商業(yè)零售業(yè)態(tài)與購物中心

商業(yè)零售業(yè)態(tài)與購物中心2008年2月1（一）概念一、商業(yè)零售業(yè)態(tài)歷史演變美國日本臺灣

2美國零售業(yè)態(tài)的演化185019001950198019902000百貨店超級市場便利店專業(yè)店折扣店郵購倉儲商店購物中心雜貨店創(chuàng)業(yè)急速成長創(chuàng)業(yè)連鎖自助式多店鋪化迎接信息挑戰(zhàn)創(chuàng)業(yè)大型化面臨新挑戰(zhàn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)提升規(guī)模擴(kuò)大商品收集能力創(chuàng)業(yè)引進(jìn)直銷成立資料庫飽和創(chuàng)業(yè)摸索革新創(chuàng)業(yè)（郊外型）都市再開發(fā)型娛樂性加強(qiáng)平緩發(fā)展折扣店便利商店面臨威脅改善經(jīng)營3195019601970198019902000百貨店超級市場食品超市便利商店專業(yè)店訪問銷售郵購電視購物購物中心倉儲店大超市全盛期往郊外發(fā)展集團(tuán)化革新迎向新挑戰(zhàn)創(chuàng)業(yè)急速成長大型化GMS化向高附加值轉(zhuǎn)換創(chuàng)業(yè)添加情報裝備、服務(wù)機(jī)能創(chuàng)業(yè)折扣專業(yè)店都市型專業(yè)店革新創(chuàng)業(yè)急速成長創(chuàng)業(yè)成長建立資料庫高成長創(chuàng)業(yè)急速成長創(chuàng)業(yè)（郊外型）市中心大樓郊外型大樓日本零售業(yè)態(tài)的演化創(chuàng)業(yè)快速成長高制度化創(chuàng)業(yè)調(diào)整方針成長4195019601970198019902000百貨公司百貨店超級市場雜貨店便利商店專賣店郵購

購物中心倉儲商店大型超市創(chuàng)業(yè)摸索期經(jīng)營革新快速成長期多樣化繁榮期新挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)試探期成長期低成長期革新創(chuàng)業(yè)發(fā)展期面臨新挑戰(zhàn)衰退期創(chuàng)業(yè)探索期成熟高速成長創(chuàng)業(yè)探索緩慢成長創(chuàng)業(yè)探索中緩慢成長創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)成長中臺灣零售業(yè)態(tài)的演化創(chuàng)業(yè)探索中創(chuàng)業(yè)萌芽期組織化成長期5二、商業(yè)零售業(yè)態(tài)分類6業(yè)態(tài)基本特點選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)1.食雜店位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對固定的居民為主營業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)以香煙、飲料、酒、休閑食品為主柜臺式和自選式相結(jié)合營業(yè)時間12小時以上初級或不設(shè)立2.便利店商業(yè)中心區(qū)，交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的購買。營業(yè)面積100平方米左右，利用率高即時食品、日用小百貨為主、有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營業(yè)時間16小時以上，提供即使性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項服務(wù)項目程度較高3.折扣店居民區(qū)、交通要道等租金相對便宜的地區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民營業(yè)面積300—500平方米商品平均價格低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例開架自選，統(tǒng)一結(jié)算用工精簡，為顧客提供有限的服務(wù)一般4.超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營業(yè)面積在6000平方米以下經(jīng)營包裝食品、生鮮食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算營業(yè)時間12小時以上程度較高5.大型超市市、區(qū)商業(yè)中心，城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主實際營業(yè)面積6000平方米以上大眾化衣、食、日用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算設(shè)不低于營業(yè)面積40％的停車場程度較高6.倉儲式會員店城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在4000種左右，實行低價、批量銷售自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場程度較高并對顧客實行會員制管理7.百貨店市、區(qū)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以追求時尚和品位的流動顧客為主營業(yè)面積6000—20000平方米綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂等服務(wù)項目和設(shè)施程度較高表1：有店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點7表1（續(xù)）8.專業(yè)店市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主根據(jù)商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識程度較高9.專賣店市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主根據(jù)商品特點而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺銷售或開架面售方式、商品陳列、照明、包裝、廣告講究注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務(wù)一般10.家居建材商店城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)目標(biāo)顧客以擁有自由房產(chǎn)的顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主采取開架自選方式提供一站式購足和一條龍服務(wù)，停車位300個以上較高11.購物中心社區(qū)購物中心市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為5-10公里建筑面積為5萬平方米以內(nèi)20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位300-500個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購物中心市級商業(yè)中心商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬平方米以內(nèi)40-100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購物中心城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為30-50公里建筑面積10萬平方米以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)12.工廠直銷中心一般遠(yuǎn)離市區(qū)目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的購買單個建筑面積100-200平方米為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌采取自選式售貨方式多家店共有500個以上停車位各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)8業(yè)態(tài)基本特點目標(biāo)顧客商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能1.電視購物以電視觀眾為主商品具有某種特點，與市場上同類商品相比，同質(zhì)性不強(qiáng)以電視作為向消費者進(jìn)行商品宣傳展示的渠道送貨到指定地點或自提2.郵購以地理上相隔較遠(yuǎn)的消費者為主商品包裝具有規(guī)則性，適宜儲存和運(yùn)輸以郵寄商品目錄為主向消費者進(jìn)行商品宣傳展示的渠道，并取得定單送貨到指定地點3.網(wǎng)上商店有上網(wǎng)能力，追求捷性的消費者與市場上同類商品相比，同質(zhì)性強(qiáng)通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動送貨到指定地點4.自動售貨亭以流動顧客為主以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在30種以內(nèi)由自動售貨機(jī)器完成售賣活動沒有服務(wù)5.電話購物根據(jù)不同的產(chǎn)品特點，目標(biāo)顧客不同商品單一，以某類品種為主主要通過電話完成銷售或購買活動送貨到指定地點或自提無店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點9三、購物中心產(chǎn)生背景城市建設(shè)需要消費變化需要商業(yè)經(jīng)營需要地產(chǎn)發(fā)展需要10四、購物中心分類ICSC購物中心分類日本購物中心分類中國購物中心分類11ICSC購物中心的分類序號類型概念面積（SQFT）“錨定”客戶數(shù)量“錨定”者的類型輻射的商圈（英里）1鄰里型（Neighborhood）方便30000~150000一個或多個超市32社區(qū)型Community百貨、方便100000~3500002個或以上折扣型百貨店、大型超市、大型專賣店3~73力量型Power商品門類專賣250000~6000003個或以上“門類殺手”，家居用品，折扣百貨，會員制賣場，折價店5~104地區(qū)型Regional綜合百貨，時裝（封閉型Malls）400000~8000002個或以上綜合百貨，折扣店，時裝，大賣場5~155超地區(qū)型Super-regional與地區(qū)型相同，但商品種類和品牌更多800000+3個或以上綜合百貨，集中采購商場服裝5~256服飾/專賣店Fashion/Specialty服飾為導(dǎo)向80000~250000無服飾5~157直銷店（Outlet）生產(chǎn)商的直銷店50000~400000無各類生產(chǎn)商的產(chǎn)品25~758主題/節(jié)日（Theme/Festival）休閑、旅游為導(dǎo)向80000~250000無餐飲、娛樂N/A12日本購物中心分類序號形態(tài)商圈人口業(yè)態(tài)1社區(qū)購物中心CSC10萬~20萬以GMS為核心店（GeneralMerchandisestore）及各類專門店2區(qū)域型購物中心RSC40萬以上二家以上GMS或百貨公司為主力店（RegionalShoppingCenter），100家以上專門店另具各類娛樂設(shè)施3鄰里型NSC5萬提供日常生活必需品及洗衣店等社區(qū)服務(wù)功能，成為社區(qū)日常生活的好幫手4與大型商圈相對應(yīng)購物中心PC30萬以上特定商品之大型專門店，通過降低成本，集團(tuán)共同采購優(yōu)勢，以低價吸引消費者13中國對購物中心之分類（2004GB/T18106-2004）序號形態(tài)選址商業(yè)與目標(biāo)顧客規(guī)模商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)1社區(qū)購物中心communityshoppingcenter市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為2-5㎞建筑面積為5萬㎡以內(nèi)20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位150-250個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)2市區(qū)購物中心Regionalshoppingcenter市級商業(yè)中心商圈半徑為10-20㎞建筑面積10萬㎡以內(nèi)40-100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)3城郊購物中心Factoryoutletscenter城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為30-50㎞建筑面積10萬㎡以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務(wù)設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)144、分類的區(qū)別1）地址2）商圈范圍3）目標(biāo)顧客4）規(guī)模5）業(yè)態(tài)、業(yè)種結(jié)構(gòu)及比重6）主力店業(yè)態(tài)及比率7）服務(wù)功能——營業(yè)時間、停車場15五、購物中心和其他業(yè)態(tài)區(qū)別綜合體是各種功能平臺購物中心的定義產(chǎn)權(quán)所有統(tǒng)一計劃、開發(fā)、運(yùn)營管理提供完整的物業(yè)平臺16購物中心和各業(yè)態(tài)區(qū)別購物中心百貨經(jīng)營對象物業(yè)商品服務(wù)對象2個上帝顧客追求人流最大化，銷售額、利潤最大化工作內(nèi)容營運(yùn)、營銷、物業(yè)，購銷服務(wù)關(guān)注點物業(yè)最佳租賃商品最佳銷售消費構(gòu)成全家結(jié)伴年青人逗留時間2小時以上10分~1小時17消費動機(jī)逛街、全功能目標(biāo)購物專業(yè)復(fù)合高度復(fù)雜一般化復(fù)制程度不可能可以錯位程度極易錯位很難錯位組合配置、招商難度大較容易經(jīng)營定位極難容易職業(yè)經(jīng)理人業(yè)務(wù)知識綜合較單一購物中心百貨18三權(quán)分離所有權(quán)經(jīng)營權(quán)管理權(quán)19不同點產(chǎn)業(yè)不同目地不同作用不同成果不同20（二）擁購物中傳心特點一、購物后中心開發(fā)舒三要素資金實力團(tuán)隊運(yùn)君作科學(xué)定位21二、開發(fā)光購物中心鄭目地物業(yè)經(jīng)略營擴(kuò)大零破售市場豆份額融資平透臺物業(yè)持有莫升值進(jìn)入敵資本市場22三、開牽發(fā)購物黑中心重慚要環(huán)節(jié)前期總體竹商業(yè)策劃概念設(shè)計招商運(yùn)營管理失敗案努例23四、購臨物中心鳴成功條晴件成功三要繭素地點人流競爭對手24購物中眾心達(dá)標(biāo)息要求琳瑯滿目質(zhì)的商品應(yīng)有盡蓋有的功規(guī)能舒適的消弦費環(huán)境引人注輪目的造虜勢活動滿意最勻佳的物開業(yè)條件25購物中心禍關(guān)鍵環(huán)節(jié)準(zhǔn)確的經(jīng)白營定位合理的組這合配置科學(xué)的糞動線落弄位完整的彩招商實蛇施鮮明的偶特色營吳銷到位的運(yùn)麗營管理周到的慎物業(yè)服際務(wù)豐富的敢造勢活宿動26注意事干項以消費仰需求為偽中心—耀—把握郊變化永遠(yuǎn)在坦變的規(guī)腎律——嚼時刻創(chuàng)坡新服務(wù)于兩漆個上帝—使—轉(zhuǎn)變角肉色調(diào)整貫里穿購物亭中心項倡目全程緞——永量恒任務(wù)購物中心羊自造商圈鳥能力27職業(yè)經(jīng)她理人一源般規(guī)律三老作怪怨，經(jīng)常碰及壁，開始傲成功少實線中付誦學(xué)費，邊岔干邊學(xué)比外行牽有基礎(chǔ)鏡，悟性含快，時打間短一段時場間可以兇勝任運(yùn)過營在物業(yè)、傻開發(fā)環(huán)節(jié)世需要磨煉掩再進(jìn)入圈片內(nèi)28（三）拒購物中帆心動態(tài)獄與趨勢一、全蒼球美國歐洲亞洲29二、國內(nèi)區(qū)域規(guī)模類型成功率共性問喇題30三、市銷內(nèi)（三炎個表）沈陽已有鹽購物中心在建一旅覽表金廊綜龍合體項壩目一覽僑表31沈陽已有母購物中心患一覽表序號購物中心名稱開業(yè)時間建筑面積（萬㎡）經(jīng)營面積（萬㎡）類型地點主力店1沈陽興隆大家庭2003年19.712超區(qū)域中街百貨、超市、休閑廣場2五州購物廣場2005年1812超區(qū)域太原街百貨、超市、影院3大商新瑪特購物廣場2002年9.85區(qū)域中街百貨、超市4萬達(dá)購物廣場2003年129超區(qū)域太原街百貨、超市5沈陽友誼購物中心2002年2.52社區(qū)鐵西區(qū)百貨、超市合計624032沈陽市桶購物中鐮心在建垃項目一蠻覽表（濱表1）序號購物中心名稱開業(yè)時間建筑面積（萬㎡）經(jīng)營面積（萬㎡）類型地點主力店備注1華府天地購物中心07.122420超區(qū)域北站商圈百貨、超市、影院、娛樂金廊工程2香港恒隆廣場2010年1512區(qū)域市政府廣場精品專業(yè)店、餐飲金廊工程3領(lǐng)先國際城2008年96區(qū)域市委對門百貨、超市金廊工程4沈陽華潤萬象城2010年2016超區(qū)域原體育館百貨、影院、娛樂、餐飲金廊工程5世茂·五里河2009年2016超區(qū)域原體育場百貨、超市、娛樂、餐飲金廊工程6新世界國際會展中心2009年1411會展配套渾河北岸專業(yè)店、餐飲金廊工程7億豐廣場2009年96區(qū)域會展中心南娛樂城、專業(yè)店金廊工程8鵬利商業(yè)廣場2009年107區(qū)域中街百貨、餐飲、休閑中街339香港恒隆中街店2008年139區(qū)域中街精品專業(yè)店、餐飲中街10天潤商城20區(qū)域大東區(qū)大東區(qū)11盾安天一廣場15區(qū)域大東區(qū)大東區(qū)12沈陽（新上海廣場）中匯廣場2008年4區(qū)域皇姑北陵大街百貨、樂園、電影金廊工程13保利達(dá)商業(yè)廣場2012年15區(qū)域奧體中心附近金廊工程14保利商業(yè)中心10區(qū)域二十一世紀(jì)廣場金廊工程15裕景商業(yè)廣場10區(qū)域展覽館對面金廊工程16茂業(yè)城10區(qū)域河畔花園金廊工程17龍之夢亞太中心20區(qū)域260億，540萬㎡，6個酒店，客運(yùn)總站、會展、娛樂、購物中心、步行街、商務(wù)中心大東區(qū)中捷18新瑪特鐵西店4社區(qū)鐵西廣場鐵西區(qū)合計242續(xù)表134沈陽金遇廊城市無綜合體您項目一賀覽表序號項目名稱項目規(guī)模項目內(nèi)容進(jìn)度開發(fā)商地點1沈陽華府天地占地17萬㎡，建筑面積190萬㎡，其中商業(yè)45萬㎡商業(yè)、會展、酒店、寫字樓、公寓一期07年末開業(yè)二期2011年竣工上海置業(yè)沈陽華銳惠工廣場2斗姆宮建筑面積90萬㎡，商業(yè)15萬㎡商業(yè)、寫字樓、公寓2010年竣工香港恒隆市政府廣場3領(lǐng)先國際城建筑面積60萬㎡，商業(yè)9萬㎡商業(yè)、寫字樓、公寓2008年開業(yè)新拓上海百聯(lián)市委對門4沈陽華潤萬象城占地面積8萬㎡，建筑面積64萬㎡，投資50億，商業(yè)20萬㎡商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅、服務(wù)型公寓一期2010年二期2012年香港華潤集團(tuán)原省體育館5世茂·五里河占地18萬㎡，建筑面積160萬㎡，總投資150億，商業(yè)20萬㎡商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、教育分三期開發(fā)2011年竣工世茂集團(tuán)原五里河體育場6新世界國際會展中心占地22.8萬㎡，建筑面積公建70萬㎡，總投資100億，商業(yè)14萬㎡商業(yè)、會展、酒店、寫字樓、公寓2009年竣工香港新世界集團(tuán)萬豪酒店、二環(huán)路南原新世界花園7億豐廣場建筑面積60萬㎡，總投資25億，商業(yè)9萬㎡商業(yè)、寫字樓、公寓2009年竣工上海億豐奧體中心西南8保利達(dá)商業(yè)廣場占地17萬㎡，建筑面積100萬㎡，總投資70億商業(yè)、寫字樓、會展、酒店、公寓2012年竣工香港保利達(dá)集團(tuán)奧體中心附近9保利達(dá)國際商業(yè)中心投資100億，建筑面積150萬㎡商業(yè)、商務(wù)、公寓07年開工香港保利達(dá)集團(tuán)21世紀(jì)廣場北側(cè)10沈陽裕景商業(yè)廣場投資90億元，占地9.4萬㎡，建筑面積120萬㎡商業(yè)、酒店、寫字樓08年開工菲律賓陳永栽財團(tuán)金廊沈河區(qū)沿線11深圳茂業(yè)城占地2.5萬㎡，投資30億，建筑面積50萬㎡商業(yè)、酒店、寫字樓茂業(yè)集團(tuán)河畔花園12沈陽中匯廣場占地2.9萬㎡，建筑面積29萬㎡，投資13億商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓05年開工08年竣工香港瑞安集團(tuán)北金廊北陵大街岐山路合計：仗114療3萬㎡占，商業(yè)姿面積1街81萬㎡35四、國偷內(nèi)案例做分析成功案例大連勝利劉廣場大連青蟲泥洼橋大連安寨盛購物或廣場深圳萬象君城上海港斑匯廣場36上海南烏方友誼腦商城上海百梁聯(lián)西郊嚴(yán)購物中群心上海新趁天地上海正大飲廣場廣州天緞河城沈陽興般隆大家伍庭37失敗案例沈陽五洲沈陽萬逢達(dá)及其態(tài)他萬達(dá)大連天津捆街上海龍語之夢東莞華消南MA牌LL38（四）沈乏陽華府天女地項目分錘析一、項目稻基本情況美式購物勢中心城市綜合勤體（HO順PSCA音）流行灘模式非購物尤比重大周，和美詳國流行割購物中謠心相似概念設(shè)執(zhí)計、商物業(yè)設(shè)計隱、裝修況設(shè)計均陷系美國詞企業(yè)商業(yè)經(jīng)撈營定位課采用美答國標(biāo)準(zhǔn)侍（軟硬杰件）39技術(shù)指標(biāo)一期購辛物中心予占地面殿積5萬編㎡，建驚筑面積門40萬柄㎡，語(裙樓安商業(yè)部鉛分25彎萬㎡，浴塔樓公光寓、寫寺字樓部策分15西萬㎡)器停車位愿120桐0個。40商業(yè)指壁標(biāo)主力店：仗百貨、大污型超市、峰電影院、麗餐飲、娛醋樂業(yè)態(tài)組成誤：百貨、慎超市、旗蒜艦店、專卷業(yè)店、專既賣店、折巧扣店功能組義成：購隆物、餐蝴飲、休直閑、文腿化、娛卻樂、體自育、健耽身、服務(wù)41業(yè)態(tài)、植業(yè)種比倉重：購鼠物5耽1.9跪4％、杠餐飲1浮8.諸21％勉、休閑文化若娛樂服菌務(wù)29閣.85拍％目標(biāo)客浩戶：以堪中檔收畢入、白孟領(lǐng)、經(jīng)滑貿(mào)人蒸員、外法來流動洋人員為主傍，全客然層輻射范圍未：第一駝商圈2公淹里80萬厭人第二商圈務(wù)13公里消400萬岡人第三商芝圈1剩50公晴里25斃00萬雖人42開發(fā)經(jīng)智營理念開發(fā)原財則：完病善城市嶼功能、酒適度超巡壽前、填揉補(bǔ)空白期、引導(dǎo)潮流形象目秧標(biāo)：新計型的建桶筑形新型的功還能組成新型的明消費環(huán)霉境43經(jīng)營目標(biāo)杠：與沈陽擋現(xiàn)有的商栽業(yè)做到：零售業(yè)態(tài)興上錯位功能組害合上錯售位消費對掏象上錯殼位堅持幾盜條原則（1）屈統(tǒng)一資照產(chǎn)，統(tǒng)賞一組織很體系運(yùn)催作、只瓣租不賣（2）林全國范斃圍內(nèi)招茶商（3）府最大限眼度吸引恰人流為猛主、提塵升物業(yè)遍價值為須主444．目疲標(biāo)以三個什新型的客形象目訪標(biāo)位居白沈陽商漢業(yè)首位成為沈哭陽亮麗箏的名片成為北站傷新商圈的痕骨干企業(yè)成為人們或群眾旅游諷、逛街、加休閑、社銹交等最佳丈場所和集渠聚地45項目作用沈陽華府誤天地生活纏購物中心詢是目前東們北最大，粥在全國也敢名列前茅逝的大型購界物中心，香也是沈陽暖標(biāo)志性建喉筑、骨干此企業(yè)，更績是沈陽的普一張靚麗珠的名片。東該項目要森成為沈陽葛及周邊城南市廣大人腰民群眾休鄭閑、游玩服、社交、躺購物的好胸去處，成瀉為流動人框員觀光、患逛街參入今、游覽的漁最場所，嗎使該項目乏真正成為貴消費者公來認(rèn)的購物訓(xùn)中心、美撲食中心、灑文化娛樂墊中心、康倆體運(yùn)動中蠢心、社交敞中心、生迎活中心、依該項目將冠為沈陽市狐帶來眾多享的益處：46改善城形市功能塊配套，仗增強(qiáng)城蓮市吸引墊力；提高城赴市商業(yè)帶、旅游軟業(yè)檔次小，增強(qiáng)孝群眾參棕入體驗喊性消費領(lǐng)；引進(jìn)國內(nèi)漫外新業(yè)態(tài)茄，新業(yè)種購、新品牌策、現(xiàn)代服貧務(wù)項目繁盡榮當(dāng)?shù)厥蓄悎?，造福愁沈陽人民鞭；提供現(xiàn)婦代最新蘆服務(wù)，神引領(lǐng)消敬費潮流進(jìn)，提升籍人民群翻眾生活質(zhì)量；掩引進(jìn)國自內(nèi)外連手鎖企業(yè)拒，和國碰際接軌畝，溶于付國內(nèi)大似流通，登為沈陽善市產(chǎn)品雜進(jìn)入國懼內(nèi)外市績場提供飼最佳渠院道和載伍體；開拓新的示市場、增檢加就業(yè)機(jī)聰會、擴(kuò)大內(nèi)再就業(yè)；擴(kuò)大地方助稅收、增仇加當(dāng)?shù)刎斨e政收入。47三、項目老優(yōu)勢地點好配套條件惰優(yōu)越區(qū)域環(huán)境們好定位準(zhǔn)確提升整屆個項目48地點好項目位稿于沈陽徐市中心透，在金煮融商貿(mào)尾開發(fā)區(qū)喜核心地帶，處折于沈陽六押個行政區(qū)估的交匯處蓬，和市級沖另外兩個商酸圈形成障金三角摔態(tài)勢，歸是沈陽倘市20脹00年矛以后新形成市抬級商圈慎，和傳輛統(tǒng)兩個膝商圈相磨比(中殊街、太范原街)具有不擾可比擬墾的優(yōu)勢績。49周邊配趨套條件池優(yōu)越項目距篇東北最級大火車瓜站60裳0米，吧長途客棗運(yùn)40親0米，地贏鐵2號轉(zhuǎn)線惠工這廣場站哭和項目奪近在咫逗尺，市糟內(nèi)公交客運(yùn)線郊路有2/槳3在項目罷周邊，處證于市內(nèi)東慢西南北中軸主要嘆交通干線河交匯點上餐，流動人挎員多，人凈口密度大，項液目可視性霧、交通可田達(dá)性均非怠常強(qiáng)。503、區(qū)擇域環(huán)境退好項目位于遭省級金融壇商貿(mào)開發(fā)庸區(qū)內(nèi)(正噴在報批國兵家級金融繳商貿(mào)緊開發(fā)區(qū))塔周邊高檔寸酒店、寫徹字樓、政虧府機(jī)關(guān)大脊廈高樓林艱立，若干帥外資銀行效、國內(nèi)人枕民銀行、疫建行、中思國銀行等碧均在附近世，沈陽國沉際機(jī)場民呀航陸地港何亦在項目元內(nèi)辦公，咸是白領(lǐng)人允群的集中丹地，周邊丙已有高檔暈百貨商店頸，大型超辛市和項目謝形成互補(bǔ)吼、互動之都勢，業(yè)已耗具備濃厚肅的商業(yè)氛商圍。51定位準(zhǔn)確整個項目鼠具有規(guī)模在大、功能誼全、檔次簡高、能滿州足消費、商貿(mào)、稿服務(wù)、套商務(wù)等押不同功意能、不懲同檔次沫一站式捎服務(wù)需辛要。一期商業(yè)術(shù)零售—購磨物中心，帖在商業(yè)零芽售業(yè)態(tài)新歉穎，功能多樣化、段購物環(huán)境型好、消費暮對象新、遇可逛性強(qiáng)憤、一站式保消費等方面填蹈補(bǔ)沈陽筐空白，扎加之科濫學(xué)組合扶、全國燃招商、衛(wèi)錯位經(jīng)撿營、團(tuán)隊參入等陣優(yōu)勢，項典目投產(chǎn)后歲會真正成灶為人民群而眾休閑、汗游玩、社交、購私物的好去伸處；成為準(zhǔn)流動人員戀觀光、逛綿街、游覽鳴的最佳場所；摸成為消頌費者公艙認(rèn)的購萌物中心眉，美食為中心、支文化娛喜樂中心、康有體運(yùn)動質(zhì)中心、泄商務(wù)社收交中心葡、社會棗生活中孝心，是蛾沈陽一張靚麗丘的名片蟻。52商業(yè)零售辨拉動提升案整個項目商業(yè)零售喪地產(chǎn)尤其億是購物中宏心具有自印造商圈能袍力，能遠(yuǎn)距離僚吸引人棄流，形擱成人潮隊，造成牛旺盛的命人氣，少形成商拼圈，不僅提戀高項目深本身物漲業(yè)升值鐮，還會勤帶動周覺邊的土辨地，物哥業(yè)升值，就遣是要用賴最能吸畢引人氣腥的行業(yè)哪，最少似的投資亡，最短況的周期來提數(shù)升整個切地塊的翻物業(yè)升碌值，以家利今后橫項目的腫運(yùn)營和啟物業(yè)開發(fā)，爭長取社會、世經(jīng)濟(jì)效益酷雙豐收。53三、金廊序項目比較規(guī)模大功能全區(qū)位優(yōu)另越交通環(huán)境渡好業(yè)態(tài)配盲套完整54四、項目尤競爭策略抓住幾個限重要環(huán)節(jié)見不放松消費對乞象幅射范胳圍項目優(yōu)欲勢緊跟潮流把準(zhǔn)定位造勢活動功能全方搭位，消費辰全客層，振造勢吸人角流，鎖定識回頭客。55（五）、許開業(yè)后管管理工作重殼點開業(yè)就右是暴露堂矛盾的般開始，宮也是調(diào)抱整的開井始一、開飛業(yè)后關(guān)悼注的重政點時刻注意捧業(yè)態(tài)、業(yè)黨種受歡迎蒙程度，對珠現(xiàn)有組合也合理性心避中有數(shù)時刻了解辭消費評價屑、呼聲，笛為未來組君合調(diào)整做垮到有的放押矢時刻掌剪握社會運(yùn)新業(yè)態(tài)時、業(yè)種當(dāng)信息、廣動向，醋為更好霉組合選步好目標(biāo)桶。56二、開陪業(yè)后補(bǔ)觀課的重猛點購物中栽心行銷碑=營銷且，國內(nèi)伶外最大沸差距，展前幾年議主要矛鵝盾是開疑發(fā)，即生將到來約的主要辭矛是行趴銷（到濃后臺競?cè)麪帟r期泰）57營銷內(nèi)容菌：市場調(diào)研零售策諒略業(yè)態(tài)、愧業(yè)種組癢合定位零售商經(jīng)茄營效果評徑估（經(jīng)營東特點分析捷，經(jīng)營業(yè)黎績抽測，絨租戶篩選疫和續(xù)租評糖估）成本、膠折扣、檔利潤、敘財務(wù)報至告（資慢產(chǎn)負(fù)債奪表、現(xiàn)蝕金流量醒表）收幟入與費