鑫天地地產(chǎn)世紀(jì)花園營(yíng)銷推廣提報(bào)

鑫天地地產(chǎn)廣水鑫世紀(jì)花園

營(yíng)銷推廣提報(bào)第一頁(yè)，共七十一頁(yè)。目錄PART1：前言PART2：市場(chǎng)調(diào)研PART3：市場(chǎng)定位PART4：營(yíng)銷執(zhí)行建議PART5：廣告表現(xiàn)部分第二頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART1：前言第三頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART1：前言本次營(yíng)銷推廣提報(bào)目的在于：◎進(jìn)一步明確項(xiàng)目的定位思路、營(yíng)銷總策略、媒介執(zhí)行策略；◎?yàn)楸ＷC工作的有效性、科學(xué)性，具體執(zhí)行方案及階段廣告表現(xiàn)，將根據(jù)實(shí)際進(jìn)展情況分期提交。第四頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART1：前言項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目標(biāo)設(shè)定：◎打造廣水城市居住的高端標(biāo)桿物業(yè)；◎?qū)崿F(xiàn)片區(qū)同類型項(xiàng)目市場(chǎng)的最高價(jià)格；◎滿足項(xiàng)目可持續(xù)銷售、運(yùn)營(yíng)要求；◎提升鑫天地作為一個(gè)“外來(lái)”開(kāi)發(fā)商在廣水的品牌。第五頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研第六頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研（一）城市化進(jìn)程1、城市概述 廣水全市國(guó)土面積2647平方公里，人口90萬(wàn)，轄17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。 先后被評(píng)為全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)市、教育先進(jìn)市、全國(guó)婚育新風(fēng)進(jìn)萬(wàn)家先進(jìn)縣市，全省文化先進(jìn)市、體育先進(jìn)市、廣播電視先進(jìn)市、計(jì)生優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)市，先后榮獲“中國(guó)書(shū)法藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)楹聯(lián)文化城市”榮譽(yù)稱號(hào)。第七頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研 廣水屬亞熱帶季風(fēng)氣候，自然植被發(fā)達(dá)，森林覆蓋率達(dá)40%，空氣清新，東有1000公頃的中華山國(guó)家級(jí)森林公園，北有三潭省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，西有近8億立方米的徐家河水庫(kù)省級(jí)旅游度假區(qū)，具有良好的人居環(huán)境。 城市功能日臻完備，啞鈴型城市雛形初現(xiàn)；電信建設(shè)跨入全國(guó)先進(jìn)縣市行列；電力充沛，水源充足，保障有力。這里政通人和，社會(huì)安定，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序規(guī)范，是湖北省最佳金融信用縣市之一。第八頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研2、區(qū)位交通 廣水位于湖北省北部偏東，因有全國(guó)八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門(mén)戶”之稱。城市地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽(yáng)等大中城市的重要交匯點(diǎn)，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地。第九頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研2、區(qū)位交通 京廣鐵路和107國(guó)道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和316國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)，10號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。從這里到武漢天河機(jī)場(chǎng)僅1個(gè)多小時(shí)的路程，交通十分便捷。第十頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

3、市政建設(shè) 廣水市牢固樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，堅(jiān)持走市場(chǎng)化運(yùn)作路子，多渠道籌措資金7億多元投入城市建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完成了新一輪城市總體規(guī)劃修編，進(jìn)一步確立了城市發(fā)展走向、性質(zhì)定位和功能布局。先后組織實(shí)施了70多項(xiàng)市政工程，掀起了城市建設(shè)高潮。三環(huán)路、十長(zhǎng)路、平?jīng)毬反蛲ㄟB接，構(gòu)成城區(qū)外環(huán)。第十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

改擴(kuò)建各類公路1300多公里，“三縱三橫”的路網(wǎng)主骨架改造基本結(jié)束；京廣、武襄鐵路改建及新火車站建設(shè)進(jìn)展較快。城網(wǎng)農(nóng)網(wǎng)改造全面完成，220KV變電站和地下弱電管網(wǎng)建設(shè)接近尾聲。城區(qū)中心客貨運(yùn)站和廣水城區(qū)供水管網(wǎng)改造工程已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)，城市形象明顯改善。第十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。第十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。倍訊易-第十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

大力實(shí)施城市綠化、美化、亮化工程，三環(huán)路景觀帶建設(shè)、印臺(tái)山整體包裝、廣安路高標(biāo)準(zhǔn)改造和中山大道、桐柏大道配套等工程已經(jīng)竣工，新增綠地面積10萬(wàn)多平方米，行道樹(shù)2500多株，路燈800多盞，使城區(qū)更具魅力。強(qiáng)化了城市管理，深入開(kāi)展城市環(huán)衛(wèi)、交通營(yíng)運(yùn)秩序等專項(xiàng)整治，市容市貌得到改觀。第十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2004年以來(lái)，廣水市堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，緊扣“3年躋身全省縣域經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)”的奮斗目標(biāo)，按照“政策向產(chǎn)業(yè)傾斜，資金向產(chǎn)業(yè)集中，人才向產(chǎn)業(yè)匯集”的思路，出臺(tái)了相關(guān)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和鼓勵(lì)政策，引導(dǎo)各種生產(chǎn)要素向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集，取得顯著成就。第十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

目前，廣水已初步形成了以精品卷煙、造紙包裝、機(jī)械制造、新型建材、醫(yī)藥化工、食品加工等六大產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)體系；以糧食、畜禽、水產(chǎn)、蔬菜、食用菌、林果茶等六大產(chǎn)業(yè)為主體的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色，是全國(guó)糧食大縣、商品牛和養(yǎng)蜂基地，全省重要的烤煙、蒜苔、銀魚(yú)、生豬出口基地。 在近三年時(shí)間內(nèi)，廣水將建成亞洲最大的乳酸生產(chǎn)基地，中南地區(qū)最大的小針劑生產(chǎn)基地，湖北最大的防水卷材生產(chǎn)基地、中藥材生產(chǎn)基地和再生紙生產(chǎn)基地。第十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

（二）廣水房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描

1、廣水樓盤(pán)分布及市場(chǎng)熱度

從城市格局來(lái)說(shuō)，廣水現(xiàn)在主要分為廣水街和應(yīng)山兩個(gè)區(qū)域，其間相隔20公里，無(wú)論從現(xiàn)有基礎(chǔ)、將來(lái)趨勢(shì)看，應(yīng)山的發(fā)展都遠(yuǎn)強(qiáng)于廣水街，其在樓市的表現(xiàn)也十分明顯。

廣水街目前推售的主要樓盤(pán)僅有城中心的陽(yáng)光星城、梧桐大道的山水星苑，其中陽(yáng)光星城已接近清盤(pán)，因而廣水街剩余的在售樓盤(pán)體量并不大，同應(yīng)山區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔明顯。第十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

而在應(yīng)山（廣水市區(qū)），則活躍著國(guó)際現(xiàn)代城、萬(wàn)景-城市廣場(chǎng)、名門(mén)雅居、名都花園等諸多大體量樓盤(pán)。從市場(chǎng)運(yùn)作情況來(lái)看，國(guó)際現(xiàn)代城一期8萬(wàn)㎡已交付使用，二期熱銷中。名都花園一、二期已交付使用，三期共12棟多層和2棟小高層，現(xiàn)主推小高層。萬(wàn)景城市廣場(chǎng)位于廣水南門(mén)，目前而言位置較偏，但經(jīng)過(guò)07.11月~08.4月半年之久的認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)階段一舉銷售50%，其中半數(shù)客戶為一次性付款。可見(jiàn)，廣水樓市的整體形勢(shì)趨于良好，消費(fèi)需求仍有引導(dǎo)、發(fā)掘潛力。第十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

2、廣水樓市價(jià)格走勢(shì) 廣水樓市屬于啟動(dòng)快速發(fā)展階段，相對(duì)于武漢等省會(huì)城市而言，盡管開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)普遍較低，但房?jī)r(jià)近年來(lái)上漲速度較快。2005年，該市房?jī)r(jià)大多為800-900元/㎡，譬如當(dāng)時(shí)的國(guó)際現(xiàn)代城一期，當(dāng)然這也和其較低的拿地成本有關(guān)。第二十頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

◎2006年，市場(chǎng)價(jià)格升至1100-1300元/㎡，專業(yè)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)仍然不多，大多數(shù)為單位職工房及民間建造的私房，交易價(jià)格多為800-900元/㎡。 ◎2007年，專業(yè)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)開(kāi)始呈現(xiàn)放量增長(zhǎng)，在居住品質(zhì)提升的同時(shí)，廣水市房?jī)r(jià)也快速上漲，大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格達(dá)1500元/㎡左右。 ◎2008年直至5月，根據(jù)實(shí)地走訪的情況看，除廣水街區(qū)域的房?jī)r(jià)仍然相對(duì)較低外，廣水市的大部分樓盤(pán)的房?jī)r(jià)已至1600-1900元/㎡；其中位于廣水市核心的名門(mén)雅居目前正處于登記階段，預(yù)計(jì)均價(jià)更達(dá)2100元/㎡。第二十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

3、典型項(xiàng)目分析◎典型項(xiàng)目之國(guó)際現(xiàn)代城第二十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之國(guó)際現(xiàn)代城地理位置 廣水市廣玉路建筑類型 多層、小高層、別墅總體量 社區(qū)總規(guī)模35萬(wàn)㎡銷售價(jià)格 二期目前均價(jià)1780/㎡銷售情況 現(xiàn)主推二期“錦繡華府”第二十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之國(guó)際現(xiàn)代城營(yíng)銷推廣 形象定位：“城市新界?35萬(wàn)㎡高尚人居領(lǐng)地”，策劃代理為武漢經(jīng)天緯地，推廣方式主要為戶外、燈桿、電視等。 除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，該項(xiàng)目在市區(qū)另設(shè)一接待中心，預(yù)訂客戶可 享受開(kāi)盤(pán)時(shí)97折優(yōu)惠。競(jìng)爭(zhēng)性分析 國(guó)際現(xiàn)代城與本案區(qū)位大致相當(dāng)，同時(shí)其開(kāi)發(fā)規(guī)模大，戶型 多，在一個(gè)消費(fèi)人口畢竟有限的縣市，無(wú)疑對(duì)本案形成了較 大的競(jìng)爭(zhēng)。第二十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之萬(wàn)景城市廣場(chǎng)第二十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之萬(wàn)景城市廣場(chǎng)地理位置 應(yīng)山南門(mén)大轉(zhuǎn)盤(pán)建筑類型 多層銷售價(jià)格 住宅均價(jià)1200-1500元/㎡

商鋪均價(jià)6000元/㎡銷售情況 已銷售過(guò)半，目前主推商鋪，依托商業(yè)進(jìn)一步 帶動(dòng)住宅銷售第二十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之萬(wàn)景城市廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣形象定位：“中心南門(mén)?商居生活新坐標(biāo)”，推廣方式主要為戶外、電視飛字等，售樓部另設(shè)于市中心印臺(tái)山廣場(chǎng)，不少客戶同時(shí)購(gòu)買(mǎi)其住宅和商鋪。競(jìng)爭(zhēng)性分析 萬(wàn)景城市廣場(chǎng)位置略差于本項(xiàng)目，其在居住上的配套，將更依 賴于新車站的興建，以及自身社區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步打造。第二十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之名門(mén)雅居第二十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之名門(mén)雅居地理位置 廣安路44號(hào)（原廣水賓館）建筑類型 小高層銷售價(jià)格 一期將開(kāi)發(fā)四棟純板式小高層 預(yù)計(jì)均價(jià)為2100元/㎡銷售情況 目前處于形象入市階段，接受客戶登記第二十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研◎典型項(xiàng)目之名門(mén)雅居營(yíng)銷推廣 形象定位：“城市核心?尊享上品名宅”，現(xiàn)主要推廣方式為跨街戶外、燈桿等。競(jìng)爭(zhēng)性分析 作為廣水罕有的城市中心樓盤(pán)，名門(mén)雅居盡享城市最好的教育、商業(yè)、市政配套資源，加之其工程進(jìn)度于本案大致相當(dāng)，同樣對(duì)本案購(gòu)成了極大競(jìng)爭(zhēng)。第三十頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研

4、結(jié)論分析◎ 結(jié)論之問(wèn)題： 同眾多三線城市一樣，廣水市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有“政府支持大、政策優(yōu)惠多、綜合成本低、機(jī)會(huì)成本小”等優(yōu)勢(shì)。但是，同時(shí)廣水市場(chǎng)的確也存在“產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、市場(chǎng)容量相對(duì)較小、行業(yè)不規(guī)范、政策變化大、消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)”等問(wèn)題。 另一個(gè)核心問(wèn)題是，在許多三線城市，一個(gè)項(xiàng)目成功了，隨后便有大量同類物業(yè)陸續(xù)上馬，同時(shí)亦面臨著民間建房等難以預(yù)計(jì)的側(cè)面競(jìng)爭(zhēng)。同樣，廣水有限的市場(chǎng)容量很容易飽和，成為影響鑫世紀(jì)花園入市的最大風(fēng)險(xiǎn)。第三十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研4、結(jié)論分析◎ 結(jié)論之競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇：

面對(duì)已經(jīng)交付使用的長(zhǎng)江公寓、名都花園一二期，正在熱推的國(guó)際現(xiàn)代城、萬(wàn)景城市廣場(chǎng)，高調(diào)形象入市的名門(mén)雅居，以及即將入市的鑫世紀(jì)花園……作為一個(gè)縣市，廣水市的樓市競(jìng)爭(zhēng)可謂激烈。

而機(jī)遇是：在90萬(wàn)人口的廣水，初步統(tǒng)計(jì)由專業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已銷售的商品房有2000多戶，正在銷售及在建的有3000多戶，除去這些物業(yè)不計(jì)，等待被滿足的剛性購(gòu)房需求仍有4000戶左右。這為容量為930余戶的本項(xiàng)目提供了極大的入市機(jī)遇。第三十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART2：市場(chǎng)調(diào)研4、結(jié)論分析◎ 結(jié)論之綜合歸納 作為一個(gè)三線城市，廣水的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)觀念、生活習(xí)性等與一、二線城市有著本質(zhì)區(qū)別，其開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷策略等也大相徑庭。在廣水運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目不能脫離當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，生搬硬套在一、二線城市的運(yùn)營(yíng)模式；正確認(rèn)識(shí)三線城市及其房地產(chǎn)市場(chǎng)是三線城市開(kāi)發(fā)的前提，僅此作為合作雙方在廣水鑫世紀(jì)花園項(xiàng)目上的協(xié)作運(yùn)營(yíng)思路！第三十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位第三十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析

◎鑫世紀(jì)花園項(xiàng)目位于廣水北部三環(huán)路，地塊現(xiàn)狀南高北低，東西長(zhǎng)度約為140米，南北約330米，共占地46666㎡。第三十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析

◎地塊四至：西靠廣水國(guó)土資源局、木材市場(chǎng)及民房；東與市人民法院、居民樓相連接；南面一路之隔為外國(guó)語(yǔ)學(xué)校；北面現(xiàn)為大片農(nóng)田，并有田間公路通往河南信陽(yáng)一帶。第三十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析

◎周邊商業(yè)：大名豪家具店、東方汽修廠、中小型餐飲、小型超市、水泥型材店、打字復(fù)印、中國(guó)石化加油站、木材市場(chǎng)、集貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)等，商業(yè)形象現(xiàn)狀雜亂?！蚪逃涮祝簭V水市最好的學(xué)校----外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，廣水三中應(yīng)山校區(qū)、鄂北職業(yè)技術(shù)學(xué)校、城郊鄉(xiāng)中心小學(xué)◎其他：市國(guó)土資源局、市土地交易市場(chǎng)、永陽(yáng)地產(chǎn)評(píng)估、市人民法院、法律事務(wù)所、廣水教學(xué)研究室、郵局、銀行等。第三十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目SWOT分析

第三十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（二）項(xiàng)目SWOT分析

Strength(優(yōu)勢(shì))： ◎發(fā)展?jié)摿Γ簭V水北門(mén)歷來(lái)是居住人口密度較大的區(qū)域，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、河南等地，區(qū)域發(fā)展?jié)摿春茫型蔀樾碌闹醒肴Α?◎區(qū)域配套：本案立于政務(wù)區(qū)內(nèi)，同時(shí)擁有外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的教育優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于市中心，區(qū)域環(huán)境更為宜人；同時(shí)相對(duì)于市中心項(xiàng)目，本項(xiàng)目“宜居社區(qū)”特性更為明顯。 ◎產(chǎn)品硬件：全框架結(jié)構(gòu)、中空玻璃、高端智能化系統(tǒng)、煤氣管道入戶、多功能社區(qū)會(huì)所……本案的一系列高端配置，決非其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所能輕易配備。第三十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位

Weakness(劣勢(shì))：

◎目前周邊商業(yè)氛圍雜亂，交通相對(duì)不便，區(qū)域有待進(jìn)一步發(fā)展； ◎項(xiàng)目周邊有體量較大的民宅出售，尤其是北面三中應(yīng)山校區(qū)區(qū)域?yàn)樯?，價(jià)格約低于市場(chǎng)500元/㎡，在價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了威脅；

◎區(qū)域僅本案一個(gè)項(xiàng)目，不利于形成片區(qū)熱度，同時(shí)本開(kāi)發(fā)商的品牌知名度相對(duì)較小。第四十頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位Opportunity(機(jī)會(huì)) ◎廣水市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，商品房?jī)r(jià)格有更大的上升空間； ◎在前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶動(dòng)下，廣水居民的住宅消費(fèi)觀念正逐漸形成，住宅市場(chǎng)剛性需求正進(jìn)一步釋放，新項(xiàng)目入市前景看好；

◎區(qū)域正在拓展城市空間，本項(xiàng)目的立意和一系列高端配置，將充分契合高端人群的需求，成為新的自住、投資熱點(diǎn)。第四十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位Threat(威脅)

◎國(guó)際現(xiàn)代城與本案位于同類區(qū)位，且其開(kāi)發(fā)規(guī)模大、戶型多，先入為主的攔截了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場(chǎng)推廣及銷售風(fēng)險(xiǎn)；

◎本案所處地塊要形成一個(gè)成熟居住板塊還需要一定時(shí)間，同時(shí)，廣水的民間建房出售現(xiàn)象在全省較為突出，如果不盡快得到有效控制，對(duì)本案亦是不小的威脅。第四十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（三）客戶群定位◎主力客戶群定位 本地富人圈。即本地經(jīng)商老板、城市富有一族，他們想改善全家居住生活環(huán)境及社會(huì)地位，年齡一般在26-45歲之間；但他們又不能離開(kāi)本地去隨州、武漢這樣的城市置業(yè)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)將滿足其在居住硬件及心理上的需求。第四十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位 ◎次客戶群定位 城區(qū)機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)人群：如卷煙廠、風(fēng)機(jī)廠、工商、法院、電信、移動(dòng)、國(guó)稅、地稅等單位員工，他們獲取信息較為廣闊，一般為二次置業(yè)，比較注重樓盤(pán)綜合品質(zhì)。第四十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（四）項(xiàng)目自身定位 目前本項(xiàng)目案名目前為“鑫世紀(jì)花園”，從本項(xiàng)目的立意、硬件上來(lái)說(shuō)，原案名尚不足以闡述項(xiàng)目的高度、特性。因而，我方建議采用新案名，以利于項(xiàng)目入市后的營(yíng)銷推廣。第四十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（四）項(xiàng)目自身定位◎建議案名：

豪門(mén)上城釋義：在廣水這樣的三線城市，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以“國(guó)際”、“名門(mén)”等概念先入為主 的時(shí)候，本項(xiàng)目唯有喊出更具話語(yǔ)權(quán)的“首席豪門(mén)”，才能進(jìn)一步拔高定位， 爭(zhēng)取廣水市場(chǎng)的“上層”（財(cái)富一族），使該案名能夠直截了當(dāng)?shù)拇驌粑覀兊哪繕?biāo)客戶群。第四十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位◎備用案名：

至尊華府盛世豪城帝豪花園第四十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（四）項(xiàng)目自身定位 ◎項(xiàng)目屬性定位

城北貴地

首席智能尊邸第四十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位◎LOGO示意一：第四十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位◎LOGO示意二：第五十頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（四）項(xiàng)目自身定位

◎項(xiàng)目推廣語(yǔ)（1）

“巔峰人生，一宅傳承”第五十一頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（四）項(xiàng)目自身定位

◎項(xiàng)目輔助推廣語(yǔ)

“930席，為尊崇所堅(jiān)持的夢(mèng)想”“豪門(mén)大宅，貴地華府”“上流階城，私享尊榮”“智能豪宅，暢快人生”“百年奢華，世代榮光”

第五十二頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位（四）項(xiàng)目自身定位◎項(xiàng)目硬軟件建議1、外立面：在外立面線條上突出立體感、色彩感?？刹捎敏魇母呒?jí)涂料，墻裙以石材為主，總體用色不超過(guò)四種顏色（包括塑鋼及線條）。第五十三頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位◎項(xiàng)目硬軟件建議2、環(huán)境：立體綠化、設(shè)大棵古樹(shù)數(shù)顆點(diǎn)綴；含灌木、草坪、回廊、盡量杜絕水景，規(guī)避養(yǎng)護(hù)問(wèn)題；設(shè)置社區(qū)中央廣場(chǎng)，小品雕塑、背景音樂(lè)等。第五十四頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位◎項(xiàng)目硬軟件建議3、配套設(shè)施：高端安全智能化系統(tǒng)、車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講、電梯斷電平層開(kāi)門(mén)加雙回路配置、煙感系統(tǒng)、兒童樂(lè)園等；另包含娛樂(lè)室、臺(tái)球室、乒乓球室、咖啡廳等的高檔社區(qū)會(huì)所。第五十五頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART3：市場(chǎng)定位◎項(xiàng)目硬軟件建議4、服務(wù)：管家式服務(wù)；私家保姆、鐘點(diǎn)工、兒童接送、洗衣房等。第五十六頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART4：營(yíng)銷執(zhí)行第五十七頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART4：營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃（一）營(yíng)銷總體思路1、戰(zhàn)略部署：“2008，廣水高端住宅市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者” 在廣水城市空間拓展，住宅剛性需求旺盛的大背景下，本項(xiàng)目具有良好的發(fā)展機(jī)遇。結(jié)合本項(xiàng)目的高立意、高起點(diǎn)，建議“2008，廣水高端住宅市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者”的營(yíng)銷戰(zhàn)略部署，從城市經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)、本項(xiàng)目區(qū)位與硬件、上品生活與客戶等多個(gè)方面豐富推廣線索，使項(xiàng)目能夠站在城市高度，獲得推廣層次的升華和產(chǎn)品價(jià)值的深入挖掘。第五十八頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART4：營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃（一）營(yíng)銷總體思路

2、執(zhí)行策略：“領(lǐng)跑市場(chǎng)、適度超前”

在廣水房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)有形勢(shì)下，領(lǐng)導(dǎo)者自然比跟進(jìn)者有更大的勝算機(jī)會(huì)。但廣水消費(fèi)者接受程度畢竟有限，我們亦不能照搬一二線城市的經(jīng)驗(yàn)，去犯一些曲高和寡的錯(cuò)誤。 所以，結(jié)合廣水市場(chǎng)特征，“領(lǐng)跑市場(chǎng)、做城市的領(lǐng)袖”是鑫世紀(jì)花園夠能取得市場(chǎng)與消費(fèi)者認(rèn)同的根本保證！第五十九頁(yè)，共七十一頁(yè)。PART4：營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃（二）媒介執(zhí)行策略◎?qū)肫?/p>

以“城北貴地?首席智能尊邸”的形象定位高調(diào)面市，一夜傾城、海量傳播；媒介主要選擇跨街戶外、道旗、工地圍墻、現(xiàn)場(chǎng)看板、大型樓體戶