昆侖度假康樂(lè)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

昆侖度假康樂(lè)村建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目名稱：天目湖旅游度假區(qū)昆侖度假康樂(lè)村

1.2項(xiàng)目可行性研究的背景

1.2.1背景

溧陽(yáng)市地處蘇、浙、皖三省交界，位于長(zhǎng)江三角洲和上海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，是全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）之一。

進(jìn)入溧陽(yáng)境內(nèi)，你不僅體會(huì)到悠悠的綿古民情，更會(huì)感受到現(xiàn)代奔放的氣息。當(dāng)你踏上的這片孕育于瀨江的土地，呈現(xiàn)在面前的是勤勞的溧陽(yáng)人民所鑄造和創(chuàng)建的一座現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，但隨處隱顯出古代城鎮(zhèn)的輪廓。

城區(qū)往南12公里處，有一綠色仙境，那就是著名的江蘇天目湖旅游度假區(qū)。她以“江南明珠”——沙河和大溪兩大水庫(kù)為中心，周邊有樹(shù)木參天的伍員山，巧奪天工的平橋石壩，古樸精湛的淳化閣亭，全國(guó)唯一的唐代石刻井棣。景區(qū)距寧、揚(yáng)、蘇、錫、常、滬、杭、黃山等大中城市80—200公里，區(qū)內(nèi)交通便捷，旅游資源豐富，環(huán)境秀美，依靠其自身的魅力，知名度越來(lái)越高，已成為觀光、度假旅游和避暑休閑的勝地。

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

昆侖度假康樂(lè)村擬建于天目湖旅游度假區(qū)內(nèi)天目湖大壩西南約1.5公里處，占地4公頃，規(guī)劃設(shè)置三個(gè)不同功能的小區(qū)：康樂(lè)中心（由娛樂(lè)中心和康復(fù)中心兩部分組成）、美食中心別墅區(qū)和商業(yè)服務(wù)區(qū)。

康樂(lè)村建在天目湖旅游度假區(qū)內(nèi)，度假區(qū)的知名度以及“秀美、野趣、三絕”等三大特色可給該村帶來(lái)很好的效應(yīng)。

秀美—天目湖湖水清澈，水質(zhì)純潔。群山抱水，峰巒綿亙，間有劃若棋盤的田畦，疏密錯(cuò)落的茶果園一派田園風(fēng)光。湖邊岸線環(huán)繞曲折，蜿蜒伸向茫茫蒼山之中。湖內(nèi)大小島嶼和亭臺(tái)樓閣皆成畫(huà)景。泛舟湖中，彩帆天成。岸邊桃、梨、梅、板栗、枇杷等碩果累累。進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)，給人以回歸大自然的感覺(jué)。

野趣—景區(qū)生長(zhǎng)著古樹(shù)名木和奇花異草，藥材、野果滿山，姿態(tài)萬(wàn)千。野豬、野羊、野兔、野雞、野鴨和各種飛鳥(niǎo)及狼、獾、穿山甲等野生動(dòng)物經(jīng)常出沒(méi)。人工飼養(yǎng)的駱駝、彌猴、孔雀、梅花鹿逗人喜愛(ài)。從空中到地面，從山林到湖石，飛禽走獸，自成天趣，構(gòu)成一幅奇特的大自然美景。

三絕—水甜、茶香、魚(yú)頭鮮，堪稱天目三絕。區(qū)內(nèi)水源無(wú)任何污染，湖水有天然山泉的純度和礦物質(zhì)成份，經(jīng)省環(huán)保部門鑒定，屬國(guó)家超二級(jí)的水源標(biāo)準(zhǔn)。由于區(qū)內(nèi)良好的氣候條件，茶園茗香越岫，“南山壽眉”、“沙河桂茗”等品牌獲得農(nóng)業(yè)部頒發(fā)的中國(guó)綠色食品使用權(quán)。湖中魚(yú)蝦眾多，70多個(gè)國(guó)家的駐華大使偕夫人品嘗了別具風(fēng)味的“沙河砂鍋魚(yú)頭”后贊不絕口。

區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，有3.5KVA變電所及日供水5萬(wàn)噸的自來(lái)水廠各一座，在建日處理1000噸級(jí)的污水處理工程即將竣工，擁有3萬(wàn)門程控電話的郵電分局不久也將建成。

天目湖湖面如詩(shī)人所題：水鏡同影萬(wàn)畝田，不是桃源勝桃源。泛舟湖面，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，一湖清水微皺，斜陽(yáng)照射下，層層波浪染著銀色，向前翻滾，而遠(yuǎn)水仿佛一大片碎金，在水面閃爍，令人眼花繚亂。佇立大壩，但見(jiàn)滾滾而來(lái)的湖水沖擊著湖壩，激起陣陣潔白的浪花，水拍岸堤的嘩嘩之聲，不絕于耳，久久在湖面回蕩。

正所謂“一曲碧波興，漣青嶺聳，水闊看魚(yú)躍，林溪聽(tīng)鳥(niǎo)鳴“，天目湖區(qū)的特色美景，定會(huì)引來(lái)中外游客。二、項(xiàng)目主辦單位基本情況

溧陽(yáng)市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于1992年，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，是溧陽(yáng)市首家獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，為江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合效益“五十強(qiáng)”之一。八年來(lái)，公司累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量7億元，各類房屋建筑面積55萬(wàn)平方米，并實(shí)施完成了昆侖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2.5平方公里內(nèi)“五通一平”的基礎(chǔ)建設(shè)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收入5億元。26萬(wàn)平方米的昆侖花園住宅小區(qū)，先后獲得建設(shè)部“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“省安全文明小區(qū)”和“省園林式住宅小區(qū)”稱號(hào)；1999年度被中宣部、中央文明委評(píng)為“精神文明建設(shè)工作先進(jìn)單位”，是全國(guó)住宅小區(qū)管理中唯一獲此殊榮的單位。公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的昆侖東苑及古道巷小區(qū)均獲“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號(hào)。三、項(xiàng)目概要

3.1項(xiàng)目用地：60畝

3.2經(jīng)營(yíng)范圍：康樂(lè)中心、美食中心、別墅住宅區(qū)

3.3項(xiàng)目總體規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)置三個(gè)不同功能的小區(qū)。

3.3.1康樂(lè)中心：由娛樂(lè)中心和康復(fù)中心兩部分組成

A、娛樂(lè)中心：卡拉OK廳、歌舞廳、電子游藝、露天舞池、保齡球、溫水游泳室、嬉水池、網(wǎng)球場(chǎng)和射箭館等。

B、康復(fù)中心：健身房、壁球室、按摩室、桑拿浴室等。

3.3.2美食中心：地方特色餐廳（以溧陽(yáng)土特產(chǎn)品為主制作）、西餐廳、咖啡廳、酒吧。

3.3.3別墅區(qū)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施：以別墅式布置獨(dú)立家庭式客房。綜合樓有購(gòu)物中心、精品屋及各類服務(wù)設(shè)施和管理用房。

A、別墅式單元分四種型式：

一型：二室為一個(gè)單元，上下二個(gè)單元278m2×10

二型：一室為一個(gè)單元，上下二個(gè)單元220m2×10

三型：二室為一個(gè)單元，上下二個(gè)單元250m2×6

四型：三室為一個(gè)單元，獨(dú)立為一個(gè)單元177m2×6

B、綜合樓主體建筑面積為4052m2以1~2層為主，圍繞大廳為中心，布置其它。

C、配電間及發(fā)電機(jī)房200m2。

D、汽車間及集體宿舍、水泵房432m2。

E、污水處理房324m2。

F、游泳池312.5m2、配套房207m2。

G、網(wǎng)球場(chǎng)及射箭館配套房175m2。

3.4接待國(guó)內(nèi)外旅游度假者、會(huì)議等。

3.5投資總額：500萬(wàn)美元。

3.6注冊(cè)資本：400萬(wàn)美元。

3.7出資比例及方式：

外方出資360萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的90%，以現(xiàn)匯出資。

中方出資40萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本的10%，以土地出資。

3.8合資年限：20年。四、項(xiàng)目特色

4.1交通便捷的地理位置。昆侖旅游度假康樂(lè)村位于山青水秀、“魚(yú)鮮茶香”、勝似仙境的天目湖區(qū)內(nèi)，自然條件得天獨(dú)厚。隨著現(xiàn)代化程度和生活水準(zhǔn)的提高，旅游已不再是一種奢侈，人們更向往一種精神的享受，對(duì)大自然美景情有獨(dú)鐘。

4.2在昆侖旅游度假康樂(lè)村娛樂(lè)中心建網(wǎng)球場(chǎng)和射箭館，這在溧陽(yáng)以至在周邊地區(qū)都是獨(dú)一無(wú)二的。所建溫水游泳室，力求在結(jié)構(gòu)和外形上都做到新穎別致，館頂四周由玻璃全封閉采光，自然和諧。另設(shè)有更衣室、消毒室、沖洗室等，室溫四季穩(wěn)定（室溫25℃，水溫28℃），池水清澈見(jiàn)底，游泳愛(ài)好者置身其中，能充分享受到此處的特殊氛圍。

4.3嬉水館。春、秋、冬三季為溜冰場(chǎng)、滑板場(chǎng)，夏季則為嬉水池。館內(nèi)設(shè)施高檔，大中小玩具數(shù)十種，是小朋友們的理想活動(dòng)場(chǎng)所。

4.4壁球室。壁球是國(guó)外流行的一種健身運(yùn)動(dòng)，在國(guó)內(nèi)屬新興項(xiàng)目，建成后可以滿足不同層次愛(ài)好者的需要。

4.5美食中心的地方特色餐廳以地產(chǎn)特色產(chǎn)品為主，著重在特色上做文章，如以板栗、芹菜、黃雀、早園竹、魚(yú)頭等制作佳肴，將使游客們回味無(wú)窮。

4.6以別墅風(fēng)格布置獨(dú)特的家庭式客房。該客房區(qū)別于呆板的標(biāo)準(zhǔn)房，使客人更加感到溫馨、舒適。五、管理機(jī)構(gòu)及員工

5.1合營(yíng)企業(yè)設(shè)立董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)由5名成員組成，外方委派3名，中方委派2名。董事長(zhǎng)由外方委派，副董事長(zhǎng)由中方委派。

合營(yíng)企業(yè)由董事會(huì)聘任總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，任期4年。

5.2職工招聘及待遇

⑴編制合營(yíng)企業(yè)需職員100名，其中服務(wù)人員90名，管理及其它人員10名。由企業(yè)根據(jù)《勞動(dòng)法》和實(shí)際需要向社會(huì)公開(kāi)招聘，擇優(yōu)錄用。高級(jí)管理人員由董事會(huì)委派。

⑵人員培訓(xùn)職工培訓(xùn)按中外雙方共同制訂的計(jì)劃實(shí)施。

⑶工資待遇根據(jù)職工崗位責(zé)任的不同和經(jīng)濟(jì)責(zé)任及貢獻(xiàn)大小而定，年平均收入10000元人民幣左右。六、經(jīng)濟(jì)效益分析

測(cè)算依據(jù)：

6.1美元與人民幣換匯比率暫按1：8.3計(jì)算。

6.2工資支出：按年人均工資10000元計(jì)。

6.3固定資產(chǎn)折舊率及大修理基金

6.3.1設(shè)備折舊率：12%

6.3.2大修理基金：5%

6.4生產(chǎn)用流動(dòng)資金貸款利息：6.5%綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算詳見(jiàn):

表一合資期年?duì)I業(yè)額利稅預(yù)測(cè)表

表二營(yíng)業(yè)前資金支出表

表三營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)表（萬(wàn)美元）表四投資總額和資金籌措表（萬(wàn)美元）表五利潤(rùn)及利潤(rùn)分表（萬(wàn)美元）6.5外匯平衡

外匯資金由企業(yè)自行平衡

6.6盈虧平衡分析

以營(yíng)業(yè)利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)

64.819

DEP=×100%

301.205-71.686-30.12

64.819

=×100%=33%

199.399

由理論計(jì)算，在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，除去價(jià)格變動(dòng)及市場(chǎng)諸因素的影響而得出的階段預(yù)測(cè)參考值。

6.7銷售利潤(rùn)率

銷售利潤(rùn)率=134.58÷301.205×100%=44.7%

6.8投資利潤(rùn)率

投資利潤(rùn)率=134.58÷500×100%=27%

6.9回收期

回收期：4.7年七、結(jié)論

天目湖美，美在山青、水秀、魚(yú)鮮、人勤！美在圍山造湖的氣勢(shì)與巧奪天工的建筑，使自然美與人工美渾為一體。沙河抽水蓄能水電站的建成，將給天目湖旅游區(qū)增添又一奪目的景點(diǎn)，目睹如此風(fēng)光，真正令人心曠神怡，游興倍增。本項(xiàng)目的建成，更是錦上添花，如康樂(lè)村住宅區(qū)別具風(fēng)格的獨(dú)立別墅式家庭客房，區(qū)別于其他游樂(lè)中心的嬉水池和壁球室。具有地方特色的美食中心，由名廚掌勺。具有鮮明地方特色的佳肴，如肉嫩骨酥味鮮的湖邊黃雀，清代稱為“灌香糖”的糖炒栗，根脆、莖嫩、葉清香、水份足，被美食家譽(yù)為“江南一絕”的溧陽(yáng)水芹，肥美、香嫩、湯鮮透的砂鍋煨魚(yú)頭等等，令人垂涎欲滴。綜上所述，昆侖度假康樂(lè)村的建成將會(huì)帶來(lái)可觀的效益。目錄第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、業(yè)主簡(jiǎn)介 2三、報(bào)告編制依據(jù) 4四、主要結(jié)論 5五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5第二章市場(chǎng)背景 7一、醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展背景 7二、重慶醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 8第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 13一、有利于提升我國(guó)中藥工業(yè)的整體水平 13二、有利于發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)中藥種植業(yè)的發(fā)展 13三、有利于帶動(dòng)重慶中藥產(chǎn)業(yè)鏈 14四、有利于涪陵區(qū)中藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 15五、是實(shí)施重慶市新型工業(yè)化戰(zhàn)略方針的需要 15六、葵花藥業(yè)集團(tuán)做大做強(qiáng)打造葵花第二代知名品牌 16第四章市場(chǎng)預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模 17一、產(chǎn)品用途 17二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 17三、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 21第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 22一、項(xiàng)目選址 22二、自然條件 22三、水文地質(zhì)條件 23四、地震災(zāi)害 23五、外部條件 23第六章技術(shù)、設(shè)備與工程方案 25一、技術(shù)方案 25二、工藝方案 37三、設(shè)備方案 41四、工程方案 46五、公用工程方案 48第七章原材料、燃料供應(yīng) 53一、原材料供應(yīng) 53二、燃料供應(yīng) 55第八章環(huán)境保護(hù) 56一、設(shè)計(jì)原則 56二、設(shè)計(jì)依據(jù) 56三、環(huán)境現(xiàn)狀 57四、主要污染源、污染物及治理措施 57五、環(huán)保評(píng)價(jià) 58第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生 59一、設(shè)計(jì)依據(jù) 59二、設(shè)計(jì)原則 59三、勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施 60四、勞動(dòng)安全衛(wèi)生管理 61第十章消防 62一、設(shè)計(jì)依據(jù) 62二、消防設(shè)計(jì) 62第十一章節(jié)能 65一、設(shè)計(jì)依據(jù) 65二、能源品種 65三、節(jié)約能源措施 65第十二章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 67一、組織機(jī)構(gòu) 67二、人力資源配置 67三、人員培訓(xùn) 68第十三章項(xiàng)目進(jìn)度與招投標(biāo) 69一、項(xiàng)目建設(shè)工期 69二、項(xiàng)目招投標(biāo) 69三、建設(shè)期管理 70第十四章投資估算與資金籌措 73一、投資估算范圍 73二、投資估算依據(jù) 73三、計(jì)算期 74四、項(xiàng)目投資 74五、資金籌措 79第十五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 84一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù) 84二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 84三、成本費(fèi)用估算 85四、盈利能力分析 88HYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)