成都春熙路項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析及投資可行性報(bào)告

PAGEPAGE60春熙路項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析及投資可行性建模設(shè)想一、2006年成都市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2006年成都市中心城區(qū)土地市場(chǎng)狀況（中心城區(qū)調(diào)研范圍以一環(huán)路以?xún)?nèi)為界）1）土地供應(yīng)與成交情況中心城區(qū)土地供應(yīng)與成交情況土地供應(yīng)土地成交成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）面積（畝）宗數(shù)面積（畝）宗數(shù)166．71615415933．57▲2006年成都市城中心區(qū)域土地平均成土地價(jià)格達(dá)933.57元/畝，其土地單宗平均成交面積在10畝左右。2）土地供應(yīng)權(quán)重比情況2006年成都市主城區(qū)土地供給主要在三環(huán)路以外，其一環(huán)以?xún)?nèi)的中心城區(qū)土地供給僅占4%。3）土地供應(yīng)分布情況 ▲成交地塊主要分布在內(nèi)至一環(huán)區(qū)域，分布方向主要在人民北路方向的北大街片區(qū)和紅星路以東的東大街片區(qū)及蜀都大道東沿線(xiàn)區(qū)域；中心城區(qū)的春熙、鹽市口核心商業(yè)圈和騾馬市商務(wù)圈區(qū)無(wú)土地拍賣(mài)，僅有2宗零星地塊掛牌成交。4）土地用地類(lèi)別情況中心城區(qū)土地稀缺，核心商業(yè)、商務(wù)圈區(qū)內(nèi)幾乎無(wú)地可供，現(xiàn)拍賣(mài)的土地多屬中心城區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施用地，多數(shù)地塊用地性質(zhì)為商住用地和綜合性用地，其中住宅用地所占比例相對(duì)較高，而相應(yīng)的純商業(yè)用地所占比例在下降。（見(jiàn)附表：2006年成都中心城區(qū)土地拍賣(mài)成交詳細(xì)列表）小結(jié)：(1)2006年成都市中心城區(qū)有13宗土地拍賣(mài)出讓/轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄆ渲?宗暫停或推遲拍賣(mài)），3宗掛牌出讓/轉(zhuǎn)讓?zhuān)渤山?5宗，總成交面積約154畝，其土地單宗平均成交面積在10畝左右，平均每畝土地成交價(jià)格為933.57萬(wàn)元；(2)中心城區(qū)土地分布從環(huán)域分析，主要在內(nèi)至一環(huán)區(qū)域,從方位分析，主要分布在人民北路方向的北大街片區(qū)和紅星路以東的東大街片區(qū)及蜀都大道東沿線(xiàn)區(qū)域，而中心城區(qū)的春熙、鹽市口核心商業(yè)和騾馬市商務(wù)圈區(qū)內(nèi)僅有2宗掛牌成交的零星小地塊；(3)中心城區(qū)核心商業(yè)圈區(qū)的土地稀缺，現(xiàn)行拍賣(mài)的土地主要為拆遷改造的零星小地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)多為中心城區(qū)商圈的生活配套設(shè)施用地，主要是商住用地和綜合性用地，其中住宅用地的權(quán)重比較高。2、2006年成都市中心城區(qū)商品房市場(chǎng)狀況（中心城區(qū)調(diào)研范圍以一環(huán)路以?xún)?nèi)為界）1）商品房整體情況供應(yīng)量：2006年城中心批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目共13個(gè)共75.82萬(wàn)平方米，同比減少6.6%；交易量：2006年城中心交易商品房67.83萬(wàn)平方米，同比減少27.5%；供銷(xiāo)比：2005年城中心商品房供銷(xiāo)比為0.87，2006年同期供銷(xiāo)比為1.12。相對(duì)2005年同期有所上升；區(qū)域多占比重：與2005年同期相比，2006年1-12月市中心商品房非住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售面積和交易量在全市所占比重均有所增加，分別占19%和19.6%，其他各類(lèi)商品房項(xiàng)目預(yù)售面積和交易面積在全市所占比重則有不同程度的減少。交易均價(jià)：2006年城中心商品房交易均價(jià)5884元/平方米，同比上漲15.6%；▲2006年中心城區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲15.6%，商品住宅成交均價(jià)同比上漲10.0%，辦公用房和商業(yè)用房成交均價(jià)在各區(qū)中最高。2006年中心城區(qū)商品房成交均價(jià)5884元/平方米，同比上漲15.6%，比2005年增長(zhǎng)了2.9個(gè)百分點(diǎn)；2006年心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)4738元/平方米，同比上漲10.0%，比2005年漲幅回落7個(gè)百分點(diǎn)。2006年中心城區(qū)辦公用房成交均價(jià)為6163元/平方米，同比上漲6.1%；商業(yè)用房成交均價(jià)10315元/平方米，同比上漲16.8%。辦公用房和商業(yè)用房成交均價(jià)在各區(qū)域中最高。2）住宅情況供應(yīng)量：2006年城中心新增批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目2389套共20.61萬(wàn)平方米，其中2月、4月、5月、8月、10月均沒(méi)有住宅批準(zhǔn)預(yù)售；交易量：2006年城中心交易商品住宅5017套共39.98萬(wàn)平方米，交易套數(shù)和面積分別同比減少41.5%和34.2%；供銷(xiāo)比：2005年城中心住宅供銷(xiāo)比為0.80，2006年同期供銷(xiāo)比為0.52；區(qū)域多占比重：2006年城中心住宅供應(yīng)量與銷(xiāo)售量在全市所占比重均有所減少。交易均價(jià)：2006年城中心住宅交易均價(jià)4738元/平方米，同比上漲10.0%；3）非住宅情況供應(yīng)量：2006年城中心批準(zhǔn)預(yù)售非住宅項(xiàng)目55.20萬(wàn)平方米，同比增加68.3%交易量：2006年城中心交易非住宅項(xiàng)目28.42萬(wàn)平方米，同比減少13.4%，其中辦公用房交易面積為7.62萬(wàn)平方米，商業(yè)用房交易面積為15.16萬(wàn)平方米；供銷(xiāo)比：2005年城中心非住宅供銷(xiāo)比為1.0，2006年同期供銷(xiāo)比漲為1.94；交易均價(jià)：2006年市中心非住宅交易均價(jià)7794元/平方米，同比上漲20.1%，其中辦公用房交易均價(jià)為6163元/平方米，同比上漲6.1%；商業(yè)用房交易均價(jià)10315元/平方米，同比上漲16.8%。小結(jié)：（1）2006年中心城區(qū)商品房供應(yīng)量和成交量（絕對(duì)值）與2005年相比有不同程度的減少，特別是成交量減少的比例幅度較大，與商品房住宅的供應(yīng)和成交量大幅下降有直接的關(guān)系，同時(shí)，供銷(xiāo)比同比有所上升，其主要原因是商品房非住宅項(xiàng)目的供應(yīng)大幅上升所致，特別是商業(yè)用房供應(yīng)面積增幅較大，造成市場(chǎng)整體供大于求的態(tài)勢(shì)。反映出目前中心城區(qū)商業(yè)供需矛盾較突出，市場(chǎng)呈現(xiàn)一定程度的飽和，其對(duì)本項(xiàng)目在投資立項(xiàng)方面是一個(gè)預(yù)警，需要控制風(fēng)險(xiǎn)。（2）2006年中心城區(qū)商品房?jī)r(jià)格漲幅較大，其中住宅均價(jià)已接近5000元/平方米，辦公用房成交均價(jià)達(dá)6163元/平方米，商業(yè)用房整體均價(jià)在10315元/平方米，同比上漲16.8%，中心城區(qū)價(jià)格的大幅上漲，反映出區(qū)域土地稀缺性，中心城區(qū)物業(yè)價(jià)值的上升空間較大。二、2007年1-4月成都市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、2007年1-4月成都市中心城區(qū)土地市場(chǎng)狀況2007年1-4月中心城區(qū)土地拍賣(mài)和成交情況公告時(shí)間成交時(shí)間宗地位置凈用地面積（畝）容積率建筑高度建筑密度用地性質(zhì)拍賣(mài)起叫價(jià)（含出讓金）萬(wàn)元/畝成交價(jià)

萬(wàn)元/畝競(jìng)得單位06.12.2607.1.31文化宮

56.3350≥6.5且≤8.0建筑主體高度不小于100米，且不大于航空限高175米整體≤50%

其中塔樓≤22%商服用地城鎮(zhèn)混

合住宅用地（公共設(shè)施用地兼容二類(lèi)住宅用地）10651964誠(chéng)南有限公司07.04.2707.05.25文殊院片區(qū)10.083≤5.5

其中住宅≤3.5不得超過(guò)航空限高121.6米商業(yè)≤45%

住宅≤28%城鎮(zhèn)混合住宅用地.二類(lèi)住宅用地(可兼容商業(yè)<50%)780//07.04.2707.05.25玉雙路5.1559≤7.5建筑主體高度不大于100米≤40%商服用地,城鎮(zhèn)混合住宅用地.公共住宅兼容二類(lèi)住宅用地(可兼容住宅<50%)660//07.04.2707.05.25東大街7、8號(hào)37.997號(hào)地塊≤4.08號(hào)地塊≤4.5高度不大于60米。整體≤50%高層≤25%商業(yè)7號(hào)地：7508號(hào)地：680//▲2007年1-4月中心城區(qū)共推出4宗地，供應(yīng)面積約合109.5639畝,單宗平均面積約合27.3910畝?！瞥龅?宗地中僅有文化宮地塊已拍賣(mài)成交，起拍價(jià)為1065萬(wàn)元/畝，成交價(jià)為1964萬(wàn)元/畝，價(jià)差接近1000萬(wàn)元/畝。其它3宗地塊在5月份才拍賣(mài)，其起拍價(jià)在660萬(wàn)-780萬(wàn)元/畝，從以上數(shù)據(jù)反映出2007年中心城區(qū)土地價(jià)格在進(jìn)一步的拉升，▲推出的4宗地分別位于紅星路以東的東大街、玉雙路和太升路片區(qū)的文化宮及北大街的文殊院片區(qū)，此片區(qū)是近幾年中心城區(qū)政府改造規(guī)劃建設(shè)的幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?！行某菂^(qū)土地供應(yīng)的用地性質(zhì)以商住為主，其中住宅用地規(guī)劃的權(quán)重比較高。小結(jié)：（1）2007年1-4月中心城區(qū)土地價(jià)格進(jìn)一步的拉升，其反映出中心城區(qū)的有限土地資源的供應(yīng)矛盾越來(lái)越來(lái)突顯；（2）中心城區(qū)土地供應(yīng)主要分布在內(nèi)至一環(huán)的范圍，并集中在近年政府規(guī)劃建設(shè)的幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，如東大街沿線(xiàn)、北大街的文殊院片區(qū)；（3）推出土地位置多為中心商圈區(qū)規(guī)劃的生活服務(wù)配套區(qū)，其相應(yīng)的規(guī)劃以商住宅為主，其中住宅用地權(quán)重比較高。2、2007年1-4月成都市中心城區(qū)商品房市場(chǎng)狀況（中心城區(qū)調(diào)研范圍以一環(huán)路以?xún)?nèi)為界）1）商品房總體情況供應(yīng)量：2007年1-4月市中心批準(zhǔn)預(yù)售商品房共計(jì)11.63萬(wàn)平方米，同比增加3.6%；交易量：2007年1-4月市中心交易商品房18.42萬(wàn)平方米，同比減少30%；供銷(xiāo)比：2006年1-4月市中心商品房供銷(xiāo)比為0.42，2007年同期供銷(xiāo)比為0.63，相對(duì)2006年同期有所上升。2）住宅情況供應(yīng)量：2007年1-4月市中心批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目共8.49萬(wàn)平方米；交易量：2007年1-4月市中心交易商品住宅6.83萬(wàn)平方米；供銷(xiāo)比：2006年1-4月市中心供銷(xiāo)比為0.22，2007年同期供銷(xiāo)比為1.24。3）非住宅情況供應(yīng)量：2007年1-4月市中心批準(zhǔn)預(yù)售非住宅項(xiàng)目共3.14萬(wàn)平方米，其中商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積為1.26萬(wàn)平方米，辦公用房批準(zhǔn)預(yù)售面積為1.88萬(wàn)平方米；交易量：2007年1-4月市中心交易非住宅11.59萬(wàn)平方米，其中辦公用房交易面積為10.3萬(wàn)平方米，商業(yè)用房交易面積為1.59萬(wàn)平方米；供銷(xiāo)比：2006年1-4月市中心非住宅供銷(xiāo)比為0.72，2007年同期供銷(xiāo)比為0.27。4）商品房?jī)r(jià)格情況2007年1-4月中心城區(qū)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，其中住宅整體均價(jià)已突破5500元/平方米大關(guān)，特別是新開(kāi)項(xiàng)目住宅價(jià)格多在6000元/平方米以上，辦公用房已超過(guò)7000元/平方米，商業(yè)用房?jī)r(jià)格漲幅最大，整體均價(jià)達(dá)15500元/平方米。小結(jié)：（1）2007年1-4月中心城區(qū)商品房供應(yīng)量與2006年相比有所增加，相對(duì)應(yīng)成交有一定的減少。原因?yàn)樯唐贩孔≌墓?yīng)增大和成交量下降，另因部分住宅項(xiàng)目在4月下旬推出，還需要一定的時(shí)間去消化，同時(shí)導(dǎo)致供銷(xiāo)比同比有所上升。（2）2007年1-4月，商品房辦公用房成交量增加。（3）2007年1-4月中心城區(qū)受土地價(jià)格大幅上漲的影響，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，其中住宅新開(kāi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格多在6000元/平方米以上，辦公用房成交均價(jià)已達(dá)7200元/平方米，商業(yè)用房整體均價(jià)與2006年相比整體上幅了33%，中心城區(qū)價(jià)格的大幅上漲，再次反映出區(qū)域土地稀缺性，中心城區(qū)物業(yè)的升值空間較大。3、2007年中心城區(qū)新增樓盤(pán)簡(jiǎn)析1）供應(yīng)狀況上半年城中心區(qū)域新增樓盤(pán)12個(gè)，供應(yīng)體量達(dá)40多萬(wàn)平方米，供應(yīng)的平均規(guī)模為3.5萬(wàn)平方米。其中供應(yīng)量最大的為11萬(wàn)平方米（曦城），其它多數(shù)項(xiàng)目體量在4-5萬(wàn)平方米之間。2）供應(yīng)特征分析區(qū)域分布：■鹽市口、春熙路商圈、太升路片區(qū)樓盤(pán)：E-GO潮流廣場(chǎng)、正成·財(cái)富ID、錦天國(guó)際、壹號(hào)公館、天盛·壹中心（草市街片區(qū)）；■紅星路4段樓盤(pán)：雕塑、昆侖華庭；■西門(mén)一環(huán)區(qū)域樓盤(pán)：康品、花樣年華·新街坊、曦城；東大街及蜀都大道東段樓盤(pán)：花樣年·東大街十號(hào)、九龍倉(cāng)項(xiàng)目、上行匯錦；建筑風(fēng)格：均以簡(jiǎn)約現(xiàn)代、線(xiàn)條流暢、時(shí)尚的立面展現(xiàn)高端品質(zhì)物業(yè)形象；建筑形態(tài)：均為超高層，多數(shù)在30層以上，100米限高范圍內(nèi)；物業(yè)類(lèi)別分析：■多數(shù)樓盤(pán)集住宅、商務(wù)、商業(yè)為一體，從權(quán)重比分析，住宅比例較大，面積占比約55%，新推出項(xiàng)目中商務(wù)辦公的比例較去年同期有較大幅度的上升。商務(wù)辦公物業(yè)檔次多為中偏低（以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓為主），甲級(jí)寫(xiě)字樓僅有科華南路的力寶大廈，價(jià)格在12000-18000元/平方米?！錾虡I(yè)部分僅有口岸優(yōu)勢(shì)明顯的幾個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量比重較高，占項(xiàng)目體量的20%-30%，如錦天國(guó)際、天盛·壹中心、E-GO潮流廣場(chǎng)。戶(hù)型結(jié)構(gòu)：主力戶(hù)型結(jié)構(gòu)集中在的35-50平方米的一房和60-80平方米的二房。價(jià)格：價(jià)格有較大幅度上漲，商務(wù)公寓均價(jià)范圍：清水房在6000-7200元/平方米，精裝商務(wù)公寓的價(jià)格在7500-12000元/平方米。住宅價(jià)格在6000-6500元/平方米，總價(jià)在45-55萬(wàn)元/套。另處，城中心的住宅“精裝小戶(hù)型”的價(jià)格在7200-12000元/平方米，物業(yè)配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)：綜合性項(xiàng)目多以酒店式高標(biāo)準(zhǔn)配套，5A智能系體（酒店式專(zhuān)屬配套）部分項(xiàng)目產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)以四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修（特別是產(chǎn)權(quán)式商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店公寓），物業(yè)服務(wù)引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司做服務(wù)管理，酒店式公寓類(lèi)項(xiàng)目還引入知名品牌經(jīng)營(yíng)公司全面管理經(jīng)營(yíng)。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：5月中旬至6月初的項(xiàng)目較多，如錦天國(guó)際、天盛·壹中心、雕塑、春熙商匯廣場(chǎng)等；當(dāng)前已開(kāi)盤(pán)的有：正成·財(cái)富ID、上行匯錦、天盛·壹中心、壹號(hào)公館。3）新增樓盤(pán)個(gè)案分析（代表性、典型性）春熙商匯廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)春熙商匯廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商成都興文投資有限發(fā)展公司所在區(qū)城中項(xiàng)目地址成都總府路18號(hào)項(xiàng)目類(lèi)型商鋪,商務(wù)領(lǐng)館綠化率/使用年限40年停車(chē)位150車(chē)庫(kù)面積3329建筑面積38478總用地面積3116.88平米商業(yè)面積商業(yè)7586平米商務(wù)27563平米戶(hù)型面積38-105平方米（主力戶(hù)型40-70平方米）價(jià)格范圍6800-8000元/平米（精裝）均

價(jià)(住)/商業(yè)3萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米折扣優(yōu)惠/樓層21F棟

數(shù)1棟容積率12開(kāi)盤(pán)日期2007年4月底戶(hù)

數(shù)商170,商務(wù)527項(xiàng)目地段春熙商匯廣場(chǎng)位于總府路，地處春熙路北段入口西側(cè),與春熙路人行天橋直接相接,形成項(xiàng)目雙首層格局。項(xiàng)目右為太平洋百貨、左為愛(ài)心金店及蜀都大廈，正面分別為五星級(jí)酒店——總府皇冠假日酒店及高檔次百貨公司——西武百貨、國(guó)發(fā)珠寶城、王府井百貨，是春熙路繁華之地。位于春熙路商圈核心地段，口岸位置較佳。 產(chǎn)品項(xiàng)目總建筑面積為38478㎡，共21層，-2F為地下立體停車(chē)場(chǎng)，-1F為超市，1-4層為直通春熙路腹地的室內(nèi)商業(yè)步行街，5F—14F為酒店式精裝修商務(wù)小戶(hù)型，15F-21F商務(wù)辦公用房（清水）共527套，主力戶(hù)型40～70平方米。春熙商匯廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商為成都市興文投資發(fā)展有限公司，是國(guó)有獨(dú)資投資開(kāi)發(fā)企業(yè)。已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“金沙遺址博物館”、“草堂2號(hào)”，有較強(qiáng)物業(yè)類(lèi)別：1-4層為商業(yè)，5-14層為酒店式公寓，15F-21F戶(hù)型面積：主力戶(hù)型面積為40～70平方米（其中40-50M2占比64%，60-70M2占比18%，30M2占比3%，80M2占比5%，100M2價(jià)格產(chǎn)權(quán)式酒店公寓：6800-8000元/M2（6-14F、精裝）商務(wù)辦公用房：7000-8000元/M2（清水）商鋪：3萬(wàn)-12萬(wàn)元/M2主力產(chǎn)品總價(jià)范圍：30萬(wàn)-45萬(wàn)元開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年5月中旬（當(dāng)前在會(huì)員排號(hào)）錦天國(guó)際/錦天國(guó)際開(kāi)發(fā)商成都遠(yuǎn)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所在區(qū)城中項(xiàng)目地址通錦橋127號(hào)建筑形態(tài)高層綠化率25%使用年限商業(yè)40年；住宅70年；寫(xiě)字樓70年停車(chē)位407交房標(biāo)準(zhǔn)清水物業(yè)類(lèi)別商鋪、寫(xiě)字間、住宅建筑面積8萬(wàn)平方米（商業(yè)1.1萬(wàn)平方米，寫(xiě)字間2.1萬(wàn)平方米）戶(hù)型面積70-140平方米（主力面積：60-80平方米）均

價(jià)/價(jià)格范圍住宅6500元/平方米，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓7000-8000元/平方米，商鋪25000-30000元/平方米樓層住宅：4F-32F商務(wù)：5F-29F折扣優(yōu)惠/容積率8.49棟

數(shù)3棟戶(hù)

數(shù)637開(kāi)盤(pán)日期2007.5物管費(fèi)1.5▲項(xiàng)目地段項(xiàng)目位于太升南路與新華大道德盛路交匯處，處于東西沿線(xiàn)與南北沿線(xiàn)交叉口中心點(diǎn)，太升南路通訊一條街北向進(jìn)入的段口位置，在成都CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，地鐵3號(hào)線(xiàn)出入口，地理優(yōu)勢(shì)明顯?！虡I(yè)口岸位置彰顯，區(qū)域周邊配套成熟。產(chǎn)品項(xiàng)目總投資2億元。擬建集專(zhuān)業(yè)通訊市場(chǎng)、公寓式寫(xiě)字樓、社區(qū)公寓和休閑娛樂(lè)配套產(chǎn)業(yè)于一體的中型建筑群。建筑規(guī)劃時(shí)尚、簡(jiǎn)約，具現(xiàn)代感。項(xiàng)目規(guī)劃用地13.1畝，凈面積用地8113.4m2?？偨ㄖ娣e80928.23平米，容積率8．49，綠地率25%，總戶(hù)數(shù)640戶(hù)，機(jī)動(dòng)車(chē)位371輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位904輛。2000平方米的商業(yè)后花園，其中有2000平方米的4樓架空層花園配套設(shè)施，11348平方米的商業(yè)配套，物業(yè)類(lèi)別：住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)（其中物業(yè)類(lèi)別權(quán)重比分別為46%、26%、15%）；戶(hù)型面積：主力戶(hù)型面積為60-80M2，其中住宅戶(hù)型面積配比130-140M2為30%，80-90M2為20%，60-80M2為50%。價(jià)格住宅：6500元/平方米左右商務(wù)辦公用房：7000-8000元/平方米以上商鋪：1F：25000-30000元/平方米主力產(chǎn)品總價(jià)范圍（住宅）：40-55萬(wàn)元/M2銷(xiāo)售狀況及開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅：2007年5月中旬；商務(wù)辦公用房：2007年7月上行匯錦項(xiàng)目名稱(chēng)上行匯錦//所在區(qū)城中開(kāi)發(fā)商海天鴻實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址錦江區(qū)點(diǎn)將臺(tái)路4號(hào)項(xiàng)目類(lèi)型住宅(少量底商)綠化率/建筑類(lèi)別高層使用年限住宅70年停車(chē)位200住宅面積/建筑面積4.7萬(wàn)商業(yè)面積570M2戶(hù)型面積75-115平米

價(jià)格范圍：5800-6200元/M2均

價(jià)(住)6000元/M2商業(yè)/折扣優(yōu)惠VIP積分優(yōu)惠樓層34F棟

數(shù)1棟容積率7．8開(kāi)盤(pán)日期2007.4.15戶(hù)

466銷(xiāo)售情況排號(hào)中物管費(fèi)1.5元/平米戶(hù)型面積配置70-109電話(huà)84445151/84445252配套設(shè)施78-83占比54%，94占比24%，109占比22%項(xiàng)目地段項(xiàng)目位于城東一環(huán)路內(nèi)，項(xiàng)目在老生活小區(qū)內(nèi)，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，但項(xiàng)目東側(cè)將有一條16米寬的規(guī)劃路，將提升項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，特別是商業(yè)部分。產(chǎn)品項(xiàng)目以住宅為主，配有少體量的商業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃用地9畝，總建筑面積為4.7萬(wàn),樓高34F,戶(hù)型面積75-115平米,其中主力戶(hù)型為75-92M2的二房和小三房。價(jià)格住宅：6000元/平方米左右起價(jià)：5800元/M2主力產(chǎn)品總價(jià)范圍（住宅）：45-56萬(wàn)元/M2銷(xiāo)售狀況及開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅：2007年4月14日康品項(xiàng)目名稱(chēng)康品//所在區(qū)城中項(xiàng)目地址扶琴西路89號(hào)物業(yè)類(lèi)型商住綠化率住宅面積57211平米建筑面積59901平米商業(yè)面積2690平米戶(hù)型面積40-90平米價(jià)格范圍/均

價(jià)(住)6000元/平米商業(yè)/折扣優(yōu)惠/樓層32F棟

數(shù)兩棟容積率/開(kāi)盤(pán)日期2007年5-6月戶(hù)

數(shù)558銷(xiāo)售情況前期詢(xún)問(wèn)物管費(fèi)/戶(hù)型面積配置/電話(huà)/配套設(shè)施兒童游戲區(qū):兒童樂(lè)園,配備各種兒童游樂(lè)設(shè)施;社會(huì)活動(dòng)區(qū):社區(qū)廣場(chǎng),社區(qū)娛樂(lè)設(shè)施,健身器材;休閑觀景區(qū):景觀步道,噴泉,景墻,樹(shù)池優(yōu)家會(huì)所:游泳館,咖啡館,壁球室,書(shū)吧停車(chē)位294風(fēng)格英倫▲項(xiàng)目在城西一環(huán)路，為住宅項(xiàng)目，主力戶(hù)型在60-80平方米，總價(jià)控制在35萬(wàn)-50萬(wàn)之間，產(chǎn)品戶(hù)型嚴(yán)格按新國(guó)六條“90”限規(guī)，為當(dāng)前新開(kāi)樓盤(pán)的典范，從其分析，今年中小戶(hù)型市場(chǎng)的供給將劇增，特別是今年下半年。壹號(hào)公館項(xiàng)目名稱(chēng)壹號(hào)公館//所在區(qū)城中項(xiàng)目地址成都人民中路三段1號(hào)項(xiàng)目類(lèi)型電梯公寓綠化率/使用年限70年停車(chē)位/價(jià)格范圍10000-12000元/M2建筑面積/折扣優(yōu)惠/戶(hù)型面積43.99-98.58平米棟

數(shù)1棟均

價(jià)(住)11000元/平米起價(jià);10000元/平米商業(yè)1-6層開(kāi)盤(pán)日期2007年3月樓層29銷(xiāo)售情況/容積率8戶(hù)型面積配置/戶(hù)

數(shù)600▲以五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)配套和裝修，以五星級(jí)式服務(wù)打造國(guó)際私人會(huì)所公寓；針對(duì)的目標(biāo)客群是公司董事會(huì)成員、私企老板、企業(yè)高管等精英人土。項(xiàng)目是目前成都市酒店式商務(wù)公寓的典范。三、成都市中心城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)產(chǎn)品特征和動(dòng)態(tài)變異探究簡(jiǎn)析1、中心城住宅類(lèi)物業(yè)特征和動(dòng)態(tài)變異中心城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多為舊樓改造項(xiàng)目，周邊配套設(shè)施齊全，規(guī)格檔次較高；交通機(jī)能發(fā)達(dá)，通達(dá)量高；土地成本高，寸土寸金；開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模普遍較小，根據(jù)城市規(guī)劃及相應(yīng)的控規(guī)指標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)效益，結(jié)合市場(chǎng)狀況，必須以復(fù)合型項(xiàng)目立項(xiàng)，其中尤以商業(yè)項(xiàng)目、辦公樓項(xiàng)目為主，兼容一定體量的配套住宅項(xiàng)目。該區(qū)域商品住宅開(kāi)發(fā)具有體量小，用地強(qiáng)度高，面積配比小，格局配比以中小戶(hù)型為主，總價(jià)適中，具有一定的商務(wù)配置、酒店服務(wù)功能的特點(diǎn)。建筑形態(tài)多為高層或超高層，外型現(xiàn)代，迎合了該區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客群的特殊需求。該區(qū)域住宅產(chǎn)品具有“概念模糊”的特點(diǎn)，住宅、寫(xiě)字樓、公寓、酒店設(shè)計(jì)元素交織，結(jié)合市場(chǎng)變化賦予不同的包裝概念、推廣主題。該區(qū)域住宅產(chǎn)品、商務(wù)公寓、酒店公寓均價(jià)水平目前在6500-10000元/M2之間。2、中心城辦公類(lèi)物業(yè)特征和動(dòng)態(tài)變異根據(jù)成都市城市規(guī)劃，該區(qū)域主要以零售商業(yè)規(guī)劃為主，寫(xiě)字樓規(guī)劃為輔，兼有生活配套、商業(yè)配套類(lèi)規(guī)劃，商務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)在結(jié)合具體區(qū)位、用地指標(biāo)及市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)兩級(jí)化發(fā)展趨勢(shì)：一類(lèi)向甲級(jí)商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品方向定位；一類(lèi)向商務(wù)公寓、酒店式商務(wù)公寓、商住樓產(chǎn)品方向定位。兩類(lèi)產(chǎn)品目前在該區(qū)域市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)比重均較低，總體而言，目前這兩類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位準(zhǔn)確的前提下均表現(xiàn)出較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，但區(qū)位不同，產(chǎn)品定位不同，其價(jià)格水平、銷(xiāo)售狀況、銷(xiāo)售周期也不盡相同，甚至同一類(lèi)產(chǎn)品也有較大出入。目前，該區(qū)域新開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓以中高檔為主，并且多集中在商業(yè)環(huán)境發(fā)達(dá)、交通便利的市中心。外型現(xiàn)代，體量基本在10萬(wàn)M2以?xún)?nèi)；配套齊全、設(shè)施一流；戶(hù)型大多可自由分割，從幾十平方米到一千多平方米不等；智能化、健康、生態(tài)、人性化已成為共有的主題。3、中心城區(qū)商業(yè)物業(yè)特征和動(dòng)態(tài)變異城中是城市商業(yè)最為傳統(tǒng)的核心聚集地，是城市商業(yè)氣氛的主要所在。因此城中的商業(yè)項(xiàng)目顯示出各項(xiàng)指標(biāo)都是最高的趨勢(shì)：項(xiàng)目數(shù)量最多、項(xiàng)目檔次最高、分布最密集、價(jià)格最昂貴、體量最大(無(wú)論單體還是區(qū)域總體)。同時(shí)，由于這數(shù)項(xiàng)之最，城中的項(xiàng)目也是相對(duì)其它方位區(qū)域銷(xiāo)售壓力最大，銷(xiāo)售周期最長(zhǎng)的。城中區(qū)域的商圈劃分得很細(xì)，以春熙路、鹽市口、騾馬市這三個(gè)傳統(tǒng)商圈最為著名，其價(jià)格也最高，商業(yè)歷史也最為悠久。這其中又以春熙路的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格最為昂貴，創(chuàng)下成都土地拍賣(mài)市場(chǎng)上“地王”稱(chēng)號(hào)的“第一商業(yè)廣場(chǎng)”一層臨街商鋪的價(jià)格最高達(dá)到了11萬(wàn)元/㎡。城中的商業(yè)項(xiàng)目大多數(shù)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，但從價(jià)格走勢(shì)上來(lái)說(shuō)，仍呈逐年上升的趨勢(shì)，如位于東大街的香檳廣場(chǎng)一層臨街商鋪的價(jià)格，原賣(mài)價(jià)在23000元/㎡左右，而現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)已高達(dá)40000-60000元/㎡不等。目前，該區(qū)域商鋪價(jià)格漲幅還較大，這也符合當(dāng)前土地開(kāi)發(fā)規(guī)律。市中心區(qū)域是潛力極大，成熟度很高的商業(yè)核心區(qū)。隨著市中心區(qū)域的進(jìn)一步改造，春熙路和鹽市口黃金口岸位置還將增加一定體量的商業(yè)項(xiàng)目，將在未來(lái)兩年內(nèi)亮相面市，以彌補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的平衡發(fā)展。四、中心城區(qū)市場(chǎng)需求特征研究分析1、住宅市場(chǎng)需求總體特征建筑形態(tài)現(xiàn)代，面積適中，功能齊全（商務(wù)配置及服務(wù)功能級(jí)別不同），周邊公建配套設(shè)施完善，生活機(jī)能豐富，交通發(fā)達(dá)，出行方便，總價(jià)控制較好，能滿(mǎn)足新都市一族喜好的城市繁華生活、喜歡燈紅酒綠的夜生活的需要；同時(shí)對(duì)中小企業(yè)、自由職業(yè)者、投資者也具有相當(dāng)?shù)奈?，選擇此類(lèi)投資品種除自用外，主要是追求較穩(wěn)定的投資回報(bào)率，投資風(fēng)險(xiǎn)較小且物業(yè)升值潛力大。2、商務(wù)寫(xiě)字樓及酒店式公寓需求市場(chǎng)總體特征總體而言，該區(qū)域商務(wù)辦公物業(yè)的使用主要是以租賃為主，租賃與購(gòu)買(mǎi)之間的比例大概為7:3。商務(wù)辦公物業(yè)租賃客戶(hù)中，私營(yíng)企業(yè)占到絕大多數(shù)(47%)，其次有30%左右的外資企業(yè)機(jī)構(gòu)，另外國(guó)營(yíng)企業(yè)和合資企業(yè)也占到一定比例；購(gòu)買(mǎi)商務(wù)辦公物業(yè)的客戶(hù)中，以國(guó)營(yíng)企業(yè)居多，達(dá)到45%，個(gè)人投資的比例達(dá)到了25%，另外還有30%的私營(yíng)企業(yè)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前物管服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)及關(guān)注事項(xiàng)： 24小時(shí)的保安/保衛(wèi)、代收電話(huà)/水電費(fèi)、收發(fā)信件、報(bào)紙、郵遞等等相關(guān)配套服務(wù)，打掃公共環(huán)境衛(wèi)生、停車(chē)位等一些基本的服務(wù)內(nèi)容；其中停車(chē)、就餐、電梯、通風(fēng)、采光等因素是最容易受到商務(wù)辦公消費(fèi)群體的挑剔，也是目前多數(shù)消費(fèi)群體不滿(mǎn)意程度最高的幾大方面。成都市內(nèi)純辦公物業(yè)仍然是需求的主體。1）商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向?qū)嵙C(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)；中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對(duì)低、售價(jià)及租價(jià)相對(duì)較低，但功能適用的辦公物業(yè)。未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個(gè)人投資行為將會(huì)有所提升；國(guó)際資本的引進(jìn)勢(shì)必會(huì)引發(fā)高端商務(wù)辦公物業(yè)的開(kāi)發(fā)；純辦公物業(yè)仍然是需求的主體，適用、居中(35-70平方米)的辦公面積被普遍看好，2）選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素是否符合公司發(fā)展及形象的要求；商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通是否順暢、方便；商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度；辦公環(huán)境的舒適性、健康性(如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等)。3）對(duì)辦公條件的要求及建議辦公環(huán)境安靜、整潔；停車(chē)便利、有充足的停車(chē)位；提供餐廳或餐飲配套，解決上班的工作餐；網(wǎng)絡(luò)和寬帶、中央空調(diào)的配備；對(duì)入駐企業(yè)的整體素質(zhì)進(jìn)行選擇，事前控制有利于提升物業(yè)自身檔次；建立整個(gè)物業(yè)內(nèi)各租戶(hù)的通訊錄，方便業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。4）酒店式公寓需求傾向：(1)有酒店式服務(wù)及管理模式，提供完善的物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容更多，可滿(mǎn)足獨(dú)特的消費(fèi)群體所需的服務(wù)和物業(yè)管理。(2)商住兩宜，兼具居住和辦公兩種功能可滿(mǎn)足既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住和辦公空間可混在一起，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。五、2007年下半年度成都市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能走勢(shì)預(yù)判1、2007年下半年度成都市中心城區(qū)商品房會(huì)有一定體量的集中供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但整體的銷(xiāo)售節(jié)奏將呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)；2、下半年度中心城區(qū)商品房供應(yīng)主要集中在內(nèi)至一環(huán)區(qū)域，主要方向在紅星路東的東大街沿線(xiàn)、城北方向的文殊院片區(qū)和太升路片區(qū)及城西方向的西門(mén)片區(qū)；3、推出的項(xiàng)目住宅體量占比將增大，相應(yīng)的商務(wù)辦公及商業(yè)體量占比將持續(xù)減少；4、商務(wù)類(lèi)項(xiàng)目將會(huì)向甲級(jí)寫(xiě)字樓和高檔酒店式商務(wù)公寓方向發(fā)展；5、中心城區(qū)商品房?jī)r(jià)格將持續(xù)上揚(yáng)。尤其是高端的住宅和商務(wù)公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格拉升的幅度較大。六、本項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)研究分析1、區(qū)域生活機(jī)能項(xiàng)目位于成都市最繁華的春熙路商圈，圈區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施齊備，以春熙商業(yè)步行街為核心，集聚了太平洋百貨、王府井百貨、伊藤洋華堂等大型商場(chǎng)和大量知名國(guó)內(nèi)服裝、飾品、鐘表等品牌專(zhuān)賣(mài)店、珠寶店及餐飲、休閑、娛樂(lè)等場(chǎng)所。同時(shí)正熙國(guó)際、時(shí)代廣場(chǎng)、第一商業(yè)廣場(chǎng)等商務(wù)寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓分布在項(xiàng)目附近。地塊周邊分布了紫薇酒店、總府皇冠假日酒店、四川賓館等商務(wù)酒店。2、交通項(xiàng)目所處的春熙商圈位于城市中心地帶交通管網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線(xiàn)路密集，交通出行相對(duì)方便，但區(qū)域人流、車(chē)流量較大，此區(qū)域路段交通較為擁阻。3、商氣春熙路商圈匯聚商氣、人氣于一身，其商業(yè)指數(shù)、發(fā)展指數(shù)都較高，物業(yè)的投資價(jià)值高，區(qū)域日平均客流量約為20萬(wàn)人次/天，節(jié)假日客流量為平時(shí)客流量的3倍左右。4、發(fā)展規(guī)劃1）根據(jù)《成都市商業(yè)圈網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》將市級(jí)商業(yè)中心區(qū)位于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，設(shè)置在鹽市口——春熙路——大慈寺片區(qū)，該商業(yè)中心區(qū)面積約1平方公里。市級(jí)商業(yè)中心區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)設(shè)置百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；限制設(shè)置大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。2）根據(jù)成都中央商務(wù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃春熙路片區(qū)將形成以春熙、鹽市口商圈為主的商業(yè)中心區(qū)，并形成成都最大的核心商業(yè)大商圈，同時(shí)連接“鹽市口·紅星路片區(qū)”成為成都市“中央商務(wù)區(qū)”核心的部分。其紅星路步行街將以旅游觀光、商業(yè)娛樂(lè)、景觀塑造、文化傳承、人流集散搭建城市商業(yè)、商務(wù)中心的標(biāo)志性街區(qū)。5、顯性沉淀特征格局春熙路商業(yè)街區(qū)是成都最具人氣、商氣的繁華地段，其地段物業(yè)的商業(yè)價(jià)值升值空間較大。目前，該區(qū)域內(nèi)的土地稀缺，寸土寸金，眾商家是寸土必爭(zhēng)。該地段的商業(yè)物業(yè)的售價(jià)已高達(dá)10萬(wàn)元/M2，租金價(jià)格高達(dá)500-2000元/M2，隨著區(qū)域的物業(yè)環(huán)境的局部改造，在未來(lái)的幾年內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的價(jià)格還有較大的升值空間。目前，春熙路商圈的物業(yè)已走向品質(zhì)化、檔次較高、較具規(guī)模、聚集了不同層次的客群、經(jīng)營(yíng)商家數(shù)量多、業(yè)態(tài)多樣化、經(jīng)營(yíng)品種齊全的商業(yè)中心的發(fā)展之路。經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)已開(kāi)始從單一的購(gòu)物性的商業(yè)街區(qū)向立體化、綜合性、多元化的（以集購(gòu)物、旅游、休閑娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)辦公、酒店等）服務(wù)功能調(diào)整。春熙路商圈作為中國(guó)西南最具影響力的商業(yè)中心，其商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間較大，物業(yè)的價(jià)值還有較大的升值空間，特別是為提升春熙商業(yè)中心服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)多元化、多業(yè)態(tài)的物業(yè)項(xiàng)目，如住宅、商務(wù)辦公、商務(wù)酒店等物業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)的前景看好，物業(yè)的升值空間較大。七、本項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件研究分析1、地塊概況本項(xiàng)目地塊位于成都傳統(tǒng)繁華商業(yè)區(qū)春熙路內(nèi)，地處東大街與城守路的交匯處。地塊呈南北布局的長(zhǎng)方形，凈用地南北長(zhǎng)約150米，東西寬約702、相臨關(guān)系地塊位于東大街與城守路相交處東側(cè)。地塊西臨城守大街，直通春熙路；南側(cè)臨東大街，東面為東大街燈飾批發(fā)城，北面為聯(lián)升巷。3、交通地塊位于城市中心地帶交通方便、快捷，地塊附近有8條公交線(xiàn)路可通向城市各個(gè)方向。地塊南端的東大街為雙向六車(chē)道道路，為城市主要道路之一；相臨的聯(lián)升巷、城守街規(guī)劃寬度為12米。4、（現(xiàn)行）規(guī)劃條件用地面積：凈用地面積15.79畝,另有2.83畝代征地(大部分為道路代征地)土地性質(zhì)：出讓土地土地用途：商業(yè)(可兼容20%的住宅<待核實(shí)>)土地使用權(quán)年限：40年(2004年-2044年)建筑密度：約70%容積率：不小于5,不設(shè)上限建筑限高：不低于60米,不超過(guò)150米(航空限高)5、其它條件1）已完成國(guó)土出讓手續(xù)，已辦理了《國(guó)有土地使用證》2）已完成項(xiàng)目基地的拆遷工作，做到三通一平3）已辦理完《建設(shè)規(guī)劃許可證》小結(jié)：（1）基地基本呈長(zhǎng)方形南北分布，南側(cè)緊臨東大街，其利于總平的布局，在中心城區(qū)現(xiàn)行零星地塊中，本地塊開(kāi)發(fā)利用率較高，屬上優(yōu)等級(jí)地塊；（2）周過(guò)的現(xiàn)行生活機(jī)能狀況及中心城區(qū)的市場(chǎng)走勢(shì)，參照地塊規(guī)劃條件，本項(xiàng)目以高權(quán)重的商業(yè)開(kāi)發(fā)，有較好的市場(chǎng)前景。（3）基地用地規(guī)劃條件需作跟進(jìn)了解及土地用途可否調(diào)規(guī)。八、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析1、需求結(jié)構(gòu)角度本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)鎖定為投資客及中高端消費(fèi)群體的目標(biāo)客源作為主導(dǎo)支撐，機(jī)構(gòu)投資者或他用的目標(biāo)客源作為輔助支撐，亦即本項(xiàng)目應(yīng)走中高端目標(biāo)市場(chǎng)的道路，以項(xiàng)目高品質(zhì)的產(chǎn)品力、高額度的投資回率，來(lái)滿(mǎn)足特殊的消費(fèi)客群和投資客，走精細(xì)化目標(biāo)道路。2、市場(chǎng)的空間結(jié)構(gòu)角度本項(xiàng)目產(chǎn)品為中高端、精細(xì)化目標(biāo)道路，市場(chǎng)流通空間不僅存在于全成都，同時(shí)以點(diǎn)、線(xiàn)、面呈放射狀方式輻射省內(nèi)外各大中城市目標(biāo)客戶(hù)和整個(gè)市場(chǎng)的投資客，進(jìn)而輻射港、澳、臺(tái)投資客及海處機(jī)構(gòu)投資者對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶(hù)，充分滿(mǎn)足各類(lèi)投資需求。九、本項(xiàng)目的目標(biāo)客源研究分析1、目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成：投資類(lèi)、自住和自用類(lèi)2、目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)別細(xì)分：1）機(jī)構(gòu)投資者：主要是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中、小型企業(yè)（投資類(lèi)、自用商務(wù)辦公類(lèi)）；2）企事業(yè)單位的“灰色”收入者（投資者居多）；3）年收入10萬(wàn)以上的高層管理人士，年齡在四十歲左右（投資）；4）家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入較為豐厚的富裕人士，年齡層介于35—50歲之間（投資居多）。5）其他客戶(hù)也有相當(dāng)比例，包括以自住兼投資為主要目的私營(yíng)業(yè)主、辦公族和以滿(mǎn)足內(nèi)部需要為目的的海外跨國(guó)集團(tuán)及港、澳、臺(tái)和海外投資客戶(hù)等等。十、本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位分析營(yíng)銷(xiāo)理論告訴我們，有需求就有市場(chǎng)，有市場(chǎng)就有目標(biāo)客源，有目標(biāo)客源就有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品就有對(duì)應(yīng)的發(fā)展商。產(chǎn)品的定位指導(dǎo)思想中不能剝離市場(chǎng)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)需求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的平衡關(guān)系?；谏鲜鲋笇?dǎo)思想，我司根據(jù)該區(qū)域目前整體開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)狀況以及本項(xiàng)目所處區(qū)域機(jī)能特征、用地狀況、用地條件、規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，建議本項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)以中高端、精細(xì)化目標(biāo)為指導(dǎo)思想，以商務(wù)酒店式公寓、豪華精裝小戶(hù)型住宅和大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)集一體的綜合型項(xiàng)目，滿(mǎn)足市場(chǎng)精細(xì)化目標(biāo)客群的商務(wù)辦公自用和投資，以高精端的產(chǎn)品品質(zhì)形象滿(mǎn)足特殊客戶(hù)群體的需求。十一、本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及可能經(jīng)營(yíng)參數(shù)建模1、假設(shè)參數(shù)條件模具設(shè)定本項(xiàng)目的總建筑面積以10萬(wàn)平方米為基數(shù)，以不同物業(yè)類(lèi)別的權(quán)重組合，及對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)組合及戶(hù)型面積、格局權(quán)重設(shè)計(jì)組合，分列三種產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選用項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及可能經(jīng)營(yíng)的參數(shù)建模。第一方案：物業(yè)類(lèi)別以商業(yè)配置比40%，住宅配置比60%為組合；第二方案：物業(yè)類(lèi)別以商業(yè)配置比100%（純商業(yè)）為組合；第三方案：物業(yè)類(lèi)別以商住倒掛搭配，商業(yè)配置比80%，住宅配置比20%。2、對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品組合第一方案（商業(yè)配置比40%，住宅配置比60%）1-A、設(shè)定項(xiàng)目1--15層為綜合商業(yè)，15層以上為全產(chǎn)權(quán)精裝小戶(hù)型（70年），其戶(hù)型主力面積在30-50M2，戶(hù)型格局為一房，占比為70%；戶(hù)型面積在70-80M2，戶(hù)型格局為二房，占比為30%。1-B、設(shè)定項(xiàng)目1-15層為純商業(yè)，15層以上為全產(chǎn)權(quán)精裝高檔酒店式公寓（70年）。其戶(hù)型主力面積在30-40M2，戶(hù)型格局為一房，占比70%；戶(hù)型面積在40-50M2，戶(hù)型格局為一房?jī)蓮d，占比20%；戶(hù)型面積在50-60M2的豪華套間，戶(hù)型格局一房?jī)蓮d，占比10%。第二方案（純商業(yè)配置比100%）2-A、設(shè)定項(xiàng)目1-15層綜合商業(yè)，15層以上為全產(chǎn)權(quán)精裝高檔酒店式公寓（40年），其產(chǎn)品戶(hù)型主力面積在30-40M2，戶(hù)型格局為一房，占比80%；戶(hù)型面積在50-60M2的豪華套間，戶(hù)型格局一房?jī)蓮d，占比20%。2-B、設(shè)定項(xiàng)目1-15層綜合商業(yè)，15層以上2/3板塊格局為全產(chǎn)權(quán)精裝酒店式公寓（40年），產(chǎn)品戶(hù)型組合同上，1/3板塊為office甲級(jí)辦公等級(jí)，對(duì)應(yīng)戶(hù)型面積配比為戶(hù)型主力面積為100-120M2，占比80%，80-90M2占比20%。第三方案（物業(yè)類(lèi)別以商住倒掛搭配，商業(yè)配置比80%，住宅配置比20%）1-15層純綜合性商業(yè)，15層以上設(shè)置產(chǎn)權(quán)式精裝酒店式高檔公寓。15層以上的產(chǎn)權(quán)式精裝酒店式高檔公寓中有產(chǎn)權(quán)40年的商業(yè)部分，和產(chǎn)權(quán)70年20%配置的住宅用途部分。40年產(chǎn)權(quán)酒店公寓產(chǎn)品，戶(hù)型主力面積設(shè)定為30-40M2，戶(hù)型格局為一房；70年全產(chǎn)權(quán)酒店公寓產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的戶(hù)型主力面積配置為50-60M2，戶(hù)型格局為超豪華一房。3、對(duì)應(yīng)產(chǎn)品組合優(yōu)劣式分析1）第一方案1-A方案：優(yōu)勢(shì)（1）全產(chǎn)權(quán)屬性市場(chǎng)接受程度較高；（2）全產(chǎn)權(quán)去化風(fēng)險(xiǎn)較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，目標(biāo)客源豐富；（3）全產(chǎn)權(quán)格局受眾面廣，可居住、投資、辦公。劣勢(shì)（1）因可能多重需求導(dǎo)致不能統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)；（2）商業(yè)價(jià)值不高，回報(bào)率可能略低。因考量70年產(chǎn)權(quán)，故此售價(jià)、利潤(rùn)率有保證。1-B方案：優(yōu)勢(shì)（1）面積控制合理，對(duì)應(yīng)總價(jià)相對(duì)擁有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)去化壓力不大；（2）有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對(duì)回報(bào)率高；（3）70年全產(chǎn)權(quán)單位售價(jià)起點(diǎn)高，投資者利潤(rùn)率較高。劣勢(shì)（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，目標(biāo)客源單一；（2）需找到在海內(nèi)外有影響力的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)壓力大。2）第二方案2-A方案：優(yōu)勢(shì)（1）面積控制合理，對(duì)應(yīng)總價(jià)相對(duì)擁有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)去化壓力不大；（2）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對(duì)回報(bào)率高；（3）高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)裝修及高規(guī)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。劣勢(shì)（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，目標(biāo)客源單一。（2）需找到在海內(nèi)外有影響力的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)壓力大。2-B方案：優(yōu)勢(shì)（1）配置一定的比例的甲級(jí)寫(xiě)字樓辦公，提升項(xiàng)目的物業(yè)檔次和整體形象及賣(mài)相；（2）豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和豐富了目標(biāo)客源；（3）有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對(duì)回報(bào)率高。劣勢(shì)（1）甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔酒店式商務(wù)公寓組合，易造成產(chǎn)品定位不清晰；（3）需找到在海內(nèi)外有影響力的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)壓力大。3）第三方案優(yōu)勢(shì)（1）面積控制合理，對(duì)應(yīng)總價(jià)相對(duì)擁有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)去化壓力不大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，目標(biāo)客源豐富；（2）有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對(duì)回報(bào)率高。（3）產(chǎn)品格局受眾面廣，可居住、投資、辦公。（4）其組合在提升了商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，又保證了項(xiàng)目的售價(jià)、利潤(rùn)率劣勢(shì)（1）因產(chǎn)權(quán)屬性的不同導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營(yíng)的雙重標(biāo)準(zhǔn)，增大經(jīng)營(yíng)服務(wù)的壓力；（2）需找到在海內(nèi)外有影響力的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)壓力大。4、產(chǎn)品組合現(xiàn)行售價(jià)體系及可能預(yù)期價(jià)格走勢(shì)產(chǎn)品組合售價(jià)體系及價(jià)預(yù)期分析類(lèi)別現(xiàn)行價(jià)格（萬(wàn)元/平方米）預(yù)期價(jià)格（萬(wàn)元/平方米）綜合產(chǎn)品力支撐住宅精裝小戶(hù)型（70年產(chǎn)權(quán)）9000-1000010500-130001）春熙核心圈的濃郁商業(yè)氛圍；2）本項(xiàng)目產(chǎn)品定位起點(diǎn)高，以獨(dú)一無(wú)二、全新、時(shí)尚、現(xiàn)代、地標(biāo)性建筑面向市場(chǎng)，其市場(chǎng)的號(hào)召力、影響力是無(wú)法比擬，產(chǎn)品物超所值；3）高尖端產(chǎn)品所提高的產(chǎn)品軟、硬件配套設(shè)施及服務(wù)準(zhǔn)標(biāo)可獨(dú)領(lǐng)市場(chǎng)潮流。精裝酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）8500-95009000-11000精裝酒店式公寓（70年產(chǎn)權(quán)）9500-1050012000-14000甲級(jí)寫(xiě)字樓12000-1500015000-20000商業(yè)春熙商圈核心商業(yè)價(jià)值無(wú)限增值可能項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位分別以精細(xì)化目標(biāo)客源為對(duì)象，以高端的綜合產(chǎn)品為指導(dǎo)，再結(jié)合市場(chǎng)行情及項(xiàng)目的區(qū)域位置環(huán)境，項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的預(yù)估價(jià)格應(yīng)分別為住宅精裝小戶(hù)型（70年產(chǎn)權(quán)）：10000-12000元/平方米；精裝酒店式公寓（40年）：9000-10000元/平方米；精裝酒店式公寓（70年）：11000-13000元/平方米；甲級(jí)寫(xiě)字樓：15000-18000元/平方米。5、項(xiàng)目產(chǎn)品基本核心框架建議1）為確保項(xiàng)目高單價(jià)、高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)策略有足夠的市場(chǎng)理?yè)?jù)支撐，我部建議項(xiàng)目15層以上部分建設(shè)格局可設(shè)計(jì)成平層與躍層的組合,以提升產(chǎn)品價(jià)格力；2）建議充分挖掘地下資源，從前瞻性的角度考慮車(chē)位價(jià)值。建議地下修建四層，負(fù)一層為地下商場(chǎng)，負(fù)二層至負(fù)四層為地下車(chē)庫(kù)，可做中、長(zhǎng)線(xiàn)租賃經(jīng)營(yíng)。3）因本項(xiàng)目定位走中、高端產(chǎn)品路線(xiàn)，目標(biāo)客源為高尖端目標(biāo)客戶(hù)，填補(bǔ)了中心城區(qū)的市場(chǎng)空白，建議產(chǎn)品的軟、硬件配置務(wù)必超凡脫俗，舍得投入，精心打造一流超豪華產(chǎn)品，以支撐足夠的賣(mài)相，獲得高額利潤(rùn)。4）建議產(chǎn)品的設(shè)計(jì)引入全新的海派觀念，努力突破現(xiàn)行傳統(tǒng)束縛，在材質(zhì)、技術(shù)手段上大膽創(chuàng)新，努力打造城中心一流的地標(biāo)性建筑。5）在營(yíng)銷(xiāo)推廣的方式上要做到走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)，內(nèi)外資源高度嫁接，開(kāi)發(fā)多重業(yè)務(wù)通路渠道，進(jìn)行特定的銷(xiāo)售方式。我司建議可引入體驗(yàn)式的銷(xiāo)售方式，采用免費(fèi)居住先體驗(yàn)后置業(yè)的高檔住宅銷(xiāo)售理念。6）需在項(xiàng)目前期開(kāi)始著手接洽確定經(jīng)營(yíng)主體，招商先行。十二、本項(xiàng)目的SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（S）1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于中心城區(qū)春熙商圈腹地，土地資源稀缺，寸土寸金；同時(shí)又處在春熙商圈、紅星路商圈及傳統(tǒng)文化生活區(qū)相交處。2）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：根據(jù)成都市最新城市規(guī)劃，該區(qū)域大規(guī)劃由中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中心生活區(qū)、文化博覽區(qū)組成，因而本項(xiàng)目符合該區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，目前主要為中心生活區(qū)及商務(wù)發(fā)展區(qū)。3）生活機(jī)能優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處春熙路商圈的核心腹地，生活機(jī)能較成熟，配套商業(yè)較為豐富、完善，是傳統(tǒng)的餐飲、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)。4）交通配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處城中心區(qū)域，大的交通配套優(yōu)勢(shì)明顯，主次交通干道縱橫，公交線(xiàn)網(wǎng)密集。并與交通主干道相連，交通較便利。5）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（1）本項(xiàng)目產(chǎn)品定位起點(diǎn)高，以獨(dú)一無(wú)二、全新、時(shí)尚、現(xiàn)代、地標(biāo)性建筑面向市場(chǎng)，其市場(chǎng)的號(hào)召力、影響力是無(wú)法比擬的；（2）高尖端產(chǎn)品所提供的產(chǎn)品軟、硬件配套設(shè)施及服務(wù)準(zhǔn)標(biāo)可獨(dú)領(lǐng)市場(chǎng)潮流。6）公建配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目地塊周邊區(qū)域公建配套設(shè)施較發(fā)達(dá)（尤其以春熙路商圈、紅星路商圈為代表），文教設(shè)施齊全。2、劣勢(shì)(W)1）位置劣勢(shì)：本項(xiàng)目雖處春熙路商圈的核心腹地，但目前規(guī)劃道路未全面建通，與春熙商業(yè)街區(qū)未形成連片的人氣和商氣。2）相鄰劣勢(shì)：受相鄰建筑的影響，被無(wú)形阻隔在最繁華的春熙商業(yè)街區(qū)之外，（項(xiàng)目相鄰的麗都大廈、正熙國(guó)際、東大街燈飾廣場(chǎng)是區(qū)域內(nèi)的幾大商業(yè)開(kāi)發(fā)敗筆，其影響了項(xiàng)目所處地段原的人氣和商氣）。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)(O)1）開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)：中心城區(qū)土地資源稀缺，目前正在開(kāi)發(fā)的高檔住宅、商務(wù)辦公樓及高檔的酒店式商務(wù)公寓項(xiàng)目尚少，只要市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位準(zhǔn)確，充分滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目該類(lèi)產(chǎn)品應(yīng)能夠順利實(shí)現(xiàn)去化。2）開(kāi)發(fā)環(huán)境：本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位應(yīng)該迎合了中心城區(qū)當(dāng)前的市場(chǎng)需求，同時(shí)也符合建設(shè)部最新文件精神、政策要求。3）受眾面廣：項(xiàng)目地處中心商業(yè)區(qū)外緣，主要隸屬未來(lái)商務(wù)發(fā)展區(qū)、未來(lái)中心生活區(qū)的大規(guī)劃范圍，總體而言，該區(qū)域商賈云集，中高端寫(xiě)字樓較多，聚集了大量的城市精英，商業(yè)、商務(wù)環(huán)境優(yōu)越，人流、物流、車(chē)流、資金流高度密集，也為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了充足的目標(biāo)客源保障。4）投資立項(xiàng)：捕捉區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造高端綜合性商住物業(yè)項(xiàng)目，以五星級(jí)酒店的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)及五星級(jí)的酒店式服務(wù)管理（引進(jìn)知名品牌型經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)），以超高的市場(chǎng)投資回報(bào)率回饋客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)投資商、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商共贏模式。附：投資回報(bào)估計(jì)表：（暫不考慮其它經(jīng)濟(jì)因素）成都市四星、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)表酒店名稱(chēng)04-06年度酒店折后房?jī)r(jià)04-06年度酒店入住率銀河王朝52085%紫薇35080%總府45085%假日58088%全興30070%羅曼35068%喜來(lái)登69880%錦江賓館74085%索菲特萬(wàn)達(dá)75080%以折后平均房?jī)r(jià)在518元/天，平均入住率70%計(jì)算，每日平均房?jī)r(jià)可達(dá)362元，若以五星級(jí)的均房?jī)r(jià)計(jì)算，每日平均房?jī)r(jià)可達(dá)400元。投資回報(bào)統(tǒng)計(jì)分析表1戶(hù)型面積銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）酒店折后日租（元/日·套）投資回報(bào)率投資回收年限35平方米1200030010.0%1040013.4%7.550016.7%5.9注：假設(shè)五星級(jí)酒店戶(hù)型面積為35平方米，精裝修，房?jī)r(jià)為12000元/平方米，日租下線(xiàn)300元/日·套、中線(xiàn)為400元/日·套、上線(xiàn)為500元/日·套，入住率為70%，，計(jì)算其年投資回報(bào)率如下（設(shè)定收入中經(jīng)營(yíng)公司占30%、開(kāi)發(fā)商和投資商占15%、業(yè)主占55%）：投資回報(bào)統(tǒng)計(jì)分析表2戶(hù)型面積銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）酒店折后日租（元/日·套）投資回報(bào)率投資回收年限45平方米1200040010.4%9.650013.0%7.760015.6%6.4注：假設(shè)五星級(jí)酒店公寓戶(hù)型面積為45平方米，精裝修，房?jī)r(jià)為12000元/平方米，日租下線(xiàn)400元/日·套、中線(xiàn)為500元/日·套、上線(xiàn)為600元/日·套，入住率為70%，，計(jì)算其年投資回報(bào)率如下（設(shè)定收入中經(jīng)營(yíng)公司占30%開(kāi)發(fā)商和投資商占15%，業(yè)主占55%）；小結(jié)：設(shè)定以五星級(jí)酒店公寓為服務(wù)配套，產(chǎn)品戶(hù)型面積以35-45平方米的精裝小戶(hù)型為主力，其售價(jià)在12000元/平方米；以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間的折后開(kāi)房?jī)r(jià)，設(shè)計(jì)日租房?jī)r(jià)上、中、下三線(xiàn)分別為300、400、500元/日·套或400、500、600元/日·套，在計(jì)算投資回報(bào)率和投資回收年限時(shí)，將其收入扣除經(jīng)營(yíng)公司的所占30%和開(kāi)發(fā)商、投資商的所占15%的毛收入部分，最終投資客所獲投資回報(bào)率值的范圍在10-16%，投資回收年限值范圍在6-10年，其高額的投資回報(bào)使投資者成為最大的受益人，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商、投資商、經(jīng)營(yíng)商成為多頭的獲利者。4、威脅點(diǎn)(T)：1）政策環(huán)境：新國(guó)六條及后續(xù)政策的出臺(tái)和持續(xù)跟進(jìn)，存在相應(yīng)的不確定性，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)其政策。2）周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所處區(qū)位目前缺少一定的商氣，其相鄰的臺(tái)灣群光大廈的開(kāi)發(fā)，形成與本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。另外，相鄰的幾個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目對(duì)本案的營(yíng)銷(xiāo)終端一定的影響。3）市場(chǎng)容量:當(dāng)前，中心城區(qū)原規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)較早（如：土地年限40年，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)較低），地段頗佳，資產(chǎn)沉淀的商務(wù)辦公樓（原只租不售或租售結(jié)合的項(xiàng)目）、爛尾樓等在該類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)來(lái)臨時(shí)慢慢轉(zhuǎn)移變現(xiàn)，曾經(jīng)的存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)緊抓當(dāng)前市場(chǎng)機(jī)遇紛紛解套，并采取低價(jià)銷(xiāo)售方式，瓜分市場(chǎng)份額，造成當(dāng)前市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)過(guò)剩。對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位會(huì)是一個(gè)考驗(yàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)也將產(chǎn)生相關(guān)的影響。4）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈:成都市商務(wù)樓市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖在減少，但市場(chǎng)的供需關(guān)系變化不大，除高端的商務(wù)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求有所擴(kuò)大外，其它中端、中低端的商務(wù)辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)飽和，空置率、空租率較高，當(dāng)前，很多項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)產(chǎn)品同質(zhì)化、復(fù)制化現(xiàn)象較為突出。其對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有一定的影響。（如價(jià)格、銷(xiāo)售周期）5）當(dāng)前交通規(guī)劃：本項(xiàng)目所在區(qū)域大交通優(yōu)勢(shì)明顯，但小交通則相對(duì)滯后（如：許多街道為步行街，受交通動(dòng)線(xiàn)的管制，車(chē)輛的出入不便，給商務(wù)辦公等帶來(lái)了不便）十三、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)績(jī)效可能成果假設(shè)概估1、本項(xiàng)目終端后續(xù)長(zhǎng)線(xiàn)市場(chǎng)勢(shì)必形成多重受益經(jīng)營(yíng)鏈，投資開(kāi)發(fā)方、經(jīng)營(yíng)主體、客戶(hù)、終端消費(fèi)受眾多贏局面。2、各產(chǎn)品(不含地上綜合性商業(yè)及地下車(chē)位、商場(chǎng)部分)單價(jià)對(duì)應(yīng)的板塊總銷(xiāo)產(chǎn)量狀況（根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建模及產(chǎn)品價(jià)格分析,以第一方案為例采樣）總銷(xiāo):約6.6-6.9億元（不含地上、地下長(zhǎng)線(xiàn)資產(chǎn)沉淀部分）(暫設(shè)定地上綜合性及地下車(chē)位、商場(chǎng)部分作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀，不對(duì)外發(fā)售。設(shè)定總建面積在10萬(wàn)平米,精裝小房型/酒店式公寓的價(jià)格區(qū)域間在11000-11500元/平方米計(jì)算)3、綜合商業(yè)以上部分的銷(xiāo)售所得足以收回純商業(yè)部分的投入。4、本項(xiàng)目終極可能效益為：沉淀的優(yōu)質(zhì)地上綜合性商業(yè)資產(chǎn)+沉淀在地下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+15層以上的凈利潤(rùn)（扣除所有沉淀商業(yè)投入費(fèi)用）+<1-15>層產(chǎn)品及負(fù)一層至負(fù)四層的長(zhǎng)線(xiàn)租賃收益格局目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 41.1項(xiàng)目背景 41.2項(xiàng)目概況 52市場(chǎng)需求分析及定位 72.1市場(chǎng)需求分析 72.2項(xiàng)目定位 93項(xiàng)目建設(shè)的必要性 93.1企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的需要 93.2滿(mǎn)足顧客需求的需要 93.3響應(yīng)昌黎縣委縣政府政策的需要 94建設(shè)規(guī)模 105主要建設(shè)條件 105.1地理位置與建設(shè)地點(diǎn) 105.2場(chǎng)址土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積 105.3地形、地貌、地震情況 105.4工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 105.5氣象 105.6公用設(shè)施社會(huì)依托條件 116工程方案 116.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 116.2建筑方案設(shè)計(jì) 126.3結(jié)構(gòu)方案（加固工程） 146.4配套設(shè)施建設(shè) 147資源利用與節(jié)約 178環(huán)境保護(hù) 188.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 188.2項(xiàng)目主要污染源和污染物 198.3環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及采取的措施 198.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) 209安全衛(wèi)生與消防 219.1安全衛(wèi)生 219.2消防 2110組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 2210.1組織機(jī)構(gòu) 2210.2勞動(dòng)定員 2210.3員工來(lái)源與培訓(xùn) 2211項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 2211.1建設(shè)工期 2211.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 23\l"_