物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

主講教師李國慶物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶

第一章

物業(yè)管理基本概念物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。各類建筑物分為：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設(shè)施、設(shè)備分為：市政設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、交通設(shè)施等；場地分為：庭院、綠地、道路等。物業(yè)側(cè)重于使用、服務(wù)和管理角度。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)的特征物業(yè)的特征：1、固定性（在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行精心策劃，在施工中，要嚴(yán)格管理，保證質(zhì)量。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。）2、耐久性（“精心設(shè)計(jì)，百年大計(jì)”，說明建筑物）3、多樣性（物業(yè)的多樣性構(gòu)成了城市鄉(xiāng)村的不同風(fēng)格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風(fēng)采）4、高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責(zé)）5、權(quán)益性（《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關(guān)物質(zhì)實(shí)體，而且包括依托于物業(yè)實(shí)體上的權(quán)益。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上，在我國，房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán)）物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理物業(yè)管理（proertymanagment）：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的起源物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。20世紀(jì)80年代，1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司---深圳市物業(yè)管理公司誕生。1994年3月23日建設(shè)部以第33號令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》這是我國有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。1994年6月18日，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志者我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性：1、覆蓋面廣（從地域上看，管理面廣，從管理對像上看，包括的范圍也比較寬。從服務(wù)對象來看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）2、服務(wù)性強(qiáng)（物業(yè)管理人員屬于社會(huì)服務(wù)人員，服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性）3、專業(yè)性強(qiáng)4、業(yè)主處于主導(dǎo)地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位，實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，通過招標(biāo)形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會(huì)有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的主要內(nèi)容物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）物業(yè)的接管驗(yàn)收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)合同制定物業(yè)的接管驗(yàn)收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織物業(yè)的接管驗(yàn)收。（二）物業(yè)管理方案和制度的制定：（1）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理部門，確定人員編制（2）在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量等提出合理建議（3）根據(jù)委托服務(wù)合同制定物業(yè)管理方案（4）制定各項(xiàng)物業(yè)管理制度（5）制定物業(yè)再開發(fā)利用方案（6）制定物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃，并控制預(yù)算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)（三）客戶管理服務(wù)：（1）提供業(yè)主或使用人入住服務(wù)（2）有計(jì)劃地與客戶進(jìn)行有效溝通（3）接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴（4）擬寫物業(yè)管理的常用文書（5）建立與管理物業(yè)管理檔案（6）測算并收取物業(yè)管理費(fèi)用（7）對專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行管理（8）在管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂活動(dòng)物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的主要內(nèi)容（四）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)：（1）向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的功能和使用注意事項(xiàng)，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的安全管理（2）制定房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃（3）對房屋進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修（4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工程（5）對房屋附屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修（6）運(yùn)用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理（7）對特種設(shè)備的委托維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行管理（8）編制房屋維修預(yù)算方案和設(shè)備設(shè)施的維修、更新預(yù)算方案（五）安全服務(wù)：（1）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施的設(shè)置方案，正確設(shè)置消防器材（2）提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)服務(wù)（3）進(jìn)行消防安全管理（4）對進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的行使和停放進(jìn)行管理（5）預(yù)防和及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類突發(fā)事件（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理：（1）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染進(jìn)行防治（2）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用、共用設(shè)施設(shè)備和公共場地提供衛(wèi)生保潔服務(wù)（3）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行綠化美化（七）綜合經(jīng)營服務(wù)：綜合經(jīng)營服務(wù)是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務(wù)，綜合經(jīng)營服務(wù)中的特約性服務(wù)，是具有委托和代理性質(zhì)的服務(wù)方式。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。物業(yè)管理早期介入越早越好。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的過程物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務(wù)合同：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（二）驗(yàn)收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立接管驗(yàn)收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并辦理接管手續(xù)。（三）履行服務(wù)合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)項(xiàng)目。（四）終止合同，做好交接物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的基本原則：物業(yè)管理的基本原則：（一）權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。（二）業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（三）服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。（四）統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（六）收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。（七）公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》：總的來說提高物業(yè)價(jià)值和在法律允許前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的根本標(biāo)準(zhǔn)。2000年5月25日以建住房物第008號文發(fā)布了新的標(biāo)準(zhǔn)《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》。各地應(yīng)在每年7月30日前將參見全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)建設(shè)部。凡是上報(bào)建設(shè)部的項(xiàng)目，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）預(yù)評預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分，全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)，對復(fù)驗(yàn)不達(dá)標(biāo)的，取消“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)基本條件如下：（1）參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，如住率或使用率達(dá)85%以上。（2）取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號一年以上。（3）物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。（4）物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故（5）未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)二、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》：制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（中物協(xié)[2004]1號），作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的依據(jù)。該標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用該標(biāo)準(zhǔn)。由高到低設(shè)定為一級、二級、三級3個(gè)服務(wù)等級，級別越高，表示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)三、國家行政管理部門和地方政府制定的其他服務(wù)質(zhì)量要求：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)管理暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》，《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》已于2003年12月1日起施行。四、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有的職業(yè)道德與專業(yè)知識和專業(yè)技能物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有高尚的職業(yè)道德：（一）遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè)；（二）工作認(rèn)真，盡職盡責(zé)；（三）城市守信，熱情服務(wù)物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)知識和專業(yè)技能：（一）具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識（二）具有物業(yè)管理專業(yè)技能（三）掌握現(xiàn)代管理手段物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有較高的個(gè)人素質(zhì)（一）具有較強(qiáng)的語言表達(dá)和溝通能力（二）具有良好的心理素質(zhì)和個(gè)人形象（三）擁有健康的體魄物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶第二章

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)基本知識物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是指按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，專門進(jìn)行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管理企業(yè)的分類物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按投資主體分類：全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；民營物業(yè)管理企業(yè)；股份制物業(yè)管理企業(yè)；合資、合作、外資物業(yè)管理企業(yè)。（二）按資本組合方式及出資人承擔(dān)的責(zé)任分類：公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)物業(yè)管理公司可分為有限責(zé)任公司、股份合作公司、股份有限公司（1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由2--50個(gè)股東共同出資，股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。（2）物業(yè)管理股份合作公司是自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負(fù)盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理股份合作公司的股東，一般又是企業(yè)的職工。（3）物業(yè)管理股份有限公司一般是由5個(gè)或5個(gè)以上發(fā)起人成立的。股份有限公司的全部資產(chǎn)分為等額股份，每個(gè)股東以持股數(shù)額對公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理基礎(chǔ)李國慶物業(yè)管捧理企業(yè)瞇的組建物業(yè)管理枯企業(yè)的組咳建組建條順件：企業(yè)名虜稱的確定勇、企業(yè)住遞所、法定型代表人、黑注冊資本看、公司章渠程、公司煮人員企業(yè)名稱保的確定：企業(yè)納名稱應(yīng)敬由企業(yè)飼所在地膏、具體辰名稱、誰經(jīng)營類盜別、企蘭業(yè)性質(zhì)陳。企業(yè)出券所：物業(yè)全管理應(yīng)池以主要級辦事機(jī)井構(gòu)所在抽地為企偉業(yè)的住俊所。注冊資本：根據(jù)《喉公司法》至規(guī)定，有棚限責(zé)任公閉司以生產(chǎn)擁經(jīng)營為主殿或以商業(yè)冊批發(fā)為主奪的公司注爛冊資本不個(gè)得少與5宵0萬元人俗民幣；以啞商業(yè)零售訪為主的公傅司注冊資勁本不得少秋與30萬漆元人民幣掀；技術(shù)開覆發(fā)、咨詢局、服務(wù)性死有限責(zé)任帆公司，注甩冊資本不凡得少于1尺0萬元人碑民幣；股病份有限公光司，注冊嗓資本不得宗少于10止00萬元飯人民幣。公司人員刺：資質(zhì)一效級企業(yè)訊為30抓人；資駁質(zhì)二級坊企業(yè)為索20人盲；資質(zhì)維三級企望業(yè)為8辟人。物嗚業(yè)管理稍有限責(zé)紡任公司倍，應(yīng)由掀2人以猾上、5腐0人以弓下股東板共同出宰資設(shè)立嚇。股份骨有限公密司（除逆國有企晌業(yè)改建國為股份緒有限公戶司外）芽應(yīng)有5姜個(gè)以上吐發(fā)起人晨，并且著其中半逝數(shù)以上鏟發(fā)起人仆在中國催境內(nèi)有猛固定住瀉所。物業(yè)管理堅(jiān)基礎(chǔ)肉李國慶物業(yè)管理姐企業(yè)的組躺織機(jī)構(gòu)物業(yè)管匠理企業(yè)軟的組織吳機(jī)構(gòu)物業(yè)管肉理有限誕責(zé)任公刊司的組矮織機(jī)構(gòu)：監(jiān)事很會(huì)由股插東會(huì)選寇出的監(jiān)史事和由矛公司職悼工民主建選舉產(chǎn)胃生的監(jiān)擺事組成討，是公喘司的監(jiān)侄督機(jī)構(gòu)策；董事錫會(huì)是公面司的經(jīng)齡營決策丑機(jī)構(gòu)，態(tài)董事長鹽為公司巷的法定翻代表人并。物業(yè)管理邀企業(yè)各部融門的主要膏職能：總經(jīng)理攜室、行殲政部、希人力資劍源部、慶財(cái)務(wù)管石理部、黑綜合服材務(wù)部、頓市場開切發(fā)部、撓各物業(yè)姐管理處孫（客戶準(zhǔn)服務(wù)部丙、環(huán)境已管理部夫、安全磚管理部坊、工程愁保障部摟）物業(yè)管罩理基礎(chǔ)直李國匙慶物業(yè)管依理企業(yè)煤的權(quán)利物業(yè)管遵理企業(yè)傷的權(quán)利街和義務(wù)權(quán)利：（1）物森業(yè)管理企懲業(yè)應(yīng)當(dāng)根山據(jù)有關(guān)法梅律法規(guī)、跳物業(yè)服務(wù)宇合同和物粘業(yè)管理區(qū)該域內(nèi)物業(yè)語共用部位扶和共用設(shè)斜施設(shè)備的鄙使用，公伏共秩序和姻環(huán)境衛(wèi)生奏的維護(hù)等哀方面的規(guī)帆章制度，康結(jié)合實(shí)際努情況，制紹定管理辦乏法。（2油）按照物門業(yè)服務(wù)合高同和管理宋辦法實(shí)施稀管理（3伏）按照物覺業(yè)服務(wù)合額同和有關(guān)醬規(guī)定收取拆物業(yè)服務(wù)量費(fèi)用（4療）有權(quán)制許止和向有奧關(guān)行政主布管部門匯服報(bào)違反治牛安、環(huán)保動(dòng)、物業(yè)裝叉飾裝修和衰使用等方老面法律、愚法規(guī)和規(guī)漫章制度的喊行為。（等5）有權(quán)逼要求業(yè)主辭委員會(huì)協(xié)飾助履行物碌業(yè)服務(wù)合留同。（6望）可以根強(qiáng)據(jù)業(yè)主的漁委托提供午物業(yè)服務(wù)界合同約定肥以外的服靠務(wù)項(xiàng)目。沈（7）可想以接受供除水、供電帶、供熱、錢通訊、有腫線電視等調(diào)單位的委密托代收相辨關(guān)費(fèi)用。灣（8）有蛋權(quán)將物業(yè)偉管理區(qū)域攔內(nèi)的專項(xiàng)其服務(wù)業(yè)務(wù)賓委托給專榨業(yè)性服務(wù)府企業(yè)。（管9）經(jīng)業(yè)服主大會(huì)的征允許，可蝕實(shí)行多種宜經(jīng)營。物業(yè)管鞭理基礎(chǔ)傳李國渴慶物業(yè)管理白企業(yè)的義務(wù)義務(wù)：（1）簡按照物業(yè)頂服務(wù)合同軋的約定，提提供相應(yīng)脫服務(wù)。（晴2）接受喉業(yè)主、業(yè)隔主大會(huì)和端業(yè)主委員久會(huì)對履行株物業(yè)服務(wù)論合同情況歇的監(jiān)督。坦（3）重皇大的管理獎(jiǎng)措施應(yīng)當(dāng)讓提交業(yè)主語大會(huì)審議測決定（4月）接受房些地產(chǎn)行政庸主管部門禮、有關(guān)行析政主管部旁門及物業(yè)優(yōu)所在地人筆民政府的鬧監(jiān)督指導(dǎo)擁。物業(yè)管拍理基礎(chǔ)氧李國你慶物業(yè)管降理企業(yè)晉資質(zhì)管肅理物業(yè)管延理企業(yè)華資質(zhì)管達(dá)理國家對從脅事物業(yè)管悼理活動(dòng)的漏企業(yè)實(shí)行毀資質(zhì)制度枝。物業(yè)管址理企業(yè)的造資質(zhì)是企診業(yè)實(shí)力、汁規(guī)模、業(yè)笛績和誠信司的綜合反扎映，是國愿家對物業(yè)震管理市場素準(zhǔn)入管理粥的重要標(biāo)劣志。物業(yè)積管理企業(yè)捧從事物業(yè)而管理業(yè)務(wù)悉的條件包膠括：有符棄合國家規(guī)槐定的注冊維資本；有驅(qū)與其從事挖的物業(yè)管沙理活動(dòng)相擊適應(yīng)的專振業(yè)技術(shù)人陵員；有一勤定的從事店物業(yè)管理休的業(yè)績。物業(yè)管睡理企業(yè)陽劃分為幣一級、饒二極、過三級資蕩質(zhì)等級蝦和臨時(shí)怕資質(zhì)。資質(zhì)一兇級企業(yè)：（1）渴注冊資詳本50負(fù)0萬元剪以上（蠟2）具數(shù)有中級季一上職撿稱的管右理人員纖、工程鬧技術(shù)人顧員不少繪于30搬人，企貢業(yè)經(jīng)理兩取得建射設(shè)部頒單發(fā)的物格業(yè)管理遵經(jīng)理崗默位證書乘，80極%以上用的部門穿經(jīng)理、牧管理員患取得從禽業(yè)崗位浪證書（陰3）管偉理兩種碎類型以積上的物嗽業(yè)（4趴）管理臂各類物費(fèi)業(yè)的建飼筑面積粉分別占夠下列相舌應(yīng)計(jì)算貫基數(shù)的氣百分之能和不低譯于10茂0%?？枚鄬幼∥徽?0歉0萬平鵝方米，鐘高層住規(guī)宅10盤0萬平越方米，杯獨(dú)立式吹住宅（茶別墅）收15萬西平方米萌，辦公喘樓宇、饞工業(yè)區(qū)遠(yuǎn)及其他巖物業(yè)5徑0萬平淋方米。底（5）淺20%繁以上的蚊管理項(xiàng)驢目獲得吊建設(shè)部波授予的中“全國撿城市物取業(yè)管理鑼優(yōu)秀住旦宅小區(qū)害（大廈很、工業(yè)萌區(qū)）”性稱號，科20%齡以上的辣管理項(xiàng)均目獲得心省級城芒市物業(yè)鉗管理優(yōu)慣秀住宅塊小區(qū)（攻大廈、光工業(yè)區(qū)導(dǎo)）稱號澆。（6元）具有添健全的兩企業(yè)管絮理制度仗和符合遵國家規(guī)淺定的財(cái)瘡務(wù)管理室制度（河7）建促立了專銀項(xiàng)維修潑資金管倍理與使蠟用制度攻。物業(yè)管忠理基礎(chǔ)睬李國搏慶物業(yè)管薪理企業(yè)嘴資質(zhì)管滴理資質(zhì)二炮級企業(yè)（1）注沫冊資本3家00萬元端（2）具久有中級以案上職稱的遲管理人員降、工程技套術(shù)人員不津少于20音人，企業(yè)附經(jīng)理取得棒建設(shè)部頒頸發(fā)的物業(yè)喊管理企業(yè)幫崗位證書唉，60%旋以上的部謀門經(jīng)理、漏管理員取慈得從業(yè)人艘員崗位證磨書。（3標(biāo)）管理兩碌類型以上杜物業(yè)（4起）管理各餃類物業(yè)的女建筑面積獸分別占下諒列相應(yīng)計(jì)漸算基數(shù)的肯百分比之權(quán)和不低于勺100%腰。計(jì)算基驗(yàn)數(shù)是：多乞?qū)幼≌?頑0萬平方玩米，高層下住宅40淘萬平方米斷，獨(dú)立式纏住宅（別錘墅）6萬帳平方米，揀辦公樓宇辱、工業(yè)區(qū)哪及其他物液業(yè)20萬蛙平方米（顆5）10事%以上的家管理項(xiàng)目虧獲得建設(shè)挖部授予的砍“全國城騎市物業(yè)管劈燕理優(yōu)秀住屯宅小區(qū)（違大廈、工駛業(yè)區(qū)）”迅稱號，1天0%以上專的管理項(xiàng)盾目獲得省駱級城市物奴業(yè)管理優(yōu)己秀住宅小某區(qū)（大廈勁、工業(yè)區(qū)顧）稱號。粥（6）具占有健全的裹企業(yè)管理英制度和符澇合國家規(guī)贈(zèng)定的財(cái)務(wù)躍管理制度芝（7）建拆立了專項(xiàng)探維修資金你管理與使襲用制度資質(zhì)三級友企業(yè)：（柜1）注冊猜資本50郊萬元（2奇）具有中賓級以上職浩稱的管理頁人員、工刮程技術(shù)人憂員不少于蕩8人，經(jīng)照理取得建交設(shè)部頒發(fā)潤的物業(yè)管糕理企業(yè)經(jīng)嚴(yán)理崗位證茅書，50給%以上的諒部門經(jīng)理關(guān)、管理員達(dá)取得從業(yè)睬人員崗位葵證書（3慣）有委托潤的物業(yè)管耀理項(xiàng)目（傳4）具有虛比較健全元的企業(yè)管霜理制度和坊符合國家波規(guī)定的財(cái)蔑務(wù)管理制便度（5）襖建立了專姜項(xiàng)維修資砌金管理與棕使用制度臨時(shí)資質(zhì)甜：新設(shè)立軌的物業(yè)管朵理企業(yè)應(yīng)滔按有關(guān)規(guī)共定到當(dāng)?shù)貐⒖h級以上季人民政府但房地產(chǎn)行悅政主管部些門申請領(lǐng)青取《臨時(shí)姐資質(zhì)證書泳》，有效違期一年。物業(yè)管被理基礎(chǔ)攔李國服慶物業(yè)管理啞企業(yè)資質(zhì)過管理質(zhì)等級的顯管理：（琴一）申請泳評定資質(zhì)棚等級的物福業(yè)管理企郵業(yè)應(yīng)提交愿下列材料沫①物業(yè)管扔理企業(yè)資嘆質(zhì)等級申逃報(bào)表②營膝業(yè)執(zhí)照復(fù)羽印件③建迎設(shè)部頒發(fā)浪的物業(yè)管安理企業(yè)經(jīng)纏理崗位證熔書、從業(yè)剩人員崗位象證書復(fù)印月件和管理摸人員、工筋程技術(shù)人廟員專業(yè)技攻術(shù)職務(wù)資農(nóng)格證書復(fù)貼印件④物虹業(yè)管理委理托合同復(fù)私印件⑤物姐業(yè)管理業(yè)伶績材料⑥植企業(yè)上一填年財(cái)務(wù)審礎(chǔ)計(jì)表（二夸）物業(yè)管妻理企業(yè)的聚資質(zhì)管理牲實(shí)行分級付審批制度容（三）一賢級企業(yè)可斷參加全國璃范圍內(nèi)物潑業(yè)管理項(xiàng)爹目的投標(biāo)朋、議標(biāo)，躬二級企業(yè)償只限參加黃本?。ㄗ悦分螀^(qū)、直脈轄市）區(qū)劇域內(nèi)15射萬平方米仆以下物業(yè)宴管理項(xiàng)目內(nèi)的投標(biāo)、岸議標(biāo)。（敲四）物業(yè)仙管理企業(yè)騙資質(zhì)等級眼實(shí)行動(dòng)態(tài)找管理，每惡年核定力鉛。（六）猾關(guān)于法律蛇責(zé)任《物摟業(yè)管理?xiàng)l義例》對違睬反有關(guān)資板質(zhì)管理制坦度的物業(yè)幅管理企業(yè)牽作粗了明筑確的處罰勇規(guī)定。①綠未取得資丟質(zhì)證書從仍事物業(yè)管冒理的，由棄縣級以上滅地方人民緩政府房地災(zāi)產(chǎn)主管部皺門沒收違距法所的，趕并處5萬生元以上2態(tài)0萬元以遭下的罰款狠非業(yè)主造妙成損失的釘，依法承枯擔(dān)賠償責(zé)脖任。以欺猜騙手段取伴得資質(zhì)證遙書，還應(yīng)馳由頒發(fā)資奸質(zhì)證書的從部門吊銷葬資質(zhì)證書晶②物業(yè)管勺理企業(yè)聘蔑用未取得域物業(yè)管理衰職業(yè)資格板證書的人附員從事物否業(yè)管理活孫動(dòng)的，由抖縣級以上帽地方人民企政府房地端產(chǎn)行政主銹管部門責(zé)村令停止違鮮法行為，膽處5萬元蛋以上20洗萬元以下北的罰款，正給業(yè)主造挑成損失的棚依法承擔(dān)翼賠償責(zé)任刻。（6）朋具有健沸全的企偽業(yè)管理蟻制度和沖符合國悅家規(guī)定罩的財(cái)務(wù)彼管理制偷度。7廳）建立跟了專項(xiàng)樹維修資秀金管理涼與使用狡制度。物業(yè)管理炒基礎(chǔ)蛾李國慶物業(yè)管理勿企業(yè)資質(zhì)鉗管理3、資質(zhì)訊三級企業(yè)（1）注推冊資本5勻0萬元以方上。（2）體具有中卵級以上宵職稱的健管理人孫員、工威程技術(shù)癢人員不偵少于8補(bǔ)人，經(jīng)謙理取得分建設(shè)部減頒發(fā)的物業(yè)懶管理企明業(yè)經(jīng)理冬崗位證背書，5佳0％以需上的部轎門經(jīng)理談、管理編員取得殃從業(yè)人污員崗位宴證書。（3）有躺委托的物柳業(yè)管理項(xiàng)鮮目。（4）維具有比姜較健全聰?shù)钠髽I(yè)島管理制禁度和符拴合國家陵規(guī)定的眨財(cái)務(wù)管北理制度敬。（5）請建立了救專項(xiàng)維窮修資金歲管理與駛使用制打度。4．臨渾時(shí)資質(zhì)新設(shè)立的濱物業(yè)管理清企業(yè)應(yīng)技位有關(guān)規(guī)定壟到當(dāng)?shù)乜h獵級以上人嗓民政府房榆地產(chǎn)行政控主管部門添申請領(lǐng)取聚《臨時(shí)資港質(zhì)證書》拔。《臨時(shí)湯資質(zhì)證書銹》有效期往為一年。鑰有期期滿孫后，物業(yè)踏管理企業(yè)畏向房地產(chǎn)詠行政主管耀部門申請跪三級資質(zhì)婦的評定。類未獲通過藥的，房地扔產(chǎn)行政主弓管部門應(yīng)布當(dāng)取消其賓從事物業(yè)身管理業(yè)務(wù)聰?shù)馁Y格。筒隨著物業(yè)弄管理行業(yè)璃形勢的發(fā)嚷展，建設(shè)臨部會(huì)對物遠(yuǎn)業(yè)管理企泳業(yè)資質(zhì)管月理辦法適近時(shí)做出調(diào)攤整。物業(yè)管理閣基礎(chǔ)障李國慶物業(yè)管理柳企業(yè)資質(zhì)撫管理（二）著資質(zhì)等普級的管生理（1）庭申請?jiān)u柳定資質(zhì)折等級的紛物業(yè)管稿理企業(yè)焦應(yīng)提交勝下列材惰料：①物業(yè)管符理企業(yè)資曬質(zhì)等級申質(zhì)報(bào)表②營業(yè)執(zhí)楊照復(fù)印件③建設(shè)部慮頒發(fā)的物尿業(yè)管理企韻業(yè)經(jīng)理崗妻位證書、慕從業(yè)人員編崗位證書閉復(fù)印件和視管理人員常、工程技徒術(shù)人員專買業(yè)技術(shù)職砌務(wù)資格證貝書復(fù)印件時(shí)。④物業(yè)管短理委托合沒同復(fù)印件掘。⑤物業(yè)管痛理業(yè)績材組料。⑥企業(yè)至上一年皺度財(cái)務(wù)勺審計(jì)表懸。（2）物規(guī)業(yè)管理企瞧業(yè)的資質(zhì)純管理實(shí)行筒分級審批籮制度。一既級由省、頭自治區(qū)建念委（建設(shè)映廳）、直幻玉轄市房地稻產(chǎn)行政主鴿管部門初良審，初審焰合格后報(bào)梯建設(shè)部審硬批；二、護(hù)三級由省椅、自治區(qū)煉建委（建庫設(shè)廳）、沉直轄市房權(quán)地產(chǎn)行政揉主管部門狼審批；三墾級經(jīng)省、趕自治區(qū)建永委（建設(shè)烈廳）同意撐，可由地武級以上城窩市的房地步產(chǎn)行政主炸管部門審寸批，報(bào)省奮、自治區(qū)陸建委（建星設(shè)廳）備南案。經(jīng)資悟質(zhì)審查合壁格的企業(yè)均，由資質(zhì)臉審批部門唇發(fā)給相應(yīng)爛等級的《般資質(zhì)證書村》。（3）一弱級企業(yè)可蹄參加全國稍范圍內(nèi)物碑業(yè)管理項(xiàng)虧目的投標(biāo)膀、議標(biāo)；灣二級企業(yè)魔只限參加滴全國范圍靠內(nèi)30萬獄平方米以睡下物業(yè)管遣理項(xiàng)目的癢投標(biāo)、議鋸標(biāo)；三級昏企業(yè)只限宮參加本省頓（自治區(qū)門、直轄區(qū)慮）區(qū)域內(nèi)擱15萬平罪方米以下訓(xùn)物業(yè)管理洋項(xiàng)目的投仆標(biāo)、議標(biāo)攜。④物業(yè)管毛理企業(yè)資霞質(zhì)等級實(shí)醬行動(dòng)態(tài)管店理。（5）《累資質(zhì)證書呼》格式由趕建設(shè)部統(tǒng)掏一制定，紐奉分為正本啄和副本，違正本和副積本具有同允樣法律效暈力。（6）關(guān)胞于法律責(zé)晉任?！段锝闃I(yè)管理?xiàng)l篇例》對違燒反有關(guān)資酷質(zhì)管理制芒度的物業(yè)辣管理企業(yè)席作出了明泛確的處罰成規(guī)定：①未取得聾資質(zhì)證書瓜從事物業(yè)信管理的，匆由縣級以慘上地方人洽民政府房述地產(chǎn)行政控主管部門刃沒收違法逝所得，并穴處5萬元螞以上20勇萬元以下頁的罰款給帖業(yè)主造成陽損失的，霧依法承擔(dān)忠賠償貢任積。以欺騙宗手段取得丘資質(zhì)證書角的、還應(yīng)清由頒發(fā)資淺質(zhì)證書的歉部門吊銷浙資質(zhì)證書艦。②物業(yè)川管理企再業(yè)聘用鬧未取得水物業(yè)管變理職業(yè)狂資格證僑書的人交員從事屢物業(yè)管販理活動(dòng)隨的，由炊縣級以定上地方犬人民政悉府房地痛產(chǎn)行政斤主管部織門責(zé)令器停止違迷法行為書，處5弓萬元以吵上20翼萬元以逆下的罰揚(yáng)款；給擺業(yè)主造百成損失菊的，依巨法承擔(dān)磨賠償責(zé)柴任。建設(shè)部勞于20取01年能通過了下第一批屯40家漲一級資抹質(zhì)物業(yè)葡管理企辟業(yè)的評石審，2柴003勢年1月次2日又碼公布了同第二批木38家群一級資庫質(zhì)物業(yè)而管理企軌業(yè)。物業(yè)管殲理基礎(chǔ)進(jìn)李國嗚慶業(yè)主第二節(jié)多業(yè)主大錫會(huì)與業(yè)哥主委員尾會(huì)一、業(yè)上主根據(jù)《歸物業(yè)管派理?xiàng)l例拴》，業(yè)匙主即房遙屋的所螺有權(quán)人降?！段锿鯓I(yè)管理尚條例》些中規(guī)定敬了業(yè)主牛在物業(yè)其管理活洋動(dòng)中享挑有的具差體權(quán)利揚(yáng)和義務(wù)疏。（一）業(yè)袖主在物業(yè)賀管理活動(dòng)泄中享有的擊權(quán)利業(yè)主最歷基本的做權(quán)利就錦是依法濟(jì)享有所刻擁有物炸業(yè)的各毫項(xiàng)權(quán)利申和參與豪物業(yè)管白理、要太求物業(yè)藝管理企業(yè)累依據(jù)物眨業(yè)服務(wù)折合同提賤供相應(yīng)漁的管理頓與服務(wù)繡的權(quán)利群。1、按逆照物業(yè)茫服務(wù)合摸同的約立定，接腐受物業(yè)伐管理企販業(yè)提供斷的服務(wù)京。2．提議篇召開業(yè)主依大會(huì)會(huì)議叔，并就物伸業(yè)管理的溫有關(guān)事項(xiàng)細(xì)提出建議業(yè)主可恐以依據(jù)薄物業(yè)管集理的有姑關(guān)法律此、法規(guī)捆、政策調(diào)規(guī)定和妙業(yè)主公桑約的規(guī)少定，依蜂法請求碎或者提磚議召開號業(yè)主大先會(huì)，并晃就物業(yè)絨管理的湊有關(guān)事卸項(xiàng)提出趴建議。孫一如請辮求分配飾建筑物夸公共部續(xù)分應(yīng)得卷的利益梢；請求幸正當(dāng)管新理共同痛關(guān)系的隔事務(wù)；徒請求停致止侵害濟(jì)、排除竭障礙、然消除危雹險(xiǎn)、賠錯(cuò)償損失翼等行為勇的權(quán)利嗽。3．提哨出制定詞和修改恭業(yè)主公斥約、業(yè)蓬主大會(huì)紫議事規(guī)竿則的建遮議業(yè)主可以出通過業(yè)主漢大會(huì)，提削出起草和滔修訂業(yè)主話公約、業(yè)小主大會(huì)議療事規(guī)則以隸及物業(yè)管沾理制度建佛議的權(quán)利織。4．參加椅業(yè)主大會(huì)紗會(huì)議，行貓使投票權(quán)業(yè)主有逮參加業(yè)抵主大會(huì)殊會(huì)議以獎(jiǎng)及行使蟻對業(yè)主白大會(huì)決單定事項(xiàng)甚的投票邀權(quán)利。暖“投票凳權(quán)”是暫指業(yè)主法作為投巾票人的冒權(quán)利。領(lǐng)投票權(quán)閣是按照功每一位宏業(yè)主所鏟擁有物饑業(yè)的建略筑面積脈、住宅評套數(shù)等斯因素來貓確定的咽。物業(yè)管潮理基礎(chǔ)噴李國途慶業(yè)主5．選倦舉業(yè)主逐委員會(huì)首委員，廈并享有坑被選舉相權(quán)在物業(yè)管染理活動(dòng)中雷，業(yè)主行健使權(quán)利的多主要代表濃就是業(yè)主隨委員會(huì)，益業(yè)主可以借通過參加渣業(yè)主大會(huì)穴，行使選巾舉業(yè)主委紋員會(huì)委員齒，并享有企被選舉的閘權(quán)利。6．監(jiān)督抽業(yè)主委員宣會(huì)的工作慶：業(yè)主有對衡業(yè)主委員駝會(huì)的工作爆進(jìn)行監(jiān)督別的權(quán)利，喪如對業(yè)主新委員會(huì)的批工作提出慮批評和改現(xiàn)進(jìn)的建議煉等。7．監(jiān)督沃物業(yè)管理悶企業(yè)履行牽物業(yè)服務(wù)償合同業(yè)主有砍對物業(yè)同管理企驚業(yè)履行妻物業(yè)服兼務(wù)合同痰情況監(jiān)偏督的權(quán)芽利，如烘監(jiān)督物蔥業(yè)管理抖和服務(wù)飾的水平傳、服務(wù)崇質(zhì)量和匪收費(fèi)情危況等。8．對蕉物業(yè)共書用部位怪、共用刮設(shè)施設(shè)墓備和相飾關(guān)場地絡(luò)使用情步?jīng)r享有丙知情權(quán)或和監(jiān)督開權(quán)業(yè)主可總以對物夏業(yè)共用陷部位、豈公用設(shè)悠施設(shè)備肝和相關(guān)谷場地的答使用情基況進(jìn)行運(yùn)了解，膠并提出辯質(zhì)疑，蛋要求物稍業(yè)管理謠企業(yè)給歌予答復(fù)省和說明釋，對存妄在的問宏題提出檢改進(jìn)建納議并要飾求得到扒合理解王決。9．監(jiān)督轟物業(yè)共用尿部位、共膨用設(shè)施設(shè)富備專項(xiàng)維披修資金（買以下簡稱郵專項(xiàng)維修鍋資金）的龍管理和使閉用物業(yè)管理息活動(dòng)中的慎監(jiān)督權(quán)力唉是參與物魄業(yè)管理各絞主體之間籃相互間的落雙向監(jiān)督盜。作為業(yè)蒜主，可以燙監(jiān)督其他拆業(yè)主、物船業(yè)使用人耐、房地產(chǎn)壓開發(fā)企業(yè)介、業(yè)主大缺會(huì)及業(yè)主州委員會(huì)、波物業(yè)管理成企業(yè)和政粱府有關(guān)部非門，反之斜，其他業(yè)邪主、物業(yè)呀使用人、岸房地產(chǎn)開仁發(fā)企業(yè)、腰業(yè)主大會(huì)欺及業(yè)主委爐員會(huì)、物戴業(yè)管理企浙業(yè)和政府傍有關(guān)部門崇也有權(quán)利嬌監(jiān)督該業(yè)肢主。10．產(chǎn)法律、因法規(guī)規(guī)角定的其攔他權(quán)利法律、法玩規(guī)規(guī)定的方其他權(quán)利療包括業(yè)主裙有選聘、桶續(xù)聘和解企聘物業(yè)管拆理企業(yè)的宴權(quán)利。在便物業(yè)管理奮活動(dòng)中，宜業(yè)主有通習(xí)過業(yè)主大愈會(huì)、業(yè)主朝委員會(huì)行恰使選聘、村續(xù)聘和解歡聘物業(yè)管番理企業(yè)的纏權(quán)利。業(yè)況主大會(huì)、載業(yè)主委員極會(huì)解聘物字業(yè)管理企棄業(yè)必須遵東照《中華尺人民共和年國合伺法沾》中關(guān)于頁合同終止種、解除的雅有關(guān)法律稿規(guī)物業(yè)管凱理基礎(chǔ)鄉(xiāng)豐李國古慶業(yè)主在材物業(yè)管宮理活動(dòng)壺中應(yīng)履尋行的義瞇務(wù)（二）業(yè)割主在物業(yè)饒管理活動(dòng)地中應(yīng)履行恭的義務(wù)1、遵守澆業(yè)主公約項(xiàng)，業(yè)主大聽會(huì)議事規(guī)連則業(yè)主公懲約是一砍種公共簡契約，歲屬于協(xié)遇議、合受約的性沿質(zhì)，是舌由業(yè)主奸承諾的摸，是全融體業(yè)主韻共同約漁定、相漫互制約涉、共同濟(jì)遵守的仔有關(guān)物軍業(yè)使用如、維護(hù)與、管理才及公共石利益等桌方面的伸行為準(zhǔn)佩則，是絡(luò)實(shí)行物付業(yè)管理猛的基礎(chǔ)愈和基本邀準(zhǔn)則，粒因此，倆全體業(yè)底主都有皺遵守的推義務(wù)。2、遵守濃物業(yè)管理堡區(qū)域內(nèi)物考業(yè)共用部胸位和共用花設(shè)施設(shè)備灑的使用、攀公共秩序萌和環(huán)境衛(wèi)勤生的維護(hù)四等方面的賴規(guī)章制度透。物業(yè)管理跪區(qū)域內(nèi)物遺業(yè)共用部砍位和共用敗設(shè)施設(shè)備蒙的使用、軟公共程序愧和環(huán)境衛(wèi)位生的維護(hù)轟等存方面何的規(guī)章制葉度，都是科為了保障銷建筑物的予正常使用臺(tái)，保護(hù)業(yè)細(xì)主和物業(yè)聲使用人的尊根本利益劃的，縣因蠻此，全體汁業(yè)主都有辮遵守的義糟務(wù)。3、執(zhí)策行業(yè)主思大會(huì)的株決定和耳業(yè)主大族會(huì)授權(quán)顛業(yè)主委呢員會(huì)作佩出的決齡定。4、按照們國家有關(guān)慚規(guī)定交納惱專項(xiàng)維修竭資金。5、按時(shí)風(fēng)交納物業(yè)撕服務(wù)費(fèi)用6、法疲律、法籍規(guī)規(guī)定揪的其他牲義務(wù)物業(yè)管理捉基礎(chǔ)勝李國慶業(yè)主大止會(huì)二、業(yè)盒主大會(huì)業(yè)主大兵會(huì)是由木同一個(gè)令物業(yè)管傻理區(qū)域良內(nèi)全體折業(yè)主組吹成的，蓄代表和練維護(hù)物隆業(yè)管理奪區(qū)域內(nèi)禍全體業(yè)宴主在物肢業(yè)管理撫活動(dòng)中選的合法侮權(quán)益業(yè)蟻主自治窩管理組匙織。《怎物業(yè)管沒理?xiàng)l例塑》規(guī)定各，一個(gè)察物業(yè)管批理區(qū)域喊成立一烤個(gè)業(yè)主貓大會(huì)。筆物業(yè)管只理區(qū)域盾的劃分銀應(yīng)當(dāng)考辦慮物業(yè)裂的共用盯設(shè)施設(shè)腫備、建繡筑物規(guī)哈模、社魚區(qū)建設(shè)睜等因素著。業(yè)主雜大會(huì)不總能組織蓮與物業(yè)逃管理活孟動(dòng)無關(guān)垮的其他潮活動(dòng)。吐業(yè)主大哄會(huì)自首還業(yè)主大曉會(huì)會(huì)議輸召開之薄日起成寶立。但頂是，只喚有一個(gè)晌業(yè)主的廟，或者仍業(yè)主人驅(qū)數(shù)較少烘且經(jīng)全貍體業(yè)主出一致同沫意，決至定不成挨立業(yè)主錘大會(huì)的倆，由業(yè)織主共同距履行業(yè)勵(lì)主大會(huì)柄、業(yè)主五委員會(huì)乞職責(zé)。物業(yè)管旗理基礎(chǔ)樓李國半慶業(yè)主大會(huì)破的職責(zé)（－）討業(yè)主大番會(huì)的職劉責(zé)（1）磁制定、著修改業(yè)趟主公約老和業(yè)主朝大會(huì)議者事規(guī)則鑄。（2）鍋選舉、友更換業(yè)露主委員惑會(huì)委員皆，監(jiān)督松業(yè)主委站員會(huì)的普工作。（3）摟選聘、袋解聘物帽業(yè)管理糧企業(yè)。（4）右決定專遞項(xiàng)維修虹資金使錯(cuò)用、續(xù)榜籌方案老，并監(jiān)警督實(shí)施填。（5）列制定、賊修改物妹業(yè)管理亡區(qū)域內(nèi)滲物業(yè)共洞用部位混和共用偵設(shè)施設(shè)刷備的使殺用、公診共秩序榆和環(huán)境仙衛(wèi)生的老維護(hù)等寫方面的山規(guī)章制才度。（6）法夢律、法規(guī)辯或者業(yè)主寧大會(huì)議事旗規(guī)則規(guī)定傭的其他有露關(guān)物業(yè)管踢理的職責(zé)黨。物業(yè)管框理基礎(chǔ)擔(dān)李國裳慶業(yè)主大頸會(huì)會(huì)議（二）業(yè)謙主大會(huì)會(huì)怎議1、業(yè)炊主大會(huì)趙會(huì)議召詳開的形師式業(yè)主大會(huì)葡一般有兩鋒種形式：僚集體討論惕和書面征骨求意見。2、召盜開業(yè)主饞大會(huì)的館法定人饅數(shù)無論業(yè)丟主大會(huì)警會(huì)議采匆用哪種少形式，場都應(yīng)當(dāng)斑有物業(yè)死管理區(qū)困域內(nèi)持合有11涼2以上感投票權(quán)腰的業(yè)主逢參加方隆可召開畜。3、業(yè)肉主可以伯委托代廟理人參迎加業(yè)主英大會(huì)會(huì)季議業(yè)主不能余出席時(shí)，絹可以委托膀代理人出密席業(yè)主大蓋會(huì)會(huì)議，母但必須辦津理合法的縫委托手續(xù)僻。委托代瘋理人出席有業(yè)主大會(huì)艇會(huì)議在委掌托范圍內(nèi)限行使投票紛權(quán)，但不喬具有被選慚舉的資格創(chuàng)。不滿1沙8周歲的炸業(yè)主由其順法定代理劃人出席。攤物業(yè)使用睜人可列席向業(yè)主大會(huì)謙，但沒有拳投票權(quán)。4、業(yè)鑼主人數(shù)怖較多時(shí)侄可以推示選業(yè)主擔(dān)代表參鄙加業(yè)主啄大會(huì)會(huì)稼議物業(yè)管亡理區(qū)域鬧內(nèi)業(yè)主病人數(shù)較針多時(shí)，胖可以以貞棟、單落元、樓爪層等為元單位，昨推選一爭名業(yè)主很代表參毀加業(yè)主拉大會(huì)會(huì)新議。推選業(yè)主吳代表參加屆業(yè)主大會(huì)風(fēng)會(huì)議的，榴業(yè)主代表豆應(yīng)當(dāng)于參藥加業(yè)主大榮會(huì)會(huì)議3起日前，就饅業(yè)主大會(huì)殺會(huì)議擬討午論的事項(xiàng)出書面征求今其所代表旦的業(yè)主意攪見，凡需戚投票表決摔的，業(yè)主論的贊同、庭反對及棄歲權(quán)的具體姥票數(shù)經(jīng)本均人簽字后增，由業(yè)主題代表在業(yè)榆主大會(huì)投價(jià)票時(shí)如實(shí)結(jié)反映。業(yè)雪主代表因仿故不能參謙加業(yè)主大霜會(huì)會(huì)議的迷，其所代看表的業(yè)主滋可以另外貼推選一名抗代表參加瞧。物業(yè)管陪理基礎(chǔ)餓李國縫慶業(yè)主大取會(huì)會(huì)議5、業(yè)黃主大會(huì)熔做出決盯定的法毛定人數(shù)業(yè)主大農(nóng)會(huì)作出排普通決凝議，必秤須經(jīng)與議會(huì)業(yè)主賊所持投摔票權(quán)1斯/2以砌上通過沖才能生泄效。業(yè)丸主大會(huì)肉作出特踢別重大皮事項(xiàng)決章定，必涂須經(jīng)物剖業(yè)管理習(xí)區(qū)域內(nèi)謀全體業(yè)慣主多持繭投票權(quán)穴2/3矛以上通繳過才能梢生效。6、業(yè)芹主大會(huì)份會(huì)議分寸為定期看會(huì)議和膊臨時(shí)會(huì)甲議經(jīng)20%奶以上業(yè)主剝提議，或掌發(fā)生重大閱事故，或某緊急時(shí)間滿需要及時(shí)展處理，或紅業(yè)主大會(huì)桑議事規(guī)則許或者業(yè)主聲公約規(guī)定社的其他情寸況出現(xiàn)時(shí)致，業(yè)主委乳員會(huì)應(yīng)當(dāng)筑及時(shí)組織巴召開業(yè)主歲大會(huì)臨時(shí)豎會(huì)議。7、召泡開業(yè)主破大會(huì)會(huì)足議應(yīng)當(dāng)顛于會(huì)前帳通知業(yè)婚主業(yè)主大妖會(huì)會(huì)議恥召開1焦5日以塑前，要示通知全東體業(yè)主薯，業(yè)主或委員會(huì)王應(yīng)當(dāng)將散會(huì)議通剪知及有膨關(guān)材料擊以書面妖形式在述物業(yè)管鄙理區(qū)域饅內(nèi)公告妨。應(yīng)當(dāng)院同時(shí)告幻玉知相關(guān)默的居民宇委員會(huì)罩。8、業(yè)主次大會(huì)會(huì)議選記錄應(yīng)當(dāng)憐存檔業(yè)主大會(huì)奏會(huì)議應(yīng)當(dāng)通由業(yè)主委判員會(huì)做書披面記錄并程存檔。9、業(yè)洞主大會(huì)坐的決定廉應(yīng)予以對公告業(yè)主大會(huì)曬的決定應(yīng)敬當(dāng)以書面醒形式在物責(zé)業(yè)管理區(qū)貌域內(nèi)及時(shí)疾公告。物業(yè)管浪理基礎(chǔ)咬李國燈慶第一次殼業(yè)主大錫會(huì)召開雄的條件牌和程序（三）貼第一次醬業(yè)主大覺會(huì)召開值的條件芹和程序1、第一較業(yè)主大會(huì)獎(jiǎng)會(huì)議召開灰的條件同一個(gè)為物業(yè)管記理區(qū)域巨內(nèi)的業(yè)強(qiáng)主，應(yīng)掘當(dāng)在物捧業(yè)所在雙地的區(qū)怎、縣人賽民政府篩房地產(chǎn)感行政主銹管部門謊的指導(dǎo)他下成立朋業(yè)主大他會(huì)，并劫選舉產(chǎn)新生業(yè)主登委員會(huì)課。第一圖農(nóng)業(yè)主占大會(huì)召腔開的條厭件各地盞區(qū)有所挨不同，酸如有的疏地方規(guī)夢定：“釘住宅區(qū)既人住率厚達(dá)到5薄0％以賣上或者鵲從第一紫個(gè)業(yè)主蒼人住之樂日起滿烈兩年的受”，可浴以召開偉業(yè)主大負(fù)會(huì)。還為有的地漢方規(guī)定損：“一者個(gè)物業(yè)釣管理區(qū)洲域內(nèi)，拆有下列娃情況之修一的，今即可以糊召開第牌一次業(yè)級主大會(huì)赴或者業(yè)諸主代表揭大會(huì)，楚選舉產(chǎn)墾生業(yè)主重委員會(huì)截：公有夫住宅出顏建筑面朵積達(dá)到嬌30％弄以上的脆；新建寶商品住慚宅出售制建筑面蘭積達(dá)到臭50％埋以上的揪；住宅菠出售已肌滿兩年鏡的”可享以召開差業(yè)主大答會(huì)。物業(yè)管河理基礎(chǔ)像李國茂慶第一次當(dāng)業(yè)主大岡會(huì)會(huì)議斗的籌備瘡工作2、第一呢次業(yè)主大初會(huì)會(huì)議的敏籌備工作（l）組陡織大會(huì)籌啦備組。業(yè)那主大會(huì)籌仿備組應(yīng)當(dāng)臣在物業(yè)所迫在地的區(qū)綢、縣房地探產(chǎn)行政主倦管部門和畫街道辦事績處的指導(dǎo)餐下成立，桃由業(yè)主代男表、建設(shè)之單位（包貪括公有住緩房出售單傲位）組成歉，負(fù)責(zé)業(yè)聰主大會(huì)籌算備工作。鋪己有居民秤委員會(huì)的需，還可以隱邀請居民致委員會(huì)委寶員參加。（2）度確定首標(biāo)次業(yè)主丈大會(huì)會(huì)仔議召開麥的時(shí)間家、地點(diǎn)揀、形式秘和內(nèi)容塵。（3）聽萬取業(yè)主和打相關(guān)人員也的建議，固結(jié)合本物欣業(yè)管理區(qū)犬域的實(shí)際假情況，參忽照政府主刺管部門定箭的示范文瞧本，擬訂弓《業(yè)主大臭會(huì)議事規(guī)防則》草案搞和《業(yè)主燥公約》草錢案等有關(guān)真文件。（4）確卷認(rèn)業(yè)主身目份，確定蔥業(yè)主在首陣農(nóng)業(yè)主大今會(huì)會(huì)議上毫的投票權(quán)羅數(shù)。（5）通鍛過協(xié)商，誼確定業(yè)主夫委員會(huì)委憤員候選人丙產(chǎn)生辦法古及名單。鉗業(yè)主既包獅括商品房彈購買者，劑也包括公田有住房購暮買者和仍昨擁有物業(yè)士的房地產(chǎn)書開發(fā)企業(yè)插。業(yè)主委睛員會(huì)委員后，一般應(yīng)聾當(dāng)根據(jù)其顛實(shí)際擁有配房屋的建妨筑面積，屬按照一定關(guān)比例推薦父。（6）花做好召副開首次駐業(yè)主大濁會(huì)會(huì)議劫的其他愁準(zhǔn)備工駱作。會(huì)議籌焦備期間雖，籌備厭組成立病的過程音、每次驚會(huì)議的城各項(xiàng)決帖定的意泉見，都賺應(yīng)當(dāng)做耳好認(rèn)真坐的記錄俯。物業(yè)管理愉基礎(chǔ)畫李國慶第一次業(yè)根主大會(huì)召敗開的程序3、第北一次業(yè)圖主大會(huì)噸召開的愁程序籌備組臺(tái)應(yīng)當(dāng)自么成立之妹日起3婆0日內(nèi)果，在物排業(yè)所在蓋地的區(qū)辛、縣人犬民政府西房地產(chǎn)符主管部姓門的指濁導(dǎo)下組硬織業(yè)主島召開首緩次業(yè)主爪大會(huì)會(huì)任議。（1）由耳大會(huì)籌備變組成員代艙表籌備組艘介紹大會(huì)攤籌備情況你。（2）由納大會(huì)籌備概組成員代把表籌備組鏡介紹業(yè)主忍委員候選榨人情況，含候選人本母人也可以撒自我介紹襖。（3）述審議、充通過《閣業(yè)主大到會(huì)議事泥規(guī)則》遮和《業(yè)兇主公約全》。（4）臂選舉產(chǎn)梯生業(yè)主妹委員會(huì)口委員。（5）審踩議、通過擱與物業(yè)管皂理相關(guān)的董特別重大替事項(xiàng)。在第一按次業(yè)主石大會(huì)上戲，物業(yè)爽的建設(shè)骨單位還擊應(yīng)當(dāng)做奮出前期嚷物業(yè)管萬理工作典報(bào)告，銅物業(yè)管膽理企業(yè)長還應(yīng)當(dāng)胳做出物匙業(yè)接管第驗(yàn)收情惰況的報(bào)燥告。《業(yè)主沒大會(huì)議奸事規(guī)則奏》應(yīng)當(dāng)越就業(yè)主子大會(huì)的陽議事方邁式、表棉決程序繡、業(yè)主數(shù)投票權(quán)段確定辦抖法、業(yè)挽主委員拳會(huì)的組砌成和委槐員任期蜻等事項(xiàng)潤依法做棉出約定煤。其中秘，業(yè)主殊投票權(quán)釘要根據(jù)昏業(yè)主擁鹽有物業(yè)豪的建筑幸面積、稍住宅套笑數(shù)等因點(diǎn)素確定訊，具體寫應(yīng)按照還省、自啊治區(qū)、欄直轄市疲制定的擋辦法而遣定?！逗闃I(yè)主公潮約》應(yīng)戴當(dāng)對有櫻關(guān)物業(yè)縮慧的使用奏、維護(hù)管、管理此，業(yè)主許的共同寇利益，胖業(yè)主應(yīng)驅(qū)當(dāng)履行包的義務(wù)師，違反霉公約應(yīng)咽當(dāng)承擔(dān)哨的責(zé)任侵等事項(xiàng)遲依法做奧出約定名。物業(yè)管粒理基礎(chǔ)四李國喇慶業(yè)主委鐘員會(huì)三、業(yè)主踩委員會(huì)業(yè)主委鞋員回是怖按照法伶定的程梅序由業(yè)趨主大會(huì)嗽從全體停業(yè)主中湖選舉產(chǎn)菜生的，話是業(yè)主袋大會(huì)的醒執(zhí)行機(jī)牌構(gòu)。（1）勝本物業(yè)別管理區(qū)帆域內(nèi)具梨有完全吩民事行限為能力濱的業(yè)主書。（3）遵嘆守業(yè)主大類會(huì)議事規(guī)駱則、業(yè)主環(huán)公約，模爛范履行業(yè)污主義務(wù)。（4）羞熱心公辟益事業(yè)門，責(zé)任泄心強(qiáng)，壇公正廉辯潔，具丸有社會(huì)渴公信力載。（5）具翅有一定組洞織能力。（6）具尖備必要的蚊工作時(shí)間岡。物業(yè)管名理基礎(chǔ)猾李國業(yè)慶業(yè)主委逝員會(huì)《業(yè)主雖大會(huì)規(guī)舒程》還繼規(guī)定，袖業(yè)主委喜員會(huì)委細(xì)員有下留列情形父之一的脆，經(jīng)業(yè)初主大會(huì)綢會(huì)議通鄉(xiāng)豐過，其貞業(yè)主委摩員會(huì)委革員資格擾終止。（l）因營物業(yè)轉(zhuǎn)讓寸、滅失等凈原因不再書是業(yè)主的攻。（2）無嘗故缺席業(yè)病主委員會(huì)粱會(huì)議連續(xù)倆3次以上繳的。（3）因擁疾病等原銹因喪失履寨行職責(zé)能叫力的。（4）盜有犯罪部行為的欲。（5）秀以書面陰形式向馬業(yè)主大森會(huì)提出狐辭呈的踩。（6）拒爐不履行業(yè)負(fù)主義務(wù)的劇。、（7）其償他原因不柔宜擔(dān)任業(yè)胖主委員會(huì)丑委員的。物業(yè)管以理基礎(chǔ)政李國女慶業(yè)主委員尋會(huì)一根據(jù)責(zé)物業(yè)管豈理區(qū)域盾內(nèi)物業(yè)且規(guī)模的察大小，串一般業(yè)套主委員西會(huì)設(shè)委跡員5—逗15名庫，經(jīng)業(yè)攜主大會(huì)看決定可旨以適當(dāng)絡(luò)增減，漢但最低騰不得少貿(mào)與5名伴，業(yè)主液委員會(huì)衡設(shè)主任躁1名，罩副主任垮1—2攤名，主瓶任、副莊主任在街業(yè)主委東員會(huì)委求員中推虛選產(chǎn)生透。在選塑舉產(chǎn)生貼業(yè)主委建員會(huì)時(shí)蓬，應(yīng)當(dāng)框注意發(fā)漸揮街道完辦事處餃居民委艷員會(huì)、束公安派秧出所以拐及有關(guān)她部門和償單位的瞞作用。拿業(yè)主委杰員會(huì)應(yīng)亞當(dāng)選聘室執(zhí)行秘親書1名隸，負(fù)責(zé)沒處理業(yè)敏主委員勾會(huì)的日炎常事一送根據(jù)物號業(yè)管理勸區(qū)域內(nèi)銳物業(yè)規(guī)痕模的大罰小，一刺般業(yè)主越委員會(huì)買設(shè)委員倦5—1逼5名，柔經(jīng)業(yè)主請大會(huì)決倒定可以眨適務(wù)工澇作。業(yè)捧主委員虧；會(huì)主探任、副哈主任、抹執(zhí)行秘約書一般曠為兼職招，也可贊以是專立職。業(yè)扣主委員鉗會(huì)應(yīng)當(dāng)販自選舉鉤產(chǎn)生之暢日起3德0日內(nèi)蠢，將業(yè)捉主大會(huì)榆的成立萍情況、簽業(yè)主大辮會(huì)議事哈規(guī)則、各業(yè)主公帽約及業(yè)格主委員移會(huì)名單往等材料湯向物業(yè)承所在地笨的區(qū)、或縣人民避政府房搞地產(chǎn)行喉政主管答部門備撲案。業(yè)供主委員單會(huì)備案溉的有關(guān)眠事項(xiàng)發(fā)渠生變更罷的，應(yīng)看按上述伐規(guī)定重販新備案襪。物業(yè)管眠理基礎(chǔ)珠李國跑慶業(yè)主委吃員會(huì)應(yīng)蒼履行的間職責(zé)（二）業(yè)枯主委員會(huì)置應(yīng)履行的表職責(zé)1、召集洲業(yè)主大會(huì)棚會(huì)議，報(bào)簽告物業(yè)管農(nóng)理的實(shí)施旬情況除第一次孔業(yè)主大會(huì)翻會(huì)議外，旁以后每年道召開的年價(jià)度業(yè)主大逆會(huì)會(huì)議均稿由業(yè)主委巖員會(huì)籌備防，召集和完主持。2、代表兇業(yè)主與業(yè)那主大會(huì)選娘聘的物業(yè)摧管理企業(yè)除簽訂物業(yè)覺服務(wù)合同3、及時(shí)忠了解業(yè)主杠、物業(yè)使鵝用人的意高見和建議光，監(jiān)督和寶協(xié)助物業(yè)同管理企業(yè)險(xiǎn)履行物業(yè)艇服務(wù)合同緩。4、監(jiān)督浸業(yè)主公約運(yùn)的實(shí)施5、業(yè)主榮大戶賦予煮的其他職同責(zé)（1）簽組織修床訂業(yè)主其公約，叢業(yè)主委回員會(huì)章圓程（2）審意核專項(xiàng)維積修資金的刻籌集、使艷用和管理營，以及物晉業(yè)服務(wù)費(fèi)盼用、標(biāo)準(zhǔn)畏及使用辦渠法。（3）侍接受丈今夫有關(guān)子行政主野管部門陡的監(jiān)督君指導(dǎo)，巡壽執(zhí)行政鎖府行政葬部門對舅本物業(yè)泊管理區(qū)呈域的管君理事項(xiàng)躲提出的母指令和條要求。（4）撫調(diào)節(jié)物限業(yè)管理欄活動(dòng)中毛的糾紛芽。物業(yè)管究理基礎(chǔ)瘋李國兆慶業(yè)主委姜員會(huì)的腥日常工廢作（三）業(yè)固主委員會(huì)啄的日常工蒙作1、了背解和掌敞握物業(yè)傭管理區(qū)喪域內(nèi)業(yè)突主和物益業(yè)使用逐人的基殲本情況2、組織頓實(shí)施選聘玻物業(yè)管理昨企業(yè)的招起標(biāo)活動(dòng)3、提借出是否扣續(xù)聘物待業(yè)管理喇企業(yè)的樂建議4、代鄭表業(yè)主詠大會(huì)管臺(tái)理物業(yè)歸專項(xiàng)維幫修資金5、宣傳券、教育、朽督促業(yè)主盈和物業(yè)使鋸用人自覺砍遵守業(yè)主膏公約以及撤物業(yè)管理把區(qū)域內(nèi)的燭各項(xiàng)管理煮制度，協(xié)當(dāng)調(diào)業(yè)主之股間，業(yè)主版與物業(yè)使遭用人之間融，業(yè)主、俱物業(yè)使用沈人和物業(yè)魔管理企業(yè)定之間的關(guān)連系。6、協(xié)圖助物業(yè)誕管理企累業(yè)對物狐業(yè)管理佳區(qū)域內(nèi)湯的物業(yè)奸進(jìn)行管炊理7、做嚇好業(yè)主僚委員會(huì)曲的內(nèi)部恐管理工寒作8、開展冒有利于業(yè)擴(kuò)主和物業(yè)忙使用人身測心健康的為各項(xiàng)有益炕活動(dòng)，努違力創(chuàng)建文蓮明小區(qū)。物業(yè)管旨理基礎(chǔ)噸李國擋慶業(yè)主委員穗會(huì)會(huì)議（四）叔業(yè)主委乘員會(huì)會(huì)暖議《業(yè)主左大會(huì)規(guī)假程》規(guī)爭定，業(yè)港主委員犯應(yīng)當(dāng)自播選舉產(chǎn)得生之日文起3日詠內(nèi)召開鍋首次業(yè)黎主委員全會(huì)會(huì)議踩，推選巴產(chǎn)生業(yè)困主委員勿會(huì)主任鬧1人，遭副主任憶1—2夸人。經(jīng)舉1/3鄉(xiāng)豐以上業(yè)指主委員吹會(huì)委員靜提議或蹄者業(yè)主舒委員會(huì)槳主任認(rèn)匪為有必尾要的，針應(yīng)當(dāng)及尾時(shí)召開懸業(yè)主委槐員會(huì)會(huì)訊議。物業(yè)管理口基礎(chǔ)鳥李國慶物業(yè)管瘋理相關(guān)烏機(jī)構(gòu)第三節(jié)縮慧物業(yè)管汽理相關(guān)抖機(jī)構(gòu)一、房曬地產(chǎn)行痛政主管府部門房地產(chǎn)行途政主管部墊門負(fù)責(zé)物室業(yè)管理的丸行業(yè)政策殖指定和對騰物業(yè)管理斬活動(dòng)的指浩導(dǎo)、監(jiān)督續(xù)、管理、居主要體現(xiàn)體在以下幾閣個(gè)方面：（一）積審批物亂業(yè)管理疊企業(yè)的陷經(jīng)營資熱質(zhì)（四涌）（二）對餐物業(yè)管理塑招標(biāo)投標(biāo)呈活動(dòng)實(shí)施終監(jiān)督管理物業(yè)管理寺基礎(chǔ)灶李國慶房地產(chǎn)行袋政主管部羞門（三）對潛日常物業(yè)敘管理活動(dòng)座實(shí)施監(jiān)督脫管理《物業(yè)管峰理?xiàng)l例》桿規(guī)定，國死務(wù)院建設(shè)體行政主管氏部門負(fù)責(zé)壤全國物業(yè)避管理活動(dòng)壞的監(jiān)督管揪理工作，川縣級以上輛地方人民竄政府房地肌產(chǎn)行政主苗管部門負(fù)槐責(zé)本行政遣區(qū)域內(nèi)物爐業(yè)管理和史活動(dòng)的監(jiān)淡督管理工侍作，對違焦反《物業(yè)債管理?xiàng)l例煎》規(guī)定的業(yè)各種行為剛進(jìn)行行政葛處罰或行耽政處分。（1）肉制定物遭業(yè)管理焰區(qū)域劃終分辦法設(shè)，并管遺理物業(yè)廚管理區(qū)膏域的劃干分。（2）崗指導(dǎo)業(yè)盼主大會(huì)朋的成立南。（3）道對業(yè)主始委員會(huì)為的成立職進(jìn)行備警案管理綢。（4）潔參與物訪業(yè)服務(wù)脖收費(fèi)辦隸法的制浮定。（5）完監(jiān)督核爹查物業(yè)東服務(wù)收稱費(fèi)情況緊。（6）制拌止或依法攔處理物業(yè)智管理區(qū)域說內(nèi)有關(guān)違各法行為。（7）處襯理業(yè)主、束業(yè)主要負(fù)耀會(huì)、物業(yè)雙僅用人利礙物業(yè)富埋險(xiǎn)業(yè)業(yè)性物艇業(yè)室提道原細(xì)e且被說山L（8）掉對物業(yè)浮管理區(qū)獸域內(nèi)安胡全事故屯的張青小于以備庫采開進(jìn)橡計(jì)處理刮。（9）審刑批業(yè)主改炕變物業(yè)原爪設(shè)計(jì)用途艷的方案。（10謊）審批零改變公會(huì)共建筑登和共用令設(shè)施使柱用性質(zhì)纏的方案抹。（l1衛(wèi)）參與睛專項(xiàng)維洽修資金鼠管理辦歇法的制嫁定，并賭監(jiān)督檢擾查專項(xiàng)互維修資協(xié)金的使需用。（l2死）違反阿本行政族法規(guī)規(guī)產(chǎn)定的行掠政處罰控。物業(yè)管就理基礎(chǔ)仇李國注慶房地產(chǎn)行柿政主管部此門（四）組警織物業(yè)管傾理企業(yè)參躺加考評和共評比根據(jù)建盼設(shè)部《沃全國優(yōu)討秀管理矛住宅小皺區(qū)標(biāo)準(zhǔn)印》以及醬《全國敗城市物厭業(yè)管理析優(yōu)秀住轉(zhuǎn)宅小區(qū)劃達(dá)標(biāo)評疾分細(xì)則鞏》和《蛋全國城側(cè)市物業(yè)叮管理優(yōu)雄秀大廈輝標(biāo)準(zhǔn)及隊(duì)評分細(xì)令則》，禍各省、截自治區(qū)盼、直轄宗市的房謎地產(chǎn)行叼政主管報(bào)部門負(fù)貌責(zé)組織膨轄區(qū)內(nèi)禮的物業(yè)彩管理企含業(yè)參加諒考評和呈評比，槽并通過適實(shí)地考靜查。聽痰取匯報(bào)揀、查閱踐資料、旗綜合評煤定等方船法，對曉申報(bào)達(dá)攀標(biāo)的物滅業(yè)管理飄區(qū)域進(jìn)無行考評乓。經(jīng)建俱設(shè)部考巨評驗(yàn)收叛，成績包達(dá)到一騾定水平繡的小區(qū)蒼（大廈夕、工業(yè)呢區(qū)）由您建設(shè)部躬授予“蟻全國城鉆市物業(yè)乏管理優(yōu)出秀住宅視小區(qū)（價(jià)大廈、澆工業(yè)區(qū)底）”或怎“全國晨城市物愉業(yè)管理愧優(yōu)秀示張范住宅帆小區(qū)（婦大廈、封工業(yè)區(qū)皮）稱號染。同樣亮，根據(jù)互各省、罰自治區(qū)桿、直轄擺市級城木市物業(yè)兄管理優(yōu)載秀小區(qū)烘（大廈疲、工業(yè)笨區(qū)）標(biāo)魂準(zhǔn)。評定出省件、自治區(qū)唱、直轄市訂級城市物侵業(yè)管理優(yōu)業(yè)秀小區(qū)（慈大廈、工鋒業(yè)區(qū)）。物業(yè)管桑理基礎(chǔ)視李國珠慶工商、稅暫務(wù)和物價(jià)殿等行政主船管部門二、工商覆、稅務(wù)和戚物價(jià)等行蒸政主管部樸門工商、稅屈務(wù)和物價(jià)春行政主管瓦部門對物座業(yè)管理企精業(yè)實(shí)施監(jiān)帶督和指導(dǎo)真。，（一）捎物業(yè)管塞理企業(yè)呼必須接濫受工商或行政主垃管部門棕的監(jiān)督挎與指導(dǎo)物業(yè)管太理企業(yè)齒在開業(yè)憲之前，母須向工恰商行政嘉主管部玩門申請遲注冊登歇記，經(jīng)赴工商行清政主管脅部門審店核批準(zhǔn)溪后，依州法發(fā)給扁物業(yè)管槐理企業(yè)樸企業(yè)法畝人營業(yè)水執(zhí)照，出然后物估業(yè)管理濃企業(yè)方期可正式砌開業(yè)。工商行慚政主管責(zé)部門，組每年度藍(lán)對物業(yè)士管理企灰業(yè)依法緞進(jìn)行年唱檢、年騎審，對找違法經(jīng)艦營者有流權(quán)依法真進(jìn)行批懷評、教地育、處鋼罰，直無至吊銷絨企業(yè)營譜業(yè)執(zhí)照仰，對合鞏法經(jīng)營畏者給予碰保護(hù)和歇支持。物業(yè)管理帶基礎(chǔ)枕李國慶物業(yè)管牙理企業(yè)情要依法于向國家證納稅（二）物革業(yè)管理企掃業(yè)要依法巴向國家納鏡稅（1）靜物業(yè)管囑理企業(yè)羞要依法處將應(yīng)交攏稅金按音時(shí)交到斤稅務(wù)行陜政主管斑部門。（2）稅邊務(wù)主管部鵲門有權(quán)依伯法對物業(yè)東管理企業(yè)灶進(jìn)行定期縫與不定期怖的稅務(wù)檢芒查與指導(dǎo)爪，有權(quán)處濃罰違反稅棒務(wù)規(guī)定的選行為。（三）管物業(yè)管污理企業(yè)在應(yīng)接受善物價(jià)行坡政主管繪部門的扭物價(jià)管已理（1）物皂業(yè)管理企界業(yè)制定的桑物業(yè)管理認(rèn)服務(wù)收費(fèi)腹標(biāo)準(zhǔn)，須飾上報(bào)物價(jià)鮮行政主管衣部門核定挺批準(zhǔn)，未布經(jīng)物價(jià)主貝管部門批駕準(zhǔn)，物價(jià)獻(xiàn)管理企業(yè)原不得擴(kuò)大昆收費(fèi)范圍鴿，不得提統(tǒng)高收費(fèi)標(biāo)方準(zhǔn)。（2）物地價(jià)主管部弓門對物業(yè)針管理企業(yè)藏的價(jià)格工困作實(shí)行監(jiān)沃督、指導(dǎo)基。物業(yè)管理培基礎(chǔ)沸李國慶物業(yè)安全匙管理工作汪要接受當(dāng)曬地公安局誤或派出所噴的監(jiān)督和隱指導(dǎo)（四）物怒業(yè)安全管銅理工作要慶接受當(dāng)?shù)伉澒簿只蛲门沙鏊奶荼O(jiān)督和指瞧導(dǎo)安全管話理是物壘業(yè)管理醉的主要亭工作之旁一，物棋業(yè)管理飾企業(yè)應(yīng)制認(rèn)真貫孟徹“預(yù)控防為主寧，人防塞、物防唐、技防適三者互療相結(jié)合補(bǔ)”的原眠則，自添覺接受德當(dāng)?shù)毓戆矙C(jī)關(guān)議或派出愚所的監(jiān)乓督和指務(wù)導(dǎo)。（1）梁物業(yè)管勞理企業(yè)胡要根據(jù)頑物業(yè)管謠理區(qū)域競的特點(diǎn)鐘，合理掉布崗，俱加強(qiáng)巡焰邏檢查槍，發(fā)現(xiàn)貝有犯罪漏嫌疑人脫和易燃愉、劇毒崖、放射療性等危喂險(xiǎn)物品收，或發(fā)完現(xiàn)刑事斧案件、梳治安案拜件以及半各種災(zāi)悶害事故今，應(yīng)當(dāng)栽立即向蒼當(dāng)?shù)毓习矙C(jī)關(guān)蛇的有關(guān)貫部門、飄派出所想?yún)R報(bào)，悠并協(xié)助拋?zhàn)龊谜{(diào)午查、救炸助和疏睜散工作具。在物割業(yè)管理勾區(qū)域內(nèi)舞，當(dāng)物杠業(yè)管理蠶企業(yè)發(fā)親現(xiàn)違法掏行為應(yīng)生該制止賊，對應(yīng)械該制止悶而沒有違制止的抖違法行本為，應(yīng)莊該及時(shí)可報(bào)告治陡安案件漆而沒有厲及時(shí)報(bào)雹告的，昌要承擔(dān)舉相應(yīng)的紅法律責(zé)座任。（2）失居住小禿區(qū)規(guī)劃賊紅線內(nèi)羅的機(jī)動(dòng)糾車停車自場（庫辟）、非曬機(jī)動(dòng)車襪存車處侍等交通腹設(shè)施，志均由物針業(yè)管理丙企業(yè)負(fù)清責(zé)維護(hù)朱、管理免；發(fā)生書交通事船故，報(bào)殺請公安浙交通管坡理部門拒處理；彩設(shè)立收膠費(fèi)停車視場，由非公安交團(tuán)通管理久部門審幸核批準(zhǔn)嗽。（3）供茂水管網(wǎng)及鋼管網(wǎng)上設(shè)濃置的地下慘式消防井黨、消火栓師等消防設(shè)窮施，由供旱水部門負(fù)繁責(zé)維護(hù)、栽管理、公弦安消防部掏門負(fù)責(zé)監(jiān)雄督檢查；低高、低壓蓬消防供水配系統(tǒng)，包秘括泵房、民管道、室釋內(nèi)消防栓礦以及防火制門、消防殲電梯、輕筆便滅火器婚材、消防錫通道等，統(tǒng)由物業(yè)管哲理企業(yè)負(fù)喉責(zé)維護(hù)、慘管理，并達(dá)接受公安炊消防部門置的監(jiān)督檢驅(qū)查。物業(yè)管理挑基礎(chǔ)散李國慶物業(yè)管適理企業(yè)領(lǐng)的環(huán)境游管理要弟接受環(huán)流衛(wèi)部門浙和園林夜部門的肥監(jiān)督和植指導(dǎo)（五）物羽業(yè)管理企犯業(yè)的環(huán)境恰管理要接粱受環(huán)衛(wèi)部沙門和園林舒部門的監(jiān)千