恒元大廈項目可行性研究報告

恒元大廈項目可行性研究報告PAGEPAGE52摘要第一部分公司概況（公司基本情況、公司的管理、企業(yè)文化、公司發(fā)展戰(zhàn)略、公司發(fā)展規(guī)劃）；第二部分項目描述（項目概況、項目投資背景、項目規(guī)模、項目實施計劃、項目市場、項目投資環(huán)境、項目施工保證、物資節(jié)約、環(huán)境保護）；第三部分管理（管理策略、經(jīng)營管理原則、項目經(jīng)營管理模式）；第四部分行業(yè)及市場（市場分析、入世對我國酒店業(yè)的影響、競爭分析、市場預測、市場營銷、SWOT分析）；第五部分營銷策略（銷售策略、廣告風格、廣告宣傳策略、總體描述、營銷策略、）；第六部分財務計劃（項目總投資、項目資金使用投入計劃、項目財務指標、社會效益分析、結論）；第七部分風險及規(guī)避方法（政策風險、市場風險、財務風險、管理風險）；第八部分投資者權利及退出（投資者權利、投資者退出機制）；第九部分總結。第一部分公司概況☆公司基本情況公司名稱：喀什恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊時間：2001年注冊資金：1350萬元人民幣法定代表人：羅登福企業(yè)性質：私營企業(yè)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、酒店、建材等業(yè)務法人簡介：羅登福先生，生于1953年，1973年起投身建材行業(yè)，1989年個人投資興建磚廠，1999年涉足房地產(chǎn)開發(fā)，先后在澤普石油基地開發(fā)住宅和商用房各一幢；后又在昌吉開發(fā)住宅樓兩幢，總開發(fā)面積為8500平方米，2002年在喀什投資1400萬元，興建了恒元大廈。2004年10月擬注資興建昌吉恒元大廈。經(jīng)過多年的努力，羅登福先生已發(fā)展成為擁有資金近3000萬元的投資商?！翱κ埠阍康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司”組建于2001年1月，公司以董事會為最高領導機構，董事長為最高決策人，公司注冊資金1350萬元人民幣。公司從業(yè)人員18人，其中：管理人員8人，員工10人，公司下設財務部、招商部、工程部。公司的各項工作運轉，依循公司組織管理章程嚴格管理，由于公司擁有大批經(jīng)營、會管理，精通房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的高素質技術人才和經(jīng)營的高素質技術人才和管理人才，故各項工作一直是“循章有序”的開展。公司本著“圖強求革，務實創(chuàng)新，做一個項目，立一座豐碑”的經(jīng)營理念，堅持走專業(yè)化發(fā)展道路，緊緊把握時代脈搏，與市場同步，與超前的理念同行，用心走好發(fā)展的每一步，致力于成為中國最好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。☆公司的管理“以人為本”是本公司管理的信念，未來的競爭和發(fā)展，是用資金說話，更是用智慧說話。企業(yè)即人。企業(yè)的興衰，關鍵在人，企業(yè)能否發(fā)展，在很大程度上取決于是否具備一支高素質的員工隊伍。人造環(huán)境，環(huán)境育人?！翱κ埠阍康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司”把培訓當作是管理的前提。企業(yè)文化的核心內容是價值觀，通過培訓具備實施管理的素質、知識、技能和信息；通過培訓掌握自身的職務、義務及相應的專長、技能，以適應管理的要求。更為重要的是，通過喚起員工的主體意識和自主意識，使“要我做”轉化為“我要做”，為自主管理這一管理的最高境界提供了堅實的基礎?！翱κ埠阍康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司”在發(fā)展過程中，逐步建立起一套完善“以人為本”的企業(yè)文化，逐漸形成工業(yè)企業(yè)文化的精髓——企業(yè)內部的博愛、協(xié)作、進取。內在的謙和、寬容、樸實。工作在平等、和諧、融洽的氛圍里，擁有一個可以充分發(fā)揮每個人才智的環(huán)境和機會，追求團隊及個體素質的提高。通過學習和反思獲得新知，超越自我，把自己打造成為一個學習型的組織，成為一個生生不息和具有創(chuàng)新精神的團隊，成為一支自我成長，自我管理的團隊。董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理總工程師副總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師副總經(jīng)理副總經(jīng)理項目開發(fā)部技術部銷售部辦公室財務部質監(jiān)部工程部項目開發(fā)部技術部銷售部辦公室財務部質監(jiān)部工程部☆企業(yè)文化房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，單純的產(chǎn)品競爭已不敵產(chǎn)品“同質化”的壓力。市場的競爭由單個項目的競爭進入到全面規(guī)模的品牌競爭。品牌是一個企業(yè)的知名度與美譽度的總和。廣大消費者注重品牌，這意味著人們看招牌，買放心、買實惠。真正的品牌是對消費者的誠信服務。只有誠信才能永遠。誠信是商德，誠信即品牌，是企業(yè)的無形資產(chǎn)。良好品牌形象在社會的構建，不是一朝一夕的事。黑格爾有句名言：“上帝驚嘆細節(jié)”。房地產(chǎn)業(yè)所有的大事都是細節(jié)，很多細節(jié)都不是什么了不起的發(fā)現(xiàn)和設計，只是多下點苦功夫、真功夫而已。公司從建立開始，就非常重視品牌形象的塑造，我們的口號是：堅持獨特的創(chuàng)新思維，全新的服務理念，以誠信和實力鑄就自己的品牌。品牌競爭是經(jīng)營模式，管理水平是競爭的著力點，而經(jīng)營模式的創(chuàng)新，管理水平的競爭實質上是人才的競爭，只有人才，才是創(chuàng)建品牌，支撐品牌的力量。人才，是一條理性的河流，哪里有“谷地”，就向哪里匯聚，“得人才者得天下”，為了創(chuàng)造公司的輝煌，實施人才戰(zhàn)略，已成為公司全體員工的共識。公司宗旨：求實創(chuàng)新，服務社會，質量第一，用戶至上。企業(yè)精神：團結、求實、開拓、服務開發(fā)房地產(chǎn)的方針：控制總量、穩(wěn)定規(guī)模、合理布局、提高質量公司的經(jīng)營理念：“圖強求革”、“務實創(chuàng)新”，做一個項目，立一座豐碑☆公司發(fā)展戰(zhàn)略沒有戰(zhàn)略，就形不成有效合力；沒有戰(zhàn)略，就無法與外部優(yōu)良對接；沒有戰(zhàn)略，就必然導致共同體的衰落。堅持大發(fā)展、快發(fā)展的工作思路，秉承“團結奮斗、創(chuàng)大業(yè)、拼搏進取爭一流”的企業(yè)精神，堅持“以人為本，本正興業(yè)”這一口號，大力實施服務優(yōu)質化、企業(yè)規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略，強化機遇意識、品牌意識、趕超意識。爭取在房產(chǎn)業(yè)創(chuàng)出自己的一片天地、創(chuàng)出自己的品牌?！罟景l(fā)展規(guī)劃§發(fā)展總綱以“內強素質，外塑形象，優(yōu)質服務，增強核心競爭能力”為總目標；以“創(chuàng)新與服務”為指導思想，以“滿足住戶和商戶”和“可持續(xù)性發(fā)展”為主題，以結構調整為主線，以本地市場為導向，以技術創(chuàng)新為支撐，以特色發(fā)展為原則，促進我們在房產(chǎn)業(yè)中穩(wěn)定、持續(xù)、高效發(fā)展?！熘虚L期發(fā)展規(guī)劃以中西部大開發(fā)及中國加入WTO為契機，強化管理，創(chuàng)新發(fā)展，實現(xiàn)快速的發(fā)展和質的飛躍。堅持走“建立優(yōu)質服務與滿足住戶要求的意識發(fā)展的道路，力爭使我們的發(fā)展水平達到中國新疆乃至國內同行業(yè)的領先地位。第二部分項目描述☆項目概況◎項目名稱：恒元大廈項目◎項目單位：喀什恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司◎項目地址：昌吉市☆項目投資背景近年來，在國家開發(fā)大西北的號召下，新疆經(jīng)濟有了迅猛的發(fā)展，特別是旅游資源的開發(fā)，給酒店業(yè)帶來了機遇，烏、昌經(jīng)濟一體化更是給昌吉酒店業(yè)帶來了一個發(fā)展的春天。昌吉目前有大小酒店10余家，旅游渡假村200余家，每年接待游客280多萬人次，酒店入住率均以超過70%，旅游旺季入住率高達98%，但酒店仍然滿足不了人們的需求。根據(jù)昌吉市關于把昌吉建成最適宜人類生存的生態(tài)型田園式的新城市的思路，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，將給昌吉旅游業(yè)帶來一個很大的發(fā)展空間。故而在昌吉的酒店業(yè)存在較大的市場空間。☆項目規(guī)模本項目大廈建筑總占地面積2120平方米，共13層（地上12層，地下1層），總建筑面積15782平方米。一至五層為商務，六至七層為寫字間，八至十二層為客房?！铐椖繉嵤┯媱濏椖拷ㄔO期為三年，即2004年完成基礎工程，2005年完成主體工程，2006年8月竣工?！铐椖渴袌霰卷椖扛鶕?jù)現(xiàn)行新疆昌吉地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的迅速，以及本地區(qū)酒店市場需求量大的開闊市場，本公司以昌吉地區(qū)為目標市場，相信隨著時間的推移，市場需求會不斷的擴大，本項目的市場前景會更為廣闊?！铐椖客顿Y環(huán)境一、自然環(huán)境

新疆維吾爾自治區(qū)，簡稱新，位于中國西北部，面積166萬平方公里，占全國總面積的六分之一，是中國面積最大的省級行政區(qū)。新疆地處亞歐大陸腹地，與俄羅斯、哈薩克斯坦、吉爾吉斯斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、蒙古、印度、阿富汗等八國接壤，在歷史上是溝通東西方、聞名于世的“絲綢之路”的要沖，現(xiàn)在又成為第二座“亞歐大陸橋”的必經(jīng)之地，戰(zhàn)略位置十分重要。昌吉回族自治州地處天山北麓，準噶爾盆地南緣，位于東經(jīng)85°34′至91°32′，北緯43°06′至45°38′；東鄰烏魯木齊和哈密地區(qū)，西與石河子市相接，南與吐魯番、巴音郭楞蒙古自治州相連，北與阿爾泰、塔城地區(qū)接壤，東北與蒙古國交界，從東、西、北三面環(huán)抱烏魯木齊市；東西長541公里，南北寬285公里，總面積9.39萬平方公里，是古代舉世聞名的“絲綢之路”新北道通往中亞、歐洲諸國的必經(jīng)之路。全州轄昌吉市、阜康市、米泉市、瑪納斯縣、呼圖壁縣、吉木薩爾縣、奇臺縣、木壘哈薩克自治縣等5縣3市。境內還有新疆生產(chǎn)建設兵團的24個團場。昌吉州現(xiàn)有人口158.88萬人，生活著36個民族，其中回族17.21萬人,哈薩克族12.37萬人，維吾爾族6.01萬人。

昌吉市位于天山北麓，地處亞歐大陸腹地，準噶爾盆地南緣，地處東經(jīng)86°24′—87°37′，北緯43°06′—45°20′。東距首府烏魯木齊市35公里，距烏魯木齊國際機場18公里，312國道、第二座亞歐大陸橋和烏奎高速公路穿境而過，是通向北疆各地的交通要道。是自治區(qū)西部大開發(fā)扶優(yōu)扶強，在天山北坡經(jīng)濟帶中首批推出的重點城市。昌吉市是新疆昌吉回族自治州首府所在地，是全州的政治、經(jīng)濟、文化中心，是自治區(qū)首府烏魯木齊的衛(wèi)星城?？偯娣e8215平方公里，其中：山區(qū)占40.7%，平原占32.5%，沙漠占26.8%，南北長260公里，東西寬30公里。東鄰烏魯木齊市、米泉市，西毗呼圖壁縣，南與新疆巴音郭楞蒙古自治州和靜縣相接，北和新疆塔城地區(qū)和布克賽爾縣、阿勒泰地區(qū)福?？h接壤。居住著漢族、回族、哈薩克和維吾爾族等32個民族。下轄4鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，6個辦事處。境內有新疆生產(chǎn)建設兵團農(nóng)六師師部及所轄101團、103團、軍戶農(nóng)場、共青團農(nóng)場和中央、自治區(qū)、自治州駐市單位150多個。二、社會環(huán)境加入WTO后，隨著國民收入的增長，帶來一部分百姓收入提高。加入WTO后，由于大量外國公司進入及一些傳統(tǒng)出口行業(yè)如紡織品、服裝、鞋帽、家電等由于出口增加，至少會再解決1000萬人的就業(yè)；外資銀行的進入將會被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領域，這將給中國百姓帶來品種更多、服務更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務；在世界經(jīng)濟的大環(huán)境下，有助于商家與消費者之間建立良好的信譽環(huán)境，同時百姓消費意識的增強、消費觀念的更新，會帶來人們消費需求的增加。而房屋作為人們的生活必需品，屆時隨著百姓收入的提高、優(yōu)質、便利的金融服務及開發(fā)商良好的信譽保證，在人們安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念下，貸款買房、享受觀念將會日漸濃厚，用明天的錢，享受今天的生活將會被越來越多的百姓接受。隨著國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、建材事業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇，市場前景十分廣闊。三、政策環(huán)境昌吉市作為自治區(qū)西部大開發(fā)“扶優(yōu)扶強”首批推出的重點城市，昌吉市在全疆率先成立了政務服務中心，對所有行政審批事項實行“一站式”辦公，行政辦事效率明顯提高。在全市廣泛深入開展了“政府形象建設年”創(chuàng)建活動，昌吉市已形成了人人都是投資環(huán)境，人人都是昌吉形象的良好投資氛圍。項目目標責任制和追究制的出臺，激勵和獎懲機制雙管齊下，更為投資發(fā)展和項目實施提供了快車道。為提高政府行政效率，改進工作作風，結合《行政許可法》的貫徹實施，在全市深入開展政府工作爭先創(chuàng)優(yōu)活動、推行政府部門工作評議制，從抓制度入手，不斷推動政府服務環(huán)境優(yōu)化。近年來，昌吉市先后獲得全國科技工作示范市、全國環(huán)境整治優(yōu)秀城市、全國衛(wèi)生先進城市、全國雙擁模范城等10多項國家級榮譽。四、行業(yè)環(huán)境由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟活動趨于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住房類房屋的需求。此外，經(jīng)濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金及消費的增加，使住宅類、酒店業(yè)房地產(chǎn)需求增加。同時，隨著汽車關稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。國內巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。昌吉市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到38家，物業(yè)管理企業(yè)23家，中介機構8家。近年來，昌吉市城鎮(zhèn)住宅建設呈現(xiàn)了快速發(fā)展的態(tài)勢，1998年-2003年，全市全年城鎮(zhèn)住宅開發(fā)量為184.78萬平方米，截止今年6月存量房銷售率達74%，有效需求同供應呈健康發(fā)展態(tài)勢?！铐椖渴┕けＷC為確保工程施工的順利進行，爭優(yōu)創(chuàng)良針對項目制訂以下措施：◎技術保證1、嚴格圖紙會審制度：開工前必須組織有關人員認真熟悉圖紙，領會設計意圖及施工要求達到的技術標準。明確工藝流程、設計規(guī)模，將圖紙中存在的問題及施工難度大的地方記錄下來，共同研究編制施工作業(yè)方案。2、認真執(zhí)行技術交底制度：項目開工前由總工程師向工地技術負責人進行全過程的重點、難點及關鍵部位的施工技術交底。施工過程中由工地技術負責人向施工人員、質檢員及班組長進行交底，貫徹落實上級技術領導的要求，明確關鍵部位的質量要求及注意事項。3、嚴把進場原材料關：嚴格對工程所用的各種建筑材料的檢驗、試驗檢查，并存檔。◎質量保證措施1、加強技術管理，認真貫徹國家規(guī)定、操作規(guī)程和各項管理制度，明確崗位責任制，組織學習圖紙、施工組織設計和施工工藝等，作好技術交底并建立技術考核制度。2、加強原料的檢驗工作，嚴格執(zhí)行各種材料的檢驗制度。3、推行全面質量管理，建立保證體系，堅持質量三檢測、樣板制、崗位責任制。4、實行工程監(jiān)理制度，聘請有實力的監(jiān)理公司對工程建設進行全方位的監(jiān)理。5、通過招標競爭選用一批實力雄厚、管理科學、重視信譽、配合積極的施工隊伍和材料供應廠家?！虬踩┕ご胧?、集團派專職安全員持證上崗，貫徹執(zhí)行國家安全生產(chǎn)法規(guī)，隨時檢查項目的安全生產(chǎn)情況，處理存在的不安全因素，經(jīng)常對項目人員進行安全教育，提高每個人的安全生產(chǎn)意識。2、進入現(xiàn)場人員必須帶安全帽，衣著整齊，不準穿拖鞋和赤腳上班。3、高空作業(yè)無安全措施時必須系好安全帶，同時嚴禁上拋、下扔材料、工具等物品。4、各種機械設備均設可靠的安全接地保護及操作人員防護措施，高的設備必須設防雷裝置。5、機械操作人員需持證上崗，嚴禁非操作人員使用設備。6、進入施工現(xiàn)場嚴禁打鬧，嚴禁酒后上崗。7、施工現(xiàn)場要有醒目的安全標志與警告牌及安全生產(chǎn)標語。8、現(xiàn)場的坑、洞、升降口等危險處要設保護棚、網(wǎng)戶墻等。9、進入現(xiàn)場的材料、成品、半成品均按平面布置存放。10、現(xiàn)場實行封閉管理，外圍設有可靠的遮擋圍墻。11、加強制度管理，明確獎懲?！蚬て诒ＷC實施1、組織保證：集團組織強有力的施工班子，配備有高素質、高標準的施工隊伍，進駐現(xiàn)場加強計劃管理。科學編制施工進度計劃，嚴格按計劃施工，充分挖掘各方潛力。及時調整計劃偏差，充分發(fā)揮集團在技術裝備上的優(yōu)勢，采取行之有效的施工方法，確保工程保質、按時完成。2、機具保證：要求各項機具供應部門按工程所需的機械設備一次到位，配備專人修養(yǎng)、維修，現(xiàn)場必須常備有機械設備的易損件，日常檢查、保養(yǎng)及維護盡可能在工作間歇時間完成，以充分發(fā)揮機器的最大效率。3、勞動力保證：要求各項目必須按施工組織計劃安排好人員，由專人負責檢查人員出勤狀況，隨時掌握人員動態(tài)，避免因人員造成停工。4、材料保證：原材料需試驗合格后進場，提前落實進貨渠道，凡需外購的成品、半成品按計劃提前購置，常用材料需有一定的儲備，材料管理人員及時做出材料用量計劃，并組織進場工作。5、施工技術保證：集團組織管理人員研究、分析，制定出合理的施工方案，及時進行技術交底，使施工人員做到心中有數(shù)。大量、積極采用新工藝、新技術、新方法。☆物資節(jié)約為節(jié)約建設物資，建設區(qū)總圖布置以科學合理為原則，并加強工程預算，合理利用水、電等能源，同時完善管理制度，減少物料不必要的損耗，杜絕人為浪費?！瞽h(huán)境保護本項目建設對環(huán)境無危害性影響，為防止和減輕可能的不利因素，如期達到項目的經(jīng)濟效益和社會效益，項目建設采取積極的環(huán)保措施，嚴格執(zhí)行“三同時”原則，并與綜合利用集合起來，既要達到國家標準，又要盡量提高資源的利用率。項目建設產(chǎn)生的主要污染物為生活污水、建筑垃圾，同時亦會對周圍環(huán)境產(chǎn)生一定的噪音污染。生活污水經(jīng)處理后完全達標排入城建污水道；生活垃圾及時運送到市區(qū)垃圾站轉運站，統(tǒng)一處理；建筑垃圾統(tǒng)一堆放，完工后進行平整為綠化用地。第三部分管理隨著人類社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，管理所起的作用越來越大。在企業(yè)的生產(chǎn)活動中，存在著人力資源管理、技術管理、財務管理、作業(yè)管理、產(chǎn)品管理等等。而人力資源管理是其中很重要的一個環(huán)節(jié)。因為社會發(fā)展到今天，人，已經(jīng)成為最寶貴的資源，這是由人的主動性和創(chuàng)造性決定的。企業(yè)要管好這種資源，更是要遵循科學的原則和方法。因此，管理人員應該引起足夠的重視。☆管理策略市場經(jīng)濟下的管理者，必須善于思考，研究，總結，勇于創(chuàng)新。要注重為員工創(chuàng)造寬松的環(huán)境，提供他們充分發(fā)展的機會。讓員工清楚公司的大目標，看他們是否認同，是否有共同的理想；在給員工訂立大的目標后，讓他們自己去設計、實施，給員工留下較大的發(fā)揮主動性的空間，讓每個人在同等的機遇下發(fā)展自己，展示自己的才華，主動的完成自己的工作；讓他們體會到尊嚴，感受到重視，這是工作的原動力?！祛I導管理者至少是能夠行使職權的人。從理想狀態(tài)看，下屬跟隨管理人員的指導做事，是因為管理人員人格的完美和職業(yè)上的成功，而不僅僅是外在的官銜。從這個意義上來說，最優(yōu)秀的管理人員靠榜樣來領導，要為他的下屬提供示范。讓下屬在想到“我為他而工作”，或者“我和他一起共事”時，一種特殊的感覺就會涌上心頭。下屬由衷地尊敬、佩服他們的上級，以至于當他們完成了極漂亮的工作，當只要有一點不足，他們也會立刻想到對他們的上級會有什么影響?！旒钭顑?yōu)秀的管理人員深知：下屬的工作動力來自什么，然后設法激勵他們，使下屬盡可能地提高工作效率。這就要求管理人員在不同的時間、場合，對不同的員工采用不同的管理方式。因此，管理人員參與決策、員工培訓和能力開發(fā)就顯得日益重要起來。能力開發(fā)對于企業(yè)來說是必要的，甚至可以成為員工再就業(yè)時的條件或權利。公司擬安排百分之八的股份作為對“管理層和關鍵人員”的獎勵。☆經(jīng)營管理原則公司將以規(guī)范化管理為原則，以制度為行動指南，制定各項必要的規(guī)章制度和操作流程，并在實踐中不斷完善。為保障規(guī)范化、制度化管理，公司將首先完善法人治理結構，建立健全有效的職能機構，保證公司沿規(guī)范化、制度化的軌道發(fā)展。（1）競爭擇優(yōu)用人機制競爭機制是市場經(jīng)濟條件下的普遍機制，它既有利益的激勵，又有失敗的懲罰，通過競爭能有效的促進經(jīng)濟效益和效率的提高。本項目要求生產(chǎn)經(jīng)營管理者應具有較高的綜合素質能力。為此，公司實行招聘制，向社會公開招聘專業(yè)技術人才，實行層層招聘制度，擇優(yōu)競爭上崗。為使項目進展順利，達到預期效果，從土建開始就要提高職工隊伍素質上下功夫，組成一支思想境界高、業(yè)務技術強的職工隊伍。（2）完全成本核算機制本項目在財務管理方面，實施的是按照國家頒布有關企業(yè)財務管理制度，對企業(yè)進行完全成本核算機制，加強企業(yè)的固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)管理。在固定資產(chǎn)投資預算中，合理的安排生產(chǎn)性固定資產(chǎn)和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的投資比例，盡量壓縮非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資額，增加生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的投資比例，以提高生產(chǎn)部門的技術裝備水平和生產(chǎn)能力；同時也防止閑置不必要的固定資產(chǎn)，避免投資浪費。合理提取固定資產(chǎn)折舊基金，不擴大可分配利潤數(shù)量，以保證固定資產(chǎn)及時維修和更新。在流動資金的管理方面，合理確定流動資產(chǎn)的儲備定額，加快流動資產(chǎn)的流動速度和周轉次數(shù)，及時清理債權、債務，減少財務費用。財務狀況定期公開，接受監(jiān)督檢查?！铐椖拷?jīng)營管理模式堅持以人為本，強化管理。以市場為導向，以改革機制創(chuàng)新為動力，以依靠科技進步為手段，運用現(xiàn)代化管理辦法，促進企業(yè)上水平、上等級。第四部分行業(yè)及市場酒店產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟發(fā)展的先導性產(chǎn)業(yè)，對改善投資環(huán)境、美化城市面貌、提高人們辦公、生活水平具有重要的作用。在當今國際經(jīng)濟發(fā)達國家中，酒店產(chǎn)業(yè)逐漸處于國民經(jīng)濟較重要地位，是重要的經(jīng)濟增長點之一，也是衡量一國經(jīng)濟生活發(fā)展水平的重要因素。國家明確提出將酒店房地產(chǎn)發(fā)展成為新的經(jīng)濟增長點，并在投資等政策上予以適當傾斜。☆市場分析

到2000年底，全國有涉外酒店10481家，比1999年的7035家增加3446家。1999年，全國星級酒店3856家，其中，五星級77家，四星級204家，三星級1292家，二星級1898家，一星級385家。估計，經(jīng)濟型酒店座數(shù)占涉外酒店的80%左右，經(jīng)濟型酒店房間數(shù)占涉外酒店的50%左右。

按商業(yè)部的統(tǒng)計，2000年底，非涉外酒店的數(shù)量是25萬家，其中，社會旅館8萬多家，個體旅館16萬多家。由于商業(yè)部沒有作過全面的非涉外酒店的等級劃分，估計在25萬家中，達到經(jīng)濟型酒店的在5萬家左右，300萬房間左右。

總之，經(jīng)濟型酒店在6萬家左右，300萬房間左右，但分別分屬于涉外酒店和非涉外酒店，在兩個酒店行業(yè)管理體制下。按發(fā)展規(guī)范程度，涉外酒店制度下的經(jīng)濟型酒店明顯規(guī)范，按發(fā)展機會，非涉外酒店制度的經(jīng)濟型酒店機會較多。如果發(fā)展策略合適，經(jīng)濟型酒店的數(shù)量會更大?！炀频陿I(yè)龍頭在整合中壯大中國酒店業(yè)集中度遠遠落后于發(fā)達國家，2002年美國排名前5位的本土酒店客房集中度達到56%，而2003年中國酒店業(yè)龍頭錦江集團客房數(shù)僅占市場份額的3%，中國急需形成自己的富有國際競爭力的“酒店業(yè)航母”。中國酒店業(yè)的整合是以政府主導開始的，2003年以來地方政府牽頭的大型旅游集團合并重組已經(jīng)拉開序幕，其中的領頭羊是上海的錦江集團和北京的首旅集團，它們均以酒店集團為主導，整合旅游、酒店、都市交通、餐飲、商業(yè)零售等旅游業(yè)各大要素，實現(xiàn)內涵和外延的共同擴張。但目前行政性合并重組已經(jīng)不再是現(xiàn)階段的主要力量，市場化重組成為引導市場的主流力量。去年以來中央企業(yè)對非主業(yè)資產(chǎn)實施“剝離重組”，“央企”下屬眾多旅游資產(chǎn)易主將惠及中旅、國旅等中央所屬旅游集團，也為國有酒店業(yè)集團提供了做大良機。困擾中國酒店業(yè)的所有者缺位、多頭管理等問題也將隨之逐步得到解決，有利于優(yōu)化整個酒店行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。從行政重組到市場化重組，品牌集中化、連鎖化、網(wǎng)絡化將成為酒店業(yè)的大趨勢，行業(yè)資源目前已經(jīng)開始向具備管理優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和資本運作優(yōu)勢的酒店集團集中，管理規(guī)模擴大是當前酒店管理集團成長性的主要來源，如錦江國際酒店管理公司目前擁有客房規(guī)模3萬多間，居亞洲首位，排名全球飯店管理集團第35位。酒店業(yè)作為中國引入外資最早的行業(yè)，在與國際品牌進行的充分競爭中，20%的外資酒店占據(jù)了80%的利潤，而國產(chǎn)酒店管理集團則需在管理軟件、營銷網(wǎng)絡方面迎頭趕上，利用在國內并購發(fā)展的優(yōu)勢，做大規(guī)模和影響力，進一步提升企業(yè)效益，在本輪酒店業(yè)景氣復蘇中獲得較大發(fā)展。

§經(jīng)濟型酒店加速擴張

國內旅游和商務旅行的興起對我國現(xiàn)有酒店業(yè)供給結構調整提出了要求，在傳統(tǒng)酒店業(yè)態(tài)之外，經(jīng)濟型酒店挾不可擋之勢席卷而來。

由于低廉的價格、舒適干凈的住宿環(huán)境，經(jīng)濟型酒店迅速占據(jù)了中小企業(yè)商務人士、國內游客和部分入境游客的細分市場，從黃金周情況來看，經(jīng)濟型酒店出租率要高于平均出租率10-20個百分點。

與傳統(tǒng)酒店相比，經(jīng)濟型酒店起點很高，它們以連鎖和網(wǎng)絡化形式起步，幾乎不存在產(chǎn)權方面遺留問題，項目投資和財務成本控制嚴格，不管是在目標市場的契合性、經(jīng)營管理、投資初始成本方面都具備競爭優(yōu)勢。經(jīng)濟型酒店對占到中國酒店業(yè)總供給量3/4的龐大的三星級以下酒店將產(chǎn)生顯著的替代效應，這種替代效應可以和家電、建材等專業(yè)連鎖賣場的高增長態(tài)勢媲美。

同時，經(jīng)濟型酒店也是國內酒店業(yè)與外資品牌競爭的“橋頭堡”，在國內旅游市場，本土酒店占有地利人和優(yōu)勢，錦江之星、如家、莫泰、中江之旅等國內經(jīng)濟型酒店品牌正在迅速擴大規(guī)模。由于初始投資小，經(jīng)濟型酒店的供給也與需求同時快速擴張，目前經(jīng)濟型酒店供給的擴張與需求之間仍然存在缺口，但缺口正在不斷下降中。由于國內酒店公司以單體酒店和小規(guī)模連鎖為主，各地酒店業(yè)供求體系相對封閉，因此地區(qū)差異是造成酒店經(jīng)營業(yè)績差異的首要因素。旅游經(jīng)濟結構決定了酒店業(yè)的獲利能力，以商務旅游為主的城市酒店消費水平明顯高于觀光度假旅游。上海多年來對酒店建設進行嚴格管制，供給十分緊張，而需求方面由于經(jīng)濟活力充沛，商務和入境旅行吸引力強，訪滬旅客快速增長，地區(qū)性供求不平衡引致上海酒店業(yè)尤其是高星級酒店的盈利能力遠遠高于全國平均水平。2003年上海酒店業(yè)出租率高于全國平均10個百分點，平均房價高于全國水平50%以上，而REVPAR（平均房價*出租率）這一行業(yè)關鍵指標幾乎是全國水平的2倍。由于高星級酒店的建設周期較長，上?？头啃枨蟠嬖诘娜笨谠诮鼉赡陜群茈y得到滿足，由于酒店出租率的居高不下，以及上海房地產(chǎn)價格的加速上漲，2005年上海酒店平均房價預計仍將進一步大幅上揚，從而惠及上海本地的酒店經(jīng)營業(yè)者。☆入世對我國酒店業(yè)的影響1、入世將加劇酒店投資市場的競爭

入世前，在對外公布的政策上，對外資進入酒店業(yè)市場有所限制。即高檔賓館、高檔寫字樓、國際會議中心一直列為《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》的乙類限制投資項目。入世后，酒店市場完全開放，外資大舉搶灘中國市場成為可能。就投資區(qū)域而言，借著西部大開發(fā)的契機，我國中西部地區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展空間將倍受矚目。而2008北京奧運會和2010上海世界博覽會也將吸引無數(shù)的外資對我國酒店市場的投資?？梢钥隙?，在入世后我國酒店業(yè)將面臨與外資的激烈競爭。而我國的酒店業(yè)在改革開放以來，十分依賴政府的作用，以政府為導向，由政府培育市場。因而，許多酒店的投資都由政府扶持和保護。入世后，在“公平競爭原則”指導的公開、公平、公正的市場環(huán)境下沒有了政府作為后盾，我國酒店業(yè)還沒有做好充分的準備去與外資競爭。

2、入世將加劇酒店營銷市場的競爭

目前，國外酒店集團在我國呈逐步網(wǎng)絡化的發(fā)展格局。據(jù)統(tǒng)計，2002年世界前10位的酒店管理集團有9家已在華經(jīng)營管理酒店。數(shù)量超過兩位數(shù)的就有假日、香格里拉、雅高等。入世后，由于網(wǎng)絡銷售的便利、進口稅收的降低，就更利于國外酒店管理集團發(fā)揮其品牌、集中采購、網(wǎng)絡銷售等優(yōu)勢，市場競爭力將更加強勁。隨著國外酒店在我國連鎖、連號的增多，市場的爭奪已呈現(xiàn)白熱化。而反觀我國的酒店業(yè)，由于受傳統(tǒng)觀念影響，酒店都盲目追求高檔、全面、獨立的經(jīng)營結構，除少數(shù)幾家酒店集團外大都為獨立經(jīng)營的大眾化酒店。數(shù)量雖多，但大多各自為戰(zhàn)，疏于協(xié)作發(fā)展，沒有形成有效競爭的市場結構，更無法與世界酒店企業(yè)相抗衡。因而出現(xiàn)了酒店數(shù)量逐年上升而利潤逐年下降的背離態(tài)勢。

3、入世將加劇酒店業(yè)的資本運營

從外國酒店集團的發(fā)展進程和現(xiàn)狀來看，通過資本市場的并購獲取部分財產(chǎn)權，通過非產(chǎn)權交易獲取其他酒店的管理權、營銷權和無形資產(chǎn)運作權是外國酒店集團擴展市場主要手段。根據(jù)入世承諾，國外投資不僅可以控股、獨資經(jīng)營酒店，而且可以通過輸出品牌和管理在中國形成母子公司體系的酒店管理網(wǎng)絡。加入WTO，國外投資者將大舉進入我國市場，他們不一定要全資興建或購買酒店，而通過參股、購并等方式達到逐步占領我國市場的目的。而我國的酒店業(yè)中，以資產(chǎn)重組、飯店購并、股權上市為主要內容的資本運營還比較薄弱，在相當一些地區(qū)和人們的觀念中，資本運營還是較為生疏的觀念。酒店經(jīng)營似乎就是直接去經(jīng)營管理，只有在瀕臨破產(chǎn)或債務重重時才考慮“轉手”。此外，我國的酒店大都在80年代末建立并經(jīng)營。眾所周知，酒店更新改造的周期比較短，企業(yè)還未完成返本付息及擴張資本的積累過程，故很少有具備足夠的實力進行兼并和收購其他酒店的活動。因此，我國的酒店也在資本運營上明顯表現(xiàn)的先天不足。但入世后，在國外集團的帶動下，有望改變這種狀況。

4、入世后酒店業(yè)面臨人力資源的潛在競爭

酒店業(yè)是勞動密集型的企業(yè)。由于我國的人力資源非常廉價，對外國人才缺乏吸引力。因此，我們在入世承諾中，對國外酒店管理人才進入我國酒店市場沒有加以限制。在WTO談判中這一條我們做了全面的開放，即在“自然人流動”一條中，承諾外方經(jīng)理、專業(yè)人員、高級行政管理人員在與合資、合作的酒店簽訂定合同后，可在中國提供服務。另外，根據(jù)在WTO談判中的“水平承諾”的規(guī)定，將來在人數(shù)方面將不能加以限制。從近期看，由于國內外經(jīng)濟發(fā)展水平的較大差異，這些承諾對我國酒店業(yè)造成太大影響的可能性不大。但隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，工資水平與世界平均水平的接近，我們完全可以相信，不久的將來國外酒店管理人才將大量涌入我國酒店市場。這種潛在的人才競爭壓力是不能忽視的。另有觀點認為，在外資大舉進入后，為了提高效益，必然實施人才本土化戰(zhàn)略，即憑借高薪、晉升機會、發(fā)展條件等誘導機制，廣泛招攬我國酒店的經(jīng)營管理人才，給內資酒店造成沉重的人才競爭壓力。很明顯，這兩種分析的任何一種成為現(xiàn)實都將加劇我國酒店業(yè)的人才競爭。而目前，我國酒店業(yè)的人才流失情況已相當嚴重，大量酒店管理人才流向其他管理行業(yè)，酒店對人才的吸引力日漸薄弱，內資酒店正面臨無人可用的境地?！罡偁幏治霰卷椖克诘亻L寧路有酒店3家，其中三星級1家，即慶源酒店（12層）。二星級酒店2家，即長寧酒店（12層）和鑫海酒店（6層）。慶源酒店是2002年由昌吉慶源投資集團興建的三星級賓館，慶源投資集團成立于1998年，前身是昌吉工業(yè)園發(fā)展總公司，后經(jīng)改制發(fā)展成今天的集房產(chǎn)、建筑、鋼結構、酒店等產(chǎn)業(yè)于一體的投資集團。長寧酒店是1999年由昌吉長寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的二星級酒店，2000年竣工營業(yè)，長寧公司的前身是昌吉經(jīng)濟技術開發(fā)總公司所屬的房地產(chǎn)開發(fā)分公司，1997年經(jīng)改制后變更為長寧房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，該公司現(xiàn)以房地產(chǎn)為主，兼營酒店建材等行業(yè)。上述二家酒店淡季入住率均在70%左右浮動，每天收入在5000—7000元。旅游旺季入住率高達98%，每天收入在10000元左右，就是這樣的高入住率還是不能滿足游客的需求，不能滿足游客足夠數(shù)量的入住。就在今年的“五一”黃金周期間，

昌吉州精心組織，周密安排，組織人員到深圳、上海等地開展以“魅力新疆——神奇昌吉”為主題的大規(guī)模旅游宣傳促銷，從民族歌舞、攝影展、旅游紀念品推介等方面展示了該州旅游資源和濃郁的民族風情；與周邊四地州市聯(lián)合推出了絲綢之路新北道旅游黃金線；加大旅游市場整頓力度，規(guī)范旅游企業(yè)經(jīng)營行為。假日期間，全州旅游市場熱烈有序，確保了無重大旅游事故和重大旅游投訴，實現(xiàn)了“健康、安全、

秩序、質量”四統(tǒng)一。據(jù)統(tǒng)計，共接待游客15.8萬人次，同比增長33.9%；旅游總收入3570.8萬元，同比增長95.8%。其中，

天山天池景區(qū)接待游客1.646萬人次，旅游總收入493.8萬元；杜氏莊園接待游客l.09萬人次，旅游總收入246萬元；峽門子旅游度假村接待游客5810人次，旅游總收入122.01萬元?？梢婋S著人們生活水平的不斷提高，人們追求戶外旅游的生活更加強烈，即促進了旅游市場的發(fā)展，也帶動了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地區(qū)市場前景異常開闊。本項目建成后，以優(yōu)質化的管理、優(yōu)美舒適的酒店環(huán)境、熱情的服務對待每一位顧客。時刻讓顧客有一種“家”的感覺。實行“人性化、家性化、便捷化”的服務理念。讓顧客高興而來，滿意而歸。同時，這也是本項目最大的競爭“法寶”。☆市場預測在過去的幾個月中，商務和休閑游游客發(fā)現(xiàn)酒店價格穩(wěn)步上升。2005年酒店入住一晚的平均價格將達到89.97美元，創(chuàng)下歷史最高水平。該價格較去年上漲4.3%，將是2000年以來最高漲幅。在2003年伊拉克戰(zhàn)爭挫傷人們出游熱情導致市場疲軟之后，2004年酒店業(yè)已經(jīng)開始強勁反彈。預計酒店業(yè)今年的入住率將達到63.4%，增長兩個百分點，為1977年以來的最大增幅之一。這將是入住率連續(xù)第二年強勁增長，為20世紀90年代初以來的首次。酒店業(yè)正在經(jīng)歷2000年以來最好的年景，此前恐怖襲擊活動使得該行業(yè)連續(xù)3年出現(xiàn)房價下滑、增長平平的局面。1、國內旅游的快速發(fā)展，對經(jīng)濟型酒店的需求強勁。上世紀90年代中期以來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展，雙休日的實施及公共假期的調整，使得國內旅游呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。國內游客的住宿指向基本上是經(jīng)濟型酒店。以今年“五一”黃金周為例，各地中低檔的經(jīng)濟型酒店的入住率都在95%以上，而四、五星級高檔飯店的入住率卻無明顯提高。目前，國內旅游的主體是經(jīng)濟收入相對較高的小康族，他們對食、住、行等基礎設施的要求已有較大提高，特別是去年“非典”對人們的警示作用，使得那些環(huán)境衛(wèi)生差、條件簡陋的招待所、個體旅社不再受到這部分消費者的青睞，但受經(jīng)濟實力的限制，高檔飯店對他們來說仍有一段距離。因此，伴隨著我國國內旅游市場的不斷擴大，“干凈、舒適、價廉”的經(jīng)濟型酒店將呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。2、經(jīng)濟型酒店的進一步發(fā)展必然要求有其自己的品牌。在我國酒店行業(yè)中，欠缺的不是經(jīng)濟型酒店的產(chǎn)品形態(tài)，而是群體意義上的經(jīng)濟型酒店品牌。我國三星級以下的經(jīng)濟型酒店占據(jù)著整個住宿設施的80%以上，但長期以來都以單體的形式存在，沒有形成規(guī)模、缺少有影響力的品牌，彼此之間主要靠價格進行競爭，所以實力不強、效益較差。目前，相對知名的北京如家客棧、中江之旅，上海錦江之星、新亞之星等，也僅僅是在地區(qū)有一定的影響力，還談不上知名品牌的程度。對于經(jīng)濟型酒店來說，規(guī)模是管理的基礎，品牌高于有形資產(chǎn)。只有在若干個知名品牌的旗下聚集了一定規(guī)模的企業(yè)群，才可以說經(jīng)濟型酒店已經(jīng)發(fā)展到了相對成熟的業(yè)態(tài)。

3、加入WTO后，迎接國外品牌挑戰(zhàn)的需要。飯店業(yè)雖是我國與國際接軌較早的行業(yè)之一，但在上個世紀末以前，基本上是外資酒店占據(jù)市場的高端，國有酒店由于在硬件和軟件方面都與外資飯店存在一定的差距，則處在市場的低端。由于目標市場的不同，彼此之間的競爭還不是你死我活的競爭。近幾年，由于國內旅游對經(jīng)濟型酒店的巨大需求，以及去年“非典”期間，在入境旅游遭受重創(chuàng)的情況下，經(jīng)濟型酒店的非凡表現(xiàn)吸引著國外眾多飯店集團的眼球。他們紛紛調整自己的戰(zhàn)略，憑借各自的品牌優(yōu)勢，開始瞄準我國國有飯店長期以來占據(jù)的中低端市場：法國雅高集團在我國的第一家經(jīng)濟型酒店天津Ibis（宜必思）已于今年“五一”前開業(yè)，并且雄心勃勃，計劃未來10年在中國將擁有至少200家Ibis；美國著名的經(jīng)濟型酒店品牌“馬瑞卡”在成都大顯身手，揚言到2010年在中國擁有130家店；號稱世界最大經(jīng)濟型連鎖酒店集團的美國“速八”（Super8）放眼2008年北京奧運商機，今年開始搶灘北京市場；英國Bass（巴斯）集團旗下的HolidayInnExpress（假日快運）、Marriott（馬里奧特）集團旗下的萬怡等著名酒店集團都已經(jīng)開始行動，并且有發(fā)展數(shù)十家甚至上百家連鎖店的計劃。加入WTO后國內經(jīng)濟型酒店的競爭態(tài)勢也呼喚有我們自己的品牌產(chǎn)生，以應對國外知名品牌的挑戰(zhàn)。☆市場營銷隨著社會的改革開放，進入世界WTO，國家把酒店業(yè)開發(fā)列入標準化、正規(guī)化的管理。根據(jù)目前新疆昌吉酒店市場需求量大的實際情況，經(jīng)論證后向當?shù)卣畢R報請示，經(jīng)當?shù)卣猓鷾时卷椖窟M行，項目前景廣闊。以經(jīng)濟效益為中心，從而樹立鮮明的產(chǎn)品形象，建立廣闊的市場營銷網(wǎng)絡，嚴格控制生產(chǎn)成本與產(chǎn)品質量、持續(xù)的技術發(fā)展等方面系統(tǒng)規(guī)劃產(chǎn)品的市場營銷。☆SWOT分析美國管理學家安德魯斯等人采用SWOT分析法，即“強勢—弱勢—機會—威脅”（SWOT）模型，通過對企業(yè)所處的外部環(huán)境和內部狀態(tài)等一系列條件的分析判斷，幫助決策者在企業(yè)內部優(yōu)勢和劣勢，外部環(huán)境的機會和威脅的動態(tài)的結合分析中，確定相應的生存和發(fā)展戰(zhàn)略。用這一分析法，對“新疆恒元大廈項目”的內外部環(huán)境以及自身的優(yōu)劣勢進行分析，從而做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。1、優(yōu)勢在新疆而言，本項目投資地昌吉市具有以下優(yōu)勢：一是自然資源豐富。昌吉市地貌類型大體分為南部山地、中部平原、北部沙漠三大部分，整個地勢呈南高北低階梯之勢，南北高差4000多米。南北長260公里，東西寬30公里。境內最高峰天格爾峰，海拔4562米。境內有可耕地120萬畝，其中播種面積65萬畝，森林資源總面積46.12萬公頃，覆蓋率達到3.8%，可利用草場819萬畝；礦產(chǎn)資源有煤、石灰石、石油、天然氣、硫磺等，其中煤炭資源最為豐富，質優(yōu)量大，地質蘊藏量100億噸，天然氣已探明面積60平方公里。全市屬中溫帶大陸性干旱氣候，年降水量183.1毫米，年日照時數(shù)2833小時，平均無霜期167天。境內有大小冰川158條，面積60平方公里，水儲總量19.88億立方米。二是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高。豐富的農(nóng)業(yè)資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)良的投資環(huán)境，造就成長了一批實力雄厚、帶動力強的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，國家、自治區(qū)級龍頭企業(yè)達15家，帶動全市80%以上的農(nóng)民發(fā)展公司+基地+農(nóng)民或農(nóng)村合作經(jīng)濟組織的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式，通過多年的發(fā)展，形成了較為穩(wěn)固的產(chǎn)業(yè)基礎。昌吉市是新疆唯一一個依靠科技加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范市和畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范市。全市主要農(nóng)產(chǎn)品基地化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展初具規(guī)模。初步構建起以麥趣爾、天山面粉、西域農(nóng)科、銀洋棉麻、屯河番茄、大成牧業(yè)、泰昆集團等龍頭企業(yè)為代表的奶業(yè)、糧食、制種、棉花、番茄、肉制品加工等十大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，天山面粉集團的“天山”牌小麥粉獲中國名牌產(chǎn)品，麥趣爾集團的麥趣爾牛奶獲新疆著名商標，麥趣爾月餅獲中國名牌月餅。畜牧業(yè)發(fā)展勢頭較好，成為我市農(nóng)民主要增收來源，占農(nóng)業(yè)收入的40%以上。全市正在向建設全疆最大奶源基地和畜牧業(yè)強市的目標闊步邁進。三是工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達。昌吉市是自治區(qū)工業(yè)經(jīng)濟相對集中、較為發(fā)達的地區(qū)，二、三產(chǎn)業(yè)比重占GDP總量的80%。全市有1500多家企業(yè)，其中規(guī)模企業(yè)42家，涉及50多個行業(yè)，2004年工業(yè)總產(chǎn)值達55.17億元。依托特變電工、屯河集團、天山面粉、益海糧油、哈密煤業(yè)等重點骨干企業(yè)，初步形成了機電、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建筑建材、化工、輕紡、食品、能源等為骨干的門類齊全、基礎扎實的工業(yè)體系。區(qū)域內的特變電工股份公司等企業(yè)已成為新疆上市公司中最具有實力的代表，特變電工控股山東魯能電纜，成功兼并“沈變”，一舉成為全球產(chǎn)能最大的變壓器制造企業(yè)。以吉瑞祥集團、麥趣爾集團為代表的中小企業(yè)有1073家，非公有制經(jīng)濟占國民經(jīng)濟比重的42%。同時，我市及周邊地區(qū)擁有豐富的洗滌系列用品原料基地，如獨山子、烏石化、準東、克拉瑪依、吐魯番地區(qū)等石油化工、天然氣和無機、有機鹽資源，以及布局合理的化工企業(yè)組織結構。四是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。以中心市場、亞中商城為核心的312國道10公里商貿長廊快速發(fā)展，亞中商城國家二類口岸實現(xiàn)了不出市就可以全部完成一關四檢的目標，已成為商貿物流中心。昌吉市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，建設水平、品位較高，2002年開工建設總投資6億元的特變電工國家康居工程——世紀花園，被建設部評為節(jié)能示范工程。占地6.2公頃，利用四高四新技術開發(fā)建設的上海花園，創(chuàng)新了昌吉市房地產(chǎn)發(fā)展理念。今年開工建設的錦繡江南小鎮(zhèn)將教育、江南人文與房產(chǎn)進行嫁接，將成為昌吉市獨具特色的人文社區(qū)。以“農(nóng)家樂”為特色的昌吉市旅游業(yè)朝氣蓬勃，2004年，旅游業(yè)營業(yè)收入達1.45億元，同比增長34%。全市現(xiàn)有涉外星級賓館10家，其中三星級3家，二星級4家。五是城市基礎設施比較完善。昌吉市按照建設最佳投資環(huán)境城市和最佳人居環(huán)境城市的目標，圍繞烏魯木齊都市經(jīng)濟圈的發(fā)展，不斷加大了城市建設力度，投資環(huán)境進一步優(yōu)化，服務功能日臻完善。通過大力實施城市擴容工程，基本形成了“七縱三橫”的城市道路骨架，城市道路硬化率達95%，綠化覆蓋率達38.2%，城市化水平達到45%。日供水能力10萬噸，供水率100%，日處理污水能力15萬噸，污水處理率100%，管道天然氣入戶4.2萬戶。城市環(huán)境質量優(yōu)越，空氣質量指數(shù)和綜合指數(shù)達到國家二級水平。國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、北大附中新疆分校和投資6億元的新加坡豐益集團益海蛋白飼料加工、投資1億元的上海綠洲實業(yè)中纖板等重大項目在昌吉市落戶發(fā)展，城市基礎設施日趨完善為承接大規(guī)模投資和經(jīng)濟大發(fā)展奠定了良好的基礎。六是旅游資源豐富。昌吉境內南部山區(qū)的廣闊草原，茂密松林，連綿群山，奇峰怪石，加之濃郁的哈薩克民族風情，這里是休閑避署，旅游野餐、觀光攬勝的理想之地。著明的景點有：硫磺溝、索爾巴斯陶、金澇壩、努爾加大草原、民族風情園、北沙窩旅游渡假村等。平原地區(qū)有人工建造的青格達湖旅游區(qū)，市區(qū)內有北公園、南公園、亞中廣場等。境內還有唐朝時期修建的昌吉古城，清朝乾隆時期修建的寧邊古城及修建于清嘉慶元年（1796年）的清真寺，清同治元年(1862年)興建的陜西寺，清光緒八年(1882年)興建的蘭州寺等。七是交通優(yōu)勢。昌吉市曾是古絲綢北道上的重鎮(zhèn)，位于天山北麓，準噶爾盆地南緣，地處亞歐大陸中心。東距烏魯木齊市35公里，距烏魯木齊國際機場18公里，312國道、北疆鐵路、第二座亞歐大陸橋和烏奎高速公路穿境而過，是通向北疆各地的交通要道，區(qū)位優(yōu)勢突出。八是投資政策優(yōu)勢。外來投資者自主決定投資項目、合作伙伴和合作形式。投資國家政策鼓勵項目，對其審批管理的事項，資料齊全的，5日內審查、批復完畢，投資國家限制項目，在文件資料齊全情況下20個工作日內批復或報批。工商行政管理部門對文件資料齊全的項目，在5個工作日內完成注冊登記發(fā)證工作。規(guī)劃、城建、土管、糧食、物價、公安、稅務等各有關部門，受理來我市投資的外來企業(yè)申請辦理文件資料齊全的事項，屬審批權限內的，在5個工作日內辦理批復，需要逐級報批的，由該部門全程服務，在30個工作日內辦結批復。工商部門對來我市注冊登記的外來企業(yè)簡化登記手續(xù)，降低注冊條件，申請設立企業(yè)集團條件可適當放寬，其母公司注冊資本不少于3000萬元、子公司3個以上、總注冊資本不少于6000萬元。對投資3000萬元以上企業(yè)項目，自開工之日起，市政府指定一名副縣級領導跟蹤全程服務，協(xié)助解決投資項目所涉及的問題。2、劣勢本項目最大的劣勢在于目前資金的短缺，限制了本項目的擴大。為了本項目的順利進行和企業(yè)的發(fā)展，我們決定尋求合作者，我們相信此次的合作是雙贏的，同時也是市場和利益的需要。3、機會市場：一個城市的發(fā)展，要盡快可能地創(chuàng)造一個對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定要求。我國非常幸運地處于一個城市化高速發(fā)展的階段，這就使我國在相當長的一段時間內可以保持房地產(chǎn)市場有一個穩(wěn)定的巨大需求。2005年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處在一個正常的空間里面，在房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量、規(guī)模、價格等方面也維持在一個比較合理的水平。我們預測，今后幾年的房地產(chǎn)市場也能夠保持一個這樣的發(fā)展勢頭。隨著我國加入世貿組織后的逐步發(fā)展，國外的金融機構開始進入中國，因此，外商介入的直接投資增多，同時也允許企業(yè)以發(fā)行債券的方式進行集資。加入WTO，將會擴大房地產(chǎn)業(yè)的市場需求，并帶來先進的經(jīng)營、管理經(jīng)驗以及國際化的設計理念與產(chǎn)品技術，國內企業(yè)在學習競爭中不斷走向成熟。與其他行業(yè)的根本區(qū)別在于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不像一般商品可以流通，入世對中國房地產(chǎn)業(yè)沖擊不大，反而擴大了房地產(chǎn)市場，帶來了發(fā)達國家的技術與管理經(jīng)驗，大大促進我國房地產(chǎn)業(yè)的成熟，有利于房地產(chǎn)業(yè)及相關行業(yè)與國際接軌，加快我國房地產(chǎn)業(yè)市場化進程。我國城市化水平達到70%--80%以前，房地產(chǎn)都應是處于高速發(fā)展階段，如果城市化建設是正常的，在未來20至30年內，房地產(chǎn)應該有個比較大的穩(wěn)定需求空間。隨著我國居民收入的不斷提高，改善居住條件、購買自有商品房已經(jīng)成為目前消費市場的重點和熱點，消費者對于購房的關心程度以及參與熱情與日俱增，市民對于住房消費需求顯得較為迫切。中低價位樓盤最符合目前住房消費的主流，多層、公寓樓兼而有之的樓盤銷售形式看好。地區(qū)：昌吉市政府認真貫徹烏昌經(jīng)濟一體化重大戰(zhàn)略決策，加快昌吉市發(fā)展。2005年初，自治區(qū)黨委站在統(tǒng)籌區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的高度，結合烏昌兩地的經(jīng)濟發(fā)展實際，適時提出了“強強聯(lián)合”、資源共享、優(yōu)勢互補，實現(xiàn)烏昌經(jīng)濟一體化的重大戰(zhàn)略決策，符合自治區(qū)天山北坡經(jīng)濟帶率先發(fā)展的戰(zhàn)略要求，對于引領天山北坡經(jīng)濟帶率先發(fā)展具有十分重要的意義。自治區(qū)黨委烏昌經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略的實施更給昌吉市帶來了重大的發(fā)展機遇和平臺，作為烏魯木齊市的衛(wèi)星城市，昌吉市充足的資源、廣闊的空間將被充分利用和盤活，將更好地接受到烏魯木齊和周邊縣市的輻射與支持，為昌吉市實現(xiàn)更大的發(fā)展賦予了新的生機活力。4、危機我國現(xiàn)在酒店產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的火爆景象究竟是不是泡沫？針對目前的高速發(fā)展應該一鼓作氣加快其速度，還是應該釜底抽薪為市場降溫？這些問題都在我國的經(jīng)濟學界引起較大的爭議。在世界上，的確有因酒店產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而導致泡沫經(jīng)濟這種現(xiàn)象存在，泡沫經(jīng)濟問題已經(jīng)開始引起經(jīng)濟學界和政府高層的注意。由于近年來酒店產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，存在著產(chǎn)生泡沫的潛在危險。第五章營銷策略企業(yè)盈利的關鍵在于是否了解消費市場和消費者的需要，并以富有競爭力的優(yōu)質服務來滿足目標消費市場和消費者。為了能夠迅速有效的擴展我們的消費者市場，并獲得長久的發(fā)展，我們將經(jīng)濟效益為中心，從樹立鮮明的企業(yè)形象，建立廣闊的市場營銷網(wǎng)絡，嚴格控制運輸成本與運輸安全、持續(xù)的技術發(fā)展等方面系統(tǒng)規(guī)劃產(chǎn)品的市場營銷。酒店作為不動產(chǎn)，與其它商品有著本質的區(qū)別，其消費也不同于衣食消費那樣隨心所欲。這是因為住房價位高，使用時間長，買主決定購買之前有一個較長的思考過程，并且反彈心理很強，稍有變更就會改變主意。而其思考的問題，從地理條件，到自然環(huán)境、樓質、交通、污染、安全、社區(qū)服務，紛繁蕪雜。由此可見，酒店營銷深度廣，難度大，負荷重，要想取得卓越的銷售成績，必須重視智力投資的力度，加強多角度的宣傳。本項目的銷售主要從廣告宣傳和人員促銷兩方面入手，并注重控制銷售節(jié)奏，合理進行分區(qū)、分期銷售。營銷部營銷部市場客戶市場客戶銷售部市場部銷售部市場部加盟商加盟商加盟商加盟商加盟商加盟商終端消費實體終端消費實體☆銷售策略“喀什恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”實行的“恒元大廈”開發(fā)建設的投資組合策略，一是回避了暫時出現(xiàn)的“局部過熱”現(xiàn)象，以低風險無風險和較高回報的方式，起到同行業(yè)中建設“龍頭”的作用。二是實行恒元大廈酒店配套開發(fā)建設，努力保持地段和戶型的排它性。從經(jīng)濟學的角度來看，投資和投機是兩碼事，我們搶先投資和搶占新疆昌吉市場發(fā)展先機，使之基礎穩(wěn)固，政策優(yōu)先，滿足需求，投資回報率高，并能使公司呈現(xiàn)多元發(fā)展優(yōu)勢。三是恒元大廈項目的開發(fā)建設，能充分體現(xiàn)自然環(huán)境、政策社會環(huán)境和行業(yè)發(fā)展環(huán)境的優(yōu)勢，為我們有效利用區(qū)域地理條件和固定的人力資源及一切客觀資源，贏得了十分有利的條件?！翱κ埠阍康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司”開發(fā)酒店經(jīng)營思路是：一味迎合市場未必會取得市場，占領市場的往往就是那些有明確的目標消費群體。只有符合市場規(guī)律、引導市場，方會得到較高的利潤，甚至超額利潤?！翱κ埠阍康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司”進行的恒元大廈開發(fā)，其保證投資者的收益和有效抵御風險的基本思路是：搶占先機，充分把握項目運作的可行性。做足準備，充分把握市場操作的科學性。同時，依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以確保收益和降低投資風險?！翱κ埠阍康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司”認為：保證房地產(chǎn)投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基本上回報率相對較高，回報率低的投資基本上相對的風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)基礎上，整體的投資風險就會降低，最終得到一個較為平均而穩(wěn)定的收益。以上的條件不僅為“喀什恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的發(fā)展，同時也為保障投資方的利益，打下了堅實的基礎。總之，“喀什恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”創(chuàng)業(yè)的歷史，是在一個個項目建設中，完成自己里程碑的信息。在創(chuàng)業(yè)中保持自己“專業(yè)、誠信、認真、負責”的獨立性，在創(chuàng)新中樹立企業(yè)不同尋常的優(yōu)勢?！炜傮w規(guī)劃本項目從建設期起即在全市范圍內進行大規(guī)模的廣告宣傳，對設計標準、技術方案、工程質量、酒店管理、建筑面積、銷售價格、付款方式等做出詳細的介紹，并對開發(fā)方所應承擔的責任和義務做出相應承諾，提高住宿者的信任度，增強其購買欲，從而促進項目樓盤的銷售?！靹?chuàng)意理念創(chuàng)意是廣告的靈魂，好的創(chuàng)意可以增強廣告的宣傳效果，加深廣告“受眾”的接受度。為此，我們在廣告設計中將堅持以下理念：◎具有高度的信心◎富于競爭◎頭腦敏銳、不拘傳統(tǒng)◎感性認識和理性認識的統(tǒng)一◎注重歷史、尊重現(xiàn)實、看重未來§構思框架◎以塑造形象為主，渲染品位和意念◎展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢，強調其經(jīng)濟實用性和節(jié)能先進性◎體現(xiàn)樓盤和諧舒適的生活直切消費群體的生活心態(tài)☆廣告風格注意保持廣告風格的統(tǒng)一性和延續(xù)性，從設計和文案兩個方面進行重點表現(xiàn)，并穿插多個可延續(xù)性賣點。設計風格：要表現(xiàn)出氣勢磅礴、恢宏大氣，突出人文化的社區(qū)理念，制作必須精美。文案風格：以理性訴求為主，感性訴求為輔?！顝V告宣傳策略廣告需要突出的競爭優(yōu)勢，可以是別人沒有的價格、產(chǎn)品或服務，也可以是從酒店所特有的氛圍。以此滿足消費者希望獲得的理性的、感覺的、社會的、自我滿足的回報。如告知消費者：“您將入住的是一家四星級標準的商務酒店（理性的）；您將感受到家的溫暖（感覺的）；我們?yōu)槟峁┳詈玫木G色服務（社會的）；作為正在為事業(yè)而拼搏的人，您值得擁有（自我滿足）?！薄皬V告信息優(yōu)先于廣告設計”，反映的就是這個道理?！蛘蠣I銷、全方位推廣，形成立體交叉廣告攻勢，造成市場目光的聚焦?！蛘业绞袌龅挠行枨?，然后用廣告穩(wěn)、準、狠的刺激來激發(fā)市場需求?！蛞云放茷橄葘В蜗蟾M，強力消化?！蛞浴皬婁N期”為轟炸重點，配合銷售上升曲線不斷重拳出擊?！羁傮w描述

我們可以把客房預訂單、住宿登記卡、結帳單，同時也可以把早餐預訂單、宴會預訂單、餐飲付款單、洗衣付款單和微型酒吧付款單等作為客源的信息來源，對酒店顧客的需求特點進行系統(tǒng)描繪。這些特點主要包括下列幾個方面。

（1）顧客的姓名、地址和郵政編碼。這可用作聯(lián)系手段。

（2）預訂的日期和方式。這可幫助選擇銷售渠道和確定提前進行推銷活動的時間。

（3）到達日期、離開日期和停留時間長度。這可了解客源的季節(jié)性和停留長度。

（4）每次一起來的人數(shù)。這可知道目標客源人數(shù)規(guī)模。

（5）所支付的客房價格。這可了解每一類顧客對酒店這一主要經(jīng)營收入來源的貢獻大小。

（6）顧客類型，如會議代表團、觀光旅游團、商務客等。這可用來了解顧客的需求類型。

（7）總的帳面支付額和支付方式。這可用來了解顧客總的花費額、消費結構和支付方式。

（8）支付給旅行代理商的傭金類型。這可用來了解支付不同旅行代理商的銷售成本。

以上這些信息既可以用手工記錄，也可以輸入計算機。以便于進行銷售角度考慮，應按客源來對這類信息資料進行分類。這將能判斷客源市場的地理分布。我們可以在地圖上標出客源的來源地、類型和相應的數(shù)量。

考慮到改善淡季的銷售量，我們也可以對顧客信息資料按時間分類。這樣，我們可以了解到某一時間某一地區(qū)來多少客人。如我們可以發(fā)現(xiàn)，美國客人在11月份的感恩節(jié)和在12月份的圣誕節(jié)一般在家里團圓度過，中國人卻不是這樣。如港澳臺同胞一般是在1和2月份的春節(jié)在家里團圓度過。既然運用以上信息，在不同季節(jié)我們就可以對不同客源進行推銷。然而，如果我們能根據(jù)客人地理分布、類型和時間對客人信息進行分類，那就更好了。這樣做也能幫助我們發(fā)現(xiàn)，是否有可銷售的客源地區(qū)，客源類型和季節(jié)需求被忽略了?！顮I銷策略營銷人員一般應把握賓客以下兩方面：（1）世界需求新潮流；（2）酒店主要客源市場的需求特點。在這里著重說明世界需求新潮流及酒店營銷的新對策。1、青春化潮流每個旅游者都希望自己像想象的那樣年輕，特別是中老年旅游者更是如此。針對這種需求，酒店可以在商場里設立“使您青春化專柜”，出售章光毛發(fā)精、假發(fā)、美容產(chǎn)品及時裝等。2、健身化潮流西方旅游者，很怕因環(huán)境污染而損害健康。針對這種需求，酒店可以采取以下四項措施：（1）在酒店里推銷中醫(yī)中藥。這是因為，現(xiàn)在越來越多的人認識到中醫(yī)中藥是一種沒有副作用的自然醫(yī)學，他們越來越喜歡中醫(yī)中藥。（2）改變菜單設計，增加蔬菜和豆制品。以前美國人很強調品嘗各種以肉類為主的主菜，現(xiàn)在卻越來越偏好品嘗蔬菜，特別鐘情于食用大豆制品。美國一項研究表明，大豆里的蛋白質含量高，可防止許多疾病。因此，美國衛(wèi)生機構公司開始號召美國人最好每天食用50克大豆制品。（3）推銷天然飲料和健身菜。有的碳酸飲料沒有什么營養(yǎng)價值，它含有咖啡因，其金屬罐還會損害人的牙齒，所以越來越多的人喜歡品嘗番茄汁，果汁等各種天然飲料。肥胖與心血管病、糖尿病等密切相關，因此減肥正成潮流，人們在飲食方面講究低脂肪、低糖、低熱量。此外，近年來科學家發(fā)現(xiàn)飲茶有助于防止癌癥等疾病，常食水果蔬菜有益健康。在這種情況下，冰茶、果汁等新型飲料盛行。我們在推銷中菜時可以強調其防止癌癥與減肥的功能。（4）推銷健身用品、健身器材與健身俱樂部。由于下雨天，熱天和冷天都不能在戶外鍛煉。因此，健身俱樂部也流行起來。我們可以向酒店公司的長住客人大力推銷健身用品、健身器材和健身俱樂部。3、愛國熱潮和向發(fā)達國家看齊的熱潮如法國抵制美國好萊塢電影的文化侵入，美國公司經(jīng)常用美國國旗圖案來做產(chǎn)品包裝和廣告，這些都是發(fā)達國家愛國熱潮的一種反映。針對這種需求，飯店在為外國旅游者服務時，要特別尊重他們的民族自豪感。如維也納馬里奧薩爾茨堡喜來登賓館，在門廳上懸掛主要客源國的國旗。發(fā)展中國家則掀起了向發(fā)達國家看齊的熱潮。針對這種需求，我們可以適當宣傳，我們中外合資飯店，我們的產(chǎn)品是中外合資產(chǎn)品等等。4、非正式、非正規(guī)化潮流如時裝的休閑化、隨意化、自由化，幾乎想得出的、穿得出的都是時裝。一個最典型的例子是牛仔褲的褲可以一截二，褲上可以有破洞，褲邊上可以有需線。這啟發(fā)我們在飯店商場里銷售各色時裝。以后的單親家庭將會越來越多，這啟發(fā)我們在以家庭旅游者為銷售對象的客房、家具、食品設計上規(guī)模要小一些，因此家庭人口減少了。非正規(guī)化潮流對飯店的裝潢設計有很大影響。如以前人們欣賞具象畫，畫面上出現(xiàn)的山水、人物都很逼真，具有平衡對稱感?，F(xiàn)在人們欣賞抽象畫，一種意念的畫面與色彩，可以不對稱，不平衡。飯店在選擇風聲和展示各種畫品時就要注意這一點。

5、回歸自然旅游者越來越追求陽光、海水、海灘、綠色植被、清新的空氣和純凈的大自然。針對這種需求，酒店大堂可以配有自然采光的透明屋頂，設置有綠樹環(huán)抱的花園咖啡廳，再加上瀑布或噴泉。酒店也可以提供散步的綠茵草坪與游船、釣魚、戶外燒烤等各種旅游活動。另外，在游泳池旁裝飾棕櫚樹；在做酒店廣告時，以飯店的自然景區(qū)為背景，讓人們感受到回歸大自然的情趣。

6、追求奇觀旅游者越來越追求新奇、新鮮的經(jīng)歷，他們渴望暫時擺脫或改變一下自己已經(jīng)習慣和厭倦的生活與工作環(huán)境。這樣，就要求我們盡可能提供具有民族特點、地方特色的東西，創(chuàng)造奇觀。布置幽默漫畫式的小雕塑、酒店的觀光電梯和頂層旋轉餐廳往往大受旅客歡迎。如上海新錦江大酒店頂層藍天旋轉餐廳，與云天門渾然一體，申城景色一覽無余，已成為上海美食一景。7、個性化服務賓客到酒店來追求的是高氣氛與高服務的產(chǎn)品，一般具有很強烈的自尊感，同時往往也具有各自獨特的需要，我們要精心予以滿足。在這方面，光按照作業(yè)規(guī)程來做還不能達到完美的程度。如上海新錦江大酒店門廳服務規(guī)定，“客人乘坐的車輛到達酒店時，要主動為客車開啟車門，用手擋住車輛門框上沿，以免客人下車時碰痛頭部，并主動向客人招呼問好”。但是，如遇到老年客人，下車時還需要攜扶一下，因此，光按照門廳服務規(guī)程來提供服務還不夠，需要個性化。在飯店的日常營銷管理中要注意處理好“大眾情人與個性化服務”這一對矛盾。酒店是大眾情人，因為酒店的一間客房一年可以有365位客人來住，酒店的銷售人員要向無數(shù)位客房進行推銷。這種情況往往使飯店的銷售、服務人員對某一位客人的獨特要求處于麻木狀態(tài)。酒店產(chǎn)品是高消費、高氣氛、高情感與高服務的產(chǎn)品，一定要避免出現(xiàn)這一麻木狀態(tài)。要注意選用一批專業(yè)化的、富有同情心的、能提供個性化服務的員工來從事營銷、服務工作、從根本上杜絕此類現(xiàn)象的出現(xiàn)。第六部分財務計劃☆項目總投資項目總投資概算為2978萬元人民幣?！铐椖抠Y金使用投入計劃1、土地成本400萬元；2、前期費用110萬元（城市配套費、設計費、監(jiān)理費、質檢費等）；3、主體工程1420萬元（擬算投入）已投入186萬元；4、裝飾工程500萬元；5、戶內配套501萬元，其中：消防工程60萬元；通風工程30萬元；電梯50萬元；電視16萬元；床柜等55萬元；空調300萬元6、戶外配套20萬元；7、不可預見費80萬元☆項目財務指標1、投資利潤率16%；2、利稅率為15.8；3、項目回收期約為6年?！钌鐣б娣治霰卷椖扛黜椖繕藬?shù)據(jù)均達到規(guī)定的指標，社會效益較好，作為開發(fā)商，在追求社會效益的同時，更注重追求企業(yè)的經(jīng)濟效益，在有保障的建筑空積率和比較經(jīng)濟的情況下，努力爭取政府的優(yōu)惠政策，各種稅費減免，以求得更大程度的效益。1、增加國家和地方的財政收入；2、發(fā)揮地區(qū)地理優(yōu)勢，走酒店產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路；3、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，提高當?shù)鼐用袷杖胨剑?、增加就業(yè)機會；5、扶持開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展；6、帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻；7、有利于進一步調查經(jīng)濟結構，培育新的經(jīng)濟增長點。☆結論從以上數(shù)據(jù)可以看出，在資金到位的情況下，本項目將創(chuàng)造十分可觀的投資利潤，這將為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定良好的基礎。相信經(jīng)過科學管理，將為投資者創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益。本項目充分利用自身優(yōu)勢進行運營，投產(chǎn)后有較好的效益，從經(jīng)濟評價角度看是可行的。第七部分風險及規(guī)避方法市場經(jīng)濟下，每一個投資者都關心其投資的風險與收益。風險投資之所以不同于一般意義上的投資，主要在于投資的客體可能獲取高額收益的同時，也蘊含著巨大的風險。一些統(tǒng)計資料表明，風險投資業(yè)務的失敗率高達70%~80%。許多投資者熱衷于風險投資，由于在他們看來，風險投資的風險是可以通過科學的管理思想、管理方法和管理手段加以控制的，在承擔了投資的高風險后，他們將獲得高額的回報。在充分考慮到項目的成功因素外，“喀什恒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”決策層同樣注重本項目實施過程中可能遇到的各種風險。經(jīng)過縝密分析，本項目潛在風險主要有以下四點：☆政策風險◎政策風險表現(xiàn)行業(yè)的發(fā)展受到政策性抑制，國家采取部分限制酒店開發(fā)的政策措施；開發(fā)源頭受到抑制，使得開發(fā)商取得土地資源的難度加大；開發(fā)資金的獲取受到抑制，如各大銀行或風險投資商嚴格借貸，收縮銀根。◎應對措施國家從宏觀政策上所采取的調控措施，其目的就是要減緩酒店的開發(fā)速度，防范金融風險，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。雖然宏觀調控措施在一定程度上增加了開發(fā)的難度，但公司全體員工知難而進，充分利用目前難得的機遇，在競爭中做大做強。1、積極參與競爭，加大開發(fā)力度積極參與競爭，爭取多獲得土地、那好地。事實證明，誰那到了土地，誰就擁有立足的資本，誰就掌握了開發(fā)的主動權，誰那到好地段，誰的升值空間大，抵御風險的能力就大。2、廣辟資金來源，提高使用效率誰擁有資金誰就能生存發(fā)展?？朔酝Y金來源主要靠銀行的單一途徑，積極拓寬資金渠道，大膽籌集資金。由于資金來源的多渠道，勢必使資金的使用成本加大，因此我們要把有限的資金，最大限度地用足、用活、用好，發(fā)揮資金的最大使用效益。3、降低開發(fā)成本，增強消化功能把政策控制帶來的風險，盡可能地降低到最低程度，是本公司的著重點之一。惟有千方百計降低開發(fā)成本，控制費用支出，增強公司內部消化功能，才能確保預期效益的實現(xiàn)?！钍袌鲲L險◎市場風險表現(xiàn)入住進度有可能放慢，資金回籠難度加大；空置房可能增多，造成部分資金積壓?！驊獙Υ胧?、大廈規(guī)劃貼進自然在充分考慮日照的情況下，功能布局合理，動靜明晰，使環(huán)境與建筑有機融合在一起，使顧客得到美好的享受，產(chǎn)生一種人、自然和建筑的共生共鳴的感受；公共設施應配套齊全，盡可能增加綠化面積及綠化品種，以達到“四季有綠，季季有花”的標準，盡可能創(chuàng)造好的居住環(huán)境，以吸引顧客。2、廣告宣傳貼近實際把多渠道的宣傳作為促銷手段之一，但決不作虛假廣告，始終堅持公司的宗旨，牢記公司的理念。3、物業(yè)管理貼近住戶大廈內的酒店管理是關鍵，是客戶進住后解除后顧之憂的重要保證。我們想顧客所想，幫顧客所需，解顧客所難，這更是酒店實際促銷的有力保證?！钬攧诊L險◎財務風險表現(xiàn)部分上繳費用標準提高；增加稅種，提高稅率；新費用的開征；資金使用成本的增加◎應對措施1、增加開發(fā)面積，加快開發(fā)速度盡可能的增加開發(fā)面積，分攤固定費用，降低單位面積的造價。2、降低工程造價降低工程造價，著重抓住三個環(huán)節(jié)：建筑安裝環(huán)節(jié)；建筑材料采購環(huán)節(jié)；施工控制環(huán)節(jié)。3、控制費用支出，增加盈利空間在抓好工程直接費用環(huán)節(jié)的同時，必須嚴格控制間接費用的支出。嚴格執(zhí)行“先審批，后用錢；先計劃，后執(zhí)行”的原則?！罟芾盹L險◎管理風險表現(xiàn)管理風險指創(chuàng)業(yè)企業(yè)因管理不善而導致的風險，隨著人類社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，管理所起的作用越來越大。在企業(yè)的生產(chǎn)活動中，存在著人力資源管理、技術管理、財務管理、作業(yè)管理、產(chǎn)品管理等等。而人力資源管理是其中很重要的一個環(huán)節(jié)。因為社會發(fā)展到今天，人，已經(jīng)成為最寶貴的資源，這是由人的主動性和創(chuàng)造性決定的。企業(yè)要管好這種資源，更是要遵循科學的原則和方法。因此，管理人員應該引起足夠的重視。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，若過于追求短期效益，目光局限于產(chǎn)品項目創(chuàng)新，忽視管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、工藝創(chuàng)新、售后服務創(chuàng)新以及企業(yè)文化平臺在更高層次上的構筑等，就會大大增加風險。公司對團隊管理、資本運營的高級人才會有持續(xù)的需求，若挖掘不到合適的人才，將會給公司的發(fā)展帶來嚴重的影響。此外，能否留住現(xiàn)有的人才、保持現(xiàn)有人才結構的穩(wěn)定和優(yōu)化，也存在一定風險?！驊獙Υ胧┽槍芾砩系娘L險，公司將加強企業(yè)組織機構的建設，建立具有充分彈性、敏感性和適應性的組織體系。同時，我公司要建立合理的監(jiān)督制約機構，加強管理者自身素質的提高，掌握先進的酒店管理知識。第八部分投資者權利及退出☆投資者權利投資嚴格按照雙方簽訂的合同執(zhí)行，投資者有權詢問資金運作情況；公司重大決定必須報告董事長與投資者；公司每年以書面形式向董事長與投資者提交上年度計劃完成情況及本年度經(jīng)營計劃，應董事長和投資者要求提交審計報告及有關情況。合作者享有公司股東的權利，有建議權和參與決策權?！钔顿Y者退出機制如在本項目實施一定時間投資者希望退出，建議通過上市、購并、利潤分配或定期收益等方式予以退出，以保護投資者的利益。（具體的退出方式以協(xié)議為準）（一）利潤分配的方式即公司分紅的方式。利潤分配即以公司分紅的方式退出合作企業(yè)。（二）定期收益的方式即每年收取固定的回報，相當于優(yōu)先股的形式。根據(jù)雙方的協(xié)議而定。（三）二次融資，提升公司的價值。（四）上市的方式1、風險投資公司可以直接或者通過投資的風險企業(yè)收購上市公司的“殼資源”，在取得控股權后，在通過資產(chǎn)置換的方式將風險企業(yè)或項目注入上市公司，達到風險資本退出的目標。2、風險投資公司可以利用目前上市公司追逐風險投資和高科技主業(yè)的熱潮，直接將相關股權出售給上市公司或由其設立的風險投資公司，從而使所投資的風險企業(yè)實現(xiàn)上市目標。（五）股權轉讓的方式股份轉讓是風險投資退出的另一途徑，由于股票上市及股票升值都需要一段時間，因此，許多風險投資資本家采取股份轉讓的退出方式。其選擇出售對象可以是創(chuàng)業(yè)公司或創(chuàng)業(yè)者本人。（六）股權回購項目通過一段時間運行，除去投資方的回報，我們的利潤若有較大的積累，有能力回購投資方的股權，一旦投資方有此要求，我們完全同意回購?？傊跅l件成熟的前提下，我們保證投資方隨時實現(xiàn)退出。第九部分總結綜上所述，公司經(jīng)過幾年的發(fā)展，積累了豐富的銷售經(jīng)驗，在房地產(chǎn)開發(fā)領域的經(jīng)營也獲得了可喜的成績。面對廣闊的待開發(fā)市場和豐厚的利潤空間，只要我們抓住機遇，把握好商機，就能立竿見影，得到高額回報。本項目利用公司豐富的市場銷售優(yōu)勢，腳踏實地的工作，認真打好基礎，講究科學，強化管理，就一定能變經(jīng)營優(yōu)勢為經(jīng)濟優(yōu)勢，就一定能將本項目辦得欣欣向榮，興旺發(fā)達，一定會收到非常好的效果。通過對項目的可行性考察研究和經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析，認為此項目投資方向明確，市場前景廣闊，經(jīng)濟效益可觀，管理科學，規(guī)章制度健全，領導創(chuàng)新意識和開拓能力較強，人員素質高。整個項目措施得力，條件具備，項目在技術和經(jīng)濟上是合理可行的，是一個理想的投資項目。因此，對“恒元大廈項目”可以得出以下結論：1、該項目在國家和地方政府支持的背景下立項，各種規(guī)劃設計和審批手續(xù)已經(jīng)全部完成，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，不存在法律障礙。2、該項目的出現(xiàn)，不僅是公司自身發(fā)展的需要，更是成熟并快速增長的巨大市場的需求。它的建設不僅產(chǎn)生顯著的社會效益，同時也給投資者帶來了巨大的經(jīng)濟效益，提高了投資者的社會地位。3、該項目投資發(fā)起人具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，擁有業(yè)已形成的良好的社會關系資源，該項目的初始運作具有良好的基礎。4、該項目的財務預測基本是保守的，它的收益目標是可行的。在實際經(jīng)營中有上升空間，具有回報率高的特點，是個可長期獲取較高收益的投資項目。5、該項目在市場分析、競爭分析、財務