中原某地產(chǎn)第五園全案策劃

[美]規(guī)劃專(zhuān)家*景觀建筑師A.波特菲爾德

城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因——關(guān)于新市鎮(zhèn)——新市鎮(zhèn)，顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。從1973年推行新市鎮(zhèn)計(jì)劃以來(lái)，香港在30年間先后興建了9個(gè)新市鎮(zhèn)：荃灣、沙田、屯門(mén)、元朗、粉嶺/上水、大埔、將軍澳、天水圍和東涌。漫步于新市鎮(zhèn)，那“成群結(jié)隊(duì)”的四五十層的居民大廈，那布局合理的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化娛樂(lè)設(shè)施，令人不禁發(fā)出驚嘆。入夜，憑海臨風(fēng)的萬(wàn)家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道，30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬(wàn)香港人生活、工作的樂(lè)園；30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?00多萬(wàn)，如今是670萬(wàn)左右，30年間香港新增了260萬(wàn)人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由30年前的50萬(wàn)增加到現(xiàn)在的300多萬(wàn)，差不多也增加了260萬(wàn)，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無(wú)疑說(shuō)明一個(gè)事實(shí)：30年間香港的新增人口，并沒(méi)有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn)“消化”掉了。居住郊區(qū)化？郊區(qū)城市化？拋開(kāi)這個(gè)問(wèn)題我們冷靜的來(lái)審視第五園：布吉衛(wèi)星城的定位、與四季花城萬(wàn)科城甚至以后更大規(guī)模、更多類(lèi)型的發(fā)展空間和街區(qū)價(jià)值……我們完全有理由相信，萬(wàn)科在建造一個(gè)社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上來(lái)營(yíng)造一個(gè)真正的生活街區(qū)。我們不敢說(shuō)，第五園能否為萬(wàn)科在坂田區(qū)域?qū)崿F(xiàn)“新市鎮(zhèn)”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道，第五園的成功必將為萬(wàn)科郊區(qū)化開(kāi)發(fā)續(xù)寫(xiě)里程碑式的一筆，

因?yàn)椤f(wàn)科

不僅僅是在打造一座城，

更應(yīng)該是打造一片江山！讓我們開(kāi)啟這一場(chǎng)江山的征戰(zhàn)……萬(wàn)科·第五園～骨子里的中國(guó)情結(jié)萬(wàn)科·第五園之征戰(zhàn)江山胸懷江山，大隱人家！——追溯中式宅院閑雅生活第一回合：市場(chǎng)研判第二回合：定位延展第三回合：專(zhuān)案推廣第一回合

市場(chǎng)研判《孫子兵法》：“名君賢將，所以動(dòng)而制人，成功出于眾者，先知也”。先知先覺(jué)是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺(jué)是追隨者，不知不覺(jué)是淘汰者。故此，一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗，首要條件要清醒地知道形勢(shì)發(fā)生了什么變化，問(wèn)題在哪里，危機(jī)在哪里。了解了敵軍之底細(xì)，方能攻其不備，出奇制勝！片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)未來(lái)1-2年市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶(hù)分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格銷(xiāo)售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶(hù)中式住宅客戶(hù)項(xiàng)目認(rèn)籌客戶(hù)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)未來(lái)1-2年市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶(hù)分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格銷(xiāo)售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶(hù)中式住宅客戶(hù)項(xiàng)目認(rèn)籌客戶(hù)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)一片大好，在國(guó)家宏觀調(diào)控逐步規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景下，深圳地產(chǎn)持續(xù)健康、平穩(wěn)發(fā)展，銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售面積穩(wěn)步上升。市場(chǎng)供需兩旺，成交量較2003年增長(zhǎng)了超過(guò)36％。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展提速期，市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)量激增，市場(chǎng)發(fā)展將更加趨于成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力凸現(xiàn)；隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要“戰(zhàn)場(chǎng)”！一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)楸镜貐^(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶(hù)源保障以及較大的發(fā)展空間；逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并由此吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示就本項(xiàng)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會(huì)有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是交通、教育配套的發(fā)展仍然顯示出滯后的特點(diǎn)；在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對(duì)交通、教育的配套問(wèn)題還需引起發(fā)展商的格外重視。一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示片區(qū)市場(chǎng)分析片區(qū)未來(lái)1-2年市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶(hù)分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格銷(xiāo)售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶(hù)中式住宅客戶(hù)項(xiàng)目認(rèn)籌客戶(hù)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析一、片酸區(qū)房地潤(rùn)產(chǎn)市場(chǎng)棋狀況以潛及對(duì)本本項(xiàng)目的澤啟示1、總體逃供求一、片括區(qū)房地鐵產(chǎn)市場(chǎng)在狀況以吐及對(duì)本講項(xiàng)目的胡啟示2、片續(xù)區(qū)戶(hù)型呈銷(xiāo)售比遲例200導(dǎo)3-2爬004見(jiàn)年，片區(qū)住宅物廊業(yè)價(jià)格矩大幅上凳漲10.掠20％凍，遠(yuǎn)高于深獵圳市整體踐價(jià)格漲幅境水平。一、片區(qū)詠房地產(chǎn)市忍場(chǎng)狀況以頃及對(duì)本項(xiàng)際目的啟示3、片蔑區(qū)銷(xiāo)售澡價(jià)格區(qū)域發(fā)展四的日益成盛熟，增強(qiáng)給了片區(qū)的甘吸引力，伍發(fā)掘了片潑區(qū)的物業(yè)機(jī)價(jià)值；大盤(pán)的職銷(xiāo)售拉概升了整鉤體片區(qū)擾整體價(jià)計(jì)格水平陣；隨著市粗區(qū)土地如的日漸蛙稀有，版本片區(qū)燃承接了柱市區(qū)地材產(chǎn)發(fā)展第的功能楚與任務(wù)猴，成為壁了市區(qū)非客戶(hù)置假業(yè)的矚撕目焦點(diǎn)洪；市場(chǎng)低巷估了本燒片區(qū)物損業(yè)的真晚實(shí)價(jià)值沾，低估每了置業(yè)重者的真設(shè)正購(gòu)買(mǎi)委能力；一、片區(qū)詠房地產(chǎn)市挺場(chǎng)狀況以電及對(duì)本項(xiàng)接目的啟示4、價(jià)干格上漲輩分析整體市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺；市場(chǎng)銷(xiāo)冷售以中檔物業(yè)某為主；高檔物民業(yè)逐步為市場(chǎng)接受；銷(xiāo)售的物務(wù)業(yè)類(lèi)型主裁要以小高層脆、多層蚊為主；銷(xiāo)售狀皺況普遍邊較為理想；暢銷(xiāo)戶(hù)型普面積浮動(dòng)范圍較重大；中大戶(hù)干型的銷(xiāo)披售狀況掌呈現(xiàn)兩級(jí)分左化；一、片溝區(qū)房地煤產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)狀況以眼及對(duì)本斑項(xiàng)目的船啟示5、銷(xiāo)售堡特征分析片區(qū)市場(chǎng)淺分析片區(qū)未沫來(lái)1-脅2年市場(chǎng)前瞻項(xiàng)目客統(tǒng)戶(hù)分析萬(wàn)科第女五園市漸場(chǎng)分析傾總結(jié)概況價(jià)格銷(xiāo)售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置憶業(yè)客戶(hù)中式住壘宅客戶(hù)項(xiàng)目認(rèn)籌目客戶(hù)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)容分析坂田片區(qū)總體供應(yīng)舅量：共統(tǒng)鍵計(jì)項(xiàng)目近姐20個(gè)，已出讓土地建照筑面積達(dá)禍到300牛萬(wàn)平方米，蛋已知將要活于明年懷入市約陽(yáng)為90萬(wàn)平方米段左右，預(yù)測(cè)蠶價(jià)格將爭(zhēng)在430培0-6么000結(jié)元/平饑方米之間。市場(chǎng)特釘征：供不應(yīng)求臟的市場(chǎng)狀忘況因市區(qū)供應(yīng)量弟的減少以澡及地產(chǎn)熱雞點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而得到釘持續(xù)，早市區(qū)客仙戶(hù)對(duì)高野檔物業(yè)附的需求將持消續(xù)上升。：二、未耳來(lái)坂田菊片區(qū)市慶場(chǎng)發(fā)展光前瞻龍華片區(qū)總體供晝應(yīng)量：共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)效目近20忙個(gè)已出讓土地建筑省面積接近300需萬(wàn)平方米。擇其中明確開(kāi)發(fā)潔的約為93.蹦6萬(wàn)平方米造，且多起為明年入市項(xiàng)綁目。預(yù)測(cè)綠價(jià)格將在420傅0—5竹500元/M2之間。市場(chǎng)特征來(lái)：片區(qū)發(fā)展舅特色與坂今田片區(qū)接近，將他成為深奴圳地產(chǎn)充發(fā)展的雁熱點(diǎn)。真大有南山數(shù)年各前在深圳旱崛起之勢(shì)糊。二、未來(lái)名龍華片區(qū)好市場(chǎng)發(fā)展續(xù)前瞻三、本掃項(xiàng)目未魚(yú)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)分析從對(duì)本項(xiàng)個(gè)目所在坂阿田片區(qū)以未及臨近的旨龍華片區(qū)秩地產(chǎn)發(fā)展葡形式的研正究，我們挑認(rèn)為：無(wú)葉論是在坂俯田片區(qū)還安是龍華片香區(qū)，與萬(wàn)航科項(xiàng)目形額成競(jìng)爭(zhēng)的綿項(xiàng)目以及籃發(fā)展商都版還未形成腦，換言之鄭：第五園窩項(xiàng)目的遮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)數(shù)手不在稅這兩個(gè)淡片區(qū)內(nèi)拆，而是殺在片區(qū)壇外。關(guān)于項(xiàng)目羨未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)俊分析的內(nèi)犯容，我們謝將在后期葡進(jìn)行專(zhuān)題妙的研究與傻分析。總結(jié)未來(lái)1桂－2年拌內(nèi)，本賴(lài)項(xiàng)目所此在的坂幫田片區(qū)毒以及臨軍近的龍沈華片區(qū)滅都將迎拌來(lái)區(qū)域丸發(fā)展以細(xì)來(lái)最大跑規(guī)模的遵地產(chǎn)發(fā)毅展熱潮子，成為庫(kù)深圳地碎產(chǎn)的焦母點(diǎn)區(qū)域頃；區(qū)域面貌驚逐步改善錯(cuò)，發(fā)展日悅趨成熟，叉但在近1樂(lè)－2年內(nèi)丑，片區(qū)仍例然需要面派對(duì)交通、就教育兩個(gè)崖對(duì)于地產(chǎn)泰發(fā)展至關(guān)燭重要的發(fā)此展瓶頸；片區(qū)中摧的中高稍檔置業(yè)零客戶(hù)量廣將得以互保持與簽進(jìn)一步升增加，弦這也為襖本項(xiàng)目女的發(fā)展畜提供了儉堅(jiān)實(shí)的貴基礎(chǔ)；片區(qū)市場(chǎng)士分析片區(qū)未怎來(lái)1-與2年市場(chǎng)分析項(xiàng)目客惰戶(hù)分析萬(wàn)科第五騎園市場(chǎng)分豪析總結(jié)概況價(jià)格銷(xiāo)售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)拆客戶(hù)中式住宅品客戶(hù)項(xiàng)目認(rèn)籌舟客戶(hù)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)哈分析片區(qū)置丸業(yè)客戶(hù)邪構(gòu)成

比較內(nèi)容客戶(hù)分類(lèi)購(gòu)買(mǎi)目的價(jià)格承受能力面積/戶(hù)型需求關(guān)注因素備注高新科技企業(yè)的中高級(jí)職員居住較高3房及以上發(fā)展商品牌、戶(hù)型、配套華為、新天下、富士康等高新科技園的普通職員居住一般2、3房?jī)r(jià)格、戶(hù)型、配套——關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者居住一般2房、3房?jī)r(jià)格、戶(hù)型、配套福田、羅湖、南山關(guān)內(nèi)的二次置業(yè)者居住很高3房以上小區(qū)、戶(hù)型、管理、配套、——首次置業(yè)的本地居民居住一般2房、3房小區(qū)、戶(hù)型、價(jià)格——二次或多次置業(yè)的本地居民居住、投資較高3房以上小區(qū)、發(fā)展商品牌、管理、戶(hù)型——當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員居住、投資較高3房子或以上小區(qū)、戶(hù)型、配套管理——片區(qū)置釋業(yè)客戶(hù)揉特征（伴基礎(chǔ)）片區(qū)市場(chǎng)將分析片區(qū)未愧來(lái)1-請(qǐng)2年市場(chǎng)分題析項(xiàng)目客凱戶(hù)分析萬(wàn)科第堆五園市拘場(chǎng)分析奮總結(jié)概況價(jià)格銷(xiāo)售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置疫業(yè)客戶(hù)中式住鎖宅客戶(hù)項(xiàng)目認(rèn)籌搜客戶(hù)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)廚分析75.測(cè)60％的客戶(hù)毒來(lái)源于福田、臺(tái)龍崗，福田客導(dǎo)戶(hù)比例床較高。認(rèn)籌客戶(hù)季來(lái)源分析超過(guò)8羨0％的撐潛在購(gòu)襪買(mǎi)客戶(hù)漫年齡介析于26-4短2歲之間認(rèn)籌客宗戶(hù)年齡絞結(jié)構(gòu)分慌析認(rèn)籌客研戶(hù)購(gòu)買(mǎi)淡物業(yè)類(lèi)民型分析認(rèn)籌客成戶(hù)購(gòu)買(mǎi)象物業(yè)戶(hù)雷型分析認(rèn)籌客戶(hù)委購(gòu)房目的驚分析78.5貴9％的客戶(hù)撐購(gòu)房目撐的為自住認(rèn)籌客戶(hù)仁可接受單傍價(jià)分析認(rèn)籌客戶(hù)墳可接受總脅價(jià)分析項(xiàng)目認(rèn)籌抓客戶(hù)的價(jià)星格承受能園力明顯高唱于片區(qū)其督它項(xiàng)目認(rèn)籌客確戶(hù)購(gòu)房毒配套需敲求分析交通、寬教育、盲商業(yè)是從潛在購(gòu)鬼房客戶(hù)片最為關(guān)挑心的配迅套。第五園六認(rèn)籌客污戶(hù)的詳討細(xì)分析揉（主線圣）選取了托中原現(xiàn)譯場(chǎng)接待貨，并認(rèn)車(chē)籌的4可87批鉤客戶(hù)；對(duì)不同納的物業(yè)荷類(lèi)型的價(jià)認(rèn)籌客稿戶(hù)分別姻進(jìn)行分躬析；客戶(hù)分析揭涉及客戶(hù)候區(qū)域、職獲業(yè)、年齡喇、學(xué)歷、孫家庭結(jié)構(gòu)克、私家車(chē)班狀況、購(gòu)積買(mǎi)用途、瓣價(jià)格期望鍬、認(rèn)籌原將因、關(guān)注多問(wèn)題等1皆0余個(gè)方散面，詳盡罷的對(duì)前期照認(rèn)籌客戶(hù)蹄進(jìn)行了綜配合的分析制與判斷。柜（詳見(jiàn)第繩五園市場(chǎng)頑分析報(bào)告陪）多層、離小高層跳客戶(hù)寬景h妖ous件e客戶(hù)Tow籃nho巨use綠客戶(hù)片區(qū)市屆場(chǎng)分析片區(qū)未來(lái)亂1-2年市場(chǎng)分自析項(xiàng)目客戶(hù)塊分析萬(wàn)科第五堵園市場(chǎng)分場(chǎng)析總結(jié)概況價(jià)格銷(xiāo)售供求片區(qū)內(nèi)片區(qū)外基礎(chǔ)主線補(bǔ)充片區(qū)置狹業(yè)客戶(hù)中式住宅譜客戶(hù)項(xiàng)目認(rèn)戲籌客戶(hù)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)猜分析其它城市較中式住宅疼購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)甘（補(bǔ)充）客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)簡(jiǎn)析設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對(duì)特立獨(dú)行的新鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。公司老板或大型公司的高級(jí)管理人員客戶(hù)受過(guò)良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財(cái)富實(shí)力，最重要的一點(diǎn)是他們大多有從容平和的心態(tài)；對(duì)中式文化與住宅有一定的情結(jié)。歸國(guó)華僑客戶(hù)長(zhǎng)年在國(guó)外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國(guó)的傳統(tǒng)文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。外籍企業(yè)的高級(jí)管理人員（外籍人士）這部分客戶(hù)收入很高，中國(guó)文化對(duì)他們吸引力很強(qiáng)，他們喜愛(ài)中國(guó)傳統(tǒng)的文化與建筑形式，在選擇住宅時(shí)，四合院等中式住宅通常成為他們的首選，并以租住形式為主。投資客戶(hù)專(zhuān)業(yè)投資客戶(hù)，市場(chǎng)洞察力較強(qiáng)，手中有較多的流動(dòng)資金，看好中式住宅的租賃市場(chǎng)。第五園目課標(biāo)客戶(hù)定知位與建議綜合以權(quán)上三個(gè)大方面的輕客戶(hù)分俱析結(jié)論兔，我們由對(duì)第五聯(lián)園的目蔥標(biāo)客戶(hù)癢定位提資出以下亮的見(jiàn)解蓋：萬(wàn)科第五喬園目標(biāo)客測(cè)戶(hù)定位分心析與建議（詳見(jiàn)第茄五園市場(chǎng)跪分析報(bào)告褲）本項(xiàng)目所封處市場(chǎng)處寧于發(fā)展耽上升期，物業(yè)銷(xiāo)售情況摔良好，物業(yè)義類(lèi)型豐廳富，但婦檔次較百為單一乓，市場(chǎng)高檔仿物業(yè)較為睡缺乏，中低檔嬌物業(yè)仍然辰是市場(chǎng)的偶主流，此差類(lèi)型產(chǎn)品煌的市場(chǎng)競(jìng)倘爭(zhēng)較為激忙烈。交通、租教育仍然是片矮區(qū)發(fā)展的光一個(gè)瓶頸。從片區(qū)閱內(nèi)中高告檔物業(yè)祖的銷(xiāo)售說(shuō)情況來(lái)寇看，均修取得了葡良好的已銷(xiāo)售業(yè)酸績(jī)，表奪明市場(chǎng)贈(zèng)對(duì)高檔疏物業(yè)認(rèn)形可度逐銷(xiāo)漸加。片區(qū)市場(chǎng)饅發(fā)展特征從片區(qū)中高右檔物業(yè)的辮價(jià)格水平來(lái)看，處于深圳最暢銷(xiāo)的60極00元靠?jī)r(jià)格區(qū)間內(nèi)，具有碗較大的鐘市場(chǎng)空等間；從片區(qū)恭地產(chǎn)發(fā)里展的特銀征分析顯，1－2煙年內(nèi)片區(qū)內(nèi)高檔物童業(yè)的供應(yīng)量增長(zhǎng)較璃為緩慢；萬(wàn)科在坂住田片區(qū)的驅(qū)統(tǒng)治地位譜還將得以猾保持與延艱續(xù)。片區(qū)市場(chǎng)蠢發(fā)展特征地產(chǎn)市場(chǎng)敵的杠桿作亡用使得市級(jí)區(qū)客戶(hù)置應(yīng)業(yè)關(guān)外成沿為大勢(shì)所專(zhuān)趨，這部芽分客戶(hù)經(jīng)涼濟(jì)能力強(qiáng)蓬，對(duì)高品竄質(zhì)物業(yè)的稿需求較強(qiáng)雞；片區(qū)內(nèi)經(jīng)陳濟(jì)發(fā)展以冶及片區(qū)知銳名度的提選升將為片科區(qū)物業(yè)帶檢來(lái)源源不膜斷的高素倦質(zhì)、高消豈費(fèi)群體；如果項(xiàng)拉目能夠暑有效解籌決交通鍛、教育瞧這兩個(gè)疾片區(qū)發(fā)嘆展較為祥普遍的隸瓶頸問(wèn)視題，將銳使項(xiàng)目勇取得更驕加理想年回報(bào)成筋為可能駁！4、從目博前萬(wàn)科在譜坂田片區(qū)壁中的影響末力分析，齊無(wú)論是坂敗田片區(qū)還蠶是龍華片搖區(qū)都還沒(méi)鎖有形成與搖萬(wàn)科相競(jìng)旦爭(zhēng)的力量指，萬(wàn)科仍盤(pán)是區(qū)域的湊領(lǐng)導(dǎo)者。溫本項(xiàng)目的槐競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手辦已經(jīng)超出焦了片區(qū)內(nèi)虜?shù)姆懂牎１敬问锌軋?chǎng)調(diào)研禿對(duì)本項(xiàng)鑰目啟示避：第一回合素：市場(chǎng)繼研判第二回潑合：攔定位延天展第三回白合：徒專(zhuān)案推月廣第二回幻玉合繩定位延屆伸第二回尸合褲定位伙延展以下所脂述僅表達(dá)厚中原對(duì)永本案定斗位的理助解，并為本牽案的主呈題推廣槳進(jìn)行系鉛列梳理第二回合計(jì)定存位延展壹——文化的溯根貳——意識(shí)的復(fù)興叁——城市的烙印肆——精神的反思一、溯挽根溯根是陰一種文穴化態(tài)度進(jìn)，是一便場(chǎng)文化興運(yùn)動(dòng)，邪更是一摧種對(duì)文化的追溯！“正這么醉想著，眼肌前出現(xiàn)了條一堵長(zhǎng)長(zhǎng)殲的舊墻，努圍住了很規(guī)多灰褐色離的老式房雪舍，這是游什么地方筋？……但事走著走著呆，我似乎搭被一種神駐奇的力量勢(shì)控制住了判，腳步慢語(yǔ)了下來(lái)，登不再害怕土。這兒沒(méi)異有任何裝本點(diǎn)，為什么會(huì)可給我一種汗莫名的莊涌嚴(yán)？這兒我痕沒(méi)有來(lái)習(xí)過(guò)，為俯什么處爪處透露出播似曾相揭識(shí)的親途切？這些房潑子和庭鉗院可以場(chǎng)用作各互種用途坡，但它餓的本原進(jìn)用途是制什么呢幣？……搭這個(gè)庭蒸院，不允知怎么謊撞到了檢我心靈苦深處連視自己也閉不大知卡道的某盾個(gè)層面油。這個(gè)他層面好光像并不禮是在我膝的有生受之年培床植起來(lái)叨的，而通要早得掛多。如果真有嗽前世，那顆我一定來(lái)隊(duì)過(guò)這里，住過(guò)很內(nèi)久。我螞隱隱約劣約找到勢(shì)自己了蜂。自己屑是什么淚？是一坡個(gè)神秘襲的庭院巡壽。哪一充天你不遇小心一偵腳踏入臘后再也耐不愿意敗出來(lái)了擇，覺(jué)得蝕比你出聰生的房痕屋和現(xiàn)簡(jiǎn)在的住愉舍還要推親切，業(yè)那就是蒙你自己廳?！薄栽u(píng)余秋雨膠《千年庭芹院》疑問(wèn)？余秋雨先登生的文字堡寫(xiě)的就是“骨子估里的中以國(guó)情結(jié)犁”。文字令屑我們不禁眉思考：當(dāng)錦生硬的外歪廓線和龐無(wú)大的建筑嚼怪物充塞悅著城市，牽誰(shuí)能夠不獎(jiǎng)覺(jué)得恍惚湯無(wú)措？當(dāng)濕生活從不貓同的院落鴿移植進(jìn)了貿(mào)千篇一律標(biāo)的高樓大胃廈，誰(shuí)還漿能看得清穩(wěn)自己的面磚孔？于是蘭人們忙于嫂為自己的渣城市尋找阻新的象征丟，廣場(chǎng)、劉鐵塔、摩珍天大廈…鋪…然而這張些只是外淘在的城市東符號(hào)，既爐不屬于生影活，也不襯屬于人文浸，為什么課我們無(wú)法君看到城市瘦里人的狀洽態(tài)，無(wú)法畝感覺(jué)到這但個(gè)城市里示人的心情豬……這些宰恐怕就是昨引導(dǎo)我們刷溯根的因取素吧。：觀點(diǎn)中式住歷宅的突或起，所斯帶來(lái)的出不是一祥陣“中誕國(guó)風(fēng)”魔，而是貫引導(dǎo)我至們?nèi)プ肺矊の幕q、建筑窗的“中國(guó)叛根”；而文化是傅一個(gè)很豐晝富的概念塔，文化的紹缺失會(huì)導(dǎo)兆致社會(huì)生滔活的內(nèi)涵高缺失。在電整個(gè)房地陳產(chǎn)市場(chǎng)上療，很多項(xiàng)戶(hù)目直接是飄國(guó)外原抄警的東西，是文化交攝流還是文映化侵略？機(jī)！建筑是世院上最為冰私冷沉重的脆物體，然齡而文化卻念能賦予它生命力，不過(guò)，蟻第五園的賴(lài)現(xiàn)代中式贊建筑文化害的生命力溫是建立在穿傳統(tǒng)文化幻玉民族風(fēng)俗陵基礎(chǔ)上的葵。隨著全略球化進(jìn)程丙的推進(jìn)，刮各民族各梨地方的文雜化越來(lái)越獸強(qiáng)調(diào)自己蛙的獨(dú)特之夠處?！霸绞敲窈宓奈幕驮绞鞘垒吔绲奈幕撸　倍⒁环N意挽識(shí)復(fù)興著觀唐的兩開(kāi)發(fā)商訪——清鳴華紫光提北京房呈地產(chǎn)公賀司董事絲式長(zhǎng)呂大植龍說(shuō)：忘“１０勺年前，利如果我診要做一億個(gè)中式服別墅，州大家肯香定會(huì)說(shuō)詳你比較政土，產(chǎn)平品再好閣，大家廚也是把梅它當(dāng)作體一種古眾董來(lái)看回，獵奇遇的方式由來(lái)對(duì)待香。隨著中艙國(guó)經(jīng)濟(jì)須的高速貝發(fā)展，睬中國(guó)人好民自信避心的提場(chǎng)高，中披華民族視自信心董的提高水，這種文嚷化價(jià)值音和居住尊理念逐閥步地復(fù)綠興及回腰歸，并開(kāi)始鳳出現(xiàn)在吸國(guó)內(nèi)的憂(yōu)建筑當(dāng)蝕中，這東樣，推幣出中式撥住宅的洞時(shí)機(jī)才筒成熟了訪。”疑問(wèn)？十五世紀(jì)訓(xùn)歐洲發(fā)起痕文藝復(fù)興濾運(yùn)動(dòng)，從向而帶動(dòng)了顆歐洲科技思的蓬勃發(fā)很展，二十燥一世紀(jì)的增中國(guó)房地副產(chǎn)，是否到了鹿該復(fù)興的啦時(shí)候了？當(dāng)江澤民趨穿上了唐秀裝，唐裝記從此風(fēng)靡此世界。紅級(jí)紅的中國(guó)披結(jié)，成了田中國(guó)的L返OGO，抵讓眾多的亭華人情有換所系。久燈違的中式勉建筑是否勿也需要領(lǐng)從袖，也需今要復(fù)興？：觀點(diǎn)中國(guó)的查本土建房誠(chéng)設(shè)近年偽來(lái)開(kāi)始擦出現(xiàn)一芹股理性涌回歸大帶潮，從畢追根溯瞧源中逐尊漸恢復(fù)育了自信找，學(xué)會(huì)撈了揚(yáng)棄政，在尋藥找中國(guó)播傳統(tǒng)文蟲(chóng)化精髓女的同時(shí)姻，吸納龍了西方威現(xiàn)代學(xué)淘的精髓并，創(chuàng)造耕了真正爽屬于中印國(guó)人的灑中式庭將院生活摸。我們?cè)僭炝恋牟粌H僅魚(yú)是院落，毛而是一種吸歷史、人溫文和文化趕。萬(wàn)科所要吩做的，不南僅僅是復(fù)撓興現(xiàn)代院鉛落，更是戚賦予現(xiàn)代乖院落以生笨命，使其著融入現(xiàn)代申生活，成任為我們的肉城市，我凈們的生活悉的一部分就。：觀點(diǎn)中國(guó)這堡幾年的夫房地產(chǎn)抵，隨著沿經(jīng)濟(jì)的密發(fā)展，泥這種自榨信就增孩加了。注文化的勞歸隊(duì)必榮然帶來(lái)遙居住的定歸隊(duì)。叼所以從趕上海A貨PEC改會(huì)議穿殲唐裝，撐包括用奏中國(guó)結(jié)青，這些幻玉不單是賢回歸，獨(dú)更是復(fù)膊興。這扭樣住宅賊才能夠曉復(fù)興，滲就是把一個(gè)突中式的間住宅不夾當(dāng)做古績(jī)董來(lái)收甜藏，而普是當(dāng)做咽居住來(lái)擴(kuò)使用。讓中式文喪化特色變?yōu)轱@性信的城市元豈素！三、無(wú)法磨滅貨的烙印【楚辭塌】：“高堂籠邃寧，忠欄層軒誘些。層耽臺(tái)累榭擔(dān)，臨高肥山些。裁冬有突器廈，夏航室寒些本。川古造徑復(fù)，流潺乘緩些。檢坐堂伏殺檻，臨荷曲池些才?！卑拙右滓苍?jīng)這樣舊描繪他的股宅院：「滄浪花峽水子服凌灘，短路遠(yuǎn)江況深欲去思難，何華如家池庫(kù)通小院柿，臥房拜階下插鉆魚(yú)竿」。和現(xiàn)在流團(tuán)行的層高宅、平臺(tái)、半水景等多組么類(lèi)似，它這是兩千城年前的描翠述。當(dāng)今砍一個(gè)很流筋行在網(wǎng)上泳一個(gè)受到寸廣泛認(rèn)同顯的概括中叉國(guó)人居理怕想的帖子團(tuán)寫(xiě)道：“短短橫購(gòu)墻，矮矮田疏窗，綠鑄蔭兒小小車(chē)池塘，高央低疊嶂，鉛綠水旁邊兩，也有些暢風(fēng)，有些拳月，有些動(dòng)涼。懶散墻無(wú)拘，此唉等何如，斜倚欄桿臨蠟水觀魚(yú)，因風(fēng)花雪月臂，盈得工薪夫，好聽(tīng)篩絲竹，說(shuō)枝些話(huà)，讀蜘些書(shū)?！睙o(wú)論從古浸到近，人熟們對(duì)人居豎理想的憧回憬就像一宴個(gè)無(wú)法磨干滅的烙印裝深深的印叢在心里，忽以前是這前樣，今天痰也是這樣淺。疑問(wèn)？胡同、貿(mào)四合院敘、飛檐聽(tīng)、琉璃慌瓦、旗插袍、馬蕉褂、貨醋郎、糖劉葫蘆，畜這一切夢(mèng)都已變她成發(fā)黃途的老照那片，除貞了在不糞經(jīng)意翻較起時(shí)會(huì)闖讓麻木然的神經(jīng)寄抽搐一陵下外，慣基本上消失在國(guó)鞭人的生活聾視線。越壘沈越高的俗鋼筋水鞭泥盒子究，讓人號(hào)們抱怨浪接不著歸地氣，統(tǒng)雖然三弱餐里都潮會(huì)有面鉛包和牛晨奶，接牽不著地仰氣的人指卻活得鳥(niǎo)日益蒼姑白，心膊慌氣短哪。疑問(wèn)？開(kāi)發(fā)異杠?chē)?guó)風(fēng)情吼住宅，建在深圳場(chǎng)市場(chǎng)可腸謂不鮮懲見(jiàn)，賺蛛得缽滿(mǎn)約盤(pán)滿(mǎn)的隊(duì)也為數(shù)迫不少，氧而且復(fù)取制、克烤隆歐美妨風(fēng)格，親甚至照鴨搬歐美落園林，輝局部復(fù)口制歐陸抽風(fēng)情的安樓盤(pán)已蕉成為一春條不成剖文的住葵宅開(kāi)發(fā)“穩(wěn)健之這道”，按常規(guī)搏的理解，三從中選優(yōu)脂，就能“授站在巨人醫(yī)的肩上”忍，賺錢(qián)只李是個(gè)時(shí)間速問(wèn)題，為傳什么萬(wàn)科姜偏偏要做治市場(chǎng)上極庸少的中式廣住宅？：觀點(diǎn)新民居建炸筑不是簡(jiǎn)色單的模仿堤建筑符號(hào)村，而是要梁突出建筑沙深層次的酷文化內(nèi)涵灰和歷史底幅蘊(yùn)，好的徒中式住宅卵應(yīng)該是“神”的局效仿。建筑是借需要時(shí)呈間考驗(yàn)宜的，不贏過(guò)，“任何一剝個(gè)國(guó)家、率地方的建富筑都會(huì)經(jīng)丘歷首先是堂本土建筑這，慢慢又候變成現(xiàn)代共建筑，最汁后在現(xiàn)代傾建筑審度自航線上找蛙到本土文從化標(biāo)識(shí)，殼這三個(gè)階救段都是必戀須經(jīng)歷的泰”，依據(jù)這貨條建筑文帶化的發(fā)展嶄規(guī)律，我蝕們還是可躬以對(duì)中式財(cái)建筑的未宇來(lái)作出樂(lè)拼觀的判斷肌。：觀點(diǎn)萬(wàn)科的手信念旨竄在推銷(xiāo)一濤種新的壞生活方叫式。萬(wàn)科歸開(kāi)發(fā)房剖地產(chǎn)，愚不以贏肚利為唯渴一目標(biāo)四，也不竄只是單諷純?yōu)榭蛶煈?hù)提供楊居所，視而是從混滿(mǎn)足現(xiàn)鍋代人追透求舒適泡、便利其、完美甲的生活今方式出博發(fā)，自明始至終號(hào)為客戶(hù)薄的各種睛合理需鼓求而提營(yíng)供盡善話(huà)盡美的側(cè)服務(wù),守即便暫兵時(shí)犧牲曉部分經(jīng)危營(yíng)利潤(rùn)襲也在所筐不惜…馳…要有竿創(chuàng)造城廟市文化糊的責(zé)任帳感，對(duì)欄城市負(fù)密責(zé)，對(duì)虹后代負(fù)馳責(zé)?！柏惾缃袷鞫嗄赀^(guò)李去，萬(wàn)牽科的產(chǎn)狀品歷經(jīng)烤多年考耳驗(yàn)，已慮形成它脆特有的伶不同表般現(xiàn)風(fēng)格啄……”骨子里然的中國(guó)嬌情結(jié)！四、我們需背要反思當(dāng)經(jīng)歷了嗽太多所月謂純粹睛歐風(fēng)美野雨的洗動(dòng)禮之后喇，人們鴿開(kāi)始追腔溯根的燭本源，臣在現(xiàn)代座物質(zhì)經(jīng)援濟(jì)高度娘發(fā)達(dá)的腳時(shí)代，剪精神的宏匱乏與濤之形成鍋了鮮血淋監(jiān)淋的對(duì)照彩。如同伶中國(guó)藝驗(yàn)術(shù)進(jìn)入蝴了后革命銷(xiāo)一代，在民間進(jìn)中國(guó)尋找依已失去的尺民間文化宴、民間時(shí)欄尚。當(dāng)猶如曉中國(guó)印光般的奧焦運(yùn)會(huì)徽浙深入人聲心，“新中式謎”已經(jīng)成衛(wèi)為一種俗符號(hào)被路復(fù)制到并各個(gè)領(lǐng)像域中，唐但并不英是中國(guó)賣(mài)民歌穿加上牛仔狼褲和超徹短裙就透可以稱(chēng)購(gòu)之為現(xiàn)掏代民歌洞，女子去十二樂(lè)象坊、新監(jiān)天地酒扶吧街等曲的成功度給人們闊奠定了撓最好“迎新中式攀”的詮俯釋。而安現(xiàn)在，倉(cāng)在當(dāng)代里建筑蓬種勃發(fā)展展的今天鹿，萬(wàn)科富第五園劑的出現(xiàn)共將重現(xiàn)抽人們心裁底失落片已久的挨中國(guó)記昂憶，喚滿(mǎn)醒現(xiàn)代階中國(guó)人悠最真摯脹的那一登段宅院帽情結(jié)…含…疑問(wèn)？在狹隘囑的自戀制、虛偽業(yè)的保守與與矜持交的開(kāi)放蠢相混合暮的市場(chǎng)希環(huán)境中柿，中國(guó)意建筑師增以及對(duì)籠中式住碑宅深懷成眷戀者兵，只能迷茫而態(tài)艱難的蒸生存著，并向豈往著。累中式建故筑的聲腿音一度仍顯得戰(zhàn)腔戰(zhàn)兢兢心，中國(guó)健的建筑診師一度桶集體失畝語(yǔ)。歐苦陸風(fēng)情曲、洋派正設(shè)計(jì)挑迫戲著成軋吉思汗惰的精神槐圖騰，炸世界對(duì)畜于中國(guó)挎建筑的怖印象，置只不過(guò)駕是張藝要謀畫(huà)面摧中的大隆紅燈籠桶。疑問(wèn)？中式住搞宅的無(wú)組織性筍群體蘇醒，被市銅場(chǎng)人士篇解讀為逆潮流而擴(kuò)動(dòng)，并被建壟筑界專(zhuān)家籮被評(píng)價(jià)為彈矯枉過(guò)正字。持此種牲觀點(diǎn)，不右是無(wú)端的礎(chǔ)自卑，更建絕非盲目秒的自戀。撓歐陸風(fēng)應(yīng)陪該批判，竿北美風(fēng)應(yīng)般該批判，優(yōu)但從一個(gè)耗極端走向生另一個(gè)極彈端顯然也頂不可取，襯中國(guó)風(fēng)，半不能僅僅覺(jué)理解為某角種風(fēng)潮和臥運(yùn)動(dòng)，也套不僅僅停惹留在建筑煎風(fēng)格。：觀點(diǎn)“穿旗鳳袍戴禮菠帽”是市場(chǎng)理對(duì)這種襲另類(lèi)行欺徑的調(diào)貓侃，也師恰恰反誦映出它銹對(duì)主流螞產(chǎn)品的旦蔑視與統(tǒng)挑戰(zhàn)。期盡管這施種復(fù)出制的中國(guó)膊情結(jié)還花不足為饒市場(chǎng)的木發(fā)展提狼供足夠污的建議悟和支撐傍，但在袖以西服太領(lǐng)帶作政為主打蒸的城市轉(zhuǎn)表情中巨，旗袍闊的風(fēng)情學(xué)以及它醒對(duì)于人階們心靈陽(yáng)窗口的盯誘惑，漠都是致興命的，稀即使它掏永遠(yuǎn)不亡能代替笨、也無(wú)姜須代替葡街頭短掏打，但茄有那么巨一兩道屈風(fēng)景晃螺動(dòng)在人教們的視綿線里，畏已經(jīng)足州矣。不容否職認(rèn)，中速?lài)?guó)結(jié)深勾埋在中辜國(guó)建筑歲師的心理中，在通博物館揀，在研蹲究院，在在建筑吧界的小徒圈子中渴。但在焰更廣泛劇的人群句中，這雪種情結(jié)也未褪色，尤其謎是那些莊手中握棉著訂單京的住宅鐮終端用深戶(hù)。中國(guó)建筑奇正在對(duì)世早界說(shuō)“不猴”！中國(guó)住宅乳正在對(duì)歐龍陸、北美鵝風(fēng)說(shuō)“不擠”！萬(wàn)科第平五園，我們理解樂(lè)他不僅僅闊是一個(gè)簡(jiǎn)需單的地產(chǎn)扛項(xiàng)目，而催是中式建抱筑、文化主復(fù)興的代驚表。體現(xiàn)謙著中國(guó)建艇筑久違的嚇自信與驕限傲，展現(xiàn)由了中國(guó)文汁化的博大霜與包容。第一回合娃：市場(chǎng)網(wǎng)研判第二回?fù)坪希菏亩ㄎ谎訋沟谌刈C合：酸專(zhuān)案推予廣

總體銷(xiāo)售策略炒做獨(dú)特弟包裝活動(dòng)行銷(xiāo)方景式通路皺擴(kuò)展客戶(hù)細(xì)水分推售安污排收、慕解籌客戶(hù)維盤(pán)系????????200哈5，萬(wàn)愧科中國(guó)雹年專(zhuān)題分析兩條推廣賴(lài)主線主線一—搖—200溉5，萬(wàn)僻科中國(guó)朋年！萬(wàn)科·中雨國(guó)年閱讀中際國(guó)(200察5.0藍(lán)1-0門(mén)5)品味中竭國(guó)(2005糧.03-至08)挑戰(zhàn)中代國(guó)(2005闖.06-尤10)拾遺……閱讀中漏國(guó)形式執(zhí)行時(shí)間內(nèi)容備注一、文化炒做2005.01--05與鳳凰衛(wèi)視合作，制作“尋找中國(guó)民居”系列節(jié)目節(jié)目形式類(lèi)似“尋找絲綢之路”的旅游＋學(xué)識(shí)性節(jié)目二、事件炒做2005.04--06立體電影的制作制作一部四個(gè)系列的介紹中國(guó)民居歷史系列立體電影短片，并在影院播放下附詳細(xì)倆說(shuō)明……一、文盼化炒做按（領(lǐng)悟典中國(guó)民納居文化絹）背景：根據(jù)我司虧對(duì)全國(guó)中才式住宅的如調(diào)研所得比，購(gòu)買(mǎi)中專(zhuān)式住宅的嶄客戶(hù)，對(duì)漸中式文化漫都具有一醒定的情結(jié)狂，而這其猜中的一類(lèi)兇就是具有林一定文化專(zhuān)長(zhǎng)堪的藝術(shù)界苗人士，中式占住宅所硬營(yíng)造的組文化氛性圍非常茶迎合他愁們的口弓味，會(huì)鑒讓他們奏產(chǎn)生一反種“相鄰見(jiàn)恨晚戲”的情魚(yú)結(jié)；閱讀中國(guó)方式：可以考順慮與鳳大凰衛(wèi)視債聯(lián)合，讀制作類(lèi)但似“絲迫綢之路膨”的“去文化尋輔根”追點(diǎn)溯中國(guó)耀民居路扶線的旅箭游＋文徒化節(jié)目揭，主題獅就是“追溯偵中國(guó)民院居歷史樣，探究章中國(guó)民逝居文化喊”或者是“骨子較里的中挨國(guó)情結(jié)鏡”，并可邀隔請(qǐng)中國(guó)民女居的研究氏機(jī)構(gòu)及著溪名文人參駝與此探詢(xún)喇路線，并都言路講解周各種中式槽民居的文尋化及歷史丘，一方面糞配合項(xiàng)目“追溯妨中式宅紋院閑雅吹生活”的形象晝，另一熄方面又似可以使謙項(xiàng)目用食充滿(mǎn)文液化韻味姨的獨(dú)特仍方式入聾市；閱讀中國(guó)方式：可以考缸慮和鳳繭凰衛(wèi)視低聯(lián)合，麥與相關(guān)裕的學(xué)院謀、教育較團(tuán)體等短學(xué)術(shù)機(jī)詢(xún)構(gòu)聯(lián)系吩，進(jìn)行權(quán)類(lèi)似“當(dāng)現(xiàn)朱代遭遇搞中式”等的研貍討會(huì)或牽現(xiàn)場(chǎng)訪功談節(jié)目販，并邀統(tǒng)請(qǐng)一些灣教授、厘文人學(xué)栗士參與餃話(huà)題，菊引發(fā)市劉場(chǎng)討論敲；閱讀中國(guó)目的和作赤用：一方面，奧鳳凰一直瘡致力于挖駛掘及發(fā)揚(yáng)手中國(guó)文化螺，利用他剛們的平臺(tái)陰宣傳本項(xiàng)予目，可增調(diào)加市場(chǎng)影搖響力及可映信度；另外相關(guān)幣文化機(jī)構(gòu)劉的工作人扎員本身就常是具有較撈高學(xué)歷的治知識(shí)分子柏，他們就妄是本項(xiàng)目蠟?zāi)繕?biāo)客戶(hù)音群之一，證與他們舉術(shù)辦相關(guān)的付講座或者篇聯(lián)合他們曬參與鳳凰剛衛(wèi)視的節(jié)腎目錄制，訓(xùn)較容易打棉動(dòng)他們“骨子帖里的中憤國(guó)情結(jié)咸”；閱讀中國(guó)二、事件鎖炒做方式：拍攝一部機(jī)講述或評(píng)草述中國(guó)民居違歷史（溯根、野復(fù)興、烙垂印、反思始），并傍有一定故唯事情節(jié)的逝系列立體電影去短片，在項(xiàng)目您認(rèn)籌期在末深圳各大汁電影院播緊放。并可壞把門(mén)票設(shè)哀計(jì)成銀票觀形式，收退集完整四蠢張電影票鎖的客戶(hù)可篩在項(xiàng)目開(kāi)洪盤(pán)時(shí)獲得億額外折扣崇優(yōu)惠。閱讀中國(guó)主題二覆：閱讀漏中國(guó)民剝居文化目的：讓客戶(hù)超在項(xiàng)目睜開(kāi)售前尤對(duì)中式斤住宅的項(xiàng)歷史、兼文化有燒深刻的刪印象，夫更有利圍于目標(biāo)灣客戶(hù)的愧確立；作用：此銷(xiāo)售策換略一來(lái)可京以引發(fā)市倚場(chǎng)新式銷(xiāo)始售模式的斜討論熱潮奇，另一方宏面也可能凈帶來(lái)一場(chǎng)僻電影票的?；ハ喑促u(mài)山熱潮；閱讀中賊國(guó)萬(wàn)科·喝中國(guó)年閱讀中國(guó)逢(200靠5.0駐1-0甜5)品味中慈國(guó)(200緞5.0游3-0鍛8)挑戰(zhàn)中國(guó)拳(200盟5.0跌6-1蹤蝶0)拾遺……品味中國(guó)主題執(zhí)行時(shí)間內(nèi)容形式一、銷(xiāo)售通路的擴(kuò)展2005.03開(kāi)始主要開(kāi)拓外籍人士、文化藝術(shù)界人士及香港客戶(hù)的銷(xiāo)售通路聯(lián)合外籍社團(tuán)、文化機(jī)構(gòu)及現(xiàn)代中式服裝品牌及利用知名人士效應(yīng)。二、現(xiàn)場(chǎng)包裝2005.04起用獨(dú)特的包裝方法布置售樓處洗腦式的現(xiàn)場(chǎng)包裝三、行銷(xiāo)炒做2005.05選出10套TH，拍賣(mài)，開(kāi)展事件營(yíng)銷(xiāo)炒做。投石問(wèn)路，提高第五園的整體價(jià)值。一、銷(xiāo)棒售通路瘡的擴(kuò)展（1）鎖睛定在深外渡籍人士原因：根據(jù)我司弓對(duì)全國(guó)中燭式住宅的擴(kuò)調(diào)研所得劑，中式住奶宅特別是兆別墅類(lèi)項(xiàng)史目，其購(gòu)支買(mǎi)的客戶(hù)恰群中，外將籍人士或囑海歸一族診占了很大障的一部分餓，他們選最擇中式住畏宅的原因妖跟他們來(lái)坊華工作一薦樣，他們系大多鐘情釘于中國(guó)博糠大精深的嶼文化內(nèi)涵運(yùn)，認(rèn)為一漢定要住在狂有中式味幸道的住宅迅里才算真管正的生活圾在中國(guó)；品味中途國(guó)方式：可以聯(lián)速系一些雪類(lèi)似“明華會(huì)催”或外企玻聯(lián)合會(huì)曬等的外漠籍人士婆組織，鑼在他們炕內(nèi)部開(kāi)錯(cuò)展小眾嚼宣傳，普以他們堆為核心竭把項(xiàng)目匆的知名絞度擴(kuò)展核開(kāi)去，毒一傳十愁，十傳語(yǔ)百?？梢月?lián)系燈華僑協(xié)會(huì)儲(chǔ)，通過(guò)他趣們與已經(jīng)弓歸國(guó)或者阻準(zhǔn)備歸國(guó)魄的華僑聯(lián)螞系，舉辦徑相應(yīng)的活時(shí)動(dòng)或講座茶，激發(fā)他歇們“骨子傅里的中國(guó)健情結(jié)”；目的和靈作用：通過(guò)對(duì)費(fèi)客戶(hù)定甩位，針斤對(duì)性的乎做目標(biāo)丘客戶(hù)宣沃傳，就迷像十七寶英里的帥小眾傳敘播一樣鵲，會(huì)達(dá)爭(zhēng)到事半巧功倍的請(qǐng)效果；品味中國(guó)（2）鞠外銷(xiāo)—搞借助香港市敗場(chǎng)發(fā)掘索客戶(hù)方式A：針對(duì)香港的炸外籍人晌士或者削對(duì)中國(guó)膜文化情崗有獨(dú)鐘另的人士：與在香港溪知名的高箭檔中式服旨裝品牌“上海灘耳”合作，矩用舉辦數(shù)時(shí)裝發(fā)趨布會(huì)或苦者為項(xiàng)傲目的業(yè)引主度身宵定做中閉式服裝摟等方式帽，一方靠面開(kāi)拓工了此品霸牌香港晌的客戶(hù)劉群，另敲一方面戚也為項(xiàng)勝目開(kāi)拓敢香港市葡場(chǎng)找到脾了一個(gè)正很好的猾突破口華；品味中賄國(guó)目的和作疾用：據(jù)我司亞調(diào)查資帖料顯示站，“上潛海灘”漸最有名葡的是改席良式現(xiàn)土代旗袍港、唐裝怒、馬褂越，為上器個(gè)世紀(jì)洪的東方太風(fēng)情，葡添上現(xiàn)織代元素幕。在東館風(fēng)西漸象的今天之，“東坊風(fēng)”開(kāi)握始時(shí)髦筐起來(lái)，慕打著“右東方遇百見(jiàn)西方別”設(shè)計(jì)陡主題的洪“上?；@灘”，睡為中國(guó)部時(shí)尚披鼓上了名黨牌的外校衣，設(shè)云計(jì)與包體裝別有茶特色，牽得到市羞場(chǎng)的認(rèn)奏可?！吧虾┞?lián)”的客戶(hù)甜都是一些更鐘情中式昨文化的香澆港中高層怒管理人員攝、外籍人幼士或明星，他們促中的很妥大部分覺(jué)人士在狠香港都時(shí)具有一哥定的身痰份及地灶位，與京“上海死灘”品粘牌舉行頁(yè)的相關(guān)如活動(dòng)，碼可以讓孝本案針形對(duì)性的辛拓展目站標(biāo)客戶(hù)摸群，擴(kuò)憐大項(xiàng)目熟在香港桿的影響炭力；品味中國(guó)方式B：發(fā)掘香港投急資市場(chǎng)針對(duì)香港的投示資客戶(hù)：地產(chǎn)名肌人的示懷范作用；中原集團(tuán)追的董事長(zhǎng)格施永青先爆生名下設(shè)綁立了一個(gè)基有2億港沉幣的私人片基金，用觸于投資全之國(guó)的房地賞產(chǎn)行業(yè)，溝可以利用為施先生在議香港的影漲響力，讓顆其投資本亞項(xiàng)目，為寒項(xiàng)目開(kāi)拓傳香港的投福資市場(chǎng)起耳到了一個(gè)擔(dān)很好的橋兇梁作用；品味中溪國(guó)（2）外釀銷(xiāo)——發(fā)耳掘香港投資羽市場(chǎng)目的和作神用：據(jù)我司騾的調(diào)查白資料顯閑示，香桑港的高干級(jí)投資蝦客戶(hù)具拿有羊群柄效應(yīng)，歲通常都忽會(huì)跟從塑一些在躲市場(chǎng)上頭有影響訂力人士郊的投資考行為，抬而中原沃集團(tuán)的犧施先生脅正是具累有這種團(tuán)資格的閱人士，愁他名下覽的私人丈基金也度是用于骨房地產(chǎn)賓投資行編為，他端的投資推行為即惹可用作全炒作話(huà)貼題，更托可以帶洽來(lái)一群汁非常有糟目的的江高級(jí)投勝資客戶(hù)混；品味中鐮國(guó)二、現(xiàn)場(chǎng)奴包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝獸的效果將幅直接影響磨到客戶(hù)的灰購(gòu)買(mǎi)意向條與項(xiàng)目所黃傳輸?shù)木衽c文化鄉(xiāng)豐，所以，錦在第五園鴨的現(xiàn)場(chǎng)包某裝中，我茂們強(qiáng)調(diào)“阻突破常規(guī)防”，以使蝕現(xiàn)場(chǎng)包裝丸在項(xiàng)目運(yùn)談營(yíng)中發(fā)揮卷最大的功沒(méi)效。基于此，條我們?cè)诘谙∥鍒@的現(xiàn)百場(chǎng)包裝中年，根據(jù)項(xiàng)恢目的建筑固特點(diǎn)與文島化理念，雹首次提出情了“時(shí)空脂隧道”的闊概念想法線。品味中效國(guó)二、現(xiàn)昂場(chǎng)包裝1、形陽(yáng)式：在進(jìn)入消項(xiàng)目售潛樓處前遍營(yíng)造一售條時(shí)光隧厘道，讓客牲戶(hù)入內(nèi)媽后利用晚多媒體字的設(shè)施叉，通過(guò)左電影宣爛傳片所警帶來(lái)的傳強(qiáng)烈的曾視覺(jué)效亮果和音孟響效果膚，分三鞏到四個(gè)健廳按照鋪“從過(guò)深去、到斧現(xiàn)在、碑去未來(lái)乘”的順平序分別槐講解中國(guó)民居段的歷史、傻中國(guó)民居境的現(xiàn)在以繭及坂田片跪區(qū)的未來(lái)消規(guī)劃，讓客戶(hù)們了解中晨國(guó)民居爬的演變創(chuàng)歷史和冠坂雪崗令未來(lái)發(fā)理展的情區(qū)景，并叛可把時(shí)榨光隧道松連通到奶部分樣唐板房，野增強(qiáng)視宇覺(jué)刺激胞。以下銷(xiāo)是改想閘法的示辦意圖：品味中國(guó)入口第一廳，你回到中國(guó)揪舊時(shí)院落腰民居的生勒活場(chǎng)景，鳳喚醒客戶(hù)裙記憶第二廳牢，講述想現(xiàn)代民穴居的興災(zāi)起及演猴變，及柏附屬民授居的文幕化內(nèi)涵第三廳闖，講述耽第五園車(chē)產(chǎn)品的暖規(guī)劃、迎設(shè)計(jì)、是配套等第四道門(mén)進(jìn)去，講鎖述坂田片區(qū)隨的未來(lái)規(guī)東劃和發(fā)展前景通向正賀式接待糖中心品味中國(guó)圖示目的和作得用：由于中式前住宅是具撞有很深文責(zé)化底蘊(yùn)的漆建筑，如小果不深入魚(yú)的了解其怒文化內(nèi)涵便便很難對(duì)坑項(xiàng)目產(chǎn)生平認(rèn)同。讓替客戶(hù)進(jìn)入路售樓處后海進(jìn)行洗腦濟(jì)式的教育稠，對(duì)中式豆住宅產(chǎn)生饒強(qiáng)烈的認(rèn)堅(jiān)同感；另外，用棄此類(lèi)新穎乞的方式來(lái)緞向客戶(hù)展芽現(xiàn)區(qū)規(guī)未蓮來(lái)的規(guī)劃乏前景，有拉利于增強(qiáng)溉客戶(hù)對(duì)該村區(qū)域未來(lái)普發(fā)展的直批觀印象，愿加深記憶嬸。此銷(xiāo)售擋策略是讓一種現(xiàn)期代化的糞銷(xiāo)售模撓式，不舞需要耗脫費(fèi)業(yè)務(wù)俘員過(guò)多金的講解責(zé)及樓書(shū)讓的灌輸安，讓客成戶(hù)很直吹觀的感柜受到中郵式住宅妙的魅力縱及項(xiàng)目謠區(qū)位的稠未來(lái)發(fā)亮展；品味中國(guó)三、行壩銷(xiāo)炒做寫(xiě)在前杠面的話(huà)急：“哈根達(dá)佳斯試驗(yàn)”，這個(gè)芝曾獲得擱諾貝爾輔經(jīng)濟(jì)學(xué)瓶獎(jiǎng)的經(jīng)回典試驗(yàn)朝，說(shuō)的農(nóng)是消費(fèi)電者在面員對(duì)著大亭小兩杯溝冰淇淋卷的選擇稍時(shí)，1拖0盎司廢的杯里袋裝的是膚8盎司允冰淇淋青，而5奔盎司的援杯里裝悠的是6越盎司冰碰淇淋，真就因?yàn)樽逑M(fèi)者休看到的厲是一個(gè)猛沒(méi)裝滿(mǎn)組，而另徹一個(gè)漫券了出來(lái)海，他的飼選擇就傲?xí)A向相于“小剩杯”的晃，甚至前還往往向會(huì)為這屈杯少的稈付出高研價(jià)！這仔個(gè)“多騾與少”杜的全球稀范圍的豪試驗(yàn)，醒發(fā)現(xiàn)了消費(fèi)者切并不會(huì)拼以實(shí)際掘情況來(lái)拖衡量來(lái)鍬付出的腹普遍規(guī)嗓律。算下來(lái)中綱國(guó)地產(chǎn)也用走了十幾矩、二十年魄了。不論郵前后是一話(huà)種什么樣鈴的走法，借大家基本貧上都是沿秩著模仿和滑突破之路槐前行。到碑今天我們濁看到，很賞多的論壇撲和會(huì)議，疑都在開(kāi)始肚自問(wèn)這樣白一些問(wèn)題鬧，從開(kāi)發(fā)撤、設(shè)計(jì)到蘇營(yíng)銷(xiāo)，下一步究霉竟如何走片？品味中國(guó)思考點(diǎn)：房地產(chǎn)的蠻營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題字，總是全央行業(yè)的熱陶點(diǎn)話(huà)題。痕大家都深停明其重要艦性，那么井在地產(chǎn)商凝的利潤(rùn)豐娛厚階段，染對(duì)尤其初抬期的營(yíng)銷(xiāo)小需求快速盡增長(zhǎng)時(shí)，嗚那么傳統(tǒng)刺的三段式倘或三部曲丈，即廣告儉、樣板房雜、展銷(xiāo)會(huì)浮等，當(dāng)然鄉(xiāng)豐能起到有奴效作用。嫂但當(dāng)開(kāi)發(fā)慢商的利潤(rùn)乓又到了理晚性回歸階悄段時(shí)，當(dāng)捷個(gè)盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)嬌又處于白逃熱化時(shí)，吃我們又是線怎么看待營(yíng)銷(xiāo)柜上的浪費(fèi)悅問(wèn)題呢？也是魯那個(gè)哈根石達(dá)斯試驗(yàn)石中大杯的“大而無(wú)割當(dāng)”問(wèn)題。品味中國(guó)方式：200喇5年2慘月-4寨月中，解選擇第繼一批單宣位中1讓0套最好佳的T懲OWN彎HOU罵SE單違位，斥孤巨資邀椅請(qǐng)國(guó)際騰10家灶知名的益室內(nèi)設(shè)驢計(jì)公司繞對(duì)其進(jìn)方行室內(nèi)佳裝修設(shè)裝計(jì)；并暖對(duì)此事鑒進(jìn)行新亦聞炒做溪；2005節(jié)年4月底笨前，于項(xiàng)散目解籌前鐮一個(gè)月左蠻右，宣布索10套單談位采用荷較蘭式拍賣(mài)隨法拍賣(mài)，黑邀請(qǐng)VI濱P客戶(hù)參車(chē)與；再次路引起市場(chǎng)耳關(guān)注；2005死年5月左代右，于項(xiàng)爺目現(xiàn)場(chǎng)或從某酒店舉炭行拍賣(mài)儀久式；品味中國(guó)目的：阿基米德役說(shuō)過(guò)：“喊給我一個(gè)驅(qū)支點(diǎn)，我懸可以翹起姑整個(gè)地球其！”，中噸原人說(shuō)：粘“如果第內(nèi)五園是一套個(gè)地球，挑我們要做曬的就是尋約找撬動(dòng)它妥的支點(diǎn)！蠅”而本次緊的拍賣(mài)活軍動(dòng)可以說(shuō)特就是一個(gè)畢很好的支啞點(diǎn)，或許偵它會(huì)花費(fèi)乒不成比例昆的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)吐用，但它耍所帶來(lái)的盞利潤(rùn)是不澇可估量的味。這也是副前面所提旬及的“哈凳根達(dá)斯理滋論”中多鋼與少的現(xiàn)振象就是這秒個(gè)含義。品味中貴國(guó)作用：此銷(xiāo)售策膚略的作用利用斥巨蛾資邀請(qǐng)?jiān)O(shè)盲計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)握計(jì)10套雄TOWN柱HOUS車(chē)E單位的幸事件營(yíng)造顏轟動(dòng)的市號(hào)場(chǎng)效應(yīng)。么再通過(guò)1袋0套TH綠的拍賣(mài)活慈動(dòng)使得這球一效應(yīng)得化以延續(xù)與燈提升。我衫們相信，揀此舉對(duì)整溉個(gè)第五園吸項(xiàng)目都是存一種“價(jià)備值重塑”餡與“價(jià)值檢提升”。愿更甚之，給第五園的秘營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用稀或許僅需零花費(fèi)于此頸。品味中國(guó)萬(wàn)科·獅中國(guó)年閱讀中國(guó)雹(200朱5.0腦1-0棍5)品味中國(guó)燦(2005饒.03-偉08)挑戰(zhàn)中妥國(guó)(200削5.0握6-1肢0)拾遺……挑戰(zhàn)中窗國(guó)主題事件執(zhí)行時(shí)間內(nèi)容形式一、創(chuàng)新銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)2005.05在售樓處采用創(chuàng)新銷(xiāo)售模式證券式銷(xiāo)售模式二、事件營(yíng)銷(xiāo)2005.07開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)提出“挑戰(zhàn)中式住宅”的活動(dòng)在全國(guó)幾大重點(diǎn)城市巡展一、創(chuàng)新議銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)仍——證券舍式銷(xiāo)售模曾式方式：在售樓處檢安裝三塊規(guī)類(lèi)似證券場(chǎng)大廳的電子顯裂示屏，分別顯絕示項(xiàng)目別懲墅類(lèi)、T滑H類(lèi)、小騾高層類(lèi)的尺全部單位襲；在項(xiàng)目皺開(kāi)售時(shí)銜，讓客籠戶(hù)用遙彎控器選貧擇單位迷，如已旦銷(xiāo)控的慣用紅色泡顯示，首讓客戶(hù)禽增加購(gòu)墻買(mǎi)的緊刷迫感；挑戰(zhàn)中國(guó)目的和逮作用：由于慣污常的開(kāi)閘盤(pán)銷(xiāo)售地模式已養(yǎng)經(jīng)讓絕鼻大部分畫(huà)的客戶(hù)湯感覺(jué)厭鋪倦，甚憑至產(chǎn)生君厭惡的社感覺(jué)，默采用新紙的銷(xiāo)售額手法，屢可以讓弄客戶(hù)感聽(tīng)覺(jué)新鮮昨之余更講容易營(yíng)以造現(xiàn)場(chǎng)祖氣氛；在中式攔的樓盤(pán)碧里采用霞科技式育的銷(xiāo)售桶手法，踢讓客戶(hù)已更真切醋的感受窯到現(xiàn)代刺與傳統(tǒng)伯的完美綱結(jié)合；以往的陵項(xiàng)目熱風(fēng)潮只是伏集中在正開(kāi)盤(pán)當(dāng)袋天，如陽(yáng)采用證述券式的埋銷(xiāo)售，壇則可以姻令售樓抹處每天挖洋溢著倍開(kāi)盤(pán)的債氣氛；挑戰(zhàn)中蟻國(guó)二、事件晃營(yíng)銷(xiāo)——娛挑戰(zhàn)中國(guó)姥所有中式選住宅方式：以全國(guó)線重點(diǎn)城逗市巡展是為形式趙，利用委萬(wàn)科或孟中原在遠(yuǎn)全國(guó)各利地分行猴的資源劣，在全洋國(guó)范圍戲內(nèi)開(kāi)展辦“挑戰(zhàn)號(hào)中式住偉宅”的攜活動(dòng)，揚(yáng)結(jié)合當(dāng)嗎地分行挎對(duì)此話(huà)盼題進(jìn)行雕激烈的振炒作，尸并可邀清請(qǐng)各地僑發(fā)展商莫到現(xiàn)場(chǎng)修參觀，握引發(fā)市涼場(chǎng)話(huà)題撤；在巡展期夸間，可聯(lián)籍系當(dāng)?shù)氐目椕窬友芯客讬C(jī)構(gòu)及有寺開(kāi)發(fā)過(guò)中懸式住宅的膝發(fā)展商在裕當(dāng)?shù)亻_(kāi)展縱研討會(huì)；挑戰(zhàn)中有國(guó)目的和紡作用：全國(guó)巡展悔的意義不膜在與能成妹功銷(xiāo)售多顏少套房子潔，重點(diǎn)在澆于項(xiàng)目形織象的打造丸，為項(xiàng)目煮后期的強(qiáng)衰勢(shì)開(kāi)發(fā)奠龍定堅(jiān)實(shí)的洲市場(chǎng)基礎(chǔ)昨；全國(guó)幾大末城市均出投現(xiàn)過(guò)中式御住宅，但扇從建筑的杠形態(tài)到建份筑蘊(yùn)涵的似文化深度刷來(lái)看，他膊們與萬(wàn)科贏第五園仍甲將有一定剪的差距；盞此外，在斯以上的物尿業(yè)中，是毀單純的別袖墅以及t杰ownh摧ouse羨物業(yè)，享徒有人群較病為稀有；捆而第五園啄是以上物茂業(yè)與小高艇層、多層生住宅混合飯的居住社統(tǒng)區(qū)，在文吊化宣傳廣揮度上較其冷他社區(qū)有稠較強(qiáng)的特閑色。第五園請(qǐng)的開(kāi)發(fā)梅將是現(xiàn)湊代中式璃住宅發(fā)況展的新聚里程碑淋。因此忘在全國(guó)閣舉行巡錘展及研咬討會(huì)，始將最大蛙限度的要展現(xiàn)萬(wàn)蠻科“一姥統(tǒng)江山株”的霸誼氣，在舉更廣范燥圍及更柜深深度名上提高曠項(xiàng)目及互企業(yè)的嫩品牌知宿名度。挑戰(zhàn)中襲國(guó)萬(wàn)科·顯中國(guó)年閱讀中節(jié)國(guó)(2005浮.01-速05)品味中廳國(guó)(2005狀.03-挽08)挑戰(zhàn)中槽國(guó)(200肚5.0青6-1皇0)拾遺……拾遺一：蛛銷(xiāo)售計(jì)劃軋一(兩期剪統(tǒng)一推向景市場(chǎng)）推售套數(shù)百分比推售組合推售原則推售原因第一批101％TH2005.06，在項(xiàng)目預(yù)計(jì)解籌前2個(gè)月利用拍賣(mài)形式開(kāi)展此推售計(jì)劃。利用此活動(dòng)，營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，提升第五園的整體價(jià)值。為第五園開(kāi)盤(pán)造勢(shì)，并以此分析購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群的心態(tài)等市場(chǎng)資料。第二批600套63％TH＋寬景＋小高層2005.08，項(xiàng)目正式解籌，考慮到項(xiàng)目包含三種建筑產(chǎn)品，建議每次推售中都包含這三種類(lèi)型，以互補(bǔ)各自的客戶(hù)群及價(jià)格。通過(guò)第一批單位的策略安排，項(xiàng)目將在市場(chǎng)上得到最大限度的關(guān)注，借助這股市場(chǎng)熱潮推出60％左右的單位，引發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)熱潮。第三批300余套36％TH＋寬景＋小高層在第二批單位銷(xiāo)售到80％的時(shí)候推出通過(guò)上批單位的推售，使產(chǎn)品積累一定的準(zhǔn)業(yè)主。在第二批單位銷(xiāo)售80％時(shí)推出這批單位，以來(lái)可以補(bǔ)充市場(chǎng)供應(yīng)，另外也為項(xiàng)目下一期的推售延續(xù)市場(chǎng)關(guān)注度。注：分批但推售計(jì)劃辛表是按照午預(yù)計(jì)1、放2期共推上售約90璃0余套單辱位計(jì)算。娃開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售沈定于20過(guò)05年8察月份。拾遺一：具配合銷(xiāo)售圾計(jì)劃一的心推廣思路階段安排推廣方式推售目標(biāo)備注形象導(dǎo)入期第一階段：認(rèn)籌客戶(hù)的梳理認(rèn)籌中由于要考慮與萬(wàn)科城2期之間的相互關(guān)系。結(jié)合萬(wàn)科城2期預(yù)計(jì)在05年3-4月份開(kāi)售的情況，建議本項(xiàng)目的推售與萬(wàn)科城略微錯(cuò)開(kāi)2-3個(gè)月，即從2005年8月開(kāi)始，計(jì)劃用5個(gè)月的銷(xiāo)售周期來(lái)完成100％銷(xiāo)售。第二階段：活動(dòng)造勢(shì)第三階段：活動(dòng)造勢(shì)及事件炒作開(kāi)盤(pán)期銷(xiāo)售通路的擴(kuò)展＋事件營(yíng)銷(xiāo)70％強(qiáng)銷(xiāo)期特殊客戶(hù)群的的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)25％尾盤(pán)期話(huà)題再炒作，活動(dòng)造勢(shì)5％項(xiàng)目第三批單位推售拾遺二：在推售計(jì)劃趙二（兩期境分開(kāi)推向活市場(chǎng)）推售套數(shù)百分比推售組合推售原則推售原因第一批101％TH在項(xiàng)目預(yù)計(jì)解籌前1個(gè)月進(jìn)行拍賣(mài)。利用此活動(dòng)，營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，提升第五園的整體價(jià)值。為第五園開(kāi)盤(pán)造勢(shì)，并以此分析購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群的心態(tài)等市場(chǎng)資料。第二批340套36％第一期全部單位2005.06，項(xiàng)目第一期正式解籌，通過(guò)第一批單位的策略安排，項(xiàng)目將在市場(chǎng)上得到最大限度的關(guān)注，借助這股市場(chǎng)熱潮推出第一批全部的單位，引發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)熱潮。第三批600余套63％第二期全部單位2005.08，在第一批單位銷(xiāo)售到80％的時(shí)候推出通過(guò)上批單位的推售，使產(chǎn)品積累一定的準(zhǔn)業(yè)主。在第三批單位具備銷(xiāo)售條件的前提下推出第三批單位。注：此計(jì)另劃是按照茶2005出年6月開(kāi)督盤(pán)，首先壺推出第一英期的形式禽進(jìn)行計(jì)劃結(jié)。拾遺二：介配合銷(xiāo)售野計(jì)劃二的菌推廣思路階段安排推廣方式推售目標(biāo)備注形象導(dǎo)入期第一階段：認(rèn)籌客戶(hù)的梳理認(rèn)籌中如果不能達(dá)到兩期同時(shí)面市銷(xiāo)售；則建議第一期單位可以在2005年6月推向市場(chǎng)；第二期單位在2005年8月推向市場(chǎng)。預(yù)計(jì)將在極短時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢。第二階段：活動(dòng)造勢(shì)第三階段：活動(dòng)造勢(shì)及事件炒作銷(xiāo)售預(yù)熱確定第一批單位的選房客戶(hù)，解籌方式，并進(jìn)行意向選房——正式銷(xiāo)售公開(kāi)選房100％主線二—序—專(zhuān)題分析第五園專(zhuān)預(yù)題分析第五園認(rèn)旁籌客戶(hù)管膨理專(zhuān)題及杯解籌方式暮分析……第五園市的場(chǎng)價(jià)格定天位系統(tǒng)分識(shí)析與總結(jié)其他類(lèi)鼠比項(xiàng)目拿對(duì)第五乏園的借佩鑒意義柏專(zhuān)題中式住宅梁專(zhuān)題分析第五園競(jìng)判爭(zhēng)區(qū)域?qū)？奉}分析一、新晉鴻基地淺產(chǎn)的新殃市鎮(zhèn)開(kāi)親發(fā)模式盛借鑒新鴻基粗地產(chǎn)的脫新市鎮(zhèn)甲開(kāi)發(fā)模鴨式新市鎮(zhèn)是在原有荒的市區(qū)之貓外興建起吐的新的城付市區(qū)。香嗎港人口猛剖增與土地膚資源的緊列缺的矛盾追迫使香港期城市發(fā)展丙走向市區(qū)情外，通過(guò)廣新市鎮(zhèn)的徐建設(shè)解決鍬這種矛盾呈。而新市產(chǎn)鎮(zhèn)的規(guī)劃度發(fā)展需要星得到實(shí)力肢雄厚的發(fā)班展商的支挎持，新鴻櫻基地產(chǎn)就加是最早支提持與實(shí)施腫者。新鴻基屯地產(chǎn)的拐這種不騎斷成熟燦的新市且鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)鴿模式，五使其迅叉速成長(zhǎng)企為香港律最具實(shí)蠟力的房襯地產(chǎn)開(kāi)套發(fā)商，摧也成為逆香港盈歉利能力午最強(qiáng)的傘發(fā)展商在之一。背景：新鴻基地就產(chǎn)的新市誘鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模勵(lì)式通過(guò)大灘規(guī)模的毫拿地，謹(jǐn)降低土婆地成本覺(jué)，然后港形成規(guī)愿模開(kāi)發(fā)護(hù)，降低氣開(kāi)發(fā)成透本，在導(dǎo)獲得住寺宅物業(yè)鍵的開(kāi)發(fā)止利潤(rùn)的刷同時(shí)，念注重各返種生活慨所需的質(zhì)等物業(yè)扒的建設(shè)杰，形成衰功能齊炭全的新牢城市區(qū)船，在新忽市鎮(zhèn)成坐形時(shí)，勿通過(guò)商框業(yè)、娛愚樂(lè)等高優(yōu)贏利性渣、高收拐益性物膽業(yè)的持極有來(lái)實(shí)贈(zèng)現(xiàn)高額永利潤(rùn)，另這就是獄新鴻基犧地產(chǎn)的狀新市鎮(zhèn)葉開(kāi)發(fā)模信式。這種新市段鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模勸式具有以羅下幾方面爪的優(yōu)勢(shì)：規(guī)?；ら_(kāi)發(fā)，而降低開(kāi)涌發(fā)成本暴，具有脖更強(qiáng)的遼競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)談勢(shì)；集約化得發(fā)展，貧住宅與傅配套并踐重的開(kāi)偉發(fā)理念肺使區(qū)域誰(shuí)內(nèi)人氣以急速提招升，物幫業(yè)價(jià)值鬧也一路芽高歌；部分高收麻益性物業(yè)呢的長(zhǎng)期持多有，使發(fā)對(duì)展商獲得下長(zhǎng)期增長(zhǎng)腦的收益，每同時(shí)物業(yè)極不斷增值新鴻基地萬(wàn)產(chǎn)的新市海鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模步式從開(kāi)發(fā)橡模式上伯，新鴻原基的發(fā)滅展從一芽開(kāi)始就尼建立在愁新市鎮(zhèn)腳開(kāi)發(fā)的燥高度進(jìn)慕行戰(zhàn)略倆規(guī)劃；由于開(kāi)發(fā)沉的新市鎮(zhèn)忘都是建立蠅在距離市趕中心較遠(yuǎn)全的位置，汗故新鴻基短在開(kāi)發(fā)片讓區(qū)（如沙雄田）物業(yè)驚時(shí)首要考窗慮的是聯(lián)合政孤府改善濾交通問(wèn)題；在解決兆交通問(wèn)注題之后床，繼而究發(fā)展集犧中式商椅業(yè)等新綱市鎮(zhèn)生擱活配套欣，讓其悔形成濃投厚的商倒業(yè)氛圍朗與生活街氛圍，擱最后當(dāng)篇片區(qū)形領(lǐng)成固定慶消費(fèi)場(chǎng)肉所后再三開(kāi)發(fā)其膚住宅市弄場(chǎng)，這際種循序舅漸進(jìn)的畏開(kāi)發(fā)模乖式使得配新鴻基卻在香港糾多個(gè)新鐵市鎮(zhèn)計(jì)搭劃都得次以成功距，并成民為許多雨同行抄寫(xiě)襲、?；碌姆陡１?；新鴻基地臟產(chǎn)的新市單鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模槳式新鴻基在仗同區(qū)域開(kāi)惱發(fā)多個(gè)項(xiàng)水目時(shí)，按暫照客戶(hù)群攀層次的區(qū)寄分，其市場(chǎng)訴仆求點(diǎn)迥庫(kù)然不同，有的訴俘求年輕的啟YOHO毛生活、有桂的訴求六搶星級(jí)的酒鳥(niǎo)店式住宅祥、有的訴龜求頂級(jí)豪餡宅概念，搬通過(guò)主題辭定位的不莖同，區(qū)分率不同類(lèi)別膜的客戶(hù)群洲；新鴻基在競(jìng)其同片區(qū)頑同期開(kāi)發(fā)利多個(gè)項(xiàng)目鼓時(shí)，還要金一個(gè)重要鉤的成功之憂(yōu)道——非常注播重現(xiàn)場(chǎng)滲包裝；根據(jù)對(duì)預(yù)新鴻基解地產(chǎn)的術(shù)了解，餓80％等的項(xiàng)目博營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)隨用都是棵用于現(xiàn)膝場(chǎng)氛圍縫的營(yíng)造使，讓客剛戶(hù)在進(jìn)警入其項(xiàng)慣目售樓肚展示中鐮心就像踐進(jìn)入一巡壽道設(shè)定丑好的購(gòu)弱房程序扎，引領(lǐng)客圍戶(hù)思想，削弱客戶(hù)罩對(duì)銷(xiāo)售人朋員的戒心捎，讓客戶(hù)院在“感覺(jué)”中當(dāng)場(chǎng)傳成交。對(duì)萬(wàn)科儉地產(chǎn)的炭借鑒作站用1.新市群鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模臨式的借鑒對(duì)于萬(wàn)科錘地產(chǎn)來(lái)說(shuō)茶，經(jīng)過(guò)數(shù)頭年間的大按規(guī)模開(kāi)發(fā)追及對(duì)未來(lái)跳發(fā)展的戰(zhàn)聽(tīng)略規(guī)劃，寶不但在區(qū)哀域內(nèi)建造雄了超大規(guī)拉模的居住鎖社區(qū)，還妨將在未來(lái)調(diào)使得坂田成夏為萬(wàn)科嫁在深圳公開(kāi)發(fā)“所新市鎮(zhèn)導(dǎo)”的典壯范。比新鴻基紙地產(chǎn)先完吃善交通體依系，再開(kāi)辜發(fā)配套，袍最后開(kāi)發(fā)裳住宅的模哨式。萬(wàn)科辰在片區(qū)內(nèi)圓的發(fā)展也天是獨(dú)具特雨色，而且飲預(yù)期在片扭區(qū)具有一鞭定知名度侍后，著手身進(jìn)行整個(gè)劣區(qū)域包括梨交通、商頸業(yè)、娛樂(lè)派等方向的買(mǎi)改造，可笨以對(duì)區(qū)域往的價(jià)值起廈到更大的剛提升作用陰；萬(wàn)科通過(guò)索近年來(lái)對(duì)膠坂田片區(qū)點(diǎn)科學(xué)的研轟究以及綜濕合性的分掌析，積累皆了珍貴的劣經(jīng)驗(yàn)與資賄源，對(duì)未鍵來(lái)在片區(qū)澤的更大規(guī)惹模的戰(zhàn)略冬規(guī)劃提供恥了參考與但方向，我殖們可以預(yù)握計(jì)，在不代久的將來(lái)辦，萬(wàn)科在芒坂田的發(fā)報(bào)展必將形雷成更大的話(huà)規(guī)模與影豬響力。對(duì)萬(wàn)科地覽產(chǎn)的借鑒冠作用2.同片嶼區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)靜目的目標(biāo)恨客戶(hù)與市葬場(chǎng)形象定件位差異借較鑒在項(xiàng)目的匪市場(chǎng)差異按化定位方戚面，萬(wàn)科況對(duì)于萬(wàn)科煤城與第五終園已經(jīng)有肢了較為充將分的考慮嶼。接下來(lái)鎮(zhèn)，我們需徑要做的就什是首先在符項(xiàng)目的市場(chǎng)形份象訴求競(jìng)上要突出丟第五園位與萬(wàn)科及城、四漿季花城市等項(xiàng)目摩的區(qū)別倚：萬(wàn)科悅城訴求旅的是深歇圳的未揭來(lái)生活腎，第五竹園訴求伶則是圍廟繞現(xiàn)代加中式文組化家園桌；而整壁個(gè)坂田夾板塊萬(wàn)陳科項(xiàng)目群的市場(chǎng)記形象訴掉求則是胸一座未均來(lái)的新市鎮(zhèn)。其次，克在客戶(hù)寧群定位舍方面，調(diào)根據(jù)建欠筑形式致及文化流特色的顫的差異濕性，吸丙引不同挨類(lèi)型的繁客戶(hù)群澇。對(duì)萬(wàn)科地絹產(chǎn)的借鑒誤作用3.現(xiàn)換場(chǎng)銷(xiāo)售畫(huà)手段與旺氛圍營(yíng)懇造的借姨鑒借鑒新鴻陶基的YO蝦HOT糧OWN等牌項(xiàng)目的現(xiàn)吐場(chǎng)氛圍營(yíng)憑造的手段漠，在萬(wàn)科趙第五園項(xiàng)怪目推廣中經(jīng)，中原建竟議現(xiàn)場(chǎng)采萍用“洗腦式躁的現(xiàn)場(chǎng)包靈裝及營(yíng)銷(xiāo)電手法”（詳細(xì)內(nèi)能容見(jiàn)項(xiàng)慈目推廣漂部分的勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)包箏裝部分完），通遇過(guò)理念裁與現(xiàn)場(chǎng)蒙的氣氛厭將到場(chǎng)勤客戶(hù)“去溫柔截面殺”。二、同由片區(qū)同攻一開(kāi)發(fā)膊商競(jìng)爭(zhēng)氧項(xiàng)目借跟鑒帶著這出個(gè)問(wèn)題乳，我們娛在對(duì)香咐港新鴻原基地產(chǎn)淚的經(jīng)驗(yàn)緞進(jìn)行分帝析后，蘭又對(duì)深傷圳片區(qū)牧內(nèi)具有映同樣情講況的一傅些地產(chǎn)州項(xiàng)目及斯地產(chǎn)公肆司進(jìn)行洗了詳細(xì)射的分析煤，并總匪結(jié)了這懲部分地附產(chǎn)項(xiàng)目停在這種攔局面中牌所遇到俘的種種棚問(wèn)題以療及其相慎應(yīng)的解升決方案膚，以期愧對(duì)本項(xiàng)孔目提供敲一些有絞利的參泊考。搬在這里枕，我們買(mǎi)選取了歷佳兆業(yè)駱地產(chǎn)在訓(xùn)布吉片芬區(qū)的桂濟(jì)芳園及見(jiàn)可園兩戲個(gè)項(xiàng)目槽進(jìn)行了業(yè)詳細(xì)的幟分析佳兆業(yè)采地產(chǎn)的催借鑒意竿義：桂犁芳園蕉VS熱可園桂芳園各與可園腦的項(xiàng)目擴(kuò)情況一福覽項(xiàng)目占地面積建筑面積市場(chǎng)形象定位物業(yè)類(lèi)型備注桂芳園18萬(wàn)50萬(wàn)北歐風(fēng)情生活小鎮(zhèn)多層、小高層、高層桂芳園六、七期與可園一、二、三期同步開(kāi)發(fā)可園19萬(wàn)58萬(wàn)理想的摩卡鎮(zhèn)生活街區(qū)小高層、高層桂芳園與年佳兆業(yè)·扒可園為佳響兆業(yè)地產(chǎn)接在同一區(qū)業(yè)域同時(shí)開(kāi)河發(fā)的兩個(gè)熄項(xiàng)目，這缺兩個(gè)項(xiàng)目鐮無(wú)論從規(guī)來(lái)模、檔次漆、物業(yè)類(lèi)什型甚至是開(kāi)建筑風(fēng)格幣、目標(biāo)客猾戶(hù)等方面抹都有非常號(hào)大的相似違性，而兩兵個(gè)項(xiàng)目的使均價(jià)也非銳常的接近佛，兩個(gè)同裁質(zhì)化程度車(chē)高的項(xiàng)目夸在同一區(qū)勤域形成競(jìng)乘爭(zhēng)，而根跪據(jù)目前的主銷(xiāo)售情況法來(lái)看，兩逆?zhèn)€項(xiàng)目的饑銷(xiāo)售均獲恒得很好的寒業(yè)績(jī)，這暗兩個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)的成功案浪例對(duì)第五花園與萬(wàn)科冊(cè)城項(xiàng)目的卻開(kāi)發(fā)有一污定的借鑒訴意義。佳兆業(yè)·螺可園與桂錯(cuò)芳園同期纖開(kāi)發(fā)的不陷利因素兩個(gè)項(xiàng)釋目的物聯(lián)業(yè)檔次房誠(chéng)、品質(zhì)抓、價(jià)格揀以及產(chǎn)叼品定位標(biāo)近似將勺會(huì)導(dǎo)致卻項(xiàng)目間控的同質(zhì)化耐競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目形象痰定位近似談會(huì)導(dǎo)致兩晶個(gè)項(xiàng)目難以樹(shù)瓶立鮮明的特點(diǎn)，夏不利于項(xiàng)爭(zhēng)目形象的昌宣傳與記選憶，進(jìn)而摸削弱項(xiàng)目夠的影響力酒；會(huì)造成投啄資客戶(hù)觀亮望，增長(zhǎng)耽這部分客藍(lán)戶(hù)的成交攪時(shí)間；價(jià)弟格；佳兆業(yè)仿·可園炊與桂芳箏園同期扔開(kāi)發(fā)的匆優(yōu)勢(shì)同一開(kāi)么發(fā)商開(kāi)現(xiàn)發(fā)的兩惡個(gè)物業(yè)麥之間的冒競(jìng)爭(zhēng)，永不僅使竿項(xiàng)目的脆知名度芽擴(kuò)大，驅(qū)同時(shí)增強(qiáng)開(kāi)減發(fā)商的求品牌影神響力以南及在該員