世聯(lián)地產(chǎn)CBD研究

世聯(lián)地產(chǎn)CBD案例研究

成果及借鑒謹(jǐn)呈：中南控股集團(tuán)有限公司5/6/2023第一頁(yè)，共七十四頁(yè)。本報(bào)告結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)外CBD的研究成果1、CBD的7大規(guī)律與模型2、成功CBD的物業(yè)配比研究3、成功CBD的啟動(dòng)模式研究附件：CBD典型案例研究2第二頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的定義、形態(tài)和特征3第三頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的定義CBD——英文全稱為CentralBusinessDistrict即中央商務(wù)區(qū)最早產(chǎn)生于上世紀(jì)20年代的美國(guó)現(xiàn)代大都市的CBD——是經(jīng)濟(jì)生活國(guó)際化的產(chǎn)物；是適應(yīng)生產(chǎn)力進(jìn)步的結(jié)果；同時(shí)也應(yīng)是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志。關(guān)鍵詞：中央商務(wù)區(qū)商務(wù)中心區(qū)中央商業(yè)區(qū)4第四頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的形態(tài)CBD的形態(tài)——CBD的建筑形態(tài)：規(guī)模宏大的現(xiàn)代建筑群；CBD的建筑功能：大量商務(wù)辦公/酒店/公寓等設(shè)施，市政交通、通訊條件完備；CBD的職能設(shè)施：商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施及一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施；CBD的產(chǎn)業(yè)形態(tài)：經(jīng)濟(jì)運(yùn)做管理中心金融中心生產(chǎn)服務(wù)中心關(guān)鍵詞：現(xiàn)代建筑群商務(wù)設(shè)施職能管理與服務(wù)中心5第五頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的形態(tài)CBD對(duì)城市的作用——管理、金融、服務(wù)的創(chuàng)新使其成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心和經(jīng)濟(jì)變革的發(fā)源地。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)核心6第六頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的特征城市CBD的八大基本特征

——擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；擁有商務(wù)空間的最高聚集度；具有最高的交通可達(dá)性（CBD無(wú)一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心）；擁有最高的地價(jià)；與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性；具有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀；借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用；趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢(shì)顯著。7第七頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD意象曼哈頓CBD法國(guó)拉德方斯8第八頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的7大規(guī)律與模型9第九頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD規(guī)律與模型規(guī)律1：地價(jià)與租金峰值關(guān)系峰值地價(jià)點(diǎn)與租金峰值的關(guān)系——峰值地價(jià)點(diǎn)的周圍地帶往往成為CBD的核心，同時(shí)也是城市最高租金匯集地。區(qū)位經(jīng)濟(jì)法——以CBD為中心，時(shí)間距離為尺度來(lái)衡量其他各個(gè)區(qū)位與CBD的距離，來(lái)確定城市區(qū)位的優(yōu)劣。11223344專業(yè)零售、娛樂(lè)物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)旅館、批發(fā)業(yè)、臨時(shí)居住物業(yè)

居家物業(yè)及其它物業(yè)1122334411223344CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型10第十頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD規(guī)律與模型規(guī)律2：城市功能聚集中心CBD的三種功能聚集中心——

管理和控制職能積聚金融市場(chǎng)運(yùn)作功能積聚專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能積聚11第十一頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD規(guī)律與模型規(guī)律3：CBD開(kāi)發(fā)成型時(shí)間城市新宿拉德方斯啟動(dòng)1960年1965年

成熟30年30年合理開(kāi)發(fā)時(shí)間：城市北京上海深圳廣州啟動(dòng)1993年1990年1990年1993年

歷時(shí)12年14年14年12年結(jié)論：成型的CBD建設(shè)時(shí)間在10年以上。12第十二頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD規(guī)律與模型規(guī)律4：CBD開(kāi)發(fā)規(guī)模

分類

級(jí)別

主要城市例舉

CBD規(guī)模（建筑面積）

人均占有量

第一類世界級(jí)紐約、巴黎、倫敦、東京等1500~2500萬(wàn)M2約1.2~3.5人/平米

第二類全球區(qū)域級(jí)多倫多、悉尼、上海、北京等500萬(wàn)M2約0.4~1.6人/平米

第三類國(guó)家級(jí)深圳、廣州、天津等300萬(wàn)M2約0.4人/平米

第四類地區(qū)級(jí)合肥、長(zhǎng)沙、大連等

150~250萬(wàn)M2

約0.3人/平米結(jié)論：城市級(jí)別決定CBD規(guī)模。不同級(jí)別CBD的合理規(guī)模：13第十三頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD規(guī)律與模型規(guī)律5：CBD開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（容積率）單中心城市CBD規(guī)模及容積率比較表：?jiǎn)我恢行腃BD用地面積KM2建筑面積萬(wàn)M2容積率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯頓中心1.54202.8悉尼金融區(qū)12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陸家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大連新市中心區(qū)2.24001.8深圳中心區(qū)CBD0.83003.7廣州珠江新城CBD15005.0結(jié)論：?jiǎn)沃行某鞘蠧BD開(kāi)發(fā)三大規(guī)律——總用地規(guī)模多在2平方公里以下；總建筑面積多在500萬(wàn)平方米以下；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)容積率多在2.5左右。本地塊經(jīng)過(guò)驗(yàn)證，規(guī)劃指標(biāo)基本吻合此三大規(guī)律。14第十四頁(yè)，共七十四頁(yè)。規(guī)律6：CBD開(kāi)發(fā)與老城區(qū)的距離新中心區(qū)核心新宿上海廣州深圳距老城區(qū)距離5公里5公里6公里4公里規(guī)劃人口30萬(wàn)20萬(wàn)18萬(wàn)26萬(wàn)CBD規(guī)律與模型結(jié)論：成功CBD與老城區(qū)的距離為4~6公里。15第十五頁(yè)，共七十四頁(yè)。規(guī)律7：成熟CBD的功能結(jié)構(gòu)E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂(lè)、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居家住宅區(qū)B區(qū)次級(jí)零售區(qū)A區(qū)高檔零售區(qū)混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動(dòng)態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)CBD規(guī)律與模型16第十六頁(yè)，共七十四頁(yè)。E區(qū)C區(qū)D區(qū)F區(qū)B區(qū)A區(qū)A區(qū)——高檔零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)——次級(jí)零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)——商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)——餐飲娛樂(lè)及臨時(shí)居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，是CBD中最具活力的區(qū)位。E區(qū)——公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。F區(qū)——居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。CBD規(guī)律與模型17第十七頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD物業(yè)功能配比18第十八頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的物業(yè)功能配比CBD主體功能的分類：居住空間——

新區(qū)不是某一社會(huì)階層的中心區(qū)，應(yīng)多元設(shè)置；辦公空間——

金融/商務(wù)/商業(yè)貿(mào)易/公寓式辦公/酒店式公寓；商務(wù)活動(dòng)——

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，包括：酒店會(huì)議中心、展覽中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商業(yè)零售——

從滿足住宅、商務(wù)辦公功能設(shè)置：商業(yè)零售（平價(jià)超市、主題商場(chǎng)、大百貨、倉(cāng)儲(chǔ)購(gòu)物中心等）、餐飲、酒吧娛樂(lè)等19第十九頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例1：新宿新宿：30年規(guī)劃建設(shè)---金融業(yè)---9條地鐵線路---超高層建筑群新宿國(guó)際成熟的CBD

20第二十頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例1：新宿集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂(lè)及臨時(shí)居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨時(shí)居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)住宅∶辦公∶商業(yè)

＝5∶5∶221第二十一頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例1：新宿5：5：2代表國(guó)際成熟CBD發(fā)展的正確趨勢(shì)與方向。22第二十二頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例2：上海上海國(guó)內(nèi)較成功的CBD上海市CBD范圍上海：南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū)

---CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展

集中商業(yè)區(qū)---集中商務(wù)區(qū)---住宅聚集區(qū)23第二十三頁(yè)，共七十四頁(yè)。休閑觀光區(qū)集中商業(yè)區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)住宅聚居區(qū)功能延續(xù)周邊辦公區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)CBD功能配比案例2：上海住宅∶辦公∶商業(yè)＝5∶7∶224第二十四頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例2：上海通過(guò)比較可以看出：1、上海CBD是以金融貿(mào)易為核心的CBD，辦公所占比例非常高；2、商業(yè)比例稍顯不足，尤其是陸家嘴金融中心區(qū)內(nèi)商業(yè)娛樂(lè)功能更顯缺乏。25第二十五頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例3：深圳深圳國(guó)內(nèi)成功的CBD深圳：九宮格---中心西區(qū)---14座高層寫字樓---四角布置居住區(qū)26第二十六頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例3：深圳住宅∶辦公∶商業(yè)＝7∶6∶2居住區(qū)居住區(qū)少年宮圖書(shū)館市民中心高交會(huì)館商務(wù)辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公居住區(qū)居住區(qū)27第二十七頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD功能配比案例3：深圳通過(guò)比較可以看出：1、深圳CBD辦公與居住物業(yè)所占比例較高；2、從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來(lái)看，商業(yè)比例相對(duì)較低，中心區(qū)商業(yè)配套功能不足。28第二十八頁(yè)，共七十四頁(yè)。物業(yè)功能配比小結(jié)新中心區(qū)核心新宿上海深圳用地面積270公頃220公頃其中浦東170公頃413公頃其中CBD0.8公頃總規(guī)劃規(guī)模600萬(wàn)平方米浦東400萬(wàn)平方米300萬(wàn)平方米住宅：辦公：商業(yè)5：5：25：7：27：6：2根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果：結(jié)論1：新宿作為國(guó)際成熟的CBD，與本地塊無(wú)可比性，不做參考；結(jié)論2：上海作為國(guó)內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的CBD，商務(wù)辦公發(fā)達(dá)，與本地塊無(wú)可比性，不做參考。29第二十九頁(yè)，共七十四頁(yè)。物業(yè)功能配比小結(jié)結(jié)論3：與深圳CBD具有可比性體量和指標(biāo)相似：深圳CBD占地0.8公頃，建筑面積300萬(wàn)平方米，與本地塊指標(biāo)相似（本地塊占地0.66公頃，建筑面積250萬(wàn)平方米），具有參考價(jià)值。啟動(dòng)方式相似：深圳CBD以政府主導(dǎo)市政設(shè)施、發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)、住宅啟動(dòng)緊隨其后的方式進(jìn)行CBD的成功啟動(dòng)與本地塊的現(xiàn)狀相似，具有參考價(jià)值。30第三十頁(yè)，共七十四頁(yè)。物業(yè)功能配比小結(jié)結(jié)論4：寫字樓的消化量與各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。取深圳、南通2003年GDP情況作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的依據(jù)進(jìn)行分析測(cè)算：

深圳GDP：3000億元南通GDP：1000億元比例3：1深圳03年寫字樓消化量：20萬(wàn)平方米南通03年寫字樓消化量：6萬(wàn)平方米比例約3：1

寫字樓消化量與GDP情況存在等比關(guān)系31第三十一頁(yè)，共七十四頁(yè)。物業(yè)功能配比小結(jié)故可近似認(rèn)為：南通CBD物業(yè)比例關(guān)系與深圳相似住宅：辦公：商業(yè)=7：6：232第三十二頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式33第三十三頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式從以下幾個(gè)方面研究：空間次序功能次序交通配合34第三十四頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式深圳CBD平面南區(qū)與北區(qū)景觀綠軸景觀干道2條地鐵線

居住區(qū)居住區(qū)少年宮圖書(shū)館市民中心高交會(huì)館商務(wù)辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公居住區(qū)居住區(qū)35第三十五頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式基本規(guī)模用地規(guī)模：總用地面積4.13平方公里建筑容量：總建筑面積為750平方米人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口26萬(wàn)，居住人口7.7萬(wàn)1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建設(shè)次序

進(jìn)入成熟期商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)投資啟動(dòng)中心區(qū)主干道基本完成投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中；中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成；成功拍賣出讓一塊居住用地；中心區(qū)城市公園建成；和黃、中海、深業(yè)、居住項(xiàng)目開(kāi)工；六大政府工程（市民中心、圖書(shū)館、音樂(lè)廳等）同時(shí)開(kāi)工；；中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；高交會(huì)館正式起用；新中心區(qū)地位已經(jīng)確立；居住項(xiàng)目竣工投入使用；江蘇大廈、國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫字樓也相繼落成；36第三十六頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式深圳CBD啟動(dòng)模式——成功的案例開(kāi)發(fā)的空間次序：由CBD外緣建成區(qū)向內(nèi)核建設(shè)開(kāi)發(fā)的功能次序：住宅---高交會(huì)館----城建公園/江蘇大廈---市民中心/國(guó)商---寫字樓/酒店/市政六大工程/中心區(qū)住宅/會(huì)展

交通配合：公交系統(tǒng)、地鐵37第三十七頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式深圳CBD啟動(dòng)模式——成功的案例借鑒1：?jiǎn)?dòng)物業(yè)：住宅+產(chǎn)業(yè)化公建（高交會(huì)館）

政府主導(dǎo)的會(huì)展經(jīng)濟(jì)將高交會(huì)館打造為產(chǎn)業(yè)化公建，通過(guò)大量的展會(huì)人流，拉動(dòng)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)。

本項(xiàng)目因體育會(huì)展中心建設(shè)中，與深圳中心區(qū)的啟動(dòng)有相似之處。38第三十八頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式深圳CBD啟動(dòng)模式——成功的案例借鑒2：商業(yè)物業(yè)啟動(dòng)時(shí)機(jī)不當(dāng)。商業(yè)物業(yè)形態(tài)：大型購(gòu)物公園設(shè)計(jì)失誤：外部封閉，將街鋪?zhàn)優(yōu)閮?nèi)街；位置失當(dāng)：位于CBD中心處，無(wú)商業(yè)氛圍；啟動(dòng)時(shí)機(jī)失當(dāng)：在開(kāi)發(fā)中前期啟動(dòng)，無(wú)消費(fèi)人流。39第三十九頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式廣州CBD平面東區(qū)與西區(qū)景觀綠軸高尚住宅區(qū)商務(wù)區(qū)未完全形成

40第四十頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式基本規(guī)模用地規(guī)模：總用地面積6.6平方公里建筑容量：總建筑面積為780平方米人口規(guī)模：規(guī)劃人口容量18萬(wàn)人投資啟動(dòng)進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開(kāi)發(fā)已成規(guī)模；居住項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)進(jìn)行緩慢的居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；辦公項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)新的建設(shè)高潮開(kāi)始，建設(shè)量巨增；商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)；珠江新城進(jìn)入成熟開(kāi)發(fā)階段；市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施大部分建成投入使用；居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認(rèn)可；1993年1994年1995年1996—1997年1998年1999—2001

廣州CBD建設(shè)次序

進(jìn)入成熟期商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)41第四十一頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式廣州CBD啟動(dòng)模式開(kāi)發(fā)的空間次序：由地塊核心向四周發(fā)展開(kāi)發(fā)的功能次序：拍賣土地/寫字樓---珠江公園/學(xué)校---住宅區(qū)/行政配套

交通配合：初期無(wú)市政交通介入42第四十二頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式廣州CBD啟動(dòng)模式借鑒1：空間次序失當(dāng)：從CBD核心開(kāi)始啟動(dòng)，交通未能及時(shí)進(jìn)入；導(dǎo)致與周邊建成區(qū)的關(guān)聯(lián)度微弱；借鑒2：功能選擇失當(dāng)：選擇寫字樓作為啟動(dòng)物業(yè)，周邊并未形成商務(wù)氛圍；43第四十三頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式廣州CBD啟動(dòng)模式借鑒3：土地出讓失當(dāng)：1、先期將土地劃分成地塊出讓，由于劃分單元較?。ㄓ玫匦∮?萬(wàn)平方米），導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商進(jìn)入門檻低，遲遲未進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2、土地出讓時(shí)未分級(jí)，導(dǎo)致土地價(jià)值未能最大化；行政控制的一成不變的地價(jià)，未能合理市場(chǎng)化。44第四十四頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式上海CBD平面東區(qū)為主，西區(qū)為輔市政綠地頂級(jí)寫字樓高尚居住區(qū)地鐵線

休閑觀光區(qū)集中商業(yè)區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)住宅聚居區(qū)功能延續(xù)周邊辦公區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)45第四十五頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式上海CBD啟動(dòng)模式——成功的案例開(kāi)發(fā)的空間次序：以主干道路為中軸線向兩側(cè)發(fā)展開(kāi)發(fā)的功能次序：東方明珠/浦東機(jī)場(chǎng)---金茂大廈/正大廣場(chǎng)---國(guó)際會(huì)議中心/住宅

交通配合：地鐵46第四十六頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD的啟動(dòng)模式上海CBD啟動(dòng)模式——成功的案例借鑒1：?jiǎn)?dòng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)次序：以主干道路為中軸線向兩側(cè)發(fā)展，與道路、交通的關(guān)聯(lián)度較大；借鑒2：商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇失當(dāng)：正大廣場(chǎng)在中前期開(kāi)發(fā)，缺乏消費(fèi)人流支撐；借鑒3：東方明珠作為啟動(dòng)物業(yè)：東方明珠的昭示性和地標(biāo)性帶來(lái)大量觀光人流；47第四十七頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD啟動(dòng)模式小結(jié)綜上所述，CBD的啟動(dòng)模式如下：第一種行政機(jī)構(gòu)+產(chǎn)業(yè)化公建

案例研究——深圳：政府機(jī)構(gòu)遷址規(guī)劃、高交會(huì)館的展會(huì)經(jīng)濟(jì)；東莞：行政機(jī)構(gòu)的先期建設(shè)，公建新區(qū)形象打造；

政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶旺新區(qū)，創(chuàng)造商務(wù)需求；公建的明確規(guī)劃和完工迅速提升新區(qū)的形象和價(jià)值；行政機(jī)構(gòu)在新區(qū)的啟動(dòng)帶來(lái)大批人流。48第四十八頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD啟動(dòng)模式小結(jié)綜上所述，CBD的啟動(dòng)模式如下：第二種行政機(jī)構(gòu)+住宅案例研究——合肥：政府機(jī)構(gòu)遷址新區(qū)、中檔住宅營(yíng)造銷售量；常州：行政機(jī)構(gòu)的先期建設(shè)，新區(qū)形象提升區(qū)域品牌。

政府政府行為拉動(dòng)市民信心；住宅人氣增加新區(qū)活力。行政機(jī)構(gòu)在新區(qū)的啟動(dòng)帶來(lái)大批人流。49第四十九頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD啟動(dòng)模式對(duì)我們的啟示啟示1：政府的強(qiáng)力主導(dǎo)和率先進(jìn)入；啟示2：產(chǎn)業(yè)化公建可率先啟動(dòng)；啟示3：住宅需先期啟動(dòng)；啟示4：從建成區(qū)向內(nèi)擴(kuò)展；啟示5：市政交通需先期進(jìn)入；啟示6：寫字樓、酒店等宜在后期啟動(dòng)；啟示7：特別注意商業(yè)進(jìn)入的時(shí)機(jī)（中后期）；50第五十頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD建設(shè)啟示51第五十一頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD建設(shè)啟示紐約市曼哈頓兩個(gè)CBD發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)1、逃出鬼城，沖進(jìn)不夜城

華爾街地區(qū)：每晚6點(diǎn)之后成為“鬼城”洛克菲勒中心：白天人潮如織，晚上歌舞升平2、CBD的活力之源CBD的物業(yè)多功能性，城市生活的多功能性52第五十二頁(yè)，共七十四頁(yè)。經(jīng)驗(yàn)表明：對(duì)于CBD外圍而言，“居住”是城市新區(qū)的活力源泉，國(guó)外最新研究表明：一個(gè)城市新區(qū)居住規(guī)模超過(guò)40%，這個(gè)區(qū)域才能成為富有人氣和活力的城市中心。CBD建設(shè)啟示53第五十三頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD案例研究54第五十四頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯區(qū)位：巴黎西北部，城市主軸線西端背景：1965年用地/建筑面積：1.6平方公里/250萬(wàn)平方米規(guī)劃就業(yè)：12萬(wàn)人/1200個(gè)公司目前規(guī)模：辦公：250萬(wàn)平方米住宅：156萬(wàn)平方米歐洲最大商業(yè)中心：10.5萬(wàn)平方米歐洲最大公交換乘中心25萬(wàn)平方米公園/露天博物館/67萬(wàn)平方米步行系統(tǒng)55第五十五頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯拉德方斯廣場(chǎng)

拉德方斯鳥(niǎo)瞰圖56第五十六頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD案例研究案例1：巴黎拉德方斯法國(guó)50%的大企業(yè)在此設(shè)立總部每年200萬(wàn)旅游人士以拉德方斯巨門為標(biāo)志物可借鑒之處：1、交通設(shè)施完善/公共建筑優(yōu)美；2、“拉德方斯巨門”的標(biāo)志性。57第五十七頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD案例研究案例2：紐約曼哈頓區(qū)位：曼哈頓島上的老城/中城/格林威治街/第五大道背景：紐約的中心區(qū)用地/規(guī)劃人口：57.91平方公里/150萬(wàn)人進(jìn)駐企業(yè)：銀行/保險(xiǎn)/證券交易/政府機(jī)構(gòu)等公建設(shè)施：百老匯/中央公園/大都會(huì)歌劇院等每年接納150萬(wàn)名游客25萬(wàn)平方米公園/露天博物館/67萬(wàn)平方米步行系統(tǒng)可借鑒之處：1、CBD中寫字樓和公寓各占50%，使CBD有機(jī)發(fā)展；2、地鐵、其他交通的入口與辦公機(jī)構(gòu)、酒店相連。58第五十八頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD案例研究案例2：紐約曼哈頓59第五十九頁(yè)，共七十四頁(yè)。CBD案例研究案例3：東京新宿可借鑒之處：政府機(jī)構(gòu)的遷入，促進(jìn)各行業(yè)涌入CBD。區(qū)位：東京都中心區(qū)以西，距離銀座6公里；背景：1993年，首都形象用地/建筑面積：4平方公里/40座超高層建筑組成建筑群進(jìn)駐企業(yè)：金融/保險(xiǎn)/信息咨詢/零售批發(fā)/服務(wù)業(yè)等60第六十頁(yè)，共七十四頁(yè)。新宿CBD形象東京新都廳Ⅰ－Land大廈新宿公園塔大廈61第六十一頁(yè)，共七十四頁(yè)。新宿CBD形象建筑之間的步行立體系統(tǒng)新宿鳥(niǎo)瞰62第六十二頁(yè)，共七十四頁(yè)。附件：CBD案例研究案例4：北京可借鑒之處：對(duì)于由舊有區(qū)域發(fā)展而來(lái)的CBD，與周邊資源的借勢(shì)非常重要。區(qū)位：北京東二環(huán)至東三環(huán)，建國(guó)門至朝陽(yáng)門之間背景：1960年，新區(qū)用地/建筑面積：16.4萬(wàn)平方米/200萬(wàn)平方米進(jìn)駐企業(yè)：政府/金融/保險(xiǎn)/不動(dòng)產(chǎn)/零售批發(fā)/服務(wù)業(yè)等63第六十三頁(yè)，共七十四頁(yè)。附件