成都別墅典型案例及項目規(guī)劃發(fā)展建議

成都別墅典型案例研究分析及項目規(guī)劃發(fā)展建議目錄第一部分：成都別墅典型案例研究第二部分：項目客戶群研究第三部分：項目景觀規(guī)劃發(fā)展建議第一部分：成都別墅典型案例研究成都市部分別墅分析調(diào)查范圍：由于項目首期啟動策略為聯(lián)排別墅及花園洋房，本次調(diào)研重點為別墅樣本，樣本數(shù)量為10個，調(diào)查區(qū)域重點為城西及城南，城西重點研究光華大道和溫江的別墅項目，城南重點研究天府大道和華陽的別墅項目。通過對成都市的部分高端別墅的走訪,挑出10個高檔別墅住宅作為典型分析，我們主要研究的是競爭激烈的低層低密度別墅。價格特征：疊拼別墅均價在7000-16000元/㎡之間，聯(lián)排在7500-20000元/㎡，各大樓盤嚴格按批次推盤.項目的地塊面積從107-2600畝,其中最大面積為麓山國際社區(qū)，最小為香頌島。容積率在0.42-2.35之間產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：聯(lián)排、電梯洋房、疊拼、雙拼、獨棟、高層、多層花園洋房組成。整體規(guī)劃思路：高端物業(yè)的整體規(guī)劃按照低容積率、高綠化率來打造，盡量滿足建筑南北通透，戶戶觀景，且景觀特色差異化。配套設施：通過將會所的功能細分為娛樂、運動、商務、SPA等私人享受空間，來打造項目的國際化品質(zhì)。景觀特征：充分利用項目自身地塊的文脈、自然資源，將園內(nèi)景觀、自然資源以及建筑相融合。開發(fā)周期：成都市樓盤200畝以上的大盤開發(fā)周期在3年以上。麓山國際社區(qū)開發(fā)周期為5年典型案例1-仁和春天大道總價：聯(lián)排300-400萬，雙拼440-550萬，電梯7000—11000元/平米綠地率：60%容積率：1.9物管費：電梯1.6元,別墅1.9元開盤時間：07年10月28日銷售周期：2年（南北兩區(qū)）銷售率：80％交房時間：09年12月交房標準：清水房公攤：14.5％分期開發(fā)策略：分南北兩個區(qū)開發(fā),現(xiàn)在是第4期,年底推出聯(lián)排別墅,預計均價在14000元/㎡左右.基礎數(shù)據(jù)地理位置：溫江區(qū)光華大道旁江安河畔成都七中對面開發(fā)商：成都仁和實業(yè)（集團）有限公司/成都市江安春置業(yè)投資有限公司產(chǎn)品形態(tài)：疊拼+聯(lián)排+雙拼+高層占地面積：600畝總建筑面積：52萬平米總戶數(shù)：3200戶，南區(qū)一期800余戶。其中南區(qū)一期別墅100戶，電梯700余戶配套設施：社區(qū)配套有6000㎡經(jīng)營性會所(包括酒吧、咖啡廳、健身中心、高檔餐廳)，1200㎡大型超市（百貨、凈菜市場），社區(qū)服務中心，兒童游戲區(qū)，3個網(wǎng)球場，1個籃球場，2個游泳池總體規(guī)劃：核心規(guī)劃理念：用原灘的理念建立原生態(tài)式的生活模型水系圍繞整個社區(qū)，利用江安河的自然資源和原生態(tài)的坡地地形，在其基礎上綠化，改造。同時結(jié)合海南、日本的異域風情，打造一個中西結(jié)合的現(xiàn)代原生態(tài)別墅社區(qū)高綠化率，塑造原生態(tài)豪宅部分板式圍合式布局，讓社區(qū)更具私享性，體現(xiàn)了別墅社區(qū)的尊貴和私密性追求完美、奢華且更加接近大自然的生活品質(zhì)總體規(guī)劃：建筑規(guī)劃：現(xiàn)代和簡約的建筑集群，東方和西方的完美結(jié)合。采取跌落式的布局多種物業(yè)形態(tài)相結(jié)合，把別墅和高層之間的聯(lián)系和沖突緊密和弱化富有創(chuàng)意的建筑集群設計，人性化的設計理念淺色調(diào)外立面，在綠化的環(huán)繞中，尤為顯眼獨目景觀規(guī)劃：原灘式河景傳世豪宅以活水文化為主題，以北歐優(yōu)美的居住環(huán)境為設計藍本，以寧靜、和諧的居住氛圍為生活基調(diào)，以簡潔、時尚的居住風格為指導，將北歐園林風情巧妙地融入到原灘社區(qū)之中開發(fā)時續(xù)分南北二區(qū)，一期南區(qū)靠近光華大道和江安河邊，二期北區(qū)都靠江安河。2005年12月至今。開盤時間:2006-11-28南區(qū)一期，高層電梯和別墅.2007-5南區(qū)二期，高層電梯和少量別墅仁和春天大道現(xiàn)在是第4期銷售階段，物業(yè)是130-160平米的高層住宅，單價區(qū)間在7000—11000元/㎡前期銷售了300-400㎡的聯(lián)排別墅和400-500㎡的雙拼別墅，總價在200-300萬和440-550萬區(qū)間。預計今年年底將要推出聯(lián)排別墅，均價在14000左右。營銷策略推廣主調(diào)：淡黃色及生態(tài)色綠色核心賣點：中國首例原灘社區(qū)主題推廣語：一片原灘，整個世界營銷推廣策略:環(huán)境營銷策略，以原灘環(huán)境作為推廣策略，推出成都首例原灘社區(qū)優(yōu)惠政策：仁和春天所用的是會員制，春天百貨春天會的會員優(yōu)惠0.5%，一次性優(yōu)惠3%，按揭沒有優(yōu)惠.市內(nèi)售樓部：二環(huán)路與光華大道交匯處，仁和世代春天樓下，杜甫草堂對面宣傳物料：DM單、戶型單頁、項目內(nèi)刊（春天百貨內(nèi)刊）、手提袋、紙杯、文件袋戶外廣告：導旗、圍墻、戶外大牌媒體：華西報、商報、電視、飛機頭等艙、西南航空公關活動：小業(yè)主夏令營、消夏晚會等別墅目標客戶群：年齡：別墅40歲以上階層：社會高階級，以企業(yè)高級管理人員、企業(yè)主、外地投資客購買因素：環(huán)境、品質(zhì)、品牌區(qū)域來源：外省60％，以深圳、上海、江蘇、廣東、浙江居多，成都本地40％，以城西和城南為主，跟仁和春天百貨相聯(lián)系，直接客戶資源豐富高層目標客戶群：年齡：電梯:25-35歲階層：中產(chǎn)階級，2次置業(yè)購買因素：環(huán)境、品質(zhì)、品牌區(qū)域來源：外省30％，以深圳、上海居多，成都本地70％，以城西和城南為主，還有周邊的132廠、7中、教師等項目評價：優(yōu)勢：品牌效應大物業(yè)形態(tài)豐富，選擇面廣項目屬于高品質(zhì)樓盤，物業(yè)服務品質(zhì)較高園林綠化率高，充分營造引水入園的原灘式的原生態(tài)傳世豪宅的生活社區(qū)點評：該項目為城西大型原生態(tài)豪華高檔社區(qū)，配套齊全，水域等景觀面好，物業(yè)形態(tài)豐富，與本案有一定的相似之處，但是目標客戶群和銷售時序的差別，競爭力不大。典型案例2-金河谷綠地率：68%配套設施：會所、籃球場、網(wǎng)球場、健身房、7200㎡的獨立商鋪、休閑商業(yè)街均價：聯(lián)排14000-20000元，疊拼8000-12000元，高層6000-7000交房標準：清水房分期開發(fā)策略：現(xiàn)在是一期的蓄水期，后續(xù)不明基礎數(shù)據(jù)地理位置：溫江區(qū)溫江區(qū)光華大道三段江安河畔成都七中實驗中學旁開發(fā)商：成都金瑞泰置業(yè)有限責任公司產(chǎn)品形態(tài)：高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊院別墅占地面積：600畝總建筑面積：68萬平米容積率：1.95總戶數(shù)：4000戶左右核心規(guī)劃理念：中國疊水風景的高檔住宅社區(qū)社區(qū)建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河灘園林景觀元素以及區(qū)內(nèi)480m河谷資源，使整個社區(qū)呈現(xiàn)高層建筑環(huán)抱多層建筑、并向江安河開放的狀態(tài)?！胺侄簧ⅲ瑖缓稀钡淖匀唤M團院落空間，使空間視野無比開闊豐富。中西園林風格建筑，50米寬沿河翠綠景觀帶，構(gòu)筑出自然之上的精致生活。建筑布局圍而不合，活水、河灘被天衣無縫地融入社區(qū)追求完美、奢華且更加接近大自然的生活品質(zhì)總體規(guī)劃：建筑規(guī)劃：歐式新古典建筑風格建筑現(xiàn)代與古典的有機結(jié)合，更彰顯一種高檔的生活品質(zhì)經(jīng)典的建筑坡頂與園林環(huán)境高低錯落，形成富有韻律的恢宏氣勢，在跌宕起伏中彰顯著獨一無二的風格地標建筑采取自由跌落式的建筑布局，其圍而不合，把外部自然的江安河景與社區(qū)內(nèi)部良好的結(jié)合起來景觀規(guī)劃：疊水風景的奇跡引江安河活水進入園，成就中國疊水風景傳世社區(qū)2000畝青羊區(qū)濕地公園、1.6km江安河活水環(huán)抱、3級疊韻河谷瀑布、68%社區(qū)綠化率、7大社區(qū)公園、480米社區(qū)河谷、4800m2珍珠湖、300,000m2園林景觀、6星級四面環(huán)水會所互動式景觀

運動公園2個標準網(wǎng)球場、一個半圈籃球場享受1600m2超大室外景觀泳池、環(huán)境幽雅的4800m2珍珠湖，6000m2經(jīng)營性會所植被、水體的靈活運用，弱化了30000噸龜紋石帶來的“硬”感；臺階、小品、鋪裝等的合理組合，在豐富園林景觀層次的同時，也增強了空間感。高層環(huán)抱別墅，圍而不合的社區(qū)布局，使得高層也可盡享別墅的園林環(huán)境和禮遇。營銷策略推廣主調(diào)：鵝黃色核心賣點：中國首創(chuàng)河谷風景社區(qū)主題推廣語：中國疊水風景奇跡優(yōu)惠政策：一期咨詢期，入會享受1%的購房優(yōu)惠，高層誠意金3萬，別墅是5-10萬市內(nèi)售樓部：金沙遺址公園對面宣傳物料：DM單、戶型單頁、手提袋、紙杯、文件袋戶外廣告：導旗、圍墻、公交站牌、車身廣告、戶外大牌廣告位位置：項目周邊，光華大道媒體：華西報、商報、飛機頭等艙目標客棗戶群：年齡：3拖0-45淋歲階層：7捐中教師、繪社會高階衫級，企業(yè)修高級管理誼人員、企篇業(yè)主、外稀地投資客收入水平會：年收入自100萬煤以上購買因素計：環(huán)境、裝品質(zhì)區(qū)域來源蠟：外省3予0—40譽％，以深繡圳、上海草、北京、弄重慶居多噸，成都本效地60％安，以城西芽和城南為灶主項目評日價：優(yōu)勢：自然環(huán)境程優(yōu)越項目園林闊景觀有差竊異化特點園林綠談化率高研達68分%，園終林景觀兄優(yōu)美項目自身覽的配套全簡面，其周蹦邊配套豐姻富，交通徐便利點評：該墳項目為城著西大型疊紫水風景高滲檔社區(qū)，事配套齊全后，因引水爹入園，水附域等景觀快面好，充斑分利用起析自然景觀夫，物業(yè)形帥態(tài)豐富，賊與本案有悄一定的相侍似之處，癥從其開發(fā)稿時序來看肢，有一定凱的競爭力禿。典型案例伴3-紫檀趣山配套設施依：會所、濃游泳池、杯商業(yè)廣場膽、幼兒園總價：疊攪拼98-恭240萬開盤時揚間：0若7年6志月24抓日交房時間腫：08年長10月2勺8日交房標準淘：清水房分期開發(fā)夏策略：項享目分6期之銷售，明社年將推出于高層電梯端公寓基礎數(shù)據(jù)地理位置銳：溫江區(qū)肢江安河上續(xù)游（溫郫貼大道旁）開發(fā)商：痕藍光集團產(chǎn)品形姑態(tài)：疊嚇拼+高榨層占地面合積：3版21畝總建筑面施積：46也萬平米容積率：商0.98總戶數(shù)禿：19杯00多刺戶綠地率：親30%核心規(guī)劃漂理念：坡跨地構(gòu)筑，麥形成枕山底、環(huán)水的目地理構(gòu)造總體規(guī)庸劃以中百心湖區(qū)鏈為原點牽，別墅補南偏東哭20度充布局，疾呈弧形充散開樓間距規(guī)柱劃在18匠米～22激米之間的臟宜人尺度仰，圍繞約霞1000促0平米中白心湖區(qū)四大組團撓環(huán)抱，而攪又相互獨俯立，形成亞天地合、貿(mào)四時交、鬼風水會的丈藏風聚氣饅之寶地?？傮w規(guī)劃撐：建筑規(guī)筐劃：中倘國建筑源的院落遙精品江安河恭?景院螞疊拼別段墅項目分四啊大組團環(huán)欄抱組成，企形成藏風聚扎氣之勢項目以坡鳴地構(gòu)筑形成枕斥山、環(huán)標水的地紗理構(gòu)造景觀規(guī)劃歉：大型中含心湖景的抵高檔社區(qū)溫江時尚臨與古典相軍結(jié)合的高酒尚居住區(qū)12萬畝饅花卉苗木蜜的簇擁開發(fā)時續(xù)項目總勁共分6擱期銷售200斷7年6公月項目夠優(yōu)惠金喉卡開始置申領，撕6月2貿(mào)4日一層批次開炎盤銷售顧，二批暑次7月趨14日泉銷售，暮8月2摩5日湖血濱別墅堤開盤，顏9月2移2日進敗入山頌袖組團的眨銷售期現(xiàn)在是2粘期的銷售槽期，賣了栗將近20手0套明年將推昏出高層電獄梯營銷策略推廣主調(diào)約：藍紫色核心賣點執(zhí)：江安河淡畔·豪景居疊拼別墅主題推約廣語：天香國脈趁風刃雅傳世優(yōu)惠政掀策：采句取到帶酒新的優(yōu)需惠政策涌，VI惰P卡優(yōu)溉惠1%宣傳物綢料：樓遞書、D辣M單、約戶型單石頁、項具目內(nèi)刊脫、手提帆袋、紙軟杯、文凡件袋戶外廣告邀：導旗、槳公交站牌熱、戶外大韻牌廣告牌位虧置：光華霞大道、紫故荊電影城媒體：華浴西報、商急報、電視職、飛機頭袍等艙公關活危動：周銀末氣氛貫晚會、赤茶話會押等目標客戶需群：年齡：怖40歲淺左右階層：蒸社會高疑階級，贊以企業(yè)去高級管孔理人員叉、企業(yè)井主收入水平色：年收入康80萬以欺上購買因素木：藍光品病牌、戶型彩的贈送面哀積策略區(qū)域來源錄：外省3熔0％，以揭深圳、上頸海居多，縱成都本地老70％，茄以城西和身城南為主躺。藍光情林節(jié)的客戶目的：濃投資居攪多，部周分自住項目評供價：優(yōu)勢：項目品換牌優(yōu)勢項目屬于仰高品質(zhì)樓深盤，物業(yè)柱服務品質(zhì)違較高點評：緊該項目責為溫江欄高檔社胳區(qū)，藍瞎光品牌舅優(yōu)勢明畫顯，中折心湖景殼面廣，幣組團分棄區(qū)獨立秘且又緊村密聯(lián)系紋，中西渡的古典腫與時尚伶的結(jié)合遵。項目仇與本案睬參照性機不大，幟競爭力供不明顯帆。典型案向例4-脅香頌島總價：獨碗棟700些-200寧8萬,聯(lián)沒排200珍萬左右,粒雙拼40哲0萬左右物管費脂：2.橫6元/誓㎡開盤時間煤：06年趟6月銷售周贈期：1喬年半銷售率卵：售罄交房時間僚：07年停10月3丟0日交房標摧準：清疤水房開發(fā)策表略：項熄目由于荷規(guī)模小送，整體看銷售沒并有分期轉(zhuǎn)銷售基礎數(shù)循據(jù)地理位置棉：溫江區(qū)著光華大道呢錦泉街2待22號開發(fā)商：吉成都遠鴻鍛房地產(chǎn)開竄發(fā)有限公喉司產(chǎn)品形態(tài)陽：獨棟、請雙拼、聯(lián)鵝排占地面積古：107辦畝總建筑襲面積：甚52萬繳平米容積率：串0.48總戶數(shù)：叮151戶綠地率夏：5役0%配套設施韻：會所、企網(wǎng)球場、待游泳池核心規(guī)洗劃理念講：四面診環(huán)水的已法式南剩部小鎮(zhèn)四周處璃于河水趴的包圍利之中，眼由獨棟貴、雙拼擺、聯(lián)排盡別墅組膨成。主響力戶型檢面積區(qū)俯間為2稀00平警方米-恐300客平方米咬，每家守配備半樓地下車撕庫，小愉區(qū)總車勝位比為怖1：2碌。項目導嗚入了先擊進的國湖際建筑隨規(guī)劃理德念與法席國小鎮(zhèn)淡的人文良建筑風鐵情，打夾造一個持法國式嶺的風情謝小鎮(zhèn)。坡地式景雙觀特色，負四面環(huán)水賞的高檔社礦區(qū)總體規(guī)劃洽：建筑規(guī)備劃：現(xiàn)代法式披建筑風格摘,法國南票部小鎮(zhèn)概粥念項目在設兄計上突出尊法蘭西唯誓美、浪漫霸、閑適、魄優(yōu)雅本色艘的同時注食重建筑的煤使用功能及，營造出沸適合現(xiàn)代林人居的高梯端住所。景觀規(guī)抱劃：四縱面環(huán)水抓的島居混生活臨河水岸貿(mào)線規(guī)劃有以30-5豆0米寬的奴環(huán)島景觀伐帶，島內(nèi)啦空間通過襪橋梁與外通界相連，電確保島內(nèi)職人居生活籮的私密和芒寧靜營銷策卡略推廣主叫調(diào)：米語色核心賣點朗：建筑與稈自然結(jié)合映的純別墅背社區(qū)主題推廣免語：法式山風情，島條區(qū)別墅優(yōu)惠政策跳：排號優(yōu)塞惠1%，錘一次性付群款2%，大按揭1%宣傳物料棄：樓書、地DM單、登戶型單頁臘、手提袋蹲、紙杯、碑文件袋戶外廣藏告：導量旗、圍尼墻、戶提外大牌廣告牌位吼置：機場傾路、項目權(quán)周邊光華薦大道媒體：華屢西報、商機報、飛機蹤蝶頭等艙、怕航空雜志公關活門動：新申春業(yè)主兼聯(lián)歡會頂、高檔華車鑒賞去會等目標客譜戶群：年齡：4庭0歲——盟50歲階層：社懸會高階級楊，以企業(yè)胡高級管理井人員、企筋業(yè)主收入水房誠平：年商收入1點00萬皂以上購買因翻素：形攜態(tài)單一邁、純別營墅社區(qū)區(qū)域來擴源：外硬省50貢％，以馳深圳、圾上海居著多，成估都本地廟50％嘗，以城侄西和城羊南為主項目評掩價：優(yōu)勢：純別墅貼社區(qū)自然環(huán)境糠優(yōu)越，江陷安河水引蝦入社區(qū)主題明確彎，物業(yè)建拔筑風格鮮準明點評：該號項目為城殺西法式風連情的純別遲墅高檔社妹區(qū)，四面恭環(huán)水的島爆居生活，椅但是項目炒已經(jīng)售罄拉，不存在袋競爭。典型案謝例5-范置信·媽香頤麗躺都·鷺偷湖宮配套設施紡：會所、林國色天香身游樂園、嗚大型海鮮論市場、超村市均價：疊織拼700品0—75朋00元/㎡，雙拼華850呼0-9步000膜元/㎡，多層閑600叼0開盤時午間：0母7年9穿月28薪日銷售周屋期：5垂期交房標準偉：清水房分期開飲發(fā)策略朱：分5揮期銷售宇，現(xiàn)在酸是2期賄的第6友個組團基礎數(shù)喘據(jù)地理位摔置：溫忠江區(qū)萬穩(wěn)春鎮(zhèn)江壯安河畔開發(fā)商半：四川齊置信凱爸德置業(yè)追有限公說司產(chǎn)品形態(tài)沾：別墅盒花園洋房叔、疊拼、傳雙拼、獨群棟、小高事層占地面積瘦：303罪.54畝總建筑習面積：償30萬臟平米容積率：串1.15總戶數(shù)緞：14渣00多租戶物管費送：多層童2元/賀㎡核心規(guī)健劃理念熔：中國人狹居建筑絞樣板社李區(qū)共六大組詳團，成島塌狀分布于得約680藥00平米百鷺湖畔幣。項目與江樂安河優(yōu)越捕的生態(tài)環(huán)航境理想地鄭融合在一問起，不僅分實現(xiàn)了與棗水的“零秋距離”，鵝更同時占升有了湖居彩生活、河旨居生活、獅島居生活恒三大稀缺煩生活的全撲部價值。項目由角獨棟、嘆雙拼、盛疊拼、勾花園洋牢房、多時層、小禿高層以拐及商業(yè)懸配套組確成項目屬于藏歐洲宮邸糾建筑精華鹿，重塑文土藝復興之峽古典藝術(shù)超，融建筑倍與生態(tài)、塵環(huán)保、人革文主題于下一體總體規(guī)宰劃：建筑規(guī)雁劃：泛惜歐式建示筑風格，重塑禾文藝復流興之古運典藝術(shù)頑社區(qū)富有創(chuàng)卷意的建泉筑集群思設計，首人性化累的設計桃理念物業(yè)形態(tài)局豐富，注拍重細節(jié)，蜻且尊重別衰墅私密性屆的同時，江也滿足其勒他物業(yè)的匯人居的舒咐適性景觀規(guī)劃荷：同時擁尺有湖居生活乎、河居生饒活、島居陸生活三大匠稀棗缺呆生活的高叮檔社區(qū)項目為單業(yè)主創(chuàng)賊造出獨留有的、鴨令人渴孕望的親挑水生活謹。投資猾上千萬荒元，在惹江安河文上游圍堪堰筑壩縣，引河況流活水網(wǎng)經(jīng)過鷺何湖，再銀流入小增區(qū)各組莊團間，趴形成縱活橫交錯鈴的數(shù)條精園林內(nèi)切河，最醋后循環(huán)戀匯入江可安河中轟。實現(xiàn)缺戶戶都絲式能擁享遍私家水爭域，流聰水園林珍，湖光伴盛景。建筑外筍立面水位水禿量四季滾恒定的握園區(qū)活歲水項目整個移園林布局矛以水系為胞主線來貫倡穿，水脈猴收放自如唱，幾處寬系廣的水面漠結(jié)合景墻父、噴泉等攏形成景觀丸節(jié)點。項目園區(qū)吧內(nèi)河是完閱全的活動物循環(huán)體系幣。江安河婆水經(jīng)過鷺輕湖水域的感沉淀凈化識之后流入痛園區(qū)，再關經(jīng)由園區(qū)餃流入到江倦安河，蜿姜蜒達數(shù)公挺里。清澈芽的河水水襖系將建筑爹重重環(huán)繞歇，形成私漢家內(nèi)河河貞段，使得番六個組團坡都呈島狀膝分布，實節(jié)現(xiàn)戶戶臨蔑水。創(chuàng)建白鷺同生態(tài)棲息待地約680律00平米挑的人工湖胡泊——鷺黃湖項目專腸為享受填湖居生船活，而散開挖了佳約68支000鈴平米的癢人工湖棒泊鷺湖忍。湖水個完全引療入江安豎河活水挖，并與名園區(qū)內(nèi)釀河一道楚形成項室目的活凝水水系駝。湖上量有供白摩鷺棲居柱的天然秀濕地島踏嶼。鷺糟湖與對緊面的近常30畝縮慧市政綠損化公園輕一起，肢構(gòu)成一哈幅幅員走遼闊的參生態(tài)畫付卷營銷策餓略推廣主調(diào)斗：藍紫色核心賣握點：人抖工造湖執(zhí)——鷺靈湖、白義鷺生態(tài)圣棲息地距，國色天棕香旅游俗新城別陪墅社區(qū)主題推廣吹語：選擇傷鷺湖宮，踢選擇你一猜生優(yōu)惠政爐策：一周次性付禽款優(yōu)惠槍0.5首%宣傳物溜料：D炸M單、逢戶型單凍頁、手廚提袋、好紙杯、籍文件袋戶外廣告勾：導旗、馬圍墻、公柿交站牌、暖戶外大牌廣告位位啊置：成都暴四面都有跡、光華大浩道、溫江浴項目周邊媒體：葉華西報攏、商報慶、居周率刊、飛積機頭等綠艙公關活動洋：與國色內(nèi)天香聯(lián)合銹的兒童聯(lián)繳歡會目標客液戶群：年齡：3望0—45固歲階層：廟社會高區(qū)階級，駁以企業(yè)控高級管燦理人員難、企業(yè)素主收入水平牽：年收入三100萬會以上購買因烏素：環(huán)疑境、置擁信品牌壓、項目墊配套區(qū)域來刻源：外夢省45緞％，以福臺灣、系國外、類東北居涂多，成食都本地傷55％蓬，以城卵西和城絞南為主項目評價銀：優(yōu)勢：置信品牌潤效應項目臨近芬國色天香亞樂園，完勾全擁享國聲色天鄉(xiāng)3跳300余志畝主題公彩園和數(shù)百騎畝商業(yè)配干套100畝飼的大型人吃工湖泊、非白鷺棲息清地、水位未水量四季輩恒定的園飽區(qū)活水資克源，開發(fā)糕商的傾力差打造為項循目潤色不低少點評：該良項目為國色天冤鄉(xiāng)大型童高尚生蓮活住區(qū)性香頤麗體都的Ⅱ頃期，其配時套齊全璃，開發(fā)貼商不惜罪大成本廈打造，嬌置信的萌口碑與姓品牌，格都為項紋目的價猾值做足蠅準備，昏項目與糊本案有基一定的致相似之賊處，有換一定的尋競爭典型案例潤6-泰基絲式·花溪谷總戶數(shù)：也160戶勉(1期)建筑密度撿28.3泳%綠地率剛：45治%左右物管費桌：電梯雷1.6淡元,別炊墅2元交房標珍準：清鳴水房分期開發(fā)撐策略：分貌2期開發(fā)流,現(xiàn)在是趨1期蓄水叔階段.基礎數(shù)員據(jù)地理位奏置：光依華大道悶溫江段旅花博會姨主場館開發(fā)商災：四川評泰基地模產(chǎn)有限害責任公亂司產(chǎn)品形態(tài)淚：疊院別墅液、臺地式孩花園洋房喬、空中院騾落洋房占地面販積：1攪40畝總建筑炊面積:價22萬闊平方米容積率晚：2.噸35核心規(guī)描劃理念迫：獨特探“臺地歇式”的企歐洲風灰情高檔揉社區(qū)項目總積體規(guī)劃慰以湖泊聾為軸心寸、以閑碗適慢生杠活為宗斯旨，充厘分利用替地形特誰點，采痰取自由代的建筑怪布局，鑒規(guī)劃3視個相對清獨立、騎動靜分怎區(qū)的組濟團,注巷重創(chuàng)造們鄰里空茫間的交馬往和建委筑與環(huán)種境的融賠合?！胺侄婚e散，圍而涌不合”的曲自然布局睛組團院落打空間以寧靜、改和諧的居析住氛圍為幟生活基調(diào)怒，以簡潔墊、時尚的勁居住風格陽為指導，安將歐洲園宣林風情巧沾妙地融入斃到社區(qū)之邊中，使業(yè)闖主實實在道在體會到磁一種“從盛容、優(yōu)越蓋、閑適”稅的生活?？傮w規(guī)扯劃：建筑規(guī)竿劃：歐陡式風格羞建筑群快落疊院別墅貿(mào)、板式高藍層及花園躺洋房靈動皮組合，將毛湖泊與森親林分別設訓置于兩個蠟組團富有掘創(chuàng)意的建錘筑集群設瓶計，人性蓮化的設計叔理念“分而謙不散，江圍而不裹合”的茫自然布卷局組團宵院落空茄間，使衰空間視根野無比澆開闊豐別富，領扭域感更椅獨立景觀規(guī)劃舞：現(xiàn)代歐敬式優(yōu)美的飽高檔社區(qū)以湖泊瞇、森林病文化為襪主題，址打造催“臺地話式”的贏歐洲風痕情特色齒景觀項目把歐牢洲園林風籮情巧妙地扭融入到社秤區(qū)之中建筑外購立面和句商業(yè)街營銷策慚略推廣主庭調(diào)：米濱色和藍求色核心賣族點：性碧價比高嶺，“臺它地式”趟別墅主題推閘廣語：醉繁華世照界，盡允致人生優(yōu)惠政策西：排號優(yōu)籃惠1%宣傳物夕料：D蒜M單、仗戶型單串頁、手姨提袋、帶紙杯、評文件袋戶外廣告添：導旗、瘋圍墻、戶鵲外大牌戶外廣暑告位置洽：春熙表路、紅陸星路口讓、項目礎周邊媒體：目飛機頭薯等艙目標客孕戶群：年齡：達35—用50歲階層：爪社會高涌階級，逗以企業(yè)測高級管輛理人員盈、企業(yè)頸主收入水平透：年收入御100萬督以上購買因刪素：地將段、升招值空間蘋、項目株配套完梢善區(qū)域來源忍：外省2鎖0—30休％，以深搏圳、上海振居多，成址都本地4幅0％，以尸城西和城脂南為主，仍還有一部塔分達州等賓地的客戶項目評暑價：優(yōu)勢：項目地段餡好，交通皺便利升值空間培大點評：塔項目主盤要講一魚種從容廈、優(yōu)越健、閑適拔的生活泰方式，置配套齊鋪全，與盼本案有秋一定的員相似之托處，項紐奉目和本驕案目標蔬客戶群湊和銷售紫時序有襪一定的刻聯(lián)系，旦存在一施定競爭獄力。典型案捎例7-顧麓山國逢際社區(qū)總價：獨蹤蝶400-蛋700萬話，疊拼2市00-3泰40萬，伙高層均價伙7500物管費駝：獨棟絲式3.5嗓-14建元開盤時牙間：0耽7年1太1月1坡0日銷售周霧期：2然年（豎南北兩同區(qū)）交房時抖間：別嚇墅09剖年9月駛,花0脫8年1古0月交房標慢準：清棉水房分期開貨發(fā)策略路：現(xiàn)在書別墅6巖期,加秒上高層檔有10斤期，后奔續(xù)還在租規(guī)劃中緣瑞。現(xiàn)在敞是高層寨銷售階脫段，開積盤推出數(shù)138翠套小戶蛛型，預旺計明年游還將推見出30跑0多套畢高層物歉業(yè)基礎數(shù)據(jù)地理位置寒：雙流縣住區(qū)人民南護路南延線嬌麓山大道蒼二段6號開發(fā)商：甜成都萬劃礦華房地產(chǎn)塵開發(fā)有限際公司產(chǎn)品形拴態(tài)：疊起拼+獨東棟+多斥層花園寨洋房+月高層建筑用棕地：2柔600毯余畝容積率濕：別墅既0.4法2%,鴉花園洋伍房1%總戶數(shù)蹦：10牙00戶綠化率盛:46叨%配套設施炒：高爾夫零練習場、踐西餐廳、鐮景觀泳池侍、恒溫泳已池、網(wǎng)球漿場、咖啡早吧、國際淚學校、影額院、圖書芹館、海洋碰公園總體規(guī)劃道：核心規(guī)緊劃理念辱：融合價北美居驅(qū)住形態(tài)粱與先進句的住宅撈體系的叫“國際岔社區(qū)”采用國駐外先進膏的PU等D（計廢劃單元賓綜合開叉發(fā)）模擺式開發(fā)內(nèi)的麓山銀國際社起區(qū)，完社整引進竹北美成丟熟的居接住形態(tài)掉與先進悄的住宅紀體系.疊溪谷組狂團建筑風齡格項目其翻中一個胸片區(qū)為將低密度封住宅區(qū)稼，用高蘆爾夫式型的景觀廢為主線趣貫穿所繪有別墅鹿組團，江另一個渣片區(qū)是抄高密度刊住宅區(qū)燒，這個稠片區(qū)主噴要突出踐麓山的遲歐洲小究鎮(zhèn)風格灘、溪、灰谷、坡、模崗是麓山跳的規(guī)劃特雁色，利用亭這些原味權(quán)的景觀規(guī)盈劃，突出鳥麓山社區(qū)迅的別具一取格。項目有著類似教或堂特點政的建筑項目內(nèi)球設置了點特色小向店、餐六廳、生交鮮食品糊店等；董有步行信街，街岸道是突讀然狹窄玻，又突燙然開敞嗓的；有鋪Lof號t廣場敏、電影驕廣場、未山頂廣趁場、商確業(yè)街；項目整膨個社區(qū)斯彰顯一儀種尊貴滲的生活庫方式總體規(guī)劃祖：建筑規(guī)劃奪：新古典鞏主義、護意大利洲式、安達盧壤西亞式杯，塔斯收干式經(jīng)勸典風格別貪墅群落建筑色彩乖以淺暖色喬調(diào)為主，盈配以地中鉆海地域特飾色的深亮券色筒瓦屋升面，具有乏原汁原味覺特色建筑均為潛三層樓的役別墅（含母半地下層嚼），外觀蛙大氣，彰溪顯別墅業(yè)吊主尊貴身示份淺色調(diào)遠外立面，論在綠化的記環(huán)繞中，早尤為顯眼截獨目建筑開窗孔面積大，漆為同類型語別墅的2字倍以上，奧配以各種秘裝飾造型終，使整體擱社區(qū)生動貌、極富情竊調(diào)景觀規(guī)劃孤：淺丘現(xiàn)劍代歐式景家觀麓山國際烏社區(qū)的淺喬丘地形，慌為其草坪計景觀區(qū)提探供了獨天蘋得厚的景詞觀條件，泊另別墅社溉區(qū)有開闊沾的視野，豆而美式建久筑在大面才積的綠地牌中更是一貞道優(yōu)美的平風景線。耗建筑與環(huán)找境的有機裹的結(jié)合更莊體現(xiàn)社區(qū)銜的高尚尊唯貴麓山建筑司風格：戶型分雕析戶型特缸點：疊溪谷組遭團的房屋叼建筑面積輝312-席478平壟方米，每容戶均設計笨有面積約崖100-控200余蘿平方米左透右的私家英花園，花謎園地塊平翁整，功能角性強。別墅內(nèi)除倆了設計有童壁爐、中尋西廚、主蘇臥、起居頌廳、中西哈餐廳、次逢臥、傭人蕩房、洗衣脆房、主衛(wèi)娃等常規(guī)的毫功能房外倚，還配置衫了地下層休（多為雙芹車位）、船大露臺等絹功能間，固既體現(xiàn)了撿原汁原味鉆的美式設放計，又兼敏顧了中式職傳統(tǒng)習慣緒。為突出傘組團的額雙面觀愿景效果護，門窗掌設計均貿(mào)采用大漂面積開售窗。地面一層殿采用鋼筋距混凝土的語現(xiàn)澆板，策地下層擴餅張了有效炕使用面積有，可加設瀉視聽室、鉆健身房、幸酒窖或書陶庫等，極苗大的延伸敬了地下層怒功能。地下層廁通過采苦光井達湯到通風只采光目責的，近四一半數(shù)毅量的別揚墅根據(jù)弄地形擁斃有與地望下室同乳一標高晃的走出絹式花園樸，所有弊別墅可牙以從地令下層直訂上私家銀花園。開發(fā)時續(xù)麓山國改際社區(qū)沈開發(fā)占笑地26鋒00余門畝，開宇發(fā)了三隔年，分蜓單元組劇團規(guī)劃露，現(xiàn)在雪已經(jīng)建戶好2個爛片區(qū)。麓山國際蘭社區(qū)拋棄染了以往的滅分區(qū)開發(fā)劑策略，采龍取了PU向D開發(fā)模筆式（即計竿劃單元綜樹合開發(fā)模搜式），真掉正實行“熟總體規(guī)劃拾+單元開套發(fā)”的大獄盤開發(fā)模陸式。營銷策溫略推廣主調(diào)春：淡黃色核心賣貿(mào)點：2懷006能畝大盤凍、淺丘可園林的跳完美塑份造、完四善配套主題推測廣語：恰麓鎮(zhèn)，舒這才是源生活優(yōu)惠政儲策：一眉次性付折款優(yōu)惠綠1.5灰%,按易揭優(yōu)惠軌0.5興-1%宣傳物料濁：DM單斗、戶型單低頁、手提初袋、紙杯隨、文件袋戶外廣獻告：導塊旗、圍澡墻、戶擁外大牌丑、圍板綠廣告廣告位位輪置：南延登線、機場塘廣告、電歌腦城戶外顯廣告媒體：華殲西報、商鏟報、雜志移、電梯間膠媒體廣告概、飛機頭主等艙公關活動乞：節(jié)日營蹦銷、邀請擱業(yè)主聯(lián)歡尿、時裝周屆、抽獎活鄭動等目標客廚戶群：年齡：擦35—逮50歲階層：社母會高階級戲，以企業(yè)懲高級管理充人員、企惰業(yè)主、外足地投資客收入水平惑：年收入霜100萬憤以上區(qū)域來區(qū)源：外缺省50姥％，以夾深圳、幅上海、監(jiān)北京等望地居多晉，大成妹都和成形都本地晌50％顏，以城雷南為主懇，項目評價叔：優(yōu)勢：項目千畝結(jié)大盤，其膠品質(zhì)和社吃區(qū)規(guī)劃都鈴屬現(xiàn)代時仗尚高端的鵝居住產(chǎn)品項目罕見托的淺丘地夸形為項目卡氣氛和特還點的營造痰增色不少建筑和持環(huán)境天誘人合一捕的有機難結(jié)合，叨更突顯捏居住的館尊貴配套齊劫全且注洞重人性童化設計叼，高品孟質(zhì)的物怒業(yè)服務疊及人居甜享受點評：指該項目氏為城南待大型高逃尚國際遵社區(qū)，谷配套齊魔全，品抗質(zhì)高端日，景觀洲建筑風浙格配合而的天衣憶無縫，恰時刻彰稍顯其貴臥族氣息擁，本案見的客戶疏群不同虧，不具因備可比莊性。典型案例庫8-藍山度美樹總價：苦洋90橫-10鞠0多萬屯，疊拼泛160筑-18孔0萬物管費：秘洋房0.濃8元,疊泳拼1元開盤時間劑：07年伏4月(3框期)銷售周期劈燕：2年車位總皺價：5概萬——門8萬交房時依間：0緣瑞8年4丸月交房標準雞：清水房分期開發(fā)磁策略：項鞭目分3期細開發(fā)，現(xiàn)飯在是3期牧銷售階段首，銷售率睛90%基礎數(shù)轎據(jù)地理位置附：雙流縣綢區(qū)人南延供線終點廣濤場左側(cè)開發(fā)商晉：成都浪三佳房具地產(chǎn)開套發(fā)有限途公司產(chǎn)品形態(tài)鏟：疊拼+眉小高層+劑多層+花袖園洋房建筑用篇地：5飯00余糊畝容積率說：0.社81總戶數(shù)：棗700多故戶綠化率:衡42%配套設施關：籃球場劍、網(wǎng)球場類、會所總體規(guī)劃片：核心規(guī)損劃理念嚼：山里貨長出的拿房子，資“半山恰”社區(qū)藍山美觀樹處于鑒成都平葵原少見飼的天然筒淺丘地立形，是襖以山地最特征為斯靚點的熄高品質(zhì)馳住宅小網(wǎng)區(qū)以原生拆自然山言坡為地葛貌特征胞，依山呼而建，抵景觀以樂豐富大壘氣的山餐林景觀輔為主所有建幅筑完全貼不破壞敢原有的雜山體龍稠脈，形諸成“祥依龍汲水鉛”的風唯水寶地項目極具合創(chuàng)造性的摘規(guī)劃出了底”潛入型白循環(huán)車行仔系統(tǒng)”，崇所有機動彩車都是從嘆潛入型車村道進出，幼做到真正暗意義上的釀人車分流殿?？傮w規(guī)尋劃：建筑規(guī)劃磚：現(xiàn)代簡乎約的建仆筑風格現(xiàn)代簡約啦的建筑依黨山而建，故建筑布局暮錯落有秩山地疊拼取別墅的建蔥筑形式屬敘于成都首燒例景觀規(guī)娃劃：依同山而建溉的坡地歲式景觀蠅豪宅項目景患觀以豐東富大氣伸的山林匯景觀為筐主項目利用鴿目前成都桐平原少見罪的天然淺玻丘地形，誦以其得天惱獨厚的自潛然地貌，純建設以山滴地特征為鉆靚點的高某品質(zhì)住宅麗小區(qū)戶型分析帶一個6熱5平方米帶到160欣平方米不打等的私家商花園客廳上含為共享穗空間，單總層高新為6.閣3米，奇考慮戶綠型結(jié)構(gòu)律上的承舟重性，爬根據(jù)客硬戶的實使際情況晴，可以勤作為雙錢層利用什，可變幕空間1躍2要的戶型描還配有穩(wěn)一個個止性化多局功能房楊，約4種0平方韻米，可族作為家斬庭娛樂畫室，小料酒吧、盤棋牌、境臺球、修影音發(fā)邁燒室，侍而且完雜全附送超大的露鏟臺；并且獸同樣有近塞40到1翅60平方溜米花園，寫作為業(yè)主贈休閑娛樂決、觀光的急私家庭院償，見天見身地的獨立布別墅享受五。山地花園驚洋房戶戶唱擁有入戶戀花園，戶廁型格局方確正合理，膠各具特色期，因為地挖形為小山東丘，所以甜層層退臺闊，錯落有豆致，形成撈了直接享黨受陽光和宋景觀的悠膽閑空間。開發(fā)時箭續(xù)項目分搖3期開愉發(fā)，一偷期開發(fā)棕，整個綿一期占染地82歐.4畝傍，住宅維建筑面著積5萬東多平米現(xiàn)在是3饑期山景院拍館銷售期計，銷售率彩90%，榴屬于項目白的最后一缸期營銷策略推廣主調(diào)懼：藍紫色核心賣孤點：唯刃一山林翠景觀，釋依山而外建的坡概地式景配觀豪宅主題推仇廣語：征最后的凝山地，促最后的議藍山優(yōu)惠政盡策：入監(jiān)會1萬閘，一次菜性付款販優(yōu)惠2夕%宣傳物料鵝：DM單籃、戶型單素頁、手提褲袋、紙杯曬、文件袋戶外廣兆告：導狗旗、戶商外大牌祝、圍板維廣告廣告位位高置：南延達線、城南媒體：互華西報架、商報乎、航空鉆雜志公關活動腔：燒烤、困釣魚、茶竟藝、漫畫佛、戶外活址動等（每受周一次）目標客戶趨群：年齡：非40歲穿以上階層：社養(yǎng)會中高階麥級收入水燒平：年乎收入6原0萬以余上購買因陣素：區(qū)陰位、品蠻質(zhì)、規(guī)駁劃、山榜地特色視、價格區(qū)域來帆源：外強省50澆—60擇％，以包深圳、瓜西藏、稻北京等襲地居多薦，成都獵本地4貍0-5板0％，袍以城南茶為主，項目評咬價：優(yōu)勢：藍山美胖樹主要沒賣點是堆“山里恐面長出混來的房錦子”景士觀規(guī)劃后特色差泥異化賣牌點山林景慰觀豐富動，自然容資源得止天獨厚戶型特點鎮(zhèn)顯著點評：剛該項目藥為城南嚼大型山補地園林標社區(qū)，怒品質(zhì)高死端，景般觀特色株強，有翠唯一性升，與本論案的區(qū)尿域和開與發(fā)時序縱的差異翅，不具學備競爭盡力。典型案例你9-蜀郡總價：聯(lián)趁排350朝-500燒萬物管費貢：2元開盤時坊間：未歇定車位總價材：6萬—嗎—8萬交房標準矮：清水房分期開攤發(fā)策略涉：項目庫分4期塔開發(fā)，炭現(xiàn)在推分三期，旁三期總踢建筑面迷積15搶萬㎡，僑149蕉戶基礎數(shù)據(jù)地理位置膜：雙流縣區(qū)目華陽迎賓酷大道開發(fā)商：賠四川星慧壤投資置業(yè)弄有限公司產(chǎn)品形閑態(tài)：聯(lián)排別掠墅+多直層占地面積宰：400埋余畝總建筑面民積：30魔萬㎡容積率慈：1.動2總戶數(shù)：銹712戶綠化率莊：50師%核心規(guī)劃譽理念：川侍西民居的懇精品人文令住區(qū)憑欄望風蜂、攬景入族室，低空蘿低密度宅紅院坐落林雙水間雕梁畫棟句、清湖淺戚溪，集精們致園林造客詣于一院若之上，顧伯盼間步步確皆景；40%厚高密綠呀化緩坡羅水景穿南插，戶少戶與景膜錯落相蟻鄰，溢稿顯傳統(tǒng)貨民居之緩精華總體規(guī)冶劃：建筑規(guī)辭劃：中式川充西民居暗的建筑芹精品中式古絲式典的院艙落，充侮滿著書未香氣息魚脊斗拱滅、青磚灰椒瓦，古典狀中式建筑爹細節(jié)質(zhì)樸畝呈現(xiàn)，于遷一檐下觀洞萬象低空低密輔度的川西胖宅院坐落暢林水間景觀規(guī)劃剃：蘇州園輪林景觀項目景恩觀以蘇謀州園林篇以寫意僵山水的瓜高超藝啟術(shù)手法胖，蘊含爽濃厚的康傳統(tǒng)思倉想文化駛內(nèi)涵鮮，為項允目塑造怕了典雅給，猶如它中國山答水情景史的古色趁古香中龜。蘇州園林胡在有限的哈空間內(nèi)點模綴假山、啄樹木，安碗排亭臺樓躲閣、池塘脈小橋，使殺項目以景筍取勝，景膊因園異，溫給人以小炭中見大的嗎藝術(shù)效果滲，從而為揀社區(qū)更增黃添山水意環(huán)境的詩意戶型分兔析4+1從層層退軍臺式人依文品宅學，猶如仿“空中是疊加的放院落”馬，生活麥自在風蠢景中128謠-18穗7平米腫的經(jīng)典伏寬適戶匙型，書答寫景致及尚品生傷活觀，距呈現(xiàn)蜀眠地怡美錦人居營銷策略推廣主魯調(diào)：褐爭色核心賣點搏：純中式牧·河畔宅伐院主題推廣重語：蜀國記精神，蜀僵人天下優(yōu)惠政策吹：一次性蔑付款優(yōu)惠裝2%宣傳物鬼料：樓躲書、D翁M單、駕戶型單茫頁、項代目內(nèi)刊喊、手提蛾袋、紙呆杯、文宋件袋戶外廣告顛：導旗、頌圍墻媒體：挺華西報羽、商報目標客戶捎群：年齡：烘40歲烈以上階層：蕩社會中甚高階級收入水平岡：年收入諸100萬匯以上購買因熱素：區(qū)券位、品兵質(zhì)、中縮慧式風格裝情節(jié)區(qū)域來源新：外省2尤0—30蟲％，以深貫圳、上海杏等地居多耐，成都本尺地70-榆80％，敏以城南為椒主，項目評價腳：優(yōu)勢：項目風格慮突出，針躁對性強項目的蘇豪州園林景繼觀是最大疑賣點劣勢：項做目配套不友足點評：錦該項目鋒為城南銹大型川獸西民居脊的蘇州訪園林社渴區(qū)，品星質(zhì)高端搏，與本線案的區(qū)盆域和開倡發(fā)時序松的差異珠，不具惰備競爭饞力。典型案例月10-三砍利宅院·尼白云渡均價：緞獨棟2臭000而0元,君聯(lián)排包110鐘00元綠化率：披70%物管費譜：2元開盤時間更：07年賤1月1日開發(fā)周總期:1甩年多交房時間堆:08年崖1月1日交房標準烤：清水房基礎數(shù)唇據(jù)地理位置幫：雙流縣捏區(qū)中和駱鎮(zhèn)中和嗽大道9擁號開發(fā)商：三利房地床產(chǎn)有限責姻任公司產(chǎn)品形西態(tài)：別墅占地面積怠：500菜畝占地面積舒：11萬㎡啟(三期)容積率詠：0.碗74項目配魯套:6委60米咬河岸線糕的河濱效生態(tài)主賠題公園核心規(guī)劃索理念：大發(fā)型中式宅止院社區(qū)主題概念廉:“親水尼”、“院它落”傳統(tǒng)與現(xiàn)鵝代相結(jié)合支的特色宅高院別墅項目倡導合的“建筑桶復興、居沖住復興”母及在中式州“文化復崖興”中派槍生的新派臂宅院生活雪方式，以疲更成熟的閥姿態(tài)，繼選續(xù)打造以讀宅院居住爸文化為基密礎的中式謊生活?？傮w規(guī)千劃：中式古奧典宅院用現(xiàn)代奴中式建砌筑風格弱以及宅交院生活員文化，端強調(diào)了優(yōu)居住合油理性、蒙舒適性綠，更強丙調(diào)宅院細的文化杏性，將讀院落生跳活情結(jié)誓與現(xiàn)代棕大家生基活風范睛巧妙融脖合，達豈成建筑細、宅院呼、人、寄文化的蠻和諧統(tǒng)掉一，展慶現(xiàn)特有德的地域撫生活文躺化淺灰色的蓄中式建筑鴉，更顯其檔寧靜古典己的風格建筑規(guī)劃警：中式建逝筑風格景觀規(guī)擔劃：現(xiàn)農(nóng)代園林實用性雹、多樣術(shù)性、延恢續(xù)性、之藝術(shù)毒性，通適過人性案化設計弊手法將勉中心景規(guī)觀區(qū)—前—濱水舊景觀帶躍—院落駕景觀場攪有機的蜻結(jié)合起蜓來本案的凍宅院民孟居營造淚出充滿限繁花和斯商機的述新城南公片區(qū)中士另一片讀回歸自跌然的天欠地。70%的際高綠化率偶更顯城市闊中的自然會所效懲果營銷策永略推廣主深調(diào)：米伙色和中躬國紅核心賣點月：純別墅順宅院社區(qū)苦，自然與幟建筑的渾慰然天成主題推廣剖語：書院她怡情，宅拼院傳家優(yōu)惠政策泉：一次性莖付款優(yōu)惠拿2%,按孫揭1%宣傳物逃料：樓諸書、D塔M單、鎖戶型單黎頁、項嫂目內(nèi)刊謙、手提滾袋、紙緣瑞杯、文蛛件袋戶外廣涂告：導恐旗、圍挖墻、戶悄外大牌媒體：網(wǎng)華西報奪、商報奧、頭等次艙目標客戶隸群：年齡：3解5-45計歲階層：京社會中旨高階級墨，企業(yè)天主收入水會平：年攝收入1閃00萬榨以上購買因產(chǎn)素：區(qū)趟位、品穩(wěn)質(zhì)、中擴式古典而風格情狡節(jié)區(qū)域來源派：外省1華0％，成頸都本地9圣0％，以劈燕城南70知%城西2隱0%，項目評撥價：優(yōu)勢：項目風電格突出麗，針對沖性強三利宅院塔是成都本驚土第一家享以宅院為烤主題的大存型中式宅幅院社區(qū)點評：該醬項目為城掩南大型中角式社區(qū)，進品質(zhì)高端紐奉，與本案曉的區(qū)域和擱開發(fā)時序彼的差異，蘆不具備競畜爭力。成都項目愁取勢總結(jié)米──資源屑的區(qū)域展前示、創(chuàng)新或營銷模式駕最具大盤東的競爭力項目實現(xiàn)里程碑的立勢點市場反映仁和春天大道品牌+品質(zhì)+中國首例原灘社區(qū)金河谷中國疊水社區(qū)泰基·花溪谷臺地式別墅紫檀山品牌+品質(zhì)置信·香頤麗都100畝人工造湖+白鷺棲息地+國色天香的配套藍山美樹享受山林景觀、依山而建的坡地式建筑蜀郡獨特中國民居建筑麓山國際社區(qū)稀缺的淺丘地形+優(yōu)美景觀+完善配套+2006畝國際社區(qū)三利宅院·白云渡獨特中國宅院建筑香頌島法式風情的純別墅社區(qū)里程碑立標勢模式總汪結(jié)模式樓盤適合條件風險評估操作性價值實現(xiàn)資源取勢金河谷、仁和春天大道、香頌島大規(guī)模海景/湖景/山景/公園/學校資源小易總體價值較高，內(nèi)部價值不均衡區(qū)域整合麓山國際社區(qū)區(qū)域多種資源大難總體較高，價值均勻分布營銷模式置信·香頤麗都、蜀郡新模式推廣中中等中等概念創(chuàng)新三利宅院·白云渡、泰基·花溪谷資源較少大難高另類風格藍山美樹適合小盤大難高規(guī)模取勢麓山國際社區(qū)適合大盤小易較低品牌取勢紫檀山適合中等規(guī)模樓盤中易中等區(qū)域競年爭項目鳴營銷策粒略分析寶小結(jié)項目核心賣點市場反映金河谷河景生態(tài)資源+中國疊水園林奇跡泰基·花溪谷“臺地式”別墅+性價比高仁和春天大道河景生態(tài)資源+區(qū)域文脈+仁和品牌+中國首例原灘社區(qū)1）核心渾賣點分析項目所羅在區(qū)域妻的競爭之項目的覺宣傳和撫賣點主蘆要集中揉在自然桌資源、象品牌、朋產(chǎn)品創(chuàng)毀新、營睡銷創(chuàng)新熟、文脈移資源及甚中國名宮盤的高占度，自包然資源線、品牌交、產(chǎn)品味創(chuàng)新的那市場接錢受度最達高．營銷推廣泥分析報紙廣斥告：以慌硬廣為瓶主，輔搭以軟文吊或夾報投。商報花報廣是片區(qū)域競縣爭項目逮最核心種的推廣王渠道，貫其次為頁華西都跑市報。戶外廣告鳥：主干道副（光華大炕道、城南銜沿線、市嗚中心等）現(xiàn)場體踐驗區(qū)：牧現(xiàn)場的僑體驗區(qū)艦主要以赴未來項兵目的環(huán)凈境為主私的體驗雪，包括護售樓部列、樣板貿(mào)間、景葛觀體驗菌區(qū)等，齊應注重個現(xiàn)場包約裝、導齊示及工喝地圍板旺包裝等乳?；顒釉靹菘郑鹤孕薪M賺織活動（閃如置信兒齊童聯(lián)歡、胸麓山國際章時裝周活州動）及其虎他活動（躁茶藝等）其他：枝頭等艙匠、飛機驢雜志廣露告、飛懸機座套絮廣告（臨效果不逗佳）、嗓社區(qū)親腰情告示棗牌、品懲牌聯(lián)動宣傳物爐料分析樓書：伐三利宅炒院·白丹云渡、升紫檀山躁、蜀郡驅(qū)、香頌劣島DM單懷：每個蛛樓盤都膠有項目內(nèi)刊房誠：仁和·班春天大道心、三利宅枕院·白云貼渡、紫檀居山、蜀郡戶型套便裝（圖傳）：每煎個樓盤六都有手提袋帳：每個策樓盤都花有注：載DM單車、戶型趕套裝是炒區(qū)域樓輸盤使用于最多的軌宣傳物單料，其圣次為D符M單和拘手提袋二、成矩都市區(qū)閑主流項過目營銷誤策略研腿究1.成都泊主流項目駁主題概念仁和春泳天大道聾：一片灘原灘毫整個世火界金河谷：中國疊水翼風景奇跡紫檀山季：天良香國脈楚風雅傳攻世香頌島：海法式風情冠島間區(qū)別墅鷺湖宮猾：選擇腹鷺湖宮摧選擇你唯一生泰基·傾花溪谷推：繁華世樸界絹盡致鎖一生蜀郡：蜀人精旬神準蜀賢國天下麓山國際鵝社區(qū)：麓游鎮(zhèn)腫這才是生陽活藍山美京樹：最后的山降地注最后的膏藍山三利宅院領·白云渡封：書院怡情求宅院傳家2.鑒成都主每流項目靠形象定逼位仁和春天佩大道：中皇國首例原球灘社區(qū)金河谷英：中國首創(chuàng)店河谷風景駕社區(qū)紫檀山墳：江定安河畔牙豪編景疊拼造別墅香頌島：檢建筑與自擔然結(jié)合的舌純別墅社鴨區(qū)鷺湖宮：捕國色天香增旅游新城憲別墅社區(qū)泰基·花祝溪谷：“臺地式”蘆別墅蜀郡：純中式即河畔宅鍛院麓山國際趟社區(qū)：國犯際社區(qū)藍山美樹況：依山而品建的坡主地式豪伸宅三利宅永院·白仔云渡：純別墅歇宅院社王區(qū)3.妥成都主雅流項目據(jù)宣傳資嚼料戶型分莖套樓書、D厚M單、內(nèi)張刊形象樓著書、商禿業(yè)區(qū)、之公寓宣辣傳折頁據(jù)、生活始手冊戶型手冊善、商業(yè)街歇、小戶型答折頁形象樓炊書、折薦頁成都樓盤紡主要的宣曾傳資料為吃樓書、D巾M單和戶躬型分套，突內(nèi)刊也是描開發(fā)商選南擇主要宣江傳資料之倚一。4.成宴都主流住虧宅推廣主淘調(diào)典雅色米另黃色：金攪河谷、香宣頌島、現(xiàn)代高磚檔藍紫善色：藍樂山美樹濁、麓山磨國際社族區(qū)、置廟信·香風頤麗捏都·鷺逝湖宮、剃紫檀山親近自然設的綠色：特仁和春天扣大道國際化湖戒南色：泰仍基·花溪餡谷融合傳崇統(tǒng)與時怠尚的中徑國紅：賞三利宅即院·白詠云渡古典高劇雅的褐支色：蜀天郡籃紫是膀成都主燥流住宅閱推廣的司主色調(diào)記。（如死龍湖三窩千里、粘紫檀等誕）5.掠營銷模染式創(chuàng)新清分析仁和春呆天大道賴：通過拳仁和春娛天百貨備“春天飲會”平駱臺積累模高端客稠戶，定賞期想會僅員發(fā)放屆除了百非貨以外睬的物業(yè)潤資料和柿介紹。置信系偷列：每然個星期蹲都會安需排業(yè)主許活動，筒已經(jīng)是答置信企提業(yè)的品燭牌固定撤模式營銷模義式創(chuàng)新貞主要通樓過俱樂淹部或會礙員組織題來定期顫的向購送房者推朗介信息克，積累社客戶資盼源；以輸發(fā)展商約品牌在慕全國重域點城市漲同步銷氏售，目赴標消費名群體擴亡大至全拜國市場齡。第二部肚分：項慣目客戶善群研究客戶的定披位回顧和煤驗證目標客戶趙：全市內(nèi)多含次置業(yè)高妻端客戶、脂大西南高松端客戶為炸主，光華爪大道高端按客戶為輔驗證：通過對目防前西三環(huán)唇代表性仁請和春天大康道的置業(yè)愛顧問訪談目前其客桶戶中，成絕都藉30味%-40粥%，非成卸都本地人丸口占60碼%以上，野但這些人棵大部分已磨在成都有瞎生意或工顧作，少部睜分原藉是免成都人，花為回來居爭住或為偶架爾回來聚省會之用。攝這可能與求大部分成乘都本地人盞對本區(qū)域串價位認同卡感需要時頓間培養(yǎng)，好而外地人掏敏感性不鍋強有關。城區(qū)又深以西邊食部分的務城中、朵南城為鏟主，東且、北部縱相對較階少。通過對市漆區(qū)的高端港客戶訪談書，他們認竭為，當自德己在城區(qū)原有一套房改后，必然職會考慮在千遠離城區(qū)賢、社區(qū)更驕大、環(huán)境太更好的地爬方購買第左二套房，蒙部分客戶笨認為目前閱購房的投學資力度會博會加大，殲而西部有著良好的發(fā)舍展遠景，景故本項目聲是可能的鋸選擇。成都中企高端消較費者，抵他們—嬌—他們一般勵在城市中庭已有了一寄套房子。割為什么追笨求遠離市奏區(qū)？這些小人為什么墓要選擇城敗市外的另承一套房，燥出發(fā)點不身是配套更懇完善，而鎮(zhèn)是因為追版求更優(yōu)質(zhì)剛的居住環(huán)杠境。故整何體環(huán)境仍越是重要的跡出發(fā)點。他們是成許功著，并粒處于上升征期的一群舌，選擇城霧西而非南濕城或城市綱中心，意丘味著他們診的內(nèi)心較逢為沉靜、覽成熟，追于求為子女溜和老人創(chuàng)身造生活環(huán)次境。他們中檢有近一杜半是外翁地來成幸都的人愚，對三譽環(huán)以外竄沒有歷諒史陳見次，接受寨高價格爐。不論是否妹外來，他句們都已融東入了成都跳的文化：丙休閑、喜羞歡室外空任間和聚會艘玩。成都中欠高端消毯費者，朗他們—澆—喜歡遠橋離城市史的喧囂喜歡環(huán)境慈貼近自然缸；對居住環(huán)退境要求高決；首選區(qū)翁域城西銳或城南奸；選擇購買臺滿足不同淹居住需求渠房子；其房子衛(wèi)要能體林現(xiàn)出身不份感的歷一群人┅┅客戶購買甚決定的五憂個動機圈價值習慣身份規(guī)范情感購買決定丟的五個動仇機圈價值效舍用消費者如之所以惕喜歡你乖們的產(chǎn)殼品，是帶因為他甘相信他匠給他們沸帶來的捆價值比摧同類競槽爭產(chǎn)品榜的大且性價比喝高價值效用曉（投資效被用）消費者慰之所以柱喜歡你建們的產(chǎn)厘品，是綠為了避鎮(zhèn)免或消友除一種則與其規(guī)錦范和價班值相左邪的內(nèi)心塞沖突習慣效用消費者之躁所以喜歡店你們的產(chǎn)蘋品，是因爽為他無意誕識地形成命了這樣的潔消費習慣身份效用消費者妻之所以方喜歡你揀們的產(chǎn)映品，是勝因為產(chǎn)右品幫助淹他們在桑自己和彩他人面澇前顯露廈理想中誼的身份區(qū)域效用消費者增之所以買喜歡你貝們的產(chǎn)米品，是慚因為他啦們喜歡短光華大解道的居棕住環(huán)境快和得天緣瑞獨厚的傘自然環(huán)云境直入消離費者的塑心靈價值習慣身份規(guī)范情感成都中晃高端消瓜費者性價比高高檔樓盤托一定要環(huán)眠境好認周南富檔西貴房子是保屈值資產(chǎn)；成都城收南、城君西的房農(nóng)子一直撿在漲價菌，有投賊資價值陌生區(qū)滾成長價鋼值高習慣居住亡在城西或都城南習慣于在險城區(qū)擁有罰一套生活號便利的房單外，再在抱郊區(qū)購買遵一套有著腰高質(zhì)生活證環(huán)境的房澆以修身養(yǎng)酸性買別墅默的客戶撲大都是來顯示一永定身份盟的人，雅中高層漢企業(yè)管退理者，悅企業(yè)主對區(qū)域富資源有納一定的萌偏好，潮城西情堤節(jié)一、項目牽目標客戶域群定位1、別郊墅產(chǎn)品映目標客的戶群分啄析2、花鞋園洋房晴目標客蒜戶群分黃析3、電梯也公寓目標墻客戶群分晴析4、項目虜目標客戶土群總體分爸析別墅目標每客戶群來蔽源地定位釋意：從物業(yè)笨類型來拋看，別鍬墅的需并求基本唉是2次綠或多次晚置業(yè)，蜜主要客脾戶來源爸為城西揉和城南露富人區(qū)皇占40雹%外地客媽戶主要擱以上海叉、深圳炭、北京狗及重慶禁為主，雀占60疤%。整酒體購買剛實力較踐強，購釀買別墅衡社區(qū)是藝其身份儉的象征吐，具有扣炫耀及逢攀比的暈心理。檢且現(xiàn)在覽深圳等柿地的房務價大跌綱，會吸句引一部子分外地韻投資客半，基于徑上海等致地的房涂價偏高照，在外狹地工作王的較高良薪層依拜然購房壁存在壓復力，回融成都購拖房就是有很少的跡選擇。項目還克可吸引勞一部分章高層管廉理人員新，不夠博實力購禮買純別芽墅或者性高端別搞墅產(chǎn)品掏，本案告就可滿機足這類朽人群的籮心理需約求成都市區(qū)緊城西以及摘城南區(qū)域罩為主，外勁地客戶也晌占有相當刮比例釋意：項目區(qū)域馬決定，花籠園洋房的坑客戶群城源西占40濤%城南1徑5%，大康成都10約%，外地旨（深圳、墻上海等地消占35%灶）客戶對指于周邊浸的環(huán)境冠以及區(qū)濁域的文納化等相幼當熟悉男，因此飼必然主晉力來自涉于城西疼區(qū)域；客戶目前身居住在市雀中心，但貫是市中心南的發(fā)展以傾及居家環(huán)嘩境的不理莊想促使客戶戶換房需堤求；根據(jù)遲研究經(jīng)驗愧，現(xiàn)在城衰西區(qū)域在芽３環(huán)以內(nèi)魯?shù)奈飿I(yè)較叛多，所以丙城西區(qū)域攝為客戶的壯首要選擇齡；但是客賴戶的特質(zhì)然可能促使灑客戶難以梅購買大戶熄型高端住斷宅，項目哈大社區(qū)中步戶型電梯礦洋房成為健客戶的首喇選產(chǎn)品?；▓@洋房扮目標客戶憤群來源地班定位成都市遲區(qū)城西叫以及城步南區(qū)域精為主大木成都為變輔，外蘭地客戶饑一定比散例釋意：項目區(qū)域拜決定，高濁層電梯的懷客戶群城欄西占50縫%城中1球0%，大遞成都30詠%，外地符10%客戶對籃于周邊簡的環(huán)境雖以及區(qū)雅域的決預定，因劑此必然面主力來娘自于城土西區(qū)域扣；客戶在蹤蝶城西的姜職業(yè)決盒定，首捐次置業(yè)距的7中教教職工肯，為孩枝子購房竹等客戶基晉本屬于叨中產(chǎn)階遷級，一誼般工薪列階層，替或者新潤婚夫婦坐，人口崖一般在而2人居方多高層電真梯目標塘客戶群糖來源地吉定位成都市哪區(qū)城西凍區(qū)域為修主大成脆都為輔幫，外地文客戶占淡少量比睛例客戶細部蔬特征從三部分尤案例的客黨戶特征來揉看，項目扮目標客戶低群目前的株居住狀況汗有以下一肢些特點：大部分客出戶是講究歉住房環(huán)境緊，2次或些者3次置戰(zhàn)業(yè)的人，陪例如：企污業(yè)主、企盒業(yè)高管大部分眾客戶應造該有一動定的投寧資頭腦帶或意識千；置業(yè)添時具有從投資兼羽居住的夫考慮；電梯客刑戶為高拴學歷高笨收入階摔層，七駛中教師給等別墅的粘購買力腐基本上墾是有一敵定的品名質(zhì)、環(huán)破境的需雀求，對貍品牌有旅一定的圈追逐，孕對項目診的物管予服務和并細節(jié)比欺較注重戲；通過對可做比項目的米成交情況廉來看，客漢戶別墅選粘擇上首要愉考慮的因勤素為產(chǎn)品蒜的景觀環(huán)跨境、配套爬與其舒適常性和觀賞否性；購買考個慮的次猶要因素澤為戶型掃上的景此觀、環(huán)息境因素１、別啄墅產(chǎn)品桐目標客陡戶群分倒析需求層睡