桐鄉(xiāng)羅馬都市項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計劃盡調(diào)報告

華宸未來-桐鄉(xiāng)佳源特定資產(chǎn)收益權(quán)（債權(quán)）專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃盡職調(diào)查報告目錄第一部分業(yè)務(wù)基本情況1一、業(yè)務(wù)背景介紹1二、業(yè)務(wù)方案簡介2三、業(yè)務(wù)制作流程31、盡職調(diào)查簡述32、主要操作流程簡述3第二部分交易對手分析4一、借款人分析61、基本信息62、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)83、財務(wù)狀況分析8二、擔(dān)保人分析13帆1、旅橫公司基本信憤息部吐13銳2、曲防擔(dān)保人股權(quán)捉結(jié)構(gòu)關(guān)系圖碼棍14逐3、虛澇公司組織結(jié)駛構(gòu)與部門設(shè)薯置玻恭14評4、姻鍋公司發(fā)展與撕業(yè)務(wù)模式伴各15求5、烏瞞財務(wù)狀況分乎析采薄1陵9選第三部分所并羅馬都市項(xiàng)膊目分析棒則2樸5枝一、罪冠桐鄉(xiāng)及周邊頓房地產(chǎn)市場叼發(fā)展概況損糕2悼5柱（一）炎謹(jǐn)?shù)乩砦恢镁肮?蝕5燕（二）潤冶經(jīng)濟(jì)發(fā)展情渡況奸蒼2鹿6捧（三）嘉吊房地產(chǎn)發(fā)展傾狀況聽鄭2莊6褲（四）運(yùn)龜區(qū)域房地產(chǎn)困近幾年發(fā)展仇總體概況潤妹27杰二、學(xué)凡當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)技相關(guān)政策概蓬況勒諷30期三、益欠項(xiàng)目地理位社置分析奉柏31滾（一）乎真項(xiàng)目四至蜘飾31勢（二）莫埋周邊環(huán)境親鴿31嫁（三）如留配套設(shè)施揮輕32筍四、那皺地塊建筑指既標(biāo)太鵲34堅五、龜徒項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)枕計恒突34栽（一）震生規(guī)劃設(shè)計偶逢34石（二）盾沃市場分析夸俘36肚（三）基祝客群定位壟撤36欣（四）綠飽銷售策略購積36定（五）液汪周邊樓盤比眠較線抄37臨六、助膚項(xiàng)目證照情編況伐茫38適1填、建設(shè)用地像規(guī)劃許可證哪臟38境2貸、土地使用撞權(quán)證煌季39嘆3買、建設(shè)工程且規(guī)劃許可證棚炎39撒4旬、建筑工程膀施工許可證態(tài)敘39喂七、扛戲項(xiàng)目投資分木析醬蓄39玻（一）項(xiàng)目鏡工程成本概乏算肉麥39蛛(幻二笛)蟻資金拼盤糞幼41復(fù)（三）工程顫進(jìn)度寺誠41弄八、筒廳去化進(jìn)度分忌析錫箏42愿九、篩播現(xiàn)金流預(yù)測其穿43控十、柳竟項(xiàng)目銷售保缺本點(diǎn)測算診拒45濫十一、淘仿壓力測試蘿麻45鈔第四部分鴨題資管融資方汪案昨親46反一、帶亦資管融資方智案概述鼻眼4云6轎二、妙爭資管要素銜么48哀三、份包交易流程釋朗50召四、啊凝信托保障措雹施洞群51暮（一）項(xiàng)目惜土地及在建焰工程抵押參授51賄（二）控股幕股東提供擔(dān)粒保蠻咐51毀（三）保證呈金制度妙戶51艷（四）資金疏監(jiān)管日民51姑（五）其他狡主動管理盜盒52囑五、固蛛資管計劃退蠟出促樂52破六、該膽業(yè)務(wù)收入分猛析肅所52權(quán)（一）資管虛預(yù)期收益率壟和管理費(fèi)彼助52掙（二）相關(guān)經(jīng)費(fèi)用安排糧涉53飲第五部分勤亮風(fēng)險與防范鐵穗53妙一、信用風(fēng)接險齡法53私二、流動性蚊風(fēng)險碌我53干三、市場風(fēng)孕險與政策風(fēng)然險直茄54誦第六部分跨型結(jié)論呼碌55餡附件一：風(fēng)部險處置預(yù)案遞籌56寒（一）信用左風(fēng)險處置預(yù)貫案吐掘56法（二）欺詐腰風(fēng)險處置預(yù)訓(xùn)案燃占58孤附件二：資康管業(yè)務(wù)盡職脈調(diào)查材料收險集清單史嫩59糟第一部分孩業(yè)務(wù)基本情崗況今一、業(yè)務(wù)背霞景介紹膽2023年贏3月，桐鄉(xiāng)默市巨匠房地誤產(chǎn)開發(fā)有限即公司和桐鄉(xiāng)綠市光明置業(yè)窄經(jīng)妙公開拍賣受志讓桐土儲（圈2023）痕57號地塊窩，出讓宗地藥面積為20鹽0,841御.99平方崖米，總地價耐87,20差0.00萬節(jié)元，契稅金嬌額2,61設(shè)6.00萬幸元（土地款蛾已全部支付帶完畢），取廊得開發(fā)地塊擱后，組建了道巨能置業(yè)，爆并將開發(fā)項(xiàng)醒目定名為才“筐羅馬都市詳”詳。含“娘羅馬都市掏”漲項(xiàng)目分為四家區(qū)塊開發(fā)，直分別為一期初、二期、三巷期。本次向堂我司申請貸緣款的區(qū)塊為青“榨羅馬都市旬”該三期（以下趙簡稱報“飯本項(xiàng)目美”犬），規(guī)劃凈問用地面積：輸12000宮0㎡，規(guī)劃問地上總建筑娛面積317逢880.2形8㎡，地下逢建筑面積4隊(duì)0000㎡奶，總計35千7880.龍28㎡。綠太地率40%澇，容積率3義.2，建筑跨密度25%亡。純桐鄉(xiāng)羅馬都雞市項(xiàng)目為佳討源集團(tuán)控股愿項(xiàng)目，在此儲項(xiàng)目位于桐躲鄉(xiāng)市中心，星是桐鄉(xiāng)政治湯、經(jīng)濟(jì)、文啞化發(fā)展的中扒心，絕版黃莖金地段，地誰理位置優(yōu)越落。該項(xiàng)目為包城市的標(biāo)桿接項(xiàng)目，區(qū)域蓮購房者認(rèn)可策度極高，且匯項(xiàng)目已經(jīng)為概最后一期，撒前期拿地價導(dǎo)格低，市場短風(fēng)險相對較卻小。韻勉目前該項(xiàng)目養(yǎng)四證齊全，玻自有資金投殃入超過30掛%，項(xiàng)目控益股公司乘——勞佳源集團(tuán)具改備一級開發(fā)音資質(zhì)。此次壩擬融資3.繩4億元，資甚金用于后續(xù)刪工程建設(shè)。看我司擬發(fā)行恒華宸未來越-量桐鄉(xiāng)佳源特爽定資產(chǎn)收益飯權(quán)（債權(quán)）坐專項(xiàng)資產(chǎn)管炊理計劃，為鋒該項(xiàng)目主體鎮(zhèn)提供3.4夏億元貸款，泡期限1.5熊年。匹二、業(yè)務(wù)方些案簡介資資管計劃計倒劃名稱竊華宸未來煎-兆桐鄉(xiāng)佳源特慚定資產(chǎn)收益亭權(quán)（債權(quán)）抗專項(xiàng)資產(chǎn)管陷理計劃喇融資方訴桐鄉(xiāng)巨能置管業(yè)絨資管計劃期抄限陜12+6個煌月，若資管園計劃計劃不虛能及時兌付截，則資管計心劃計劃進(jìn)入鵲延長期。資香管計劃期滿嘩12個月時條，允許借款屯人提前部分棵或全部還款格，每次還款秒金額不低于撈5000萬按元。溫融資規(guī)模抄3.4億元繼。氏總?cè)谫Y成本沿%/年袋預(yù)期年化收拆益率即10.3%巾/年，固定摔利率。萬資金用途形資管計劃資罷金用于聰“鑼羅馬都市臂”帆項(xiàng)目的開發(fā)艙建設(shè)。驕項(xiàng)目合規(guī)性峰1、本項(xiàng)目偽已取得土地箏證、建設(shè)工吃程規(guī)劃許可達(dá)證、施工許漆可證，預(yù)售拒許可證，建束設(shè)用地規(guī)劃聽許可證，因態(tài)此符合四證望齊全要求。豈2、項(xiàng)目總行投1672叮63萬元，困已投入約6箭0380萬糾元，滿足自籍有資本金比賺例超過30乏%的要求；炭3、借款人恥控股股東擁恭有房地產(chǎn)開騙發(fā)一級資質(zhì)地?；ヒ陨锨闆r符爹合證監(jiān)會關(guān)申于吼“卷資管計劃公慚司發(fā)放貸款粱的房地產(chǎn)開多發(fā)項(xiàng)目要求免，同時滿足民銀監(jiān)要求必土須滿足括“橋四證葉”延齊全，開發(fā)掀商或其控股科股東具備二忍級資質(zhì)、項(xiàng)訓(xùn)目資本金比籃例達(dá)到國家鬼最低要求等苗條件烘”支的規(guī)定。區(qū)還款來源拳羅馬都市項(xiàng)鋪目的銷售回沉款及經(jīng)營收江入，資管計惕劃期限內(nèi)包展含資管計劃搭本息的凈現(xiàn)傻金流入約為春5.98億心元，資管計封劃本息覆蓋碰率1：1.皺47。計風(fēng)險控制措愧施度1.銷售復(fù)保證金：自熄資管計劃存寨續(xù)期滿12賤個月起，按慶月向貸款專乳戶歸集銷售確保證金，按童月向貸款專遞戶歸集銷售瓣保證金，用殖于抵押的在窩建工程出同戚意銷售解押匯證明前打評營估價示20%煉入保證金戶殘，等銷售合舒同成立回款箏全部到位再菊補(bǔ)境30%玩作為銷售保狂證金劃入還困款專戶：銷毒售專戶保證碌金沉淀每次堅到碼500顯0即萬可以提前王還款。前述慧劃入還款專杏戶的銷售保壯證金達(dá)到5羨000萬元撞以上的，作蕉為乙方同意嗓將還款專戶憶中銷售保證且金釋放給甲鑄方的前提條欣件，甲方應(yīng)午當(dāng)向乙方提惰供新的同等連價值的抵押院物或擔(dān)保物譯。圣2.資金艱用途監(jiān)管：筋對資管計劃復(fù)資金的使用雜實(shí)行受托支敘付，嚴(yán)格監(jiān)谷管資金投向盯。建3.銷售怖回款監(jiān)管：杏我司與借款位人約定，所遼有銷售回款耍均進(jìn)入我司盤指定的回款素賬戶中監(jiān)管鞭。餅4.工程臘進(jìn)度和銷售陳進(jìn)度監(jiān)管：杜借款人出具匯施工進(jìn)度承活諾函及銷售厲進(jìn)度承諾函奪，我司定期辭進(jìn)行檢查。志5.銷售緩定價權(quán)：當(dāng)桂發(fā)生融資方陷違約或借款蜂人發(fā)生重大栽經(jīng)營變化可暢能導(dǎo)致資管黎計劃貸款本娃金及利息難都以兌付的情多形時，我司誠有權(quán)對借款迫人房產(chǎn)銷售蘋的定價，確維保銷售回款但能足額覆蓋炭資管計劃本茶金與利息?；?.對借叛款人再舉債笛擔(dān)保的決策米權(quán)：通過合狂同約定態(tài)7、我司向求巨能置業(yè)派蘆出一名董事?lián)u，對項(xiàng)目公撕司經(jīng)營計劃羅、成本預(yù)算辨等進(jìn)行管控斬，對公司重戲大事項(xiàng)（融水資決策）具死有一票否決避權(quán)，資管計居劃期間借款蜓人對外再舉認(rèn)債或再擔(dān)保未事項(xiàng)均須我替司同意。公抵押率栗1.資產(chǎn)抵乞押提供25隱000萬貸亮款：借款人玻將許“顫羅馬都市挽”迎項(xiàng)目對應(yīng)的救建筑面積為重57823茅.33平米籮的在建工程跑使用權(quán)以在疾建工程一順比位次序抵押川于受托人名告下，為本資櫻管計劃計劃盲本息的償付每提供擔(dān)保。青市聯(lián)評估對示項(xiàng)目抵押物茶評估價值5理億元。抵押職率不超過5熔0%。菠2.股權(quán)質(zhì)份押提供40吼00萬貸款漁：桐鄉(xiāng)市巨六能置業(yè)有限堤公司的靠股東浙江佳澆源呢將造其持有的珍剩余52決%股權(quán)質(zhì)押患給資管計劃爺。犬根據(jù)201鍵2年巨能置互業(yè)經(jīng)審計年專報，巨能置竊業(yè)目前的凈剪資產(chǎn)約9.于3億元驢，削則52溉%股權(quán)對應(yīng)敬的凈資產(chǎn)值達(dá)約為算4.836繁億。930倡00*52腳%=484象360萬元彎。梯3.50閉00萬槐元仗受讓馬佳源集團(tuán)所泉持有的巨能穴置業(yè)鄉(xiāng)10漿%的股權(quán)聲。注冊資本誼50000剪萬元*10彩%=500訂0萬元。瓦主要監(jiān)管措測施栗1、缸資金用途監(jiān)姥管伐：受托支付燕；乒2、歷銷售回款監(jiān)生管購：所有銷售糾回款均應(yīng)進(jìn)且入我司指定泊的回款賬戶君；撕3、倘工程進(jìn)度監(jiān)紗管格：借款人出止具施工進(jìn)度只承諾函。千4、困銷售進(jìn)度監(jiān)銹管尚：借款人出喘具銷售進(jìn)度己承諾函進(jìn)融資本息支末付屑在資管計劃救計劃成立后核，借款人每號年付息一次盜，剩余半年降到期一次還渡本付息，并齊按下述還款梁計劃還款。妻具體還款計傷劃如下表：藍(lán)資管計劃期險滿12個月容可提前部分拔或全部還款彈，利隨本清頭。翼資管計劃利誤益分配絞每年分配一姥次資管計劃律利益；不足霜一年部分隨襯本金一起支撤付。度預(yù)期業(yè)務(wù)收慘入足我公司資管仙計劃收入0養(yǎng).6%/年嘩(暫定)，妨預(yù)計資管計些劃綜合收益值約306萬桿元?？蝗I(yè)務(wù)制地作流程雹1、盡職調(diào)柿查簡述湊時間稈地點(diǎn)污參與人員別調(diào)查內(nèi)容蚊反饋虧2023/建4.25按桐鄉(xiāng)準(zhǔn)現(xiàn)場考察項(xiàng)催目整體情況忙達(dá)成合作意餅向邪2023/救5.20蜓桐鄉(xiāng)子收集盡調(diào)材雪料、撰寫資增管方案雄完成盡調(diào)報臺告裕2023/多6.9訪桐鄉(xiāng)很與融資人溝纏通資管方案只、考察施工笑現(xiàn)場講就資管方案忽達(dá)成一致，求確認(rèn)施工進(jìn)耐度被2023/莫6.14疑桐鄉(xiāng)市各政可府部門屑我部聘用律羊師宜咨詢當(dāng)?shù)馗髑绊?xiàng)房地產(chǎn)政脅策和操作流評程歌確認(rèn)相關(guān)政債策和手續(xù)的恢可執(zhí)行性孕2、主要操東作流程簡述旨（1）盡職冠調(diào)查，制作數(shù)評審報告，餓報送公司評剪審；確（2）公司翅評審?fù)ㄟ^，眼制作相關(guān)資說管文件，進(jìn)翼入發(fā)行前準(zhǔn)吹備階段；壯（3）簽訂萬《貸款合同早》、《抵押條合同》、《渾保證合同》別、《保管協(xié)俘議》等相關(guān)遭文件；猾（4）辦理話在建手續(xù)；煉（5）辦理蠶股權(quán)質(zhì)押及睬股權(quán)受讓手甲續(xù)；游（6）發(fā)行避資管計劃；學(xué)（7）資管琴資金到位，指發(fā)放貸款；訪（8）資管杜資金使用的麗監(jiān)控及資管要項(xiàng)目管理；漿（9）項(xiàng)目寶商品房銷售夢收入或其他期收入償還資戲管貸款。脖第二部分系交易對手分網(wǎng)析馳一、借款人警分析倡1、基本信膨息統(tǒng)公司倉名稱牌桐鄉(xiāng)市巨能仔置業(yè)有限公懲司炒公司類型耍有限責(zé)任公峰司尿注冊地泊（住所）色桐鄉(xiāng)市梧桐愈街道復(fù)興南丙路15幢起成立時間萍2023年殺3月25日模法定代表人洲呂耀能找注冊資本端50,00掙0萬元人民段幣親經(jīng)營范圍系一般經(jīng)營項(xiàng)借目：房地產(chǎn)戒開發(fā)（憑資途質(zhì)）;法資質(zhì)等級準(zhǔn)暫定資質(zhì)，侄證書編號：栗浙房桐房2爹34號系組織機(jī)構(gòu)代卻碼號姿55286匪576-6怖稅務(wù)登記證丘號碼惑33048曾35528烤65766朵營業(yè)執(zhí)照注悉冊號碼仆33048霸30000制57520千貸款卡號碼乘33048檢30000芒48647立7接桐鄉(xiāng)市巨能孩置業(yè)有限公權(quán)司成立于2快010年3棵月，注冊資神金5億元，怪由浙江佳源宅房地產(chǎn)集團(tuán)弓出其資3100緒0萬元，宵桐鄉(xiāng)市巨匠快房地產(chǎn)開發(fā)漲菠出資190故00萬元。但主要從事房魂地產(chǎn)開發(fā)，香公司法定代鳥表人呂耀能糠。農(nóng)公司現(xiàn)設(shè)有饒董事會，成談員5人，由史股東會選舉潔產(chǎn)生。董猶事會設(shè)董事館長1人，由氏董事會選舉堆產(chǎn)生。公司腐設(shè)有經(jīng)理1降名，由董事北會決定聘任?；蛘呓馄浮４浣?jīng)理對董事豬會負(fù)責(zé)。公旋司下設(shè)營銷指策劃部、工育程部、財務(wù)販部、辦公室之。公司現(xiàn)有覺員工27人灘，有專業(yè)技逝術(shù)人員22竊人，其中中小級職稱以上遷專業(yè)人員1境2人，初級橡專業(yè)人員1章0人。公司翻秉承靜“速以人為本，被建品質(zhì)樓盤四，創(chuàng)特色產(chǎn)犯品尖”元的經(jīng)營理念季，以高起點(diǎn)夠規(guī)劃、高水耽平設(shè)計、高騎質(zhì)量施工、丹高標(biāo)準(zhǔn)管理努為目標(biāo)。穿公司目前開菊發(fā)的欠“匠佳源好?獅羅馬都市杠”偵力在推進(jìn)桐糠鄉(xiāng)市中心的簡繁華，加快臣人口集聚，蓮提升城市品盾位。佳源字?牛羅馬都市位饑于復(fù)興路與念縣前街交叉伍口，總占地羽約巴301畝，戴屬桐鄉(xiāng)市市恰中心板塊，應(yīng)東臨復(fù)興路番康涇塘運(yùn)河襯，南倚清河震橋港，北接撈縣前街。與可康涇塘文化匠藝術(shù)主題公以園共處城市串CBD核心啟地段，至周徒邊復(fù)興文化愿廣場、CB顏D核心商圈崖、幼兒早教予到高中階段愚校區(qū)均5分蜻鐘車程、金艦融、星級酒離店、大型購墳物廣場近在據(jù)咫尺；是桐駁鄉(xiāng)政治、經(jīng)默濟(jì)、文化發(fā)價展的中心，辱絕版黃金地乳段，總建筑竹面積約50怖萬平方米，燦容積率2.舞5，綠化率擇35.8%批，總戶數(shù)為婆3000多狹戶，是一個炕集排屋、多民層、小高層乞、高層、商執(zhí)業(yè)于一體的匠綜合性住宅鑒小區(qū)，實(shí)現(xiàn)顧了生活、學(xué)繡習(xí)、休閑、異娛樂和辦公它于一體的，斷最適合人居叢的歐式建筑損群落。箏2、公司出史資人況聲難日翅就罪股東名稱吉出資額（萬拉元）是股權(quán)比例尋浙江佳源房仇地產(chǎn)集團(tuán)有加限公司矮31000如62%惰桐鄉(xiāng)市巨匠如房地產(chǎn)開發(fā)共奧19000算38%奏合計請50000源100%朱3、融資人淋財務(wù)狀況及座分析陵根據(jù)巨能集稻團(tuán)2023鉤年、201琴1、201隸2年審計報晉告及201豆3年4月公嗎司財務(wù)分析車情況如下：定（一）報表散數(shù)據(jù)根援閑寄尺寒續(xù)本羅偽爪單位（元）煙截止到20成12年12竄月31號，搬巨能集團(tuán)資贊產(chǎn)總額19滋3485.碎02萬元，偵凈資產(chǎn)93瞞119.8釋3萬元，負(fù)件債總額10咱0365.會19萬元，點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債率乒51.87爆%。且1、資產(chǎn)情朱況：總資產(chǎn)挺中，流動資金產(chǎn)1934樹64.63稠萬元，占總蛋資產(chǎn)99.助99%。其哀中：貨幣資丟金2807奉.62萬元輸,占流動資襖產(chǎn)的1.4沸5%;存貨搭資產(chǎn)187叉740.9仗7萬元，占粉流動資產(chǎn)的珍97.04失%。妖2、負(fù)債情上況:截止到兆2023年診12月31蠅號，巨能負(fù)淘債合計10蘆0365.盞19萬元，掉流動負(fù)債為座85365表.19萬元額，占總負(fù)債安的85.0躬5%，其中勞預(yù)收賬款5盆5099.湯61萬元，形占流動負(fù)債既的64.5炒5%,一年償內(nèi)到期的其成他負(fù)債30擇000萬元棄，占流動負(fù)我債的35.奶14%。激（二）主要笑財務(wù)指標(biāo)分崖析妙指標(biāo)懷2023年翁度姿2023年嘗度槽2023年葬度捐2023年豬4月運(yùn)流動比率葛66.01氏3.篩83炸2.27若2.76獄（流動資產(chǎn)鹿∕趁流動負(fù)債）腸速動比率岔3.12激0.32聲0.07縫0.19貍[（流動資皺產(chǎn)-存貨）于∕誘流動負(fù)債]球保守速動比喉率作0.03猜0.14禿0.04粘0.04詳[（現(xiàn)金+騾短期證券+深應(yīng)收賬款凈忙額）躁∕煙流動負(fù)債]川現(xiàn)金比率疾0.03熔0.14暴0.03隸0.04蜜[（現(xiàn)金等慎價物+有價醒證券）/流羨動負(fù)債]夢指標(biāo)愈2023年多度路2023年喂度錢2023年若度偷2023年甲4月剪資產(chǎn)負(fù)債率省1.51%蟲48.21鼠%風(fēng)51.87吸%品55.11紐%盲（負(fù)債總額布∕帝資產(chǎn)總額）澆產(chǎn)權(quán)比率塵1.54%輩93.09鄉(xiāng)%低107.7儀8%介122.7腦9%做（負(fù)債總額貼∕鄰股東權(quán)益）黃長期債務(wù)與獵營運(yùn)資金比太率禮0.00%委29.91律%往13.88僚%仍29.58瀉%顯[長期債務(wù)萬/（流動資背產(chǎn)-流動負(fù)榴債）]焰1、償債能頑力：根據(jù)巨逼能公司20乞10、20焰11及20拆12年的資加產(chǎn)負(fù)債表，蹤因項(xiàng)目尚未宇竣工、銷售茄，存貨自2蜘011年起照急劇增加，票導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)臘債率從20匪10年的1確.51%上六至2023痰年的48.賺21%，長鎖期負(fù)債能力掉明顯下降。構(gòu)就短期償債獻(xiàn)能力而言，幟由于存貨的尾大量增加，櫻導(dǎo)致流動比攏率從201舌0的66.湖01驟然下濃降至201孔1年的3.探83，短期治負(fù)債能力也頓受大幅影響貨。就2、盈利能悟力及營運(yùn)能澤力：因地產(chǎn)叮項(xiàng)目的主營帖業(yè)務(wù)收入及稱主營業(yè)務(wù)成校本要在竣工辭交付后才能礙結(jié)轉(zhuǎn)，所以希2023-餡2023年坦的收入和成份本在利潤表達(dá)中的顯示均消為0，要待耗地產(chǎn)交付后憲，才能評估用其盈利及營破運(yùn)能力。綠（三）渾融資人對外塑抵押擔(dān)保情除況怪測類別看銀行(單位槐)舅貸款日期站還款日期蜜貸款類型注貸款金額律（萬元）濾雞舌擔(dān)保單位/除抵押物情況外銀行類借款唯中國銀行爽2023.透2.28李2023.程1.絡(luò)27乓羅馬都市一括期項(xiàng)目開發(fā)云貸藥5000襖羅馬都市1片50畝土地嫩中國銀行劣2023.院4.28國2023.朗12.27笑9000陪中國銀行拔2023.尸5.27盲2023.怠1.27此5000伍中國銀行冠2023.爹6.14芝2023.泳6.27報2000這中國銀行到2023.嬌6.14赤2023.猶9.27綠3000唯中國銀行寧2023.罵12.28糕2023.求12.26匹委貸油50貨00甚中國銀行聾2023.事1.23自2023.服10.22束委貸掌25吸00遣建設(shè)銀行朝2023.邁5.31攻2023.年5.30并羅馬都市二炕期項(xiàng)目開發(fā)柔貸著5000溝洲泉小商品止城桐房權(quán)證垮桐字第00獅19476歇3號/桐國震用（201爬1）第04析051號和談桐房權(quán)證桐異字第001罰94761名號/桐國用豪（2023現(xiàn)）第071稱91號妄小計臂菜鼻365牌00喬究注：4月份動報表中包含顫的中誠信貸仆款1.5億照元5月份已斬到期，未在欲本表反映。評二、擔(dān)保人挽分析儀1、公司基劍本信息松浙江佳源房室地產(chǎn)集團(tuán)是鳥由九十年代懲初成立的嘉閣興足佳房地蓬產(chǎn)開發(fā)有限提公司逐步發(fā)皺展而來，擁味有國家開發(fā)次一級資質(zhì)。弟浙江佳源以魚房地產(chǎn)開發(fā)樂為核心，開怎發(fā)產(chǎn)品涵蓋喚住宅、商業(yè)先、酒店等各府類物業(yè)，累芽計開發(fā)面積尖超一千萬平借方米。20譜13年3月襲，由國務(wù)院密發(fā)展研究中完心、中國房澆地產(chǎn)業(yè)協(xié)會漁、清華大學(xué)言房地產(chǎn)研究懸所和中國指貌數(shù)研究院等鮮四家權(quán)威機(jī)倉構(gòu)聯(lián)合發(fā)布川的色“兵中國房地產(chǎn)田百強(qiáng)企業(yè)研聾究成果浙”閥中，佳源集目團(tuán)憑借自身配在區(qū)域布局懷、對外合作器、產(chǎn)品創(chuàng)新敵等方面的突抱出表現(xiàn)，吉由2023傭年度百強(qiáng)第陳71位，2愧011年度葡百強(qiáng)第59怠位逐步升至夢2023年療度百強(qiáng)第4肉8位。目前鎮(zhèn)，佳源集團(tuán)叔開發(fā)區(qū)域覆詢蓋浙江、江旱蘇、上海、惕安徽、四川碼、湖南、廣恩東、廣西、甚云南等省、引自治區(qū)、直鈴轄市的二十顏余個城市，待開發(fā)產(chǎn)品涵泄蓋住宅、商澇業(yè)、酒店等閘各類物業(yè)，其累計開發(fā)面斧積超一千萬嶄平方米。椒（一）基本他信息表：圍擔(dān)保方腿內(nèi)容北擔(dān)保方名稱違浙江佳源房桑地產(chǎn)集團(tuán)有鈔限公司選注冊地肉嘉興市中環(huán)誘東路229示7號業(yè)注冊資金襖77710弊萬元知法人代表梨沈玉興括經(jīng)營范圍匹一般經(jīng)營項(xiàng)嚇目：普通住躺宅的開發(fā)經(jīng)杏營文開發(fā)資質(zhì)棉一級資質(zhì)豬2、浙江佳綁源房地產(chǎn)集絡(luò)團(tuán)石及其下屬公脂司股權(quán)結(jié)構(gòu)斑：桿光趕3、公司普組織架構(gòu)瓦公司發(fā)展截與業(yè)務(wù)模式崇浙江佳源房坊地產(chǎn)集團(tuán)九宜十年代初成熄立的嘉興足補(bǔ)佳房地產(chǎn)開逝發(fā)雷逐步發(fā)展而船來，法人沈棕玉興為集團(tuán)價實(shí)際控股人破，擁有國家樂開發(fā)一級資貸質(zhì)，下轄成共員單位三十填余家，在崗拼員工達(dá)20屑00余人。勤從1996按年開發(fā)建設(shè)愉第一個上規(guī)并模的住宅小退區(qū)，到20易09年第一疼次成為中國飛房地產(chǎn)百強(qiáng)松企業(yè)，佳源嚇集團(tuán)憑借對灰“莖做大做強(qiáng)宅”帖的渴求，始該終與時俱進(jìn)嚷，不斷提升饅產(chǎn)品打造能漁力和開發(fā)管墊理水平，實(shí)哨現(xiàn)了跨越式營發(fā)展，并培誼育了準(zhǔn)確的性產(chǎn)品定位能樂力、成熟的曉多項(xiàng)目管理挺能力、快速氧復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)藥化流程和完家善的售后服濃務(wù)體系，形膜成了自身獨(dú)剃特的核心競養(yǎng)爭力。以成狼熟的產(chǎn)品體瓣系、標(biāo)準(zhǔn)的蠢運(yùn)作流程和渣合理的區(qū)域緩布局，佳源帖集團(tuán)保持了擾每年的快速軍增長。鄙佳源集團(tuán)的忍發(fā)展歷程，田可以用三個罪五年、三個脂階段來概括奸。第一個五筐年，佳源集膛團(tuán)立足嘉興每，探索產(chǎn)品定的打造，積痰累了在房地吼產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)傲驗(yàn)；第二個競五年，佳源婦集團(tuán)開始了椒全國布局，變成功開拓了講安徽、江蘇擋、廣西等市逢場，并實(shí)現(xiàn)耽了產(chǎn)品的升渡級換代；第遭三個五年，值佳源集團(tuán)進(jìn)越一步開拓了栗全國市場，女新開發(fā)了第陡三代產(chǎn)品，才通過在超前富規(guī)劃、人車梢分流、園林壓景觀、社區(qū)體配套、新科谷技、新材料地等方面的品徐質(zhì)提升，使容人居的舒適珠性達(dá)到一個融前所未有的科新高度。圈2023年咐，佳源集團(tuán)奧制定了20匆11年襲—魚2023年鋸第四個五年紅規(guī)劃，確立略了成為行業(yè)隙領(lǐng)先者的發(fā)吊展目標(biāo)。適索應(yīng)新形勢，匆瞄準(zhǔn)新目標(biāo)針，增創(chuàng)新優(yōu)豈勢，佳源集稼團(tuán)在新的起宵點(diǎn)上，正在堪邁向更加輝剖煌的新一個怪五年。演繹涼品質(zhì)生活，外締造城市光孩榮。佳源集貧團(tuán)借助大盤煉開發(fā)、復(fù)合降地產(chǎn)的理念篇，由開發(fā)社乘區(qū)到參與城派市運(yùn)營，從舅提供居住空鎮(zhèn)間的房產(chǎn)開傍發(fā)商升級到率運(yùn)營城市空午間的城市開檔發(fā)商。根據(jù)庫城市發(fā)展的否布局，佳源巾集團(tuán)對樓盤茶所在區(qū)域進(jìn)響行統(tǒng)一規(guī)劃屈，配置各種嗓功能區(qū)域，朵用全新的開棋發(fā)模式去打鳳造一個全新報的城市區(qū)域零，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)寸效益、社會徹效益、生態(tài)敲效益的和諧夏統(tǒng)一。十六風(fēng)年來，佳源三集團(tuán)共進(jìn)入棕了全國二十塵八個城市，初通過樓盤的疾開發(fā)建設(shè)，尺為城市增添匯了一道道風(fēng)肉景線。細(xì)佳源集團(tuán)始領(lǐng)終堅持以埋“象品質(zhì)是硬道若理亦”遼為核心價值懇觀，經(jīng)過十剛多年的厚積寨薄發(fā)，逐步取培育起了獨(dú)朽具特色的核言心競爭力：壟準(zhǔn)確的產(chǎn)品培定位能力、寒成熟的多項(xiàng)億目管理能力辰、快速復(fù)制石的標(biāo)準(zhǔn)化流勞程和完善的被售后服務(wù)體梯系。集團(tuán)以趙“片演繹品質(zhì)生浴活，締造城郊市光榮睜”們?yōu)榧喝危⊥昧肆钊瞬毞帜康目缭绞綄幇l(fā)展。杜佳源集團(tuán)在穿自身發(fā)展的惕同時，還屢義開風(fēng)氣之先屋，開發(fā)建造暖了嘉興首個摩純單體城市衰別墅丁香花值園、首個歐品陸風(fēng)情的超腰級大盤巴黎浮都市、首個拒公園地產(chǎn)羅便馬都市，杭耗州首個純中踏式排屋九龍娘一號，揚(yáng)州要首個生態(tài)別垂墅大盤世紀(jì)洋豪園，推動肢了當(dāng)?shù)胤康剞r(nóng)產(chǎn)市場的發(fā)珠展。齡上海宋浦東勤浙江監(jiān)杭州、富陽挺、嘉興、桐杠鄉(xiāng)、海鹽、航湖州、長興挖江蘇慢揚(yáng)州、江都遲、姜堰、泰弊興、連云港菠、宿遷、泗喂陽始安徽懶巢湖、廬江此廣東辮深圳匠廣西稼靈山、百色舟湖南蝴邵陽、新邵他、衡陽豬四川婦成都箱云南墾大理豬河南歡洛陽毫遼寧急撫順盛山東慘青島血擔(dān)保人財務(wù)爸狀況及分析牛根據(jù)浙市江佳源20佛10年、2籠011年審戰(zhàn)計報告及截穩(wěn)止到201撲2年12月送的財務(wù)報表雕,公司財務(wù)獨(dú)分析情況如意下：輔（一）財務(wù)探報表數(shù)據(jù)及（彼單位:萬元涼）事指標(biāo)語2023年箭度馬2023年杰度聰2023年純度止流動比率警2.29蠟2.62袋2.52綱（流動資產(chǎn)暑∕倚流動負(fù)債）洞速動比率罪0.39喪0.40添0.83炮[（流動資紡產(chǎn)-存貨）奶∕彎流動負(fù)債]全保守速動比極率琴0.18瞧0.16仍0.22先[（現(xiàn)金+獨(dú)短期證券+頃應(yīng)收賬款凈心額）族∕貴流動負(fù)債]所現(xiàn)金比率初0.18兼0.16損0.20怒[（現(xiàn)金等順價物+有價銷證券）/流塌動負(fù)債]剖指標(biāo)沫2023年萬度餡2023年靠度春2023年貨度輪資產(chǎn)負(fù)債率跨53.55伴%謠57.82把%合58.62移%質(zhì)（負(fù)債總額夠∕程資產(chǎn)總額）損產(chǎn)權(quán)比率役129.3瓦8%初141.8是3%撿147.6歉6%憐（負(fù)債總額砌∕麥股東權(quán)益）妨長期債務(wù)與簽營運(yùn)資金比義率熔18.12賤%盈32.75女%養(yǎng)31.79談%造[長期債務(wù)瓦/（流動資弄產(chǎn)-流動負(fù)童債）]錢指標(biāo)冒2023年朽度老2023年決度封2023年袍度擾銷售毛利率酷35.43哪%應(yīng)35.75異%杜33.91裁%只銷售凈利率甘17.15壟%寄17.43善%箱15.82希%厚凈資產(chǎn)收益錄率魚14.85踩%裝18.39溝%保14.61伍%鞋截止到20盼12年12侍月31號，寸浙江佳源資稻產(chǎn)總額天20441域77銅萬元，凈資夫產(chǎn)鼓81156凱8穿萬元，負(fù)債重總額講11983伶45弟萬元，資產(chǎn)糾負(fù)債率貍58.62圈%昏。予資產(chǎn)情況：走總資產(chǎn)中，墨流動資產(chǎn)青20283艱32.89企萬元，占總?cè)≠Y產(chǎn)99.推22%。其占中：貨幣資且金檔16536才1.18擠萬元,占流可動資產(chǎn)的8堂.15壁%哪;存貨資產(chǎn)抽13575槳70嗓.59萬元徹，占流動資曉產(chǎn)的66.尊93鳴%土。傘固定資產(chǎn)方材面，由于2近011年佳撤源集團(tuán)在全蓮國的布局基往本完成，導(dǎo)航致2023滴年佳源集團(tuán)渠新增項(xiàng)目公趕司較少，所貸以其長期股線權(quán)投資減少梳較多。甚負(fù)債情況:喚截止到20肥12年12捕月31號，勝浙江佳源負(fù)霸債合計11濁98345觸.98萬元恰，流動負(fù)債笑為券81156據(jù)8.64粘萬元，占總幻負(fù)債的67端.72皂%追，其中應(yīng)付層票據(jù)990幣0萬元，占旗流動負(fù)債的詞1.22%侮，應(yīng)付賬款暑18441按.7萬元，擾占流動負(fù)債脂的2.27慌%，預(yù)收賬適款7032旋26.6萬鳴元，占流動許負(fù)債的86拐.6%。患其中預(yù)收賬肆款所占比例臭較大，主要鳥是佳源集團(tuán)轎12年房地慕產(chǎn)銷售情況稅較好，但有漿不少項(xiàng)目未妻結(jié)轉(zhuǎn)造成的例。沸所有者權(quán)益軋情況：20駱12年佳源該集團(tuán)負(fù)債及獄股東權(quán)益合半計增加了2蜓0.25%蘋，主要是2憤012年佳撒源集團(tuán)未分符配利潤，導(dǎo)催致其未分配位利潤增加了災(zāi)21.17轎%?；萦闆r：潑佳源集團(tuán)2蔥012年主競營業(yè)務(wù)收入常達(dá)75億元欠較2023講年73億增孔長2.56部%，實(shí)際集扣團(tuán)銷售額為愧135億元靠，由于較多屢項(xiàng)目未在2艇012年內(nèi)撿結(jié)轉(zhuǎn)，因此釀未在利潤表夫中體現(xiàn)。銷遼售毛利率3絨3.91%偽略低于萬科苦地產(chǎn)(00澤002)3狠6.55%套。導(dǎo)（二）佳源愈集團(tuán)桃2023演年和館2023犯年現(xiàn)金流預(yù)擔(dān)算項(xiàng)丑乒爆沾扣堡籃滔資金情況（沃億元）創(chuàng)2023年宣2023年隸期初金額悔17碼59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馳與聯(lián)營企業(yè)永開發(fā)銷售額顏所占權(quán)益部爛分棕0眨0蠢

藥計劃銀行貸拘款故21堪15讀

燈計劃發(fā)行債煩券或票據(jù)亭0雅0甜

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叔收到聯(lián)營企望業(yè)的開發(fā)資木金粘0姜0頸

盯其它重要資壞金流入（如貨土地款返還奉）騰0倆0關(guān)現(xiàn)金流入合隙計鞏166片175曾

多全年計劃建掏安成本溜45符50陳

繼與聯(lián)營企業(yè)啞開發(fā)支出中摟公司所占部斯分德0倒0鑰

混上年末未付雪土地出讓金直17增28篩

鴉全年計劃新央增土地支出拒26減15躬

貞一年內(nèi)需償踐還貸款時15養(yǎng)24殺

災(zāi)一年利息支躲出談8賄10跑

嶄行政開支轎2恰3矛

購稅金支出紗11僵15冬其他重要資恐金流出勸0坑0隨現(xiàn)金支出合軟計獨(dú)124倆145免凈額綁59說89包根據(jù)流金流意預(yù)測佳源集紡團(tuán)未來2年廁現(xiàn)金充裕，腸完全可覆蓋哈我司資管計愈劃本息。香（三）土地跟儲備綢序號第土地名稱納項(xiàng)目所在地童用途醋購地方式依占地面積勒單價況總成交價啞已付款嗚未付款稠(畝)獅(萬元/畝決)戀(萬元)昂(萬元)嫌(萬元)滾1歲湖州長興聰長興毅住宅焰競拍斯126待264皮33240麗恐33240懇輝0感2餡湖州南潯犬南潯借住宅廊競拍候46障43微2000卷2000燕0站3華湖州南潯通南潯愧住宅灣競拍銅109菊288陡31400歌翼31400根騙0鉛4擁泰興威尼斯壟西側(cè)－01礎(chǔ)泰興笛住宅穗競拍找179厲146棄26198梨塑26198遺治0清5希泰興威尼斯志西側(cè)－02拼泰興遙住宅臉競拍戰(zhàn)211須118勝24866饅宏24866逼翻0慢6客湖南中庫公悲司異湖南動住宅糠轉(zhuǎn)讓喂840弓58域48925托尖48925啟塞0酷7其泗陽巴黎都能市秀宿遷呼住宅羅競拍葡261陜115卸30000他削30000孤宵0墓8奮遼寧撫順佳施源繡遼寧惰住宅濟(jì)競拍層209盤85肅17778倉總3556份14222度毯9劑遼寧撫順明印源俯遼寧宮住宅顛競拍阿238霜45輝10711短色2143娛8568因10怨泗陽羅馬都刷市頑宿遷絮住宅忌競拍絲22悉100柳2200再2200療0談11裙泗陽羅馬都拾市隆宿遷裙住宅充競拍督71告126喝8946望8946階0娃12掉青島項(xiàng)目歷青島是住宅撐轉(zhuǎn)讓茫391全187娘73055豬73055丹眾0寸13遼蚌埠項(xiàng)目1勒地塊惑安徽喬住宅婦競拍式145泳128常18560敞傅18560繼脖0壯14址蚌埠項(xiàng)目2戚地塊要安徽鑄住宅漫競拍恒169憑128蔬21632精輸0恢21632糞貨15襪海寧長安項(xiàng)昆目怠海寧椒住宅葉競拍既82俘179撓14760朱2930認(rèn)11830粉五16剝安吉項(xiàng)目奪湖州兔住宅撒競拍重85歇98碑8365局1540初6825困17還新塍項(xiàng)目晚嘉興輸住宅奶競拍許90最76扒6870蓋870呈6000踢18借黃橋項(xiàng)目腔泰興綢住宅渠競拍更123磁101余12381緊花0襖12381康匪19炎合肥項(xiàng)目敬安徽谷住宅卷競拍繳626糠535爆33494標(biāo)9醫(yī)80000躺禮25494葉9妹20瑞上海奉賢摔上海遵住宅易競拍眼51偵230爐11750怕沿11750包粥0使21料紹興項(xiàng)目崖紹興逝住宅言競拍眠244平557堂13600繪0剝0們13600忌0謙22殖金華武義程桐琴占住宅判競拍噸141蹦121渠17052彼潤0乳17052抹上23靜蚌埠項(xiàng)目2胳地塊音安徽詠?zhàn)≌瑝焊偱姆?20阿128肅15360委匹0療15360松錯合計償凱仰瘋4579沫墾90699敢8圾40217釋9廉50481栽9供根據(jù)土地儲狠備表顯示佳蘆源集團(tuán)土地茫儲備充足，樹未來發(fā)展勢理頭良好。饑第三部分筑羅馬都市項(xiàng)提目分析痛一、桐鄉(xiāng)及巧周邊房地產(chǎn)及市場發(fā)展概航?jīng)r毒1、地理位危置克項(xiàng)目所在地惰桐鄉(xiāng)市梧桐貼鎮(zhèn)位于浙江桂省北部杭嘉彼湖平原腹地憐，滬、杭、原蘇驢“境長江金三角配”強(qiáng)的中心，具輝有得天獨(dú)厚庸的區(qū)域優(yōu)勢于。境內(nèi)地勢質(zhì)平坦、氣候劑分明，自然則環(huán)境優(yōu)美，虜素有虹“茶魚米之鄉(xiāng)、嘴絲綢之府、姥百花地面、勸文化之邦氣”左美稱。滬杭丹高速公路、敲320國道武、申湖高速濕公路、蘇杭駁高速公路、雙京杭大運(yùn)河版等水陸交通分主干道橫貫潔全境。鎮(zhèn)區(qū)意距東方大港烈乍浦港45虜公里，距上指海港135面公里，距寧熟波港240玻公里，地“伸黃金水道否”墳京杭大運(yùn)河孝橫貫穿該鎮(zhèn)腥；至鐵路杭務(wù)州站60奏公里，至侍鐵路上海站墳135延公里，至杭慘州蕭山國際干機(jī)場55公賤里，至上揚(yáng)海虹橋國際細(xì)機(jī)場11愧5公里，區(qū)至上海浦東謙國際機(jī)場徑130公友里。霉圖三：桐鄉(xiāng)題市區(qū)位圖外桐鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)欣發(fā)展情況也桐鄉(xiāng)市作為貿(mào)中國縣域經(jīng)航濟(jì)綜合競爭緣力百強(qiáng)市、襲浙江省首批優(yōu)小康縣市、杯浙江十強(qiáng)縣健市之一，經(jīng)剃濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r懷較好。全市坐總面積72算7平方公里鉗，2023份年全市戶籍弄人口67.治4萬。20諸10年桐鄉(xiāng)拳市國民經(jīng)濟(jì)韻保持了持續(xù)湖、協(xié)調(diào)的發(fā)秀展態(tài)勢，藍(lán)全年實(shí)現(xiàn)生盯產(chǎn)總值(G釘DP)40包9.09億修元，按可比馬價格計算，勢比上年增長扭14.3%險；卸全年完成財懇政總收入5度3.0億元得，比上年增姿長19.2郊%，其中地盼方財政收入首28.3億釘元，比上年噴增長25.新4%。20貢10瞎年桐鄉(xiāng)市全良年城鎮(zhèn)居民奶人均可支配鋼收入28鞠,回397懸.00冰元，比上年充增長12.同6%，寒良好的經(jīng)濟(jì)會環(huán)境為桐鄉(xiāng)吉市房地產(chǎn)的恒快速發(fā)展提璃供了基礎(chǔ)。企桐鄉(xiāng)市房地燭產(chǎn)的發(fā)展?fàn)蠲r著2004年肚以來，桐鄉(xiāng)飽市房地產(chǎn)業(yè)虎的稅收已占賊到全市的1柳/4，成為堪城市經(jīng)濟(jì)新引的增長點(diǎn)。悶隨著桐鄉(xiāng)經(jīng)悄濟(jì)的持續(xù)快頂速發(fā)展，桐素鄉(xiāng)市已形成螺了一個中心儀城市、五個估中心城鎮(zhèn)和條七個小城鎮(zhèn)容的發(fā)展格局駐。隨著桐鄉(xiāng)辰市GDP的注迅速提高和恢人均可支配扛收入的增長牙，住房需求猴開始從生存柱型向舒適型貝轉(zhuǎn)變。據(jù)統(tǒng)穗計，201彩0年闖全年商品房勤銷售面積8窩6.9萬平夠方米，比上翁年增長20聽.3%，商景品房銷售額蓄49.62繁億元，比上暈?zāi)暝鲩L55天.0%，每奸平方米銷售炕價格為57破10元，比孕上年增長2典9.0%。安2023年辦春節(jié)過后桐想鄉(xiāng)市房地產(chǎn)鈴市場快速回滔暖，擺脫了勸2023年墨下半年的觀匆望氣氛，商鳳品銷售量持鵲續(xù)保持上升股勢頭，特別鐘是5月份以協(xié)后，商品房金銷量大幅度震攀升，月銷脆量連創(chuàng)歷史悟新高。跳雖然在20懶10年5月誰以來國家對繡房地產(chǎn)市場怖實(shí)施了宏觀衛(wèi)調(diào)控，受此倆影響，桐鄉(xiāng)搜市房地產(chǎn)開與發(fā)投資增速沈有所回落，茂房地產(chǎn)市場蹤成交量也有膝所下降，消件費(fèi)者出現(xiàn)了省短暫的觀望史形勢，但桐店鄉(xiāng)市房地產(chǎn)給價格水平在慶周邊地區(qū)相慕對還是偏低交，房地產(chǎn)泡閘沫少，售價線屬于合理的績利潤范疇，織說明桐鄉(xiāng)市讓房地產(chǎn)市場參投機(jī)成分不炸高，基本反稻應(yīng)了市場的揚(yáng)真實(shí)需求，都消費(fèi)者購買問欲望比較強(qiáng)沾烈，在市場書需求的拉動低下，房地產(chǎn)啦開發(fā)仍保持哨了穩(wěn)定增長移，商品房價滴格增輻趨緩栗。市場已由稼快速成長期攀逐步進(jìn)入成六熟期，桐鄉(xiāng)顫市房地產(chǎn)市披場已進(jìn)一步敗走向理性發(fā)晃展。根據(jù)桐就鄉(xiāng)市較好的俯經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，多城鄉(xiāng)居民較蛾強(qiáng)的購買能市力，從長遠(yuǎn)亂看桐鄉(xiāng)市房擁地產(chǎn)市場仍勞將得到健康成發(fā)展。厲4、當(dāng)?shù)胤磕５禺a(chǎn)相關(guān)政會策概況址一、桐鄉(xiāng)市宿土地管理情前況消桐鄉(xiāng)市國土艷資源管理局頑負(fù)責(zé)辦理國敲有土地使用種權(quán)的登記和廢抵押、解押白手續(xù)；立桐鄉(xiāng)市規(guī)劃豆建設(shè)局房地瘡產(chǎn)管理處負(fù)押責(zé)辦理在建質(zhì)工程的抵押沸、解押和房分屋預(yù)售、銷答售管理。謀桐鄉(xiāng)市規(guī)劃械建設(shè)局負(fù)責(zé)治辦理《建設(shè)互用地規(guī)劃許宇可證》、《扛建設(shè)工程規(guī)汪劃許可證》肆和《建筑工甚程施工許可匆證》?？辜矗康禺a(chǎn)殃項(xiàng)目在具備術(shù)“握五證深”嗎（含典“岡五證賊”薦）且土地抵踏押在金融機(jī)虎構(gòu)、未真實(shí)斜銷售時，房綠地產(chǎn)項(xiàng)目在木具備是“維五證爬”零（含剖“少五證穴”魔）且開始真夕實(shí)銷售時，養(yǎng)均歸桐鄉(xiāng)市按規(guī)劃建設(shè)局他管理。喪已經(jīng)抵押的塘土地在具備煙“絹五證碼”妖且開始真實(shí)月銷售前，抵帽押權(quán)人無須朽配合抵押人矛將土地抵押映解除，只需莊向桐鄉(xiāng)市規(guī)遺劃建設(shè)局出鞠具銀行同意孔項(xiàng)目預(yù)售證木明，無須辦留理抵押撤銷盯。超二、在桐鄉(xiāng)絡(luò)市房屋產(chǎn)權(quán)禾管理局辦理屈銷售許可證艙相關(guān)情況且桐鄉(xiāng)市房地客產(chǎn)項(xiàng)目取得題銷售許可證遺條件是，四挽證齊全，且醋房地產(chǎn)項(xiàng)目絕工程形象符洲合要求。根鎖據(jù)誰《中華人民陡共和國房地建產(chǎn)管理法》亭第四十五條楚；《城市房征地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)宗營管理?xiàng)l例洪》第二十三棒條；《浙江至省房地產(chǎn)開劉發(fā)管理?xiàng)l例胃》第二十五賞條；《商品賴房銷售管理捧辦法》第六厭條；《城市仍商品房預(yù)售掙管理辦法》經(jīng)第六條等相腰關(guān)法律侮規(guī)定，域取得《商品菜房預(yù)售許可尿證》應(yīng)當(dāng)符鄭合以下條件朱：（一）、塊已交付全部鉗土地使用權(quán)沉出讓金，取絮得土地使用屑權(quán)證書；（惹二）、持有抽建設(shè)工程規(guī)裙劃許可證和億施工許可證輝；（愁三灑）、房地產(chǎn)賽開發(fā)項(xiàng)目的悼工程形象進(jìn)雪度應(yīng)當(dāng)符合熊下列條件：廟工程基礎(chǔ)達(dá)悔到地平線鋤±框0.00材。屑根據(jù)初《梨浙江省商品拖房預(yù)售資金悉監(jiān)管暫行辦直法殃》第香7睡條尚規(guī)定，房地菊產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣申請辦理《至商品房預(yù)售蜂許可證》時稠，按照法律宋、法規(guī)規(guī)定強(qiáng)，在向房地軍產(chǎn)行政主管隨部門提供的巧商品房預(yù)售灑方案中應(yīng)當(dāng)緊包括以下內(nèi)裙容:（一）風(fēng)商品房預(yù)售當(dāng)資金監(jiān)管協(xié)奴議書；（二寇）監(jiān)管銀行卸預(yù)發(fā)放的資復(fù)金賬戶賬號青；（三）監(jiān)剩管項(xiàng)目的工拾程形象進(jìn)度犁表;（四）毅監(jiān)管項(xiàng)目各逃階段的資金決使用計劃。掛未簽訂商品冤房預(yù)售資金犬監(jiān)管協(xié)議書知的項(xiàng)目，房玉地產(chǎn)行政主圓管部門不得四發(fā)放《商品撲房預(yù)售許可負(fù)證》。德三、桐鄉(xiāng)市萍商品房預(yù)售敢資金監(jiān)督管差理辦法杯1、根據(jù)桐販鄉(xiāng)市建設(shè)局轟、中國人民反銀行桐鄉(xiāng)市蠢支行和中國算銀行監(jiān)督管臭理委員會嘉箱興監(jiān)管分局宋桐鄉(xiāng)辦事處踢根據(jù)《浙江左省商品房預(yù)疊售資金監(jiān)管宵暫行辦法》歉，規(guī)定批準(zhǔn)鉤預(yù)售的商品雀房建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)應(yīng)當(dāng)全部納搞入預(yù)售資金蜘監(jiān)管對象范植圍，預(yù)售資格金須存入專剝用存款賬戶霸；未簽訂商昂品房預(yù)售資穩(wěn)金監(jiān)管協(xié)議說書的項(xiàng)目，柜桐鄉(xiāng)市建設(shè)禽局不得發(fā)放朋《商品房預(yù)話售許可證》天。購房人士應(yīng)當(dāng)按照合挺同約定的付柄款時間，將慘商品房預(yù)售虛款直接存入饞商品房預(yù)售愛款專用帳戶識。購房人貸硬款購買商品票房的，其按綢揭款由貸款化銀行直接劃狹入資金帳戶詳。輔2、桐鄉(xiāng)市丹房地產(chǎn)開發(fā)聽商（即預(yù)售萬人）使用商販品房預(yù)售款候的審批流程嗎：膀1）房地產(chǎn)洽開發(fā)企業(yè)申噴請使用監(jiān)管筋預(yù)售資金時找，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)圾管銀行提出誠申請，并提挎交監(jiān)管項(xiàng)目樓工程監(jiān)理企模業(yè)出具的監(jiān)慶管項(xiàng)目分部佳分項(xiàng)目工程獨(dú)施工完成證幻明或者其他毛有效資金支嚇付證明材料該。志2）商品房拿預(yù)售所得款綁項(xiàng)必須用于雙有關(guān)的工程啦建設(shè)。其中棵監(jiān)管項(xiàng)目工愿程預(yù)算清冊墊總額不低于個130%的雹預(yù)售資金按彎預(yù)售資金監(jiān)將管協(xié)議方式廈監(jiān)管。按監(jiān)酒管協(xié)議監(jiān)管稻的項(xiàng)目工程緣預(yù)算清冊總壘額的20%華可以用于監(jiān)珍管項(xiàng)目相應(yīng)杯的前期工程戀費(fèi)、管理費(fèi)及、銷售費(fèi)、鑼財務(wù)費(fèi)、不墾可預(yù)見費(fèi)、瀉稅費(fèi)、同步好歸還本項(xiàng)目孤房地產(chǎn)開發(fā)朽貸款及其他巧費(fèi)用。賢四、房地產(chǎn)疫按揭貸款政則策考桐鄉(xiāng)市的房漏地產(chǎn)按揭貸奏款政策內(nèi)容叼如下：窯1、貸款資斷格：對不能內(nèi)提供一年以跪上當(dāng)?shù)丶{稅烏證明或者社乒會保險繳納柴證明的非本凡地居民暫停俘發(fā)放購房貸艙款；層2、首套房孟貸：一律要是求首套貸款相首付要30配％及以上；妙形3、二套房候貸：嚴(yán)格執(zhí)愿行首付款比扇例不低于6冷0％；硬三套房貸：告一律要求暫糟停發(fā)放居民頃家庭第三套秋及以上住房站貸款。筋二、地塊建響筑指標(biāo)愉①嘉規(guī)劃用地執(zhí)面積：20業(yè)7468.由75平方米蝶②銅規(guī)劃凈用釀地面積：2很00841泛.99平方廳米敢③醉建筑占地幣面積：50辭8132.捕02平方米腳④驚建筑密度眾：25.3額%誕⑤右容積率：墳2.5壁⑥摔綠地率：坦≥彎35.8%伴⑦濱總建筑面錢積：667案105.0小0平方米鉆⑧涌地上建筑久面積：50較2105.謎00平方米見，其中，排兄屋：343鄉(xiāng)98.5.夏00平方米宣，高層：3眠86492勢.70平方烏米，多層：箭22053醋.80平方詠米，商業(yè)用暑房：391成60.00指平方米，企傾業(yè)家俱樂部驗(yàn)：1500問0.00平能方米，會所悄及其它：5墳000.0京0平方米窗⑨辛地下建筑僅面積：16舞5000.破00平方米鵝三、項(xiàng)目規(guī)紡劃設(shè)計名1、規(guī)劃設(shè)械計宏建桐鄉(xiāng)頂級損樓盤，創(chuàng)桐凍鄉(xiāng)人驕傲，貪引領(lǐng)桐鄉(xiāng)房請地產(chǎn)市場。身在嘉興羅馬抄都市和桐鄉(xiāng)寬巴黎都市的路基礎(chǔ)上，提谷升產(chǎn)品的品尖質(zhì)，作為作氏品來研究，醋主要從戶型搞布局的合理卷性，舒適性萍及大氣度，叨外立面的打哲造提升，門飛頭、門廳、烘地下室及景般觀小品和燈疾光，小區(qū)高芽低起伏幾方集面重點(diǎn)研究樣，歐式元素左的豐富性，耐陽光地下室乳概念，地上翅景觀延伸至坐地下景觀并險有機(jī)結(jié)合過殃渡，細(xì)節(jié)的崇研究，精耕孤細(xì)作，打造栗佳源集團(tuán)在妖桐鄉(xiāng)的又一陡力作。約羅馬都市毗霸鄰市中心，何與康涇塘文盜化藝術(shù)主題手公園共處城洋市CBD核皆心地段，周蹦邊有復(fù)興文彩化廣場、C博BD核心商傲圈、幼兒早悅教到高中階柜段校區(qū)均5勢分鐘車程、憶金融、星級軍酒店、大型君購物廣場近企在咫尺；是舟桐鄉(xiāng)政治、餡經(jīng)濟(jì)、文化洗發(fā)展的中心夠，絕版金黃衛(wèi)地段；蒜開放式社區(qū)訂、圍合式組媽團(tuán)；完美天兆際線、起伏膊地平線；人兔在花中游、燦車在地下走勢，地下陽光宰車庫等超前眨的規(guī)劃設(shè)計減，體現(xiàn)出規(guī)譽(yù)劃的人性化勤與個性化；清教育配套：明梧桐第一幼繩兒園、桐鄉(xiāng)疫市振興西路蠻小學(xué)、桐鄉(xiāng)到茅盾小學(xué)、枯桐鄉(xiāng)求是中嘗學(xué)、桐鄉(xiāng)六竿中、桐鄉(xiāng)市悶高級中學(xué)。臭醫(yī)療配套：臥桐鄉(xiāng)第一人蛙民醫(yī)院、市歲中醫(yī)院、市抵婦幼保健院闖等提供醫(yī)療仁服務(wù)。衰商業(yè)配套：梳羅馬都市維經(jīng)也那商業(yè)街就、東興購物通廣場（東興閣超市）、時也代購物廣場與、東興商業(yè)思一條街。價社區(qū)配套：信羅馬之心會挺所設(shè)置有西螞餐、咖啡廳細(xì)、健身中心肢、閱覽室、惡視線文化沙末龍等，功能顛齊全，滿足蛇業(yè)主休閑、碌娛樂的需要梨；約22透000㎡羅矩馬商業(yè)街為河生活帶來便腐利；桐鄉(xiāng)市揭第一農(nóng)貿(mào)市碎場；嬸休閑配套：午康涇塘主題課公園共有：鈴文化、藝術(shù)茅、休閑、健毛身、娛樂提孫供場所；近著6600㎡忍圣彼得廣場風(fēng)；羅馬景觀峽中軸線；足各浴、沐浴中或心；生活S懷PA館等等萄。靠2、項(xiàng)目實(shí)犁景照片闊四、市場分悼析番綜合分析：不自2023阻年1月份以饑來，桐鄉(xiāng)房洗地產(chǎn)市場成能交量呈現(xiàn)逐視步上升勢頭喂，在房展會鳥促銷、市場矮回暖等多種灶利好因素的萍推動下，1初1月份住宅河成交量創(chuàng)下獸年內(nèi)最高水袖平。201多2年1月至甲今桐鄉(xiāng)市住濃宅市場成交捆均價整體呈瓜穩(wěn)步上升趨什勢，其中4言月份別墅項(xiàng)就目集中成交撓，拉升均價藥，5月份至點(diǎn)11月成交孟均價一直保吼持平穩(wěn)態(tài)勢槽。士桐鄉(xiāng)住宅項(xiàng)駐目8,00財0元/㎡信的項(xiàng)目僅有躬3個，分別斃是羅馬都市余、曼哈頓花摟園、東湖金涌悅。曼哈頓毫花園臨接?xùn)|愁湖金悅，致御使曼哈頓花余園攔截東湖碧金悅客戶。屋羅馬都市以秘其豐富的戶獵型面積更是是吸引了眾多展客戶。賢五、項(xiàng)目板補(bǔ)塊市場分析肆注：數(shù)據(jù)截慧止至201耍2年11月余，數(shù)據(jù)來源視：同策咨詢口六、項(xiàng)目證薦照情況臥1、建設(shè)用裳地規(guī)劃許可賞證訴權(quán)證號伍總用地面積權(quán)（平方米）禮用地性質(zhì)歷發(fā)證機(jī)關(guān)招地字第33其04832第010SY立0粉20746捕8.75萌商住如桐鄉(xiāng)市規(guī)劃險建設(shè)局員2、土地使閥用權(quán)證鹽權(quán)證號魔面積（平方膽米）您用途居終止年限景桐國（20啞10）第1嬸8544號前20234炊1.99把批發(fā)零售、赤城鎮(zhèn)住宅用翁地灣批發(fā)零售2驕050年9嗚月25日愛城鎮(zhèn)住宅用臥地2080逃年9月25羊日市3、建設(shè)工肅程規(guī)劃許可搶證末編號工頒發(fā)單位孫面積（平方丈米）紐33048抽32023棗SQ024飄桐鄉(xiāng)市規(guī)劃山建設(shè)局右10074紙4.83押33048特32023陶SQ034串桐鄉(xiāng)市規(guī)劃濕建設(shè)局閃10922屋89.30艙4、建筑工牽程施工許可銹證輔編號短頒發(fā)單位促面積（平方詢米）腦金額（萬元彩）牽33042路52023稀04250蟻401選桐鄉(xiāng)市規(guī)劃堤建設(shè)局劃11180肺9.39鍛24030非.20喉33042追52023栽06030匠401半桐鄉(xiāng)市規(guī)劃征建設(shè)局殘10131拼9.39仔29422強(qiáng).70星七、項(xiàng)目投敢資分析沸1、項(xiàng)目工核程成本概算音項(xiàng)目用地面各積180畝月，總建筑面養(yǎng)積3578而80.28狗平方米，預(yù)躺計的工程總不成本為16作7,263欄萬元，具體副包括：土地諒費(fèi)用為53皂,580萬約元，前期費(fèi)帳用為2,7點(diǎn)14萬元，湊建安工程費(fèi)忌用為70,被062萬元這，市政配套多費(fèi)用為6,量135萬元馳，監(jiān)理費(fèi)為港286萬元永，預(yù)備費(fèi)用爹為1,00稻0萬元等。廚總投資成本萍估算表技綜上所列，呆項(xiàng)目總投資叉167,2灣63萬元，愧按可售面積努計算單位綜千合成本約5越295元/街m圍2銳。鐮2、資金拼滴盤株本項(xiàng)目總投蘭資1672椒63萬元，創(chuàng)目前已投入釋約6038浸0元，自有鍵資金投入比豈例達(dá)36%荷。預(yù)計資管瑞融資34,始000萬元均，剩余資金研缺口106梳883萬元乒由借款人自閘籌及銷售回丑款解決。龍3、工程進(jìn)靜度獎（一）工程尸進(jìn)度計劃雨由凱旋宮1恨#樓、8#蜜樓；愛麗舍腐宮2#樓、奮5#樓、6猜#樓；美泉芝宮6幢高層烏及商業(yè)；奧扣賽宮4幢高膏層、5幢多責(zé)層和商業(yè)組降成，整體工無期約3年，巷具體工程計舅劃安排如下構(gòu)：梳類別胃工程進(jìn)度說賺明饒預(yù)計完成時您點(diǎn)陶晚多層貝項(xiàng)目開工便2023.譽(yù)04無正負(fù)煉00豬（預(yù)售）紛2023.朱08微結(jié)構(gòu)封頂里2023.蘆10績竣工驗(yàn)收盤2023.溪08悄高層砌項(xiàng)目開工扶2023.方04局正負(fù)紫00妄（預(yù)售）師2023.來09器結(jié)構(gòu)封頂欣2023.節(jié)05計竣工驗(yàn)收建2023.瓦05棟商業(yè)坑項(xiàng)目開工高2023.五04獄正負(fù)回00個（預(yù)售）麻2023.斗09黨結(jié)構(gòu)封頂律2023.掩10泳竣工驗(yàn)收騾2023.譯12汗（二）項(xiàng)目掉現(xiàn)狀丙目前項(xiàng)目進(jìn)陶展良好，場烏地平整完成蝶，后續(xù)施工負(fù)入場。本次池資管資金主偏要用于后續(xù)悟開發(fā)建設(shè)，瞇包括土建、亞外墻、內(nèi)外厘裝修、設(shè)備陡安裝及小區(qū)宗配套。完去化進(jìn)度分甜析蔽目前桐鄉(xiāng)當(dāng)苗地限貸不限勉購，當(dāng)?shù)亟?jīng)屆濟(jì)繁榮，剛樹性需求旺盛牛，預(yù)計的未斬來去化情況援如下所示：晶銷售計劃分供解音13年四季繩度回14年1季害度寺14年2季顏度駛14年3季遙度扮14年4季千度騰15年1季地度團(tuán)15年2季捉度拐15年3季泡度俘15年4季敵度溝16年腹總計收銷售目標(biāo)（蜜萬元）商業(yè)敬3,089伶距4,324賊稿5,405瓣嶄6,486止停5,405械旺5,683癥測5,930悼揮6,672石貪6,425犁感12,35疤5段61,77精4錯銷售目標(biāo)（后萬元）多層腹1,231欺半1,477勻曾1,846煌咽2,215拿艷1,846擺罩1,887作但1,969冠貌2,215地訴2,133盲炕3,692閣孝20,51針0跨銷售目標(biāo)（底萬元）高層伙11,45足3慎16,03惠5卡20,04委3款24,05傭2欲20,04秧3頭21,07敲4鮮21,99璃0想24,73筑9乒23,82令3州45,81侮3諷229,0角66南銷售目標(biāo)（慎萬元）車庫何490礎(chǔ)980疲1,176殃繩1,176薄盈1,176拿爭1,176科廊1,470搞盤1,176父葡1,176永復(fù)4,704際儲14,70希0披合計習(xí)16,26王3咬22,81戰(zhàn)6納28,47宵0偶33,92句9恩28,47技0伸29,82火0閱31,36茂0缺34,80敬2敞33,55健6處66,56瑞4氧326,0憑51現(xiàn)金流預(yù)測喉捏閑單位（萬元慌）剃茫紛偉嚷捉勵亞兄舞葬錦售乏侍堡且布康帥附：項(xiàng)目現(xiàn)犁金流預(yù)測表冒的注釋嘩注1：關(guān)于耍預(yù)測基于的乘假設(shè)壽——河上述現(xiàn)金流紅預(yù)測基于借爭款人在資管朽期間經(jīng)營活猴動與籌資活抬動的如下假蠢設(shè)：1）資勿管期間漂“謝羅馬都市三炎期享”判項(xiàng)目上僅持沸有我司的資醉管貸款債務(wù)您；2）資管定期間項(xiàng)目的雀資金運(yùn)作獨(dú)域立于借款人企其他或有項(xiàng)若目。擴(kuò)注2：關(guān)于展住宅銷售現(xiàn)獨(dú)金流入即——陪本項(xiàng)目去化液速度、銷售瞞回款均按愉“咽項(xiàng)目銷售計餅劃和回款計鴉劃慣”哭相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)沒測，；當(dāng)季蠻銷售回款5各0%，剩余敗50%回款脈在下季度。軋經(jīng)測算，當(dāng)媽資管計劃滿陡18個月時符，項(xiàng)目銷售災(zāi)達(dá)到30%蘭，在償還資罷管計劃全部龜后，項(xiàng)目累仰計凈現(xiàn)金流幸為渾19,26撈7萬元廢。定注3：關(guān)于使稅費(fèi)票——生考慮的稅費(fèi)鋸主要為土地義增值稅、企甜業(yè)所得稅和川營業(yè)稅金及遭附加。根據(jù)蓮當(dāng)?shù)囟愂照巡?，開發(fā)商稍預(yù)售樓盤，倘須按預(yù)售收懼入的5.7芝5%征收營揮業(yè)稅金及附直加；須按預(yù)閱售收入的2粒.5%預(yù)征遺住宅部分的圾土地增值稅扣，項(xiàng)目結(jié)束兄按增值額3宗0%估算土則地增值稅匯飛算；須按利墳潤的25%壩計收企業(yè)所怠得稅。腳注4：關(guān)于醋費(fèi)用思——全按預(yù)售收入獸的0.55蛋%計收銷售拒費(fèi)用；按預(yù)怎售收入的1擺.2霜%翻計管理費(fèi)用原，總費(fèi)用不倦超過2%計破算；財務(wù)費(fèi)妙用按年化1桌3%計。歡項(xiàng)目銷售?？颖军c(diǎn)測算贈本資管計劃問受益人本金肆及預(yù)期收益籮之和對應(yīng)的才銷售價格?？潮颈Ｊ找纥c(diǎn)錢：蒸=4,67謝4元/㎡，槍按可售面積笑計算的保本米點(diǎn)銷售價為態(tài)5295元喚/㎡，尸而本項(xiàng)目住窗宅和商業(yè)的露預(yù)計銷售均些價分別為9東,300元抄/㎡、13獨(dú),000元礎(chǔ)/㎡，喬安全邊際高溝。敏感性分析鍛（一）敏感尖性分析揉（二）盈虧冷平衡點(diǎn)分析況第四部分猾資管計劃融瘡資方案轎融資方案概讓述三我部擬發(fā)起堆設(shè)立特定資迫產(chǎn)收益權(quán)（職債權(quán)）專項(xiàng)維資產(chǎn)管理計敲劃，資管計恩劃總規(guī)模3序.4億元，艙資管計劃期辛限1.5年辱，經(jīng)受托人還同意后滿1拉2個月時可內(nèi)提前全部或抱部分還款，好總?cè)谫Y成本粱13%/年籮，借款人為椒“繁羅馬都市射”鉗項(xiàng)目開發(fā)商魂——蟲桐鄉(xiāng)巨能置私業(yè)競。資管計劃按貸款資金用廁于下“圓羅馬都市尤”澤項(xiàng)目的后續(xù)袖開發(fā)建設(shè)，袖包括土建、霸外墻、內(nèi)裝誰修、設(shè)備安票裝及小區(qū)配類套等。情資管計劃收害益每半年分除配一次，不口足半年部分圈隨本金一起茅到期支付。合資管計劃期超間本項(xiàng)目可撈實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)罩金流入9.將93億元，粒在扣除需由銜此承擔(dān)的后糖續(xù)工程款及婆相應(yīng)稅費(fèi)等番費(fèi)用后，凈妹現(xiàn)金流5.臥9897億躺元用于償還廁全部資管計修劃貸款本息徒4.063番0億元，本跨息覆蓋率1耗47.42貪%。而本項(xiàng)寧目住宅和商哈鋪的預(yù)計銷甚售均價分別編為9300高元/㎡、1迫3000元多/㎡，按可揪售面積計算陪保本點(diǎn)測算數(shù)僅為529猛5元/㎡，輪安全邊際高色。釋資管計劃擔(dān)鍬保措施有：熔借款人將羅修馬都市項(xiàng)目武57823描.33㎡的辛在建工程以禍第一順位抵蒸押給受托人紹；5000倉萬營元吸受讓纏佳源集團(tuán)所顆持有的巨能滑置業(yè)見10枕%的股權(quán)，置浙江未佳源所持有寨的剩余計52%升股權(quán)質(zhì)押，塑控股股東浙疤江佳源房地跌產(chǎn)集團(tuán)為借此款人在本資服管計劃項(xiàng)下勒還款義務(wù)提悔供連帶責(zé)任嶼保證擔(dān)保。駕佳源集團(tuán)實(shí)蒼際控制人沈巨玉興先生及六其配偶為本疲計劃提供無拼限連帶保證錢擔(dān)保。夜資管計劃要輩素那資管計劃計去劃名稱然華宸未來樹-聰桐鄉(xiāng)佳源特描定資產(chǎn)收益毛權(quán)（債權(quán)）浙專項(xiàng)資產(chǎn)管阻理計劃輛融資方漏桐鄉(xiāng)巨能置樹業(yè)躲資管計劃期盾限鎮(zhèn)12+6個夫月，若資管哪計劃計劃不樹能及時兌付禮，則資管計辣劃計劃進(jìn)入喊延長期。資移管計劃期滿金12個月時派，允許借款錘人提前部分早或全部還款做，每次還款秤金額不低于趕5000萬善元。邊融資規(guī)模嗎3.4億元杏。冤總?cè)谫Y成本稍%/年減預(yù)期年化收吐益率奸10.3%芬/年（暫定鋸），固定利羊率。極資金用途罰資管計劃資紫金用于葛“筋羅馬都市鄭”毫項(xiàng)目的開發(fā)抖建設(shè)。鼻項(xiàng)目合規(guī)性抗1、本項(xiàng)目饅已取得土地符證、建設(shè)工食程規(guī)劃許可思證、施工許探可證，預(yù)售蒸許可證，建靜設(shè)用地規(guī)劃驗(yàn)許可證，因弄此符合四證垃齊全要求。授2、項(xiàng)目總舊投1672渴63萬元，雅已投入約6花0380萬索元，滿足自礙有資本金比掛例超過30耐%的要求；掉3、借款人榴控股股東擁滑有房地產(chǎn)開姓發(fā)一級資質(zhì)惰。嚇以上情況符國合證監(jiān)會關(guān)最于廊“巾資管計劃公橡司發(fā)放貸款輕的房地產(chǎn)開報發(fā)項(xiàng)目要求扇，同時滿足圾銀監(jiān)要求必鋒須滿足來“姻四證嫌”漿齊全，開發(fā)叢商或其控股魔股東具備二誰級資質(zhì)、項(xiàng)其目資本金比式例達(dá)到國家府最低要求等激條件優(yōu)”遲的規(guī)定。名還款來源尼羅馬都市項(xiàng)貸目的銷售回逆款及經(jīng)營收繞入，資管計芽劃期限內(nèi)包騎含資管計劃使本息的凈現(xiàn)數(shù)金流入約為代5.98億喝元，資管計犁劃本息覆蓋凳率1：1.扎47。暈風(fēng)險控制措監(jiān)施攝1.銷售缸保證金：自竭資管計劃存界續(xù)期滿12棋個月起，按績月向貸款專榨戶歸集銷售顯保證金，按侵月向貸款專耐戶歸集銷售掃保證金，用帶于抵押的在坐建工程出同胡意銷售解押非證明前打評零估價邊20%殺入保證金戶頓，等銷售合男同成立回款亡全部到位再敞補(bǔ)洽30%望作為銷售保下證金劃入還陽款專戶：銷霉售專戶保證肺金沉淀每次令到坊5000憤萬可以提前帽還款。前述劍劃入還款專撤戶的銷售保碧證金達(dá)到5鍵000萬元稼以上的，作租為乙方同意叉將還款專戶霉中銷售保證支金釋放給甲陡方的前提條屑件，甲方應(yīng)捧當(dāng)向乙方提杠供新的同等奔價值的抵押殃物或擔(dān)保物除。黨2.資金貢用途監(jiān)管：盾對資管計劃躲資金的使用害實(shí)行受托支悉付，嚴(yán)格監(jiān)為管資金投向況。瑞3.銷售典回款監(jiān)管：董我司與借款恒人約定，所嗓有銷售回款嚇均進(jìn)入我司秒指定的回款畫賬戶中監(jiān)管岔。偶4.工程供進(jìn)度和銷售驗(yàn)進(jìn)度監(jiān)管：訂借款人出具描施工進(jìn)度承南諾函及銷售濁進(jìn)度承諾函他，我司定期修進(jìn)行檢查。司5.銷售籍定價權(quán)：當(dāng)搬發(fā)生融資方而違約或借款購人發(fā)生重大卻經(jīng)營變化可勝能導(dǎo)致資管輸計劃貸款本訪金及利息難康以兌付的情賽形時，我司父有權(quán)對借款賠人房產(chǎn)銷售類的定價，確學(xué)保銷售回款設(shè)能足額覆蓋戰(zhàn)資管計劃本俯金與利息。軌6.對借端款人再舉債躬擔(dān)保的決策抽權(quán)：通過合狼同約定基7、我司向篩巨能置業(yè)派鼓出一名董事淺，對項(xiàng)目公深司經(jīng)營計劃鍵、成本預(yù)算眾等進(jìn)行管控溝，對公司重分大事項(xiàng)（融蠢資決策）具慮有一票否決劑權(quán)，資管計踏劃期間借款遍人對外再舉凝債或再擔(dān)保饅事項(xiàng)均須我卷司同意。務(wù)抵押率戶1.資產(chǎn)抵墳押提供25臘000萬貸迅款：借款人死將客“禾羅馬都市箱”誤項(xiàng)目對應(yīng)的哪建筑面積為輩57823苦.33平米掏的在建工程句使用權(quán)以在鳳建工程一順兇位次序抵押慧于受托人名排下，為本資曬管計劃計劃凈本息的償付脖提供擔(dān)保。猶市聯(lián)評估對賣項(xiàng)目抵押物鑰評估價值5桃億元。抵押帽率不超過5漫0%。烘2.股權(quán)質(zhì)恢押提供40嗎00萬貸款及：桐鄉(xiāng)市巨呆能置業(yè)有限攻公司的老股東浙江佳讀源魚將扇其持有的享剩余52及%股權(quán)質(zhì)押腳給資管計劃余。季根據(jù)201稱2年巨能置房業(yè)經(jīng)審計年陽報，巨能置右業(yè)目前的凈兩資產(chǎn)約9.于3億元，減火去本期暮計劃景擬壘以發(fā)在建工程款啄抵押款不超逗過2.4億摔，娃則52厭%股權(quán)對應(yīng)教的凈資產(chǎn)值墳約為翠4.836識億。930光00*52巷%=484朋360萬元哈。釋3.50至00萬護(hù)元淘受讓爛佳源集團(tuán)所隔持有的巨能割置業(yè)糧10跟%的股權(quán)聯(lián)。注冊資本院50000波萬元*10曾%=500汁0萬元。壁主要監(jiān)管措戴施友1、摟資金用途監(jiān)游管慰：受托支付汪；怎2、殘銷售回款監(jiān)串管伙：所有銷售殃回款均應(yīng)進(jìn)快入我司指定遠(yuǎn)的回款賬戶攻；慈3、法工程進(jìn)度監(jiān)依管煩：借款人出誘具施工進(jìn)度督承諾函。映4、竟銷售進(jìn)度監(jiān)唐管旅：借款人出賓具銷售進(jìn)度爐承諾函置融資本息支限付替在資管計劃紐計劃成立后片，借款人每囑年付息一次杏，剩余半年成到期一次還遍本付息，并員按下述還款挺計劃還款。煩具體還款計罵劃如下表：租資管計劃期叨滿12個月扣可提前部分臭或全部還款鼠，利隨本清倒。參資管計劃利翁益分配庸每年分配一強(qiáng)次資管計劃匆利益；不足激一年部分隨贊本金一起支輪付。蓮預(yù)期業(yè)務(wù)收鍛入交易流程資管計劃資管計劃生效第一階段：資管計劃計劃發(fā)行前第二階段：資管計劃計劃成立后向巨能置業(yè)支付資管計劃貸款資金第三階段：資管計劃屆滿巨能置業(yè)作為借款人償還資管計劃貸款全部本息資管計劃清算如還貸資金不足以覆蓋資管計劃本金及利息，受托人可以向借款人控股股東追索，并有權(quán)處置抵押物、處置股權(quán)。歸還資管計劃貸款本金及利息巨能置業(yè)簽署《資管計劃貸款合同》、《財務(wù)顧問協(xié)議》。巨能置業(yè)辦理資產(chǎn)抵押，股權(quán)質(zhì)押，簽署《貸款合同》、《抵押合同》、《股權(quán)質(zhì)押合同》，佳源集團(tuán)簽署《保證合同》、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《股權(quán)回購協(xié)議》。正式開始推介，簽署資管計劃合同站資管計劃保者障措施哨（一）項(xiàng)目靈土地及在建鳥工程抵押其父根據(jù)深市聯(lián)必土地房地產(chǎn)犬于怠2023年舉6月24日植的的評估報久告，在建工逼程抵押物抵乘押總價值約柜5億元。本食金抵押率約截為兵項(xiàng)目本金抵撥押率約為5河0%聚（以最終評專估結(jié)果為準(zhǔn)涼，抵押率不脫高于50%板）。慕由于使用成撤本法和假設(shè)求開發(fā)法，并續(xù)在估價時去星除了未投入末的工程款費(fèi)儀用，因此，市隨著資管計抖劃資金的不票斷投入工程幻建設(shè)，抵押螞物的價值是廉逐漸上升的晝。而根據(jù)現(xiàn)子金流測算，殘工程款的支扯出在銷售前嶄期大于銷售規(guī)回籠金額，摧即解押的抵壘押物所對應(yīng)榨的資管計劃蝕本金部分遠(yuǎn)桌小于增加的眉工程量所對促應(yīng)的價值，灘抵押率不會帥大幅上升?？ǘ┕蓹?quán)遇質(zhì)押擔(dān)保再本資管計劃騎中：工受讓浙江佳班源房地產(chǎn)集帖團(tuán)雄持有桐鄉(xiāng)市元巨能置業(yè)有愧限公司10瞧%股份，凳桐鄉(xiāng)市巨能毀置業(yè)有限公取司的重股東浙江佳允源傻房地產(chǎn)集團(tuán)欄將插其持有的嚇剩余52托%股權(quán)質(zhì)押噴給資管計劃較。歐根據(jù)201博2年巨能置缸業(yè)經(jīng)審計年育報，巨能置降業(yè)目前的凈代資產(chǎn)約9.嚴(yán)3億元，則駐52養(yǎng)%股權(quán)對應(yīng)針的凈資產(chǎn)值臂約為改4.836只億。選（三）控股拒股東及實(shí)際殼控制人提供瀉擔(dān)保杏藥借款人控股慶股東浙佳源仗房地產(chǎn)集團(tuán)疲為理本資產(chǎn)管理臨計劃提供連混帶責(zé)任擔(dān)保英；佳源集團(tuán)減實(shí)際控制人君沈玉興先生準(zhǔn)及其配偶為昏本計劃提供讀無限連帶保糾證擔(dān)保。售（三）保證纏金制度捆1.銷售代保證金：自欄資管計劃存施續(xù)期滿12霉個月起，按粱月向貸款專絲戶歸集銷售型保證金，用旅于抵押的在瀉建工程出同摸意銷售解押誤證明前打評股估價刪20%豈入保證金戶廁，銷售合同刮成立回款全盯部到位再補(bǔ)乘評估價的先30%牙作為銷售保鵲證金：保證剝金沉淀每次殼到雨5000床萬可以提前豪還款。前述漠劃入還款專肢戶的銷售保巖證金達(dá)到5壩000萬元千以上的，作鐘為乙方同意溫將還款專戶刊中銷售保證層金釋放給甲紀(jì)方的前提條轎件，甲方應(yīng)津當(dāng)向乙方提綱供新的同等漢