不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第十章

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)第十章第1頁(yè)/共13頁(yè)第10章

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法10.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理10.2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用第2頁(yè)/共13頁(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本思路與適用范圍，培養(yǎng)熟練應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，并按照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的能力。第3頁(yè)/共13頁(yè)10.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理10.1.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念10.1.2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)10.1.3基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍與條件10.1.4基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式10.1.5基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的操作步驟第4頁(yè)/共13頁(yè)10.1.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。第5頁(yè)/共13頁(yè)10.1.2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原則，即在正常的市場(chǎng)條件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。第6頁(yè)/共13頁(yè)10.1.3基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍與條件①基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)所進(jìn)行的土地估價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行宗地地價(jià)的批量評(píng)估。③基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的精度，取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。④在評(píng)估城市某區(qū)域地價(jià)走勢(shì)變化時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法并不適用。第7頁(yè)/共13頁(yè)10.1.4基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式可以簡(jiǎn)單的表示為：第8頁(yè)/共13頁(yè)10.1.5基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的操作步驟1收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料2確定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表⑴基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的測(cè)定途徑⑵基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的測(cè)定步驟3調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件4制定待估宗地修正系數(shù)5確定待估宗地使用年期修正系數(shù)6確定日期修正系數(shù)第9頁(yè)/共13頁(yè)7確定容積率修正系數(shù)8評(píng)估待估宗地地價(jià)按照上述的分析和所計(jì)算得到的修正系數(shù)，按下式求算待估宗地地價(jià)。待估宗地所處級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)待估宗地地價(jià)＝×宗地修正系數(shù)日期修正系數(shù)×××容積率修正系數(shù)年期修正系數(shù)第10頁(yè)/共13頁(yè)本章基本概念基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表

均質(zhì)地域

批量評(píng)估第11頁(yè)/共13頁(yè)思考與練習(xí)1簡(jiǎn)述基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本思路與操作步驟。2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在怎樣的情況下適用，在怎樣的情況下