商凈家；租氏金以人亮民路、航步行街童、粵寧但路最高符。通過前面宋的通程酒禁店的爆滿戒現(xiàn)象，在野看寧鄉(xiāng)商趕業(yè)類型我陪們似乎找浙到了原因攤，缺乏高艱檔購物和芬商務(wù)休閑棒商業(yè)體，事基本可以泰說是空白案！寧鄉(xiāng)人羨有錢沒地影方用，真瞞是一個悲奏哀，然而咽也正是我睛們思考的長突破口！261目標梳理報告框架2商業(yè)市場騰分析3項目定納位4項目策弊略AN菠ew樣Lif演t-s增tyl半eC多ent趁er寧鄉(xiāng)新區(qū)還首席新城堆市生活中新心主題定歡位家庭群片區(qū)外役青年群形為，家藍庭群商務(wù)群、拾青年群為攔主、工業(yè)點區(qū)管理群校、家庭群核心商圈周邊住宅客戶主要商圈縣政府板塊客戶次要商圈片區(qū)外人群細分商圈輻射我人群三大消費紗群家庭群商務(wù)群青年群目標消費領(lǐng)者細分目標消勇費者細歐分以滿足周朝邊居民的病消費為前臣提，盡可飛能輻射到焰縣政府板赤塊，甚至湯可影響到竟整個寧鄉(xiāng)航縣的一個錢特色商業(yè)塔中心。項目功超能定位項目功能組成個人中心家庭中心團體中心項目功鮮能定位家庭中狐心，讓依生活更牌舒適！概念組成烘：家居、誰家電、超某市、培訓階、婚紗攝愧影、兒童到娛樂場家庭中心殺主題發(fā)展勒設(shè)置引進知名朝品牌標超展，檔次和營商品品質(zhì)墊感需高于哄寧鄉(xiāng)本地肥超市，勢給寧鄉(xiāng)消彩費者帶女來新鮮墊感；家庭中心刊主題發(fā)展畜設(shè)置提供寧屠鄉(xiāng)最為君個性和棉品味的末家居裝遲飾主題萍區(qū)；個人中延心，讓抵生活更掀新潮！概念組梁成：品腥牌服飾慚、數(shù)碼絞、美容個人中心全主題發(fā)展補設(shè)置設(shè)置品駐牌服飾梨精品區(qū)蔑，提供罩與市區(qū)內(nèi)同樣豐袖富的服飾返選擇；讓生活壟科技主截題貫穿刮全程，疼延長顧旬客停留時架間以及冷拉動消剪費；結(jié)合住宅薦的會所需擾求，提供返寧鄉(xiāng)最具壯知名度的槍健身/休閑/美容/SPA中心。個人主題觸發(fā)展設(shè)置團體中綿心，讓愁生活更扭精彩！概念組成捕：休閑餐龍飲、清吧湖、酒吧、帥咖啡廳塑造不令同于傳捐統(tǒng)形式掠的就餐牲、休憩論場所，親提供寧舌鄉(xiāng)口味顫最為齊暢全的特勻色餐飲選擇消；團體主球題發(fā)展由設(shè)置團體主題棍發(fā)展設(shè)置提供寧滋鄉(xiāng)最具里特色的積娛樂休旬閑消費骨場所，雨如清吧米、水景估酒吧街反、咖啡墳廳街；站等，延長夜套間消費時竟間；項目業(yè)態(tài)光定位我們的企思考方出式研究新粗區(qū)業(yè)態(tài)美發(fā)展的潮一般規(guī)垮律結(jié)合本膜項目的族個性特堅征＋探討最施契合本三項目的許業(yè)態(tài)組渴合研究外隆向型社今區(qū)商業(yè)金業(yè)態(tài)組痛合一般增規(guī)律＋如何確定棒我們的業(yè)褲態(tài)？新區(qū)商業(yè)奶發(fā)展規(guī)律—案例純寶安中心催區(qū)發(fā)展商堡業(yè)演變商家20022006天虹蘇寧華潤萬家歐麥德賽格沃爾瑪T/年從表可勇以看出獨，商家摩是逐漸妹進駐寶掏安中心倍區(qū)，有野一個時鉛間過程正中集廈團購物釋中心新開發(fā)區(qū)竟零售業(yè)的土發(fā)展歷程椅，將隨著挽高尚社區(qū)礦不斷推出攀，居住人脾口不斷增似加，消費槳需求逐漸開擴大。進弦而吸引品酸牌主力商蔑家紛紛進瓣駐，而新吐開發(fā)區(qū)也眼成為眾多珠主力商家摟爭奪的商聰業(yè)重地。案例新痕區(qū)商業(yè)劉發(fā)展規(guī)詳律—商家：訊前期多喜數(shù)不敢隸進討后期程搶破頭福田中心姥區(qū)主力店溝分布圖寶安中坑心區(qū)主堤力店分父布圖天虹商樂場華潤萬家蘇寧電水器賽博數(shù)碼合城歐麥德瑪泰哈利對于市場股環(huán)境還不看成熟的新悶開發(fā)區(qū)域我，能夠適截應(yīng)這種新幕區(qū)開發(fā)需撤求的商業(yè)賊業(yè)態(tài)十分筐有限，下肯表是各種榨商業(yè)業(yè)態(tài)稿對于新開賊發(fā)區(qū)市場老適應(yīng)情況秤：*表示對渡應(yīng)業(yè)態(tài)訓在該指富標上的下契合度都，*越多，契恒合度越高泰，可行性唱越高；新區(qū)商羞業(yè)發(fā)展縱規(guī)律—業(yè)態(tài)契謝合度新區(qū)商渾業(yè)發(fā)展酒規(guī)律——新中心胞區(qū)商業(yè)叛發(fā)展特誰點商業(yè)發(fā)展專：多以社區(qū)滴超市、餐坦飲啟動新納區(qū)商業(yè)；品牌商荷業(yè)對住登宅密集膝區(qū)域興妙趣濃厚果；零售業(yè)苗態(tài)是在甚不斷演益變的，挖以適應(yīng)晃市場需溫求；從市中心泊區(qū)和寶安衡中心區(qū)的貴發(fā)展來看液，呈現(xiàn)如宮下特點：從以上寧分析來吩看，在棟新開發(fā)屯建設(shè)的治中心區(qū)穿，消費幅者對業(yè)緩態(tài)需求嬸是逐層遞進蓋的：需求層次未逐漸提升家電＋趣數(shù)碼休閑娛樂封＋百貨超市＋餐美飲＋建材讓裝飾＋家便居＋社區(qū)者服務(wù)新區(qū)商業(yè)嬸發(fā)展規(guī)律—業(yè)態(tài)逐級仿遞進小結(jié)：本項目煎位于縣足城新城肅中心區(qū)柳，其他嗎大型品卵牌開發(fā)獨商紛紛腔搶灘，豬住宅的拳開發(fā)量濕較大，畢未來帶貸來居住孕人口的司激增、窯消費需念求的增越長和提埋升。項目商業(yè)植定位必須晝遵循新區(qū)籮商業(yè)發(fā)展茂規(guī)律，綜南合分析項還目的優(yōu)劣述勢，充分膀考慮超市飼、家居、筑餐飲、社祥區(qū)配套等勺業(yè)態(tài)與項扔目的契合哄度，以便乓為本項目劫尋找最契驗合的業(yè)態(tài)尋組合新區(qū)商輸業(yè)發(fā)展塘規(guī)律—小結(jié)通過對深標圳社區(qū)商旺業(yè)調(diào)研分娃析，總結(jié)踏出社區(qū)商導業(yè)分類、痕業(yè)態(tài)組合闖、商業(yè)布忌局等一般艇規(guī)律。根據(jù)對桿深圳2守2個代桐表性的斧社區(qū)商肌業(yè)進行驢調(diào)研、插分析，裁得出了愿一系列的研究成喜果。調(diào)研甚對象：旭福飛花園、澡東方雅苑示、港灣麗銹都、都市剝名園、西海灣花關(guān)園、中海什灣畔、x戚x金色家緒園、桃源或居、美麗夸365花胸園、波托掙菲諾、潛龍擺花園、海切濱廣場、芹陽光棕櫚驚園、錦繡煮江南、熙折園、東海繁坊、蔚藍海岸、身金地海景鈴翠堤灣、攤xx四季梯花城、皇我御苑、招輔商海月花碗園、星海名城用。社區(qū)商篇業(yè)研究光案例分聚布圖社區(qū)商皂業(yè)理論根據(jù)社瘦區(qū)商業(yè)崇特征，劉社區(qū)商獎業(yè)可劃振分為外丟向型、旬偏外向絲式型、內(nèi)撓向型社費區(qū)商業(yè)裳三種類歌型。社區(qū)商切業(yè)特點闖：面向特膊定的居潛住區(qū)域模，以相院對固定僅的客流頂作為服圖務(wù)對象下；單體商業(yè)損規(guī)模通常濱不會很大鼓；更加強調(diào)棚超市及其代他生活配合套的作用膏，引進業(yè)京態(tài)可更豐蜘富。外向型獨社區(qū)商每業(yè)是指躬在滿足紅本社區(qū)嗎居民的師前提下臉，吸引鋪大量的敞外部消全費群以技支撐經(jīng)痛營的社鏡區(qū)配套擦商業(yè)類庸型，是散三種類撐型當中缸對外經(jīng)羅營性質(zhì)哪最強的竹社區(qū)商局業(yè)類型棒，通常澆商業(yè)體刃量較大繪。偏外向型哥社區(qū)商業(yè)憑是立足于掠本社區(qū)居潤民，兼顧踐外部消費蝕群的社區(qū)趁配套商業(yè)蛇類型，兼滾有外向型杏社區(qū)商業(yè)扮的部分特縣征。內(nèi)向型社遭區(qū)商業(yè)則擱是在規(guī)劃撈時基本只平考慮本社尖區(qū)消費群戚的社區(qū)配推套商業(yè)，觀通常商業(yè)暗規(guī)模以本弊社區(qū)居民贈消化程度嗽為限。外向型社區(qū)商業(yè)偏外向型社區(qū)商業(yè)內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)xx城新銀座幸福海岸社區(qū)商業(yè)桃理論—社區(qū)商介業(yè)分類社區(qū)商業(yè)侵分類的核衫心標準是昌商業(yè)面積荒與住宅面泡積的比值俘，臨界點爬分別是5杏%、2%質(zhì)。社區(qū)商膀業(yè)分類郵標準：社區(qū)商業(yè)個分類主要桐依據(jù)六大子因素來判文斷：項目紫商業(yè)面積撒與住宅面帝積的比率櫻、人均商業(yè)繩面積、主敞力業(yè)態(tài)、惜商業(yè)分布課形式、所閉處區(qū)域性白質(zhì)和交通體條件。社區(qū)商業(yè)聞理論—社區(qū)商朱業(yè)分類揪標準商業(yè)與住奇宅面積比袋率：商業(yè)面災(zāi)積（約爭500庸00㎡見）：多住宅面扁積（特約25登000管0㎡）程＝21％人均商業(yè)誰面積：商業(yè)面積塘（50蹈000淘㎡）：項是目人口冒（80倉00人票）＝6.25里㎡/人根據(jù)社區(qū)停商業(yè)的研抖究理論：綜合分析第，本項目明挎顯屬于外向型兇社區(qū)商裂業(yè)注：住宅咐按每100平米每戶3人計，大市約8000人。本項目的球商業(yè)與住縮慧宅面積比本率高達21%，說明商者業(yè)規(guī)模相驢對偏大。餃本項目住彈宅居民的元消費力不感足以支撐膊如此大的毒商業(yè)體量架，需要吸里引大量的趟外部人流架支撐消費柿力，業(yè)態(tài)礙規(guī)劃不僅出要滿足社獎區(qū)居民日蹄常需求，譽還需加入錄幅射范圍職較大的業(yè)附態(tài)，大量雄吸引外部照人流。社區(qū)商業(yè)剃理論—項目商資業(yè)屬性蕩初判斷綜合分瘦析發(fā)現(xiàn)拍，外向懷型社區(qū)惹商業(yè)的標業(yè)態(tài)主燦要為超辮市、餐針飲、配局套服務(wù)矮、美容絲式美發(fā)四嘆大類。社區(qū)商業(yè)瞞理論—外向型業(yè)蓄態(tài)比率項目業(yè)渠態(tài)組合炸建議綜合以上包新區(qū)業(yè)態(tài)流發(fā)展規(guī)律放、社區(qū)商突業(yè)類型分劑析建議本項檔目選擇業(yè)壺態(tài)組合為荒：超市（找標超）+家居+品牌餐飲+社區(qū)商乖業(yè)-1F業(yè)態(tài)布運局示意克圖家居家電生活廣場1F業(yè)態(tài)布杏局示意票圖酒吧、餐飲街主力店超市銀行便利店琴、藥店、銀行、花店、精品點史、干洗店書、小吃店、水果店膽等精品店（陣珠寶品牌帥店、古玩尸店、洋酒純行、高爾憂夫精品專擁賣店、漁鑄具專賣店角、知名品還牌服飾裝桂賣店）知常名品牌化講妝品專賣爐店、香水棉品牌專賣撓、知名品魂牌服飾裝川賣點2-3F業(yè)態(tài)布藝局示意惱圖兒童培訓證券美容美霸發(fā)健身室兒童游擔樂場電影院溜冰場婚紗攝影品牌男裝區(qū)、品牌女裝區(qū)、中大型酒樓休閑餐飲鞋帽區(qū)暖、母嬰、兒童用品揉、運動用摟品休閑服飾休閑餐飲中大型酒樓都市時相尚格調(diào)顛生活體鎮(zhèn)驗中心體驗新的室生活哲學——格調(diào)的潔生活、聰?shù)驼{(diào)的給奢華、仗頂級的漫享受項目形防象定位581目標梳更理報告框架2商業(yè)市場誤分析3項目定位4項目策糾略Q1:我們?yōu)檠裁匆{打破常瞎規(guī)？不成熟區(qū)庭域商鋪銷他售的常規(guī)嫂模式：按常規(guī)鏟模式銷煩售，難給以實現(xiàn)愧項目目勢標，必拒須尋求到突破。Q2:打破常住規(guī)從哪監(jiān)里入手專？一切從客練戶需求出克發(fā)——客戶為儉什么買路商鋪？——客戶如住何做出床購買決吧策？——客戶根據(jù)首什么判斷筆商鋪價值享？建立關(guān)鄉(xiāng)豐于客戶賄需求的販常識：常識1——商鋪是產(chǎn)生財富披的載體，客戶剪購買商朗鋪的最諸基本目的是為了齡生財或檢升財，煩即追求財富鋒利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需窯收取租金因“道路剛捏性”而稀缺成，從而金產(chǎn)生增跳值銷售收益降低房耳租成本傍，并獲碎得營業(yè)墻收入經(jīng)營收益長期收益風險保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收膊益融資可作為不籠動產(chǎn)進行典抵押或置編信憑證，寄從而獲得燦貸款常識2——投資與回攪報是客戶購排買商鋪時愛最基本的決策動機，其決掠策角度秩與其財富或投鉛資能力相關(guān)一般而言過，財富等蓬級越高，為越關(guān)注回寺報的長期總性；

財焦富等級越愚低，越關(guān)群注短期快圍速回報及付安全性；常識3——客戶最終雁是根據(jù)經(jīng)營前砍景來判斷投資回湖報的，其最書直觀判斷晨因素則是租金和售由價購鋪用秧途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前宗景判斷基魄礎(chǔ)收益途戀徑租金或轉(zhuǎn)參售價格營業(yè)額一般投家資者的境實際判遼斷過程內(nèi)在經(jīng)拔濟原理項目營銷俊戰(zhàn)略曉之以景——勾勒美滋好“錢傍景”誘之以祝利——打造“篇錢景”忽保障系勝統(tǒng)中央政煩務(wù)圈縣政府，埋大批機關(guān)搭單位造就肅了高端人構(gòu)群政務(wù)圈錢景1：縣府芯勵，新城雕中央地蟲段，坐威擁數(shù)十尿萬高端鐵消費人并士挖掘價值錢景2：區(qū)域大斷量開發(fā)的高尚居汁住區(qū)為本蔬項目提供險大量高消汪費能力的姑客戶寧鄉(xiāng)新城吧中央高端人源群圈層殺生活地挖掘價腸值錢景3：集中商業(yè)處價值挖掘具有整體鈴性；有高度切，昭示拔性強；外墻可窗作為大因型廣告晉位；挖掘價值錢景4：最大化的街鋪設(shè)置通過各種替形式的街訓區(qū)設(shè)置，打?qū)崿F(xiàn)了街屬鋪價值的威最大化。挖掘價蟲值錢景5：全城首創(chuàng)3樓街鋪化二層大厭鋪有一樓大彩堂和直通電梯，提高了柱二層鋪位閘的使用價在值和形象困檔次挖掘價攤值錢景6：體驗式腔風情街師區(qū)廣場的棋綠化、佩小品以質(zhì)及建筑謊風格增秒加了街西區(qū)的情川趣和體星驗價值挖掘價值創(chuàng)造價菊值活力西班芹牙動感、隱活力四撓射小型表演蠢舞、兒童漿活動中心擺和臨時的擴展示空間給街區(qū)公馬民提供一滴種“人居人聚”的雙優(yōu)味空間，為他們味創(chuàng)造一釘種差異檢化城市置生活體該驗的價傳值體驗式風度情街區(qū)創(chuàng)造價值潮流陣境地（贏旗取眼球燭效應(yīng)）最新潮流葬信息的集慢散地，時尚而旱具特色賞，眼珠熊效應(yīng)佳哀，引起消費邪者的共鳴捐。時尚紐約創(chuàng)造價流值休閑浪具漫情懷以別具嘴特色的軍異國風旨情體現(xiàn)刺休閑浪盾漫的生及活情致浪漫巴黎項目營銷艇戰(zhàn)略曉之以營景——勾勒美好“錢景”誘之以趣利——打造“錢景”保障系族統(tǒng)可信任穩(wěn)定升值高檔品牌延展風險保沙證1——xxNO.1品牌屬拼性xx品牌嚴謹品質(zhì)文化有責任感挖掘價胡值風險保證2：引入品牌經(jīng)感營公司統(tǒng)一管滴理，保兆障經(jīng)營目的：通過專唐業(yè)經(jīng)營狐公司對匠商業(yè)街劑的統(tǒng)一長經(jīng)營運揀作，吸惕引消費終者，保掀證經(jīng)營前景薯；操作關(guān)墳鍵點：引入知悠名品牌澤的經(jīng)營歐公司，計給客戶叉以信心衛(wèi)；明確發(fā)草展商、偏經(jīng)營公扶司、小艇業(yè)主之胞間的權(quán)臭責和利蟻益關(guān)系展；時間要個求：商業(yè)街達解籌之李前確定狡；創(chuàng)造價值風險保證3：開發(fā)商懶建立商業(yè)推廣基金，幫助妄商家旺籮場目的：幫助商晴家進行隊整體宣柜傳和營件銷，聚新集人氣車，營造格商業(yè)氛股圍，促進商業(yè)細銷售；促進后瀉期住宅耽增值；操作關(guān)盞鍵點：早期大教量投入期；輔助并謠配合商柏鋪銷售誓；實際上來歪源本項目物的營銷推鑰廣費用創(chuàng)造價擔值風險保證4：引進品牌主殃力店，帶旺供人氣目的：通過品牌猶商家樹立顫項目形象壞，并給客摧戶及其它初商家以信鄭心，產(chǎn)生聚集效應(yīng)品；發(fā)揮營矛銷作用；操作關(guān)鍵栽點：確定商齒業(yè)街主浮題；通過商業(yè)臟街經(jīng)營公雨司或?qū)I(yè)筑招商機構(gòu)閣進行招商慢；時間要漆求：商業(yè)街律解籌之期前簽約1-2家；宣傳策略——高調(diào)、以廣泛：新聞發(fā)拋布會暨憂簽約儀位式戶外廣告/軟文/xx會會刊/樓書/形象墻/售樓處展席板/櫥窗；創(chuàng)造價棒值2：周邊腸大量高虛端居住李人群3：集中商始業(yè)，具有酬羊群效益1:縣府芯，拾商務(wù)休閑燥聚集地4:街鋪最大禍化5:全城首創(chuàng)3樓街鋪賤化6:體驗式竟風情街撐區(qū)7:xx開發(fā)尊，信心保吃證8：品牌疏經(jīng)營公板司保障椒經(jīng)營9：專項商努業(yè)推廣基嘆金旺場10：品牌銷主力店遭進駐，夾帶旺人章氣升值前景回報率安全/穩(wěn)定項目價姓值客戶需求美好錢景保障系統(tǒng)本項目最師終成為一河個安全穩(wěn)定被的升值系僚統(tǒng)：投資回票報率時間5%第1年第2年第3年第4年第5年第15年…………一般商業(yè)淹街平均水屠平住宅開異發(fā)，人喚氣聚集經(jīng)營保目障系統(tǒng)6%縣府圈貫商業(yè)格彼局形成住宅開發(fā)休，人氣聚勇集經(jīng)營保想障系統(tǒng)7%年均遞增泳約6%基本穩(wěn)定14%7.4瞎2%成熟商激業(yè)區(qū)參揚考：深華圳華強吩北10年時間年捐均租金增渡長26％成熟社紙區(qū)參考謊：東莞趴東泰花變園，5年時間坐年均租劣金增長覽約10％項目屬孫性寧鄉(xiāng)前所未見的，體驗式的，最有情調(diào)的，具有文化特色的商業(yè)步行街產(chǎn)品屬性未來的商業(yè)旺地區(qū)域?qū)傩园踩?、穩(wěn)定、升值、長期投資屬性活動營銷——搭臺唱大速戲渠道營化銷——直效客場戶資源事件營銷——引領(lǐng)銷態(tài)售高潮體驗營卵銷——完全展示你攻略營銷推敬廣攻略xx會枝刊傳遞匪項目信焰息，儲思備客戶載體：顧xx會喝會刊內(nèi)容：前期以奸xx品依牌推廣僻為主要搏內(nèi)容，形從企業(yè)財發(fā)展歷止程、品切牌內(nèi)涵頸等方面石與會員己溝通，予為前期騰xx在竭湖南的輸品牌傳蠶播做鋪華墊。之后的失會刊，嶺應(yīng)針對茅項目推華廣需要嚇，以區(qū)奏域發(fā)展父前景、些項目投茫資前景痛分析和闊產(chǎn)品訴薯求為主散要內(nèi)容熟，成為顫項目信干息的主園要傳播鏈媒體。通過xx裳會刊將x魯x品牌、口項目信息地最大程度拔傳遞給x么x會員，廈為后期的綠項目銷售員儲備客戶斃。目的：實平現(xiàn)重復購渾買以及推源薦購買xx業(yè)顫主資源慣利用對象：羅寧鄉(xiāng)、廊長沙、滑益陽業(yè)振主聯(lián)動判推廣方式：短拖信、直郵被、電話通燭知、xx席會會刊內(nèi)容：針勒對項目推余廣需要，坦以區(qū)域發(fā)殖展前景、不項目投資救前景分析撈和產(chǎn)品訴湊求傳遞給州客戶（特眉別是寧鄉(xiāng)州、長沙、蹲長三角的叼業(yè)主），按為后期項鋼目銷售儲炊備客戶。目的：實灘現(xiàn)重復購豎買以及推告薦購買xx微侵博互動風營銷xx微藏博互動愁營銷xx微博般互動營銷xx微彩博互動殼營銷xx微鎖博互動錢營銷xx微勢博互動件營銷活動營銷——搭臺唱幼大戲渠道營銷——直效客戶緞資源事件營武銷——引領(lǐng)銷妹售高潮體驗營妥銷——完全展示淋攻略營銷推廣佩攻略搭臺“興唱大戲令”—旺場、滑增加人纏氣/配合商鋪東銷售“搭臺唱熄大戲”的暮實踐來源——S奶OHO現(xiàn)代城燃：1.“我記得佛，小時康候去市涼場，沒遙有誰規(guī)繪定哪兒喉必須賣腰蔥哪兒恨必須賣膝蒜，所敵有SOHO現(xiàn)代城不做業(yè)滑態(tài)定位睬?！?.“我還記得準，每當唱大戲的時候聽，周圍般聚的人榴特別多揮，生意串也特好饑做，所明以我們旗就不停習地搞活凍動。”——老潘的話饞有時比較積極端，但唱大戲這句大白毫話確實與暈營銷的道箏理暗合，港值得本項撒目借鑒?！按钆_交唱大戲槳”的目鍵的與作氏用：3.在現(xiàn)階段刺缺乏商業(yè)幕氛圍的時伯候，聚集人眼氣，為早棋期商家洲帶來消享費者，筒保證其旱經(jīng)營；4.建立市場輔影響力，安使本項目染成為東莞愈人普遍向微往的休閑黎場所；促進產(chǎn)品鼻銷售1.通過活塘動為項民目帶來雷直接客垮戶（商邁鋪及公廣寓）；2.使商鋪月購買者慢樹立對聚本項目農(nóng)商業(yè)前雀景的信澤心；提升后登續(xù)住宅障價值根據(jù)對僻本項目與的作用籌確定“疲唱大戲虜”的3大原則：1.主題系列槽化原則——結(jié)合商業(yè)鋪街的業(yè)態(tài)久，“大戲搬”貫串某皺一主題，替形成系列薪化；2.配合銷售原則——重要“大逆戲”的參叼與群體，好盡量能與趁項目的目腳標客戶群坑相符；3.規(guī)格檔次或搭配原則——合理分融配推廣個費用，幫以少量北“大戲吧”建立危影響力俱，以大蘭量“中盲、小戲篩”使客戶“尿習慣性”吵的來到本自項目；配合本項炒目商業(yè)主倆題餐飲＋錦休閑娛樂唱大戲——寧鄉(xiāng)“食文化”配合元素——明星/時尚/潮流xx中央枕街201贏2年5月——2012年8月，每周義末就在x坑x中央街出，請您來沸！時尚美食狂歡節(jié)白天——激情時尚彩廣場關(guān)鍵點：波時尚、明完星、潮流夜晚——露天電遲影廣場國內(nèi)外嚇獲獎大熊片永不蒼落幕！搭臺“唱大戲”主題：如按王子廚房嘉推廣月全面推介燥簽約知名肉品牌的概側(cè)念餐飲、糠精致的裝降潢風格以父及科學的扯經(jīng)營方式蛙。xx、也海港強強搖聯(lián)合，向生客戶傳遞虧本項目商剝鋪尊貴、嘆高檔的形俗象。主題：床體驗生咽活美食謙月啤酒節(jié)千人盆菜擇宴時尚素幸食節(jié)寧鄉(xiāng)最私大的披真薩競賽主題：衛(wèi)健康美各容月關(guān)鍵：患相關(guān)活見動邀請逆國內(nèi)、梅港臺明尖星參與控，以明扭星效應(yīng)師聚集人葵氣活動時貪間：內(nèi)皮部認購顏期活動內(nèi)容豆：聯(lián)合長沙槳工商聯(lián)商販會，以商踢會名義向毫xx中央惰街贈送“犬石雕聚寶篩盆”，為她聚寶盆揭諒幕，同時范邀請高僧此為聚寶盆犧開光與會人腥員：政府領(lǐng)詳導，長故沙各界奶商會代斗表，VIP客戶、館意向客徒戶及媒盆體記者主題：金湖南第姿一聚寶吹盆落成霸揭幕儀愈式活動時間暈：持續(xù)銷咸售期活動目亦的：讓數(shù)錢港的快樂尖深入人蘆心，激腔發(fā)客戶露投資賺極錢的欲襖望，并小形成口己碑傳播緣瑞，震撼栽市場；活動內(nèi)煉容：針對成交噸客戶以及工意向成交鉛客戶舉辦害此項活動矮，同時增廊送活動獎不品，針對呢意向客戶久可給予一防定的購房厭優(yōu)惠；主題：點相鈔大賽主題：旺歡樂新監(jiān)年月方式：顧聯(lián)合著趣名電臺振、媒體予單位舉湖辦各類獸圣誕節(jié)章、迎新鏈晚會（升請知名柳明星、娛演員參熄與）目的：聚省集人氣，附引起市場踩及客戶的黃關(guān)注，帶資旺整個項炊目的現(xiàn)場惰氣氛，促姑進商鋪銷捐售活動營銷——搭臺唱注大戲渠道營耐銷——直效客戶獎資源事件營蓋銷——引領(lǐng)銷售頃高潮體驗營銷——完全展帽示攻略營銷推廣短攻略賣場的標樂準化展示媽：商業(yè)街悔展示帶孤動住宅榆銷售消費者能蓮夠感知到促未來的生獄活愿景，步繼而引發(fā)意買房的沖州動；商業(yè)街俯展示餐慕飲、零踐售、文昂化、娛割樂等為恥一體的猛海派風棟格街區(qū)場商業(yè)，踩主要突扶出時尚找生活和票體驗式樂消費；櫥窗展示鑼已確定商訂家業(yè)態(tài)，錢給客戶信迫心售樓處前強廣場關(guān)鍵點：1、增加讓可參與部性（休云憩長椅促、遮陽司傘）2、體現(xiàn)邀生態(tài)、槳自然，埋多布置額植物3、完善導炕示系統(tǒng)廣場可擁作為公捉眾休憩纖場所，察提供小斷型表演念舞臺和糞臨時的底展示空麥間/給街區(qū)繭公民提項供一種靜“人居進人聚”助的雙優(yōu)窗空間，蹄為他們吳創(chuàng)造一室種差異扁化城市制生活體它驗的價衡值《投資手錄冊》、《樓書》、《xx會專做刊》目的：使客戶鉆充分了纏解項目揭的優(yōu)勢罩和亮點內(nèi)容規(guī)棚劃：1、片區(qū)規(guī)楚劃2、項目規(guī)送劃3、賣點提僑煉4、投資叉案例講熔解關(guān)鍵物丈料另備：海宿報、折頁宣傳物料系列影東視宣傳矮片：見錯證項目尸成長史目的：給到客戶端最直觀的矮對未來生詠活形態(tài)感路受，同時金可以作為事紀念品贈桂送給客戶規(guī)劃：新的傳曉播模式椒的應(yīng)用賣，根據(jù)陵項目進濫展的不魚同階段撞推出不躁同主題浴的宣傳隙片關(guān)鍵物漿料宣傳物愿料——客戶體驗品牌物銹管，公耀共契約叉模式目的：給到客戶綠最安全最像人性化的屈物管信心關(guān)鍵要求孝：1、擬定均物管公辱共契約痛條款2、法律確令認公共契網(wǎng)約xx品牌雷物管xx中棵央街活動營準銷——搭臺唱報大戲渠道營清銷——直效客戶支資源事件營銷——引領(lǐng)銷美售高潮體驗營格銷——完全展示響攻略營銷推鬼廣攻略事件營銷1：房博會房博會項山目首次登鉗場目的：提監(jiān)升項目市餃場認知度摧、知名度演，為后期求項目儲備篇客戶主題：形象代銅言人啟跟動儀式示暨焰火旺歌舞晚悶會活動內(nèi)紀容：邀請?zhí)粕摰陌缪菡邨钚焐偃A作茅為本項目兄的形象代丟言人，并秩通過組織彎大型歌舞冤演出和焰吹火表演震撇撼縣城，晃提升項目案的品牌形慢象；與會人員見：政府領(lǐng)導疲嘉賓、項慈目前期積運累的意向披客戶、普趙通市民及輪媒體記者餓。事件營銷2：佛之獲所指，鋼財之所僅至?。饲?yīng)）事件營銷3：投資論員壇形式：論燃壇/發(fā)布會/講座主題：中隸國新城區(qū)垃商業(yè)經(jīng)營集發(fā)展模式步探討重要舉愿措：成扭立xx罩商業(yè)投曲資機構(gòu)/投資會邀請嘉賓嚴：各報社蓮、電視重臺和網(wǎng)射絡(luò)媒體途記xx公黑司領(lǐng)導巨基公司抄領(lǐng)導商業(yè)投及資分析吉專家、思權(quán)威人究士xx業(yè)主某、xx會梨會員、巨解基客戶（投資略論壇）事件營銷4：商鋪VIP認籌（招商會/商鋪VIP認籌）目的：積盯累商業(yè)客靈戶權(quán)益內(nèi)容（暫定欣）1、5000普0元紅籌秘，500菜0元藍籌（豪一個鋪位播至少有一個紅籌祝三個籃籌錢）2、卡號=選鋪順還序號(紅籌客陰戶選完敞籃籌客姜戶再選3、選鋪當胳日成功選犯房者額外閱優(yōu)惠4、積分增肺值優(yōu)惠（披xx會成哀員購買、描老帶新等積分）宣傳物料寧鄉(xiāng)中央桌街招商專扮刊目錄1.您為什么拋選擇中國蜜？——中國經(jīng)濟汗及零售消貼費業(yè)發(fā)展揪分析2.您為什仿么選擇濱寧鄉(xiāng)？——長沙國民避經(jīng)濟發(fā)展蕩及零售業(yè)鐘發(fā)展分析3.項目所在騰片區(qū)經(jīng)濟賽發(fā)展、消冰費力增長貢、商業(yè)現(xiàn)薄狀分析4.您為什么嬌選擇本項勵目？——項目分析住、定位5.本項目寬招商意痕向6.合作方式事件營揉銷5：主力漂店簽約蕩儀式暨棍招商推懇介會主力店娛確定關(guān)鍵工臟作:寧鄉(xiāng)最扔高端酒慈店或放處在長沙地點:展示項目橡商業(yè)前景濃，提升其君它商家及填投資者對井項目的信些心，促進袋后續(xù)招商咸，促進商裝鋪銷售目的:邀請嘉氏賓：各厭報社、摔電視臺球和網(wǎng)絡(luò)舌媒體記槽者邀請/xx公恐司領(lǐng)導逼邀請/業(yè)內(nèi)人士作邀請/xx中央收花園老業(yè)稠主邀請/xx會犯會員主持：恐xx主題：簽幟約儀式，睬招商推介主力店埋簽約儀躺式暨招促商推介額會視招商胃進展情階況具體門確定時間:后續(xù)新聞糧及軟文報耍道事件營銷6：街鋪掙解籌房博會宏商鋪解愧籌（客北戶消化擊）整個選房愿流程安排認購書、勝合同等相助關(guān)銷售資跟料到位人員到趙位選房須知/選房通知炊函（提前圣投遞）媒體全面尾覆蓋（提洲前一星期垃）現(xiàn)場氛圍懷營造銷控版茶點、樂匯隊等準備乏充足幸運52大抽獎，丈凡持VIP卡者即可吳參加關(guān)鍵條件詞：事件營穩(wěn)銷7：大鋪解師籌（難點怠轉(zhuǎn)亮）大鋪解右籌（客奪戶消化適）整個選強房流程招安排認購書芝、合同炭等相關(guān)總銷售資裙料到位人員到位選房須知/選房通完知函（尿提前投宮遞）媒體全牢面覆蓋杯（提前雞一星期遣）現(xiàn)場氛懷圍營造銷控版茶點、樂宅隊等準備究充足關(guān)鍵條件慢：大戶云辟集，笑遵傲寧鄉(xiāng)鋪王選擇俯規(guī)律——一、商鋪銷價值全體雄現(xiàn)。（昭蔑示性強、你人流必經(jīng)紫之路）愿二、唯顫一性。制丙造高潮的兔利劍；吸懼引眼球的店法寶。三、面駝積最大旅，價格愿極為昂侮貴，銷甚售價格捏為整體庸均價的3-5倍事件營雀銷8：鋪王廳拍賣鋪王拍彈賣目的：提朗升項目形裕象，形成來價值標竿鋪位：鋼選擇1個外街年鋪和1個2層大鋪事件營銷10：主力店狀開店慶典201橫3.3主力店拿開店慶酷典展示項目亂商業(yè)良好驕運營情況罩，提升其達它商家及虧投資者對岡項目的信據(jù)心，促進僅后續(xù)項目競的銷售目的:邀請嘉廟賓：各戴報社、賽電視臺歡和網(wǎng)絡(luò)朋媒體記者邀請/xx公協(xié)司領(lǐng)導嘆邀請/xx會會棕員/成交客流戶等事件營銷9：開街慶射典項目商身業(yè)街開范街慶典各階段營治銷推廣廣諒告創(chuàng)意表標現(xiàn)第一階爐段占面世招革商期201廢2年3堡月——皇5月詮釋：艷一直以裹來寧鄉(xiāng)抓缺乏一爽條純正經(jīng)的高端想商務(wù)商玩業(yè)旗艦拘大街，丟服務(wù)于郵寧鄉(xiāng)高營端人群糖和財智矛人群的診消費。滾正如新計天地之佩于上海還一樣！屬作為寧窩鄉(xiāng)，這抄一高速傳發(fā)展的票城市里塌也需要辭一條大昌街，需眼要一個克展示其洋高端、牲國際的痕商業(yè)消仙費平臺桌。所以濕，占據(jù)柏了城市貨中心，工具有高召端消費蜓群體的鍬xx·中央大街塵來了，代效言著城市靈高端消費船實力正式越出街。寧鄉(xiāng)中央起出街了！第一階段訴廣告主題詮釋：要掃招商要賣亞貨，不能挑再以虛夸抵的語言。攪對于精明郊的投資者圾，他們更鍋看重的是盡自己的投藥資是不是挖值！縱觀鼓寧鄉(xiāng)一直蹄都沒有一薦條像樣的耗商務(wù)商業(yè)徐步行街。新沒有一個術(shù)大的開放時商勇于承善擔起運營素寧鄉(xiāng)繁華癢的責任。痰今天中央賄大街的橫方空出世，摧讓寧鄉(xiāng)終墊于有了自沫己的街，承彌補了市娃場的空白略。讓你的躍投資真正康的又盼頭結(jié)和賺頭！寧鄉(xiāng)只銀有一條謎中央大齡街！第一階鵝段廣告子主題1、寧鄉(xiāng)潑中央出瘡街了（1）“中央旅大街”出智在哪里？A出在中歡央政務(wù)蹤蝶圈（處城縣聽府中央黃飯金地脈，禁周邊企事蘿業(yè)單位、膊高檔樓盤說林立、高步端消費群掛眾多，扼哥守二環(huán)中靜央，路網(wǎng)民十分發(fā)達但）B出在中顛央商務(wù)朽圈（數(shù)萬日少均高端客菠流,往返長株符潭寧鄉(xiāng)的僻商務(wù)人士總）C出在中睛央領(lǐng)袖童圈（寧鄉(xiāng)有錢熔人最多的蜂地方，共恨享中央花托園近萬黃貼金業(yè)主及清周邊高檔吹樓盤里的譯近10萬常住鼠富裕人償口）（2）出的是類一條什么暖的街？A在城市中映央，聚人軍氣的街（8萬平米許超大商劉業(yè)容量-寧鄉(xiāng)城一岸街獨大）B在城市中高央，最璀驗璨的街（名店翅匯聚/品牌云集-數(shù)百種品距牌的城市丟消費新中紐奉心）C在城市中薪央，最豐泰富的街（品類眾和多/多元業(yè)態(tài)-集商務(wù)休攤閑/品牌購物/美食/休閑娛樂賓于一體，讓寧鄉(xiāng)人擠過上真正索的夜生活）廣告調(diào)勵性：魅鞭力/高端/國際/誘惑——沖動擋驚不住的白感覺第一階鍋段入市犯廣告內(nèi)互容解構(gòu)2、寧鄉(xiāng)只鉤有一條中鍵央大街（1）中央送大街的棄財富定索律：鐘占據(jù)新虹城的中亞央、商革務(wù)中央淋、財富順中央、暴圈層中央，就一柴定能抓住辯贏利的金愿鑰匙（2）中央挪大街的江消費定缸律：惕讓寧鄉(xiāng)隱高端消潤費群真熟正有好談去處（3）中央大猴街的規(guī)劃腐定律：創(chuàng)讓人潮錢啦潮迅速分柿布在每個殖角落，死寧鄉(xiāng)的不帝眠街寧鄉(xiāng)的新等天地！【系列報版宴廣告】投放目的欄：導入項斬目市場形西象，引發(fā)噴強烈關(guān)注溫，并鋪墊見項目商業(yè)睛價值。1/懸念導輝入：第一篇：艦出街篇標題：寧鄉(xiāng)出證街了！︱?qū)庎l(xiāng)中央防出街了！內(nèi)文：正命如新天地廣之于上海講一樣！寧喬鄉(xiāng)缺乏一胡個展示其糧高端消費頑水準的國卷際商業(yè)平浙臺，面對襲七零八落翼的寧鄉(xiāng)商撇務(wù)休閑商虧業(yè)，寧鄉(xiāng)誘急需一條相純正的商電務(wù)休閑，慢購物娛樂畜的中高端極商業(yè)旗艦償大街。x格x?中央大階街來了樓，薈萃遠頂級國級際品牌修和潮流用名店，群以時尚鄙品位與糕優(yōu)雅格封調(diào)，引匆領(lǐng)新寧剛鄉(xiāng)人全舊新的生隸活方式歡與高端頭消費潮拐流，代劣言寧鄉(xiāng)弊令世界治矚目的秋商業(yè)商聞務(wù)名片孤正式出蛇街。2/項目導類入：標題：寧鄉(xiāng)只有貌一條中央晨大街內(nèi)文：寧講鄉(xiāng)最大8萬商業(yè)街趴，聚引10萬高端人汁群，30萬城市館消費人躁群的財蓄富金庫殘；國際絕知名品功牌商家頸強勢入沉駐，承燦載億元垂商業(yè)巨溪頭，與敘王者共退贏傳世慮財富。誦超市含痛金量街名鋪，搶策占寧鄉(xiāng)濁新城的俯大生意丹；集商咽務(wù)休閑謎、潮流秤購物、拾美食娛務(wù)樂為一拆體的品吃牌名店飾主題街灣，打造受寧鄉(xiāng)高帝端消費拜中心。3/形象導亮入：標題：一街/主導一斤座城市械的潮流內(nèi)文：一邁座城市的辛潮流品位西從中心開萍始改變。偉每個季節(jié)輔至經(jīng)典的Fash纏ion晨Sho跌w，令您魂忍牽夢繞的碧國際名牌斗和名店，利在城市中悼心的xx?中央大簽街蔚然閣呈現(xiàn)。談集尊崇印與華貴兩、高雅滿與時尚隨于一身述，豐盛暗匯聚上牛百種品滔牌、上傷萬種品扛類，散序發(fā)著無哄可抵擋脖的魅惑積氣息，岸引領(lǐng)著很世界風拐潮的指浴標，華潑麗演繹觀著上流臉圈層“更至高品玻質(zhì)與品怪位生活務(wù)”的饕廟餮盛宴征。4/價值解芒構(gòu)：標題：占據(jù)財磚富中央君，就是處抓住了抗贏利的制金鑰匙內(nèi)文：榨縣府所慢在地就盜是城市幕中央，師藏納座狠城市至色稀缺、涌精粹、卻核心的洗優(yōu)勢資子源，聚稱攏一座渡城市龐優(yōu)大的高刊端消費蒼群，從字來都是架至高價老值與財泛富的象破征。x乏x?中央大宏街占據(jù)督城市中棕央焦點燭之上眾犁多城市挺精英名錦流薈萃洋寶地，打凝聚周桶邊萬千其商機與脹滾滾財稿源，讓勸您穩(wěn)握混財富制留高點。【戶外廣告】投放主籮題：寧鄉(xiāng)出面街了！︱?qū)庎l(xiāng)中央狡出街了！投放地特點：道行路戶外比廣告牌普：一塊樣位于金可洲大道肉，一塊伏位于二連環(huán)西路投放目的拼：項目處釀位二環(huán)路騰中央，有鮮兩個戶外替扼守住寧支鄉(xiāng)車流的調(diào)出入口，殊有利于導舒入項目市廟場形象，陰引發(fā)強烈儉關(guān)注。老度城區(qū)也建懷議設(shè)立一漸塊！【現(xiàn)場包井裝】A鋪面包量裝：模擬項忌目規(guī)劃業(yè)梢態(tài)，通過懂做出商鋪碑商面包裝縫，營造商般業(yè)經(jīng)營氛毛圍，讓客勤戶看未來份的經(jīng)營愿拜景。B廣告包晚裝：以項目盡形象定位敵為基調(diào)，符通過門面地、走廊、快道旗、圍橫板、指示油牌、展板每、吊旗等生進行項目萌形象和商崗業(yè)氛圍包眼裝。吊旗吊旗效果刀旗廣告牌掛燈夜間效褲果白天效節(jié)果樓層號效果樓梯效外果第二階段汗吸引厚認籌期201幫2年6僅月——罪9月第二階慌段推廣校主題及辭主廣告?zhèn)€語財富中榆央，名想店旗艦核心價值屢演繹：1/與國際蠅品牌同嶼場經(jīng)營稠，抓住丹了高端倘消費人撕群，就宴抓住了焰贏利的腥金鑰匙2/國際商業(yè)眾巨頭搶灘憤中央大街胃，站在巨桶頭肩膀上叫，輕松實肌現(xiàn)財富夢升想搶鋪篇1引標：川xx中丈央大街——標題：中央大哄街，搶膠鋪行動給！附表：全查球預(yù)約，陪最高可過此得58萬元財富研大禮包。黃金街傻鋪，即朱買即租逢，十年昂賺回搶鋪篇2標題：搶鋪就爛要搶中章央街鋪最！附表：中恐央花園商咸業(yè)大街全哈球火爆預(yù)蹦約附表：伏搶占縣醫(yī)府旁的碗大生意趨！6米層高，50~2撥000㎡超高含慚金量中圓央悲旗艦戀街鋪，對機不可相失！搶占篇標題：搶占！10萬高端異人群的不衣柜附表：萬全球預(yù)簡約，最貧高可過印得58萬元財富性大禮包。符文：踞新城縣賞府中央，飲守30萬高端兔人群，鳴得200億巨額投隙資，中央膊大街精品店服飾街魅說力無限。符文：中央大汗街餐飲舌美食街祥盛大招爛商。免售租兩年殼，讓利唇商家。符文：各類男、去女精品、熄各類精品壞、大型生傅活超市、較便利店、源大型家具渠超市、家盯具用品、嗓燈飾城、耍特色餐飲尺、中西餐庸廳、情調(diào)魂茶吧、足圈浴、高級婚會所等。搶占篇標題：搶占！10萬高端糠人群的財廚房附表：荷全球預(yù)昨約，最庸高可過闖得58萬元財沙富大禮腐包。符文：踞新城縣技府中央，貨守30萬高端熱人群，吃得200億巨額抵投資，中央大汽街餐飲敬美食街私魅力無憐限。符文：中央大擠街餐飲澆美食街賄盛大招瓜商。免混租兩年喉，讓利潤商家。符文：各類男、蘿女精品、廚各類精品餐、大型生在活超市、雅便利店、大型家具蓋超市、家肉具用品、戲燈飾城、糊特色餐飲椅、中西餐廳、賤情調(diào)茶糖吧、足住浴、高乳級會所燥等。坐守篇標題：坐守！10萬高端統(tǒng)人群消貓費力附表：全腥球預(yù)約，沾最高可過晶得58萬元財富應(yīng)大禮包。符文：踞新城夸縣府中享央，守30萬高端幣人群，傷得200億巨額投符資，如此增妥值的地騰段，如賓此巨大威的商機夫，你真朋的要拱算手讓給攤別人？符文：中央大街蛇餐飲美食巴街盛大招嶼商。免租紐奉兩年，讓持利商家。符文：各類男精、女精鞭品、各市類精品無、大型柜生活超鞏市、便饞利店、大型家具賣超市、家墓具用品、碗燈飾城、駛特色餐飲刑、中西餐宵廳、情調(diào)茶冤吧、足濫浴、高陶級會所誰等。軟文炒躍作：第一篇附標：2010年寧鄉(xiāng)智重點招爸商項目主標：為投資塑打開財細富大門附表：全惑球預(yù)約，主最高可過揮得58萬元財富建大禮包。小標一帽：長沙有黃銷興路，寧嚇鄉(xiāng)有中央仆大街小標二：200億共同鮮造繁華遞街區(qū)，幸消費聚肢合力一具觸即發(fā)第二篇附標：2010年寧鄉(xiāng)重棋點招商項融目主標：投資者既的利益疑高于一籠切附標：趴全球預(yù)畏約，最為高可過備得58萬元財富粗大禮包。小標一臭：長沙有黃樸興路，寧粥鄉(xiāng)有中央菊大街小標二：200億共同造斜繁華街區(qū)彈，消費聚茫合力一觸屬即發(fā)階段時間撕：10月階段目碑的：商暫鋪解籌館，熱銷洗全城，冒造成轟戶動性影襖響推廣主題燦：一街傾城唱，魅力百框分百宣傳配合專：戶外、歪車身、外進展場、短任信、夾報瞇、單張、墾工地圍墻亦包裝、售樓部內(nèi)懼外包裝等第三階段愉：開盤解釋籌期開盤報廣1：開盤報廣2：階段時蹦間：12月-1月階段目亦的：項傷目進入條持續(xù)銷土售期，窗持續(xù)推逢貨銷售副，高潮宣迭起推廣主題何：機會遞先減，搶呆鋪一定甚要快！宣傳配合憶：大報、夕戶外、車殲身、外展職場、短信霞、夾報、命單張、工楚地圍墻包裝、雖售樓部晨內(nèi)外包向裝等第四階敘段：持驗續(xù)熱銷快期標題：機會遞戴減，搶鋪一定星要快！附標：100間一槍而蚊空，循眾壘加推15間，敬請婆把握！報廣：標題：王姐找了范個有錢的號“靠倒山”！附標：把鵲兒子上大乏學的錢都虹準備好了7萬投資博中央大污街兒子讀到罵博士，學爆費不用愁報廣二：俱情感類訴暫求標題：張先生茂遇到了刻個發(fā)財口的“貴店人”！附標：居橋然能用門移面孝敬父餃母7萬投資冤中央大榜街每個月多臂給父母200紋0元的孝耐敬費鐘！報廣三：赴情感類訴甩求直效營確銷渠道xx會痕、巨基己客戶資動源營銷短信發(fā)送DM單張直姨郵立體化營攜銷渠道特色活鴉動大型戶冊外廣告鑄牌（主搬體形象公）網(wǎng)絡(luò)先糟行啟動悔（印象周和口碑編）報紙廣告瓦（反復信繳息灌輸）媒體策略電視廣劍告（形出象和信廁息傳遞竊）受縣區(qū)市構(gòu)場媒體推南廣渠道限毛制，我們建吹議采取磚活動營年銷為主廊、媒體遙為輔的銷推廣策蝦略；原則：高效低費鋤的營銷推這廣及媒體敢組合商業(yè)部沉分提案嫁完畢，下面進梨入住宅曬部分的遼提案……關(guān)于住宅仆二期的營殊銷思考1批開盤引鴉爆期2批強勢認普籌期3批開盤引確爆期10月幕二批開兔盤亮相12月少三批開殺盤1批強勢認挖籌期2批開盤明引爆期2批熱銷,3批強勢認蜜籌34567891011125月1首批開寨盤住宅整合伏推廣節(jié)點特時間主軸推廣主嬸線：運柜營一座件城市的都生活夢躍想！12批VIP升級期階段時困間：3月初-4月中階段目的逗：為項目獸獲得開門砍紅，為以章后推廣獲慶良好的開休始推廣主瓣題：縣知府首排最，NO.射1視野宣傳配合舞：大報、型戶外、車雙身、外展窮場、短信閣、夾報、脊單張、工臭地圍墻包裝、售招樓部內(nèi)外枯包裝等推廣建燙議：要尺賣貨了足，找對藏項目的介主賣點勺轟炸式嗎宣傳！槽廣告語狂一針見廈血第一階段閥：一批項半目強勢認雪籌第一篇話：PK之圈層價坑值篇（說烏第一期產(chǎn)午品的價值鴨所在）標題：何謂領(lǐng)袖欺？未登場嫂便以征服共全場！附標：x摟x?中央花丟園，誰蘆是才是伐寧鄉(xiāng)的劃真正的禿第一？盯唯有PK!標題一：佩地段PK全城，煮中央花焦園——視野至高透遠：縣府正臨思第一排，季視野無阻精更開闊；標題二：鵲區(qū)位PK全城，中剖央花園——地位至靠暗前：正對縣謀政府，筒地標形藥象即彰普顯標題三：少戶型PK全城，挖中央花吊園——戶型至駱精到：戶戶雙陽畜臺，面積蝕適中，布纖局緊湊標題四扮：形象PK全城，中雁央花園——形象至高抓貴：ART漂DECO藝術(shù)高兔端石材射，立面基恢宏；標題五陜：配置PK全城，倘中央花岔園——配置至峰高端：5.2米挑高大辜堂，名牌遠高速電梯蔑；標題六爸：功能PK全城，中裕央花園——功能至藝多元：部分單鐵位可商圈可住，曉投資價透值高；標題七：借增值PK全城，陵中央花右園——增值至可定觀：周邊金融擇街、國際念商場等陸攜續(xù)上馬。引標：巷xx?中央花園蠻，領(lǐng)袖生閑活，以我棕為中心標題：雄踞縣駱府首排刷，成就NO.1的視野追！附標：父xx?中央花碎園，縣譯府芯·40萬平米膨圈層生乞活運營圖體小標：地沫段第一排熔，昭示性NO.次1小標：區(qū)賞域第一排孟，發(fā)展力NO.1小標：縣科府第一排有：效率化NO.喂1小標：傷交通第黃一排：卻聚合力NO.1小標：資河源第一排描：先進性NO.圾1小標：公挨園第一排影：健康化NO.植1第二篇恐：首排撤視野篇景（說第劃一期產(chǎn)遠品的核智心價值閘所在）階段時間魚：5月初-6月中階段目的茶：項目解筒籌，項目奴開盤，廣注告軟文部誕分注重拔律高形象，毫為開盤定價造勢補。推廣主題趴：主舵縣廉府正央的亭未來宣傳配羽合：大加報、戶踩外、車難身、外余展場、重短信、毯夾報、墊單張、牌工地圍權(quán)墻包裝、首售樓費部內(nèi)外兇包裝等開盤策略夸：一口價歪開盤，給斬寧鄉(xiāng)一次貿(mào)真正的火修爆搶購！第二階段完：一期一挨批開盤期引標：10月1日，x可x?中央花園施創(chuàng)造一個稈寧鄉(xiāng)的未組來標題：是時候勤，開啟夾寧鄉(xiāng)正批央的明朽天！小標：x滾x地產(chǎn)，17年蓄勢，攏浴火鳳凰小標：每薦個圈層都蟻有屬于自降己的影響氏力圈層小標：中挨央花園，囑運營寧鄉(xiāng)撕國際人居兆的高度小標：奇圈層生察活的與嶄奢想的屬目的地第一篇：恥開啟篇奮開盤前番拔高項目淹形象為高罰價入市提忘供心理暗薄示附題：10月1日，xx?中央花園難上演一場渠寧鄉(xiāng)的高住潮主標：是時候推，主舵肚縣府正鋤央的未肥來！小標：夸xx地牛產(chǎn)，建避造縣府棍旁人居盆航母小標：來歉自大上海暖城的，中捷國三強的僻地產(chǎn)巨龍小標：冰從大眾病住宅到慶國際人鏟居精品耍的華麗凡轉(zhuǎn)身小標：肢為寧鄉(xiāng)騎領(lǐng)袖圈楊層打造尾當代人旁居的象譜征第二篇壤：主舵半篇滲開盤前痰拔高項罷目形象街為高價潤入市提假供心理修暗示大戶外：屯縣府首排棗，NO.罰1視野樓體戶最外：縣膚府首排鄰，NO.1視野一批持續(xù)京熱銷，二望批推出第三階段賢：二批單師位VIP升級期階段時間談：6月中-9月階段目辛的：深挎化“運津營圈層跑生活”叫概念，喊熱銷之求后再引源關(guān)注推廣主豎題：這色就是我姜最想要膽的好房潮子！宣傳配合暖：大報、六戶外、車沿身、外展缸場、短信吸、夾報、純單張、工會地圍墻包裝、售樓堡部內(nèi)外包變裝等推廣建雙議：一掠批短時質(zhì)間造勢奸的火爆喝開盤，遲為項目到贏得了也聲譽！譯下面的猛推廣就是落地鄉(xiāng)豐的深入的腎解析二批橋，也就是潑解讀這個油項目的生娃活品質(zhì)解讀其項巧目運營的束圈層生活箭！第一篇注：直面糞客戶，釘解讀購響房理由于！附表：x瞞x·中央花散園開盤縣即售罄悶，中心懲無可替芒代,性價打動高人心標題：這就是豈我夢里睬一直想云要的好宿房子！附標：箭xx·中央花斤園，傾怨城熱銷憲探究之羽業(yè)主訪撿談實錄口！標題一：紀在上海發(fā)橋展的返鄉(xiāng)傷置業(yè)者：“來自上羽海的中國掉三甲品牌漢，當然值羊得信賴！麗”標題二：憤周邊企業(yè)僚老板：“性價壘比高,長沙省府餡板塊均價復都快過6000，這里妙潛力大!”標題三索：周邊衣某機關(guān)振公務(wù)員聚：“新城中決心,縣府對鈔面,在城市核耽心,更在生鍬活中心彎，方便!”標題四哨：縣府掩退休老斗干部：“離公挪園更近,離塵囂灘更遠!空氣好，語舒服！”標題五羊：重點拿高