鄭汴路項目建議書

鄭汴路項目建議書編制單位：鄭州綠都置業(yè)編制時間：2006年4月目錄一、宗地概況3二、區(qū)域環(huán)境描述4三、區(qū)域房地產市場特征6四、區(qū)域商業(yè)環(huán)境及區(qū)域性商業(yè)中心研究結論10五、項目產品方向判斷14六、結論及建議23敗附表一：方且案一投資估調算收益表伸附表二：方騰案二投資估砌算收益表維附表三：方首案二大賣場引投資估算收茫益及經營收瀉益現(xiàn)金流量向表嘆附圖一：宗趙地平面圖遮一、宗地概辯況糟1、宗地位干置弱宗地位于鄭詞州市管城區(qū)川內。宗地西展臨東明路、次南臨鄭汴路蜜，東臨未來挎大道，北側供毗鄰東明花佳園住宅小區(qū)同，地塊呈規(guī)元則長方形，層總占地面積辯86.63貞畝。守（屆宗地平面圖智見附圖一）奉2、場地概擠況搖目前地面附蛾著物為多層獨家屬樓、廠額方、平房和賞賓館，其中像臨鄭汴路有混三棟多層住挎宅（約17未000平方處米，住戶約迷170余戶調）占據(jù)了大材量的臨街面軟。其它區(qū)域蔬地面附著物威均不超過位3妹層鍬。另在只需對水電肚等設施適當筆增容就能達神到項目開發(fā)繳建設的護“販三通一平腸”筐要求乞。排3、相關拆窯遷事宜爆目前拆遷分作為三塊：引I、原廠區(qū)恒內建筑物，莊公司作為資蹦產所有者，摟拆遷容易；拆II、地塊蘆東部出租給品國林公司，冰如果近期拆縮遷預計需要拼補償223之萬元，其中寄補償原市場掀商戶28萬駝元，補償國休林公司19顏5萬元；崗III、臨捏鄭汴路有三爸棟多層住宅扒，由于拆遷匪成本較高（吵預計超過3轉000萬元蟲），本方案脂未考慮拆遷散事宜。誰4、宗地特眨征描述細（朗1）薦處在中心城哀區(qū)，旺盛人婚氣有保證；輛（各2）稍地塊三面臨裁城市干道，戰(zhàn)商業(yè)價值凸拜顯；巨（輝3）登項目地塊面政積不大，成貓長性不強，探適合選擇高舍附加值類產諸品進行集中刮性開發(fā)；承（美4）兼地價較高（發(fā)約六120籃萬洗/燒畝）。喬二、區(qū)域環(huán)永境描述梨1、區(qū)域界貼定夕根據(jù)宗地位探置，界定本怨項目所處區(qū)植域為鄭汴路耗與東明路交兩叉點為中心鍬向外輻射2堪-3公里的教區(qū)域。獄2、柄區(qū)域配套盤教育：東關賽小學、城東板路一小、城錯東路二小、碗三十九中、推鄭州國棟外聯(lián)語學校、電僚子技術學院哨。叉道路交通：穴南臨城市主柜干道鄭汴路悅，西臨城市行主干道東明草路。公交車枯有2、27滿、206、授208、6螺03等多條據(jù)線路，緊鄰流鄭汴路長途宰汽車站，距爪離火車站約艘3公里，交棵通可達性非既常強。向西劑有東西大街恨連通商業(yè)中卻心，向東連習通107國赴道和京珠高欄速。釘政府機構：綿管城區(qū)委、走鄭汴路派出擱所、東明路冠派出所、居燙委會等政府僻機構分布四杰周，為項目揚的治安和管側理提供了完開備的社會保農障體系。全醫(yī)院：管城梳中醫(yī)院、黃爽河醫(yī)院、鄭淡州市六院分吳院。免商業(yè)：向西向距二七商圈纖僅兩站路，裝向東可直達居鄭州市家電旺市場、東建朋材市場和家棄居市場，并傘遙望鄭東新駕區(qū)即將建成潑的物流基地棉園區(qū)。項目白周邊的生活慢配套設施已蔽基本齊全，塘銀行、通訊掌、餐飲、菜糊場等為商戶得和小區(qū)居民夠在生活上提杏供了便利。雞3、街區(qū)域特征描壇述鍛（1）屬于挎成熟城區(qū)，愈人口密集、俗交通便利；彈（2）區(qū)域則在市民中的政形象認知度癢較高；盲（3）鄭汴鳳路向東連接受鄭東新區(qū)，錢鄭汴東路規(guī)陜劃為現(xiàn)代物霸流區(qū)，發(fā)展謊前景廣闊；足（4）歷來州為房地產開樹發(fā)的熱點區(qū)向域。懲可見，宗地濾所處區(qū)位優(yōu)佩越，為在該遮處開發(fā)商業(yè)哭地產或中高發(fā)檔住宅區(qū)提曠供了硬件支交撐。洪三、區(qū)域房復地產市場分愿析靜1、區(qū)域房夫地產市場特意征退本區(qū)域歷來盆是鄭州房地沃產市場開發(fā)貧的熱點區(qū)域書之一，從2唐000年左德右的建業(yè)城叨市花園、英眼協(xié)花園到近氣期的海上香姑頌、長城康佳橋花園等，燕都在一定程朝度上提升了搬該區(qū)域的價肌值和在市民陪心目中的形浮象認知。根留據(jù)對區(qū)域內煙房地產發(fā)展巡軌跡及現(xiàn)狀糟的把握，總定結出該區(qū)域塞的房地產市鴉場特征如下怪：炎1、受高地匯價制約，區(qū)扭域內產品類你型主要為小杠高層、高層倦、商業(yè)（專濕業(yè)市場）；貌2、住宅銷頓售價格在業(yè)3組2挎00唇-3800神元柴/磨平方米，臨豎街商鋪惜6000-重9000株元潛/副平方米；智3、戶型主饞要以小面積枯公寓和換房適升級版的戶甚型為主；例4、住宅類挎地產同質化纏帶來激烈的借競爭，同時田也受到外區(qū)虎域同類產品含帶來的巨大引競爭。草以上特征為扒本項目前期帶產品方向的飾判斷提供了券重要的參考歷。工2、區(qū)域住號宅項目分析逼海上香頌憂長城康橋花遮園求建業(yè)新天地牧英協(xié)花園四讓期令中建文苑是位置搬東明路與鄭縮汴路交叉霉城東路鄭汴艱路交叉危鄭汴路與建謹業(yè)路交叉銷鄭汴路與建率業(yè)路交叉評城東路與東劑大街壟開發(fā)商債鄭州中凱置駕業(yè)跟鄭州長城房泉地產寒建業(yè)住宅匹英協(xié)房地產賄中原房地產匪物業(yè)類型吐小高層階多層、高層嶺多層、小高糟層、商業(yè)怨高層、寫字航樓、酒店算高層絨總占地面積窄（畝）行60礎90虛186勒30各40成總建面積（罩萬㎡）騎9蟻12.6皆19骨.3搖9容6火總套數(shù)（套樣）裁600寧930浩748燦260（住肺宅）計368革銷售價格蛙均價（元信/約㎡）條32蕉00暴3800賠37選00雕35城00獅3200次商業(yè)售價效10000銷10000套商業(yè)情況嶺規(guī)劃盜10我萬㎡商業(yè)，浸未動工對無商業(yè)呢配套設施圈會所、霧森軌系統(tǒng)、太陽穿能熱水乘會所、幼兒咱園親共享整個建夏業(yè)城市花園旗的配套設施的共享整個英覺協(xié)花園的配蓬套設施俊無特色配套調查顯示：鴉（1）生“岸海上香頌賓”禾、慢“裳長城康橋花燭園凈”挪等項目為目衣前該區(qū)在銷男項目中的中撐高端項目，響市場銷售均態(tài)價水平為3缸200-3今800元/娛㎡；產品以岔現(xiàn)代建筑風問格、板式中賄高層為主；聲項目多選在遙主干道附近媽，注重人文腫、教育環(huán)境符的挖掘。接（2）項目粥周邊集中了充目前鄭州市權高端產品，車這些產品促搭進了該區(qū)域狐社區(qū)品味的話提升，提高蠟了消費者對預于該區(qū)域產百品質量和產型品層次的認獲知度，同時閑也認可了該滔區(qū)域中高價叉位的接受度容。專（3）該地銷塊所處區(qū)域擾對有居住特烏色的住宅產耍品市場有效狗供給量不足刮，為本案提仿供了填補市騾場空白的機彈會和開發(fā)前喉景。同時，慨東西大街雖鴿然開發(fā)了大翁量小戶型產統(tǒng)品，但小戶標型供應量仍腥顯不足，并歪且中等戶型厲（80－1沸20平方米據(jù)）的供應量諸明顯偏低，露本項目應該制在戶型配比燒上進行合理貸配置。嚷（4）通過皆上述樓盤的停開發(fā)，該地鏟塊所處區(qū)域血土地開發(fā)正券逐步進入成乎熟期，住宅粘的品質和售疤價正逐步上牧升，為該地捷塊的開發(fā)提雁供了較好的闊市場契機。式四、區(qū)域商撫業(yè)環(huán)境及區(qū)缸域性商業(yè)中蘋心研究結論絹1、區(qū)域商誤業(yè)環(huán)境描述唐鄭汴路西接訪東西大街后舌到達鄭州城監(jiān)市核心商業(yè)屯區(qū)二七廣場評，鄭汴東路胃為物流類商刃業(yè)集中區(qū)，燈東西大街的角成功改造也僻形成了較好眉的商業(yè)氛圍械，商業(yè)延續(xù)啟性非常有利加；有本項目周邊寫雖然臨近城借市中心商圈偏，但社區(qū)商枝業(yè)量能明顯用不足，且層袋次不高，多辰以臨街鋪位而和小型社區(qū)猜配套設施的菊形式存在。派該區(qū)域內缺待乏商業(yè)配套壟設施，區(qū)域決商業(yè)大賣場置和休閑、娛曾樂餐飲商業(yè)趟街空白，而懷周邊已開發(fā)叮商品房規(guī)模共逐步加大，繞大量的新增花居住人口急臨需商業(yè)生活籠配套服務，季為本案提供乎了填補商業(yè)魚市場空白的健機會和開發(fā)墓前景。慮目前區(qū)域內江臨街商鋪租還金集中在避50-65錦元承/而平方米功/旅月，東側建箱材專業(yè)市場沖租金水平在木40-1懲30碗元盼/明平方米卵/蠶月，租金水發(fā)平較高。乎2、區(qū)域商掏業(yè)經營業(yè)態(tài)召分析念鄭汴路段商悉業(yè)業(yè)態(tài)分布嘉（老皇107-倡紫荊山路）掙業(yè)態(tài)孤比例叉業(yè)態(tài)撤比例草銀行摩3.17%聲干洗艙4.76%灶藥房裙4.76%長咖啡瀉0.00%瞞美容美發(fā)該6.35%鼻浴場削0.00%指小型超市然11.11宏%狀茶社鎖0.00%災西點船1.59%田鞋店偉1.59%憤餐飲矩7.94%氣煙酒例3.17%戴通訊濫6.35%掏網(wǎng)吧漏0.00%變影像始6.35%夢電動車店挎0.00%浴KTV資0.00%鞋建材家居絹41.27揀%扣服裝框1.59%甩廣告打印嫌9.52%寺（2）東明摸路段商業(yè)業(yè)攀態(tài)分布（隴貝海路魔-劇金水路）尾業(yè)態(tài)淋比例長業(yè)態(tài)吵比例態(tài)銀行引6.25%泄干洗警0.00%易藥房網(wǎng)8.75%虛咖啡歉0.00%悲美容美發(fā)秩8.75%昨浴場汗1.25%別小型超市尿8.75%熊茶社具2.50%豎西點繞6.25%翼鞋店杏3.75%牙餐飲暫8.75%遞煙酒囑15.00跳%樸通訊朵3.75%至網(wǎng)吧螺2.50%員影像渾5.00%婆電動車店掃13.75蠢%疼KTV裕2.50%庫建材家居撒0.00%水服裝言2.50%鐮廣告打印盾2.50%（3）總結捉鄭汴路生活坡配套商業(yè)僅拍占詠50%丸，而受到建忠材市場的引配導，建材類弓商業(yè)和廣告餃打印占到夕50%限；出東明路生活渡配套占筐85%露，生活配套賓結構優(yōu)于鄭月汴路；糊傳統(tǒng)生活區(qū)此商業(yè)配套中廳的最為活躍因的餐飲、娛咬樂、購物等深業(yè)態(tài)的比重掙非常小甚至擱缺失，不能趟滿足區(qū)域內井日常生活揮的需求，也鐮為區(qū)域內生叉活型商業(yè)的洽開發(fā)帶來機樂會。啄3、鄭州區(qū)播域商業(yè)中心輩規(guī)劃就鄭州市目前燭的商業(yè)規(guī)劃遵可以總結為牧四條主線，性分別為：乏三大商業(yè)中搭心：二七商凱圈、碧沙崗寄商圈、鄭東校新區(qū)商圈；渣三大物流園柿區(qū)：圃田演現(xiàn)代物流園鼠區(qū)游、編組站捏物流園區(qū)悉、航空港聽物流園區(qū)荒；燥４１個區(qū)域磨性商業(yè)中心亞；時１５個商品匪交易園區(qū)迅其中本項目趙所在位置為莫政府規(guī)劃的古41個區(qū)域舉性商業(yè)中心心選址之一。抄按照規(guī)劃中劍的定義，區(qū)彩域性商業(yè)中蛙心居是指商業(yè)中象度聚集，商懲業(yè)服務功能蝶比較完善，胞一般位于居戲民聚居區(qū)、邪商務聚集地紡和公共交通嘉集散地。零開售商業(yè)網(wǎng)點異設置以一個拖大型綜合超源市、一個大我中型百貨店只和若干個專連業(yè)店、專賣駝店及有一定啄規(guī)模的餐飲拼、服務網(wǎng)點劣為宜；以服皆務于本區(qū)域放居民消費為究主，兼有一梨定的集聚輻每射功能。服罷務范圍３至污５平方公里啟，服務人口拒10煉萬至秤15光萬。物4、旬區(qū)域性商業(yè)終中心研究結濟論刻根據(jù)對區(qū)域慣性商業(yè)中心適的研究，有淹如下結論：唇30播萬輻射人口顆能支撐調10-11庸萬平方米區(qū)韻域性商業(yè)中鼠心；遷主要滿足區(qū)滔域內人們的倚生活需求；耕物業(yè)形態(tài)以廉大賣場層+句商業(yè)街的形戴式；的經營業(yè)態(tài)集選購物、餐飲賽、娛樂、休誠閑為一體的誰多業(yè)態(tài)組合鏡；之五、項目產襲品方向判斷相1、項目S娘WOT分析幸對項目的優(yōu)襲勢、劣勢、陣機會、威脅零的全面評估涼稱為SWO意T分析（態(tài)stren頓gths蔽weakn效esses項opp艦ortun壘ities賠and西treat據(jù)sana濕lysis膏）。它是對柔房地產項目敢內外部條件累各方面內容店進行綜合和騾概括，進而旋分析項目存栗在的優(yōu)勢/家機會，劣勢場/威脅。錯（1）優(yōu)勢池分析（無STREN作GTHS眉）沃處在城市核噴心區(qū)域，人壇氣旺盛，配辦套完善；頸三面臨干道踏，交通便利置，商業(yè)潛力虧大；畫地塊規(guī)則，迎易于規(guī)劃；稿區(qū)域認知度斷高；地價適中；沈宇通品牌帶貓來的支撐；碎（2）劣勢斧分析（WE秧AKNES渾SES）目臨鄭汴路三包棟多層住宅以拆遷成本高熔；里有部分土地室租賃期未滿偷，帶來一定習的拆遷成本蘇和拆遷時間出不確定；愛（3）外部醉機會分析（漁OPPOR染T便UNITI休ES甘）掉鄭汴路的商結業(yè)沿襲和連躬續(xù)性帶來商免業(yè)物業(yè)發(fā)展乞的空間和環(huán)愿境支撐；先區(qū)域生活類萬商業(yè)配套不拐足帶來商業(yè)丟開發(fā)機會；鏟區(qū)域環(huán)境和仿配套支撐高縫層、小高層軌住宅的開發(fā)捧；辜（4）外部芒威脅分析（叫THREA飽TS眾）葬區(qū)域內住宅貢供應比較旺馳盛，產品同謝質化帶來激糾烈競爭，同菌時金水東路銅項目和未來杰大道打通帶棄來的土地供谷應也將加劇珠區(qū)域內住宅務市場的競爭辯；峰區(qū)域性商業(yè)借中心空白被宴提前填補；縣2、項目產司品方向判斷穗在以上對區(qū)昆域環(huán)境、區(qū)申域住宅市場皺、區(qū)域商業(yè)晉環(huán)境分析的枕基礎上，結北合項目SW它OT分析的嬸結果，對本撒項目的產品迫初步判斷兩質個方向：雜方案一：高倒層住宅薦+汁臨街商業(yè)刺方案二：區(qū)下域性商業(yè)中挺心懲+益高層公寓劈3、經濟技坑術指標砍方案一：撤高層住宅價+歡臨街商業(yè)經厘濟技術指標想項目不單位顯數(shù)量在備注艇地上總建筑孟面積疲平方米玻17400粗0寇高層住宅面粘積鋤平方米嬌16440抓0淚商業(yè)面積炮平方米中9600糖人防及配套嚴用房繪平方米聰5800突地下車庫占平方米象25000芝550江個車庫宴戶數(shù)主戶軋1300移戶均差126.5養(yǎng)平方米步容積率前3.0嶼方案二：區(qū)孔域性商業(yè)中訓心神+足高層公寓經呢濟技術指標鼻項目躬單位單數(shù)量饞備注叔地上總建筑匙面積泉平方米稅13700足0喇大賣場面積顫平方米農17000障商業(yè)街面積只平方米貫46000撇公寓建筑面慚積鍋平方米初74000姨人防及配套細用房拐平方米蔬45000混地下車庫撒平方米詞19900攻480誓個車庫，可扇售恢360延個午容積率素2.4慚4、銷售價距格判斷膜（1）方案鉤一：警高層住宅抗+滑臨街商業(yè)哈根據(jù)市場調沾查結果，結偉合在售個案濱銷售價格，寫計劃本項目華2007年喇開始預售，義預計項目高峰層住宅銷售桌均價350逮0元/㎡，粗商業(yè)銷售均權價9000杯元/平方米貍，車庫銷售眼價格8萬元雪/個。肢（2）投方案二：區(qū)歇域性商業(yè)中樸心騾+盈高層公寓亞根據(jù)市場調述查結果，結獎合在售個案資銷售價格及平區(qū)域租金水瞞平，計劃本裝項目200降7年初開始槍預售，預計霧高層住宅銷獸售均價35霉00元/㎡貌，車庫銷售困價格8萬元派/個。扔項目周邊市效場租金普遍傭在50元/互㎡/月-1形20元/㎡慰/月之間，哥按照8-1谷2年靜態(tài)回臉收期推算，義銷售價應在逼6000元好/㎡～15生000元/匆㎡之間，結坦合本項目的咽規(guī)劃特點和為地塊價值研呼判，預計項勿目臨街兩商朗業(yè)售價在8虎500元/雨㎡，商業(yè)一眉層均價在1郵0500元飄/㎡，二層撒均價在50悼00元/㎡杏，三層均價逮在3600碎元/㎡，整論體三層均價建在6300石元/㎡。年預計大賣場砌租金35元山/平方米/歉月，101閥0年之后按咬每三年上調味8％。張5、投資估棉算安（1）方案晚一投資估算鏡及收益仁根據(jù)以上項呈目指標和價陽格判斷，完件成方案一項鄉(xiāng)目投資估算顧和收益表，惹（見附表1維），鞠附表1的結迷論如下：邪高層住宅亦+槳臨街商業(yè)投鄙資收益表黃項目爹單位棍數(shù)量亞總投資戒萬元叛65641臟總銷售收入隊萬元雀73621貓凈利潤這萬元癢7980蹲投資收益率壺12.20抗%蔥（2）方案瓶二投資估算鑰及收益后根據(jù)以上項衛(wèi)目指標和價兇格判斷，完刷成方案二可類售商業(yè)和公決寓的投資估躁算和收益表卵，摧（見附表2霜），愿附表2的結族論如下：猾區(qū)域性商業(yè)閑中心她+臘公寓投資收目益預判（可塊售商業(yè)棚+紋公寓）襪項目拌單位秩數(shù)量符總投資話萬元短47438融總銷售收入鉆萬元陵60447燙凈利潤罩萬元法13009安投資收益率惡27.40篇%默根據(jù)以上項碌目指標和價隆格判斷，完躲成方案二大特賣場投資估青算及經營收饞益現(xiàn)金流量擋表，主（見附表3丸），秧附表3的結諷論如下：庫區(qū)域性商業(yè)停中心戶+耗公寓投資收與益預判（大膽賣場）濾項目荷單位蹤數(shù)量途備注赤總投資柄萬元遞5572虛1010健年前年租金辛萬元扇714櫻稅前，夕1010談年后每翅3攝年上漲使8%框2023北年變現(xiàn)售價睬萬元枕8990隨折合200倚6年現(xiàn)值為儉3383靈萬元繁6、方案比帳較吹（1）兩方惡案收益比較紀（1）方案漫一：高層住具宅姨+煩臨街商業(yè)收告益：膀凈利潤79屯80萬元；劣投資收益率餐12.2%傘。數(shù)（2）方案波二：商業(yè)中蝶心毛+挺公寓收益：嫩凈利潤13縣009萬元評+撞17000語平方米的大固賣場（年租殺金收益抗714努萬元，悟10仆年收回成本亦，扇2023癥年變現(xiàn)價值起8990掩萬元，大賣揮場投資成本點5572萬愁元）；可售縫商業(yè)及公寓掃投資收益率樣27.4%懲?？梢姡荷郎虡I(yè)中心據(jù)+插公寓收益膀>炕高層住宅茅+稿臨街商業(yè)收允益滋2、兩種方吃案的特點及垮要求很（1）方案積一：高層住凡宅努+鑄臨街商業(yè)要鵝求及特點少v總投資大息（高于商業(yè)版中心方案閃1.8量億）；燥v利潤適中鵝（低于商業(yè)導中心方案收咽益）；挽v項目操作撇周期長；孩v屬于市場尺主流開發(fā)方管向，對公司輸操作水平要域求相對不高畜；肚（2）吵方案二：商低業(yè)中心陸+缺公寓的特點倍及要求傻v總投資相劈對小；聞v利潤較高豐，項目銷售辜周期較短；助v存在漂5500其萬左右的經村營性優(yōu)良資穗產，短期變劣現(xiàn)