商業(yè)物業(yè)管理教學大綱

第4頁共20頁商業(yè)物業(yè)管理教學大綱第一部分大綱說明一、課程的性質(zhì)和任務商業(yè)物業(yè)管理是一門新興的管理學科，是在改革開放后隨著建設(shè)有中國特色社會主義的偉大實踐中不斷興起和發(fā)展的，當然在此以前局部地區(qū)的個別部門也有一些嘗試。本課程的教學任務和主要目的是：1、對于商業(yè)的概念、特點以及商業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理等基本概念和相關(guān)的基本理論有一個初步的認識。2、結(jié)合西方相對成熟的商業(yè)物業(yè)管理理論以及我國典型的物業(yè)管理模式，對商業(yè)物業(yè)管理的各個構(gòu)成部分進行深入的學習和探討。3、探討我國商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和特征。4、提高學生在社會科學方面的素養(yǎng)，為進一步學習其他專業(yè)課程打下必要的基礎(chǔ)。二、相關(guān)課程《商業(yè)物業(yè)管理》為《物業(yè)管理財稅基礎(chǔ)》、《物業(yè)設(shè)施設(shè)備》、《物業(yè)管理實物》等課程提供基本的理論和必要的知識準備。三、課程教學的基本要求本課程的教學要求是：1、了解：商務物業(yè)的分類。商業(yè)場所物業(yè)的分類及特點。會所經(jīng)營的主要項目。2、掌握：商務物業(yè)及其特點。寫字樓物業(yè)經(jīng)營與服務管理。商業(yè)場所物業(yè)的營銷管理。商業(yè)場所物業(yè)的租賃管理。會所的功能。會所服務規(guī)程及要求。3、重點掌握：商務物業(yè)管理的特點。寫字樓物業(yè)管理的目標內(nèi)容與服務要求。購物中心的管理。以馬克思主義基本原理為指導，以商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成要素和影響因素為線索，從商業(yè)物業(yè)建設(shè)與商業(yè)物業(yè)管理的基本理論、商業(yè)物業(yè)管理的硬件與軟件環(huán)境、商業(yè)物業(yè)管理的重要工作等方面；在此基礎(chǔ)上，結(jié)合我們社會主義的初級階段理論，為我國的經(jīng)濟建設(shè)提供參考借鑒。教學建議：1、首先講清商務物業(yè)的類型及特點。然后進一步具體講解各類商務物業(yè)管理，注意它們的共性方面。2、理論聯(lián)系實際來講解。第二部分各章的教學內(nèi)容和教學要求第一章商業(yè)物業(yè)管理概述教學目的與要求通過學習本章，學員要掌握商業(yè)物業(yè)管理的一些基礎(chǔ)知識：掌握劃分商業(yè)物業(yè)的標準、商業(yè)物業(yè)的類型、商業(yè)物業(yè)的特點、商業(yè)物業(yè)管理的模式、商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容等，了解物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價。第一節(jié)商業(yè)物業(yè)的類型一、劃分商業(yè)物業(yè)的標準劃分商業(yè)物業(yè)，必須符合商業(yè)物業(yè)所具有的屬性，即：經(jīng)營性公眾性服務性需要說明的是：必須同時具備以上三種屬性，也可以說，這就是劃分商業(yè)物業(yè)的標準，只具備其中一個或兩個屬性的物業(yè)，則不能認為屬于商業(yè)物業(yè)。二、商業(yè)物業(yè)的類型：根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)的部門劃分和商業(yè)物業(yè)的三個屬性，商業(yè)物業(yè)可分為：辦公物業(yè)酒店物業(yè)商貿(mào)物業(yè)娛樂休閑物業(yè)三、商業(yè)物業(yè)的特點：需要良好的商業(yè)氛圍追求設(shè)施的先進性有很高的租賃比例以出租為主的商業(yè)物業(yè)具有價值不能庫存的特點第二節(jié)商業(yè)物業(yè)管理的模式一、自建自管模式二、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合的模式三、委托經(jīng)營模式第三節(jié)商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容一、制定管理計劃步驟為：進行調(diào)查研究業(yè)主目標分析物業(yè)資質(zhì)分析毛租金凈租金百分比租金第三章寫字樓的管理學習目的與要求學員通過學習本章，應該了解并認識到：寫字樓的含義、寫字樓的類型、現(xiàn)代寫字樓的特點、寫字樓管理的要求與內(nèi)容、寫字樓的基本管理、寫字樓的服務與營銷管理、寫字樓的管理模式與組織架構(gòu)等問題。第一節(jié)寫字樓概述一、寫字樓的含義寫字樓愿意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。作為收益性物業(yè)，寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。二、寫字樓的類型從四個不同的角度來劃分三、現(xiàn)代寫字樓的特點現(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，它已經(jīng)具有新的特點：（1）現(xiàn)代寫字樓多建于大城市的中心繁華地段（2）現(xiàn)代寫字樓有相當規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大。（3）現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備。（4）現(xiàn)代寫字樓功能齊全，設(shè)施配套、形成了獨立的生活和工作系統(tǒng)。（5）時間集中，人員流動性大。第二節(jié)寫字樓管理的要求與內(nèi)容一、寫字樓管理的要求寫字樓管理高起點、高要求加強治安防范，特別重視消防管理對寫字樓的清潔保養(yǎng)要求特別高強化設(shè)備管理工作完善配套服務，強化服務質(zhì)量二、寫字樓管理的內(nèi)容1、寫字樓的基本管理工程設(shè)備管理保安管理清潔綠化管理清潔是寫字樓的面孔，設(shè)備是寫字樓的心臟，保安是寫字樓的衛(wèi)士。2、寫字樓的服務管理前臺接待服務委托代辦服務特約專項服務綜合配套服務3、寫字樓的營銷管理第三節(jié)寫字樓的基本管理一、工程設(shè)備管理寫字樓的主要設(shè)備寫字樓設(shè)備管理要求寫字樓的裝修管理二、安全管理治安管理的主要任務治安管理的要求消防管理的要求三、清潔綠化管理寫字樓清潔管理的特點對清潔工作要求高清潔難度大，專業(yè)化程度高寫字樓清潔工作的主要任務大堂保潔洗手間保潔玻璃清潔地毯保潔公共通道保潔外墻保潔綠化管理綠化工作以適用、經(jīng)濟、美觀、大方為原則，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。第四節(jié)寫字樓的服務與營銷管理一、服務管理提供優(yōu)質(zhì)服務是寫字樓管理的基本要求，所以必須加強寫字樓的服務管理。前臺接待服務綜合配套服務委托代辦服務特約服務二、寫字樓的營銷管理寫字樓的經(jīng)營一般以租賃為主。營銷推廣物業(yè)管理費與營銷公約租賃管理實務第五節(jié)寫字樓的管理模式與組織架構(gòu)一、目前寫字樓的管理模式委托專業(yè)公司管理和發(fā)展商自己管理經(jīng)營性管理和非經(jīng)營性管理社會化分包管理和一家管理酒店式管理的特征（共分為10項）二、寫字樓的組織架構(gòu)寫字樓的管理體制與機構(gòu)設(shè)置具有相對的獨立性。管理機構(gòu)設(shè)置原則部門設(shè)置的模式第四章零售商業(yè)物業(yè)管理教學目的與要求零售商業(yè)物業(yè)因其發(fā)展快、管理要求高等特點而成為現(xiàn)代商業(yè)性房地產(chǎn)物業(yè)的一種重要形式。本章主要重點探討零售商業(yè)物業(yè)的建筑特點、物業(yè)的組成結(jié)構(gòu)、商場服務需求及其管理要求等。第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)管理機構(gòu)構(gòu)架一、零售商業(yè)零售的含義零售企業(yè)我國零售商業(yè)的發(fā)展二、零售商業(yè)物業(yè)從物業(yè)管理的角度可作四種分類第二節(jié)購物中心及其管理一、購物中心的概念二、購物中心的建筑特征商業(yè)空間步行化商業(yè)空間室內(nèi)化公共空間社會化三、購物中心的本質(zhì)購物中心的本質(zhì)特點在于統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式，這是判斷是否是購物中心的標準。四、購物中心的市場特征及其管理模式1、購物中心的市場特征有計劃聚集的統(tǒng)一性采用集中管理和分散經(jīng)營相結(jié)合的先進管理方式功能負責多樣，規(guī)模巨大2、購物中心的管理模式開發(fā)商自行管理國外的管理機構(gòu)參與合作管理專業(yè)的物業(yè)管理公司進行市場管理主要承租者進行經(jīng)營同時開展管理承租客商的選配1、制定承租政策2、承租戶在購物中心的位置和分布第三節(jié)零售商業(yè)物業(yè)的管理一、大型購物中心的管理二、其他零售物業(yè)的管理大型百貨商店的物業(yè)管理大型貨倉式商店的物業(yè)管理第五章批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理學習目的與要求通過學習要求掌握批發(fā)的概念及其特點、批發(fā)在商品流通中的重要作用、批發(fā)商業(yè)企業(yè)的職能、批發(fā)商業(yè)的類型、批發(fā)商業(yè)的物業(yè)形態(tài)與特點、批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理等內(nèi)容。第一節(jié)批發(fā)概述一、批發(fā)的概念及其特點批發(fā)批發(fā)是指一切將貨物或服務銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進行購買的人的經(jīng)營活動。批發(fā)活動的基本特點商品集散的功能數(shù)量上是巨大的，并在物流、配送中充分發(fā)揮作用。市場規(guī)模由小變大，逐漸向規(guī)范化方向發(fā)展。市場功能多樣化。強大的信息傳輸功能。二、批發(fā)在商品流通中的重要作用小型生產(chǎn)商財力有限，無力發(fā)展直接銷售組織，代而依靠批發(fā)商。銷售與促銷高效率購買和編配商品倉儲服務三、批發(fā)商業(yè)企業(yè)的職能集散商品調(diào)節(jié)供求融通資金商品加工傳遞信息承擔風險四、批發(fā)商業(yè)的類型按批發(fā)商的性質(zhì)不同分類獨立批發(fā)商制造批發(fā)商共同批發(fā)商批零兼營批發(fā)商連鎖批發(fā)商按批發(fā)交易經(jīng)營商品的范圍不同分類普通批發(fā)商專業(yè)批發(fā)商?？仄放l(fā)商按銷售地區(qū)不同分類全國性批發(fā)商區(qū)域性批發(fā)商地方性批發(fā)商按所在地的市場特點劃分產(chǎn)地批發(fā)商銷地批發(fā)商集散地批發(fā)商按經(jīng)營的商品種類劃分農(nóng)副產(chǎn)品收購市場專業(yè)批發(fā)商店綜合批發(fā)商點小商品批發(fā)商第二節(jié)批發(fā)商業(yè)的物業(yè)形態(tài)與特點一、批發(fā)商業(yè)的企業(yè)形式二、批發(fā)流通業(yè)的房地產(chǎn)物業(yè)批發(fā)商業(yè)用物業(yè)房產(chǎn)的基本構(gòu)成房屋建筑形式物業(yè)設(shè)備組成停車場配套其它配套設(shè)施批發(fā)商業(yè)用物業(yè)房產(chǎn)的類型從建筑結(jié)構(gòu)上來分露天敞開型室內(nèi)敞開型封閉型綜合型的物流中心從批發(fā)商品的類型劃分消費品批發(fā)市場生產(chǎn)資料批發(fā)市場三、批發(fā)商業(yè)用房產(chǎn)物業(yè)的特點大型化、室內(nèi)化和高檔化逐漸成為主流功能配套日趨完善交通位置和車場配套要求高建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)成充分滿足批發(fā)業(yè)物的基本要求由自有產(chǎn)權(quán)、自我經(jīng)營、自我管理的物業(yè)形式向所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離的現(xiàn)代管理形式轉(zhuǎn)化。第三節(jié)批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理一、批發(fā)商業(yè)物業(yè)的市場營銷管理必須在以下五個方面作決策管理：目標市場決策產(chǎn)品編配合服務決策定價決策促銷決策銷售地點決策二、租賃業(yè)務管理三、固定資產(chǎn)管理四、批發(fā)市場的信息化管理表現(xiàn)在：聯(lián)機訂發(fā)貨信息網(wǎng)絡系統(tǒng)在庫管理、物流管理的低費用系統(tǒng)建立數(shù)據(jù)庫，提供具有高附加價值的信息地域流通VAN五、批發(fā)商業(yè)物業(yè)的設(shè)備管理1、設(shè)備管理的內(nèi)容2、設(shè)備管理的內(nèi)容做好設(shè)備的選購工作加強設(shè)備使用過程的控制建立健全和嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度設(shè)備的維護與維修批發(fā)市場的倉庫管理1、制定嚴格的管理制度2、安全保衛(wèi)制度3、消防制度批發(fā)商業(yè)物業(yè)管理的日常工作1、安全保衛(wèi)工作2、消防工作3、公共設(shè)備設(shè)施管理4、車輛管理工作5、環(huán)境管理6、公共服務管理第六章酒店物業(yè)經(jīng)營管理學習目的與要求通過學習要求掌握從酒店物業(yè)業(yè)主的角度，探討如何選擇適合自己實際情況的經(jīng)營管理方式，以確保物業(yè)投資者能得到期望的回報。第一節(jié)酒店概述一、酒店業(yè)的特點顧客的流動頻率高經(jīng)營管理的綜合性產(chǎn)品生產(chǎn)與傳遞在空間上的一致性二、酒店的類型按酒店的特色和賓客分類商務會議酒店度假型酒店長住型酒店汽車酒店按酒店的建筑規(guī)模分類大型酒店中型酒店小型酒店按酒店的檔次分類高檔酒店中檔酒店低檔酒店星級酒店的標準按酒店經(jīng)營管理與產(chǎn)權(quán)關(guān)系分類公司所屬合同經(jīng)營酒店特許經(jīng)營酒店三、酒店服務的基礎(chǔ)有形的服務基礎(chǔ)無形的服務基礎(chǔ)第二節(jié)酒店物業(yè)經(jīng)營管理的模式一、業(yè)主自己經(jīng)營管理的模式業(yè)主公司自己投資興建酒店物業(yè)，然后自行組織酒店企業(yè)進行經(jīng)營管理，不依賴經(jīng)營管理公司。二、租賃經(jīng)營管理模式業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂租賃合同，租給經(jīng)營公司進行管理。三、委托經(jīng)營管理模式是由酒店業(yè)主采用委托經(jīng)營管理的方式，將酒店經(jīng)營管理權(quán)有限度地委托給受托方，由受托方進行酒店的日常經(jīng)營管理工作。四、聯(lián)號經(jīng)營就是聯(lián)號公司授予成員酒店在某特定的地點、特定的期限內(nèi)按照規(guī)定的方式經(jīng)營業(yè)務的權(quán)限。第三節(jié)酒店經(jīng)營管理合同一、租賃經(jīng)營管理合同二、委托經(jīng)營管理合同三、聯(lián)號合同第七章會所經(jīng)營管理學習目的與要求會所使現(xiàn)代物質(zhì)文明發(fā)展的產(chǎn)物，也是人們精神文化生活提高的必然要求。通過本章學習要求掌握會所地基本概念、會所的類型、社區(qū)會所的項目、社區(qū)會所的經(jīng)營策略、社區(qū)會所的宣傳策略、社區(qū)會所的價格策略、社區(qū)會所會員制促銷等問題。第一節(jié)會所概述會所發(fā)展簡史二、會所的類型按會所所處的地理位置劃分城市會所鄉(xiāng)村會所按經(jīng)營的經(jīng)濟目標劃分以盈利為目的的會所以完善服務項目為目的的社區(qū)會所三、社區(qū)會所的項目1、康體項目2、休閑項目3、娛樂項目第二節(jié)社區(qū)會所的經(jīng)營策略一、經(jīng)營策略的含義二、影響經(jīng)營策略制定的因素1、機會因素2、經(jīng)營目標3、人的因素信息企業(yè)資源三、社區(qū)會所經(jīng)營策略的種類1、生產(chǎn)導向策略2、市場導向策略3、顧客導向策略4、機會導向策略（環(huán)境導向策略）第三節(jié)社區(qū)會所的宣傳策略一、社區(qū)會所的宣傳策略1、社區(qū)會所廣告的運作原則2、社區(qū)會所廣告的具體策劃二、社區(qū)會所POP宣傳策略1、會所內(nèi)部的POP廣告的主要形式2、會所外部的POP廣告三、社區(qū)會所的DM宣傳第四節(jié)社區(qū)會所的價格策略一、社區(qū)會所價格制定的因素1、行業(yè)競爭的影響2、市場需求狀況及消費水平的影響3、市場環(huán)境及市場發(fā)展狀況的影響二、社區(qū)會所定價的基本方法1、目標收益定價法2、目標利潤定價法3、競爭導向定價法4、需求導向定價法5、消費者導向定價法三、社區(qū)會所定價常用技巧1、心理定價法2、折扣、折讓定價法3、差別定價法吸脂定價法短期優(yōu)惠定價法滲透定價法第五節(jié)社區(qū)會所會員制促銷一、社區(qū)會所會員制對消費者的促銷作用1、享受低價優(yōu)惠2、享受優(yōu)質(zhì)全面服務及特殊服務3、利用會員卡贈送親朋二、會員制給社區(qū)會所帶來的利益1、建立長期穩(wěn)定的消費者來源2、能培養(yǎng)社區(qū)會所的忠實消費者3、給社區(qū)會所帶來可觀的會費收入三、社區(qū)會所會員制促銷方式1、會所的促銷特點2、會所會員制對會員入會的要求3、會所會員制對會員權(quán)利及義務的規(guī)定4、社區(qū)會所會員的開拓與發(fā)展第八章會議展覽物業(yè)的管理學習目的與要求通過本章學習，應該了解會展業(yè)的發(fā)展，熟悉會展物業(yè)的類型。掌握會議展覽中心物業(yè)管理的內(nèi)容。第一節(jié)會展業(yè)的發(fā)展與會展物業(yè)的類型國內(nèi)外會展業(yè)發(fā)展的特點二、會展物業(yè)的發(fā)展趨勢三、會展物業(yè)的類型1、單一展覽功能的會展物業(yè)2、以酒店為主體的會展物業(yè)3、綜合性的會展中心第二節(jié)會議展覽中心物業(yè)管理的內(nèi)容一、會展管理服務的任務二、會議展覽物業(yè)的管理服務內(nèi)容1、展前準備2、計劃分配3、標識、導向的制作與布置4、布展裝修管理5、貨運車輛管理6、展物現(xiàn)場巡視與跟蹤服務7、提供咨詢及其他服務8、展品管理第九章商業(yè)物業(yè)設(shè)備管理學習目的與要求商業(yè)物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的一個重要組成部分，同樣也是物業(yè)管理中比較復雜的內(nèi)容。通過學習本章內(nèi)容掌握商業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的任務、商業(yè)物業(yè)設(shè)備的前期管理、物業(yè)設(shè)備的運行期管理、后期管理等問題。第一節(jié)商業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的任務一、商業(yè)物業(yè)的設(shè)備特點1、投資額大2、技術(shù)先進3、種類多，數(shù)量大4、維持費用高5、更新周期短二、商業(yè)物業(yè)設(shè)備發(fā)展的趨勢1、設(shè)備向智能化方面發(fā)展2、通過局域網(wǎng)提供多種的信息服務3、對設(shè)備的環(huán)保要求越來越高三、商業(yè)物業(yè)設(shè)備管理部門的任務共七條第二節(jié)商業(yè)物業(yè)設(shè)備的前期管理一、設(shè)備選型前的規(guī)劃決策1、設(shè)備設(shè)置方案的提出2、市場調(diào)研3、可行性論證4、投資方案的呈報5、投資決策6、編制計劃二、物業(yè)設(shè)備的選擇應考慮的要素：1、適應性2、安全可靠性方便性節(jié)能性環(huán)保性經(jīng)濟性獨具特色三、設(shè)備經(jīng)濟評價方法1、靜態(tài)投資回收期法2、動態(tài)投資回收期法3、借款償還期法4、靜觀值法四、商業(yè)物業(yè)設(shè)備的訂購及驗收1、成立購置班子2、深入調(diào)研3、組織或委托進行招、投標4、簽訂訂貨合同5、設(shè)備驗收五、物業(yè)設(shè)備的安裝與調(diào)試1、設(shè)備的安裝2、設(shè)備的調(diào)試最后驗收第三節(jié)物業(yè)設(shè)備的運行期管理一、商業(yè)物業(yè)設(shè)備的合理利用1、科學管理2、全員參加3、計劃維修為主二、物業(yè)設(shè)備的合理利用1、保持設(shè)備的完好狀態(tài)2、合理安排設(shè)備的工作負荷3、建立并完善物業(yè)設(shè)備使用規(guī)章制度4、加強對設(shè)備操作人員的規(guī)范化管理合格的操作人員必須做到“四懂四會”三、物業(yè)設(shè)備的維護保養(yǎng)1、物業(yè)設(shè)備的維護保養(yǎng)的基本內(nèi)容2、物業(yè)設(shè)備的三級維護保養(yǎng)3、商業(yè)物業(yè)設(shè)備的點檢制度物業(yè)設(shè)備的點檢的含義、類別、步驟四、物業(yè)設(shè)備的修理1、設(shè)備的維修方式2、設(shè)備的大修理五、商業(yè)物業(yè)設(shè)備的事故1、設(shè)備事故的分類（1）按事故的性質(zhì)分責任事故質(zhì)量事故自然事故（2）按事故的損失程度分一般事故重大事故特大事故六、商業(yè)物業(yè)設(shè)備的備件管理1、備件管理2、備件分類（1）按備件用途分①常用備件②易損備件③事故備件④成套備件（1）按國家標準分標準件專門件特制件3、備件存儲（1）備件存儲原則（2）備件存儲定額（3）備件的采購（4）備件的領(lǐng)取第四節(jié)物業(yè)設(shè)備的后期管理一、物業(yè)設(shè)備的報廢1、設(shè)備報廢的條件（共五點）2、設(shè)備報廢的程序二、物業(yè)設(shè)備的更新改造1、設(shè)備的更新改造（1）全面更新改造（2）系統(tǒng)設(shè)備更新改造（3）單機設(shè)備更新改造2、更新改造時機的選擇3、更新改造方案的決策（考慮四點）第十章商業(yè)物業(yè)安全保衛(wèi)與消防管理學習目的與要求搞好治安保衛(wèi)和消防管理是物業(yè)安全使用和社會安定的重要保證，因此成為商業(yè)物業(yè)管理中的一個重要內(nèi)容。通過學習本章要求掌握治安保衛(wèi)的內(nèi)容和職責、消防管理、車輛的停放與管理、治安保衛(wèi)中一些緊急事件的處理程序等內(nèi)容。第一節(jié)治安保衛(wèi)的內(nèi)容和職責一、商業(yè)物業(yè)管理中治