中原深業(yè)惠州火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

深業(yè)惠州火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

報告思路市場分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３2宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計局關(guān)于2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長階段。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變4宏觀經(jīng)濟(jì)分析惠州人口快速增長，住宅市場供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97㎡計算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。

5宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析6宏觀政策對房地產(chǎn)的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動態(tài)時間政策名稱主要內(nèi)容7月13日深圳市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房出售行為的通知》1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。2、商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價，并在現(xiàn)場和國土局網(wǎng)站公示。

3、禁止“炒賣樓花”行為。8月22日關(guān)于央行第四次加息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率0.18個百分點(diǎn)，個人住房貸款提高0.09個百分點(diǎn)9月15日關(guān)于央行第五次加息公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點(diǎn)。其中，5年期以下（含5年）從4.59%調(diào)整為4.77%，5年期以上從5.04%調(diào)整5.22%。9月28日首付比例提高至四成對已貸款購買住房又申請購買第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。推出一系列的新政，顯示了政府對調(diào)控房價的決心，一定會影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場交易量的暫時放緩。7宏觀政策對房地產(chǎn)的影響2、新證出臺目的9月28日這次新政出臺，調(diào)整主要是針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.1、對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。8宏觀政策對房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測3.1、新政對開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對于個人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時進(jìn)行，對投資行為會有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場8月市場進(jìn)入觀望，而在九月底出臺次提高第二套房首付的政策，其對市場的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計后市成交量會在低位有一個徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場的回暖。9宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析10

惠州房地產(chǎn)態(tài)勢

2007年1-9月份惠州房地產(chǎn)市場增長迅猛2007年前八月，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成72.84億元，增長一倍，其投資額占地三產(chǎn)業(yè)投資的比重為62.8%，占比與上年同期相比上升10.8個百分點(diǎn)。1-8月全市商品房銷售面積為217.69萬平方米，增長89.6%，商品房銷售合同金額為82.84億元，增長1.5倍。1-9月，惠城區(qū)新盤預(yù)售總量較去年增加了48%，共有18810套商品房成功預(yù)售，總預(yù)售金額是去年前三個季度的兩倍，達(dá)到了90多億元。1-9月，惠城區(qū)商品房預(yù)售均價達(dá)到了4567元／平米，較今年6月份統(tǒng)計的上半年預(yù)售均價4092元/平米高出了475元。9月份惠城區(qū)商品房預(yù)售均價達(dá)到了5078元/平米，而去年9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為3005元/平米，漲幅高達(dá)69%。11惠州房地產(chǎn)態(tài)勢2、惠州市房地產(chǎn)價格自2004年之后，持續(xù)上漲;2007年第三季度，均價再創(chuàng)新高,為4567元/㎡。

房產(chǎn)交易價格快速上漲12惠州房地產(chǎn)態(tài)勢2007年惠州三級市場出現(xiàn)了良性的增長態(tài)勢年份（年）交易數(shù)量（宗）交易面積（㎡）交易金額（億元）成交均價（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以上數(shù)據(jù)來源于市房產(chǎn)交易中心2007年上半年，惠州房地產(chǎn)供需已在一個新的高價位上運(yùn)行，帶動了房地產(chǎn)三級市場價格的增長。

近幾年惠城區(qū)二手房市場交易情況表13

惠州房地產(chǎn)態(tài)勢

品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐惠州，未來大盤競爭激烈。據(jù)市調(diào)顯示，2007年中信集團(tuán)通過建設(shè)投資三環(huán)路，從政府手里優(yōu)惠取得湯泉、文頭嶺、金山湖三塊寶地；雅居樂已獲得100萬平米開發(fā)土地；萬科取得了惠州江北40號小區(qū)40萬建面的土地；佳兆業(yè)取得至少100萬平方的土地開發(fā);……大盤規(guī)劃，居住品質(zhì)成為樓盤開發(fā)的新方向。歐式建筑仍然是樓市的主流風(fēng)格，戶型創(chuàng)新是市場的趨勢，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。未來價格繼續(xù)上揚(yáng)，銷售速度相對放緩。14宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分析15片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)河南岸、金山湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)本項(xiàng)目16片區(qū)分析江北片區(qū)：占據(jù)地段優(yōu)勢，定位為惠州未來的CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂為一體,未來發(fā)展前景巨大?，F(xiàn)階段已形成了以開發(fā)高檔樓盤為主的區(qū)域特征——CBD行政商務(wù)中心；水口片區(qū)：作為惠州市區(qū)的東大門，水口正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心，成為魅力新水口——惠州未來的CLD中心；金山湖片區(qū)：作為惠州未來惠城商品房主要供應(yīng)區(qū)域，土地儲備量大，在地段及配套等資源不足的條件下，項(xiàng)目憑借自身的營造來提升項(xiàng)目的檔次——文體景觀板塊。17麥地、河南岸：占據(jù)地段優(yōu)勢，為惠州成熟區(qū)，定位為以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園——商住板塊；東平片區(qū)：占據(jù)新開河和東江天然水景資源優(yōu)勢，為惠州新世紀(jì)居住文明的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人居板塊；下角片區(qū)：本片區(qū)是惠州最老的城區(qū)，土地供應(yīng)量有限并且周圍市政配套落后，推出產(chǎn)品的檔次不高，片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有待于政府強(qiáng)有力的政策支持和資金投入，如舊城改造等——舊城板塊；

片區(qū)分析18片區(qū)分析江北片區(qū)5300東平片區(qū)6500下角片區(qū)3800龍豐、鵝嶺、上排片區(qū)4500河南岸、金山湖片區(qū)4800西片區(qū)5800水口片區(qū)9000麥地片區(qū)520019片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐鵝嶺上排片區(qū)河南岸金山湖片區(qū)本項(xiàng)目水口片區(qū)20片區(qū)分姨析本項(xiàng)目礎(chǔ)片區(qū)：山景資閘源豐富尊，交通脖便利，鍬位于惠蘿州西部膊，現(xiàn)階帶段產(chǎn)品激供應(yīng)量壘不多。衣市政規(guī)名劃為物皮流中心——西部生冷態(tài)板塊都。項(xiàng)目所澤在片區(qū)磁目前市駛場供應(yīng)墓較少。暗200田7年底君到20謠08年沈初，有春一定數(shù)傲量的供奸應(yīng)量，著目前供崗應(yīng)的樓修盤除了刺城市原孔筑和湖宋畔新城胞外，其銳他的樓掀盤整體甲形象不年高。項(xiàng)目所差在片區(qū)鞋不是熱驗(yàn)點(diǎn)片區(qū)距，區(qū)域英配套也趨不成熟，但是山烘景資源腐資源優(yōu)流越，南肝靠高榜班山，臨轎近西湖鎖片區(qū)，掏惠城區(qū)攀山景資穴源主要腥集中在逐本片區(qū)離；21片區(qū)分析革——交通緒及周邊環(huán)困境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上禍排、麥地至下角、勇江北22片區(qū)分析國——交通標(biāo)及周邊環(huán)留境23片區(qū)未來材供應(yīng)區(qū)域未來供制應(yīng)約1腫77萬溫平米，未來市籠場競爭激帳烈；深業(yè)項(xiàng)目華軒紫韻臺鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷24片區(qū)未來即供應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目25宏觀經(jīng)濟(jì)解分析宏觀政轎策惠州房地制產(chǎn)態(tài)勢個盤分析市場分析FOCUS1片區(qū)分彈析26個盤分槳析地段上排鱷湖路總占地面積9萬㎡總建筑面積30萬㎡總戶數(shù)1096戶容積率2.49車位1096個戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210復(fù)式555%270-400總套數(shù)1096100%135-400湖畔新城渴(二期)27個盤分取析戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191復(fù)式249%242-382別墅104%350-382總套數(shù)262100%147-382地段鱷湖路和紅花湖路交匯處總占地面積2.6萬㎡總建筑面積4.9萬㎡總戶數(shù)262戶容積率1.88車位262個城市原筑28個盤分森析地段惠州市鵝嶺南路總占地面積25111㎡總建筑面積83654㎡總戶數(shù)515戶容積率2.69車位515個美林玉桂本山戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143復(fù)式244%200總套數(shù)515100%81-20029個盤分析地段豐山路36號總占地面積20750㎡總建筑面積47766㎡總戶數(shù)167戶容積率0.96車位167個景億鳳倉凰谷戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163聯(lián)排別墅6840.7%200-280總套數(shù)167100%141-28030個盤分福析地段下角江南麗苑旁總占地面積24997㎡總建筑面積78554㎡總戶數(shù)528戶容積率3.4車位528個戶型套數(shù)比例面積區(qū)（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170總套數(shù)528100%110-170鵬達(dá)糖升廠項(xiàng)目31個盤主力枝戶型一覽面積項(xiàng)目70㎡90㎡110拼㎡130㎡150買㎡170肚㎡190㎡210家㎡230㎡湖畔新岔城城市原筑美林玉眉桂山景億鳳凰許谷鵬達(dá)糖廠中高檔次熔樓盤戶型丘以大三房料和四房為習(xí)主體,主退力戶型都漂在130草平米以上沒,這個是魂目前市場服客戶需要俯的主流區(qū)足間;32個盤客戶然分析項(xiàng)目名稱客戶分布湖畔新城(二期)二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等美林玉桂山以惠州中、高端階層為主，私營業(yè)主、企業(yè)高干、白領(lǐng)等?？蛻糁饕远我云迳现脴I(yè)，傳企事業(yè)單樸位管理人陡員，私營巡壽企業(yè)主，干政府公務(wù)擇員和投資巡壽客戶等為蘆主。33市場小滲結(jié)1、宏觀熟市場整體豎良好上揚(yáng)寄，微觀市墻場競爭激愉烈；2、新寇政出臺諒，銷售壯速度明細(xì)顯放緩則，隨著巖房價的劣攀升和栽首付的主提升，莫預(yù)計市刷場戶型疼有變小矮的趨勢蜂。3、三排、四房黃戶型為巨片區(qū)市述場主流乓，其中匪三房1鉤40-釋157滔平米，消四房約苗為18襯0平米闊左右。4、客戶摟主要以二兵次以上置疑業(yè)，企事羽業(yè)單位管宅理人員，虎私營企業(yè)踩主，政府沫公務(wù)員等唐為主。5、價磨格不斷符攀升，址城市原辣筑1期飯均價達(dá)迫到60挎00元住/㎡，嚷預(yù)計湖勻畔新城疤2期均勇價也將件突破6慈000騾元/㎡幫。34項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概濟(jì)況項(xiàng)目界繳定項(xiàng)目Ｓ話ＷＯＴ興分析項(xiàng)目核咸心問題35地塊用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率其中商業(yè)面積建筑密度綠地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6經(jīng)濟(jì)適用房18697.3500002.5——25%30%合計171937.942207715000項(xiàng)目位于若火車西站唇，由HC籠XZ1-厚1、HC行XZ1-洽4、HC秘XZ1-范6三塊地斯構(gòu)成，其缺中HCX亡Z1-6魚規(guī)劃為經(jīng)洲濟(jì)適用房塌。項(xiàng)目總轉(zhuǎn)占地面積善為171今937.衡9萬，商削業(yè)面積1筆.5萬平邀米。項(xiàng)目基綢本經(jīng)濟(jì)炒指標(biāo)一枝覽表項(xiàng)目經(jīng)澤濟(jì)技術(shù)雪指標(biāo)36項(xiàng)目區(qū)已位項(xiàng)目位瘡于惠州苦市惠城液區(qū)城市銜中心西寒部山嶺器地帶，食南臨高蘋榜山和獵紅花湖起風(fēng)景區(qū)判，北靠睡沙帽嶺抗，東連羞下角片搭區(qū)，西藍(lán)接惠河附高速公釘路，交餡通通達(dá)煙性強(qiáng)，頁其中：地塊至深演圳，車程音1個小牽時；地塊至丘江北，爪車程嗎２０分叢鐘；地塊至咬麥地，攔車程臺２０分磁鐘；地塊至東性平，車程膝２0分賠鐘；地塊肢至水口，舌車程３斗０分鐘；公共交通乖貧乏，僅牽９路公共指汽車抵達(dá)尺市區(qū)．37項(xiàng)目四至東鄰惠州填市四中學(xué)渡校用地，飲南臨高榜格山景區(qū)山遞林地，西巡壽至共聯(lián)村貫村莊用地桶和空曠地營，北達(dá)火份車西站站照房和鐵路稿用地。地塊周邊千略顯陳舊到，四至缺宿乏視覺吸晴引力，但獸整體自然蠶環(huán)境優(yōu)越糧?；疖囄髡颈I站房和鐵億路用地高榜山景擾區(qū)山林地共聯(lián)村稀村莊用執(zhí)地和空全曠地市四中螞學(xué)校用渣地38項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概饅況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷ乳ＯＴ分析項(xiàng)目核心涂問題39區(qū)域規(guī)劃定位：惠城中閉心區(qū)對苦外交通色樞紐，以現(xiàn)代與工業(yè)、證商貿(mào)物卸流和房捉地產(chǎn)業(yè)桂為主導(dǎo)電產(chǎn)業(yè)，戲功能齊讀全、配什套完善罵、環(huán)境蔑優(yōu)美的鴿現(xiàn)代生板態(tài)型綜頑合性城鍬區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)人裂口規(guī)?？毓灾茷椋担疅簦溉f至６巧．８萬人徹，人均城啊市建設(shè)用愧地９１．慢３５平方邁米。具體規(guī)疏劃：“一心鄉(xiāng)豐三軸五肉組團(tuán)”“一心技”是指非火車西寄站站前獵地區(qū)商務(wù)貿(mào)服務(wù)肌中心；“三軸借”是指構(gòu)鐵路與西半徑瀝養(yǎng)防護(hù)綠波軸，鐵搭路線南耐側(cè)沿共映聯(lián)路東掌西向的霧商貿(mào)、椅居住發(fā)熱展軸，火鐵路線神北側(cè)沿賠規(guī)劃三精、四環(huán)撥連接道誘東西向介的工業(yè)皺、居住鴨發(fā)展軸澇；“五組團(tuán)盯”則是指直東部生態(tài)稻居住組團(tuán)底、西部工寄業(yè)組團(tuán)、鵲北部小瑤艘池環(huán)保工寬業(yè)組團(tuán)、胡富之頁居懶住組團(tuán)和擠大小新村搶居住組團(tuán)款。本項(xiàng)目40區(qū)域環(huán)秤境生態(tài)資肝源豐富：區(qū)域自注然環(huán)境餅優(yōu)越，值擁有良燦好的自吼然山景未資源，流區(qū)域規(guī)羞劃建設(shè)片中高榜粘山公園河將以廣語州白云斗山公園努的標(biāo)準(zhǔn)茂打造，明為惠州掃山景資呢源最豐研富的區(qū)京域；高檔住宅炮區(qū)：區(qū)域開發(fā)至項(xiàng)目定位激高端，如蜓城市原筑纖、湖畔新散城等，本電項(xiàng)目有望浴與其連成筐一片，帶勁動整體區(qū)軋域價值提拆升，形成棟惠州西部截的高檔住帖宅區(qū)；人口：規(guī)劃區(qū)人磁口規(guī)模控病制為５．蠻８萬至６移．８萬人乓，人均城藥市建設(shè)用迫地９１．社３５平方冤米；41項(xiàng)目價值獅判研項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目價值判研位于火車西站新區(qū)三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地景觀資源優(yōu)勢近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路交通便捷西臨火車西站與都田工業(yè)區(qū)臨近火車西站、工業(yè)區(qū)占地17萬㎡，總建面４０萬㎡規(guī)模優(yōu)勢周邊配套少，臨近火車西站、公路，噪聲大居住氛圍不濃項(xiàng)目周邊有加油站影響居住質(zhì)量界定關(guān)鍵躬詞：新區(qū)攝、交通便幻玉捷、景觀滲資源、規(guī)逆模42項(xiàng)目界定城市山景鍛生態(tài)規(guī)模糧大盤43項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目Ｓ葵ＷＯＴ訴分析項(xiàng)目核榨心問題44項(xiàng)目優(yōu)畝勢規(guī)模優(yōu)堡勢：總建面4肅0萬平方灰米，具備會規(guī)模開發(fā)位優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)小勢：隨著三頑環(huán)路的器延伸，峰交通四位通八達(dá)寫，到江寺北、麥兩地、下且角都及草其便利棕，屬于斯CBD撐中心擴(kuò)蒙張第一初站；景觀優(yōu)勢全：三面環(huán)難山，擁嘩有良好仗的山景淋資源。地塊優(yōu)勢老：地塊方熔正，平例整，是襪城市大梨盤開發(fā)工的優(yōu)良翼地塊。路網(wǎng)優(yōu)友勢：周邊路網(wǎng)碗發(fā)達(dá)，車母行可以較避方便的到屢達(dá)市區(qū)。品牌優(yōu)僑勢：深業(yè)地疊產(chǎn)是深志圳的品鎖牌開發(fā)各企業(yè)教育優(yōu)勢拳：周邊為融惠州四聽中，擁路有良好教的教育鞠配套45項(xiàng)目劣總勢規(guī)劃滯害后：處于待愁發(fā)展區(qū)恒域，在漆惠州市對民心目確中處于厚偏僻地洽段；區(qū)她域人不哲旺，生階活配套仰設(shè)施缺鍋乏；缺眠乏公交溜體系，櫻往來市跑區(qū)不方脖便；噪音：靠近惠炊州火車話西站，廉臨近的針項(xiàng)目的啄共聯(lián)東扁路，新店聯(lián)路等加經(jīng)常有括大型貨攜柜車經(jīng)販過，對藥本項(xiàng)目仗有較大寇噪音影呈響；規(guī)劃：地塊被“紫名家花園脈”分成兩顧個部分，傾對項(xiàng)目的種整體規(guī)劃豬布局不利諒；46項(xiàng)目機(jī)額會市場：整體市閥場近幾卵年惠州沙地產(chǎn)市冰場高速獸發(fā)展，臺但整體守市場仍釘運(yùn)行良庭好，整敘個市場使后期看券好；深惠一記體化：2010扭年地鐵三辯號線、深收惠輕軌列右車的開通綁，“一小文時生活圈歇”將使越耍來越多的怖深圳投資念客戶涉足跑惠州地產(chǎn)尼投資，這腸將強(qiáng)力拉綱動惠州地移產(chǎn)的發(fā)展跳；交通不易斷完善湯：中信大橋己與東江大覆橋的建成京：區(qū)域和零其他區(qū)域史聯(lián)系更加閘緊密；區(qū)域發(fā)泳展：高榜山詳、紅花鼻湖片區(qū)攏與西湖論周邊區(qū)屢域的開謹(jǐn)發(fā)，將功帶動整埋體區(qū)域餃的成熟帽；整體市場遮水平較低呀：市場開發(fā)巷水平不高竹，惠城區(qū)只近郊缺乏掌品質(zhì)規(guī)模煤大盤，市隔場缺乏真掏正將品質(zhì)劫演繹到極藥致的項(xiàng)目凱，這給品提質(zhì)大盤的邁開發(fā)帶來茶機(jī)會。47項(xiàng)目威脅政策：國家近年集固定資產(chǎn)謠投資的姿劍態(tài)及出臺鋪的政策，忘一定程度庭上制約了學(xué)地產(chǎn)市場譯的發(fā)展；競爭：惠州房塑地產(chǎn)市境場快速云發(fā)展，惑未來市練場推盤杜量較大埋，市場聚競爭激鋸烈；經(jīng)濟(jì)適睡用房：少量經(jīng)戶濟(jì)適用案房的開怎發(fā)，低獻(xiàn)廉價格俯及產(chǎn)品泉形象將島給項(xiàng)目失形象帶架來一定踢威脅；48項(xiàng)目ＳＷ娘ＯＴ分析唯對策發(fā)揮優(yōu)餃勢：A、突字出項(xiàng)目顧景觀資炕源優(yōu)勢市（南臨驅(qū)高榜山愚，北靠良沙帽嶺興）；B、發(fā)揮霞大盤運(yùn)作傳的營銷張姜力，借助笑城市運(yùn)營罵的新城建西運(yùn)動大概搖念，建立取大盤形象端；C、通塊過創(chuàng)新拐突破，旅打造片膊區(qū)乃至竟整個惠夠州市品賠質(zhì)標(biāo)桿卸，塑造喚獨(dú)特個姻性的品寧質(zhì)名盤紅；規(guī)避劣恥勢：A、科游學(xué)合理她的差異扛化市場眠定位，厭從市場圈的競爭沈中脫穎還而出；B、先尸進(jìn)超前憶產(chǎn)品規(guī)祝劃，加跨以專業(yè)慣營銷推孫廣以產(chǎn)木品和人企文來提呆升項(xiàng)目倍的品質(zhì)壺；C、通過疤品質(zhì)展示沫，配套先穗行，情景漲體驗(yàn)，弱和化片區(qū)生稀活不便的努劣勢；D、合理辨的產(chǎn)品創(chuàng)筋新，如雙將層隔音玻請璃等；E、保障雷經(jīng)濟(jì)適用唱房的外觀敘形象以及綠品質(zhì)，使禿經(jīng)濟(jì)適用躺房產(chǎn)品不遠(yuǎn)影響項(xiàng)目綠形象。發(fā)揮優(yōu)憑勢，規(guī)目避劣勢額，抓住堤機(jī)會，泊化解威家脅，是蜘本項(xiàng)目節(jié)開發(fā)過池程中應(yīng)獅遵守的鋪原則。49項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷ第ＯＴ分析項(xiàng)目核心簡問題50核心問貞題面對惠州市場競爭激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競爭格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問優(yōu)題51項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動策珍略項(xiàng)目定盯位經(jīng)濟(jì)適元用房啟返動策略52開發(fā)理丹念中原認(rèn)振為，在朗惠州城代市正處饒于大拓當(dāng)展、惠煉州房地何產(chǎn)正處姜于升級昂換代的溉市場環(huán)芬境下，瞎在片區(qū)稼綜合性盆生態(tài)城妹區(qū)的良蔬好規(guī)劃顏下條件邪下，本申項(xiàng)目的仆開發(fā)應(yīng)運(yùn)跳出傳濤統(tǒng)住宅歇開發(fā)的踐路子，許放棄過努分保守潑做法，賊從區(qū)域腸戰(zhàn)略的茫高度對晶項(xiàng)目進(jìn)允行全新巨定位，咳以提升訊區(qū)域價硬值為目媽標(biāo)進(jìn)行樂項(xiàng)目操沒作模式蛇設(shè)計和輩配套功粒能定位購。只有駁這樣，步才能最嘴大限度辭的提升輕項(xiàng)目價銅值，才居能夠取悔得超常歇規(guī)的戰(zhàn)已略成功靠！項(xiàng)目帶討動區(qū)域53開發(fā)理訊念新城市照主義項(xiàng)目所則在的區(qū)柔域，雖欺然與市產(chǎn)區(qū)有一祥定距離貝，但不建是郊區(qū)金，而是叮一個新頃城區(qū)的豈概念。橫中原認(rèn)尋為，項(xiàng)凡目應(yīng)提蓄出新市型鎮(zhèn)主義港理念，著參照歐艙洲小鎮(zhèn)賴的做法哨，將優(yōu)橫美的環(huán)鑄境、繁籮榮的商園業(yè)、熄便捷的閘交通、社文明的漏社區(qū)和桿時尚的禮生活方志式等等偏集合起便來，將呆本項(xiàng)目燒建設(shè)成蒙為一個悔環(huán)境品組質(zhì)高、販建筑特忠色強(qiáng)、臉人文氣漠息濃郁雖的居住團(tuán)景區(qū)和濟(jì)人文住蹄區(qū)，追丈求一種尸現(xiàn)代歐金洲小鎮(zhèn)碼的最本表初的風(fēng)狂格，營洽造一種逮強(qiáng)烈的好城鎮(zhèn)生慣活和居絮住的氛端圍。54開發(fā)理念中原認(rèn)為界，項(xiàng)目應(yīng)謀注重對配袋套設(shè)施的康提煉，通演過對周圍延以及社區(qū)搞本身的文新化概念提省煉與挖掘騾，通過對段社區(qū)配套膏、景觀小矩品、戶型兔設(shè)計、社油區(qū)視覺系另統(tǒng)、營銷雅推廣等各呈個節(jié)點(diǎn)和近環(huán)節(jié)的整押合和提煉餅，形成獨(dú)卸特鮮明的盯主題概念第，塑造項(xiàng)修目的核心雖競爭力。主題地產(chǎn)55項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理且念啟動策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用項(xiàng)房啟動策征略56市場客奮戶分析樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目置業(yè)客戶群體湖畔新城小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等華軒*紫韻臺小高層投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民名家花園小高層公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個體工商戶以及外地務(wù)工人員客戶群體慮主要集中恩為政府公主務(wù)員、鑄企事業(yè)已單位的投管理人先員和職善員、私刊營業(yè)主敲及深圳艷投資客哈；多為二次以近上置業(yè)抓，主要怨為自住劫性客戶；來源區(qū)尖域較廣，惠州各謙個片區(qū)松均有一掛定的比霧例，主諷要看好片滿區(qū)優(yōu)越腰的自然即環(huán)境；區(qū)域類內(nèi)比項(xiàng)目息客戶現(xiàn)潮狀57客戶調(diào)確查分析典型高端昌客戶深度訪談客戶入位客戶聚類滾分析模型客戶定位58調(diào)研基于丟惠州中原護(hù)代理項(xiàng)目老置業(yè)群體監(jiān)需求調(diào)查爐問卷而成狼，其訪談段的基本情補(bǔ)況如下：訪談時膝間：2007傭年9月2擴(kuò)6日至2字007年厲10月1聾0日調(diào)查人員雖：盧浮公館處、佳磊華興麗大廈、紛云天華庭悉、東方威撞尼斯、華代軒·紫韻悟臺物業(yè)顧律問，項(xiàng)目日策劃人員羊。調(diào)查對堅象：惠州中高扯端置業(yè)群湊體，界定遍在能承受列單價60我00元/芬平米或潛短在置業(yè)者史。調(diào)查目的險：研究惠姜州中高衡端市場崖置業(yè)群職體的特物性、對視產(chǎn)品的鞭喜好、潑消費(fèi)購代買行為癢等，了葛解市場鍛可能的度趨勢及釣消費(fèi)者罪潛在的呆購買動施機(jī)需求昨。調(diào)查說塌明59惠州客戶蘋調(diào)研問卷綢分布所屬區(qū)域問卷分布點(diǎn)銷售進(jìn)度有效數(shù)量調(diào)研方式水口陽光新城咨詢40份攔截式訪問東平東方威尼斯一期售磬二期咨詢40份攔截式訪問江北佳磊華麗熱銷中20份現(xiàn)場選取客戶江北盧浮公館咨詢40份攔截式訪問下角華軒·紫韻臺熱銷中40份現(xiàn)場選取客戶麥地云天華庭咨詢30份現(xiàn)場選取客戶合計210份60210銷批客戶折中，單秋次購買僑物業(yè)總景價分析知：40萬膝以下，分2隊位40-5回0萬，謠1呢7位50-欠60萬太2匙1位60-7禿0萬，蔥2拉6位70-8無0萬，耽2嚼3位80-9觸0萬，躁4切9位90-1乘00萬，配4獲5位100-君150萬丈，14場位150遲萬以上簡，3位單次購買金額比例60萬以下39％61-100萬52％100萬以上9％客戶購散買能力客戶需求暖調(diào)查分析61目標(biāo)客戶特征客戶需求特征區(qū)域區(qū)域價值是客戶選擇的首要因素區(qū)域環(huán)境形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者用途改善現(xiàn)有的居住條件,回歸自然,享受生態(tài)生活不同置業(yè)行為客戶需求投資及投資兼自?。阂孕∶娣e低總價、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，呈現(xiàn)兩極化特征自住客戶：由于家庭人口數(shù)量（一同居?。┮?-4人為主，主要以中端大三房為主對品牌認(rèn)知都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力項(xiàng)目期望高檔生態(tài)居住區(qū),地段未來升值潛力購買的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客戶調(diào)曾查成果寨綜述62項(xiàng)目客戶透圈定目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：30-50行業(yè)：政府公務(wù)員、民企高管、國企高管、私企主等置業(yè)角色：決策者、企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期投資兼居住為主后期自住為主看好區(qū)域的自然環(huán)境置業(yè)動機(jī)自然生態(tài)、品牌、圈層、配套、安全私密感目前客戶認(rèn)知本項(xiàng)目的直接價值是環(huán)境和品牌排斥因素升值空間、擔(dān)心價格過高、擔(dān)心市場前景地處火車西站形象是阻礙項(xiàng)目價值提升的最大障礙產(chǎn)品對位小三：事企管理層、職員大三：私企主四房：政府公務(wù)員、私企業(yè)主小三：31-40，投資兼自住大三：36-45，投資兼自住四房：46-50，自住市民階脆層富裕市得民階層新資產(chǎn)鏈階層穩(wěn)定資產(chǎn)盞階層財富階棟層權(quán)利階董層赤貧階層階層金字粥塔體系63城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層客戶精殼準(zhǔn)鎖定64引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳中兆原◆字事業(yè)渴六部目標(biāo)客戶糞描述習(xí)慣了城評市的喧囂祖，喜歡自席然、原生單的城市生哭活，有濃謀郁“山水儀情結(jié)”，段希望在自意然環(huán)境良虹好交通便萍捷的地段慢有一套房掘子；平均年煌齡35拔－５０啟，但有漠較高收精入，活蟲躍在政堪府、服樣務(wù)、I申T、貿(mào)摔易等行壤業(yè)；平時工作鋪忙碌，對撿生活休閑株配套設(shè)施巨有較高要賀求，喜歡銹登山、網(wǎng)紹球等戶外掌運(yùn)動；有著多次議置業(yè)經(jīng)歷邊，眼光挑湖剔，置業(yè)愿經(jīng)驗(yàn)豐富伙；多數(shù)是1貸代人或者矮2代人居挎住，多代久同堂的情步?jīng)r會較少旦出現(xiàn)。65項(xiàng)目客楊戶定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民66項(xiàng)目客賊戶定位核心客位戶重點(diǎn)客戶深、港辮投資置故業(yè)客戶惠城區(qū)內(nèi)伙政府公務(wù)視員（惠城棚區(qū)政府等姿）惠城區(qū)內(nèi)皆企事業(yè)單盤位管理人貝員（江北絮、上排等燦企業(yè)）惠城城區(qū)幕內(nèi)各商業(yè)歡圈個體私蛇營業(yè)主（彩江北、人捏人樂等）惠城區(qū)大周中企業(yè)高楚級白領(lǐng)（畏江北河南稼岸等寫字霞樓內(nèi)）惠城區(qū)哄內(nèi):專徑業(yè)技術(shù)醬人員、稍文化藝懸術(shù)類等努自由職曾業(yè)者其他置疊業(yè)人群特殊用途雖置業(yè)人群游離、偶枕得客戶本項(xiàng)目同雁屬于惠州技西片區(qū)，犯周邊各項(xiàng)濾目樓盤客攤戶群體構(gòu)左成，對本免項(xiàng)目客戶梳定位存在然諸多借鑒沖之處。結(jié)隙合前面的葉市場調(diào)查托分析，本鑄項(xiàng)目客戶瘦定位如下要：67『客觀性』主動式被動式『主觀性』3充14謀2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)輕者）（品牌）（社會逼資源）（自然資帝源）主流模式渣：“1+扶3”客觀性哥；典型羅的單一躺項(xiàng)目成荷功要素欲和高價望樓盤的蘇充分條禿件成本高，循對地塊先嘴天條件依車賴高——體煙現(xiàn)“項(xiàng)芳目價值喊”[湖畔青新城扣城市原庫筑]片區(qū)項(xiàng)治目核心截競爭力猾矩陣68『客觀性』主動式被動式『主觀性』3絡(luò)１4列2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)膛者）（品牌果）（社會夫資源）（自然桌資源）山水資源胃，與片區(qū)險項(xiàng)目比優(yōu)努勢不明顯初入市場懸，但品牌架優(yōu)勢明顯本項(xiàng)目曬的選擇冬：“1般+2+現(xiàn)4”（蔥產(chǎn)品+帽人文+耐服務(wù)）——體現(xiàn)梢“大盤價掏值”“4”—恩“人文云性”體欣現(xiàn)社區(qū)穩(wěn)價值，臂增強(qiáng)社浪區(qū)的內(nèi)抗聚力和蟲外來客憤戶牽引在力“1”—“負(fù)產(chǎn)品”以搏獨(dú)特性和族創(chuàng)新性成測為市場關(guān)存注的焦點(diǎn)“2”—馬“服務(wù)”醋以人性化肆銷售及物館管體現(xiàn)“釋安全”與鄭“尊貴”本項(xiàng)目的史核心競爭略方向69項(xiàng)目決鏈策模型產(chǎn)品形象客戶渠道價格附加值本項(xiàng)目城市原筑湖畔新椅城突出項(xiàng)建目的產(chǎn)屋品特色棒，提升待產(chǎn)品附彈加價值70通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合性臂的、可持用續(xù)發(fā)展的僚、示范式經(jīng)的都市居墾住區(qū)項(xiàng)目形贈象統(tǒng)領(lǐng)71惠州西城宰●山勒水生態(tài)住薪宅示范區(qū)——我們召在這里示狹范惠州西笛部的未來競！項(xiàng)目市歇場定位72指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國際通行唯的住宅用長地指標(biāo)從土地溫價值最撕優(yōu)實(shí)現(xiàn)高角度選未擇本項(xiàng)謠目物業(yè)數(shù)開發(fā)類皺型本項(xiàng)目普產(chǎn)品選阿擇方向73項(xiàng)目2.趕4的容積紗率位于8貞層電梯公刮寓和18勇層小高層那洋房之間滲，為提升目本項(xiàng)目的種檔次及項(xiàng)勉目產(chǎn)品形專態(tài)的多元蠅化，建議耍以聯(lián)排＋寒８層電梯線復(fù)式洋房覺提升項(xiàng)目喘整體的檔毅次，小高什層＋高層賭填沖項(xiàng)目茶的容積率批．項(xiàng)目沒夜有限高柏，可適販當(dāng)增加吼項(xiàng)目建盜筑的高觸度，降易低項(xiàng)目妙建筑覆健蓋率，曾提升項(xiàng)乓目園林紙景觀面窮積，營棟造良好景的居住姻氛圍．本項(xiàng)目產(chǎn)蜓品選擇方殊向74本項(xiàng)目柱產(chǎn)品選肺擇方向聯(lián)排＋８聾層電梯復(fù)野式洋房＋腥小高層＋帝高層75未來市場園供應(yīng)主力柳戶型面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原獄筑南山公株館鳳凰谷未來市場斃供應(yīng)的主皆力戶型面名積為13予0-18聚0平米。空檔面積腐區(qū)間空檔面害積區(qū)間市場供繩應(yīng)主力賄面積76市場熱財銷戶型腳面積根據(jù)中原鎖客戶調(diào)查柔:目前惠食州樓盤熱稀銷的戶型承面積以1調(diào)20-1繞40㎡為貌主，其次吹是100姑-120甘㎡，占市扮場熱銷戶卡型的65期%。77政策對莊未來影蔬響預(yù)判政府宏觀盟政策的不差斷調(diào)控銀行的首婚付的不斷岸提高貸款利尖率的不隨斷提升預(yù)測未頃來市場幻玉承接力心有限，私整體熱秀銷戶型朽面積有石變小的飄趨勢。78項(xiàng)目１號義地塊戶型荷面積及配稠比戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2802%201%復(fù)式180-200８%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%總計100%1958100%結(jié)合項(xiàng)目棵市場分析炭及項(xiàng)目定妖位，建議剛項(xiàng)目１號驕地塊戶型臥配比如下訊（項(xiàng)目４何號地塊可幟待１號地恰塊成熟后權(quán)考慮，項(xiàng)紗目經(jīng)濟(jì)適鞠用房戶型灣按照相關(guān)乘規(guī)定）：79項(xiàng)目形象鞋定位項(xiàng)目案剪名：深業(yè)·舟城市風(fēng)饅景深業(yè)·順天籟城項(xiàng)目定悄位語：山林·稠湖泊·西班牙茄風(fēng)情小頃鎮(zhèn)80項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動策晌略項(xiàng)目定咱位經(jīng)濟(jì)適注用房啟族動策略819-1局019分期規(guī)密模物業(yè)類清型時間軸200毅2.102.9我-03.飼72004知上半年第一期52003票.117.644.3高層2500嬌01500冒01200威0900085009000高層豪枝宅、多爽層花遠(yuǎn)勤洋房、代tow臟nho謙use嘩、ho囑use項(xiàng)目先進(jìn)治行旅游項(xiàng)貧目的打造兇，在項(xiàng)目虛綜合配套缸設(shè)施完善滾后，再進(jìn)狗行住宅項(xiàng)達(dá)目的開發(fā)蜂，典型的六旅游+地閱產(chǎn)模式。萬M2第二期多層Hous走e天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配閑置：會全所05.蝴10-帆06.因8天鵝堡3500懲010第三期第四期2007猶.4波托菲諾大盤啟動巾策略研究82大盤啟動百模式一“以點(diǎn)帶面”模式啟動模式項(xiàng)目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的大盤啟孔動策略耐研究8370套分批規(guī)模主力戶絮型時間軸70套50套70套價格走勢（均價，菜元）首期配置否：2.8疑萬平米健厚身俱樂部栽、豪華會簽所、雙語早教育、2付個小學(xué)、押4個幼兒括園、風(fēng)情減商業(yè)街惠州奧林杠匹克花園600壘0750潮080009500項(xiàng)目以喘運(yùn)動主咬題，首藥期打造2.8萬仁平米健身聽俱樂部、著豪華會所鳥、雙語教鐘育、2個征小學(xué)、4廉個幼兒園啊、風(fēng)情商表業(yè)街等休中閑配套，并以現(xiàn)場實(shí)渡際體驗(yàn)帶攤動項(xiàng)目的前銷售。第一批2006色.12擠.02第二批第三批第四批2007逮.2.馳192007樣.2.采24200幼7.5扁.3大盤啟在動策略綢研究84大盤啟動櫻模式二“以小博大”模式啟動模式項(xiàng)目主題：運(yùn)動主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財富為終極需求大盤啟動縱策略研究858萬分期規(guī)壁模主力戶型時間軸第一期第二期第三期第四期20萬16.5碗萬9.8萬價格走勢（均價，眼元）首期配置爛：夏威夷描風(fēng)情商業(yè)妻街、網(wǎng)球外場、10濕0畝高爾列夫球場、粒豪華會所萬M2五星級酒矛店（總建互面7萬）星河灣2001執(zhí)信中學(xué)垮（省一級譽(yù)）200健2200肺3200介7490驅(qū)05500700回012，咸000項(xiàng)目首責(zé)期啟動挖豪華會劃所、1榴00畝黨高爾夫始果嶺、機(jī)風(fēng)情商氣業(yè)街、武網(wǎng)球場抖等配套浪，注重攔產(chǎn)品細(xì)虜節(jié)的打列造，通懷過現(xiàn)場恒實(shí)景展腫示奠定夠項(xiàng)目的亡熱銷。大盤啟剝動策略賭研究86大盤啟波動模式廉三（同類項(xiàng)善目：半島陳一號）星河灣“情景營閣銷”模式宇：現(xiàn)場實(shí)破景震撼啟動模式每期開發(fā)帥均值：1紐奉3.5萬最m2啟動規(guī)惰模：2競0萬m2項(xiàng)目主題茂：運(yùn)動+角休閑大盤啟動鴨策略研究87“以點(diǎn)帶漸面”“情景觸營銷”體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)客的成熟狀栽態(tài)，適用磚于本項(xiàng)目低成本年營銷手新法，成究為目前汽主流模京式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)軋的萌芽狀桃態(tài)啟動規(guī)雨模通常打不大于稍10伙萬m2，100讀0套項(xiàng)目啟畢動策略“以小博養(yǎng)大”現(xiàn)有大盤戚模型的適伴用性本項(xiàng)目腎首期將塵先啟動床項(xiàng)目會億所、風(fēng)慶情商業(yè)苦街、中燥心景觀院園林等視配套，遇以現(xiàn)場康可體驗(yàn)瞇的高端建形象，步熱銷未逼來．88本項(xiàng)目嚼啟動策瘋略調(diào)整項(xiàng)目寶的局部容制積率，將腫地塊一分爭為二，首魂期容積率濾略低，以損最優(yōu)資源全高起點(diǎn)啟滿動，奠定牽項(xiàng)目的整宵體檔次；在資源率全面整史合基礎(chǔ)噴上，將纖公共配趙套完全窮充分展占示，為諒體驗(yàn)做群足文章府，產(chǎn)生進(jìn)震撼效盒果;啟動區(qū)悟入口處盛優(yōu)先規(guī)陵劃和展屈示非限紙定性空濕間，加只大想象汁和體驗(yàn)低力度.別墅類產(chǎn)撇品樹立價卻格標(biāo)桿，萌小高層類云產(chǎn)品聚集威人氣；以最優(yōu)資船源高起點(diǎn)添啟動,優(yōu)先規(guī)節(jié)劃和展貓示非限邪定性空山間,以衰體驗(yàn)為緒目的全陰面展開89項(xiàng)目啟動哈策略一期二期建議項(xiàng)紐奉目整體雖分三期盡開發(fā),歷其中1想號地塊穩(wěn)分2期擁,4號柏地塊1襪期開發(fā)先;首先開威發(fā)1號樓地塊臨策4中的脫部分,鍬初步估瀉計總建胳筑面積情約為1打2萬平線米;首期開發(fā)蠶產(chǎn)品檔次熱應(yīng)相對拔翁高,大戶膝型產(chǎn)品比日例相應(yīng)調(diào)塌高;90項(xiàng)目啟動撐策略建議項(xiàng)目福首期開發(fā)咐約12萬曾平米，其虧中住宅面森積約為1牙1萬平米撿,建議一奮期戶型配筋比如下：戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2804.5%202.62%復(fù)式180-20010%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合計100%763100%91項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理弦念啟動策凱略項(xiàng)目定刃位經(jīng)濟(jì)適墓用房啟寬動策略92經(jīng)濟(jì)適泳用房啟哪動策略經(jīng)濟(jì)適冊用房1、啟動耗時機(jī)（在睜滿足政府停規(guī)劃要求賞的前提下泄）經(jīng)濟(jì)適用裁房建議在廚本項(xiàng)目一腥期銷售完尺畢后開始推啟動。原因：一屋期銷售后漆項(xiàng)目的整腹體風(fēng)格、造形象已經(jīng)激確定。在社會傘上造成微一定的鞭影響，扁讓市場閘加深對察深業(yè)品褲牌認(rèn)識因。在此時膝啟動經(jīng)紫濟(jì)適用照房，會裂得到市苗場更加訪高度的賴關(guān)注，連提升深搬業(yè)品牌來的美譽(yù)吼度。2、整曾體形象擴(kuò)：必須與對一期項(xiàng)密目的風(fēng)世格一致情，但是膨在此基嫌礎(chǔ)上要藥與一期冬項(xiàng)目拉呼開一定毫的檔次肝。在品質(zhì)加方面要香達(dá)到一策定的水錫平，贏煉得消費(fèi)州者的信卻賴，提雁高深業(yè)猶品牌在庫市民中男的整體脖形象。93一號地第粘一期一號地恐第二期經(jīng)濟(jì)適拖用房4號地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項(xiàng)目總拆體分三苗期開發(fā)棒.項(xiàng)目整體枝開發(fā)周期94項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)劃數(shù)布局建筑風(fēng)格梁建議園林風(fēng)格礙建議其他建議戶型功能允判斷及亮襖點(diǎn)建議項(xiàng)目商替業(yè)建議95總體規(guī)劃對布局規(guī)劃約1科0000核平米人工嬸湖,提升項(xiàng)目立的景觀資為源優(yōu)勢,截奠定項(xiàng)目括核心競爭瘦力;組團(tuán)圍合鈴式布局,以景觀刮為導(dǎo)向雙,堅持象資源優(yōu)寇先分配披給大面典積產(chǎn)品便原則,俊多層、支高層產(chǎn)鑰品盡量板樓設(shè)計判;以住區(qū)冷人文景樸觀、山體自已然景觀、小區(qū)憤中心園猜林構(gòu)筑押整個社序區(qū)的三大景具觀軸線核;島式會所收設(shè)計,會頓所面積約賀2000寶平米,將項(xiàng)目會凈所、人工湖與激中心泳池練形成一個遇整體,形巨成社區(qū)主仿入口的主挖要展示面趟.泳池與互湖面相連認(rèn)接,打造洞無邊際泳銜池;商業(yè)街親休閑化,將項(xiàng)目眨商業(yè)設(shè)置溉在共聯(lián)路游和四中路顆邊,營造銹良好的休學(xué)閑氛圍;規(guī)劃路景導(dǎo)觀化,周邊種否植高大傍大型喬坊木,形妹成一條紡林蔭大掉道.項(xiàng)目主入旦口設(shè)置在逆共聯(lián)路上,整個任小區(qū)實(shí)知現(xiàn)人車競分流;96總體規(guī)劃殃示意項(xiàng)目三釀房小高薯層單位宏/商業(yè)項(xiàng)目三房賞單位/商留業(yè)小區(qū)主猾入口人工湖+玻泳池聯(lián)排別娘墅四房單位齊\復(fù)式四房單像位\復(fù)尚式聯(lián)排別殺墅四房單遇位\復(fù)愿式四房單捷位\復(fù)簽式項(xiàng)目三房誤小高層單酬位項(xiàng)目三芹房小高敞層單位項(xiàng)目三房拴小高層單腸位項(xiàng)目三房世小高層單國位/商業(yè)會所97總體規(guī)跡劃示意深圳公東園大地98總體規(guī)劃昨示意深圳振業(yè)城99總體規(guī)劃純示意深圳半踩山溪谷100規(guī)劃布局哀借鑒101島式會所榜示意消費(fèi)者拋調(diào)查顯僚示，高匪端消費(fèi)響者對小責(zé)區(qū)身份定感十分巧在意，躍并且認(rèn)魔為氣派燭和開闊勻的入口刃景觀是撥提升社極區(qū)價值常的重要旋因素.102山湖會絨所示意連圖消費(fèi)者調(diào)考查顯示，儲高端消費(fèi)釋者認(rèn)為水仁系是住所并加分的重勾要元素，控會所若建索在湖邊更鉛能添加其享氣派，吸介引消費(fèi)者覆眼球。103社區(qū)標(biāo)志透性的建筑辦群法洛斯濫燈塔荷蘭風(fēng)莖車104項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)為劃布局建筑風(fēng)格腥建議園林風(fēng)枝格建議其他建蓄議戶型功駕能判斷權(quán)及亮點(diǎn)桐建議項(xiàng)目商中業(yè)建議105市場典訪型樓盤遵建筑風(fēng)榨格研究樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目銷售情況盧浮公館法式簡約主義良好城市原筑現(xiàn)代簡約風(fēng)格良好合生帝景灣現(xiàn)代歐式風(fēng)格良好山水江南現(xiàn)代中式良好湖畔新城簡約歐式+嶺南良好現(xiàn)代簡約貼風(fēng)格是市問場主流,盡大盤大都撐選擇歐式功建筑風(fēng)格假;從市場豆反映來看優(yōu),客戶并棍不關(guān)注建肯筑風(fēng)格本棗身,而關(guān)微注建筑風(fēng)脖格所反映駁的獨(dú)特風(fēng)輕情,比較扇喜歡洋派勿的風(fēng)情;苦市場上缺致乏西班牙海建筑、海余派建筑風(fēng)遼格、北美努建筑風(fēng)格擠、新古典話主義建筑霉等;106建筑風(fēng)格歪的成熟度陣與可行性建筑風(fēng)格嚴(yán)與名盤的植執(zhí)行力對為比模型：建筑風(fēng)格代表名盤成熟度執(zhí)行實(shí)力要求西班牙建筑萬科城☆☆☆☆☆高海派建筑風(fēng)格桂花城（綠城）☆☆☆☆☆高現(xiàn)代簡約風(fēng)格水榭花都☆☆☆☆中現(xiàn)代法式瑞河耶納☆☆☆高北美建筑風(fēng)格珠江東岸☆☆☆☆高南加州風(fēng)格蘭喬圣菲☆☆☆☆高新古典主義觀瀾高爾夫、星河灣☆☆☆☆高西班牙按建筑，鏟因萬科殖城的開釀發(fā)成功域，在全斥國各地讀被瘋狂擺效仿，探因萬科鴨的研究借深入，警是最為蛛成熟的云國外風(fēng)彼情元素受。海派建欣筑風(fēng)格漢，因綠礙城集團(tuán)絞的開發(fā)籮成功，知被江浙翻一帶的得開發(fā)商博人在各衰地復(fù)制擋，也取臘得了較箏好的市答場反響進(jìn)。海派質(zhì)建筑風(fēng)片情也因繁綠城的艙深入研柔究，成晃熟度較鹽高。107市場對建辣筑風(fēng)格的偵偏好根據(jù)中頁原的市鐮場調(diào)查膏,選擇低最多的年為現(xiàn)代場簡約風(fēng)絹格.客答戶選擇榨僅僅表擦明現(xiàn)有否建筑風(fēng)利格偏好踏,中原漢認(rèn)為:客戶需渾要引導(dǎo)紀(jì),市場等也需要決創(chuàng)新.市場建衡筑風(fēng)格肝偏好108項(xiàng)目建眨筑風(fēng)格握建議市場空缺物業(yè)類型適應(yīng)性建筑特點(diǎn)個性鮮明度西班牙風(fēng)格洋房、別墅、小高層熱情、活力、個性非常鮮明海派風(fēng)格小高層清新、典雅、精致鮮明南加州風(fēng)格別墅原生、質(zhì)樸、自然鮮明新古典風(fēng)格洋房、別墅、小高層清新、典雅、高貴非常鮮明現(xiàn)代簡約風(fēng)格小高層、高層現(xiàn)代、國際、時尚不太鮮明從市場及犯項(xiàng)目整體增考慮,建戲議本項(xiàng)目外建筑風(fēng)格靠為:西班牙聚建筑風(fēng)京格109風(fēng)格印象110外觀元素坦：飄檐111鐵藝陽拾臺112花臺113細(xì)部浮雕疲、入口門熔廊114小高層115小高層116項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)灘劃布局建筑風(fēng)泡格建議園林風(fēng)盡格建議其他公共構(gòu)空間建議戶型功能茅判斷及亮祝點(diǎn)建議項(xiàng)目商辨業(yè)建議117市場園林勻風(fēng)格主題尤現(xiàn)狀樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目園林風(fēng)格盧浮公館法式簡約主義法式園林合生帝景灣歐式風(fēng)格地中海式風(fēng)情園林奧林匹克花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格地中海、普羅旺、巴厘島風(fēng)情園林麗日百合家園現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代水主題園林城市原筑現(xiàn)代風(fēng)格原生山景園林湖畔新城現(xiàn)代歐式+嶺南風(fēng)格歐式風(fēng)情園林市場園林阿風(fēng)格多樣勒,除個別邪樓盤外,貌實(shí)施的不旋夠精細(xì),泊造價低廉苗,談不上窗風(fēng)情和感組覺.118市場對園災(zāi)林風(fēng)格的賄偏好目前市場上濤客戶對招于園林古風(fēng)格，席沒有固討定偏好，客戶味對于市既場上的難風(fēng)情主吊題都不穩(wěn)太了解講，而是輝隨意因欄主題來參選擇，悄發(fā)展商陶說是什茶么主題雪，就是夏什么主腐題，無器法識別達(dá)，也沒逐有實(shí)質(zhì)擦的從園煎林上感艦受到太辟多品質(zhì)燙感。市烤場上除伏了個別湊大盤，升也缺乏求較精致郊的園林撕社區(qū)。因此，筆一方面載，客戶漫肯定具凡備園林討品賞能傘力，好對的園林沈，差的期園林，仁在有比屠較的情希況下是理能夠感赤覺出品丑質(zhì)高低蛋的。另依一方面量，客戶送對目前梢市場的構(gòu)園林沒順概念，翅因?yàn)闆]膜有好園百林做參旗照，因期此市場互需要好尼園林，心同時客靈戶對主黑題風(fēng)格休沒有任迫何限定箏，園林潔主題需中要市場酒去引導(dǎo)范。作出好的娛園林，客棄戶是一定濟(jì)會認(rèn)識到岔價值的。119惠州的勾水土、氣候條件惠州市地粉處低緯度猾，北回歸毫線橫貫全罩市，屬亞熱帶牢季風(fēng)性嫌濕潤氣齡候區(qū),雨量苗充沛，袋陽光充圈足，氣限候溫和丸，年平半均氣溫嚷22℃陣，年日做照量1晚600嬸至21箏00小建時左右父，(2頌003置年)降悶水量為恰149運(yùn)2.8懂mm，亞降水天監(jiān)數(shù)為1奏19天瀉，降水世主要集裝中在4立月份至桂9月份癥，無霜挎期長達(dá)煌350習(xí)多天。姿充沛的評降水，屋無霜期外長，充滋足的日角照量。120亞熱帶園筐藝植物注重整體曲園林的質(zhì)連感和植物裂的檔次。121亞熱帶園榨藝植物注重整笛體園林胖的質(zhì)感匆和植物傍的檔次踏。122項(xiàng)目園林親風(fēng)格建議多組團(tuán)、挖溶解式園繡林有效解決奸項(xiàng)目景觀敢均好性的崖問題,契合項(xiàng)目整體小規(guī)劃和建申筑風(fēng)格,勝也能在市比場上形成掛鮮明的主修題.項(xiàng)目霧園林將主幟要圍繞中付心湖和會來所展開.123架空層源園林整體小區(qū)桶首層架空戀6米,設(shè)頌置架空層蒼園林,提燙升項(xiàng)目整番體的綠化印率,也可艱在架空層減設(shè)置小區(qū)辨泛會所124架空層快園林125具體園林侮細(xì)項(xiàng)水主題循環(huán)流動謝于層疊式揉噴水池、燒噴泉、人癥工湖、甚裁至人工瀑陽布之間，之令園區(qū)的無每一細(xì)部較都充溢著閑水的盈動泥;126具體園林宮細(xì)項(xiàng)景觀軸除赤了打造重核點(diǎn)的園林趴之外，能擴(kuò)讓整個小現(xiàn)區(qū)的園林亮進(jìn)行有效溝的呼應(yīng)，膊更現(xiàn)園林榴的生命力廊。景觀軸127具體園林組細(xì)項(xiàng)注重公共晚交往的鄰雙里關(guān)系公杏共空間箭提示公共空間128具體園林偏細(xì)項(xiàng)立體綠當(dāng)化--毯---柿樹多花劑多草少小溪湖水循等水系營投造129園林小靠品與建悟筑的搭勞配130項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)睜劃布局建筑風(fēng)格逼建議園林風(fēng)伸格建議其他建撤議戶型功能件判斷及亮食點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)必建議131目前市場拜上已有的繩戶型創(chuàng)新樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型戶型特點(diǎn)盧浮公館小高層凸窗、3+1錯層結(jié)構(gòu)、入戶花園、陽臺水云居小高層、高層凸窗、入戶花園、廊院、中空搭建美林玉桂山小高層凸窗、落地窗、入戶花園、廊院奧林匹克花園觀景洋房、別墅凸窗、入戶花園、露臺、私家花園、陽臺凸窗和歸入戶花淹園是項(xiàng)目負(fù)在打造刑戶型產(chǎn)翁品時最識常見的毅基本功彼能設(shè)計厭，這正綱驗(yàn)證了憂消費(fèi)群胞體對各航式凸窗蘭和入戶燃花園的歐青睞；其次是圓弧凸寬窗、景予觀陽臺塞、落地雖窗、露破臺、私螺家花園彩以及空攻中花園冊等.132特征1.挖各圍種功能房鋒間的面積化和比例調(diào)千整特征2緣瑞.乏追求附災(zāi)送面積研空間,售外圍空設(shè)間的最莖大化利減用特征3兄.低垂直空紗間的最緊大化利傳用適當(dāng)減少婦臥室個數(shù)碼或次臥空岡間；加大主秋臥室和炭客廳的蹈面積，鴿滿足聚刺會和放汗松要求坑；通過大紫露臺、低陽臺、紐奉外飄窗護(hù)、廊院閣等外圍增空間，鐵使室內(nèi)蘿和外部箱自然環(huán)辱境更好由結(jié)合，灶加大采詠光、通覽風(fēng)效果通過頂輪層閣樓板、底層判地下室決、躍層位、錯層砍的設(shè)計期，