焦正俊、李顥丹商品房銷售合同糾紛二審民事判決書

焦正俊、李顥丹商品房銷售合同糾紛二審民事判決書【案由】民事 合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房售合同糾紛【審理法院】貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院【審理法院】貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院【審結(jié)日期】2021.03.29【案件字號(hào)】(2021)黔01民終1512號(hào)【審理程序】二審【審理法官】陳躍霄【審理法官】陳躍霄【文書類型】判決書【當(dāng)事人】焦正俊;李顥丹【當(dāng)事人】焦正俊李顥丹【當(dāng)事人-個(gè)人】焦正俊李顥丹【代理律師/律所】陳建新貴州行泰律師事務(wù)所;李昱貴州行泰律師事務(wù)所;劉明貴州元朗律師事務(wù)所;楊梅芳貴州元朗律師事務(wù)所【代理律師/律所】陳建新貴州行泰律師事務(wù)所李昱貴州行泰律師事務(wù)所劉明貴州元朗律師事務(wù)所楊梅芳貴州元朗律師事務(wù)所【代理律師】陳建新李昱劉明楊梅芳【代理律所】貴州行泰律師事務(wù)所貴州元朗律師事務(wù)所1/24【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院【原告】焦正俊;李顥丹【本院觀點(diǎn)】上訴人美的房產(chǎn)公司與焦正俊、李顥丹焦正俊、李顥丹簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效協(xié)議，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘查，案涉房屋雙方爭(zhēng)議的區(qū)域蓋板實(shí)0.6m，1/2，加之，上訴人美的房產(chǎn)公司委托的房屋面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)貴州天地通科技有限公司測(cè)繪的案涉房屋分層分戶平面圖顯示，雙方爭(zhēng)議的區(qū)域亦明確標(biāo)注為“露臺(tái)”，故雙方爭(zhēng)議區(qū)域按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》及上訴人所提交的《貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)解讀》不能認(rèn)定為“陽(yáng)臺(tái)”，實(shí)為“露臺(tái)”，該?！緳?quán)責(zé)關(guān)鍵詞】無(wú)效欺詐撤銷違約金支付違約金不可抗力合同約定當(dāng)事人的陳述新證據(jù)合法性質(zhì)證訴訟請(qǐng)求執(zhí)行【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院查明】另查明，經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘查，雙方爭(zhēng)議的部分位于房屋躍層，且該部分的蓋板實(shí)0.6m，1/2，且經(jīng)本院向上訴人美的房產(chǎn)公司委托的房屋面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)貴州天地通科技有限公司調(diào)取的訴爭(zhēng)房屋分層分戶平面圖顯示，雙方爭(zhēng)議的位置明確標(biāo)注為“露臺(tái)”。二審經(jīng)審理查明的其余事實(shí)與一審查明的其余事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)?！颈驹赫J(rèn)為】本院認(rèn)為，上訴人美的房產(chǎn)公司與焦正俊、李顥丹焦正俊、李顥丹簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效協(xié)議，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、案涉房屋雙方爭(zhēng)議的部分屬于陽(yáng)臺(tái)還是露臺(tái)，是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入房屋總面積？如認(rèn)定為露臺(tái)，上訴人是否存在欺詐？二、上訴人美的房產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任？ 關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2/24一，本院認(rèn)為，經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘查，案涉房屋雙方爭(zhēng)議的區(qū)域蓋板實(shí)為該整棟樓的屋頂挑檐并非陽(yáng)臺(tái)頂蓋，且頂蓋寬度不足0.6m，頂蓋投影面積亦不足地面面積的1/2，加之，上訴人美的房產(chǎn)公司委托的房屋面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)貴州天地通科技有限公司測(cè)繪的案涉房屋分層分戶平面圖顯示，雙方爭(zhēng)議的區(qū)域亦明確標(biāo)注為“露臺(tái)”，故雙方爭(zhēng)議區(qū)域按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》及上訴人所提交的《貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)解讀》不能認(rèn)定為“陽(yáng)臺(tái)”，實(shí)為“露臺(tái)”，該爭(zhēng)議區(qū)域不應(yīng)計(jì)入房屋總面積，上訴人美的房產(chǎn)公司以該區(qū)域系“陽(yáng)臺(tái)”為由，計(jì)算一半面積即2.34平方米并據(jù)此計(jì)取房?jī)r(jià)不當(dāng)。但對(duì)于焦正俊、李顥丹主張美的產(chǎn)公司構(gòu)成欺詐的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，盡管雙方《商品房買賣合同》的附件圖紙將該爭(zhēng)議區(qū)域標(biāo)注為“陽(yáng)臺(tái)”，而交房后經(jīng)實(shí)測(cè)該區(qū)域?qū)崙?yīng)為“露臺(tái)”，但雙方合同第十五條及補(bǔ)充協(xié)議第三條已對(duì)房屋面積差異的處理方式作出了約定，表明雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)已能夠預(yù)見可能存在面積差異的情況，且面積差額絕對(duì)值僅占房屋總面積的1.13%，故不宜認(rèn)定上訴人美的房產(chǎn)公司就上述面積差異問(wèn)題構(gòu)成欺詐。現(xiàn)焦正俊、李顥丹主張美的房產(chǎn)公司將“露臺(tái)”作為“陽(yáng)臺(tái)”出售請(qǐng)求賠償，一審法院在考慮到“露臺(tái)”并非“陽(yáng)臺(tái)”，在房屋實(shí)際使用過(guò)程客觀上的確會(huì)造成焦正俊、李顥丹的損失，酌情依照上訴人美的房產(chǎn)公司多計(jì)取的房?jī)r(jià)雙倍確定焦正俊、李顥丹的賠償金額，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，雙方《商品房買賣合同》第十四條第三款約定：“房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響買受人對(duì)房屋的正常使用的，出賣人按照國(guó)家和本地有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)該商品房之次日起90日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，若由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并照第十三條處理?！币虼耍挥挟?dāng)房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響買受人對(duì)房屋的正常使用的，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任才由出賣人承擔(dān)。本案中，雙方對(duì)案涉房屋區(qū)域的爭(zhēng)議，顯然不屬于房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響買受人對(duì)房屋的正常使用的問(wèn)題，焦正俊、李顥丹以此為由拒絕收房并要求美的房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期交房責(zé)任，不符合雙方合同的約定，一審法院未支持焦正俊、李顥丹的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。 至于上訴人焦正俊、李顥丹主張美的房產(chǎn)公司將該爭(zhēng)議“露臺(tái)”整改后交房的請(qǐng)求，因本院已支持以賠償方式替代整改，故不再支持其整改請(qǐng)3/24求，現(xiàn)案涉房屋符合雙方合同約定的交付條件，上訴人焦正俊、李顥丹亦付清房屋全款，其請(qǐng)求交付房屋的訴請(qǐng)，本院予以支持。綜上所述，上訴人焦正俊、李顥丹部分上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持，貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】一、維持貴州省貴陽(yáng)市花溪區(qū)人民法院(2020)黔0111民初4556號(hào)民事判決第一項(xiàng)；二項(xiàng)；

二、撤銷貴州省貴陽(yáng)市花溪區(qū)人民法院(202001114556三、貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向焦正俊、李顥丹交付位于貴州省貴陽(yáng)市花溪區(qū)房屋； 四、駁回焦正俊、李顥丹其它訴訟請(qǐng)求；五、駁回貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司上訴請(qǐng)求。 上訴人貴陽(yáng)美的新時(shí)代895.261942本判決為終審判決?！靖聲r(shí)間】2021-11-0803:57:56【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實(shí)，20175為共有人，與作為出賣人的被告美的房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購(gòu)買位于貴陽(yáng)市花溪區(qū)房屋。該《商品房買賣合同》主要內(nèi)容約定第三條約定買受人購(gòu)買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見附件一)，該商品房規(guī)劃用途為住宅，建筑面積為205.62180.499361.21168960420194301、2、3、4、5，1.格證明文件；2.有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；3.二條中出賣人承諾的本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達(dá)到的條件；4.住房交付使用備案證書；54/24力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照逾期時(shí)間，901590同的，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全1530受人在辦理交接手續(xù)前有權(quán)對(duì)所購(gòu)買的商品房進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)時(shí)，買受人對(duì)包括“天面滲水、地漏，墻面、廚房、衛(wèi)生間地面滲漏……”等缺陷提出異議的，由出賣人自查驗(yàn)該商品90房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。查驗(yàn)該商品房后，買受人對(duì)出賣人所交付的商品房無(wú)異議，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。第十五條約定該商品房交付時(shí)，實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定處理。第十六條約定出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變2017329129.83275.7923.61.31.交付條件為商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格報(bào)告，如原合同約定其他交付條件的，雙方不再執(zhí)行，但不因此免除出賣人應(yīng)取得該等有關(guān)文件的義務(wù)；2.買受人認(rèn)可，商品房項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收合格，作為其質(zhì)量合格的依據(jù)，應(yīng)按照本合同約定辦理收樓手續(xù)，不得以瑕疵或一般質(zhì)量問(wèn)題拒絕收樓，如存在與交樓標(biāo)準(zhǔn)有差異或存在質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)履行保修責(zé)任，進(jìn)行整改、修補(bǔ)或其他合理方式解決，但買受人不得借此拒絕收樓。第六條約定5/24應(yīng)當(dāng)按照出賣人《交／收樓通知書》中約定的交付時(shí)間辦理收樓手續(xù)。201752010000；2017523元；此后，通過(guò)按揭貸款方式向被告支付了尾款1180000元，實(shí)際支付完畢全部購(gòu)房款16896042019423的美的國(guó)賓府貴陽(yáng)花溪國(guó)賓府Ｂ8170120194302019530453232019430由貴州天地通科技有限公司出具的《貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》，上述平面圖、報(bào)告中所附《房屋分層分戶平面圖》均顯示，與原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》附件十二中3.61.33.61.33.86/24計(jì)價(jià)面積的陽(yáng)臺(tái)，如確屬于不應(yīng)計(jì)價(jià)范圍內(nèi)的平臺(tái)，根據(jù)合同約定的房屋面積差異進(jìn)行處理。4.原告陳述導(dǎo)致未收房，僅因案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)，無(wú)其他原因。以上事實(shí)，有當(dāng)事人的陳陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告、Ｂ79-Ｂ82＃樓八層平面圖、房屋分層分戶平面圖、照片等證據(jù)在卷佐證。前列證據(jù)已經(jīng)庭審質(zhì)證，可以作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。恪守承諾。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原告與被告簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方具有約束力。結(jié)合庭審情況，整理本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.被告應(yīng)否按照《商品房買賣合同》所附《分層分戶平面圖》對(duì)案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行整改。2.被告應(yīng)否向原告支付延遲交房違約金或?qū)υ孢M(jìn)行賠償。關(guān)于焦點(diǎn)一。為此，應(yīng)當(dāng)先對(duì)陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)進(jìn)行定義進(jìn)行了解。從現(xiàn)有的規(guī)范性文件來(lái)看，并無(wú)具體法律規(guī)定，但可以查詢到在《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013201312192.0.22陽(yáng)臺(tái)定義為“附設(shè)于建筑外墻，設(shè)有欄桿或擋板，可供人活動(dòng)的室外空間”、2.0.283.0.21臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)地板水平投影1/23.0.27看，陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的主要區(qū)別有兩個(gè)方面，一為是否計(jì)算建筑面積，即陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積而露臺(tái)不計(jì)算面積，二為是否有蓋，即露臺(tái)無(wú)蓋而陽(yáng)臺(tái)有蓋(或陽(yáng)臺(tái)本身在主體結(jié)構(gòu)內(nèi))。結(jié)合上述規(guī)范，從原告提供的案涉照片和被告的陳述來(lái)看，案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)位于頂樓躍層屋面，此區(qū)域?yàn)?/24“屋頂挑檐屋面，平臺(tái)頂上有部分蓋板，但并非全蓋”，并不符合陽(yáng)臺(tái)的規(guī)范，雖有部分蓋板，但其性質(zhì)仍為露臺(tái)。根據(jù)原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》所附《分層分戶平面圖》顯示該區(qū)域?yàn)殛?yáng)臺(tái)，現(xiàn)實(shí)際交付為露臺(tái)，該交付于雙方在合同中約定不符，故被告已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)原告同時(shí)主張要求被告繼續(xù)履行即進(jìn)行整改后交付，并要求賠償相應(yīng)的損失。對(duì)于進(jìn)行整改后交付的問(wèn)題，從被告提供的加蓋有“201732320194302019423被告支付延遲交房違約金的主張，一審法院不予支持。針對(duì)賠償損失。從焦點(diǎn)一分析可知，被告未按照合同約定履行交付案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同8/24陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批的《B79-B82情況反映后，未能妥善處理爭(zhēng)議，引發(fā)部分購(gòu)房者未能如期收房，實(shí)際給購(gòu)房者造成了損43810.463.61.3÷2×9361.21/平方米×2)，對(duì)原告超出部分的主張，一審法院不予支持。對(duì)被告關(guān)于未構(gòu)成違約的辯稱，一審法院不予采納。需要說(shuō)明的是，一審法院雖判決被告對(duì)原告進(jìn)行了損失的賠償，但被告仍應(yīng)按相關(guān)規(guī)定，退回實(shí)際將爭(zhēng)議區(qū)域作為陽(yáng)臺(tái)收取的購(gòu)房費(fèi)用，鑒于原告在本案中未進(jìn)行主張，且被告實(shí)際收取的費(fèi)用無(wú)法確定，在本案中不予以處理，原、被告可協(xié)商按照雙方關(guān)于面積差異的約定在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)進(jìn)行處理，原告亦可另案進(jìn)行主張。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院9/24關(guān)于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告焦正俊、李顥丹損失43810.46元；二、駁回原告焦正俊、李顥丹的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)人民幣2890元，由原告焦正俊、李顥丹承擔(dān)1995元，由被告貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司承擔(dān)895元。 本院二審期間，美的房產(chǎn)公司提交一組新證據(jù)：測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《情況說(shuō)明》《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB/T50353-2013》《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB/T17986.1-2000《貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)解讀》，擬證明案涉房屋不存在對(duì)方所主張的露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)0.6m1/2，故爭(zhēng)議部分應(yīng)屬陽(yáng)臺(tái)，并應(yīng)按頂蓋的投影面積的一半計(jì)入房屋總面積。焦正俊及李顥丹對(duì)該證據(jù)質(zhì)證稱，關(guān)于《情況說(shuō)明》真實(shí)性無(wú)異議，但是達(dá)不到其證明目的，對(duì)《貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)解讀》真實(shí)性、合法性異議，但認(rèn)為案涉房屋爭(zhēng)議部分并不屬于該技術(shù)解讀中所規(guī)定的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)為露臺(tái)?！径徤显V人訴稱】上訴人焦正俊、李顥丹上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判美的房產(chǎn)公司B-0899)所附《分層分戶平面圖》約定全面履行合同并向焦正俊及李顥丹交房；2.改判美的房產(chǎn)公司賠償焦正俊及李顥丹因美的72735.7；3.改判美的房產(chǎn)公司支付焦正俊及李顥56770.6920203312020331俊及李顥丹實(shí)際收房之日止期間的違約金每日按已付房款萬(wàn)分之一計(jì)算；4.一、二審訴訟費(fèi)用由美的房產(chǎn)公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審法院認(rèn)定本案不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》來(lái)確定賠償金額，屬于理解、適用法律錯(cuò)誤，訴爭(zhēng)房屋為住房，系焦正俊及李顥丹為了改善生活居住條件而購(gòu)買，屬于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定的“商品”范疇，應(yīng)根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》確定美的房產(chǎn)公司的賠償金額；2.一審法院認(rèn)定美的房產(chǎn)公司不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任屬于認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤。本案中，雙方約定的美的房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)交付給10/24行為導(dǎo)致不能按期交房，美的房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人美的房產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)；2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條規(guī)定的一倍賠償?shù)那樾?，且雙方合同未解除，并無(wú)任何證據(jù)證明美的房產(chǎn)公司存在欺詐或其他違約行為的存在，故美的房產(chǎn)公司不應(yīng)當(dāng)賠償該經(jīng)濟(jì)損失，但對(duì)確屬面積差異部分存在的補(bǔ)差，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)美的房產(chǎn)公司將按約定執(zhí)行。至于上訴人焦正俊、李顥丹主張美的房產(chǎn)公司將該爭(zhēng)議“露臺(tái)”整改后交房的請(qǐng)求，因本院已支持以賠償方式替代整改，故不再支持其整改請(qǐng)求，現(xiàn)案涉房屋符合雙方合同約定的交付條件，上訴人焦正俊、李顥丹亦付清房屋全款，其請(qǐng)求交付房屋的訴請(qǐng)，本院予以支持。綜上所述，上訴人焦正俊、李顥丹部分上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持，貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：11/24焦正俊、李顥丹商品房銷售合同糾紛二審民事判決書貴州省貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事判決書(2021011512當(dāng)事人 上訴人(原審原告)：焦正俊上訴人(原審原告)：李顥丹。二上訴人共同委托訴訟代理人：陳建新，貴州行泰律師事務(wù)所律師。3961A121法定代表人：劉雋，系該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：劉明，貴州元朗律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：楊梅芳，貴州元朗律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。審理經(jīng)過(guò) 上訴人焦正俊、李顥丹與上訴人貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱美的房產(chǎn)公司)因商品房銷售合同糾紛一案，均不服貴州省貴陽(yáng)市花溪區(qū)人法院(2020)黔0111民初4556號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法適用通程序獨(dú)任審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱上訴人焦正俊、李顥丹上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判美的房產(chǎn)公司按雙方簽訂的《商品房買賣合同》(合同編號(hào)：黔契合字B-0899)所附《分層分戶平面圖》約定全面履行合同并向焦正俊及李顥丹交房；2.改判美的房產(chǎn)公司賠償焦正俊12/24及李顥丹因美的房產(chǎn)公司實(shí)施欺詐所受到的損失人民幣72735.7元；3.改判美的房產(chǎn)公56770.6920203312020331之一計(jì)算；4.一、二審訴訟費(fèi)用由美的房產(chǎn)公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審法院認(rèn)定本案不適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》來(lái)確定賠償金額，屬于理解、適用法律錯(cuò)誤，訴爭(zhēng)房屋為住房，系焦正俊及李顥丹為了改善生活居住條件而購(gòu)買，屬于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定的“商品”范疇，應(yīng)根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》確定美的房產(chǎn)公司的賠償金額；2.一審法院認(rèn)定美的房產(chǎn)公司不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任屬于認(rèn)定事實(shí)、適用法律錯(cuò)誤。本案中，雙方約定的美的房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)交付給焦正俊及李顥丹的二樓部分應(yīng)該是兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，而美的房產(chǎn)公司交付的卻是露臺(tái)，這已違反雙方關(guān)于交付標(biāo)的物基本情況的約定，焦正俊及李顥丹有理由不予收房；焦正俊及李顥丹是以交付物不符雙方約定未予收房，美的房產(chǎn)公司將約定的“陽(yáng)臺(tái)”修成“露臺(tái)”，顯然不是一般的瑕疵和質(zhì)量問(wèn)題、交樓標(biāo)準(zhǔn)差異等問(wèn)題，不應(yīng)以所謂美的房產(chǎn)公司在《補(bǔ)充協(xié)議》中的排除焦正俊及李顥丹權(quán)利的無(wú)效約定作為駁回其訴請(qǐng)的依據(jù)。本案系因美的房產(chǎn)公司的違約行為導(dǎo)致不能按期交房，美的房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯稱 上訴人美的房產(chǎn)公司答辯稱，1.本案不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法是符合律規(guī)定的；2.一審法院判決美的房產(chǎn)公司不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任是正確的，但在認(rèn)定美的房產(chǎn)公司賠償?shù)氖聦?shí)系錯(cuò)誤，對(duì)于提到陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)問(wèn)題我方已提交證據(jù)予以佐證，且根據(jù)《民法典》規(guī)定面積差異不能作為買受人拒絕收房的理由，焦正俊及李顥丹的訴請(qǐng)不能成立，應(yīng)予以駁回。上訴人美的房產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)；2.本案一、二審案件受理費(fèi)由焦正俊及李顥丹承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，本案案涉房屋不論陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)和面積是否發(fā)生變更，焦正俊與李顥丹均應(yīng)當(dāng)根據(jù)合13/24同約定，在產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的情況進(jìn)行面積差異處理，其理應(yīng)根據(jù)合同約定接收房屋，美的房產(chǎn)公司不存在違約行為，一審判決美的房產(chǎn)公司存在違約行為需承擔(dān)賠償損失的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤；2.其一，一審法院適用《合同法》進(jìn)行判決，系適用法律錯(cuò)誤，雙方在合同中的相關(guān)約定，包括面積差異在內(nèi)的內(nèi)容均系雙方真實(shí)意思表示，人民法院不得突破，且焦正俊及李顥丹在本案中未主張變更相應(yīng)的合同條款；其二，一審法院判決美的房產(chǎn)公司給予一倍賠償缺乏法律依據(jù)，美的房產(chǎn)公司不存在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條規(guī)定的一倍賠償?shù)那樾?，且雙方合同未解除，并無(wú)任何證據(jù)證明美的房產(chǎn)公司存在欺詐或其他違約行為的存在，故美的房產(chǎn)公司不應(yīng)當(dāng)賠償該經(jīng)濟(jì)損失，但對(duì)確屬面積差異部分存在的補(bǔ)差，在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)美的房產(chǎn)公司將按約定執(zhí)行。上訴人焦正俊、李顥丹答辯稱，美的房產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求把爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換，賣的時(shí)候已經(jīng)形成約定，賣給我方之后并未發(fā)生規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更，實(shí)際交付與約定條件不符，顯屬欺詐。原告訴稱 焦正俊、李顥丹向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令被告按原、被告雙方簽的《商品房買賣合同》所附《分層分戶平面圖》將原告所購(gòu)房屋衛(wèi)生間旁的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行整改后再交房；2.判令被告賠償原告所受損失72735.7元；3.判令被告支付原告延遲交房違約金56770.69元(暫計(jì)算至2020年3月31日)，自2020年3月31日起至原告實(shí)際收房之日止期間的違約金每日按原告已付房款萬(wàn)分之一計(jì)算；4.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。一審法院查明 一審法院認(rèn)定事實(shí)，2017年5月，原告焦正俊作為買受人、原告顥丹作為共有人，與作為出賣人的被告美的房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，原告向被告購(gòu)買位于貴陽(yáng)市花溪區(qū)房屋。該《商品房買賣合同》主要內(nèi)容約定第三條約定買受人購(gòu)買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見附件一)，該商品房規(guī)劃用途為住宅，建筑面積為205.62平方米，套內(nèi)面積180.49平方米。第七條約定按照套內(nèi)建筑面14/24積計(jì)算，每平方米單價(jià)9361.21元，房屋總價(jià)為1689604元；出賣人委托該商品房面積201941、2、3、4、51.該商品房已取得建筑工程僅供合格證明文件；2.有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；3.滿足第十二條中出賣人承諾的本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備達(dá)到的條件；4.經(jīng)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的商品房住房交付使用備案證書；5.見補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定；第十三條關(guān)于逾期交房責(zé)任約定除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照逾期時(shí)間，分別處理逾期在90付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起15901530理交接手續(xù)前有權(quán)對(duì)所購(gòu)買的商品房進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)時(shí)，買受人對(duì)包括“天面滲水、地漏，墻面、廚房、衛(wèi)生間地面滲漏……”等缺陷提出異議的，由出賣人自查驗(yàn)該商品房90201732915/24129.83275.7923.61.31.出賣人與買受人確認(rèn)，商品房的交付條件為商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格報(bào)告，如原合同約定其他交付條件的，雙方不再執(zhí)行，但不因此免除出賣人應(yīng)取得該等有關(guān)文件的義務(wù)；2.買受人認(rèn)可，商品房項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收合格，作為其質(zhì)量合格的依據(jù)，應(yīng)按照本合同約定辦理收樓手續(xù)，不得以瑕疵或一般質(zhì)量問(wèn)題拒絕收樓，如存在與交樓標(biāo)準(zhǔn)有差異或存在質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)履行保修責(zé)任，進(jìn)行整改、修補(bǔ)或其他合理方式解決，但買受人不得借此拒絕收樓。第六條約定原合同約定的陽(yáng)臺(tái)數(shù)量及形式以商品房買賣平面圖為準(zhǔn)，買受人同意出面人可對(duì)該商品房陽(yáng)臺(tái)數(shù)量、形式、外立面，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，無(wú)需另行征得買受人同意或者通知買受人。因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更造成商品房建筑面積與預(yù)測(cè)建筑面積差異的，雙方同意按照雙方關(guān)于面積差異處理的約定進(jìn)行處理。第十條約定本項(xiàng)目所有宣傳資料、廣告等金為要約邀請(qǐng)，不構(gòu)允諾、說(shuō)明和保證，有關(guān)交樓標(biāo)準(zhǔn)，已約定在原合同及本協(xié)議，不存在遺漏。第十一條買受人應(yīng)當(dāng)按照出賣人《交／收樓通知書》中約定的交付時(shí)間辦理收樓手續(xù)。2017520100002017523付款499604元；此后，通過(guò)按揭貸款方式向被告支付了尾款1180000元，實(shí)際支付完畢1689604201942381701合同約定的交付條件，請(qǐng)您根據(jù)本通知書附件至相關(guān)規(guī)定指引攜帶所需資料及款項(xiàng)，于20194302019530《收樓通知書》，并陳述在收到該通知書后立即進(jìn)行了查驗(yàn)房屋，因發(fā)現(xiàn)4個(gè)陽(yáng)臺(tái)中的一個(gè)陽(yáng)臺(tái)修成了露臺(tái)，當(dāng)時(shí)就提出整改要求并明確整改后才收樓。此后，原被告雙方無(wú)16/24法達(dá)成一致意見，原告遂訴至一審法院。庭審中，1.原告提交了案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)的照片，該照片顯示現(xiàn)狀與被告向一審法院出具的《情況說(shuō)明》第5項(xiàng)“對(duì)原告主張的平臺(tái)問(wèn)題，現(xiàn)狀此區(qū)域部分為屋頂挑檐屋面，平臺(tái)頂上有部分蓋板，但并非全蓋”的陳述相一致。2.被告提交了加蓋有“2017年3月23日貴陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局方案審批專用章”的《Ｂ79-Ｂ82＃20194303.61.33.61.3米)。3.已計(jì)入房屋套內(nèi)面積，按照合同約定的價(jià)格，計(jì)入房屋總價(jià)。并表示已收到類似原告反8積的陽(yáng)臺(tái)，如確屬于不應(yīng)計(jì)價(jià)范圍內(nèi)的平臺(tái)，根據(jù)合同約定的房屋面積差異進(jìn)行處理。原告陳述導(dǎo)致未收房，僅因案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)，無(wú)其他原因。以上事實(shí)，有當(dāng)事人的陳述、原告身份證、被告營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商品房買賣合同、備案登記表、收款收據(jù)、借款憑證、貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告、Ｂ79-Ｂ82＃樓八層平面圖、房屋分層分戶平面圖、照片等證據(jù)在卷佐證。前列證據(jù)已經(jīng)庭審質(zhì)證，可以作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。一審法院認(rèn)為 一審法院認(rèn)為，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原告與被告簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方具有約束力。結(jié)合庭審情況，整理本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.被告應(yīng)否按照《商品房買賣合同》所附《分層分戶平面圖》對(duì)案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行整改。2.被告應(yīng)否向原告支付延遲交房違約金或?qū)υ孢M(jìn)行賠償。關(guān)于焦點(diǎn)一。為17/24此，應(yīng)當(dāng)先對(duì)陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)進(jìn)行定義進(jìn)行了解。從現(xiàn)有的規(guī)范性文件來(lái)看，并無(wú)具體法律規(guī)定，但可以查詢到在《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013，該規(guī)范系住房201312192.0.22桿或擋板，可供人活動(dòng)的室外空間”、2.0.28條將露臺(tái)定義為“設(shè)置在屋面、首層地面或雨蓬上的供人活動(dòng)的由圍護(hù)設(shè)施的平臺(tái)”。其中對(duì)于露臺(tái)的條文說(shuō)明中明確，露臺(tái)的四個(gè)條件為一是位置，設(shè)置在屋面、地面或雨篷頂；二是可出入；三是有圍護(hù)設(shè)施；四3.0.211/23.0.27《分層分戶平面圖》顯示該區(qū)域?yàn)殛?yáng)臺(tái)，現(xiàn)實(shí)際交付為露臺(tái)，該交付于雙方在合同中約定不符，故被告已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)原告同時(shí)主張要求被告繼續(xù)履行即進(jìn)行整改后交付，并要求賠償相應(yīng)的損失。對(duì)于進(jìn)行整改后交付的問(wèn)題，從被告提供的加蓋有“2017323B79-B82八層平面圖》來(lái)看，案涉爭(zhēng)議區(qū)域規(guī)劃屬于露臺(tái)，若要求被告進(jìn)行整改，其需要重新報(bào)批規(guī)劃將露臺(tái)修改為陽(yáng)臺(tái)，其是否能夠獲得批準(zhǔn)具有不確定性且涉及到的履行成本過(guò)18/24高，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條：“當(dāng)事人不履行非金錢債務(wù)或者履在合理期限內(nèi)未要求履行”之規(guī)定，原告要求被告對(duì)案涉區(qū)域進(jìn)行整改屬于履行費(fèi)用過(guò)高的情形，因此，一審法院對(duì)原告要求被告進(jìn)行整改后再交房的主張，一審法院不予支持，但原告可以據(jù)此要求承擔(dān)賠償損失，具體在下一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行分析。關(guān)于焦點(diǎn)二。針對(duì)逾期交房違約金。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定被20194302019423來(lái)看，原被告雙方對(duì)于交/收房的約定對(duì)雙方具有約束力，被告已在約定的交房時(shí)間之前向原告發(fā)出收樓通知，而原告僅以案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)為由拒絕收房，不符合雙方關(guān)于交/的約定，故對(duì)原告要求被告支付延遲交房違約金的主張，一審法院不予支持。針對(duì)賠償損失。從焦點(diǎn)一分析可知，被告未按照合同約定履行交付案涉爭(zhēng)議陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，并依根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任”之規(guī)定確定賠償金議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條：“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)19/24買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)”之規(guī)定，本案中所涉買賣標(biāo)的為使用用途為住宅的商品房，其并非屬于該法第二條中規(guī)定的為生活消費(fèi)購(gòu)買、使用的商品，故不適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》來(lái)確定賠償金額。本案中，被告在簽訂《商品房買賣合同》之前已明知經(jīng)貴陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批的《B79-B82房買賣合同》所附《分層分戶平面圖》中標(biāo)注為陽(yáng)臺(tái)，使購(gòu)房人構(gòu)成誤解，并實(shí)際按照陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積規(guī)則計(jì)入房屋套內(nèi)面積計(jì)價(jià)收取了購(gòu)房費(fèi)用，且在包括原告在內(nèi)的多戶購(gòu)房者進(jìn)行情況反映后，未能妥善處理爭(zhēng)議，引發(fā)部分購(gòu)房者未能如期收房，實(shí)際給購(gòu)房者造成了損失，根據(jù)被告上述行為及本案實(shí)際情況，一審法院酌情依照案涉爭(zhēng)議區(qū)域面43810.463.61.3÷2×9361.21/平方米×2)，不予支持。對(duì)被告關(guān)于未構(gòu)成違約的辯稱，一審法院不予采納。需要說(shuō)明的是，一審法院雖判決被告對(duì)原告進(jìn)行了損失的賠償，但被告仍應(yīng)按相關(guān)規(guī)定，退回實(shí)際將爭(zhēng)議區(qū)域作為陽(yáng)臺(tái)收取的購(gòu)房費(fèi)用，鑒于原告在本案中未進(jìn)行主張，且被告實(shí)際收取的費(fèi)用無(wú)法確定，在本案中不予以處理，原、被告可協(xié)商按照雙方關(guān)于面積差異的約定在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)進(jìn)行處理，原告亦可另案進(jìn)行主張。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠43810.462890元，由原告焦正俊、李顥丹承擔(dān)1995元，由被告貴陽(yáng)美的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展有限公20/24司承擔(dān)895元。本院二審期間，美的房產(chǎn)公司提交一組新證據(jù)：測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《情況說(shuō)明》GB/T50353-2013GB/T17986.1-2000》《貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)解讀》，擬證明案涉房屋不存在對(duì)方所主張的露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)化問(wèn)題，根0.6m底面面積的1/2，焦正俊及李顥丹對(duì)該證據(jù)質(zhì)證稱，關(guān)于《情況說(shuō)明》真實(shí)性無(wú)異議，但是達(dá)不到其證明目的，對(duì)《貴陽(yáng)市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)解讀》真實(shí)性、合法性異議，但認(rèn)為案涉房屋爭(zhēng)議部分并不屬于該技術(shù)解讀中所規(guī)定的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)為露臺(tái)。本院查明 另查明，經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘查，雙方爭(zhēng)議的部分位于房屋躍層，且該部分的蓋板實(shí)為該樓棟的屋頂挑檐，爭(zhēng)議部分的頂蓋實(shí)為屋檐，且不足0.6m，屋檐頂蓋投影面積并未大于底面面積的1/2，且經(jīng)本院向上訴人美的房產(chǎn)公司委托的房屋面積測(cè)繪機(jī)構(gòu)州天地通科技有限公司調(diào)取的訴爭(zhēng)房屋分層分戶平面圖顯示，雙方爭(zhēng)議的位置明確標(biāo)注為“露臺(tái)”。二審經(jīng)審理查明的其余事實(shí)與一審查明的其余事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為 本院認(rèn)為，上訴人美的房產(chǎn)公司與焦正俊、李顥丹焦正