二線城市的城市綜合體風險控制研究

二線城市的城市綜合體風險控制研究——以沈陽和泓國際項目為例摘要：激變時代是我國城市建設開發(fā)的一個重要趨勢“中國的城市化與美國的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀人類發(fā)展的兩大主題”，從1990年到2010年，我國的城市化從18.96%將提高到45%以上，這一迅猛進程使城市建設開發(fā)進入一個激變時代，要求緊湊型、節(jié)約型城市的合理解決方案，涵蓋房地產全部開發(fā)鏈的城市綜合體業(yè)態(tài)（CityMall）正是這一發(fā)展階段的特定產物。它實現(xiàn)了將城市運營、區(qū)域運營與泛地產有機結合的區(qū)域性綜合，已成為當前我國城市開發(fā)的重要趨勢之一。城市綜合體，具體指都市中的居住、商務辦公、出行購物、文化娛樂、社交游憩等各種城市物業(yè)功能復合、相互作用、互為價值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。它通過街區(qū)實現(xiàn)與外部城市空間的有機結合，并與交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空間價值。當前我國城市綜合體項目的發(fā)展面臨一定的風險，十多年來，我國城市綜合體項目對帶動城市經(jīng)濟和提升城市的形象品質起到一定作用，香港銅鑼灣時代廣場、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標項目已成為一張張耀眼的城市名片。然而并非所有的城市綜合體都能帶動區(qū)域經(jīng)濟。作為一種城市價值系統(tǒng)的運營模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開發(fā)技術和投資決策的復雜性遠遠高于單純地產或房產開發(fā)，意味著綜合體開發(fā)必然承受巨大風險。區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境把握不到位、行業(yè)市場環(huán)境巨變、項目規(guī)劃定位失誤、資金鏈斷裂、開發(fā)商經(jīng)營操盤能力不足、后期運營不利……，諸如此類等等因素造成幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開發(fā)對區(qū)域資源的配置具有不可逆性；因此失敗造成的不僅僅是項目本身的損失和開發(fā)企業(yè)的重創(chuàng)，而且影響到整個區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展的進程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價（2）影響綜合體項目成功與否的重要風險因素來自于兩大方面，一方面是對區(qū)域環(huán)境開發(fā)條件的要求，包括城市綜合經(jīng)濟能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對開發(fā)商的要求，包括資金實力、開發(fā)節(jié)奏、配套資源、人才團隊、經(jīng)營能力以及項目風險承受能力等。當前，我國北京、上海等一線城市，城市綜合體發(fā)展日臻成熟。但是對于二線城市而言這一業(yè)態(tài)尚處于起步階段，從環(huán)境的開發(fā)條件看，一是國內的金融環(huán)境不利商業(yè)的流通性，商業(yè)地產價值被低估的情況還在持續(xù)；二是城市綜合經(jīng)濟能力、地段、交通、通訊、商圈不成熟，難以支撐項目的持續(xù)經(jīng)營。從國內開發(fā)企業(yè)的角度看，一是國內開發(fā)商對綜合體開發(fā)處于初步探索階段，尤其商業(yè)部分專業(yè)人才缺乏，操盤經(jīng)驗嚴重不足；二是國內融資渠道狹窄，海外融資經(jīng)驗渠道缺乏造成融資成本高，資金后勁不足；三是城市綜合體項目屬于高端物業(yè)，項目的投融資管理、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、招商運營等每一個環(huán)節(jié)都離不開國際化合作，缺乏國際化經(jīng)營的文化背景也是國內開發(fā)企業(yè)的軟肋。城市綜合體開發(fā)的風險研究是一個巨大的系統(tǒng)工程，本文通過一個國內開發(fā)商在建中的，具有當前我國城市綜合體典型特征的代表性項目“沈陽和泓國際”的風險解析，旨在見微知著，對當前我國城市綜合體發(fā)展中普遍性風險的管理有借鑒意義。第1章引言1.1選題背景和研究意義1.1.1選題背景城市綜合體是將城市生活空間的功能進行組合，并在各部分間建立起一種共生、互補的能動關系，從而形成一個多元化、多功能、高效益的綜合體。隨著經(jīng)濟的增長、城市化進程的加快、城市土地資源的緊缺，國內出現(xiàn)了大量的城市綜合體。城市綜合體的空間體量、功能組合、交通體系都與單一住宅開發(fā)存在著巨大的差異，所以針對單一業(yè)態(tài)的定位模式已經(jīng)無法滿足綜合體項目開發(fā)與風險控制的要求。如何運用國內外有關綜合體的相關理論，針對國內房地產市場的具體特點，尤其是根據(jù)沈陽和泓國際項目的顯示情況，進行城市綜合體的風險控制的研究是十分必要和迫切的。1.1.2研究意義城市綜合體的風險控制是項目開展的關鍵因素，與政府、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及消費者的利益息息相關。風險控制就是識別企業(yè)的各類業(yè)態(tài)風險，尋找控制風險的方法，并把風險降至最低的管理過程。根據(jù)蘭德咨詢的調查和咨詢實踐得知，房地產企業(yè)的風險20%來源于政策和政府（如房地產市場正常風險，土地正常風險，政府履約風險，政府官員調換風險等），35%來源于戰(zhàn)略決策和經(jīng)營風險（如項目獲取決策風險，項目合作開發(fā)風險，資金風險等），45%來源于管理和流程風險（核心人員流失風險，資金管理風險，產品定位風險，招標采購風險，客戶訴訟風險，重大質量安全事故、違規(guī)處罰風險等）。可見城市綜合體的風險控制無論從宏觀的城市發(fā)展還是微觀的房地產企業(yè)管理都具有一發(fā)千鈞的作用。成功的城市綜合體在提升城市區(qū)域價值及經(jīng)濟競爭力，加強城市資源整合，合理城市規(guī)劃，引導消費以及城市投資環(huán)境和居住環(huán)境的改善上都有深遠而實際的意義。1.2研究內容與研究方法1.2.1研究內容本文運用項目風險管理的一些成熟的理論和方法，結合我國城市綜合體項目的實際情況，以風險管理程序為脈絡，對城市綜合體項目的全過程從風險識別、風險分析、風險應對到風險監(jiān)控等方面進行系統(tǒng)研究和論述，同時結合實施項目進行分析和研究，為城市綜合體項目管理提供可行的操作應用。1.2.2研究方法本文運用項目風險管理理論，結合城市綜合體項目實際情況，利用風險識別、風險分析、風險應對、風險監(jiān)控，對房地產項目從投資決策、前期階段、建設階段、銷售和資產管理階段風險識別和詳細的分析，并提供詳細的風險應對措施。程序和脈絡，對城市綜合體項目的全過程從風險識別、風險分析、風險應對到風險監(jiān)控等方面進行系統(tǒng)研究和論述，同時結合實施項目進行分析和研究，為城市綜合體項目管理提供可行的操作應用。第2章城市綜合體理論和實踐綜述2.1城市綜合體2.1.1城市綜合體理論發(fā)展國外城市綜合體的研究主要集中在以下三個方面：（1）城市發(fā)展模式：MelvilleC.Branch（2009）指出城市發(fā)展理論依據(jù)有伯吉斯的同心圓模式，霍伊特的扇形模式，哈里斯、烏爾曼的多核心模式，區(qū)域城市理論，霍華德的花園城市理論，勒·柯布西耶的光明城理論，有機疏散和衛(wèi)星城理論，緊縮城市理論，城中城理論，新城市主義，有機可持續(xù)發(fā)展理論等，其中哈里斯、烏爾曼的多核心模式最符合目前城市綜合體發(fā)展的實際，這對于中國大中城市具有指導意義，尤其是本課題的研究對象——和泓國際項目就處于沈陽的長白島核心區(qū)。（2）城市等級與綜合體規(guī)模：BrendaSteerquits（2010）運用城市中心地理論、峰值地價交叉點理論、墨菲法則分析了紐約、東京的城市等級與綜合體規(guī)模的發(fā)展關系，其中墨菲法則適用性很強，但缺乏對發(fā)展中國家綜合體的考察分析。（3）城市人口、規(guī)模與商業(yè)的關系：AlexisM.Fillone.et.al（2009）利用零售飽和理論、雷利零售引力法則分析了人口超過200萬的城市其商業(yè)的分布和規(guī)模特點，但缺乏對典型城市進行實證研究。國外理論研究較先進，但缺乏對中國具體城市綜合體的實證分析。在中國，城市綜合體是一個嶄新的研究領域，學者和相關專家進行的研究與總結主要集中在發(fā)展歷程、開發(fā)模式、前期定位、特點及功能等方面。（1）董建賓（2009）梳理了國內外綜合體的發(fā)展歷程研究，=1\*GB3①綜合體的雛形，建筑的底層用作商場、餐館、咖啡廳和劇院，樓上是公寓住房。=2\*GB3②第一代綜合體，特點是建筑組合所形成的城市空間是市民公共生活、文化娛樂的場所。=3\*GB3③第二代綜合體，城市郊區(qū)的綜合體和步行商業(yè)街相結合。=4\*GB3④第三代綜合體，規(guī)模更大，功能更完善、集約度更高的綜合體建筑。但未對國內哪些城市處于城市綜合體開發(fā)哪一階段做深入分析。（2）(龍固新，2008)對城市綜合體的規(guī)劃、定位、開發(fā)、管理和融資的實踐與思考進行了系統(tǒng)的歸納和提煉，并精選了國內外眾多的經(jīng)典案例。趙和生（2010）對城市中心區(qū)該更新改造的原則、組織結構等方面進行了概述。（3）凌曉潔（2008）從定性分析的角度綜述了城市綜合體的特征及功能，特征包括高可達性、便利性，高密度、集約性，整體統(tǒng)一性，功能復合型，土地使用均衡性，空間連續(xù)性，內外部聯(lián)系性、巨大的社會效應和極大升值價值；核心功能分為商務驅動、商業(yè)驅動、酒店驅動、公寓驅動和混合驅動等。這些研究與城市規(guī)劃和城市設計的基礎理論密切相關，分析方法多為定性分析，分析視角多為宏觀視角，而對于目前城市綜合體面臨的業(yè)態(tài)選擇及風險控制的問題并沒有做深入研究，缺乏對微觀決策主體——房地產開發(fā)公司的具體指導。在實踐領域，萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是一家專業(yè)從事多業(yè)態(tài)規(guī)劃設計的機構，是萬達商業(yè)地產核心競爭力的重要組成部分，擔負著萬達集團所有開發(fā)項目的方案設計、初步設計及景觀設計、機電等業(yè)務，并全程參與產品定位、成本控制、技術支持等工作，但其研究成果為商業(yè)秘密?；诖吮菊撐臄M采用定量與定性分析相結合的分析方法、宏觀與微觀相結合的觀察視角，以沈陽和泓國際項目為例，深化二線城市的城市綜合體風險控制的理論內涵和實踐研究，研究結果會既有利于城市宏觀規(guī)劃又有利于房地產企業(yè)——和泓集團的微觀決策。2.1.2城市綜合體實踐發(fā)展2.1.2.1城市綜合體的特征城市綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其功能復合性。城市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能和城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進。同時催生繁榮與文明，克服了純粹居住、商務所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力。根據(jù)城市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關系，總結如下特征:1.便利性城市綜合體通常位于城市交通路網(wǎng)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域：城市中心區(qū)、城市的副中心或規(guī)劃的城市未來發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡。2.高密性城市綜合體建筑高度和密度都很高，通常形成高樓林立的現(xiàn)象，使其片區(qū)成為城市的標志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商務人流進出密集；夜晚及周末居住、消費人流集中。3.整體性城市綜合體建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑互相配合、影響和聯(lián)系;城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調。城市綜合體與內外建筑形成一個有機整體。4.復合性城市綜合體內部自身可以實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多重功能：商務辦公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商業(yè)、文化娛樂消費、完善的交通出行系統(tǒng)，形成城市綜合體功能的復合性。同時各功能之間聯(lián)系緊密，相輔相成，缺一不可。5.均衡性城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中于某一特定功能：不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會對商務、商業(yè)、居住、娛樂消費產生不同需求。6.連續(xù)性鑒于城市綜合體各功能的相互聯(lián)系，其在平面、立面和空間均表現(xiàn)為連續(xù)性、統(tǒng)一性：其設計通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果；內部建筑物風格統(tǒng)一；由于城市綜合體優(yōu)越的區(qū)位性質，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯(lián)系，形成互補的、流動的、連續(xù)的空間體系。7.升值性成功的城市綜合體項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時做作為地產物業(yè)的城市綜合體，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值性。城市綜合體通過其內部商業(yè)、商務辦公、酒店、居住公寓等多種功能的強強聯(lián)合，創(chuàng)造了新的盈利模式：商業(yè)部分，通過主力商家長期租賃經(jīng)營獲利；臨街鋪及步行街高價值成功銷售獲利；商務寫字樓通過大部分出售和少量做為固定資產租賃獲利；星級酒店作為資產長期經(jīng)營獲利;居住公寓則通過成功銷售獲利。2.1.2.2城市綜合體項的發(fā)展模式根據(jù)對2004年全國100大綜合體建筑項目統(tǒng)計，65%的綜合體具有酒店、辦公、商業(yè)和公寓的四大功能。2006-2007中國100個新建綜合體項目中，有61%的擁有全部二種以上業(yè)態(tài)。可見綜合體的核心功能主要是商業(yè)（S）、商務(O)、酒店(H)、公寓(A)四種物業(yè)形態(tài)。根據(jù)綜合體的四項基本功能，項目的核心驅動力可以分為商務驅動、商業(yè)驅動、酒店驅動、公寓驅動、混合驅動等，其整體定位也就相應的以一種或兩種物業(yè)為核心，核心物業(yè)在整個綜合體中將占有較大的比重，其提供綜合體的主要功能和最大收益，同時也是人流的主要吸引者。依據(jù)核心驅動力不同綜合體可以分為以下四種發(fā)展模式:1均衡發(fā)展模式：即酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡的發(fā)展模式，其各功能配比較為平均。2商務驅動模式：以寫字樓為主要功能，其他酒店、商業(yè)等為輔助功能。其核心驅動力為寫字樓，各功能配比為5(0):2(H):1(S):2(A)。根據(jù)中國TOP10統(tǒng)計，2006-2007年中國城市100座新建筑綜合體中，以商務為主要驅動的綜合體，其物業(yè)配比為:商務為36%、酒店為25%,商業(yè)為13%、公寓為8%、其它為18%。3.酒店驅動模式：以酒店為主要功能，其他寫字樓、商業(yè)等為輔助功能。其核心驅動力為酒店，其各功能配比為1(O):5(H):1(S):3(A)。4.商業(yè)驅動模式：以商業(yè)為主要功能，其他寫字樓、酒店等為輔助功能。其核心驅動力為商業(yè)，各功能配比為2(O):1(H):4(S):3(A)。根據(jù)中國TOP10統(tǒng)計，2006-2007年中國城市100座新建筑綜合體中，以商業(yè)為主要驅動的綜合體，其物業(yè)配比為:商業(yè)為39%、酒店為22%,商業(yè)為17%、公寓為10%、其它為12%。不同的發(fā)展模式具有不同的內外驅動因素，詳見表2.1:表2.1不同發(fā)展模式的驅動因素分析表均衡發(fā)展模式商務驅動模式酒店驅動模式商業(yè)驅動模式內因(1)優(yōu)越的地理位置，CBD或城市核心。(2)便利的交通條件，位于主干道沿線或地鐵口。(3)較大的規(guī)模，建筑面積20萬平方米以上。(1)客戶(產業(yè))支撐，已形成產業(yè)簇群，引入核心客戶帶來相關簇群。(2)位于現(xiàn)在或未來的商務區(qū)。(1)位于一線城市，地理位置不遠離城市核心區(qū)。(2)交通具有可達性，在主干道沿線。(3)有商務客戶支持。(1)地理位置位于城市中心區(qū)。(2)交通具有地鐵口或主干道沿線。(3)區(qū)域功能缺乏，需求旺盛。(4)人流及商業(yè)氣氛。外因(1)強列的視覺沖擊，高層、超高層建筑群。(2)高水準的規(guī)劃設計，各功能共融，互不干擾。(3)功能體系化，五星級酒店、甲級寫字樓、高檔購物中心、服務式公寓。(4)開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗。(1)強列的視覺沖擊，高層或超高層建筑群。(2)寫字樓具有能帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次。(3)配套完善，有商場和公寓(4)開發(fā)商有很強的寫字樓集群的開發(fā)和營運能力。(1)定位差異化，通過提供頂級差異化服務而非直面竟爭建立其核心地位。(2)五星級酒店的功能化體系能帶動公寓、寫字樓，并定位其規(guī)模檔次。(3)配套設施，有頂級商場。(4)開發(fā)商有高檔酒店的自有品牌和經(jīng)營能力或有長期合作伙伴。(1)明確定位，大規(guī)模綜合、娛樂性、觀光性。(2)獨具特色(3)商業(yè)為主導，其他為輔。(4)開發(fā)商有很強的商業(yè)招商和管理能力。2.3城市綜合體風險控制的理論基礎2.3.1風險管理2.3.1.1國外研究現(xiàn)狀現(xiàn)代風險管理一詞最早出現(xiàn)于1950年加拉格爾(Gallagher)的調查報告“RiskManagementNewPhaseofCostControl”。而對風險管理系統(tǒng)研究的開始是以1963梅爾(Meter)和赫奇斯(Hedges)的（RiskManagementintheBusinessEnterprise)(企業(yè)的風險管理)和1964年威廉姆斯(CatherWilliams和漢斯(RichardM.Heins)的(RiskManagementandInsurance)(風險管理與保險)這兩本書的出版為標志。英國C.B.Chapman教授在（RiskAnalysisforLargeProjects:Model,MethodandCases）一書中提出了“風險工程”的概念。風險工程是對各種風險分析技術的集成，以更有效地進行風險管理為目的，使得在較高層次上大規(guī)模地應用風險管理研究成果成為可能。1987年，為推動風險管理理論在發(fā)展中國家的推廣和應用，聯(lián)合國出版了關于風險管理的研究報告（ThePromotionofRiskManagementinDevelopmentCountries）影響較大。2000年，PMI提出來新的項目管理知識體系（PMBOK)2000版，對風險管理內容進行拓展。2004年，PMI項目管理知識體系(PMBOK)2004新版草案中，對風險管理方面的研究進一步延伸。風險管理作為一門新興的管理學科，在形成與發(fā)展的過程中，由于對風險管理出發(fā)點、目標、手段和管理范圍的側重點不同，學者們對風險管理提出了各種不同的學說，其中有代表性的有純粹風險說和全部風險說。純粹風險說是在通貨緊縮的情況下，從費用管理出發(fā)，把風險管理作為經(jīng)營合理化的手段提出來的。全部風險說則側重于經(jīng)濟控制方面，以全部風險為對象，認為風險管理不僅限于將純粹風險的不利性減輕到最小程度，還應包括使投機風險的收益達到最大。在風險管理研究的初期階段，美國學者多數(shù)支持純粹風險說，還包括法國學者和日本學者，而英國學者和德國學者一般主張全部風險說，其中也不乏部分美國學者。從目前理論研究看，學術界多數(shù)觀點趨同于全部風險說，風險管理從理論到實踐都已向以企業(yè)全部風險為管理對象的方向轉變，研究對象不僅包括傳統(tǒng)的純粹風險，而且還包括經(jīng)營中的投機風險等動態(tài)風險。2.3.1.2國內研究現(xiàn)狀在國內，風險問題的研究是從清華大學的郭仲偉教授《風險分析與決策》一書的出版開始的，從此以后，有關學者和專家對風險分析進行了廣泛的研究，但大部分理論體系還停留在郭教授最初提出的體系基礎上。劉霞的《風險決策、過程、心理與文化》一書從認知心理學和社會文化的角度，研究了影響風險決策主體和人格心理結構特征因素，群體情景因素和社會文化因素及其交互作用。同濟大學周學博士以三峽樞紐工程為項目研究對象，對大型項目建設實施階段的風險及其屬性、風險分析和管理模型以及在大型工程中風險辨析、風險評價、風險管理中的應用等問題做了大量的探索性研究。我國的項目風險研究雖然起步較晚，但在實際工程項目中也有一些實踐應用研究，如三峽工程、黃河小浪底工程、京九鐵路、大業(yè)灣核電站、上海地鐵等建設項目，都取得了一定的經(jīng)濟效益和研究成果。天津大學管理學院“三峽工程風險研究”課題組首次結合大型工程項目進行風險分析和評價，較為全面、系統(tǒng)地研究了風險管理的理論和方法。中國科學院計算機技術研究所，北京中科項目管理研究所研制的項目風險分析系(ProjectRiskAnalysis)在一定程度上能夠進行項目的風險分析，但仍有一定的局限性。2003年徐培德、劉明亮、董獻洲在研究概率風險評估（PRA)方法的基礎之上，設計出了一個基于PRA方法的風險分析系統(tǒng)。2004年王心發(fā)對項目的生命周期(決策階段，計劃與設計階段，施工階段，項目試生產及竣工階段)各個階段進行風險識別和分析。2004年蔡依平、朱文龍、施國慶總結了國內目前主要幾種風險識別方法:試驗數(shù)據(jù)或結果、專家調查法、問卷調查或訪談、事件樹分析法和工作分解結構。目前，有關風險管理研究的主要著作有:杜萍和周劍杰主編的《籌資風險與防范》，尹平編著的《經(jīng)營風險與防范》，何文炯主編的《風險管理》，張善軒編著的《企業(yè)風險管理》，閻華紅的《中國企業(yè)風險與防范》，張紀康的《企業(yè)經(jīng)營風險管理》，許謹良等編著的《企業(yè)風險管理》和顧孟迪等編著的《風險管理》。而近幾年的著作中漸漸補充了房地產項目實施階段的風險管理，如戚安邦于2004年主編的《項目管理十大風險》、沈建明2006年主編的《項目風險管理》、王長峰于2008年主編的《現(xiàn)代項目風險管理》，都在一定意義上補充了原有在房地產項目風險管理方面的不足。2.3.2風險識別2.3.2.1國外房地產投資項目風險識別研究由于各國的土地制度、經(jīng)濟體制、法律法規(guī)體系、開發(fā)經(jīng)營流程、人口政策、融資模式、權屬登記與抵押制度等方面存在著較大差異，所以在房地產投資項目操作模式、開發(fā)流程、風險源、風險管理過程等方面都有很大不同。如美國的房地產投資項目風險回避措施是與美國所特有的、完善的金融體系、保險體系和資本市場相聯(lián)系的。由于房地產開發(fā)的專業(yè)特性及其創(chuàng)業(yè)的特征使得開發(fā)的決策環(huán)境非常復雜，在歐美發(fā)達國家房地產投資項目風險管理的研究和應用也落后于軟件開發(fā)、大型工程項目。歐美發(fā)達國家城市化已基本完成、人口增長緩慢、經(jīng)濟增減幅度小、法規(guī)體系較健全，各專業(yè)高度細分，其房地產開發(fā)組織體系與國內有很大差別；并且其實體經(jīng)濟與資本市場聯(lián)系緊密，所以他們更多地研究房地產波動理論和房地產泡沫理論。由于以上原因，國外房地產投資項目風險識別研究除了一般方法外，對國內房地產投資項目風險識別研究的借鑒意義不大。在風險識別方法的研究上，國外一些學者取得了一些成果。1985年Peny和Hayes基于建設項目的主要風險源并按承包商、業(yè)主和咨詢方各自應承擔的風險列出了內容廣泛的風險因素。CooperChapman(1987)認為：風險識別階段可能是最重要的一步，因為有許多相關風險事件、情景與結果的分析必須恰當?shù)亩x。Hamburger(1990)認為:風險存在的認識是第一步，可能是最重要的一步，是有效進行風險管理的一步。AL-Bihar(1992)認為沒有風險識別，就沒有風險評估、風險控制和管理，就不會有預防和保險。風險管理的內容和方法是學者們研究的重點，許多學者提出了不同的風險管理流程模型。克雷特(Charente)認為風險管理包括風險分析、風險調控兩部分；波姆(Boehm)指出，項目風險管理過程包含風險評估和風險調控兩個主要階段，風險評估包括風險的識別、分析等，風險調控包括風險管理計劃、風險解決和風險監(jiān)測的計劃、跟蹤和校正活動等；費利（Fairley)提出了七階段的風險管理過程模型，七個階段包括：風險因素識別、風險概率和影響評估、降低風險的戰(zhàn)略開發(fā)、風險因素監(jiān)測、權變計劃的運用、危機管理以及從危機走向復興等?？死啄泛捅R丁(KliegandLaden)提出了一個四階段項目風險管理過程模型，包括風險識別、風險分析、風險調控和風險報告；查普曼(Chapman)描述了一個包括：定義(確定項目相關信息)、聚焦(審視風險管理的戰(zhàn)略計劃)、識別(識別風險可能發(fā)生的方面及可能的應對措施)、結構(構建關于風險和應對措施關系的假定)、所有權(分派風險管理職責)、評估(評估各種風險的大小)、評價、計劃、管理九個階段的一般風險管理模型。饒.圖馬拉（RaeTambala)認為，在風險管理過程中，風險識別、風險評估共同組成了識別潛在風險因素，列舉和評估所識別的風險因素所造成后果的潛在影響，以及評估這些后果發(fā)生的可能性所需的基本工具；在風險識別階段形成風險完整描述后，要求決策者能對風險管理決策替代方案作出評價并能選擇最合適的方案；風險調控和監(jiān)測是風險管理的最后階段。饒.圖馬拉從操作層次上指出了項目風險管理的核心內容，也指出了各部分之間層層遞進的邏輯關系，但缺乏對風險發(fā)生機理和作用路徑的分析。這些模型未必能有助于決策者識別所有潛在風險因素，但為項目風險識別研究提供了有益的參考。2.3.2.2國內房地產投資項目風險識別賈宗元（2002年)提出項目設計的風險源主要有十大方面:(I)業(yè)主沒有設計任務書，項目目標不確定，操作有很大的隨意性，是最大的風險。(ii)業(yè)主有項目目標(時間，成本，質量)，但不匹配，不可行是另一種風險。(iii)業(yè)主的時間進度計劃不科學，隨意性很大。(iv)業(yè)主的項目目標變更，會造成時間和成本的風險。(v)市場的價格波動，是造成項目成本的風險之一。(vi)設計質量的風險往往會連帶時間進度的風險。(vii)設計質量的風險往往與采購風險有關。(viii)人力資源的風險主要因素有：項目經(jīng)理的素質，項目的人事權和獎勵機制。(ix)溝通風險主要表現(xiàn)在：溝通頻次少，溝通方式和場合不當，溝通技巧差等。(x)采購風險會引發(fā)時間，成本和質量風險，是項目管理的主要方面。徐艷(2005)提出設計階段風險有：設計質量問題，設計不當問題，設計進度問題，并用專家調查和專家打分對風險識別和評估。但只強調了方法，并未實施。賈楠研究了房地產投資風險的類型，借鑒證券投資組合理論和資本資產定價模型將房地產投資風險劃分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險，認為系統(tǒng)風險是投資者無法避免或消除的，而非系統(tǒng)風險可以通過加強管理、投資組合、風險轉移等方法來避免、消除或轉移，認為應將研究重點集中在非系統(tǒng)風險上。西寶則重點分析了房地產投資的系統(tǒng)風險，提出了房地產投資方案損益先驗概率貝葉斯修正的思路、表征投資方案風險程度的修正風險度和風險效應值兩個指標，并對房地產投資方案評價基準的修正投資收益率、考慮風險因素的凈現(xiàn)值和現(xiàn)金流計算進行了探討，認為利用貝葉斯修正可以使調查結果與主觀概率兩種信息有機結合起來、利用風險效應值對風險度和投資收益率進行修正有利于房地產投資方案風險的評價。王俊松從房地產項目投資時機風險、投資位置風險和投資可行性風險角度研究了房地產投資風險類型，強調了房地產投資前期風險研究的重要性。李紅從房地產企業(yè)、房地產項目本身、房地產項目開發(fā)環(huán)境三個方面對房地產項目風險的影響因素進行了分析。周鮮華則從房地產投資者、金融機構、宏觀經(jīng)濟三個層面分析了進行房地產投資的各種風險，同時結合我國當前經(jīng)濟運行態(tài)勢、房地產供求狀況、融資渠道、營銷方式提出風險的防范對策。劉美玲重點分析了財務風險、市場風險及金融風險及其防范對策。梁學安從房地產項目內外兩個方面對房地產投資風險進行了分析。錢李亮則從現(xiàn)行土地供應制度角度對房地產投資者的風險進行了分析。婁國豪從兩岸經(jīng)濟制度、社會制度以及思想觀念的不同，分析了大陸和臺灣兩地房地產投資風險的異同。李寧遠等對房地產開發(fā)風險管理過程進行了研究，將這一過程按邏輯順序分為前后相繼的五個步驟風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制、風險損失的處理。王鵬從房地產投資風險的多樣性、綜合性、補償性、激勵性特征出發(fā)，進行了各類房地產投資風險的差異研究，從風險識別的可分辨性和風險控制的可操作性考慮，按形成機理將房地產投資風險分成了四類:自然風險、社會風險、政治風險、經(jīng)濟風險。粟國敏從構建房地產項目投資風險評價指標體系出發(fā)，將房地產項目投資風險依據(jù)風險因素的性質劃分為六類：環(huán)境風險、市場風險、經(jīng)營風險、財務風險、信用風險、管理風險，并采用層次分析法對這一指標體系進行了綜合評價，得出了該方法適合于對各個評價指標權重因子的確定及評價準則較多且分層的情況，且能測算出每個風險指標或每層風險指標在房地產項目投資風險綜合評價指標中所占的比重。李莉華等針對國外資金投資國內房地產項目存在的各種風險，用層次分析法進行了分析。陳琳、黃富年分別探討了房地產項目投資風險程度、風險概率的度量方法。章連根針對不同風險，研究了貝葉斯概率方法、蒙特卡洛模擬及投影尋蹤模型二種風險分析方法。張建坤基于房地產投資項目的融資風險問題具有灰色性(信息不完全)和模糊(概念不明確)性，考慮到灰色性和模糊性的影響，采用了灰色模糊多級綜合評判理論對房地產投資項目融資風險的多級指標體系進行了綜合分析。因城市綜合體屬于較新的房地產開發(fā)模式，因此，專門對城市綜合體設計風險管理方面的研究還非常少。第3章城市綜合體的風險控制城市綜合體對城市發(fā)展十分重要，而其建設經(jīng)營過程中又存在很多復雜的管理問題和一系列的風險，所以，城市綜合體項目風險控制的研究具有重大的理論和實際意義，主要表現(xiàn)在以下幾個方面；有助于提高對項目風險的識別，在實踐中增強風險管理意識；有利于建立科學的決策機制，消除或減少由于決策失誤帶來的投資失誤；有益于提高風險管理水平，保障項目的順利實施；有助于提高建設項目的經(jīng)濟效益和社會效益。3.1城市綜合體風險識別3.1.1風險識別的方法項目風險識別需要借助于一些技術和工具，可以提高識別風險的效率并規(guī)范相關操作，盡量少產生遺漏。識別項目風險的方法很多，應根據(jù)不同項目的具體情況，可以考慮多種方法結合起來使用。以下是一些常用的方法:(1)專家調查法專家調查法是是目前風險分析中一種最常用、最簡單的、易于應用的分析方法。專家調查法有若干種，頭腦風暴法和德爾菲法最為適用，用途也最廣。它由兩步組成:首先，辨識出某特定工程項目可能遇到的所有風險，列出風險調查表；其次，利用專家經(jīng)驗，對可能的風險因素的重要性進行評價，綜合成整個項目風險。該方法適用于決策前期，這個時期往往缺乏具體的數(shù)據(jù)資料，主要依靠專家和決策者的經(jīng)驗，得出的結論不是風險方面的具體值，而是一種大致的程度值，它只能是進一步分析的基礎。(2)故障樹分析法(FaultTreeAnalysis,FTA)故障樹分析法(FTA)是美國貝爾電話實驗室的維森于1962年首先提出來的，我國于1976年開始介紹和研究這種方法并應用于許多項目中，取得了不少成果。FTA本質上是定量分析方法，但也可作為定性分析工具，是一種具有廣闊應用范圍和發(fā)展前途的分析方法，在可靠性工程中常常利用故障樹進行系統(tǒng)的風險分析，它一般用于技術性強、且較為復雜的項目。FTA具有應用廣泛、邏輯性強、形象化等特點，其分析結果具有系統(tǒng)性、準確性和預測性。(3)敏感性分析法(SensitivityAnalysis)敏感性分析法是考慮影響工程目標成本的幾個主要因素的變化，如通脹率、銀行利率、投資額、經(jīng)營成本、原材料價格、產量等。其結果可以為決策者提供影響工程項目的因素中哪一個變化對項目影響最大，哪個其次，從而有助于決策者判斷項目的經(jīng)濟方面風險的大小。一般在項目決策階段的可行性研究中使用敏感性分析方法分析項目風險。(4)情景分析法(ScenariosAnalysis)情景分析法是由美國人PierreWalk于1972年提出的。它是根據(jù)發(fā)展趨勢的多樣性，假定關鍵影響因素有可能發(fā)生的基礎上，通過對系統(tǒng)內外相關問題的系統(tǒng)分析，構造出多種可能的未來情景，然后用類似于撰寫電影劇本的手法，對系統(tǒng)發(fā)展態(tài)勢作出自始至終的情景和畫面的描述。(5)核對表法核對表一般根據(jù)項目環(huán)境、產品或技術資料、團隊成員的技能或缺陷等風險要素，把經(jīng)歷過的風險事件及來源列成一張核對表。核對表的內容可包括：以前項目成功或失敗的原因；項目范圍、成本、質量、進度、采購與合同、人力資源與溝通等情況；項目產品或服務說明書；項目管理成員技能；項目可用資源等。這種方法也許揭示風險的絕對量要比別的方法少一些，但是這種方法可以識別其他方法不能發(fā)現(xiàn)的某些風險。在項目管理過程中，風險識別方法多種多樣，任何能夠發(fā)現(xiàn)風險信息的方法都可以作為風險識別的工具，但目前還沒有哪一種方法能夠完全準確全面的識別所有項目管理過程中的風險，每種方法都有自身的優(yōu)缺點和一定的適用條件，所以需要多種方法共同使用。從目前情況看，對于房地產項目管理過程中風險的識別，以專家調查法、核對表法最為常見。3.1.2風險識別的主要依據(jù)在風險識別過程中，首先要匯總項目各種相關資料、各專業(yè)的設計規(guī)范規(guī)程以及類似項目的歷史資料等作為風險識別的依據(jù)，主要包括以下方面:(1)建設主管部門的主要批準文件或依據(jù)，特別是項目土地拍賣合同條款，規(guī)劃設計條件，城市總體規(guī)劃、交通規(guī)劃、片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，適用的當?shù)匾?guī)劃管理技術規(guī)定等。(2)國家、部委及地方發(fā)布的各種相關法律法規(guī)及各專業(yè)的設計規(guī)范、規(guī)程等。(3)國家頒布的《建筑工程質量管理條例》、《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》等規(guī)定。(4)項目所在地政治、經(jīng)濟、自然環(huán)境及相應的市場調查研究報告等。(5)類似項目的歷史資料，總結類似項目的歷史資料對于風險的識別非常有用，比如對各種風險事件發(fā)生過程的真實記錄，以及實際發(fā)生的風險事件所造成的損失等信息，這些都對項目的風險識別及風險防范有很大幫助。3.2城市綜合體風險評估3.2.1風險評估方法風險評估是在定性識別風險因素的基礎上，對項目管理過程中存在的風險進行量化，得到更準確的判斷，方便對風險進行決策，正確防范風險。風險評估的方法有很多種，有敏感性分析法、項目風險概率估算方法、項目風險損失估算方法、項目風險模擬仿真法、決策樹法、專家決策法、層次分析法(AHP)等。(1)敏感性分析法敏感性分析是通過計算分析項目一個不確定性因素的變化時，所導致項目經(jīng)濟效果評價指標(內部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期)的變化幅度，判斷項目預期目標受該不確定因素變化影響的敏感程度，進而對項目產生不利影響的敏感因素制定控制對策。(2)項目風險概率估算方法項目風險概率是項目風險評估中最重要的內容之一，風險量化的首要工作就是確定項目風險事件的概率。一般說來，項目風險概率應該根據(jù)歷史信息資料來確定。當項目管理者沒有足夠歷史信息和資料來確定項目風險概率時，也可以利用理論概率分布或主觀概率判斷來確定項目風險概率，這樣得到的項目風險概率被稱為主觀判斷概率。雖然主觀判斷概率是憑人們的經(jīng)驗和主觀判斷估算或預測出來的，但它不是純粹隨意性的東西，因為這種主觀判斷多是依照過去的經(jīng)驗做出的，所以它仍然具有一定的客觀性。(3)決策樹決策樹是用“樹”表示項目所有可供選擇的行動方案、行動方案之間的關系、行動方案的后果以及這些后果發(fā)生的概率。利用決策樹可以計算出對供選擇的行動方案后果的數(shù)學期望，進而對項目的風險進行評價。(4)專家決策法專家決策法也是在項目風險評估中經(jīng)常使用的方法，它可以代替或輔助上面提到的數(shù)學計算和模擬仿真的方法。例如，許多項目管理專家運用他們自己的專家經(jīng)驗做出的項目進度風險、成本風險、質量風險等的度量通常是很準確可靠的，因為這些專家的經(jīng)驗通常是一種比較可靠的依據(jù)。專家決策法中用的專家經(jīng)驗可以從實施過類似的項目的專家處獲得，也可以通過查閱歷史項目有關經(jīng)驗教訓、原始資料等方法獲得。其步驟如下：a.將所識別的風險進行歸類；b.制定評估風險的標準；c.專家按標準及不同權重進行風險概率、風險嚴重性等進行評估；d.將專家評估的結果進行綜合計算得出最終的風險評估表。(5)層次分析法(AHP)層次分析法(AnalyticHierarchyProcess)是美國運籌學家T.LSautee教授于20世紀70年代初提出的一種多指標多方案的綜合比較方法，是對定性問題進行定量分析的一種簡便、靈活而又實用的多準則決策方法。層次分析法的基本原理為先分解后綜合。對所需要解決的問題，依據(jù)其內容及各因素間的相互關系將因素按不同層次集合，將復雜的問題條理化、簡單化。在對所要解決的問題明確目標后，利用數(shù)學手段確定每一層各因素相對重要性的權值，而后再把上一層信息傳遞到下一層，最后給出各因素相對重要性總的排序。其步驟如下:a.構造遞階層次b.構造兩兩比較判斷矩陣c.計算各要素的相對權值d.計算綜合權重e進行一致性檢驗3.2.2風險評估方法的選用根據(jù)各種方法的特點加以比較，雖然風險的評估有敏感性分析法、風險概率估算法、決策樹、專家決策法等方法，但對于具體項目來說，風險存在較多不確定性，很多風險因素較難量化，一般情況下決策樹、專家決策法及層次分析法是相對比較適合的方法。3.3城市綜合體風險防范及監(jiān)控3.3.1風險防范風險防范是根據(jù)風險識別、風險評估的定性及定量分析結果并進行風險排序后，為盡量減少風險因素對項目目標實現(xiàn)產生的負作用而采取的措施。經(jīng)過風險評價后，項目整體風險有以下兩種情況。如圖４.1:圖4.1風險防范分類圖一般項目開始前已投入巨額資金購買土地及開展前期工作，取消項目概率不高，因此重點應考慮如何規(guī)避風險，進行風險防范及風險監(jiān)控。風險防范可從降低風險發(fā)生的概率，降低損失后果的嚴重程度和改變風險因素的性質三個方面著手，根據(jù)風險因素的可緩解性、可規(guī)避性、可轉移性、可接受性，采取相應措施。這些措施可分預防型應對策略和非預防型應對策略。預防型應對策略通過預警性的防御措施，來降低風險事件的發(fā)生概率或預期損失，如風險緩解、風險回避和風險轉移等。非預防型應對策略是指風險事件成為事實后，通過各種措施來遏制損失的繼續(xù)惡化和蔓延，以達到減少損失的目的，如風險自留和后備措施等。(1)預防型風險防范策略①風險緩解，也稱風險減輕，包括兩個方面:一是在損失發(fā)生之前，盡可能地消除損失發(fā)生的根源；二是對于預期損失，盡量降低其嚴重程度。②風險回避，根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權衡利弊得失，采取放棄或改變開發(fā)方案，以避開風險源，消除風險隱患的措施。③風險轉移又稱風險合伙分擔，就是通過將風險進行分拆、捆綁、分散和轉移，在不同經(jīng)濟主體之間進行優(yōu)化配置，其目的不是降低風險發(fā)生的概率和損失嚴重性，而是借用合同或協(xié)議，在風險事件發(fā)生時將損失的一部分轉移給第二方。風險轉移的途徑有出售、轉包、合同保證、保險與擔保等。(2)非預防型風險應對策略①風險自留：風險自留也是房地產項目風險防范的一種常用措施，是最簡單的風險防范辦法。當采取其他風險規(guī)避方法的費用超過風險事件造成的損失數(shù)額時，也應采取自留。值得注意的是，風險自留必須是對風險因素有科學的分析評估，且對風險后果有準確判斷的情況下方可采用，如果對風險因素及其后果都不了解就風險自留那將非常危險。②后備措施：有的風險是不可避免的，要應對一定會發(fā)生的風險，必須事先制定后備措施。一旦項目實際進展與計劃不同或預測風險即將發(fā)生，就立刻采取后備措施。主要有應急費用、進度調整和技術調整三種后備措施。3.3.2風險監(jiān)控風險監(jiān)控包括風險監(jiān)視和風險控制。前者指對風險發(fā)展情況的全面了解，后者指對風險發(fā)展方向采取相應的措施進行調整，盡量引導至可控范圍。項目風險監(jiān)控是風險管理的重要內容，即對風險識別、分析和防范等風險管理的繼續(xù)延伸，又對風險管理活動情況進行反饋，從而形成項目風險的動態(tài)管理。因此，風險監(jiān)控應該根據(jù)規(guī)定的風險衡量標準，全面跟蹤并評價風險處理活動的執(zhí)行情況，這有助于監(jiān)視風險情況的變化，檢驗風險防范措施的效果并發(fā)現(xiàn)以前遺漏的風險或可能出現(xiàn)的新風險因素。風險監(jiān)控是一個連續(xù)的過程，其基本目的是通過對現(xiàn)有風險的跟蹤及潛在風險的預測，風險應對措施效果的評估，保證項目可靠、高效地完成預定目標。常見的方法主要有：(1)風險圖表示法風險圖表示法就是根據(jù)風險評價的結果，從項目的所有風險中挑選出最嚴重的幾個，列入監(jiān)視范圍，用圖表表示，然后定期進行檢查。圖表中還應表示出風險防范計劃，說明應對策略和措施的效果。同時，對風險圖表中風險順序定期進行調整，并根據(jù)項目進展增減新的風險因素，為風險管理提供重要依據(jù)。(2)審核檢查法審核檢查法是監(jiān)控風險的首選方法，且可用于項目的全過程。對項目建議書、仔細產品或服務的技術規(guī)格要求、項目的招標文件、設計文件、實施計劃、必要的實驗等都進行審核。審核時重點審查所有文件的錯誤、疏漏、不準確、不一致之處以及文件資料內容可能引起的風險變化。(3)偏差分析法偏差分析法是一種分析預算實施情況的方法。此方法將實際完成的項目工作同計劃的項目工作進行比較，分析項目在成本和進度方面是否符合原定計劃的要求。第4章沈陽和泓國際項目風險控制研究風險應對是根據(jù)風險識別、風險評估的定性及定量分析結果并進行風險排序后，為盡量減少風險因素對項目目標實現(xiàn)產生的負作用而采取的措施。經(jīng)過風險評價后，項目整體風險有以下兩種情況，如圖6.1所示。圖6.1風險應對示意圖4.1項目概況（1）項目位置長白島位于沈陽市城區(qū)南部，渾南新區(qū)西側，地處渾河南岸，北與和平區(qū)老區(qū)隔渾河相望，西至長大鐵路，東至金陽大街與渾南新區(qū)相鄰，南至80米寬渾南大道，東西長約4.2公里，南北約3.7公里，規(guī)劃用地面積10.84平方公里。作為和平區(qū)不可分割的一部分，長白地區(qū)主要通過已建成的工農橋、勝利橋、三好橋與沈陽市城區(qū)聯(lián)系。根據(jù)沈陽市及和平區(qū)政府的規(guī)劃，長白島將成為全市最為關注的熱點板塊之一。（2）項目地理空間分析長白島自身資源：四面環(huán)水，絕對宜居生態(tài)區(qū)。自三好橋開通以后，交通十分便利，與繁華、密集的三好街僅一橋之隔。臨近渾南奧體中心，與渾南高檔住宅區(qū)融會貫通，形成一體。隨著開發(fā)進度的不斷加快，在有限的島嶼資源上，土地資源更加稀缺。（3）項目基礎設施與交通目前，長白島的水、電、氣、暖等各種配套設施基本完成，城市功能配套更加完善。島城的面貌也在發(fā)生著日新月異的變化。公共交通網(wǎng)絡在充分考慮市民需求中不斷完善。長白島通行9條公交線路，可直達市內三好街、中街、太原街等各大商業(yè)中心區(qū)。到2010年，長白島將完善公交線網(wǎng)，規(guī)劃公交線路13條，包括4條原有線路、3條延伸線路及新開6條線路。環(huán)島水系再修11座橋，環(huán)島水系以水和森林為主題，讓水、綠地充分與城市景觀相融合，實現(xiàn)水與綠、人與自然的和諧統(tǒng)一。內河上將修建11座橋梁，每座橋都有不同的景觀效果，橋上有供人駐足觀賞的樓閣。沿河公園風景帶，在工農橋至長大鐵路之間的渾河灘地內，規(guī)劃中的長白島濱水森林公園已經(jīng)開工建設，長白島森林公園亮化工程極具吸引力，夜晚除了燈火通明外，還有24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)。長白島所有的公共場所都將安裝電子眼，24小時監(jiān)控，而且與公安機關聯(lián)網(wǎng)。4.2項目風險識別與分析4.2.1風險來源分析項目的主要風險體現(xiàn)在如下幾大點：一是項目財務與金融風險，綜合體項目普遍存在高價拿地，寫字樓和公寓等產品低價出售形成的投資收益風險，還有規(guī)模體量龐大，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風險；二是在項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設計的風險，如錯估區(qū)域環(huán)境的條件盲目立項，項目規(guī)劃定位方向偏離市場，產品設計的嚴重缺陷等戰(zhàn)略性風險。在北京和上海等大都市需要考慮綜合體與區(qū)域之間的關系，要考慮區(qū)域的交通、通訊等能否支撐；三是市場競爭風險，包括與競爭對手，建筑承包商、各類合作機構（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈；四是招商和運營風險，綜合體項目的持續(xù)收益主要來自于對商業(yè)物業(yè)的租賃和經(jīng)營長期積累的滾動收益，招商瓶頸、商業(yè)地產專業(yè)運營的能力和運營資金的長期支撐需求是國內綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的最普遍最嚴重困惑。最后，在當前的時局條件下，還有一個城市綜合體商業(yè)項目研究無法回避的重要因素，那就是國際金融危機的全球化和世界經(jīng)濟蕭條帶來的系統(tǒng)風險。4.3項目風險控制的措施1.項目財務金融風險規(guī)避策略本項目雖然總投資理論上達到100億元，但是實際投資主要是30億元土地費用，我們估算有3億元左右部分建設費用基本就可以滾動開發(fā)住宅部分。有10億元左右就可以滾動開發(fā)五星酒店和購物中心部分。通過對項目財務金融風險的識別與解析，財務風險主要在5A國際甲級寫字樓和酒店式產權公寓的投資收益上；而項目融資和現(xiàn)金流風險主要在高昂的融資費用、銷售回款和后期商業(yè)地產的運營上。針對此，我們建議下列規(guī)避策略。（1）做好現(xiàn)金流管理和成本核算等管理工作；及時根據(jù)形勢變化調整各階段融資規(guī)劃，多渠道融資，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等財務風險；（2）科學確定物業(yè)比例和戶型比例，強化可銷售物業(yè)商品的個性化定制化研究，根據(jù)顧客具體需求，調整住宅產品戶型5A寫字樓分割比例及裝修風格，進行定制化銷售。對于預先交款的客戶給予優(yōu)惠和辦公物業(yè)產品個性化服務。（3）通過分期開發(fā)，避免過大資金流量需求，優(yōu)先開發(fā)可銷售物業(yè)，酒店和購物中心放在二期開發(fā)。2.項目規(guī)劃定位與業(yè)態(tài)設計調整策略項目的規(guī)劃定位和功能組合分割是業(yè)態(tài)組合設計的依據(jù)，功能定位和分割比例的合理性是項目最終商業(yè)價值的初始決定因素。建議對項目做如下調整：（1）對于甲級寫字樓和酒店式公寓這兩種業(yè)態(tài)應進一步重新細化可研調整業(yè)態(tài)選擇；另外突破創(chuàng)新業(yè)態(tài)設計的戰(zhàn)略思維，將體驗經(jīng)濟，文化產業(yè)大膽與項目