某新建住宅小區(qū)市場調(diào)查報告

張王莊新建住宅小區(qū)市場調(diào)研報告臨沂概況臨沂市位于山東省的東南部，東接日照，地近黃海，南鄰江蘇，西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊，位居魯南交通咽喉，經(jīng)濟地位突出。平原、丘陵、山區(qū)各占三分之一。現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河東３區(qū)及郯城、蒼山、沂水、沂南、平邑、費縣、蒙陰、莒南、臨沭9縣?？偯娣e17184平方公里，人口1000萬，是山東省人口最多、面積最大的地級市，也是集工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的新興城市。房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析房產(chǎn)市場總體狀況臨沂市政府根據(jù)自己的城市商業(yè)特點，大手筆打造的澳龍國際物流城和華藥物流城，這兩處投資均為數(shù)十億的大項目，不但在業(yè)內(nèi)轟動一時，就是大多的商家和市民也為之側目，還有臨沂綜合性大學——臨沂大學的建設，使得臨沂房地產(chǎn)成為人們關注的焦點。臨沂房產(chǎn)屬于“內(nèi)向型”，房地產(chǎn)商們開發(fā)的樓盤基本上都是本地消費的。臨沂房地產(chǎn)市場上一大批中小項目“船小好掉頭”，在城區(qū)繁華地段見縫插針。廣告投放量小，投放期限短，社區(qū)規(guī)模小。因為地段特點，加上規(guī)模的關系，這批中小樓盤一上市就成為區(qū)域內(nèi)的消費熱點，蘭田御園、金鷹花園、天和花園、北園小區(qū)、太子湖小區(qū)等樓盤在蘭山區(qū)臨西一路以東，分散在市區(qū)繁華路線，并且都臨近臨沂人民廣場或東方紅廣場，這些樓盤相繼入市，不斷成為樓市的熱點。這些中小樓盤因為體量較小，消費半徑不大，并且地理位置優(yōu)越方便，呈現(xiàn)出積極迎合市場的特點，盡管價格不菲，一經(jīng)推向市場，也受到了購房者的追捧。2、房產(chǎn)市場動態(tài)分析從臨沂樓市發(fā)展的情況來看，臨沂的大盤時代也已經(jīng)到來，佳和房地產(chǎn)公司開發(fā)的佳和花園別墅地處蒙山大道與北園路交匯處，位于臨沂城郊結合的金腰帶上，臨房集團開發(fā)的香榭麗都則在東關沂河之濱占據(jù)一塊風水寶地，雙月園置業(yè)發(fā)展集團開發(fā)的月亮城別墅搶占了羅莊的地王位置，此外，還有臺北新城等大盤項目正在操作之中。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，臨沂市房地產(chǎn)市場開發(fā)的產(chǎn)品，大多為自產(chǎn)自銷式，特別是住宅項目，有80%的項目為自銷，由于臨沂市房產(chǎn)屬于剛起步階段，市場還未成熟，開發(fā)商之間的營銷意識不是很強，也有住宅項目開發(fā)面積不適合市場需求或者供小于求的情況出現(xiàn)的可能．大多數(shù)項目都要求一次性付款，最遲在交房之前交齊房款，這在一定程度上給客戶購房造成了難度，定金也在1-10萬元之間不等，這些住宅項目勢必會漏掉積蓄不多，工資有不算低的白領階層的購房者，每戶面積低于八、九十平方米的住宅樓盤已經(jīng)寥寥無幾，而能購買，且還款壓力不大，又能承受得起的客戶，也就是這批年齡層次比較低的客戶。三、市場調(diào)查問卷分析住房現(xiàn)狀調(diào)查本次市場調(diào)查共計發(fā)出調(diào)查問卷150份，收回有效問卷90份。下面為此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)具體分析：1、被采訪人的目前房屋居住類型調(diào)查塘說明：目前沸臨沂當?shù)鼐幽勖瘳F(xiàn)有房屋重中，私有房礎屋和租用房基屋所占的比責重最大，商收品房所占比愉例只是其中鍋的一小部分朗，這表明目事前臨沂當?shù)貧g商品房尤其撞是住宅市場夠的潛力較大籍?？?、虜被采訪人房航屋居住年限槽調(diào)查乏說明：當前娛臨沂居民房罩屋的使用年敏限長短不一狀，不論房屋亮使用年限長雀短，隨著當剛地房地產(chǎn)市珍場的不斷發(fā)烤展和規(guī)范，談相信置業(yè)人震群會不斷壯浸大，首次或高二次置業(yè)者殃都將成為臨刻沂房產(chǎn)市場釀的主力消費巨大軍。哪3、被采訪蝴人當前住房態(tài)戶型調(diào)查續(xù)說明：通過軍調(diào)查我們發(fā)列現(xiàn)，當?shù)鼐友旅竦募彝ト私炭诮Y構多為頑4-5人，咽所以對三房抬戶型最為認且可，其余戶場型如兩房、軌四房的認可錘程度相差不俊大，因此項芬目戶型設計起應以三房設懂計為主，同好時有少量二關房、四房戶融型配比出現(xiàn)不，以適應各蝶階層購房者陵的不同需要恒。龍4、被人房瞧屋居住面積自調(diào)查是說明：目前容臨沂居民的項住房面積主赴要還是以5呀1適—妥120平米京為主，住房冷面積偏大者慎占少數(shù)，由閉此推斷潛在剃的住宅消費報群體數(shù)量不折在少數(shù)。戒5、被采訪業(yè)人當前住房雪滿意程度調(diào)宿查渣說明：采訪皺中我們發(fā)現(xiàn)督目前當?shù)鼐隅娒駥ψ约旱臍ぷ》織l件相抱對來講還是肥比較滿意的封，這與臨沂器目前的房產(chǎn)毅發(fā)展現(xiàn)狀是漠緊密相關。什作為山東最掌大的地級市截，臨沂目前轟的房產(chǎn)發(fā)展轟相對來說比郵較落后，消宵費群體巨大雖但可供選擇訪余地較小，陡相信隨著新病興項目的不則斷上市，當往地居民的潛御在購買力會烘顯現(xiàn)出來。仆（二）住房鼠需求調(diào)查蝶1、被采訪拒人有無購房謹計劃調(diào)查直說明：通過孟調(diào)查我們發(fā)稠現(xiàn)，在兩年基左右的時間你內(nèi)打算置業(yè)葛的人群所占很的比例較大綢，隨著房產(chǎn)放市場的不斷烘發(fā)展，人們莖的潛在購買吐意愿終將促弊使新興項目同不斷涌現(xiàn)，俱并將成為新屆興項目的主辮要去化方向磨，同時也說索明本項目當打前的入市時梅機相對來講行是比較理想將的，顯性及除隱性客戶群召體數(shù)量較大幫。鑄2、被采訪跡人購房目的勝調(diào)查們說明：此項課調(diào)查中，被承采訪人購買各房屋的目的次主要為改善距居住條件，此其次為結婚剖及為子女置殲業(yè)。這表明儉當前居民對鉤現(xiàn)有住房條鞋件不甚滿意畫，老式房屋喚不論是外觀溪還是配套都刻已經(jīng)無法適欄合人們不斷股提高的生活滾水平，人們紅迫切需要改盟善居住條件畝，外形美觀咐功能齊全的極現(xiàn)代房屋必撇將得到消費懷者的青睞，挪由此也必將撿帶動整個臨肉沂房產(chǎn)市場朗的發(fā)展。誤3、被采訪池人期望住宅渣戶型調(diào)查綁說明：通過蹦采訪我們發(fā)舒現(xiàn)，三室戶避型在當?shù)叵临M者心目中幅最受歡迎，昏其次為兩室恩戶型，在戶結型設計中我美們應以三室委戶型為主，嘴同時輔之以嘉少量二室及久四室戶型。攤這樣可以迎創(chuàng)合消費者的隙戶型偏好，滋并使本項目青的銷售難度植相對降低。孟4、被采訪妙人需求面積匹調(diào)查母說明：通過雷調(diào)查我們發(fā)叛現(xiàn)，當?shù)鼐涌置駥γ娣e相滴對來說較大哈的三室戶型織最為認可，方為更好的迎統(tǒng)合當?shù)鼐用裢碌男枨?，建圓議在設計戶具型時應面積衛(wèi)適中，過大仆及過小的戶池型所占比例菜應在少數(shù)。短同時為適合章不同層次客永戶的需要應粗對房屋面積經(jīng)進行合理配狹比。侍5、被采訪裂人房屋客廳漢朝向偏好調(diào)晉查棍說明：上表吵表明人們對突客廳朝南的咬戶型最為認并可，客廳朝冶向是房屋戶蘭型好壞與否條的重要標準婆之一，客戶線的意見將作怖為我們設計拌房屋的重要遙依據(jù)，無論胃何種戶型都亮應做到明廳頌，采光通風富好的客廳必含將會受到消授費者的歡迎夸。脅6、被采訪膀人房屋價位欲承受能力調(diào)悟查教說明：通過助調(diào)查我們發(fā)映現(xiàn)當?shù)鼐用裆饶芙邮艿姆柯刮輧r位在1士800唐—辰2600元我之間，這與樸當?shù)鼐用竦膽嵤杖胨骄o脅密相關，因好此在新建房遭屋時我們應巾綜合考慮地陵段、利潤及販當?shù)鼐用袷粘槿胨降纫蚋咚?，符合當填地的房屋銷備售實際，避賀免落“荒有價無市候”脈的出現(xiàn)。搖7、被采訪毛人購房付款戀方式調(diào)查暑說明：以上結三種付款方腐式所占的比茄例相差不大桶，消費者的擊選擇余地較千大，根據(jù)項蘋目實際情況置合理安排付謀款方式，保瀉證資金回籠甜及工程進度與。駕8、被采訪縫人購房意向姑地段調(diào)查組說明：采訪煮結果表明，舍城市近郊及零邊緣地帶是毛人們較為認帳可的地段，伴這與當?shù)氐臐诚M水平及武交通現(xiàn)狀是落緊密相關。答城市繁華地隆段房屋價位睛相對較高，洲而邊緣地帶邀房價相對較暴低，臨沂目攪前交通較為脹便利，私家懷車數(shù)量增長鑰較快，因此炊城市邊緣地浪帶房屋的性波價比相對較先高，更能得閑到各種層次徹消費者的青迎睞。甲9、被采訪阿人房屋配套裳要求調(diào)查。私說明：通過奴采訪我們發(fā)尸現(xiàn)，人們對混樓盤配套完爭善與否相當威關注，普遍任認為綠化、生超市、幼兒六園、小區(qū)廣怠場、診所等適配套是必不面可少的，在顆新建項目時縱應充分考慮軟到消費者的拾需要，這也愁是提升項目肯美譽度的必話要手段，同遵時可以提高從項目本身的屠附加值，有驅(qū)利于項目的麥順利銷售。怕10、被采芹訪人獲取房夫屋信息渠道后調(diào)查膛說明：上表杯數(shù)據(jù)說明，膀當?shù)鼐用瘾@淚取房屋信息茫主要渠道為撈報紙和電視敲廣告，在樓陰盤的宣傳推牽廣過程中，次我們應充分戒利用報紙及米電視媒介，嘩結合戶外廣聲告等方式全疲方位宣傳本擱項目。祖11、被采硬訪人房屋建刺筑風格偏好事調(diào)查驢說明：由于利臨沂當?shù)氐木狗课萃庥^不善甚美觀，人地們在選擇新鋪建項目時樓出寓外觀已經(jīng)熔成為決定其論是否購買的趣重要因素，罪現(xiàn)代風格的儉建筑外觀必盡將會吸引眾農(nóng)多消費者前柜來，因此新樸建項目在保樹證現(xiàn)代風格腸的前提下應授與當?shù)鼐用駬艿挠^念相符紙。原12、被采喬訪人期望房鼓屋裝修標準白調(diào)查鄙說明：采訪戶中我們發(fā)現(xiàn)井，簡裝修房震屋最受消費暴者歡迎，這挑也是當前房閃地產(chǎn)市場中域最為主流的李裝修標準，腔可以給業(yè)主模更多的空間吊根據(jù)自己的理喜好對房屋答進行裝飾，趨同時可以節(jié)川約成本。戚13、被采肚訪人期房接蹈受程度調(diào)查怨說明：經(jīng)過親調(diào)查我們發(fā)鳴現(xiàn)，隨著臨繭沂房地產(chǎn)市驗場的發(fā)展，總人們對期房顯的接受程度投也越來越高極，這是當?shù)貪蚕M者趨于罷理性的重要獄標志之一，富期房銷售已剃經(jīng)成為普遍傍現(xiàn)象，工程豎進度已不再伯成為人們選臭擇房屋的決鳳定因素。圈14、被采計訪人對本項檔目地段的認倉可程度調(diào)查降說明：調(diào)查燕發(fā)現(xiàn)被采訪錦人群對與本按項目的地段虛還是比較認均可的，雖然炎覺得努“嶼非常好耀”詞的所占比重梁不是最大，慰但通過重點匯推廣及全方喬位的宣傳，艇大多數(shù)居民拉對本地段的采認可程度將描會發(fā)生變化銹，地段在人肌們的購買行編為中起主導被作用，應在滑宣傳上加以獅重視。些15、被采檢訪人對本項載目期望價位迎調(diào)查久說明：調(diào)查滋中我們發(fā)現(xiàn)齊人們所能接剪受的價位范嶺圍主要在1美500幻—晨1800元略/弦㎡拔之間，樓盤凈本身的質(zhì)素縫及有效的宣嗎傳推廣將會賺提高本項目睜在當?shù)鼐用裨┬哪恐械男亩吕韮r位，建剛筑美觀、配衰套完善、科悼學合理的戶璃型以及有效壤的宣傳推廣圣會對銷售起抖較大促進作冒用。四、綜述士通過對臨沂浩市樓盤的初哪步市場調(diào)查惱，可以看出險臨沂市房地補產(chǎn)市場正處襲于一個發(fā)展脊初期階段，戰(zhàn)購房者法律屬意識也比較窄淡薄，消費嚷者自我保護辦能力較差。訓目前，舊村什改造空前活曬躍，特別是緣城郊地區(qū)，屯都處于平房鞠變樓房一個勵轉型期，市煎中心沒有新屆建住宅，下檢面就讓我們飄看看部分樓玉盤的情況：縱Ａ．北涑河件以南、沂蒙撤路以東、金匯雀山路以北絲這片區(qū)域：粘該片區(qū)基本級無新建小區(qū)虜。半月前銷供售完畢的天取河花園均價建在3000仍元/平方米背左右，緊鄰閣人民公園，相小區(qū)的保安宣措施做得也思不錯，物業(yè)頭管理費0.韻40元/平理方米，而且鬧小區(qū)北有銀野雀山路這條烘交通干道，規(guī)出行非常方畝便,公交線遺路也較多,尺能為小區(qū)的母居民提供極滴大的方便．殘東苑小區(qū)的裁規(guī)模較大,每現(xiàn)在對外銷藥售的只有一堆棟樓，是四控期，面積在濾94－99伐平方米之間歉,均價為2品946元/尼平方米,但裝是小區(qū)的規(guī)留劃不是很合感理,出行也蠶不大方便。摘從總體上來樣說，該片區(qū)叢域的小區(qū)售挺價在280游0元/平方治米以上,價走格較高主要伙有以下幾點擋因素：1.傾濱河大道的相修建及沿沂依河景觀帶的壩建成,在一同定程度上對材該片小區(qū)有延提升價位的遭作用。2.掏該片區(qū)域的佩工業(yè)廠房、授污染企業(yè)較咱少，離市中奏心的距離較國近，交通四李通八達，出概行較為方便技。3.市政周配套設施也磨比較完善。迷Ｂ．工業(yè)大漫道兩側區(qū)域輝:該片區(qū)域搬處于舊村改殘造初期，其錘中較大的一屯個樓盤是曹包王莊小區(qū)，混現(xiàn)在正在對練外銷售的是托同心花園,該它有一棟小駐高層和四棟壞多層組成，達面積只有5澆2平方米和塘170平方剩米兩種，在斑此之間面積艱的住房已經(jīng)規(guī)全部售出,戲小高層全是下170多平血方米的大面帝積住房，目博前銷售率在劃60%左右肅，小面積的僑銷售率在3籃0%左右。斑還有正在建吊設的怡景花做園,均價為取1882元料/平方米,獸尚未開工的美金麟花園，尺均價為17寺30元/平擾方米,兩個波樓盤的規(guī)模盜也都不大，祥而且這兩個椒小區(qū)都位于仆工業(yè)大道西夫側，周圍沒燈有能提升小曠區(qū)檔次的因來素，發(fā)展?jié)撏屏σ膊蝗玟晨旌右员眳^(qū)域肅，又因該片店區(qū)域的工業(yè)鑰廠房、企業(yè)物較多，污染負較重,對樓描盤有一定的抹影響。紹C．北涑河欠以北區(qū)域：域由于該片區(qū)應域?qū)儆诔墙紳Y合地帶，圍交通發(fā)達，愿澳龍、華藥飛兩大項目給它周邊帶來良坦好的發(fā)展前扭景．涑河花客園小區(qū)現(xiàn)在朱僅有3棟樓獎對外發(fā)售,害且面積在1況08平方米娘以上,均價擊為2023使元/平方米袍,小區(qū)規(guī)模際較大,但總每體感覺如一魚片的火柴盒迎并排在一起杜,沒有令人茄耳目一新的藝東西,當然診,小區(qū)的發(fā)數(shù)展前景是很貫好的,而且峰靠近兩大物蹦流城,另外好的幾個樓盤綱如:北園花按苑均價為2燃200元/話平方米,北耍園小區(qū)園中落苑均價為2跪894元/俗平方米．這寶幾個樓盤的它周圍多為大集型的專業(yè)批驅(qū)發(fā)市場,批紐發(fā)市場的經(jīng)燙營人員成為困此區(qū)域的主插要消費群體氣．拘我們項目周殼邊所有樓盤哄，銷售工作塵非常落后，仔營銷意識淡直薄，無形中蛙，給公司利浮益造成了極傳大的損失。斷總體來說，嘆臨沂市的房群地產(chǎn)市場正兵處于一個起騰步階段，市安民對小高層磚的認可程度羨不高，多鐘良愛于多層住江宅，面積在奪80-12桂0平方米之湊間的住宅最埋有市場,這夕樣的住房最團能滿足臨沂臘市民家庭人畫口達到四、殊五口的住房飄需求。許多排舊村改造的蔥住房在建筑的外觀上都比蛾較單一，大抬多還是火柴沙式的造型，堤有開發(fā)商開漲發(fā)的較上檔傳次的樓盤如裹北園小區(qū)園者中苑、太子此湖小區(qū)做的暫就較好，它移的外立面采待用了裝飾面濕磚，門窗采奶用的是塑鋼嫂中空玻璃，妹這在城郊結瓦合部是比較申少見的。宏張王莊小區(qū)菜現(xiàn)狀分析：酒荒張王莊小區(qū)賠位于臨西七陶路與水安路賴的交匯處，逐東有蒙山大洽道西有工業(yè)辛大道，與全震國第三大批毯發(fā)城-臨沂佛批發(fā)城和華慢藥、澳龍緊村密相連。周鑄邊有蘭山小驚區(qū)、宋王莊莖小區(qū)、曹王宇莊小區(qū)等大編型住宅小區(qū)仙。交通方便睛，地理位置懲優(yōu)越，周圍掏的市政配套室設施齊全，亡如菜市場、團華聯(lián)超市、拐銀行（商業(yè)秤銀行、農(nóng)業(yè)火銀行、中國厚信合）、學液校（欣琦幼手兒園、商城快實驗小學、顛蘭山一中）可小區(qū)診所等享。小區(qū)內(nèi)集耽中供暖，天那然氣到戶。招交通便捷，病8、2、3匠6路等公交萬線路直達小麥區(qū)。完善的懶物業(yè)管理，敲24小時保舒安巡視，保膛證您和家人藝的安全。隨四著西部商貿(mào)持城的建成與機投入使用，資臨沂市政府括的北遷，全樂國性綜合大身學綿—兇臨沂大學的牙投入使用。籍張王莊小區(qū)三未來升值潛追力巨大，必脫將成為臨沂舉市購房一族卸及投資者的精首選社區(qū)。淺1、您的年鏈齡：芳A.25歲木以下切33%愧辱B.25就—蒙35歲夾38%硬介百C朋.診35兔—短45歲奧20%睜映D膚.扇45歲以上新9%灶2、您的性莫別：A朽.止男付38%違哄藥叉B瘡.閉女敞62%洽3、您的家占庭結構：A說.鄭單身痰11%浪話B枯.寺二口之家總13%苦圖C誰.證三口之家拾53%搏D勸.艦父母同住熊22%壟4、您的文串化程度：A藥.礙碩士學位及咬以上立0%冰B.朝大學程度何18%綱C作.歪