中原地產(chǎn)深圳寶安龍光中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃建議

寶安中心區(qū)A004-0101

產(chǎn)品建議謹(jǐn)呈：龍光集團(tuán)前言本次報(bào)告主要解決開發(fā)商對于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的建議。2A004-0101地塊1、主體建筑物性質(zhì)：辦公、商業(yè)。2、建筑覆蓋率：≤30%。3、建筑間距：滿足消防和日照要求。4、建筑容積率：≤3.3。5、建筑高度或?qū)訑?shù)：≤100米。6、計(jì)入容積率的總建筑面積為56770平方米，其中:商業(yè)性辦公面積43770平方米,商業(yè)面積13000平方米。3目錄天時(shí)大環(huán)境發(fā)展需求寶安市場困境住宅投資客轉(zhuǎn)入地利區(qū)域品牌影響力地塊條件優(yōu)越區(qū)域競爭優(yōu)勢人和產(chǎn)品打造4天時(shí)——發(fā)展需求2030年深圳城市發(fā)展規(guī)劃西部濱海區(qū)（寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）

結(jié)合港口、機(jī)場、高速公路、口岸等大型交通基礎(chǔ)設(shè)施密集的優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。

建設(shè)世界先進(jìn)水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。

加強(qiáng)與香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。5天時(shí)——發(fā)展需求寶安中心組團(tuán)的功能發(fā)展策略建設(shè)深圳西部核心城區(qū)的綜合服務(wù)中心高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)區(qū)域性物流基地高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行城市更新和住宅區(qū)的建設(shè)構(gòu)建高效便捷的綜合交通設(shè)施體系建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的公共服務(wù)設(shè)施體系建成環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城市組團(tuán)

新規(guī)劃不單可以帶旺寶安城市化發(fā)展進(jìn)程，也將使寶安經(jīng)濟(jì)、政治、文化產(chǎn)生重大影響。

寶安中心組團(tuán)規(guī)劃6天時(shí)——發(fā)展需求寶安中心區(qū)發(fā)展趨勢——對比深圳中心區(qū)規(guī)劃住宅市政會(huì)展辦公商業(yè)/商務(wù)配套形成生活圈政治經(jīng)濟(jì)文化中心商務(wù)中心CBD強(qiáng)化商務(wù)中心時(shí)間序列00年-04年02年-04年01年-04年03年-06年07年-08年歷時(shí)4年7寶安中心區(qū)開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃住宅市政文化商業(yè)/商務(wù)配套形成生活圈政治文化中心強(qiáng)化商務(wù)中心相對深圳中心區(qū)發(fā)展時(shí)間縮短辦公商務(wù)中心CBD04年開始05年入住07年開始8天時(shí)——發(fā)展需求西部通道帶來的商機(jī)由寶安至珠三角香港西部通道將加強(qiáng)深圳西部與香港之間的地域聯(lián)系，形成新的物流、人流、資金流、信息流寶安中心區(qū)作為未來西部濱海區(qū)最核心的商務(wù)區(qū)域，將比南山商業(yè)文化中心區(qū)更能享受西部通道帶來的機(jī)遇9天時(shí)——發(fā)展需求近三年時(shí)間，南山寫字樓供應(yīng)較小寫字樓市場租賃價(jià)格上升15%以上寫字樓出租率基本在90%以上，部分更達(dá)到100%南山寫字樓租賃市場出租率及出租價(jià)格呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升趨勢南山后市需求強(qiáng)大南山中心區(qū)的供應(yīng)量10海岸城東座凱賓斯基大酒店海岸城西座保利文化廣場天利中央商務(wù)廣場海岸商業(yè)廣場日航超高層項(xiàng)目海岸城東座、海岸城西座、天利中央商務(wù)廣場等重量級項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總推盤量將超過30萬㎡，遠(yuǎn)未能滿足西部通道開通后衍生商務(wù)需求南山中心區(qū)未能滿足市場需求11寶恒大廈公路局大廈廣場大廈海暉大廈郵電大廈深信泰豐海關(guān)大廈泰華大廈冠利達(dá)大廈經(jīng)發(fā)大廈供銷大廈寶安寫字樓分布在廣深公路（即107國道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安二路沿線三大板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即107國道）沿線居多。天時(shí)——寶安寫字樓困境12名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）面積分割（㎡）公路局大廈約100050－150寶暉大廈約105740－150之間海關(guān)大廈不詳70－150冠利達(dá)大廈平均200050－100泰華大廈約1500110郵電廣場1500100－200廣場大廈2000100－280寶恒大廈約1200未定尖沙咀購物廣場4F約150080－150供銷大廈約96040中怡名苑300多60－80經(jīng)發(fā)大廈75050－110空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在80-150㎡之間，主要原因是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。面積區(qū)間分析13N0..名稱客戶門類主力客戶1公路局大廈公路系統(tǒng)、地產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、電子集團(tuán)、律師事務(wù)所等公路系統(tǒng)2寶暉大廈電子、酒店、高科技、保險(xiǎn)中介、律師事務(wù)所、投資等電子類3海關(guān)大廈海關(guān)、外經(jīng)辦、投資、顧問、電子、物流、律師等海關(guān)、外經(jīng)辦4冠利達(dá)大廈酒店、中介、保險(xiǎn)、電子、律師事務(wù)所等電子類5泰華大廈電子、培訓(xùn)、教育、交通運(yùn)輸、中介、保險(xiǎn)等電子類6郵電廣場郵電、電子信息、政府機(jī)構(gòu)、中介、投資、保險(xiǎn)等郵電、電子信息7廣場大廈政府機(jī)構(gòu)、投資、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等政府機(jī)構(gòu)8深信泰豐大廈尚未招商――9寶恒大廈尚未招商寶恒集團(tuán)10供銷大廈供銷系統(tǒng)、物流、化妝品、食品、化工、電子等供銷系統(tǒng)11經(jīng)發(fā)大廈外經(jīng)辦、政府單位、保險(xiǎn)、貿(mào)易、科技、電子、銀行等電子科技據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料顯示：進(jìn)駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱?？蛻舴治鲑Y料來源：深圳中原深港研究中心14客戶特征分析資料來源：深圳中原深港研究中心電子類公司占主導(dǎo)區(qū)內(nèi)商務(wù)寫字樓進(jìn)駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達(dá)60%左右；寶安工業(yè)廠房客戶在寶安設(shè)廠的企業(yè)需要符合身份的辦公環(huán)境，來彰顯其實(shí)力物流業(yè)客戶寶安作為未來的航空+配送的物流園區(qū)，必將吸納眾多相關(guān)公司進(jìn)入服務(wù)業(yè)客戶主要包括房地產(chǎn)業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、廣告、證券、保險(xiǎn)等服務(wù)行業(yè)；其他區(qū)域公司在寶安設(shè)立分公司其他一些城市企業(yè)駐深辦事處或致力于在寶安拓展業(yè)務(wù)的公司；154、寫字樓面積區(qū)間較小，且租金水平低2、寫字樓硬件配置落后，管理一般3、租賃占主流，且發(fā)展形式良好5、寫字樓客戶以本地電子、高科技、物流為主1、寫字樓檔次不高，未能滿足企業(yè)形象需求天時(shí)——現(xiàn)有困境不滿現(xiàn)有寫字樓配置，如有高配置寫字樓愿意搬遷16時(shí)間出臺(tái)政策調(diào)控目的2005年10月《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》；平穩(wěn)房價(jià)、規(guī)范銷售行為，遏制投資及投機(jī)性需求2005年11月深圳開征土地增值稅；<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告>2006年4月關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見；央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣基準(zhǔn)利率擴(kuò)大供給、嚴(yán)格開發(fā)、規(guī)范銷售2006年5月深圳上調(diào)普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；深八條、國六條；2006年6月關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（國十五條）；央行調(diào)整上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率多項(xiàng)新政嚴(yán)控住宅投資，寫字樓成為投資新渠道天時(shí)——住宅投資客轉(zhuǎn)入眾多投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓17天時(shí)發(fā)展需求——寶安中心區(qū)即將迎來商務(wù)時(shí)代現(xiàn)有困狀——市場潛藏對高檔寫字樓的需求投資渠道——多項(xiàng)新政下，新興的辦公物業(yè)將成為未來寶安投資客的新目標(biāo)第一個(gè)入市的寫字樓項(xiàng)目，將占盡先機(jī)！18目錄天時(shí)大環(huán)境發(fā)展需求寶安市場困境住宅投資客轉(zhuǎn)入地利區(qū)域品牌影響力地塊條件優(yōu)越區(qū)域競爭優(yōu)勢人和產(chǎn)品打造19地利——區(qū)域品牌影響力2003年寶安中心區(qū)第一拍，推出龍光品牌2004-2005年天悅龍庭成功開發(fā)，使龍光成為寶安知名企業(yè)品牌龍光已經(jīng)拉開泛珠三角開發(fā)戰(zhàn)略，需要平臺(tái)提升企業(yè)形象高調(diào)開發(fā)住宅，在寶安收獲品牌知名度與美譽(yù)度20地利占據(jù)中心夫區(qū)景觀軸雷心項(xiàng)目東面罪視野開闊處于十字肝交通動(dòng)線耐中心緊鄰五星管級酒店，筍成為商務(wù)奮最有利支旺撐商業(yè)面積形較其他項(xiàng)磁目商業(yè)面寒積大周邊物微業(yè)形態(tài)茶豐富，揀有利商肅務(wù)氛圍限高8燦0米區(qū)域具有腥共享性，衰但地塊自幻玉身?xiàng)l件優(yōu)冠越21地利——何區(qū)域競爭制優(yōu)勢三個(gè)寫字重樓項(xiàng)目高趨度受限周邊視野煉不如本項(xiàng)放目開闊不臨區(qū)域暫主干道在已拍肝賣地塊牛中，綜俊合素質(zhì)杰最優(yōu)本項(xiàng)目限攀高100稍米，為現(xiàn)變有項(xiàng)目最懸高者22地利在寶安達(dá)具有品傅牌號(hào)召浸力地塊自身冰特點(diǎn)在已拍賣羨地塊中，鹿綜合素質(zhì)輩最優(yōu)有條件成彩為中心區(qū)意商務(wù)開發(fā)秧揭幕者！23人和標(biāo)志性外京立面辦公平京面電梯配置空調(diào)配置產(chǎn)品打造24人和——毫產(chǎn)品打造采用顛粉覆傳統(tǒng)標(biāo)的建筑拖造型在傳統(tǒng)玻砌璃幕墻上榮注入新科視技通過玻璃甲幕墻與石方材或鋁合銷金板組合在建筑頂讓部做一定嶼造型個(gè)性化建黑筑外立面25外立面蹈裝飾變騙化設(shè)計(jì)純玻璃阻幕墻玻璃幕墻潑+石材百椒葉玻璃幕墻蛋+鋁合金叫板Art噴De僑co裝付飾風(fēng)格26人和—港—產(chǎn)品辦打造大堂高度答8米以上大堂通過僑幕墻材料蛇的運(yùn)用加雄強(qiáng)與中央嘉公園的景哈觀互動(dòng)大堂面舊積在6買00㎡債以上電梯廳賭寬度3枝m左右走廊寬饅度在2讀米左右公共空間莊建議27人和—狼—產(chǎn)品刺打造核心筒采納用十字核匆心筒設(shè)計(jì)艙，減少公雅攤面積增光加企業(yè)展惰示面進(jìn)深在1杠0-15蛋m為最佳標(biāo)準(zhǔn)層面蚊積在20械00㎡左泥右以80㎡、130㎡以及23球0㎡為基雞礎(chǔ)面積搭室配大小面吼積靈活堆劃分，曉并確保積四個(gè)角棋有足夠虜?shù)钠髽I(yè)放展示面寫字樓層曬高在3.脈7m以上隔，并確保欠凈高2.沈8m辦公空質(zhì)間建議28代表中爐心區(qū)頂遺級產(chǎn)品警的國際俘商會(huì)中換心以及戲羅湖寫夜字樓代迅表的華傳潤大廈理，都是敞十字型灶的核心雁筒布置29辦公面術(shù)積劃分建筑平討面以正蚊南正北種朝向扭慌動(dòng)45英度，可治以保證怪兩個(gè)景狡觀面平面間以北大小面積捐之間組合傻搭配，配萍合不同企示業(yè)對面積卷的不同需鏈求平面單位暢劃分從低答樓層到高令樓層不變230㎡80㎡130㎡335㎡中央公但園可看中心握區(qū)標(biāo)志性貌建筑30人和——匪產(chǎn)品打造本項(xiàng)目限墨高100廊米3.8事m的層煌高，扣外除商業(yè)愧層高，果應(yīng)有2裝2層電梯劃分欣為高低兩懷區(qū)，4-峰17為低趨區(qū)，18虛-22為萬高區(qū)高區(qū)有兩渴部電梯，尼其中一部獵能到達(dá)地炎下停車場低區(qū)三今部電梯江，其中栽一部能恨到達(dá)地捐下停車釋場兩部貨梯遲都能到底籮下停車場電梯應(yīng)插采用原逗裝進(jìn)口瓦品牌，尋如瑞士辰迅達(dá)，待日本三其菱等電梯運(yùn)荷行速度服在4米質(zhì)/秒左洗右，可江成為賣幫點(diǎn)電梯轎醬廂安裝外LCD餅，載重君在13頂50K蟻g以上電梯數(shù)乎量、設(shè)萍置31人和——忌產(chǎn)品打造空調(diào)系輝統(tǒng)應(yīng)為首原裝進(jìn)觀口為適應(yīng)企港業(yè)辦公時(shí)融間靈活，忘空調(diào)應(yīng)能棟24小時(shí)照供應(yīng)、分沾戶計(jì)量能夠擁豪有獨(dú)立涌新風(fēng)以呆及排風(fēng)標(biāo)系統(tǒng)如采用V應(yīng)AV變風(fēng)襖量系統(tǒng)，喂并在特殊刮情況下轉(zhuǎn)絮換全新風(fēng)版系統(tǒng)，可瓜成為項(xiàng)目限賣點(diǎn)空調(diào)配姐置32人和——否產(chǎn)品打造電話通悅訊系統(tǒng)岡，光纖釘接入，口每層2脂00門裹直線電罵話接口菜（1門修/5平膨方米）霞；數(shù)據(jù)通訊共系統(tǒng)，光戒纖端口至智樓層（可裳光纖端口透至桌面）腹，五類線儀到柱面，沙直接連通雁千兆寬帶扮城域網(wǎng)骨卵干接點(diǎn)；有線電衡視系統(tǒng)予，預(yù)留毀衛(wèi)星通戀訊安裝蒼通道；預(yù)留光纖算接口和其劇他網(wǎng)絡(luò)接絡(luò)入商設(shè)備銷安裝位置阿；支持各蒸種上網(wǎng)移方式、貢提供代摘理或虛車擬服務(wù)放器業(yè)務(wù)偉、提供糠網(wǎng)絡(luò)打粥印、繪百圖、數(shù)臣碼制作港；智能化設(shè)耳備33人和——價(jià)產(chǎn)品打造引入知名牢品牌作為霜物業(yè)顧問扇提升服務(wù)扮品質(zhì)引入I魚BM稅Lot晶us板Wor阻kpl缺ace栽系統(tǒng)它來增強(qiáng)等品牌效掌應(yīng)、通幕信功能在緩沖譯空間引管入綠化絡(luò)成為空右中花園設(shè)置客呼懸吸玻璃幕濃墻，可以順上下進(jìn)、耳排風(fēng)設(shè)置恒必溫恒濕計(jì)空間產(chǎn)品附客加值34預(yù)祝龍婚光寫字奏樓項(xiàng)目佩合作愉攜快！35附：寫迷字樓產(chǎn)束品詳細(xì)坐建議建筑外立吹面入戶大堂外部環(huán)境維營造電梯大洪廳辦公空趟間電梯系廢統(tǒng)空調(diào)系手統(tǒng)智能化魄系列36寫字樓公撇共配置標(biāo)圾準(zhǔn)在基本紅配置上炕有以下吧方面：公共空間（外立面命、入口大部堂、外部已環(huán)境、電襖梯廳、衛(wèi)看生間等）辦公空間懼（平面布聞局、層高頃要求）基礎(chǔ)設(shè)飾備（電訂梯、空持調(diào)、智靜能化等屠）371、建夠筑外立患面造型：新外穎獨(dú)特、枝或典雅不功凡裝飾：千貝篇一律的壺玻璃幕墻煩，如何變門化夜間：略燈光效婦果營造進(jìn)行專倚業(yè)視覺特測試，膠通過調(diào)竿查企業(yè)龜決策層刮對外立繞面的喜補(bǔ)好，筍給予外眼立面設(shè)夫計(jì)參考約意見躍（作為甲后期服梳務(wù)內(nèi)容游之一）38個(gè)性化建翁筑外立面39外立面頃裝飾變逗化設(shè)計(jì)純玻璃頂幕墻玻璃幕律墻+石豬材百葉玻璃幕墻年+鋁合金淋板Art撒Deco蔬裝飾風(fēng)格40夜間燈光儲(chǔ)效果，找盲造項(xiàng)目夜間高抹檔形象——為項(xiàng)自目帶來更是多商業(yè)人扔流，使項(xiàng)藍(lán)目成為西士岸標(biāo)志性捎建筑環(huán)境燈光412、入慨口大堂易設(shè)計(jì)層高：騰甲A寫耗字樓大贈(zèng)堂達(dá)到型18米皮（商業(yè)膜三層）仇，甲B概寫字樓絕達(dá)到1衡2米（辰商業(yè)二姿層）裝飾：建看議聘請國際未知名專業(yè)達(dá)大師設(shè)計(jì)，提升卻大堂的老檔次與陪品味。用材：票采用高級石槽材與現(xiàn)紙代感的偵玻璃、唇金屬組戶合營造或典唐雅豪華、討或現(xiàn)代時(shí)非尚的風(fēng)格樓盤名稱大堂高度（米）航天大廈14諾德中心12卓越大廈10國際商會(huì)中心18世界金融中心18關(guān)鍵詞：帥高度夜氣派42通過與商業(yè)規(guī)涼劃結(jié)合實(shí)現(xiàn)與中央公顏園綠化的鮮結(jié)合使其與大盼堂內(nèi)環(huán)境結(jié)遙相呼應(yīng)既美化簡環(huán)境又撥增加大馬堂明亮寄度3、外債部廣場沿環(huán)境營鐘造434、電梯徑廳設(shè)計(jì)訪客接播觸最多獄的場所尺度應(yīng)以時(shí)舒適為準(zhǔn)后，建議聘請國際始知名專業(yè)可大師設(shè)計(jì)，提升檔粘次與品味獨(dú)。同時(shí)配鼠以簡潔時(shí)慘尚的燈渡具可以把空繭間舒適感帽放大，尤雖其強(qiáng)調(diào)燈旗光對人體許的影響關(guān)鍵詞：高寬敞機(jī)明亮植品味445、辦公零空間設(shè)計(jì)層高要跑求：凈高要求底：2.8薄米以上預(yù)留網(wǎng)絡(luò)緒地板高度目前中心揭區(qū)甲級寫怠字樓大多薪保證凈高撕在2.8陸m，層高章也相應(yīng)加齡大到4.豈0-4.壯2m代表蔡兇屋圍片匯區(qū)頂尖島產(chǎn)品的延華潤大侵廈以及蔽中心北繪區(qū)的諾脖德中心迫，層高壩均在4濤.2m柱以上455、辦影公空間配設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)帳：辦公面佳積：標(biāo)神準(zhǔn)層1不800般㎡以上設(shè)計(jì)大葵跨度無擔(dān)柱空間進(jìn)深在倒10-臂15m多之間較蘿為適宜核心筒富的十字分設(shè)計(jì)（羊減少公劫共空間丙的占用躲，并增村加企業(yè)謙的有效四展示面協(xié)）展示面展示面展示面展示面466、基礎(chǔ)泥設(shè)備：電辮梯系統(tǒng)電梯是寫鉗字樓最重均要的垂直荷交通工具衣，建議選牧擇原裝進(jìn)錫口品牌轎廂高度聞2.8米雖以上、載捏客量18櫻人以上配備L隔CD資愚訊精心設(shè)丈計(jì)橋廂兆內(nèi)飾，判使之體安現(xiàn)檔次桿感關(guān)鍵詞遠(yuǎn)：數(shù)量沈、品牌淺、速度477、基礎(chǔ)沈設(shè)備：空續(xù)調(diào)系統(tǒng)辦公空犬間的空剃氣環(huán)境愧越來越粉成為置貴業(yè)關(guān)注削焦點(diǎn)為配合干企業(yè)2胞4小時(shí)枕辦公的璃需求，均分戶計(jì)頑量必不始