房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策深入研討

房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策研討Sf0_jt2010-09-104、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種：1、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加；2、土地增值稅；3、企業(yè)所得稅、個人所得稅；目錄一、營業(yè)稅二、土地增值稅四、個人所得稅五、案例三、企業(yè)所得稅公園15號購房贈奔馳車送百萬元意大利家具(圖)2008年03月24日11:26

新浪房產(chǎn)

贈奔馳車活動：銷售滿8套空中別墅抽獎一次，獎品為奔馳車一部(由奔馳公司為奧運打造的AMGSLK全球限量400輛,)，由北京市公證處公證。贈送價值300--400萬B＆B(意大利)原裝進口的家具，并送去歐洲(意大利)B＆B考察，親自去B＆B公司選家具款式之行，送往返機票公務(wù)倉和五星級酒店3晚的住宿。廣告：“購房屋、送空調(diào)”，“購房送家具”，送……稅收策劃案例1促銷方式的稅收策劃解釋：銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。由于房屋和空調(diào)不可分割只需按房屋價格繳納營業(yè)稅，因此在簽訂購房合同時，不要約定空調(diào)是贈送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。將合同條款變?yōu)椋轰N售帶空調(diào)、家具的房屋。稅收策劃案例2某房地產(chǎn)企業(yè)A開發(fā)10萬平米的商品房，成本總計5億元（5000元/平米），預(yù)計售價為8000元/平米。找到稅務(wù)策劃公司進行策劃，該公司提出方案如下：自行成立房地產(chǎn)銷售公司B，B公司以6000元/平米的價格買斷其10萬平米的商品房，B公司再以8000元/平米的價格對外出售，超過買斷價格外的收入作為B公司的手續(xù)費收入，每月結(jié)算一次。A公司按6000元/平米的價格確認收入，并按此計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅金。B公司按照（8000元-6000元）*10萬平米計算手續(xù)費收入，按“營業(yè)稅--服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅金及附加。策劃目的：減少企業(yè)土地增值稅的繳納。國稅發(fā)〔2006〕31號文：采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品；（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。

實際操作中，存在部分房地產(chǎn)企業(yè)采取包銷方式，在銷售過程中，部分房款由開發(fā)商開具發(fā)票、其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù)，隱瞞銷售收入。偷稅行為2006年，某大型國有企業(yè)給專家年薪50萬元，有三種發(fā)放方式：一是工資加獎金模式，二是年薪制，三是發(fā)放工資加紅利。其中“方案二：年薪制”的依據(jù)是《關(guān)于企業(yè)經(jīng)營者試行年薪制后如何計征個人所得稅的通知》（國稅發(fā)〔1996〕107號），該通知規(guī)定，對試行年薪制的企業(yè)經(jīng)營者取得的工資、薪金所得應(yīng)納的稅款，可以實行按年計算、分月預(yù)繳的方式計征，即企業(yè)經(jīng)營者按月領(lǐng)取的基本收入，應(yīng)在減除800元的費用（后來調(diào)整為1600元）后，按適用稅率計算應(yīng)納稅款并預(yù)繳，年度終了領(lǐng)取效益收入后，合計其全年基本收入和效益收入，再按12個月平均計算實際應(yīng)納的稅款。專家應(yīng)納個稅為〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。案例3依據(jù)《關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕9號）第七條：“本通知自2005年1月1日起實施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于在中國境內(nèi)有住所的個人取得獎金征稅問題的通知》(國稅發(fā)〔1996〕206號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)經(jīng)營者試行年薪制后如何計征個人所得稅的通知》(國稅發(fā)〔1996〕107號)同時廢止?！狈桨付m用法規(guī)已作廢某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢辦公用樓房，總售價為15500萬元，取得土地價款為4000萬元，開發(fā)成本為5000萬元，開發(fā)費用為上述兩項的10%，其他可扣除的稅金為1000萬元。

納稅籌劃前的土地增值稅：扣除項目為4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700萬元。

土地增值額為15500－12700＝2800萬元。

土地增值率為2800÷12700＝22%。

應(yīng)納土地增值稅為：2800×30%＝840萬元。案例4納稅籌劃后的土地增值稅：（增加建筑安裝成本200萬元后）

扣除項目為4000＋5200＋〔（4000＋5200）×（10%＋20%）〕＋1000＝12960萬元。

土地增值額為15500－12960＝2540萬元。

土地增值率為2540÷12960＝19.59%。增值率低于20%，免征土地增值稅840萬元。納稅籌劃效果：扣除增加的建筑安裝成本后，還節(jié)稅640萬元。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！?/p>

房地產(chǎn)公司出售辦公樓，土地增值稅增值率雖然低于20%，但是由于其為辦公樓，不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，所以不應(yīng)免征土地增值稅，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。企業(yè)稅務(wù)管理內(nèi)容企業(yè)效益最大化相對減輕稅負資金時間價值維護合法權(quán)益涉稅風(fēng)險為零營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅等。增值稅，消費稅，車輛購置稅,鐵路、銀行總行、保險總公司集中繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等。地方附加、耕地占用稅關(guān)稅、行李和郵遞物品進口稅、進口環(huán)節(jié)增值稅和消費稅國稅局系統(tǒng)地稅局系統(tǒng)地方財政部門海關(guān)系統(tǒng)稅收征管范圍劃分納稅人稅率

稅目征稅對象稅法構(gòu)成要素即一切履行納稅義務(wù)的法人、自然人及其他組織是各個稅種所規(guī)定的具體征稅項目形式有比例稅率、超額累進稅率、定額稅率、超率累進稅率主要是指稅收法律關(guān)系中征納雙方權(quán)利義務(wù)所指向的物或行為稅法實施原則1、層次高的法律優(yōu)于層次低的法律；2、同一層次的法律中，特別法優(yōu)于普通法；(所謂普通法，是指在一般范圍內(nèi)適用的法律，其效力具有普遍性;特別法，是指在特定范圍內(nèi)適用的法律，其效力僅僅及于特定身份的人或者事。)3、國際法優(yōu)于國內(nèi)法；4、實體法從舊，程序法從新。營業(yè)稅的應(yīng)稅范圍1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。1）銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。2）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物所有權(quán)的行為。3）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。4）銷售不動產(chǎn)時連同所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，比照銷售不動產(chǎn)征稅。銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)

1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，納稅。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

3）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：A、按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

B、按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；C、計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）營業(yè)稅收入范圍1、價外費用3、維修基金（不計征）4、動遷補償2、違約金5、還本方式銷售6、銷售折扣7、物業(yè)代收費用8、視同銷售10、實質(zhì)重于形式9、售后回租和售后回購合作建房的討論第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。A、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。B、以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]1003號）江蘇省南京市吉祥公司準(zhǔn)備在四川成都市辦一家分公司，主業(yè)是經(jīng)營商品零售。吉祥公司承租四川如意公司（商業(yè)企業(yè)）的一幢商場，合同上簽的租金為每年1200萬元，租期10年。該商場的產(chǎn)權(quán)為四川正大房地產(chǎn)公司所有。正大公司租給如意公司租金為每年1000萬元。另外，吉祥公司委托四川光明裝飾工程公司進行包工包料裝修，總金額4120萬元。裝修材料費為3000萬元，人工費1000萬元，稅款120萬元?；I劃前：案例應(yīng)納營業(yè)稅及附加：1200×5%×（1＋7%＋3%）＝66萬元；策劃后如意公三司正大公三司吉祥公三司租金每三年10三00萬三元中介服三務(wù)費2三00萬三元/年稅款節(jié)三約55三萬元，三與如意三公司各三享受一三半：2三7.5三萬元/三年年營業(yè)三稅及附三加：三200三×5%三×（1三＋7%三＋3%三）＝1三1萬元三。稅款三節(jié)約6三6-1三1萬元三。更加穩(wěn)三定的客三戶和租三金收入簽訂中三介合同簽訂租三賃合同籌劃前三：吉祥公三司與光三明公司三所簽訂三的合同三，光明三公司應(yīng)三繳營業(yè)三稅為4三120三×3%三×（1三＋7%三＋3%三）＝1三36萬三元?；I劃后三：光明公三司采取三清包工三的形式三，代為三吉祥公三司采購三材料并三免收手三續(xù)費的三形式簽三訂合同三。裝修策三劃裝飾工三程應(yīng)繳三營業(yè)稅三：（1三000三＋30三）×3三%×（三1＋7三%＋3三%）＝三34萬三元。1三36－三34＝三102三萬元節(jié)稅利三益分攤企業(yè)以三物抵貸三（債）三的房產(chǎn)三如何繳三納營業(yè)三稅（國稅三函[1三998三]77三1號）三規(guī)定：“單位三或個人三以房屋三抵頂有三關(guān)債務(wù)三，不論三是經(jīng)雙三方（或三多方）三協(xié)商決三定的，三還是由三法院裁三定的，三其房屋三所有權(quán)三已發(fā)生三轉(zhuǎn)移，三且原房三主也取三得了經(jīng)三濟利益三（減少三了債務(wù)三），因三此，對三單位或三個人以三房屋或三其他不三動產(chǎn)抵三頂有關(guān)三債務(wù)的三行為，三應(yīng)按‘三銷售不三動產(chǎn)’三稅目征三收營業(yè)三稅?！保ㄘ敹惾齕20三03]三16號三）文件三規(guī)定：“單位三和個人三銷售或三轉(zhuǎn)讓其三購置的三不動產(chǎn)三或受讓三的土地三使用權(quán)三，以全三部收入三減去不三動產(chǎn)或三土地使三用權(quán)的三購置或三受讓原三價后的三余額為三營業(yè)額三。”國家稅三務(wù)總局三關(guān)于印三發(fā)《營三業(yè)稅問三題解答三（之一三）的通三知》非金融三機構(gòu)將三資金提三供給對三方，并三收取資三金占用三費，如三企業(yè)與三企業(yè)之三間借用三周轉(zhuǎn)金三而收取三資金占三用費，三應(yīng)如何三征收營三業(yè)稅？貸款屬三于“金三融保險三業(yè)”稅三目的征三收范圍三，而貸三款是指三將資金三貸與他三人使用三的行為三。根據(jù)三這一規(guī)三定，不三論金融三機構(gòu)還三是其他三單位，三只要是三發(fā)生將三資金貸三與他人三使用的三行為，三均應(yīng)視三為發(fā)生三貸款行三為，按三“金融三保險業(yè)三”稅目三征收營三業(yè)稅《國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三貸款業(yè)三務(wù)征收三營業(yè)稅三問題的三通知》三（國稅三發(fā)[2三002三]13三號）企業(yè)集三團從金三融機構(gòu)三取得統(tǒng)三借統(tǒng)還三貸款后三，由集三團所屬三財務(wù)公三司與企三業(yè)集團三或集團三內(nèi)下屬三企業(yè)簽三訂統(tǒng)借三統(tǒng)還貸三款合同三并分撥三借款，三按支付給三金融機三構(gòu)的借三款利率三向企業(yè)三集團或三集團內(nèi)三下屬企三業(yè)收取三用于歸三還金融三機構(gòu)借三款的利三息不征收三營業(yè)稅三。利息問三題土地增三值稅法1、土三地增值三稅的納三稅義務(wù)三人是轉(zhuǎn)三讓國有三土地使三用權(quán)、三地上建三筑物及三其附著三物并取三得收入三的單位三和個人三。包括三內(nèi)外資三企業(yè)、三行政事三業(yè)單位三、中外三籍個人三等。2、按三照《中三華人民三共和國三憲法》三和《土三地管理三法》的三規(guī)定，三城市的三土地屬三于國家三所有。三農(nóng)村和三城市郊三區(qū)的土三地除法三律規(guī)定三國家所三有外，三屬于集三體所有三。國家三為了公三共利益三，可以三依照法三律規(guī)定三對集體三土地實三行征用三，依法三被征用三后的土三地屬于三國家所三有。集三體土地三只有根三據(jù)有關(guān)三法律規(guī)三定，由三國家征三用以后三變?yōu)閲宜腥?，才能三進行轉(zhuǎn)三讓。具體事三項的征三稅有關(guān)事項是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈予，征。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自住房，不征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。土地增三值稅實三行四級三超率累三進稅率增值額三占扣除三項目金三額比例稅率三速算扣三除系數(shù)50%三以下含三50%三30%三0超過5三0%～三100三%（含三100三%）三40%三5三%超過1三00%三～20三0%（三含20三0%）三5三0%三15%200三%以上三60%三35三%轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。1.隱三瞞、虛三報房地三產(chǎn)成交三價格的三；2.提三供扣除三項目金三額不實三的；3.轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的成三交價格三低于房三地產(chǎn)評三估價格三，又無三正當(dāng)理三由的。4.舊三房及房三地產(chǎn)的三轉(zhuǎn)讓。土地增三值稅的三稅收策三劃三、可三暫緩征三收土地三增值稅二、給三予免征一、不三征收土三地增值三稅繼承、三贈與方三式無償三轉(zhuǎn)讓;三轉(zhuǎn)為企三業(yè)自用三或用于三出租1、以三房地產(chǎn)三進行投三資、聯(lián)三營的；三2、雙三方合作三建房后三分房自三用；3三、企業(yè)三兼并。1、建三造普通三標(biāo)準(zhǔn)住三宅出售三，增值三額未超三過扣除三項目金三額20三％；2三、依法三征用、三收回的三房地產(chǎn)三。一、收三入策劃三法1、降三低銷售三價格例：假三定某房三地產(chǎn)企三業(yè)建造三普通住三宅，可三扣除項三目金額三為80三0萬元三，根據(jù)三目前市三場調(diào)查三，可以三定價在三900三-10三00萬三元之間三。如果三定價為三100三0萬元三，則增三值額為三200三萬元，三增值率三為25三%（2三00/三800三），超三過20三％這一三減免底三線，此三時該企三業(yè)應(yīng)繳三納的土三地增值三稅為6三0萬元三，不考三慮其他三稅費，三則利潤三為14三0萬元三。如果三定價為三960三萬元，三則增值三額為1三60萬三元，增三值率為三20%三（16三0/8三00）三，不超三過20三％這一三減免底三線，該三企業(yè)不三繳納土三地增值三稅，不三考慮其三他稅費三，則利三潤為1三60萬三元。2、分三散銷售三收入某房地三產(chǎn)企業(yè)三準(zhǔn)備出三售其開三發(fā)的一三幢普通三標(biāo)準(zhǔn)住三宅（里三面已經(jīng)三安裝簡三單的家三具設(shè)施三），全三部市場三價值是三100三0萬元三，扣除三項目合三計為8三00萬三元，其三中各種三家具設(shè)三施的價三格約為三200三萬元，三成本約三為10三0萬元三。一是：三將全部三金額以三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓價三格的形三式在合三同上體三現(xiàn)，則三增值額三200三萬元，三增值率三為25三%，適三用30三%稅率三，因而三應(yīng)交土三地增值三稅60三萬元。二是：三在房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三合同上三僅注明三800三萬元的三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓價三格，同三時簽訂三一份附三屬家具三設(shè)施購三銷合同三，這樣三進行籌三劃后，三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)收三入為8三00萬三元，扣三除項目三金額為三700三萬元，三增值額三100三萬元，三增值率三為14三%，未三超過扣三除項目三金額2三0％的三，免征三土地增三值稅。銷售與三裝修分三開兩種裝三修方式直接招三標(biāo)裝修三進成本三：收入三和成本三均增加三，但因三裝修的三利潤空三間較大三，因此三對土地三增值稅三的影響三不大。成立裝三修公司三與客戶三簽定兩三份合同三：一份房三屋銷售三合同，三一份房三屋裝修三合同。三只需就三第一份三合同注三明金額三繳納土三地增值三稅，第三二份合三同不用三繳納土三地增值三稅納稅人三將銷售三房屋的三行為分三解成銷三售房屋三與裝修三房屋兩三項行為三，對納三稅人向三對方收三取的裝三修及安三裝設(shè)備三的費用三，應(yīng)一三并列入三房屋售三價三國稅函三[19三98]三53號二、扣三除項目三策劃法1、房三地產(chǎn)精三裝房2、自三行設(shè)立三建筑公三司3、加三大房地三產(chǎn)開發(fā)三成本的三列支房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)建造三的商品三房，在三出售前三，不征三收房產(chǎn)三稅；但三對出售三前房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)已三使用或三出租、三出借的三商品房三應(yīng)按規(guī)三定征收三房產(chǎn)稅三。城鎮(zhèn)土三地使用三稅是以三城鎮(zhèn)土三地為征三稅對象三，對擁三有土地三使用權(quán)三的單位三和個人三征收的三一種稅三。以納三稅人實三際占用三的土地三面積為三計稅依三據(jù)。房產(chǎn)稅三和城鎮(zhèn)三土地使三用稅企業(yè)所三得稅國稅發(fā)三[20三00]三84號三《企業(yè)三所得稅三稅前扣三除辦法三》《中華三人民共三和國企三業(yè)所得三稅法》三08年三1月1三日執(zhí)行國稅發(fā)三〔20三06〕三31號三《國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三房地產(chǎn)三開發(fā)業(yè)三務(wù)征收三企業(yè)所三得稅問三題的通三知》國稅函三〔20三08〕三299三號《關(guān)三于房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)所三得稅預(yù)三繳問題三的通知三》國稅發(fā)三〔20三08〕三86號三《關(guān)于三母子公三司間提三供服務(wù)三支付費三用有關(guān)三企業(yè)所三得稅處三理問題三的通知三》關(guān)于房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三所得稅三預(yù)繳問三題的通三知國稅函三〔20三08〕三299三號一、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三按當(dāng)年三實際利三潤據(jù)實三分季（三或月）三預(yù)繳企三業(yè)所得三稅的，三對開發(fā)三、建造三的住宅三、商業(yè)三用房以三及其他三建筑物三、附著三物、配三套設(shè)施三等開發(fā)三產(chǎn)品，三在未完三工前采三取預(yù)售三方式銷三售取得三的預(yù)售三收入，三按照規(guī)三定的預(yù)三計利潤三率分季三（或月三）計算三出預(yù)計三利潤額三，計入三利潤總?cè)~預(yù)繳三，開發(fā)三產(chǎn)品完三工、結(jié)三算計稅三成本后三按照實三際利潤三再行調(diào)三整。變化：三國稅函三[20三08]三299三號文件三是對國三稅發(fā)[三200三6]3三1號文三中關(guān)于三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的企三業(yè)所得三稅預(yù)繳三作出的三新規(guī)定三，根據(jù)三[20三08]三299三號文件三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)按當(dāng)三年實際三利潤據(jù)三實預(yù)繳三稅款的三，即三：當(dāng)期三應(yīng)納稅三額＝三當(dāng)期預(yù)三售房款三收入*三預(yù)計利三潤率*三25％三±（當(dāng)三期開發(fā)三產(chǎn)品完三工確認三收入的三實際利三潤與其三預(yù)計利三潤的差三額）*三25％三。《關(guān)于三母子公三司間提三供服務(wù)三支付費三用有關(guān)三企業(yè)所三得稅處三理問題三的通知三》國稅三發(fā)〔2三008三〕86三號一、母三公司為三其子公三司（以三下簡稱三子公司三）提供三各種服三務(wù)而發(fā)三生的費三用，應(yīng)三按照獨三立企業(yè)三之間公三平交易三原則確三定服務(wù)三的價格三，作為三企業(yè)正三常的勞三務(wù)費用三進行稅三務(wù)處理三。三母子三公司未三按照獨三立企業(yè)三之間的三業(yè)務(wù)往三來收取三價款的三，稅務(wù)三機關(guān)有三權(quán)予以三調(diào)整。二、母三公司以三管理費三形式向三子公司三提取費三用，子三公司因三此支付三給母公三司的管三理費，三不得在三稅前扣三除。《企業(yè)三所得稅三稅前扣三除辦法三》第三十三六條三納稅人三從關(guān)聯(lián)三方取得三的借款三金額超三過其注三冊資本三５０％三的，超三過部分三的利息三支出，三不得在三稅前扣三除。第四十三四條三納稅人三申報扣三除的業(yè)三務(wù)招待三費，主三管稅機三關(guān)要求三提供證三明資料三的，應(yīng)三提供能三證明真三實性的三足夠的三有效憑三證或資三料。不三能提供三的，不三得在稅三前扣除三。第五十三二條三納稅人三發(fā)生的三與其經(jīng)三營活動三有關(guān)的三合理的三差旅費三、會議三費、董三事會費三，主管三稅務(wù)機三關(guān)要求三提供證三明資料三的，應(yīng)三能夠提三供證明三其真實三性的合三法憑證三，否則三，不得三在稅前三扣除。三差旅費三的證明三材料應(yīng)三包括：三出差人三員姓名三、地點三、時間三、任務(wù)三、支付三憑證等三。會議三費證明三材料應(yīng)三包括：三會議時三間、地三點、出三席人員三、內(nèi)容三、目的三、費用三標(biāo)準(zhǔn)、三支付憑三證等。國稅發(fā)三[20三00]三84號發(fā)票使三用及審三核新規(guī)國稅發(fā)三〔20三08〕三80號三：在日常三檢查中三發(fā)現(xiàn)納三稅人使三用不符三合規(guī)定三發(fā)票特別是三沒有填三開付款三方全稱三的發(fā)票，不得三允許納三稅人用三于稅前三扣除、三抵扣稅三款、出三口退稅三和財務(wù)三報銷。三有偷逃三騙稅行三為的，三依照《三中華人三民共和三國稅收三征收管三理法》三的有關(guān)三規(guī)定處三罰；情三節(jié)嚴(yán)重三觸犯刑三律的，三移送司三法機關(guān)三依法處三理。國稅總?cè)只闳痆2三008三]42三號三關(guān)于三《進一三步做好三房地產(chǎn)三行業(yè)稅三收專項三檢查工三作》的三通知：各省國三、地稅三局要在三轄區(qū)內(nèi)三200三5年至三200三7年年三平均銷三售額排三名前1三0位的三房地產(chǎn)三企業(yè)中三共同選三擇3戶三企業(yè)進三行重點三解剖式三檢查。檢查中三，要對三被查企三業(yè)列支三成本費三用的票三據(jù)進行三重點核三對，單張票三面金額三在10三萬元以三上的票三據(jù)必須三全部進三行核查三。代收款三的相關(guān)三政策營業(yè)稅：《中三華人民三共和國三營業(yè)稅三暫行條三例》第三五條規(guī)三定：“三納稅人三的營業(yè)三額為納三稅人提三供應(yīng)稅三勞務(wù)、三轉(zhuǎn)讓無三形資產(chǎn)三或者銷三售不動三產(chǎn)向?qū)θ绞杖∪娜咳齼r款和三價外費三用。國稅發(fā)三[20三04]三69號三文件規(guī)三定：住三房專項三維修基三金不納三稅。企業(yè)所三得稅：國稅三發(fā)[2三006三]31三號：“三開發(fā)企三業(yè)代有三關(guān)部門三、單位三和企業(yè)三收取的三各種基三金、費三用和附三加等，三凡納入三開發(fā)產(chǎn)三品價內(nèi)三或由開三發(fā)企業(yè)三開具發(fā)三票的，三應(yīng)按規(guī)三定全部三確認為三銷售收三入；凡三未納入三開發(fā)產(chǎn)三品價內(nèi)三并由開三發(fā)企業(yè)三之外的三其他收三取部門三、單位三開具發(fā)三票的，三可作為三代收代三繳款項三進行管三理。”代收款三除住房三維修基三金不納三稅外，三其他代三收款均三須納稅三。土地增三值稅：財稅字三[19三95]三48號三：“對三于縣級三及縣級三以上人三民政府三要求房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三在售房三時代收三的各項三費用，三如果代三收費用三是計入三房價中三向購買三方一并三收取的三，可做三為轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三所取得三的收入三計稅；三如果代三收費用三未計入三房價中三，而是三在房價三之外單三獨收取三的，可三以不作三為轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的收入三。對于三代收費三用作為三轉(zhuǎn)讓收三入計稅三的，在三計算扣三除項目三金額時三，可予三以扣除三，但不三允許作三為加計三20％三扣除的三基數(shù)；三對于代三收費用三未作為三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三收入計三稅的，三在計算三增值額三時不允三許扣除三代收費三用”。房產(chǎn)轉(zhuǎn)三自用是三否應(yīng)交三納營業(yè)三稅房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)將自三己開發(fā)三的商品三房轉(zhuǎn)作三自用，三該不動三產(chǎn)的所三有權(quán)沒三有發(fā)生三改變，三無需繳三納營業(yè)三稅。待三該房產(chǎn)三實際發(fā)三生銷售三時，再三繳納營三業(yè)稅?！秶胰悇?wù)總?cè)株P(guān)于三開展2三007三年稅收三專項檢三查工作三的通知三》國稅發(fā)三〔20三07〕三22號1.房三地產(chǎn)業(yè)三三（1）三營業(yè)稅三三①三檢查應(yīng)三稅營業(yè)三額的合三理性、三完整性三。五、是各三種換購三房地產(chǎn)三、以房三地產(chǎn)抵三債、無三償贈與三房地產(chǎn)三、集資三建房、三委托建三房、中三途轉(zhuǎn)讓三開發(fā)項三目、提三供土地三或資金三共同建三造不動三產(chǎn)、拆三遷補償三（安置三）等行三為是否三按規(guī)定三足額納三稅。六、是以三房換地三、參建三聯(lián)建、三合作建三房過程三中，是三否按規(guī)三定申報三繳納營三業(yè)稅。九、是企三業(yè)自用三（包括三經(jīng)營性三自用）三、分配三給股東三（股東三與企業(yè)三是兩個三獨立的三法人實三體）的三商品房三是否申三報納稅三。公司設(shè)三立子公司三是獨立三法人，三如果盈三利或虧三損，均三不能并三入母公三司利潤三，應(yīng)當(dāng)三作為獨三立的居三民企業(yè)三單獨繳三納企業(yè)三所得稅三。當(dāng)子公三司微利三的情況三下，子三公司可三以按2三0%的三稅率繳三納企業(yè)三所得稅三，使集三團公司三整體稅三負降低三，在給三母公司三分配現(xiàn)三金股利三或利潤三時，應(yīng)三補稅差三，則設(shè)三立子公三司對于三整個集三團公司三來說，三其稅負三為子公三司繳納三的所得三稅和母三公司就三現(xiàn)金股三利或利三潤補交三的所得三稅差額三。分公司三不是獨三立法人三，不形三成所得三稅的居三民企業(yè)三，其實三現(xiàn)的利三潤或虧三損應(yīng)當(dāng)三并入總?cè)?，三由總公三司匯總?cè){稅。示例一三：A公司三所得稅三稅率為三25%三。20三08年三1月擬三投資設(shè)三立一公三司，預(yù)三測其當(dāng)三年的稅三前會計三利潤為三3萬元三，假定三A公司三當(dāng)年實三現(xiàn)稅前三會計利三潤10三0萬元三?，F(xiàn)有三兩種方三案可供三參考：三一是設(shè)三立全資三子公司三，并向三A公司三分配利三潤2萬三元；二三是設(shè)立三分公司三(假設(shè)三不存在三納稅調(diào)三整事項三)。設(shè)立全三資子公三司子公司三繳納的三所得稅三=3×三20%三=0.三6萬元三；三A公三司繳納三的所得三稅=1三00×三25%三+2÷三(1-三20%三)×(三25%三-20三%)=三25.三13萬三元；三集三團公司三整體稅三負=0三.6+三25.三13=三25.三73萬三元。設(shè)立分三公司A公司三繳納的三所得稅三=(1三00+三3)×三25%三=25三.75三萬元。當(dāng)下屬三公司微三利的情三況下，三企業(yè)應(yīng)三選擇設(shè)三立子公三司的組三織形式三。示例二三：B公司三所得稅三稅率為三25%三，20三08年三1月擬三投資設(shè)三立回收三期長的三公司，三預(yù)測該三投資公三司當(dāng)年三虧損6三00萬三元，假三定B公三司當(dāng)年三實現(xiàn)利三潤10三00萬三元，現(xiàn)三有兩方三案可供三選擇：三一是設(shè)三立全資三子公司三；二是三設(shè)立分三公司(三假設(shè)不三存在其三他納稅三調(diào)整事三項)。設(shè)立子三公司子公司三當(dāng)年虧三損，不三繳納所三得稅，三其虧損三可結(jié)轉(zhuǎn)三以后年三度，用三以后年三度所得三彌補。三B公司三當(dāng)年繳三納的所三得稅=三100三0×2三5%=三250三萬元；三集團公三司整體三稅負=三250三萬元。設(shè)立分三公司B公司三當(dāng)年繳三納的所三得稅=三(10三00-三600三)×2三5%=三100三萬元。當(dāng)下屬三公司或三公司本三部虧損三的情況三下，企三業(yè)應(yīng)選三擇設(shè)立三分公司三的組織三形式設(shè)立分三公司納三稅優(yōu)缺三點分析優(yōu)勢：第一，公司三本部及三分公司三的盈利三和虧損三可以互三相抵補三。第二，稅法三規(guī)定在三稅前列三支有限三額的費三用（如三業(yè)務(wù)招三待費、三廣告費三、業(yè)務(wù)三宣傳費三）可以三在公司三內(nèi)部調(diào)三劑使用三，從而三使公司三的稅收三負擔(dān)更三趨合理三。第三，公司三內(nèi)投資三收益不三存在根三據(jù)稅率三差異補三稅問題三。風(fēng)險：三由于稅三法和會三計制度三存在差三異，加三之各地三區(qū)稅務(wù)三機關(guān)在三理解及三執(zhí)行政三策尺度三、口徑三上可能三存在一三定的差三異，可三能會有三一定難三度。同一區(qū)三域內(nèi)存三在多個三項目的三情況下三，從稅三收的角三度考慮三最好成三立分公三司。公司組三織職工三集體旅三游是否三應(yīng)該計三入個人三所得稅三？自20三08年三3月1三日起施三行的《三中華人三民共和三國個人三所得稅三法實施三條例》三明確規(guī)三定：個三人所得三的形式三除現(xiàn)金三、實物三和有價三證券外三，還有三其他形三式的經(jīng)三濟利益三。并規(guī)定三所得為三其他形三式的經(jīng)三濟利益三的，參三照市場三價格核三定應(yīng)納三稅所得三額。財稅[三200三4]1三1號按三照我國三現(xiàn)行個三人所得三稅法律三法規(guī)有三關(guān)規(guī)定三，對商三品營銷三活動中三，企業(yè)三和單位三對營銷三業(yè)績突三出人員三以培訓(xùn)三班、研三討會、三工作考三察等名三義組織三旅游活三動，通三過免收三差旅費三、旅游三費對個三人實行三的營銷三業(yè)績獎三勵（包三括實物三、有價三證卷等三），應(yīng)三根據(jù)所三發(fā)生費三用全額三計入營三銷人員三應(yīng)稅所三得，依三法征收三個人所三得稅，三并由提三供上述三費用的三企業(yè)和三單位代三扣代繳三。個人所三得稅國稅函三[20三00]三57號三《國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三個人所三得稅有三關(guān)問題三的批復(fù)三》部分單三位和部三門在年三終總結(jié)三、各種三慶典、業(yè)務(wù)往三來及其它三活動中三，為其三它單位三和部門三的有關(guān)三人員發(fā)三放現(xiàn)金三、實物三或有價三證券。三對個人三取得該三項所得三，應(yīng)按三照《中三華人民三共和國三個人所三得稅法三》中規(guī)三定的“三其他所三得”項三目計算三繳納個三人所得三稅，稅三款由支三付所得三的單位三代扣代三繳。依據(jù)《三稅收征三管法》三第六十三九條的三規(guī)定，三若扣繳三義務(wù)人三應(yīng)扣未三扣、應(yīng)三收而不三收稅款三的，由三稅務(wù)機三關(guān)向納三稅人追三繳稅款三，對扣三繳義務(wù)三人處應(yīng)三扣未扣三、應(yīng)收三未收稅三款50三%以上三3倍以三下的罰三款。企業(yè)贈三送個人三所得稅房地產(chǎn)三公司為三了促進三銷售，三經(jīng)常會三贈送家三具、家三電、閣三樓、車三庫、地三下室車三位等個人無三償贈與三不動產(chǎn)《國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三加強房三地產(chǎn)交三易個人三無償贈三與不動三產(chǎn)稅收三管理有三關(guān)問題三的通知三》國稅三發(fā)[2三006三]14三4號營業(yè)稅三：根據(jù)國三稅發(fā)[三200三6]7三5號規(guī)三定：從三200三6年6三月1日三起，對三購買住三房不足三5年轉(zhuǎn)三手交易三的，銷三售時按三其取得三的售房三收入全三額征收三營業(yè)稅三；個人三購買普三通住房三超過5三年（含三5年）三轉(zhuǎn)手交三易的，三銷售時三免征營三業(yè)稅；三個人購三買非普三通住房三超過5三年（含三5年）三轉(zhuǎn)手交三易的，三銷售時三按其售三房收入三減去購三買房屋三的價款三后的差三額征收三營業(yè)稅三。個人無三償贈與三不動產(chǎn)三時，對三受贈人三全額交三契稅、三印花稅三。個人所三得稅：三個人將三承受的三不動產(chǎn)三再對外三銷售時三：1、按財產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓所三得征；2、按三財產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓收入三減除受三贈、轉(zhuǎn)三讓住房三過程中三繳納的三稅金及三有關(guān)合三理費用三后的余三額為應(yīng)三納稅所三得額，三按20三%的適三用稅率三計算繳三納個人三所得稅三。三3、稅三務(wù)機關(guān)三不得核三定征收。問題：三個人接三受其他三個人的三捐贈是三否需要三繳納個三人所得三稅？以房地三產(chǎn)進行三投資、三聯(lián)營的三稅收相三關(guān)問題1、營三業(yè)稅2、土三地增值三稅3、房三產(chǎn)稅、三契稅4、企三業(yè)及個三人所得三稅重要稅三收策劃方三案－1基本情三況：甲公司三取得一三塊土地三，成本三100三0萬，三沒有進三行開發(fā)三。現(xiàn)乙三公司要三購買該三塊土地三，出價三180三0萬元三，并表三示配合三甲公司三采用最三合適的三辦法進三行運作三。

假三設(shè)條件三：

1三、甲公三司注冊三資本1三000三萬元，三全部用三于該土三地；三2、甲三公司沒三有發(fā)生三別的業(yè)三務(wù)和費三用；三3、所三有工作三都在2三008三年度完三成。直接轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三，即甲三公司直三接將土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)讓三給乙方三。相關(guān)稅三金：（為計三算方便三，未考三慮城建三稅、教三育費附三加、印三花稅等三小稅種三，下同三）

1三、營業(yè)三稅：1三800三×5%三=90三萬元三2、土三地增值三稅：可三抵扣金三額10三90萬三元，適三用稅率三40%三，（1三800三－10三90）三*40三%－1三090三×5%三=22三9.5三萬元三3、所三得稅：三（18三00－三100三0－9三0－2三29.三5）×三25%三=12三0.1三25萬三元

稅三負合計三439三.62三5萬元三。政策依三據(jù)：對取得三土地或三房地產(chǎn)三使用權(quán)三后，未三進行開三發(fā)即轉(zhuǎn)三讓的，三計算其三增值額三時，只三允許扣三除取得三土地使三用權(quán)時三支付的三地價款三、交納三的有關(guān)三費用，三以及在三轉(zhuǎn)讓環(huán)三節(jié)繳納三的稅金三。（《三關(guān)于印三發(fā)〈土三地增值三稅宣傳三提綱〉三的通知三》國稅三函發(fā)〔三199三5〕1三10號三）優(yōu)點：1、思三路明確三，操作三簡單，三無風(fēng)險三；

2三、乙公三司的購三買款可三以全額三抵扣所三得稅和三土地增三值稅。缺點：三1、三稅金成三本相對三較高（三439三.6/三180三0）三2、未三按照出三讓合同三約定進三行投資三開發(fā)，三完成開三發(fā)投資三總額的三百分之三二十五三以上的三，不允三許轉(zhuǎn)讓三（《中三國城市三房地產(chǎn)三管理法三》第三三十八條三）。策劃方三案－2投資成三立新公三司，即三甲公司三用土地三作價1三800三萬元投三資成立三一家新三公司，三然后將三股份轉(zhuǎn)三讓給乙三公司。相關(guān)稅三金：可抵扣三金額1三000三萬元，三適用稅三率40三%1、營三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：（18三00－三100三0）*三40%三－10三00×三5%=三270三萬元三3、所三得稅：三（18三00－三100三0－2三70）三×25三%=1三32.三5萬元三稅負三合計4三02.三5萬元三。政策依三據(jù)：1、對三于以房三地產(chǎn)進三行投資三、聯(lián)營三的，投三資、聯(lián)三營的一三方以土三地（房三地產(chǎn)）三作價入三股進行三投資或三作為聯(lián)三營條件三，將房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓到所三投資、三聯(lián)營的三企業(yè)中三時，暫三免征收三土地增三值稅。三（《財三政部三國家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅一些三具體問三題規(guī)定三的通知三》財稅三字[1三995三]04三8號；三2、對于以三土地（三房地產(chǎn)三）作價三入股進三行投資三或聯(lián)營三的，凡三所投資三、聯(lián)營三的企業(yè)三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三或者房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三以其建三造的商三品房進三行投資三和聯(lián)營三的，均三繳納土三地增值三稅。（《財三政部三國家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅若干三問題的三通知》三財稅[三200三6]2三1號；三3、三以無形三資產(chǎn)、三不動產(chǎn)三投資入三股，與三接受投三資方利三潤分配三，共同三承擔(dān)投三資風(fēng)險三的行為三，不征三收營業(yè)三稅。對三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓不征三收營業(yè)三稅。（三《財政三部、國三家稅務(wù)三總局關(guān)三于股權(quán)三轉(zhuǎn)讓有三關(guān)營業(yè)三稅問題三的通知三》財稅三[20三02]三191三號）優(yōu)點：1、操三作相對三簡單；三2、三稅金成三本比思三路一降三低一些三。缺點：1、稅三金成本三高（4三02.三5/1三800三）；三2、根三據(jù)《公三司法》三，無形三資產(chǎn)最三多只能三占到注三冊資本三的70三%，因三此需要三額外投三入77三1萬元三，占用三資金較三多。策劃方三案－3轉(zhuǎn)讓甲三公司股三權(quán)，即三甲公司三股東直三接將所三有的甲三公司股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三給公司三。相關(guān)稅三金：1、營三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：0三元

3三、所得三稅：三股東為三企業(yè)（三180三0－1三000三）×2三5%=三200三萬元三股東為三個人（三180三0－1三000三）×2三0%=三160三萬元三稅負合三計20三0/1三60萬三元。政策依三據(jù)：1、對三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓不征三收營業(yè)三稅（《三財政部三、國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓有關(guān)三營業(yè)稅三問題的三通知》三財稅[三200三2]1三91號三）；三2、原三股東取三得股權(quán)三轉(zhuǎn)讓所三得，應(yīng)三按“財三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三所得”三項目征三收個人三所得稅三。（《三國家稅三務(wù)總局三關(guān)于股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三收入征三收個人三所得稅三問題的三批復(fù)》三國稅函三[20三07]三244三號）優(yōu)點：三1、三操作相三對簡單三；

2三、稅金三成本相三對較低三；

3三、運作三時間短三，不涉三及到土三地、規(guī)三劃等部三門的過三戶問題三。缺點：三1、三甲公司三股東是三否愿意三轉(zhuǎn)讓股三權(quán)，甲三公司可三能利用三現(xiàn)有的三相關(guān)資三質(zhì)進行三新的項三目開發(fā)三，以及三已有的三人員、三資產(chǎn)等三；2、可三能會存三在債權(quán)三、債務(wù)三、以及三對外擔(dān)三保等，三存在一三定的風(fēng)三險。策劃方三案－4公司分三立/合三并，即三采用甲三公司先三分立后三轉(zhuǎn)讓。1、營三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：0三元

3三、所得三稅：（三180三0－1三000三）×2三5%=三200三萬元三稅負合三計：2三00萬三元。優(yōu)點：1、稅三金成本三低。缺點：1、公三司分立三/合并三需要的三手續(xù)繁三雜，時三間長，三有的需三要債權(quán)三人配合三；

2三、公司三分立/三合并對三于稅務(wù)三部門來三說也是三一個重三點，過三程也很三長；三3、同三樣存在三潛在的三債權(quán)、三債務(wù)及三擔(dān)保風(fēng)三險。相關(guān)稅三金：政策依三據(jù)：1、在三企業(yè)兼三并中，三對被兼三并企業(yè)三將房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三到兼并三企業(yè)中三的，暫三免征收三土地增三值稅。三（財政三部、國三家稅務(wù)三總局《三關(guān)于土三地增值三稅一些三具體問三題規(guī)定三的通知三》財稅三字[1三995三]48三號）三2、企三業(yè)合并三，通常三情況下三，被合三并企業(yè)三應(yīng)視為三按公允三價值轉(zhuǎn)三讓、處三置全部三資產(chǎn)，三計算資三產(chǎn)的轉(zhuǎn)三讓所得三，依法三繳納所三得稅。三（《國三家稅務(wù)三總局關(guān)三于企業(yè)三合并分三立業(yè)務(wù)三有關(guān)所三得稅問三題的通三知》三國稅發(fā)三〔20三00〕三119三號）三3、被三分立企三業(yè)應(yīng)視三為按公三允價值三轉(zhuǎn)讓其三被分離三出去的三部分或三全部資三產(chǎn)，計三算被分三立資產(chǎn)三的財產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓所三得，依三法繳納三所得稅三。（同三上）三4、公三司合并三，應(yīng)當(dāng)三由合并三各方簽三訂合并三協(xié)議，三并編制三資產(chǎn)負三債表及三財產(chǎn)清三單。公三司應(yīng)當(dāng)三自作出三合并決三議之日三起十日三內(nèi)通知三債權(quán)人三，并于三三十日三內(nèi)在報三紙上公三告。債三權(quán)人自三接到通三知書之三日起三三十日內(nèi)三，未接三到通知三書的自三公告之三日起四三十五日三內(nèi)，可三以要求三公司清三償債務(wù)三或者提三供相應(yīng)三的擔(dān)保三。（《三公司法三》第一三百七十三六條）三5、三公司分三立，應(yīng)三當(dāng)編制三資產(chǎn)負三債表及三財產(chǎn)清三單。公三司應(yīng)當(dāng)三自作出三分立決三議之日三起十日三內(nèi)通知三債權(quán)人三，并于三三十日三內(nèi)在報三紙上公三告。（三《公司三法》第三一百七三十八條三）策劃方三案－5間接投三資：即三乙公司三用18三00萬三貨幣投三資成立三一家新三的丙公三司（非三房地產(chǎn)三行業(yè)）三，然后三甲公司三繼續(xù)在三丙公司三投資，三將土地三使用權(quán)三過戶給三乙公司三，以換三取乙公三司在丙三公司的三股權(quán)。相關(guān)稅三金：三1、營三業(yè)稅：三0元三2、土三地增值三稅：0三元

3三、所得三稅：（三180三0－1三000三）×2三5%=三200三萬元三稅負合三計20三0萬元三。目的：三規(guī)避財三稅[2三006三]21三號政策依三據(jù)：1、，三根據(jù)《三財政部三國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三土地增三值稅一三些具體三問題規(guī)三定的通三知》財三稅字[三199三5]0三48號三規(guī)定，三對外投三資、聯(lián)三營的，三暫免征三收土地三增值稅三；

2三、由于三所投資三的企業(yè)三不是從三事房地三產(chǎn)開發(fā)三的，因三此不適三用《財三政部三國家稅三務(wù)總局三關(guān)于土三地增值三稅若干三問題的三通知》三財稅[三200三6]2三1號；三3、三有限責(zé)三任公司三股東轉(zhuǎn)三讓股權(quán)三的，應(yīng)三當(dāng)自轉(zhuǎn)三讓股權(quán)三之日起三30日三內(nèi)申請三變更登三記，并三應(yīng)當(dāng)提三交新股三東的主三體資格三證明或三者自然三人身份三證明（三《公司三登記管三理條例三》國務(wù)三院令第三451三號第三三十五條三），因三此新投三資方不三用驗資三，也就三可以把三土地直三接過戶三給乙公三司。優(yōu)點缺點1、稅三金成本三低；2三、操作三簡單。1、間三接投資三，是否三屬于投三資，土三地增值三稅方面三有待確三定；三2、間三接投資三，是屬三于投資三還是屬三于非貨三幣交易三，營業(yè)三稅方面三有待確三定；根據(jù)《三財政部三國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三土地增三值稅一三些具體三問題規(guī)三定的通三知》財三稅字[三199三5]0三48號三規(guī)定：三對于以三房地產(chǎn)三進行投三資、聯(lián)三營的，三投資、三聯(lián)營的三一方以三土地（三房地產(chǎn)三）作價三入股進三行投資三或作為三聯(lián)營條三件，將房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三到所投三資、聯(lián)三營的企三業(yè)中時，暫免征三收土地三增值稅三。財政部三、國家三稅務(wù)總?cè)帧蛾P(guān)三于土地三增值稅三若干問三題的通三知》（財稅【三200三6】第三021三號）說三明：一、任三何企業(yè)三（包括三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)）以三土地（三房地產(chǎn)三）作價三入股進三行投資三或聯(lián)營三的，凡三所投資三、聯(lián)營三的企業(yè)三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三不適用三暫免征三收土地三增值稅三的規(guī)定三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三以其建三造的商三品房進三行投資三和聯(lián)營三的，不三適用暫三免征收三土地增三值稅的三規(guī)定。新的《三企業(yè)所三得稅法三》第四三十七條三之規(guī)定三：“企三業(yè)實施三其他不三具有合三理商業(yè)三目的的三安排而三減少其三應(yīng)納稅三收入或三者所得三額的，三稅務(wù)機三關(guān)有權(quán)三按照合三理方法三調(diào)整。三”江中藥三業(yè)成功三避稅案三例江中藥三業(yè)一直三以來都三租賃使三用著灣三里生產(chǎn)三區(qū)做為三公司的三藥品生三產(chǎn)基地三，而這三塊地又三是江中三藥業(yè)的三控股母三公司江三中集團三所有。三按照2三003三年簽署三的協(xié)議三，約為三每年6三00萬三元。由三于近年三來土地三租賃價三格大幅三度提升三，這筆三土地租三賃費到三了20三08年三可能會三被調(diào)整三到每年三200三0多萬三元。操作過三程：一、江三中集團三先注冊三成立全三資子公三司“南三昌江中三資產(chǎn)管三理有限三公司”三；二、江三中集團三將灣里三的生產(chǎn)三用地以三增加注三冊資本三的方式三置入南三昌江中三資產(chǎn)管三理有限三公司，三并完成三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓手續(xù)三及公司三注冊資三本變更三手續(xù)；三、江三中藥業(yè)三與江中三集團簽三訂股權(quán)三轉(zhuǎn)讓協(xié)三議，受三讓南昌三江中資三產(chǎn)管理三有限公三司的全三部股權(quán)三，完成三股權(quán)變?nèi)怯浫掷m(xù)。三至此，三江中藥三業(yè)成功三購得該三片土地三。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)作企三業(yè)的固三定資產(chǎn)三問題1）營三業(yè)稅：三財政部三、國家三稅務(wù)總?cè)郑ㄘ斎怺2三001三]16三0號）三三、納三稅人必三須將為三本獨立三核算單三位內(nèi)部三提供應(yīng)三稅勞務(wù)三、轉(zhuǎn)讓三無形資三產(chǎn)、銷三售不動三產(chǎn)取得三收入和三為本獨三立核算三單位以三外單位三和個人三提供應(yīng)三稅勞務(wù)三、轉(zhuǎn)讓三無形資三產(chǎn)、銷三售不動三產(chǎn)取得三的收入三分別記三帳，分三別核算三。凡是三分別記三帳，未三分別核三算的，三一律征三收營業(yè)三稅。2）土三地增值三稅：《三國家稅三務(wù)總局三關(guān)于房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三土地增三值稅清三算管理三有關(guān)問三題的通三知》（三國稅發(fā)三[20三06]三187三號）（三二）房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三將開發(fā)三的部分三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)為企三業(yè)自用三或用于三出租等三商業(yè)用三途時，三如果產(chǎn)三權(quán)未發(fā)三生轉(zhuǎn)移三，不征三收土地三增值稅三，在稅三款清算三時不列三收入，三不扣除三相應(yīng)的三成本和三費用。3）企三業(yè)所得三稅：在三沒有明三確廢止三《國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三房地產(chǎn)三開發(fā)業(yè)三務(wù)征收三企業(yè)所三得稅問三題的通三知》（三國稅發(fā)三[20三06]三31號三）之前三，房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)將開發(fā)三產(chǎn)品轉(zhuǎn)三作企業(yè)三固定資三產(chǎn)的行三為，應(yīng)三視同銷三售，于開三發(fā)產(chǎn)品三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移時三確認收三入（或三利潤）三的實現(xiàn)三。房地產(chǎn)行業(yè)主要涉稅違法問題一、偷逃/隱匿應(yīng)稅收入類二、虛列/多列成本費用類三、其他情形1、將三銷售收三入(包三括預(yù)收三收入)三掛在往三來賬上三，或隱三匿收入三，或不三作/不三及時作三賬務(wù)處三理，或三直接沖三減開發(fā)三成本。三2、三分解售三房款收三入，將三部分款三項開具三收款收三據(jù)，隱三匿收入三。三3三、在境三外銷售三境內(nèi)房三產(chǎn)，隱三匿銷售三收入。三4、三私建違三建閣樓三、車庫三、倉庫三，對外三銷售使三用權(quán)開三具收款三收據(jù)，三隱匿收