武漢長印房地產(chǎn)開發(fā)公司項目策劃工作手冊

武漢長印房地產(chǎn)開發(fā)公司項目策劃工作手冊版本號：丹發(fā)布日期：倍2004雅年4月6日瀉途發(fā)放編號：屢稀允瞧救持有者嗚：亂辛起別木武漢長印房施地產(chǎn)開發(fā)有戲限公司目錄舉一、項目策艷劃內(nèi)容熊批257陷理念設計工冶作內(nèi)容室鞋257列1割制定理念設共計工作計劃巨績257鵲2贊策劃代理公工司招標麻點257許3量市場調(diào)研麻清258爽4方策劃公司的蒜市場調(diào)研匯溫報染顯258愁5夾組織評標工君作夕匯259霧6源形成理念設每計秀荷259尾8驢編制概念設提計任務書目窗260財9說規(guī)劃市/孕建筑設計招惑投標償葵260克10雁編制設計任柱務書愉島260野三、相關標友準文件覽夫262趕代理公司招桂標書鋼白262暴市場調(diào)研的穗內(nèi)容湊惜267蘭住宅項目樓畏盤調(diào)查表拒賀268艘寫字樓物業(yè)宰調(diào)查表衛(wèi)讓270傲商業(yè)物業(yè)調(diào)菊查表腹響272剛理念設計提橡綱清乏273竟第五部分：騙項目策劃仿（綜合PP雹T版《解析廚運營管理核求心要領》相非關部分及奧印復版《理念球設計分冊》欄）原一、項目策悼劃內(nèi)容清理念設計工州作內(nèi)容猛1制定理念氏設計工作計陡劃梁內(nèi)容界定：腔根據(jù)項目總晶經(jīng)理制定的番項目進度計會劃，制定理回念設計工作左計劃，以便躲控制理念設壘計工作的時曾間與進度。批負責部門：惹副總經(jīng)理（再主管營銷）偷執(zhí)行部門：細市場部該濟項目負責人軟（下簡稱策悄劃負責人）純決策層級：狂項目總經(jīng)理丸、副總經(jīng)理村標準文件：職理念設計工膨作計劃（p巡rojec幕t形式）工作步驟：叼策劃負責人旁根據(jù)項目進或度計劃制定蓋理念設計工敬作計劃（p本rojec余t形式提交凳）且副總經(jīng)理檢玉查計劃的可并行性并提出貢修改意見匯策劃負責人哨根據(jù)修改意龜見修改后，鋸提交計劃給癥項目總經(jīng)理振和市場部經(jīng)襲理審議散項目總經(jīng)理惱和市場部經(jīng)天理根據(jù)項目密實際進度要戶求，對計劃鬧提出針對性律的意見（以浸備忘錄形式勺傳達）扭策劃負責人歌根據(jù)意見修乳改，并最終撇定稿，提交虎計劃給項目薄總經(jīng)理和市錄場部經(jīng)理欲2策劃代理嬌公司招標向內(nèi)容界定：擋在確定理念朽設計工作計存劃以后，對雅策劃代理公千司進行招投父標工作。腎負責部門：眨副總經(jīng)理趙執(zhí)行部門：鄉(xiāng)策劃負責人速標準文件：孤策劃代理招槳投標文件工作步驟：礙策劃負責人項制定策劃代挽理招投標文驗件，并提交盟副總經(jīng)理審啊閱蛛副總經(jīng)理審第閱招投標文木件，并提出之具體意見梢策劃負責人網(wǎng)根據(jù)意見調(diào)焰整后，提交里給項目總經(jīng)宰理審閱并留碑存卻按計劃向各休參與策劃代號理公司發(fā)出歐策劃代理招棋投標文件塵在《策劃代冊理招投標文土件》規(guī)定應鄭標的第二日桐，如未收到束參與策劃代雙理公司的傳逆真函，致電跳其聯(lián)絡人，紐以確定其應轎標情況。3市場調(diào)研刺內(nèi)容界定：眼進行策劃代水理招標工作滲后，展開市乳場調(diào)研工作耀。崖負責部門：著項目總經(jīng)理棍/副總經(jīng)理燥執(zhí)行部門：完副總經(jīng)理/鄉(xiāng)策劃負責人陰標準文件：耍市場調(diào)研計希劃工作步驟：涌策劃負責人抽制定市場調(diào)茄研計劃給提交計劃給個項目總經(jīng)理巖與副總經(jīng)理坐，以便掌握孩進度并及時句提出意見并勵進行溝通斜策劃負責人常展開市場調(diào)犁研，并撰寫徒市場調(diào)研日線志，提交項臟目總經(jīng)理與迫副總經(jīng)理，倉抄送市場部喉經(jīng)理糟市場調(diào)研期臺間，及時與只各策劃代理蓄公司保持溝袍通馳重點競爭項拼目，邀請項飽目總經(jīng)理與絡副總經(jīng)理考挎察鉛4策劃公司擁的市場調(diào)研阿匯報夠內(nèi)容界定：唇按照策劃代干理招投標文斑件的時間安淹排，安排參身與策劃代理濱招投標的公槐司展開市場幻調(diào)研匯報。映負責部門：率項目總經(jīng)理井/副總經(jīng)理良執(zhí)行部門：灘策劃負責人挽標準文件：廟市場調(diào)研匯這報會通知、孔市場調(diào)研匯沾報會議程工作步驟：跑發(fā)出市場調(diào)穿研匯報會通沃知聽安排市場調(diào)杰研匯報會洽形成市場調(diào)景研匯報會決課議，形成會買議備忘錄傳將會議備忘循錄發(fā)給策劃優(yōu)代理公司還5組織評標懸工作蕉內(nèi)容界定：罩按照策劃代舟理招投標文象件的時間安饒排，組織理藏念設計的評設標工作。漆負責部門：百項目總經(jīng)理雀/副總經(jīng)理嘆執(zhí)行部門：涼策劃負責人奮/項目公司愉行政人員茅決策層級：舌董事長/總同裁打標準文件：貝策劃代理評臉標會邀請函毯、評標會議行程工作步驟：殘策劃負責人顏擬定評委的東人員名單及以評標會議程涉，提交項目美總經(jīng)理與副身總經(jīng)理審閱兩策劃負責人瓦發(fā)出策劃代賴理評標會邀嫁請函及評標細會議程途項目公司行將政人員安排召具體會議地若點和時間安解排、準備投驅(qū)影儀及手提患電腦等瀉副總經(jīng)理主桃持會議駱策劃負責人謹負責計算評儉分，并撰寫蒸會議紀要濤6形成理念獲設計偏內(nèi)容界定：芝根據(jù)自身的買市場調(diào)研、膨招投標過程妻中獲取的創(chuàng)浮意，展開討魯論并形成理徑念設計。寫負責部門：東項目總經(jīng)理辮/副總經(jīng)理壁執(zhí)行部門：黑策劃負責人匹標準文件：虛理念設計標兩準文件工作步驟：淺策劃負責人紋起草理念設嘴計初稿證策劃負責人六與項目總經(jīng)寸理、副總經(jīng)傭理一起碰撞愉，形成理念的設計浪策劃負責人帶撰寫理念設主計文本表理念設計文重本經(jīng)項目總保經(jīng)理、副總梁經(jīng)理會簽后木，提交項目炒董事會。錢8編制概念另設計任務書真內(nèi)容界定：瓦根據(jù)理念設斗計，編制概度念設計任務帳書。口負責部門：告項目總經(jīng)理譽/項目工程樣總監(jiān)距執(zhí)行部門：斬策劃負責人旁/項目工程嶄總監(jiān)傳標準文件：套概念設計任姜務書標準文道件工作步驟：擔策劃負責人嘗起草概念設寄計任務書市跟場部分的初文稿，項目工蚊程總監(jiān)起草循概念設計任絲務書工程技稀術(shù)部分的初纖稿回項目工程總袍監(jiān)完成概念納設計任務書鈴，提交給項撥目總經(jīng)理審躺閱暑項目總經(jīng)理使提出具體意每見，項目工枯程總監(jiān)根據(jù)散意見進行調(diào)用整惜9規(guī)劃/建明筑設計招投別標閃內(nèi)容界定：相開展規(guī)劃/桂建筑設計招今投標工作。竹負責部門：俘項目總經(jīng)理捎/項目工程撤總監(jiān)毅執(zhí)行部門：律項目工程總完監(jiān)/策劃負刺責人標準文件：工作步驟：莊項目工程總耐監(jiān)展開規(guī)劃浙/建筑設計棕招投標工作寨策劃負責人谷負責解釋理司念設計部分這內(nèi)容凈10編制設算計任務書甘內(nèi)容界定：為根據(jù)概念設租計招投標的階結(jié)果，編制贊設計任務書券。絨負責部門：瀉項目總經(jīng)理棍/項目工程杯總監(jiān)覽執(zhí)行部門：怒項目工程總左監(jiān)/策劃負續(xù)責人標準文件：工作步驟：華策劃負責人習編寫設計任余務書策劃部旨分的內(nèi)容，厚項目工程總婆監(jiān)編寫設計閣任務書工程遞技術(shù)部分的詢內(nèi)容目項目工程總翼監(jiān)完成設計場任務書，提納交給項目總闖經(jīng)理審閱戴交設計單位掀開展設計工仔作釋三、相關標房準文件充代理公司招烤標書杯第一部分譽咽招標說明奧組亭公司：貌貴司一直以陸來在房地產(chǎn)弓界的出色表篩現(xiàn)，贏得了爸眾多行家的西良好信譽。宿為配合項目貴發(fā)展及銷售姿，樹立項目根市場形象，胳促進項目市隨場推廣，特瓣邀請貴司參甩與本項目策銀劃銷售代理巡競標，在此慧對本次競標錯情況作出說勇明。利一、競標規(guī)舊則滴我司將堅持沈公平與公正疊原則，根據(jù)聽公司要求對廁本項目競標逝公司之提案欲進行評判并菊給出結(jié)果。比中標公司將克獲得本項目忙獨家策劃銷淡售代理權(quán)。斃未中標公司籃將獲得我司抓支付的競標成費用￥唱X尚元。爆二、競標公車司漏（砌1冊）歪XX頂代理公司互（像2袍）跌XX獎物業(yè)顧問有世限公司稈（遷3概）耕XX賢物業(yè)顧問有速限公司快說明：如以盲上公司不應鋸標或中途推傍出競標，我晚司將候補其池他代理公司砌，保持三個禁競標公司?？倘?、應標回指復喬代理公司應勤在接到標書猶后的第一個拜工作日內(nèi)書狗面正式回復產(chǎn)是否應標（爐件也可民），如超過翁時間，我司蘇將視貴公司腐放棄本項目號的銷售代理煌競標，并另距行安排其他手候補公司競柴標，請應標呆公司掌握時肅間。裂第二部分繼站項目介紹懶一、項目名屬稱發(fā)二、項目簡絮介概況略沈三、項目經(jīng)褲濟數(shù)據(jù)（詳壓見附件一）票第三部分耽俊應標要求科一、提供詳旨細的企劃案查請貴公司在體深刻理解和迷分析所提供戀的項目背景胳資料的基礎龜上，深入進黃行市場調(diào)查抱工作，并以緣周詳準確的節(jié)分析為依據(jù)姥，撰寫本項用目企劃案，諒具體如下：量1、前期市間場調(diào)查報告神提交時間：折X月X日前吳2、項目概藝念建議塔提交時間：煩X月X日前低3、項目的挽市場推廣銷特售策劃案蠟提交時間：情X月X日前賞4、公司資訂料和代理要撿求澇提交時間：艱X月X日前璃二、針對的漂企劃案進行鮮詳細介紹診時間：X月獨X日山第四部分觀標書要旗求配一、貴司所枯提供的報告壇應該力求準伐確，能夠提淚升項目在人橡們心目中的道價值。乏（一）前期登市場調(diào)查報燙告波請對項目及也周邊地區(qū)進廁行廣泛和深辛入的調(diào)查，保調(diào)查項目應援包括所在地說的歷史文化拖、政治經(jīng)濟柴、人口構(gòu)成激、人群分析如，房地產(chǎn)狀界況等，槳請參照《前惜期市場調(diào)查僚任務書》（拍附件二）究。從而提交跡前期市場調(diào)隊查報告，報脫告應包括但美不限制以下藥幾個方面結(jié)娃果并有充分踩的數(shù)據(jù)支持丙：固當?shù)卣谓?jīng)梯濟文化環(huán)境購周邊人群特巷征伐當?shù)胤康禺a(chǎn)銷狀況哄周邊對居住偏的要求和理千想（戶型面腳積裝修價格役等）映項目的目標犯人群葡當?shù)厝巳簩O房地產(chǎn)信息閉獲知的有效怖途徑號項目的市場葉機會及可能錫遇到的各種旁影響或威脅膊項目前期開抹發(fā)規(guī)模建議芳（二）項目鎮(zhèn)概念建議賓請根據(jù)市場價調(diào)查的分析骨報告，確定網(wǎng)本項目的開鉛發(fā)理念，結(jié)乖合貴司對奧痛林匹克花園斤復合地產(chǎn)、洲體育地產(chǎn)的積理解，提交暫項目的概念退建議。概念卡建議應包括記以下幾個論含點并有嚴謹幕的論證：拿項目的開發(fā)夫理念建議腳項目名稱建敢議考項目主題建稠議口號建議拖項目與其他購行業(yè)復合建嫁議磚項目的品牌癥形象需要在偶那方面提升彼項目的規(guī)劃其構(gòu)思和產(chǎn)品熔類型矩a、規(guī)劃整參體風格；偉b、別墅、腥低層、小高趣層建筑風達格；柳c、園林風遞格；蓬d、裝修風饅格策e、別墅、桃低層、小高組層面積、比給例等偶根據(jù)開發(fā)理乒念，項目應航具備的軟硬裕件配套建議杏根據(jù)開發(fā)理旨念，項目物黃業(yè)管理應在辦那方面提升衫服務詠項目的目標族人群及其構(gòu)奔成特征；羨目標人群對謎項目的產(chǎn)品淹要求曬（三）項目回的市場推廣網(wǎng)銷售策劃案供請根據(jù)貴司須的市場調(diào)查腸和理念建議舉，撰寫本項已目的絲市場推廣銷演售策劃案，挪內(nèi)容應包括犁：猾1、項目名殺稱建議拆2、制定項萌目市場推廣擁主題概念（碑宣傳口號）咽3、制定項瓜目市場推廣蝦整合營銷策孩略輝4、制定項兵目整合傳播禿策略，包著括鄰在各種載體庭中的基本實添施方案炮5、媒體建進議韻6、公關活治動建議董7、銷售部脂署建議第8、其他行箱銷手段運用唱之建議盟9、相應的達費用預算債二、公司資特料和代理要盒求毛（乏1）提供貴井司的介紹，釣包括貴司代轉(zhuǎn)理資質(zhì)，管帝理水平的優(yōu)掘勢，人員的摘特點和優(yōu)勢某。隱（指2）貴司代甲理本項目的淚優(yōu)勢、以及劇對本項目銷盜售策劃人員狀結(jié)構(gòu)安排的許建議。斥（斷3）公司如苗取得本項目志代理，對開蓄展工作的部掉署及要求。醒（鳴4）貴公司乒如取得本項分目代理，對恰代理費用的胃要求樓所有提供的咬項目報告建謀議及策劃書絹須汗1式3冊晉第五部分圓時間啟安排怎本次招標定傷為搜X個日歷日腹，X年X月疊X日至X月全X日倚具體安排如抗下：鑼發(fā)張寫標：解X月X日腫回榆許標：質(zhì)X月X日~免X月X日壇1、前期市懲場調(diào)查報告啄（X月X日燦）違2、項目概局念建議（X壁月X日）聞的市場推廣饒銷售策劃案摸（布X月X5日家）映4、公司資加料和代理要銹求（X月X帳日）斯標書介紹會破：榆X月X日吩議創(chuàng)茶標：懂X月X日慢定粉墓標：睡X月X日虛第六部分思擺評標標準標書評核：句市場調(diào)查報腰告貼2銳5%季項目概念建棚議根2恭5%尼策劃銷售方掩案賄1關5%沾代理公司實宇力、行內(nèi)評靈價，離2001-用-2002晚年公司業(yè)績疾5四%相代理公司策邊劃銷售人員竭水平，擬派新駐本項目人定員素質(zhì)惠1泊0%呢收取的代理板費用