房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析以碧桂園為例

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析——以碧桂園為例摘要房地產(chǎn)行業(yè)屬于綜合性產(chǎn)業(yè)，對(duì)鋼鐵、建材等相關(guān)行業(yè)有直接的拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)公司面臨日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)從而導(dǎo)致資金的短缺的風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)內(nèi)部管理層對(duì)公司未來發(fā)展的思考以及影響投資者的決策。在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，還有金融機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的門檻日益提高，如何通過財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)問題并解決，來提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)能可持續(xù)的健康發(fā)展。本文將采用哈佛分析框架對(duì)碧桂園進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局契合國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略且經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較差，房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展過快成本偏低，有可能存在質(zhì)量隱患，并且碧桂園應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力較弱。所以碧桂園應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和質(zhì)量，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力以降低出現(xiàn)大量壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園哈佛分析框架AbstractTherealestateindustryisacomprehensiveindustry,ironandsteel,buildingmaterialsandotherrelatedindustrieshasadirectstimulatingeffect.RealEstateCompanyfacetheriskofashortageoffundsresultingintheincreasinglyfiercecompetition,causinginternalmanagementonthecompany'sfuturedevelopmentandinfluencethedecisionsofinvestors.Atthenationalmacro-controlbackground,thresholdandfinancialinstitutionstotheenterpriseoftherealestateprojectisincreasing,howtofindtheenterprisethroughfinancialanalysisandsolvetheproblem,toimprovethecompetitivenessofenterprises,sothatenterprisescansustainabledevelopment.ThispaperwillusetheHarvardAnalysisFrameworkforgardenanalysis,foundthestrategiclayoutofenterprisedevelopmentstrategyandthecombinationofstateenterprisesoperatingingoodcondition,buttheassetturnoverrateispoor,therapiddevelopmentofrealestatepropertycostslow,theremayexistqualityproblems,andthegardenofthecashabilityofreceivableaccountisweak.Sothegardenshouldpayattentiontothepropertyassetturnoverandthepropertyquality,strengthenthecashabilityofreceivableaccountinordertoreducetheriskofalotofbaddebts.Keywords:Financialanalysis,Realestateenterprise,CountryGarden,HavardAnalysisFramework.目錄目錄摘要 1Abstract 2目錄 3一、 導(dǎo)論 5（一） 研究背景與意義 51、 研究背景 52、 研究意義 5（二） 國(guó)內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)綜述 51、 國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)分析狀況 52、 國(guó)際的財(cái)務(wù)分析狀況 5（三） 研究思路與方法 61、 研究思路 62、 研究方法 6（四） 本文主要研究?jī)?nèi)容與框架 6二、 碧桂園財(cái)務(wù)分析的相關(guān)理論基礎(chǔ) 7（一） 我國(guó)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析基本方法和缺陷 7（二） 哈佛分析框架的基本內(nèi)容 8三、 哈佛分析框架下碧桂園財(cái)務(wù)分析 8（一） 碧桂園的戰(zhàn)略分析 81. 房地產(chǎn)行業(yè)分析 82.碧桂園戰(zhàn)略分析 8（二）碧桂園會(huì)計(jì)分析 91.房地產(chǎn)主要會(huì)計(jì)項(xiàng)目與會(huì)計(jì)政策確定 92. 碧桂園相關(guān)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的分析 10（三） 碧桂園財(cái)務(wù)分析 111.償債能力分析 112.營(yíng)運(yùn)能力 143.盈利能力 16（四） 碧桂園前景分析 181. 戰(zhàn)略預(yù)測(cè) 182. 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 18四、主要結(jié)論 18五．碧桂園集團(tuán)的發(fā)展建議 19參考文獻(xiàn) 20一、 導(dǎo)論（一） 研究背景與意義1、 研究背景在近幾十年來，許多國(guó)家的快速發(fā)展，都離不開房產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的繁榮。未來，中國(guó)房地產(chǎn)將以關(guān)注民生，還有提供社會(huì)保障作為主流發(fā)展方向。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨重要轉(zhuǎn)型，從低端的盲目開發(fā)住宅，開始走向科技舒適環(huán)保型的高端住宅轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)公司面臨日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)從而導(dǎo)致資金的短缺的風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)內(nèi)部管理層對(duì)公司未來發(fā)展的思考以及影響投資者的決策。2、 研究意義因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)屬于新興的高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，但是還是有很多企業(yè)不注重財(cái)務(wù)分析，采用粗放式經(jīng)營(yíng)，從而會(huì)出現(xiàn)許多問題?，F(xiàn)在有些公司因?yàn)橘Y金管理不當(dāng)，導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī)。從而使財(cái)務(wù)分析在房地產(chǎn)企業(yè)中變得日益重要。在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，還有等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的門檻日益提高，如何通過財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)問題并解決，來提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，讓企業(yè)能可持續(xù)的健康發(fā)展[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)分析[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016（二） 國(guó)內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)綜述1、 國(guó)內(nèi)的財(cái)務(wù)分析狀況李雪梅（2004）：財(cái)務(wù)分析的目的不同，從而分析的角度也就不同。管理層很少會(huì)全面地去分析整個(gè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表,

只是發(fā)現(xiàn)在某些方面有問題的時(shí)候，才回去了解并查看財(cái)務(wù)報(bào)表中相關(guān)的內(nèi)容,

這樣不整體看很容易得出錯(cuò)誤的結(jié)果[[]鄧美霞[]鄧美霞.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析以珠海格力電器股份有限公司為例.2015周福源（2012）：主張以企業(yè)運(yùn)行為起點(diǎn)，試著建立一個(gè)具有融合性質(zhì)的會(huì)計(jì)分析框架，即將企業(yè)的財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，所處行業(yè)環(huán)境、選用的戰(zhàn)略以及執(zhí)行情況的分析結(jié)果與企業(yè)的業(yè)績(jī)和盈利能力結(jié)合起來，進(jìn)而來評(píng)價(jià)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)情況以及將來的發(fā)展走勢(shì)[[]周福源，企業(yè)財(cái)務(wù)分析框架[]周福源，企業(yè)財(cái)務(wù)分析框架:融合觀點(diǎn)[[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2012,(9):104-106唐慧欽（2014）：企業(yè)報(bào)表是企業(yè)會(huì)計(jì)中的一個(gè)重要載體。在企業(yè)的報(bào)表之中，全面、系統(tǒng)地記錄了在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。根據(jù)報(bào)表對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析和研究，從而發(fā)現(xiàn)問題，并且可以較為客觀準(zhǔn)確地對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)，還可以對(duì)問題進(jìn)行改善與修正[[]唐惠欽[]唐惠欽.萬科與保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略比較分析[D]，廈門:廈門大學(xué)，2014.2、 國(guó)際的財(cái)務(wù)分析狀況K.G.Palepu:、P.M.Healy和V.L.Bernard（2004）：在《運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)分析與估價(jià)》中提出“哈佛分析框架”。該框架將戰(zhàn)略分析融合到財(cái)務(wù)分析之中，包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析四部分[[]湯明陽[]湯明陽.基于哈佛框架下李寧公司財(cái)務(wù)分析研究[D].河南大學(xué).2015克勞迪婭(Claudia,2007)：提出從財(cái)務(wù)指標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)目的、決策系統(tǒng)實(shí)用性、財(cái)務(wù)決策的運(yùn)作模式這三方面來設(shè)計(jì)和考量專業(yè)的財(cái)務(wù)診斷體系，這個(gè)方法是通過對(duì)企業(yè)所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納、計(jì)算和總結(jié)，來設(shè)立一個(gè)區(qū)間式的評(píng)分系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)分，最后得出相關(guān)的結(jié)論[[]戴秀青[]戴秀青.基于哈佛分析框架下的YY公司財(cái)務(wù)分析[D].廣東財(cái)經(jīng)大學(xué).2016（三） 研究思路與方法1、 研究思路本文在對(duì)碧桂園進(jìn)行案例分析時(shí)，首先，對(duì)當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析，抓住房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分析行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展因素；其次，運(yùn)用哈佛框架從四個(gè)維度分析。第一，從戰(zhàn)略的角度，對(duì)碧桂園和同行業(yè)萬科地產(chǎn)進(jìn)行分析。第二，從會(huì)計(jì)的角度，對(duì)碧桂園在香港準(zhǔn)則下所執(zhí)行的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行剖析和評(píng)價(jià)。第三，從財(cái)務(wù)的角度，結(jié)合2010—2015年5年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做縱向分析。在內(nèi)部進(jìn)行橫向比較，綜合評(píng)價(jià)碧桂園整體經(jīng)營(yíng)狀況。另外，運(yùn)用比率法，從碧桂園的盈利能力和償債能力等多個(gè)方面進(jìn)行分析。第四，從戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)方面對(duì)碧桂園的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。最后，依據(jù)得出的基本結(jié)論對(duì)碧桂園發(fā)展提出合理化建議。2、 研究方法本文選取碧桂園控股有限公司進(jìn)行分析，借鑒國(guó)內(nèi)外的財(cái)務(wù)分析所運(yùn)用的理論方法，基于哈佛分析框架，采取案例分析的方法，在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)的背景下，以房產(chǎn)上市企業(yè)碧桂園公司2010年至2015年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，并選取萬科地產(chǎn)為參照對(duì)象進(jìn)行比較分析。運(yùn)用財(cái)務(wù)分析理論知識(shí)并結(jié)合公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行研究，全面系統(tǒng)地分析碧桂園的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，從而有效地指出碧桂園在經(jīng)營(yíng)管理上的一些問題，找到相應(yīng)的解決方法，并提出相關(guān)的建議。（四） 本文主要研究?jī)?nèi)容與框架本文主要對(duì)于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的不足之處，基于哈佛分析框架，將框架中（戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)和前景分析）等四個(gè)分析相結(jié)合，從定性與定量?jī)蓚€(gè)方面對(duì)本文的研究對(duì)象碧桂園進(jìn)行系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析，進(jìn)而根據(jù)分析的結(jié)論對(duì)企業(yè)提出改進(jìn)意見以及企業(yè)未來發(fā)展方向[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析研究[D].[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015圖一本文主要研究框架二、 碧桂園財(cái)務(wù)分析的相關(guān)理論基礎(chǔ)（一） 我國(guó)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析基本方法和缺陷傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的方法主要分為三種一是財(cái)務(wù)比率分析（對(duì)財(cái)務(wù)相對(duì)數(shù)指標(biāo)進(jìn)行比較，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變動(dòng)程度進(jìn)行分析，來評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果）；二是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較分析（對(duì)兩個(gè)或以上相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，確定其差異并進(jìn)行差異分析或趨勢(shì)分析），三是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的趨勢(shì)分析（對(duì)企業(yè)的相同數(shù)據(jù)指標(biāo)或比率進(jìn)行縱向比較，確定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果變動(dòng)趨勢(shì)）。目前，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)主要用來分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，為企業(yè)的管理者進(jìn)行決策提供有用資料。從而使財(cái)務(wù)分析指標(biāo)對(duì)其結(jié)果有著重要的影響，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的局限性使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，無法包含全部關(guān)鍵因素并反映真實(shí)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。（二） 哈佛分析框架的基本內(nèi)容哈佛分析框架下的財(cái)務(wù)分析，全面考慮了企業(yè)發(fā)展的各個(gè)方面，從時(shí)間角度來說包括企業(yè)的過去、現(xiàn)在和將來；從分析的廣度來說包括對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析。三、 哈佛分析框架下碧桂園財(cái)務(wù)分析碧桂園簡(jiǎn)介：標(biāo)題中“碧桂園”，即碧桂園控股有限公司（后文，均簡(jiǎn)稱為“碧桂園”）。碧桂園創(chuàng)立于1992年，2006年被中國(guó)工商局認(rèn)定為"中國(guó)馳名商標(biāo)"，為最早獲評(píng)的兩個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)馳名商標(biāo)之一，并在2007年，碧桂園在香港聯(lián)交所主板上市[[]碧桂園：建老百姓買得起的房子［EB/OL］，2017][]碧桂園：建老百姓買得起的房子［EB/OL］，2017[]碧桂園集團(tuán).百度百科[z]本章的數(shù)據(jù)來自于碧桂園和萬科集團(tuán)的官方網(wǎng)站所發(fā)布的年報(bào)中提取的數(shù)據(jù)，還有東方財(cái)富網(wǎng)站上的一些數(shù)據(jù)，下文不再具體標(biāo)注。（一） 碧桂園的戰(zhàn)略分析1. 房地產(chǎn)行業(yè)分析（1）房地產(chǎn)行業(yè)特征目前，房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境總體呈現(xiàn)高動(dòng)態(tài)、高復(fù)雜、周期性的特征。地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品與其它制造業(yè)的產(chǎn)品相比較，具有地域性、耐用性、高價(jià)值性等特點(diǎn)，更大的區(qū)別在于房地產(chǎn)的產(chǎn)品還具有地域性、投資性、滯后性等特點(diǎn)，這也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與制造業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的不同[[]李曉春[]李曉春.長(zhǎng)沙新宇房地產(chǎn)集團(tuán)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力研究[D].中南大學(xué),2006（2）房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期我國(guó)房地產(chǎn)的生命周期主要有投入期、增長(zhǎng)期、成熟期和衰落期。在這四個(gè)階段中房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有不同的表現(xiàn)，因此根據(jù)會(huì)根據(jù)遇到不同的狀況采取不同的措施[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)分析[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，20162.碧桂園戰(zhàn)略分析（1）碧桂園SWOT分析在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)大環(huán)境背景下，碧桂園有著自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，還伴隨著機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)碧桂園依托自己強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，全部樓盤自己開發(fā)和自己銷售，從而獲得規(guī)模優(yōu)勢(shì)，把開發(fā)成本降得最低。并擁有一條自主房地產(chǎn)開發(fā)鏈，幾乎扮演了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)角色，從最初項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)、建筑和裝修直到物業(yè)建成后的物業(yè)管理均由公司負(fù)責(zé)，這大大提高了碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)能力。碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)碧桂園規(guī)模經(jīng)營(yíng)缺乏個(gè)性化，房子風(fēng)格沒怎么變化，缺乏差異化。國(guó)家大力推行的住房保障房對(duì)當(dāng)今許多商品房造成一定的沖擊，必然會(huì)對(duì)碧桂園造成一定的威脅。政府壟斷土地的供應(yīng)，稅收政策、金融、規(guī)劃等主要的開發(fā)條件都需要依賴政府，開發(fā)商不具有討價(jià)還價(jià)的能力。碧桂園所面臨的機(jī)會(huì)一線城市房?jī)r(jià)政府監(jiān)管比較嚴(yán)格，但是在二、三線城市并不是特別嚴(yán)，碧桂園房產(chǎn)選擇二三線城市作為企業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，從而降低了自身房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)[[]碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略分析[]碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略分析./wenku/274337.html［EB/OL］，2016碧桂園所面臨的風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)關(guān)系這國(guó)家經(jīng)濟(jì)和人民生活，所以一直是政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有著很強(qiáng)的干預(yù)性。人們的消費(fèi)觀念會(huì)慢慢的成熟，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的敏感并不在于產(chǎn)品的價(jià)值時(shí)，碧桂園這個(gè)“房屋大工廠”不注重個(gè)性化的模式就會(huì)有很大問題。（2）總體的發(fā)展戰(zhàn)略許多年來，碧桂園開創(chuàng)出獨(dú)具特色的碧桂園開發(fā)模式，運(yùn)用和堅(jiān)持以下三大核心戰(zhàn)略：第一，合理利用荒地：首創(chuàng)“荒地造城”，科學(xué)探索在荒地上進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)；合理規(guī)避一二線城市開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，率先在三四線城市展開建設(shè)版圖，有利于推動(dòng)本地城鎮(zhèn)化；在一線城市開發(fā)中加入科技的概念，提供高品質(zhì)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)提升居民幸福感。第二，城市級(jí)配套。碧桂園一直保持著自己超前規(guī)劃的理念，以創(chuàng)新思路引領(lǐng)公司發(fā)展。公司在建設(shè)和運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，基本都要配套建設(shè)相關(guān)社區(qū)設(shè)施[9]。第三，建老百姓買得起的好房子?！拔锩纼r(jià)廉”是碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)一直遵循的經(jīng)營(yíng)理念，使得碧桂園的開發(fā)模式與國(guó)家的樓市調(diào)控政策更趨一致。（二）碧桂園會(huì)計(jì)分析1.房地產(chǎn)主要會(huì)計(jì)項(xiàng)目與會(huì)計(jì)政策確定通過上面對(duì)行業(yè)的分析，可以知道未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將漸漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的模式，開發(fā)方向有所傾斜。碧桂園處于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的中上游水平，資金實(shí)力相對(duì)雄厚。根據(jù)對(duì)公司的戰(zhàn)略分析可知，公司的發(fā)展戰(zhàn)略十分契合國(guó)家政策，注重三四線城市房地產(chǎn)的開發(fā)，與國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不謀而合。碧桂園的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表是根據(jù)香港的財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則編制，按照歷史成本法編制。2. 碧桂園相關(guān)會(huì)計(jì)項(xiàng)目的分析（1）存貨作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，通常存貨價(jià)值占企業(yè)資產(chǎn)的比重較大且流動(dòng)性較強(qiáng)。存貨主要核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項(xiàng)成本以及費(fèi)用支出，因此對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)和計(jì)量有著十分重要的意義。在香港準(zhǔn)則下碧桂園資產(chǎn)負(fù)債表中，流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)中的“開發(fā)中物業(yè)”和“已落成之待售物業(yè)”均屬于存貨的范圍。從上表可知，碧桂園的存貨處于逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是一直低于萬科的資產(chǎn)規(guī)模。雖然碧桂園的開發(fā)方式是在三四線城市購(gòu)買大量的土地以進(jìn)行城鎮(zhèn)化開發(fā)建設(shè)，其土地成本、工程成本均較低。而萬科地產(chǎn)的樓盤通常選在一二線城市，在相同規(guī)模的情況下成本高于碧桂園。兩家公司在過去的五年間，存貨的規(guī)模均大幅上升。（2）土地使用權(quán)土地使用權(quán)在中國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》下作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，但是在香港準(zhǔn)則下則單獨(dú)列示為土地使用權(quán)。根據(jù)香港的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，由于中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)取得的是土地使用權(quán)而非所有權(quán)，故土地使用權(quán)不應(yīng)作為開發(fā)成本的一部分，而是相當(dāng)于一項(xiàng)無形資產(chǎn)，需要進(jìn)行攤銷，并單獨(dú)列示[[]金融地產(chǎn)觀察[]金融地產(chǎn)觀察.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表解讀要點(diǎn)(香港上市公司)./s/blog_516ade740100905k.html［EB/OL］，2008從上表可知，碧桂園控股有限公司在2011年以來土地使用權(quán)逐漸上升，總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，一直以來碧桂園大量?jī)?chǔ)備土地，有獨(dú)特的拿地策略。中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前相對(duì)較嚴(yán)峻，中央政府會(huì)推動(dòng)一些政策，使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶到正常的發(fā)展軌道，碧桂園集團(tuán)總裁、執(zhí)行董事莫斌認(rèn)為碧桂園必須抓住這個(gè)大好機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)越是嚴(yán)峻，越是我們的機(jī)會(huì)，所以要儲(chǔ)備更多優(yōu)質(zhì)土地。（3）固定資產(chǎn)從上表可知，萬科的固定資產(chǎn)遠(yuǎn)低于碧桂園，主要是萬科集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)模式與碧桂園不同，因?yàn)楸坦饒@每開發(fā)一個(gè)樓盤就會(huì)建設(shè)一個(gè)相應(yīng)的配套酒店，并且是按照四星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，相應(yīng)的投入成本和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也較高。（三） 碧桂園財(cái)務(wù)分析1.償債能力分析（1）流動(dòng)比率圖1-1碧桂園和萬科2011-2015年流動(dòng)比率由圖1-1可知，2011-2015年間碧桂園的流動(dòng)比率雖有所波動(dòng)，但整體趨勢(shì)比較平穩(wěn)，總體處在1.3左右。2012-2014年短期償債能力有所下降，是因?yàn)檫@幾年處于國(guó)家樓市調(diào)整，年度銷售金額一直保持在450億元左右，幾乎是“停滯不前”。為了擺脫困境，過去幾年碧桂園一直在調(diào)整區(qū)域布局，加大了廣東省外項(xiàng)目、二三線大盤以及海外項(xiàng)目的投資。2014年后公司采取堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展的戰(zhàn)略政策，開發(fā)大量新的項(xiàng)目，囤積大量存貨，使得短期償債能力回到1.35，與萬科相比逐步回升。（2）速動(dòng)比率圖1-2碧桂園和萬科2011-2015年速動(dòng)比率從圖1-1和圖1-2可以看出，受國(guó)家限購(gòu)政策的影響，2012年速動(dòng)比率有所下降，和流動(dòng)比率一樣，碧桂園的速動(dòng)比率也較穩(wěn)定，在0.5左右。但與流動(dòng)比率相比，相差較大，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)，房產(chǎn)行業(yè)通常有金額較大的存貨，例如一些正在開發(fā)的項(xiàng)目以及落成待售的物業(yè)。一般短期償債能力的比率為1較為恰當(dāng)，可是碧桂園和萬科的速動(dòng)比率都沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)在面對(duì)突然的債務(wù)問題時(shí)，存貨是否能清償債務(wù)還有待考量[[]姜照清[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015（3）資產(chǎn)負(fù)債率圖1-3-1碧桂園和萬科2011-2015年資產(chǎn)負(fù)債比率圖1-3-22011-2015年碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物變化情況從圖1-3-1我們可知，這兩家的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率都比較高，都為70%以上處于偏高水平，企業(yè)的償債能力較弱。2012-2015年間該比率處于波動(dòng)狀態(tài)，從70%左右上升到77.69%，最后回到75%左右，總體來看資產(chǎn)負(fù)債率不斷升高，長(zhǎng)期償債能力在逐漸下降。2015年，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，比2014年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，但同時(shí)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也從2014年的187億元攀升至2015年的365億元。換言之，2015年盡管碧桂園為擴(kuò)大企業(yè)自身的土地投資需求，導(dǎo)致公司融資規(guī)模有所增加，但因?yàn)槠鋸?qiáng)大的銷售能力和嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)反而得到進(jìn)一步的優(yōu)化[[]趙子龍[]趙子龍.碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)：2017年銷售目標(biāo)4000億元[J].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào).2017（4）產(chǎn)權(quán)比率圖1-4碧桂園和萬科2011-2015年產(chǎn)權(quán)比率從數(shù)據(jù)來看，碧桂園的產(chǎn)權(quán)比率從2011年的257%，上升到2015年的418%，五年間上升幅度較大，產(chǎn)權(quán)比率高，是高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。從長(zhǎng)期來看，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力較差。2.營(yíng)運(yùn)能力（1）存貨周轉(zhuǎn)率圖2-1碧桂園和萬科2011-2015年存貨周轉(zhuǎn)率就碧桂園單獨(dú)來看，雖然存貨周轉(zhuǎn)率大體在下降，但總體來看該比率仍高于0.6。萬科雖然沒有較大幅度地提高，但是卻在緩慢攀升，由2011年的0.25增長(zhǎng)到2015年的0.4，表示萬科地產(chǎn)在存貨的管理水平方面略有改進(jìn)[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015]，但遠(yuǎn)低于碧桂園。由此可以看出，雖然有外在政策的影響，[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率圖2-2碧桂園和萬科2011-2015年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從圖2-2中我們可以看出，從2011年到2015年，碧桂園的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)大幅的波動(dòng)，到2015年只有9.65，與同行業(yè)萬科相比較差。碧桂園2011年業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，調(diào)整區(qū)域布局，加大廣東省外項(xiàng)目、二三線大盤以及海外項(xiàng)目的投資。所以碧桂園與客戶的往來款項(xiàng)增多，從而導(dǎo)致應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率相對(duì)下降，應(yīng)收款的變現(xiàn)能力變?nèi)酢１坦饒@應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)往來資金的周轉(zhuǎn)能力和應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力，來降低出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險(xiǎn)[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)財(cái)務(wù)分析[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016（3）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖2-3碧桂園和萬科2011-2015年的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率觀察圖中數(shù)據(jù)，我們可以知道碧桂園的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有點(diǎn)起伏但總體來說相差不大，保持在0.5左右，高于萬科地產(chǎn)。說明企業(yè)內(nèi)部的流動(dòng)資金都得到了充分的利用，存貨滯留較少，能夠及時(shí)轉(zhuǎn)化為銷售收入，為企業(yè)帶來收益與現(xiàn)金流入。數(shù)值較小的原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)從開發(fā)施工到建成銷售，這期間需要經(jīng)過一段很長(zhǎng)的時(shí)間，這樣才能保證其房屋的質(zhì)量。（4）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖2-3碧桂園和萬科2011-2015年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2012-2015年碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化情況來看，碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直穩(wěn)定在0.30左右，與同類大型房企萬科大致相當(dāng)，2015年周轉(zhuǎn)速度與行業(yè)標(biāo)桿趨同，雖然略有下滑，但仍屬于較高的周轉(zhuǎn)水平。如何實(shí)現(xiàn)更高的周轉(zhuǎn)率，加速回款，成為眾多大型的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)大考驗(yàn)。為此碧桂園制定了“跟投機(jī)制、合伙人戰(zhàn)略”，團(tuán)隊(duì)的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力有一定的提高，使得該公司具有同行中較快的賬款周轉(zhuǎn)速度，2015年碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.31，,資金使用的效率比較高[[]鄧浩志[]鄧浩志.“地產(chǎn)三強(qiáng)”今年沖擊4000億業(yè)績(jī)./post-2136657-124212168-1.shtml［EB/OL］，2017致謝：轉(zhuǎn)眼間四年緊張而又充實(shí)的大學(xué)生生活即將畫上句號(hào)。在這四年的學(xué)習(xí)期間，我得到了很多老師、同學(xué)和朋友的關(guān)懷和幫忙。在學(xué)位論文即將完成之際，我要向所有期間給予我支持、幫忙和鼓勵(lì)的人表示我最誠(chéng)摯的謝意。首先，我要感謝我的指導(dǎo)老師張毓雄老師對(duì)我的教導(dǎo)。從論文的選題、構(gòu)思、撰寫到最終的定稿，張毓雄老師都給了我悉心的指導(dǎo)和熱情的幫忙，使我的畢業(yè)論文能夠順利的完成。張毓雄老師對(duì)工作的認(rèn)真負(fù)責(zé)、對(duì)學(xué)術(shù)的鉆研精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)，都是值得我終生學(xué)習(xí)的。最后，感謝我的家人在此期間給予我的包容、關(guān)愛和鼓勵(lì)，以及所有陪我一路走來的同學(xué)和朋友，正是由于他們的支持和照顧，我才能安心學(xué)習(xí)，并順利完成我的學(xué)業(yè)。畢業(yè)在即，在今后的工作和生活中，我會(huì)銘記師長(zhǎng)們的教誨，繼續(xù)不懈努力和追求，來報(bào)答所有支持和幫忙過我的人!3.盈利能力（1）銷售毛利率圖3-1碧桂園和萬科2011-2015年的銷售毛利率從圖3-1中可知，碧桂園的銷售毛利率呈逐年上升趨勢(shì)，然后到了2014年有輕微的下降，是因?yàn)?015年的產(chǎn)品大部分為2014年簽約，但是14年房地產(chǎn)整體情況較差，碧桂園因此采用包括價(jià)格方式在內(nèi)的去庫(kù)存方式，因此其毛利率有一定的下降?？傮w與萬科相差不大但仍低于萬科。2011年開始，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)一系列的政策，而且2011年-2012年嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)期，但是碧桂園的銷售毛利率仍呈逐年上升趨勢(shì)，因?yàn)楸坦饒@在三四線城市儲(chǔ)備了大量的土地，開盤均帶來了很好的利潤(rùn)，并且引進(jìn)合伙人計(jì)劃，成本控制能力進(jìn)一步增強(qiáng)，銷售管理費(fèi)用率持續(xù)下降。（2）銷售利潤(rùn)率圖3-2碧桂園和萬科2011-2015年銷售利潤(rùn)率從圖3-2可以看出，碧桂園的銷售利潤(rùn)率與圖3-1銷售毛利率一樣，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，但總體大于萬科的銷售利潤(rùn)率。一方面，是因?yàn)檎叩南拗贫档土朔績(jī)r(jià)；另一方面，是因?yàn)樵谕恋睾褪袌?chǎng)方面做了優(yōu)化，一二三四線城市起頭并進(jìn)；最后，實(shí)行了內(nèi)部合伙人機(jī)制。（3）總資產(chǎn)報(bào)酬率圖3-3碧桂園和萬科2011-2015年總資產(chǎn)報(bào)酬率碧桂園的總資產(chǎn)報(bào)酬率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，并且超過萬科地產(chǎn)，說明企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)用效率在不斷提高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平在不斷完善。（4）凈資產(chǎn)收益率圖3-4碧桂園和萬科2011-2015年凈資產(chǎn)收益率從表中可以看出，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率總體呈上升趨勢(shì)，盈利能力有所上升，與萬科地產(chǎn)相比較，碧桂園凈資產(chǎn)收益率與其相差不多，說明企業(yè)近期發(fā)展較為穩(wěn)定。（四） 碧桂園前景分析1. 戰(zhàn)略預(yù)測(cè)未來碧桂園繼續(xù)堅(jiān)持“一條龍式”房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和開發(fā)模式，從規(guī)劃投入到售后，每一環(huán)節(jié)都配備一支精英團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)精神還有嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，為求卓越的品質(zhì)。關(guān)于發(fā)展戰(zhàn)略方面。碧桂園在珠三角城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，向外擴(kuò)展。集團(tuán)產(chǎn)品開發(fā)、營(yíng)銷能力的優(yōu)化提升及包括互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)拓展在內(nèi)的一系列創(chuàng)新手段的運(yùn)用，也使得銷售規(guī)模上升的同時(shí)，銷售均價(jià)保持平穩(wěn)，可銷售存貨量穩(wěn)中有降，去化率進(jìn)一步提高。關(guān)于產(chǎn)品策略方面。碧桂園應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持綠色的發(fā)展戰(zhàn)略，迎合低碳經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮產(chǎn)品創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)。在綠色住宅的研發(fā)、應(yīng)用和推廣方面可以進(jìn)一步發(fā)展。2. 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)盈利能力需進(jìn)一步加強(qiáng)。從2012-2015年凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)收益率的變化情況來看，2015年碧桂園凈資產(chǎn)收益率為20.05%，較2014年提升2.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出公司股東回報(bào)的好轉(zhuǎn)，但在一般情況下，負(fù)債的增加會(huì)導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率的上升；而從總