案例分析地籍管理

案例分析地籍管理第1頁/共17頁2案例分析登記錯誤此時，張丙可以征得張甲、張乙的同意，重新辦理公證，并一同前往登記機構將登記的權利人更正為張甲、張乙、張丙三人；如果張甲、張乙不同意，張丙也應當向人民法院提起請求確認房屋歸屬的民事訴訟，憑法院生效的判決書向登記機構申請更正登記。（1）房地產權利人、利害關系人認為房地產登記簿記載事項有錯誤，且登記簿記載的事項確有錯誤的，在房地產權利人書面同意更正的情況下，可以共同申請更正登記。（2）如房地產登記簿記載的權利人不同意更正，但有行政機關、人民法院、仲裁機構已經發(fā)生法律效力的文件證明房地產登記簿記載的權利歸屬確有錯誤的，利害關系人可以直接申請更正登記。（3）房地產登記機構受理了更正申請后，對正在審核中的房地產轉讓、抵押等登記申請必須中止辦理，同時暫緩受理新的相關登記申請，一旦更正登記程序完成后，登記機構才可恢復受理有關房地產登記。第2頁/共17頁3案例分析登記賠償１９９４年ｌ２月８日，新勝包裝印刷（深圳）有限公司（以下簡稱新勝公司）向深圳市有色金屬財務公司以下簡稱財務公司借款８７０萬元人民幣，新勝公司以其價值為１３５５．５萬元的國有土地使用權作為貸款抵押物。新勝公司逾期不能償還貸款，財務公司向深圳中院提起民事訴訟。新勝公司被深圳中院宣告破產。在破產程序中，財務公司對抵押物的優(yōu)先受償權未得到確認，后又因新勝公司的破產財產不足以清償破產費用，深圳中院作出民事裁定，裁定終結新勝公司的破產程序，使財務公司的該項民事權益完全不能實現。財務公司遂提起行政訴訟及行政賠償訴訟，要求規(guī)劃國土局賠償其損失。第3頁/共17頁4案例分析

登記賠償法院經審理認為，規(guī)劃國土局在新勝公司申請不符合法定要件，且未經法定公告程序的情況下，為新勝公司頒發(fā)了《房地產證》的行為不合法，建立在不合法的具體行政行為基礎上的抵押登記行為亦不合法，而且《房地產證》涉及的土地在此之前已設立了抵押權，屬重復抵押。為此，深圳中院判決，撤銷深圳市規(guī)劃國土局頒發(fā)的《房地產證》，撤銷深圳市規(guī)劃國土局的抵押登記行為，新勝公司現已破產終結，原告對其民事權利已經窮盡了實現的途徑且仍不能得以實現，因此，被告違法的核準登記和無效抵押登記行為給原告造成了直接的經濟損失。規(guī)劃國土局應對財務公司８７０萬元人民幣貸款本金的直接損失予以賠償。第4頁/共17頁5案例1黃某訴訟開發(fā)商無法辦理土地證糾紛案原告：黃某

被告：某開發(fā)商

事件回放

黃某于２００３年３月２５日簽訂商品房買賣合同一份，約定購買某開發(fā)商商品房一套，總價４９３２５２元。黃某于２００３年３月２６日和２００３年６月２３日分兩次交清全部房款。由于該房屋是一樓，開發(fā)商將門前綠地用柵欄圍住，以總價款５７９８４元單獨賣給黃某。黃某在得知“小花園”無法辦理土地證之后要求開發(fā)商退還該款及利息２７８３元，遭開發(fā)商拒絕，無奈黃某訴至法院。法院應該怎樣審理？第5頁/共17頁6案例1黃某訴訟開發(fā)商無法辦理土地證糾紛案一、“小花園”所占用的土地的使用權歸該小區(qū)全體業(yè)主共有，開發(fā)商因其沒有處分權，該買賣“小花園”的協議無效。我國《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分。當開發(fā)商把自己所開發(fā)的商品房賣出之后，就不再享有該小區(qū)范圍內的任何權利了。假如開發(fā)商自己還保留部分房源供自己使用，或者還有部分尾房尚未售出，那也只能以業(yè)主的身份享有其與其他業(yè)主同等的權利，并承擔同等的義務。該“小花園”占地實際應為全體業(yè)主所共同共有。開發(fā)商無權進行處分，依據我國《合同法》相關規(guī)定，應依法確認該合同無效。

第6頁/共17頁7案例1黃某訴訟開發(fā)商無法辦理土地證糾紛案二、該“小花園”所占用地的成本已計入房屋單價之中，開發(fā)商不能再次出賣。

依據河南省物價局豫價房字（２００２）０７７號《關于印發(fā)〈河南省新建商品房價格行為規(guī)則〉的通知》第五條規(guī)定，作為公共用地，“小花園”所占土地成本已計入開發(fā)商售房單價之中。換句話說，開發(fā)商在賣房款中實際已把“小花園”的成本收回，現在又單獨將“小花園”出售給業(yè)主，等于收了業(yè)主雙份的款，這顯然是違背基本的法律精神和原則的。

三、該“小花園”用地因無法辦理土地使用權證導致合同無效。

我國土地使用權的出讓、轉讓是以變更登記，也就是以取得國有土地使用證才能生效，該“小花園”用地因為規(guī)劃當中是作為小區(qū)公共綠地而無法辦理土地使用證，致使該買賣合同無法履行后，致黃某無法達到合同目的。另外，該買賣行為侵犯了其他業(yè)主的共有權，因此應認定為無效。

第7頁/共17頁8案例2廠房改住宅案情：海某、居某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協議，購得該企業(yè)一幢6層廠房后(廠房土地性質為國有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并要求國土部門為購房戶辦理土地使用證，請問：國土部門能否辦理，為什么?分析：不能辦理土地使用證。1、根據《城市房地產管理法》第39條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當按國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批，海某、居某與某企業(yè)私下簽訂的協議屬于違法行為。2、根據國土資源部“五個不得登記"規(guī)定將廠房擅自改造成住宅改變了原有的土地用途，所以國土部門不能辦理土地使用權登記。第8頁/共17頁9案例3儲備土地能否辦理登記某市土地儲備中心以其所收購儲備的一宗面積為20000平方米的土地，向當地土地登記機構提出國有土地使用權登記申請，并打算以此使用權進行抵押。該市土地登記機構以該宗儲備土地有重新主張土地使用權人，其產權存在爭議為由，不予辦理登記。而土地儲備中心認為其享有儲備期間土地的國有土地使用權，對土地登記機構不予登記的行為向法院提起行政訴訟，要求為其儲備土地辦理國有土地使用權登記。土地登記機構“不予辦理土地登記”的行為是否正確?

第9頁/共17頁10案例3儲備土地能否辦理登記案例點評：實踐中，政府為確保土地儲備工作的順利進行，某一宗地是否納入政府儲備要經過政府職能部門認定或嚴格審批。事業(yè)單位性質的土地儲備機構具有經營管理土地的權利，但在收購儲備土地的過程中并沒有取得該土地的使用權。在本案中，市土地儲備中心根據政府決策依法實施土地收購儲備是合法的，但是儲備土地是土地的一種特殊形態(tài)，土地儲備中心作為獨立的事業(yè)法人，根據政府行政授權對所儲備的土地行使管理權，但并不因此就擁有國有土地使用權。。

第10頁/共17頁11案例3儲備土地能否辦理登記關于土地登記機構能否為儲備土地辦理登記的問題?！锻恋貎涔芾磙k法》已有明確，其相關規(guī)定可以有效解決以往儲備土地不能融資等問題?！锻恋貎涔芾磙k法》第十七條規(guī)定：“市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書。供應已發(fā)證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，對符合規(guī)定條件的儲備土地可以為其辦理土地登記，但是對產權不清晰、申請資料不齊全的儲備土地是不能辦理登記的。本案中，如果該儲備土地確實存在權屬爭議，則土地登記機構以產權存在爭議為由，不予辦理登記的做法是正確的。雖然在實踐中為了解決儲備土地融資等問題，允許為儲備土地辦理登記，但由于儲備土地具有短期內由儲備機構代政府管理的特殊性，在出讓土地時需要收回土地證書，由此又會產生一系列的問題，因此，對于儲備土地的登記應慎重。第11頁/共17頁12案例4小產權房1２００３年６月，鄭州的代小姐花１０．５萬元，在鄭州市三官廟南街買了一套房子。如果沒有以后的事情發(fā)生，這套包括車庫在內共１３０多平方米的房子絕對可以讓代小姐安居樂業(yè)。而代小姐按約定首付了５萬元房款，去辦房產證時，才知道對方的房子是在村集體土地上蓋的，個人僅擁有８０％的產權。盡管房主靳先生已按約定將房子交給了代小姐，但去辦理過戶手續(xù)時才知道，這種房屋屬于農村集體自主開發(fā)的小產權房，不能辦理過戶手續(xù)。由于無法辦理過戶手續(xù)，代小姐也不再支付剩余款項，也沒退還居住房屋。房主靳先生去年將代小姐訴至法院，要求解除雙方在２００３年６月簽訂的購房合同，要求法院判令代小姐返還房屋。第12頁/共17頁13案例4小產權房1一審法院認定該房是自主開發(fā)的“小產權房”，按規(guī)定不能辦理房屋過戶手續(xù)。因此靳先生要求解除雙方購房合同并返還房屋的訴訟請求得到了法院的支持。并判決靳先生勝訴。而代小姐則提出反訴，代小姐訴稱，按照原先約定，在她首付房款５萬元后，待房屋過戶到她名下后，其再支付剩余的５．５萬元。房主靳先生曾承諾，３個月辦好房產證過戶手續(xù)。法院判決解除雙方的購房合同后，給她帶來了巨大經濟損失，其中裝修費４７８０５元，該房屋升值給其帶來經濟損失１９．５萬元，合計２４２８０５元。由于是房主的過錯導致其蒙受損失，故房主靳先生應賠償其所有損失。第13頁/共17頁14案例4小產權房1而靳先生則提出，代小姐應支付６年來的租金計３７７９５元。法院再審認為，靳先生作為房產的擁有人，在對該房屋掌握的情況全面準確的情況下，仍和代小姐簽訂房屋買賣合同，并在買賣合同中承諾負責為原告辦理房產權過戶，因無法辦理過戶導致雙方買賣合同解除，靳先生應承擔主要責任。法院據此判決，靳先生在判決生效１０日內，除返還代小姐購房款５萬元外，還應賠償代小姐因合同解除造成的損失９９８４０元，而代小姐則需支付靳先生６年來的租金２１３６０元。對此判決靳先生也提出了上訴。法官認為，如果靳先生不履行法院判決，法院強制執(zhí)行該案子時，也只能執(zhí)行靳先生的房產，而這又走了個怪圈，讓案件回到了起點。第14頁/共17頁15案例5小產權房22002年7月1日，畫家李玉蘭與農民馬海濤簽訂了房屋買賣協議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價款45000元。這樣的房屋，俗稱“小產權房”，由于現有的法律規(guī)定，農民自己的住房和宅基地只能在農民之間買賣流轉，因此，當初雙方這一買賣不能獲得國家認可的產權，亦不受法律保護。后來，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價格大幅上漲，再加之政府要重新規(guī)劃產業(yè)園區(qū)和道路，很多農家院落面臨拆遷，按照現在的房價，房主會得到巨額的拆遷補償。于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。這一請求獲得北京市第二中級人民法院的終審支持。第15頁/共17頁16案例5小產權房22007年12月，