XXXX年近期中國房地產(chǎn)市場走勢分析

XXXX年近期中國房地產(chǎn)市場走勢分析內(nèi)容頁碼一、新政50天后，政策效果未達(dá)到預(yù)期3二、內(nèi)外交困，調(diào)控面臨進(jìn)退兩難22三、維穩(wěn)成主基調(diào)，短期長效機(jī)制再度弱化29目錄Contents新政50天后，政策效果未達(dá)到預(yù)期土地：成交放緩，但高總價(jià)地塊仍頻現(xiàn)，國企拿地仍積極市場：成交量明顯萎縮，但成交價(jià)格依舊堅(jiān)挺企業(yè)：5月業(yè)績欠佳，但價(jià)格仍未松動(dòng)，土地儲(chǔ)備較足5月，受供應(yīng)節(jié)奏影響，典型城市土地成交量漲跌互現(xiàn)，但與1季度同比普遍大幅增長的形勢相比，成交節(jié)奏有所放緩。區(qū)域城市2010年5月（萬平方米）2010年4月（萬平方米）2010年1季度（萬平方米）成交面積環(huán)比同比較09年月均面積增長成交面積同比成交面積同比華東上海72.17821.71%88.14%2.68%7.83-90.26%349.05539.97%南京21.729.01%-4.41%-43.62%16.821118.84%80.58-0.01%杭州44.52173.46%24633%-28.38%16.28-60.41%244.82538.25%華北北京168.88280.36%54.88%76.53%44.4040.1%267.82529.65%天津200.23-28.02%339.20%-18.51%278.163.37%995.23278.68%沈陽59.61112.29%717.70%17.84%28.0847.17%372.862033.45%華南廣州5.72-52.25%-94.53%-93.89%11.9830.93%24.14-41.12%深圳57.07//1043.69%0.00-100.00%28.20212.33%廈門0-100.00%-100.00%-100.00%28.88544.64%83.4259.50%華中武漢0-100.00%/-100.00%101.27824.84%446.97409.43%南昌14.46366.45%-66.83%-40.20%3.10-54.41%113.29713.44%長沙0.36-99.28%-95.54%-97.13%50.12624.28%30.58156.49%鄭州7.35-89.32%-84.56%-67.56%68.841012.12%95.45-25.33%西部重慶142.064438.66%751.68%99.25%3.13-38.75%225.75681.37%成都111.824.89%399.33%-9.76%89.52191.12%696.38639.20%西安49.79463.24%48.05%35.35%8.84-11.86%89.7853.94%資料來源：CRIC2010年5月全國主要城市經(jīng)營性土地成交量列表土地市場2009年1月-2010.5月全國主要城市經(jīng)營性土地溢價(jià)率分布圖排名3月4月5月城市地塊名稱溢價(jià)率城市地塊名稱溢價(jià)率城市地塊名稱溢價(jià)率1南寧金浦路141-1號(hào)GC2010-003地塊342.9%成都郫縣新民場鎮(zhèn)云凌村九社地塊356.52%蘭州城關(guān)區(qū)G0936號(hào)地塊337.50%2北京亦莊新城V街區(qū)A-4-1、A-4-2、A-2用地269.0%嘉興2010嘉秀洲-005號(hào)323.90%成都新都區(qū)龍橋鎮(zhèn)成彭路西側(cè)地塊216.67%3南寧高新區(qū)魯班路GC2010-001地塊258.8%合肥肥西[2010]7號(hào)地塊318.18%合肥肥西[2010]13號(hào)地塊204.17%4南寧GC2010-004地塊233.3%長春55-11-14號(hào)地塊286.74%佛山佛順（掛）2010-014號(hào)190.12%5寧波原寧波天安（集團(tuán)）股份有限公司和象山安順汽車修理廠地塊227.8%北海合浦縣城還珠南路東側(cè)地塊280.65%蘭州七里河區(qū)G0901號(hào)地塊178.89%6南京NO.2010G07226.3%青島HD2010-3010地塊246.13%上海浦江鎮(zhèn)中心河以南A-3號(hào)地塊176.63%7青島I-A-2002-3地塊225.0%昆山地（2010）掛字第15號(hào)246.11%上海浦江鎮(zhèn)中心河以南A-1、2號(hào)地塊171.84%8北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項(xiàng)目193.3%成都金牛區(qū)曹家巷57號(hào)地塊233.33%上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)E02-1地塊170.05%9北京大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1號(hào)地172.0%天津津靜（掛）2009-185205.00%成都溫江區(qū)柳城街道辦永寧社區(qū)地塊150.08%10貴陽金陽2010-03號(hào)塊地168.8%青島HD2007-14地塊204.79%?？陂L流起步區(qū)內(nèi)0601，0602，0604號(hào)地130.35%2010年3、4、5月溢價(jià)率TOP10住宅類地塊對(duì)比表2010年5月，底價(jià)成交比重加大，市場熱度有所降溫，但仍有熱門地塊高溢價(jià)成交。土地市場資料來源：CRIC從成交總價(jià)來看，雖然5月總價(jià)排行榜整體水平有所下調(diào)，但仍有高總價(jià)地塊出現(xiàn)，保利、首開、金融街等國有企業(yè)拿地依舊較為積極排名3月4月5月城市地塊名稱成交價(jià)受讓方城市地塊名稱成交價(jià)受讓方城市地塊名稱成交價(jià)受讓方1北京亦莊X1-1B地塊524000中信天津津南（掛）2010-11705000富力杭州杭政儲(chǔ)出[2010]26號(hào)257000杭州濱江地鐵投資2北京崔各莊鄉(xiāng)大望京村4號(hào)5號(hào)地504000保利上海莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊340000綠地集團(tuán)重慶觀音橋組團(tuán)O分區(qū)（部分）宗地242217金融街3北京崔各莊鄉(xiāng)大望京村1號(hào)地408000遠(yuǎn)洋集團(tuán)蕪湖鏡湖區(qū)1006地塊292000蘇寧環(huán)球上海廣富林2-6號(hào)地塊184000上海北方城市發(fā)展4大連(2010)-2號(hào)地293993大連一方集團(tuán)長沙湘江中路地塊265000大連萬達(dá)北京昌平區(qū)北七家工業(yè)區(qū)配套住宅用地180733金融街5成都勝利鎮(zhèn)燕山村、長林村地塊280000西航港建設(shè)成都物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)研究院中山G15-10-9062190000保利北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號(hào)地及3號(hào)地170753首開6杭州杭政儲(chǔ)出[2010]9號(hào)268500浙江建筑地產(chǎn)浙江發(fā)展開發(fā)寧波東部新城核心區(qū)189030杉杉集團(tuán)杭州杭政儲(chǔ)出[2010]24號(hào)170000綠城、西子房產(chǎn)、紫元教育7天津津塘（掛）2010-1-1~10253086天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)投資濟(jì)南高新區(qū)舜華南路西側(cè)2010-G048地塊181600濟(jì)南東拓置業(yè)上海浦江鎮(zhèn)中心河以南A-1、2號(hào)地塊152800陸家嘴、張揚(yáng)商業(yè)8北京常興莊組團(tuán)北部地區(qū)B地塊230000金科與北京納帕投資成都錦江區(qū)18號(hào)地塊180764上海綠地集團(tuán)重慶觀音橋組團(tuán)O分區(qū)（部分）宗地146415金融街9杭州杭政儲(chǔ)出[2010]17號(hào)202000九龍倉無錫XDG-2009-93地塊176638上海城建置業(yè)北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地）146000中鐵建10天津津南懷（掛）2010-029178000天津融創(chuàng)置地?zé)o錫錫國土2010-26地塊141000太湖新城建設(shè)投資上海浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號(hào)地塊142622保利單位：萬元2010年3、4、5月總價(jià)TOP10地塊對(duì)比表土地市場資料來源：CRIC新政出臺(tái)前后全國重點(diǎn)城市成交量列表單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC住宅市場城市新政前一月周均成交量（萬m2）16、17周周均成交量（4.19-5.2）相比新政前漲跌幅18、19周周均成交量（5.3-5.16）相比新政前漲跌幅20、21周周均成交量（5.17-5.30）相比新政前漲跌幅22周成交量（5.31-6.6）相比新政前漲跌幅一線城市上海16.2510.09-38%7.87-52%10.95-32.63%12.51-23.02%北京56.0427.38-51%13.31-76%11.91-78.74%8.16-85.45%深圳9.814.01-59%4.31-56%3.56-63.75%6.23-36.47%廣州16.4215.51-6%10.09-39%10.8-34.21%9.35-43.04%二三線城市華東南京15.8111.47-27%3.78-76%6.45-59.22%6.60-58.26%杭州13.563.98-71%3-78%1.99-85.33%2.43-82.05%蘇州21.3211.18-48%4.96-77%5.68-73.37%6.75-68.33%無錫21.5412.15-44%5.95-72%5.01-76.73%8.77-59.31%揚(yáng)州3.413.09-9%1.96-43%2.57-24.74%3.28-3.86%華北天津26.0819.12-27%14.87-43%14.37-44.91%11.81-54.71%長春10.7513.9129%6.65-38%10.55-1.85%13.3924.58%蘭州1.611.684%1.24-23%0.94-41.31%1.14-29.28%青島15.314.14-8%9.02-41%20.4833.85%7.56-50.61%華中武漢32.9738.8218%25.76-22%29.79-9.64%17.20-47.83%長沙17.4821.2622%17.1-3%23.1532.41%24.5140.23%西部成都22.0417.82-19%21.92-1%16.8-23.78%11.76-46.63%重慶62.0138.54-38%31.74-49%24.28-60.85%27.69-55.35%昆明10.698.3-22%5.69-47%6.33-40.78%7.85-26.61%華南廈門10.285.41-47%2.79-73%2.46-76.03%4.67-54.55%三亞2.341.38-41%0.68-71%2.15-8.27%0.62-73.64%福州4.666.3937%3.22-31%2.06-55.76%1.40-69.91%從周度成交數(shù)據(jù)來看：調(diào)控剛開始，周成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯持續(xù)性下滑；政策出臺(tái)50天后，下滑趨勢減緩，部分城市成交出現(xiàn)反彈2010年5月份市場全國各城市市場成交情況列表單位：萬平方米、元/平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC從5月份成交情況來看，由于新政的影響，市場總體成交全面下滑，但成交均價(jià)依然高位徘徊住宅市場區(qū)域城市新增供應(yīng)量同比增幅環(huán)比增幅成交量同比增幅環(huán)比增幅成交均價(jià)環(huán)比增幅華東上海96.80-18.93%-24.43%31.10-85.18%-70.58%241720.62%南京51.1911.02%-25.51%27.14-74.38%-66.64%9671-16.15%杭州22.56-63.93%-53.79%4.18-95.99%-90.53%2204812.09%合肥81.2950.90%20.73%36.15-57.06%-64.80%6089-1.56%蘇州25.29-67.26%-41.98%14.28-87.09%-80.53%1200916.69%寧波13.75-63.36%-62.32%10.42-82.61%-71.16%16368-9.05%無錫28.7440.05%-37.95%20.62-63.63%-70.61%84051.18%華北北京80.18-41.35%-20.40%49.49-74.56%-67.02%19561-13.04%沈陽165.47229.03%88.96%103.0116.71%-1.75%56213.16%天津82.7464.70%15.74%63.48-50.59%-41.43%8138-14.12%濟(jì)南18.52-35.09%-56.86%18.31-26.61%-17.52%6555-9.67%青島17.1131.59%-47.45%31.268.92%-28.99%8497-6.39%長春16.9-67.62%4.00%21.54-60.04%-46.71%5620-4.75%華南深圳15.50-38.43%-68.34%10.64-86.17%-62.64%225878.51%廣州49.99-49.19%-55.09%49.47-36.11%-26.92%10588-6.20%廈門8.6-67.19%-60.11%12.63-74.51%-65.79%10865-11.27%?？?2.143.40%-24.08%7.85-64.02%-74.00%79111.11%華中武漢33.20-23.70%-75.41%72.40-29.34%-45.15%71345.16%長沙81.96101.57%36.01%53.61-56.41%-0.20%4960-6.85%南昌33.36114.15%-12.19%15.81-61.93%-57.10%669727.83%西部重慶79.66-30.90%-63.64%118.20-37.35%-52.65%4999-18.32%成都196.2937.69%-21.88%149.70-58.44%-33.07%62431.71%西安36.05-43.15%-73.10%92.340.44%-31.19%5871-3.07%數(shù)據(jù)來源：CRIC近期開盤項(xiàng)目銷售價(jià)格變動(dòng)雖然項(xiàng)目成交量明顯萎縮，但大部分城市成交價(jià)格依舊堅(jiān)挺，降價(jià)項(xiàng)目較少，甚至有項(xiàng)目出現(xiàn)小幅上漲新政后項(xiàng)目價(jià)格漲跌比重新政后城市住宅價(jià)格漲跌比重住宅市場城市

項(xiàng)目名稱

檔次

新推案時(shí)間新推總量銷售價(jià)格前期銷售價(jià)格價(jià)格變動(dòng)幅度上海虹橋晶典中檔2010-5-131151730000280007.14%北京西山國際城中檔2008-12-75166731670289719.32%北京中國鐵建國際城二期中高檔2010-5-249383201031754014.61%北京香悅四季二期中檔2010-4-307836316411150389.13%杭州云溪印象創(chuàng)意園中低2010-5-3128165001460512.98%常州世茂香檳湖高檔2010-4-181396671507633-6.33%常州常信天潤園高檔2010-4-244407369776980-0.04%常州天雋峰中高檔2010-4-2516082677363416.81%蘭州基業(yè)豪庭中檔2010-5-1320872634862381.76%十大重點(diǎn)城市成交量占全國比重走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局城市成交結(jié)構(gòu)：十大重點(diǎn)城市成交量占全國比重持續(xù)在20%左右擺動(dòng)，相比一年前，全國市場成交逐步向中小城市轉(zhuǎn)移。住宅市場一線城市：受新政影響最明顯，新政后新開盤項(xiàng)目普遍銷售不理想,但真正品質(zhì)較好的高端住宅銷售一直良好新政后部分開盤項(xiàng)目銷售情況表項(xiàng)目表現(xiàn)城市

項(xiàng)目名稱

檔次

銷售價(jià)格新推案時(shí)間新推總量成交量情況上海御濤園高檔65000-95000/平方米4月17日55套

17日開盤后，預(yù)定率達(dá)80%以上上海綠寶園高檔2000-2800萬元/套4月18日41套18日開盤后，預(yù)定率達(dá)80%以上上海高端住宅新政后仍熱銷數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城市項(xiàng)目名稱檔次開盤時(shí)間本期推案（m2)銷售面積（m2)成交均價(jià)（元/m2)銷售率深圳東方沁園二期中檔2010-5-118080.5746191467625.55%深圳潛龍曼海寧花園中高檔2010-5-28177862%深圳蘭亭蕙風(fēng)名園中高檔2010-4-24100509.75479283725.45%廣州尚境雅筑中檔2010-5-1227723963986017.40%北京陽光邑上中檔2010-4-1891862245301450026.70%價(jià)格、區(qū)位優(yōu)勢明顯的項(xiàng)目銷售依舊較好新政后部分開盤熱銷項(xiàng)目銷售情況表二線城市：項(xiàng)目本身性價(jià)比對(duì)銷售情況起到重要作用，去化好壞均有項(xiàng)目表現(xiàn)沒有明顯優(yōu)勢的項(xiàng)目受政策影響率先出現(xiàn)滯銷新政后部分開盤滯銷項(xiàng)目銷售情況表數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城市項(xiàng)目名稱區(qū)域開盤時(shí)間本期推案（m2)銷售面積（m2)成交均價(jià)（元/m2)銷售率成都領(lǐng)峰·滿筑雙流2010-5-12926211740504740.12%成都貴通·御苑楓景三期雙流2010-5-1117244425480237.7%（部分項(xiàng)目未備案，實(shí)際銷售率更高）成都上東一號(hào)二期城北2010-4-242118620325487695.94%武漢菱角湖萬達(dá)廣場江漢2010-4-30390603906010500100%武漢金諾雅苑武昌2010-4-25148978740780053.40%城市項(xiàng)目名稱區(qū)域開盤時(shí)間本期推案（m2)銷售面積（m2)成交均價(jià)（元/m2)銷售率開發(fā)商南京玉橋國際公寓下關(guān)2010-4-25235721833190007.78%南京玉祥恒置業(yè)寧波中河名庭鄞州2010-5-71569122451525614.31%寧波榮鑫房地產(chǎn)青島昆泉星港黃島區(qū)2010-5-253340200971493.77%寶都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都御廷上郡雙流2010-5-32407330648411.27%四川新景實(shí)業(yè)傳統(tǒng)旺季及春交會(huì)等因素的影響，樓盤成交依舊較為活躍三線城市新政后部分新開盤項(xiàng)目表現(xiàn)情況表三線城市：新政影響不大，項(xiàng)目成交主要取決于自身定價(jià)影響項(xiàng)目表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：CRIC城市項(xiàng)目名稱區(qū)域開盤時(shí)間本期推案（m2)銷售面積（m2)成交均價(jià)（元/m2)銷售率開發(fā)商貴陽中天會(huì)展城金陽新區(qū)2010-4-29635244569808332889.70%中天城投集團(tuán)股份有限公司廈門國貿(mào)金門灣翔安區(qū)2010-5-132739178571167254.54%廈門國貿(mào)地產(chǎn)有限公司常州名桂坊二期城東2010-4-25233509997468343%常州陽誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常州南博灣城北2010-4-18123227128612357.85%常州世紀(jì)牡丹置業(yè)有限公司常州水晶城城東2010-4-182491212014551348.23%常州裕成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司昆明恒大金碧天下安寧市2010-5-176562330470030%恒大鑫源（昆明）置業(yè)有限公司典型房地產(chǎn)企業(yè)2010年1-4月銷售金額普遍大幅超越2009年1-4月企業(yè)名稱2010年1-4月2009年1-4月金額同比

[%]金額

[億元]面積

[萬平方米]金額

[億元]面積

[萬平方米]萬科228.90187.50174.90212.0030.9中海外186.10138.90146.30157.8027.20綠城143.0080.8052.8050.50170.83保利122.20151.24105.16124.7316.20恒大121.30189.3055.07118.00120.27富力97.9980.4783.0188.7518.05碧桂園95.00169.0046.5099.00104.30世茂80.0973.7570.8972.3212.98雅居樂75.0073.0043.5365.6772.29龍湖70.4951.6941.6942.8069.08恒大、碧桂園受益于三線城市的補(bǔ)漲，銷售業(yè)績倍速增長受益于高端項(xiàng)目良好的市場表現(xiàn)，綠城、龍湖、雅居樂銷售業(yè)績增長幅度較大10年首四月已有5家企業(yè)銷售金額破百億，去年同期只有3家破百億數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公報(bào)，ＣＲＩＣ監(jiān)控企業(yè)表現(xiàn)企業(yè)名稱2009年1-4月銷售收入（億元）2010年計(jì)劃銷售金額（億元）完成比率萬科228.9080028.6%中海外186.1050037.2%綠城143.0067021.3%保利122.20未公布/恒大121.3040030.3%富力97.9930032.7%碧桂園95.0030031.7%世茂80.0930026.7%雅居樂75.00未公布/龍湖70.4924828.4%企業(yè)1-4月平均完成全年30%目標(biāo)，表現(xiàn)基本正常數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公報(bào)，ＣＲＩＣ監(jiān)控企業(yè)表現(xiàn)重點(diǎn)企業(yè)銷售金額列表房地產(chǎn)企業(yè)5月銷售平均下降30%，由于業(yè)績欠佳，預(yù)計(jì)將下調(diào)全年銷售企業(yè)名稱2010年1月銷售金額（億元）2010年2月銷售金額（億元）2010年3月銷售金額（億元）2010年4月銷售金額（億元）2010年5月銷售金額（億元）環(huán)比萬科62.625.163.17851.1-34.5%富力25.6420.9630.2418.3312.53-31.6%碧桂園2218253022-26.7%世茂25.610.49192515-40%龍湖45.1925.315.5-38.7%保利香港15.85.21065-16.7%數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公報(bào)，ＣＲＩＣ監(jiān)控企業(yè)表現(xiàn)企業(yè)媒體言論碧桂園定價(jià)合理

無降價(jià)需要華潤尚未接到降價(jià)通知保利將隨市場情況決定產(chǎn)品價(jià)格富力暫時(shí)未調(diào)價(jià)

按正常推貨雅居樂尚未作出調(diào)整

后市待觀察綠城跟住市場節(jié)奏

暫無打折計(jì)劃遠(yuǎn)洋地產(chǎn)暫不調(diào)價(jià)將依據(jù)市場隨時(shí)反應(yīng)5月6日，恒大地產(chǎn)率先宣布降價(jià)，打響了本輪調(diào)控降價(jià)的第一炮，同時(shí)也有部分項(xiàng)目采取各類優(yōu)惠促銷措施來試探市場反應(yīng)。但恒大降價(jià)并未帶來如期的傳導(dǎo)效應(yīng)，保利、綠城等全國著名開發(fā)商均表現(xiàn)不會(huì)跟風(fēng)降價(jià)。業(yè)績下滑并未引起價(jià)格松動(dòng)，雖然恒大成為了本輪調(diào)控降價(jià)的領(lǐng)導(dǎo)者，但是恒大降價(jià)之后卻鮮有企業(yè)積極跟進(jìn)，大部分企業(yè)依然保持觀望企業(yè)表現(xiàn)典型企業(yè)對(duì)媒體發(fā)表看法銷售順暢推動(dòng)企業(yè)快速擴(kuò)張，典型企業(yè)新增土地量快速增加2010年1-4月受到市場持續(xù)熱銷，典型企業(yè)新增土地量面積達(dá)到3725萬㎡；國企“不差錢”，不受調(diào)控影響土地市場依然屢有斬獲；重點(diǎn)民營企業(yè)普遍觀望典型企業(yè)新增土地量、價(jià)對(duì)比圖企業(yè)名稱城市城市能級(jí)土地名稱成交價(jià)（億元）樓板價(jià)（元/㎡）保利上海一線浦江鎮(zhèn)中心河以南C1、2地塊14.2611988中糧、萬科北京一線長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號(hào)地9.836222綠地上海一線莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊348395萬科杭州二線江干區(qū)草莊地塊12.98552綠城杭州二線田園地塊179143金融街重慶二線觀音橋組團(tuán)0分區(qū)38.82933世茂產(chǎn)青島二線G-2010-1/617.81420恒大濟(jì)南二線歷城區(qū)經(jīng)十東路以北、唐治大道以西ABCDE地塊16909企業(yè)近期熱點(diǎn)地塊一覽表注：典型企業(yè)為恒大、碧桂園、保利、雅居樂、中海、綠城、萬科、世茂、富力、龍湖數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公報(bào)，ＣＲＩＣ監(jiān)控企業(yè)表現(xiàn)企業(yè)土地存量維持高位，1-4月保利、中海、綠城等企業(yè)購地投入較大典型企業(yè)土地儲(chǔ)備量充足，土地存量保持在2000萬㎡以上，滿足企業(yè)未來3-5年發(fā)展需要；民營企業(yè)土地存量維持高位，恒大地產(chǎn)以5660萬㎡土地存量成為土地儲(chǔ)備最多的企業(yè)；保利、中海、綠城等企業(yè)1-4月購地投入較大，需支付較多地價(jià)款。企業(yè)類型企業(yè)名稱2010年1-4月新增土地儲(chǔ)備（萬㎡）2010年1-4月新增土地總價(jià)（億元）截止2010年4月土地存量（萬㎡）民營企業(yè)恒大地產(chǎn)795475660民營企業(yè)碧桂園18564200央企保利地產(chǎn)4851853270民營企業(yè)雅居樂65133180央企中海1531113100民營企業(yè)綠城集團(tuán)194903070資本化企業(yè)萬科9021613050民營企業(yè)世茂集團(tuán)318432920民營企業(yè)富力地產(chǎn)301712620民營企業(yè)龍湖地產(chǎn)327961970典型企業(yè)截止2010年4月土地儲(chǔ)備存量注：存量=2009年底存量+2010年新增-2010年銷售企業(yè)表現(xiàn)企業(yè)名稱2010年1-5月銷售金額（億元）2010年1-5月銷售面積（萬㎡）2010年1-5月新增土地總價(jià)（億元）2010年1-5月新增土地面積（萬㎡）萬科2802351891099富力1119371301碧桂園1172156185世茂958743340龍湖866796285保利香港12614517271除龍湖外，１－５月典型企業(yè)銷售金額明顯高于企業(yè)獲取土地總價(jià)，企業(yè)資金使用較為安全；而企業(yè)新增土地面積基本為銷售面積的２－４倍。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公報(bào)，ＣＲＩＣ監(jiān)控企業(yè)表現(xiàn)內(nèi)容頁碼一、新政50天后，政策效果未達(dá)到預(yù)期3二、內(nèi)外交困，調(diào)控面臨進(jìn)退兩難22三、維穩(wěn)成主基調(diào)，短期長效機(jī)制再度弱化29目錄Contents內(nèi)外交困外部經(jīng)濟(jì)：5月31日溫家寶總理在東京表示，全球經(jīng)濟(jì)仍易受到主權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，且存在二次衰退的可能，必須密切觀察形勢，做好預(yù)防“二次探底”準(zhǔn)備。4月份，希臘債務(wù)危機(jī)升級(jí)，歐盟多個(gè)國家爆出債務(wù)問題，導(dǎo)致市場對(duì)整個(gè)歐盟區(qū)以及歐元未來的擔(dān)憂，資金出逃，導(dǎo)致歐元匯率出現(xiàn)大跌，人民幣“被升值”近20%。歐洲作為我國重要的貿(mào)易伙伴，其經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)將嚴(yán)重影響到我國外貿(mào)出口的增長。本輪力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控令市場擔(dān)憂將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇受到?jīng)_擊。在4月15日“新國四條”發(fā)布以來，股票市場出現(xiàn)了快速下跌，上證綜指累計(jì)跌幅已達(dá)到20%左右。外部經(jīng)濟(jì)：歐盟是中國第一大出口目的地，雖其不足以嚴(yán)重拖累中國經(jīng)濟(jì)，但由于歐元區(qū)在未來數(shù)月依然將受到主權(quán)債務(wù)危機(jī)的影響，并引發(fā)全球金融市場持續(xù)大幅動(dòng)蕩，因此勢必會(huì)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成一定程度的影響。主要風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格變化歐盟在中、日、美出口中的比重內(nèi)部經(jīng)濟(jì)：5月PMI指數(shù)明顯回落；出口總額雖保持增長，但考慮到去年基數(shù)較低，仍存在不確定性；CPI指數(shù)逐步靠近臨界點(diǎn)。整體來看市場面臨壓力較大。中國制造業(yè)PMI走勢圖國家PMI匯豐PMI內(nèi)外交困社會(huì)層面：在當(dāng)前社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定是重點(diǎn)工作之一，而部分典型企業(yè)事件的接連發(fā)生對(duì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響本田罷工事件富士康13跳中央部委聯(lián)合調(diào)查小組前往深圳調(diào)查富士康基層員工加薪30%各地本田員工不同幅度加薪內(nèi)外交困地方債務(wù)：房地產(chǎn)調(diào)控可能使地方政府財(cái)政陷入困境，甚或引爆債務(wù)危機(jī),房地產(chǎn)對(duì)于政府財(cái)政收入方面的支持力度較大，直接體現(xiàn)在土地出讓收入和稅收收入。年均土地出讓收入占商品房銷售額比重保持在20%左右，而一手房市場相關(guān)稅收收入占比也基本保持在10%以上。

注:房地產(chǎn)稅收均未考慮中央與地方政府分成比例。房地產(chǎn)業(yè)稅收主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)及個(gè)人所得稅等，根據(jù)2007年企業(yè)納稅排行榜及部分城市公布的稅收數(shù)據(jù)測算，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費(fèi)占銷售額比重約在12%左右，2009年稅收額為根據(jù)這一比例估算。*廣州、深圳地方財(cái)政收入為“一般預(yù)算地方財(cái)政收入”城市09年土地出讓金（億元）09年商品房銷售金額（億元）09年房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入估計(jì)值（億元）09年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)政府收入合計(jì)(億元）09年地方政府財(cái)政收入(億元)相關(guān)比值上海931.664040484.81416.462540.355.76%杭州1007.621044125.281132.9520.79/南京227.08998119.76346.84998.334.74%北京868.533608432.961301.492026.864.21%天津600.011130135.6735.61821.489.56%廣州574.521031123.72698.24702.58*99.38%深圳1151120134.4249.4880.8*28.32%武漢281.2769283.04364.31424.8885.74%成都418.03947113.64531.67371.47*/重慶411.461032123.84535.31165.745.92%地方政府財(cái)政收入約一半來自出賣土地，而去年底高達(dá)7.2萬億的債務(wù)，是當(dāng)年度土地出讓收入的四倍多，僅利息每年就要5,000多億。內(nèi)外交困歐洲債務(wù)拖累全球經(jīng)濟(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨二次探底社會(huì)不穩(wěn)定事件頻發(fā)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)當(dāng)前調(diào)控面臨巨壓，實(shí)質(zhì)性調(diào)控進(jìn)退兩難內(nèi)容頁碼一、新政50天后，政策效果未達(dá)到預(yù)期3二、內(nèi)外交困，調(diào)控面臨進(jìn)退兩難22三、維穩(wěn)成主基調(diào)，短期長效機(jī)制再度弱化29目錄Contents1、流動(dòng)性問題：遠(yuǎn)水解不了近渴，對(duì)于民營企業(yè)新36條的實(shí)施效果需謹(jǐn)慎看待新36條淡化了意識(shí)形態(tài)色彩新36條的突破超國民待遇大門好開，小門難開外資與民營資本的準(zhǔn)入門檻不一，目前外資已允許進(jìn)入約60多個(gè)行業(yè)，而民營資本僅能夠進(jìn)入約40個(gè)行業(yè)，民營資本受到的待遇有待提高。政策最終的具體執(zhí)行歸到各地方及各部門，然而地方、部門利益與中央政府利益有一定差異，則可能造成大門好開、小門難開的局面。2005年的文件講的是非公有資本、非公有制企業(yè)，是以公有制為本位的。而新36條題為“國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見”，沒有再重復(fù)非公有制企業(yè)和非公有資本的提法，而是談的民間資本、民營企業(yè)。2005年的36條的措辭主要是講“允許”。允許的主體是政府，今天允許，明天也可以不允許；這里允許，那里就可以不允許。而“新36條”只有兩處提到“允許”(一處是允許民間資本開辦金融機(jī)構(gòu)，另一處是允許民營企業(yè)按有關(guān)規(guī)定參與承擔(dān)軍工生產(chǎn)和科研任務(wù))，其它地方統(tǒng)統(tǒng)是“鼓勵(lì)和引導(dǎo)”，這樣位置就擺對(duì)了。消除了權(quán)利配置的標(biāo)準(zhǔn)化語言2、房產(chǎn)稅問題：房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)，將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生相當(dāng)大的沖擊，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)的二次探底房產(chǎn)稅需要站在社會(huì)轉(zhuǎn)型的角度理解，是一個(gè)全方位的重大變革房產(chǎn)稅的落地對(duì)房價(jià)未必有很好的抑制作用房產(chǎn)稅的出臺(tái)預(yù)期已經(jīng)引起部分大城市出現(xiàn)租金上漲的情況房產(chǎn)稅的預(yù)期，使得相當(dāng)多投資者開始做好長期持有準(zhǔn)備，為了轉(zhuǎn)嫁成本，租金上漲已經(jīng)出現(xiàn)，直接導(dǎo)致租房生活成本增加，80后大城市生活壓力的增加。城市租金情況北京4月份住房租金環(huán)比上漲了5.1%深圳各類出租屋租金均有上漲,平均漲幅為5．3％,龍崗區(qū)住宅類租金領(lǐng)漲全市,達(dá)到9．4％。廣州住宅租賃市場的平均租金為32.29元/平方米·月，環(huán)比上漲了1.5%，同比上漲了19.3%典型城市租金漲幅情況1234我們的判斷對(duì)政策的判斷：長效需弱化，短效需強(qiáng)化對(duì)市場的判斷：近期將經(jīng)歷三個(gè)階段調(diào)整對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷：行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)從原來的二元化上升到三元化對(duì)企業(yè)的判斷：三類企業(yè)機(jī)會(huì)較大長效弱化：政策條款可能無法達(dá)到預(yù)期效果。上海重慶深圳廣州政策預(yù)期政策要點(diǎn)今期間將出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則并征收房產(chǎn)稅“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”將擴(kuò)大征收范圍傳言會(huì)出臺(tái)“比中央更嚴(yán)厲”的措施政