土地政策現(xiàn)狀與解決地方政府對土地財政依賴解決方式

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡整理，如有侵權，請聯(lián)系刪除，謝謝！——成都宜早準備20世紀80年代末之后，土地市場在全國主要城市的逐步建立。1992至2003年，全國累計收到1萬多億元的土地出讓金。近幾年更是有增無減，2010年全國土地出讓金達到了2.7萬億元，帶動中國經(jīng)濟GDP不斷增長，然而中國經(jīng)濟GDP增長的很大一部分原因是得了凱恩斯依賴癥，是靠政府投資來實現(xiàn)的，而政府投資，資金來源很大一部分在土地財政上，但凱恩斯的“政府帶動投資”指的是在短期GDP的大部分應該是由需求貢獻的，近幾年中國的國內需求卻是單調遞減，形勢不容樂觀，政府高呼的“拉動內需”迫在眉睫。下表是2002年到2006年土地財政收入占地方財政收入比重表。從表中我們不難看出，地方財政對于土地財政的依賴度居高不下，地方政府對買賣土地興趣度絲毫不減，但是這種“以地生財”的來50到70利益是不穩(wěn)定、難以為繼的，影響了城市未來的可持續(xù)發(fā)展。城市要發(fā)展，必須走可持續(xù)的道路，需要正確合理的經(jīng)營城市，脫離地方政府對于土地財政依賴，發(fā)展可持續(xù)的財政來源，拉動內需，才是正確的發(fā)展道路。一、現(xiàn)今土地狀況及問題（一）土地現(xiàn)今狀況將會嚴重滯后。（二）土地管理不完善當代中國確立的土地管理政策是建構于單一制的中央集權體制2004年以來中國土地出讓方式發(fā)生重大變化，努力推行土地“招、拍、掛”。由于“招、拍、掛”的核心是“價高者得”，全國土地收入猛增，加大了政府對土地財政的嚴重依賴。（三）土地轉讓收入不平衡土地儲備中心，經(jīng)過政府有形的手控制，將土地賣給開發(fā)商等用戶，的收入不對稱，導致現(xiàn)今社會出現(xiàn)大量強拆，釘子戶屢禁不斷，大量農(nóng)民失地賠償不平衡，農(nóng)民失地又不富，導致貧富差距擴大，農(nóng)民怨言過大。而政府廉價購入高價賣出，短時間便可獲得大量財政收入，收帶來的糾紛，并非個案。據(jù)媒體報道，近年來的強拆、血拆事件與集體土地被征用有關，如20092010年的江西宜黃事件等。（四）地方財政依賴土地財政收入融危局下的土地金融制度突破”論壇上表示，2010年，很多城市土2001年至2003年，全國土地出讓金總共為9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的；2004年此數(shù)字已接近6000億元；2009年高達1.5期全國地方財政總收入的左右。在有些縣市土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%萬科副總裁肖莉也對記者表示，過去10多年樓市供需不平衡，關鍵就在于土地供應短缺。而短缺的原因在于，土地全部由政府來開發(fā)，投資又依賴市場的銷售，這是一個封閉的循環(huán)。（五）土地貸款風險大地儲備貸款的對象主要是政府，政府以土地作為抵押，取款開發(fā)，用我們以西南重鎮(zhèn)重慶為例來加以說明。2002年，重慶市開始建立土地收購、儲備、整治制度。通過將擬用于未來開發(fā)的農(nóng)地由“農(nóng)業(yè)”改為“城鎮(zhèn)”，繼而加以收購（具體做法包括給予農(nóng)民一定金額的金獨資公司，為后者提供融資保障。這可能是一個很大的問題。無人真成立的近5000家城市融資平臺，其分布遍及全國，其人員主要由商情況，這類地方融資平臺將面臨十分嚴峻的問題。（六）土地法律實施不徹底2010年土地例行督察共發(fā)現(xiàn)7大問題：一是擅自調整土地總體規(guī)劃占用基本農(nóng)田；二是非法批地；三是違反土地供應政策，集中在房地產(chǎn)；四是一些重點工程的項目，邊報邊用，未報即用相當突出；五是的問題和麻煩。土地法律實施徹底程度，將直接關系到民情、民心、民聲問題。（七）土地價格居高不下種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動；另一方面，產(chǎn)商，而受害人則成為了廣大老百姓。并且現(xiàn)今的招拍掛制度，履行的是單一的“價高者得”模式，也讓土地價格居高不下。（八）土地財政隱患大損”的短期行為。一方面，在滾滾而來的財政收益和“政績”面前，百姓的買房承受能力、耕地保護紅線都顯得蒼白無力；另一方面，一屆政府把今后50年到70未來若干年的土地收益總和。這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。高地價、高房價，最終都會增加消費者負擔，加劇百姓住房難；地價過快上漲吹大房地產(chǎn)泡沫，為經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展埋下隱患，這樣的發(fā)展方式是絕對不可取的。二、城市可持續(xù)發(fā)展需要擺脫土地財政依賴擺脫土地財政依賴，成都需要建立一個新的城市可持續(xù)發(fā)展策略，從根本上解決問題，一勞永逸。而當務之急是從制度安排上弱化出臺了許多新的土地政策制度，都是在為新的可持續(xù)發(fā)展策略做鋪墊，以求創(chuàng)立新的財政收入結構，來改變現(xiàn)今對土地財政的依賴。許展方式。（一）土地收益轉向變中，中央、地方政府和城市居民也都會成為受益者。差距，實現(xiàn)共同富裕的偉大思想。拉動該群體的消費需求，提升商品消費市場所占的財政比例，這正印證了“擴大內需，推動經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展”的中心思想。（二）由批租制到年租制“農(nóng)地轉非”后的“增值”，是土地投入市場后因供不應求而造大發(fā)土地財，盡管有助于發(fā)展經(jīng)濟，但其弊端也十分明顯：推動土地過度農(nóng)轉非，與保地增糧相矛盾；造成房地產(chǎn)價格高懸，房地產(chǎn)商獲高利，居者叫苦連天；土地財來之容易，則用之奢靡，助長了鋪張浪改行土地“年租制”，地租雖然仍由房產(chǎn)所有者承擔，但可大大減輕其負擔。而且“年租制”在第一時間無法獲得大量資金，也可降低政府對土地財政的依賴程度，一石二鳥。當然，在取消批租制以后，政府的融資渠道也需要改變，諸如適量發(fā)行地方性建設債券，由中央政府向地方政府提供適量低息貸款，之憂：既不應使其貧困化，也不應使其大發(fā)土地財，否則都不公平。土地泡沫的破裂會帶來不可補救的后果。（三）修改政績考核體系更有遠見地發(fā)展經(jīng)濟，更合理的利用土地‘經(jīng)營城市’，真正做到科學發(fā)展，構建和諧社會。”加入這些考核指標，可以限制地方政府對土地的出讓，讓政府更加的貼近群眾，了解群眾的難處。（四）“漲價雙歸”思想改革開放以來，不少人從改善農(nóng)民利益角度出發(fā)，呼吁改行“漲價歸農(nóng)”。但是無論是“漲價歸公”還是“漲價歸農(nóng)”，都是片面的，因顧基本農(nóng)田的經(jīng)營者，并且適當補貼地方政府。這樣，政府既得到了土地出讓所帶來的利潤，也使廣大農(nóng)民獲益，提高了民生，何樂而不為？（五）限定土地儲備土地儲備只能對“三舊”用地等存量建設用地進行整理和儲備，以及高土地價格，然后將土地向銀行抵押，將風險轉嫁給銀行，限制不良方政府借地生財?shù)穆纷?。對土地財政的依賴程度，例如，對于閑置土地，采取征收高額閑置土的問題。（六）征收物業(yè)稅土地價格的高昂帶動了房地產(chǎn)價格，為高昂房地產(chǎn)價格買單的是購房者，最終獲利的只有政府和房地產(chǎn)開發(fā)商。降低房地產(chǎn)價格，就到有房可買、有房可住，降低炒房現(xiàn)象?，F(xiàn)今政策里，最熱議的物業(yè)稅就是降低房地產(chǎn)價格熱度的一個大方向。開放征收此稅種，有幾大好處：第一個好處是，為我國分稅分級財政體制在地方層面必須建設的地方稅體系，提供合理的支柱財源。第二個好處是，物業(yè)稅將促進房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展，這保證財政收入在轉移中延續(xù)?？偟膩碚f，增收物業(yè)稅將對（七）改變現(xiàn)今的“招拍掛”制度現(xiàn)今的城市土地出讓方式都是遵照的“招拍掛”制度，然而在這個制度的漏洞之下，形成了土地的“價格者得”模式，這使城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出。國家對土地出讓制度的改變方向還是堅持和完善土地招拍掛出讓制度，即招標、拍賣、掛牌作為土地出讓的基本制度不會