房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)xuesheng

房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)

中山大學(xué)嶺南學(xué)院方建國

5/9/2023-2006年11月11日編寫1一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本要求與流程

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本制度1）土地出讓制度取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥a)出讓：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的特征：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?；土地使用?quán)的出讓是有期限的：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂用地40年，其余50年。出讓的方式有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議3種。5/9/20232b）轉(zhuǎn)讓：經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式主要有3種：出售、交換和贈予。c）劃撥：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。5/9/20233房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系三部法律：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法行政法規(guī)：城市私有房屋管理暫行條例、土地管理法實(shí)施條例、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例等規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等5/9/202342）房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立制度企業(yè)成立的依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》5/9/202353）房地產(chǎn)銷售制度房地產(chǎn)銷售交易的概念：

房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門以及其他部門以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。5/9/20236房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項(xiàng)基本制度：1）國有土地有償有限期使用制度2）房地產(chǎn)價格申報制度3）房地產(chǎn)價格評估制度4）房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度

5/9/202374）房地產(chǎn)金融制度房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成A、自有資金+銀行貸款B、自有資金+信托計(jì)劃C、股權(quán)融資+銀行貸款D、自有資金+房地產(chǎn)基金5/9/20238房地產(chǎn)金融的職能和作用房地產(chǎn)金融主要承擔(dān)三大職能籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持融資，即金融機(jī)構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展5/9/20239二、住宅產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)1、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)5要素1)以迂回的設(shè)計(jì)增強(qiáng)空間層次感社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)盡量采用次城區(qū)或郊區(qū)的規(guī)劃手法，區(qū)內(nèi)主干道采取迂回而不是打格子形式，為路面景觀提供變化及驚喜。區(qū)內(nèi)小路則以幽徑為主，以減低汽車流量、噪音及保持空氣清新。建筑設(shè)計(jì)方面，著重空間層次，令生活小區(qū)具備其特有個性，居民也因此對其生活小區(qū)具有特色而感到驕傲和認(rèn)同。

5/9/2023102)采取封閉式保證居民的居住生活優(yōu)越感封閉式小區(qū)當(dāng)然重要考慮的是安全因素。此外加以封閉的另一原因是為了盡量避免小區(qū)內(nèi)提供的綠化及園林環(huán)境、休憩及居民會所等設(shè)施被外來居民占用或破壞。

3)注重不同社會階層居民融合混居

目前內(nèi)地所見到的社區(qū)社群的規(guī)劃，同小區(qū)內(nèi)有各種戶型住宅，最大的住宅單位面積可以是最小單位的10倍，這種形式發(fā)展與中國古鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展形式相類似。居民階層分布方面，有出入名貴汽車的富豪名士，也有依靠公用交通工具早出晚歸的小康之家，這規(guī)劃模式令不同階層及財富家庭在生活中交流認(rèn)識.5/9/2023114)規(guī)劃和設(shè)計(jì)模式注意承接傳統(tǒng)文化中國的建筑設(shè)計(jì)文化與藝術(shù)明顯受儒家思想影響，中國歷來之建筑物都是工整嚴(yán)肅，講究對稱、有條理.但在社會現(xiàn)代化過程中，大家庭形式的社會結(jié)構(gòu)已慢慢被人口較少的小康之家取代，以前傳統(tǒng)規(guī)劃的內(nèi)向空間已在現(xiàn)代生活小區(qū)規(guī)劃中消失，取而代之是以園林綠化為主題的大片室外空間，表現(xiàn)了建筑更外向開放的住宅模式。此模式不單改變了居民生活習(xí)慣，居民有更多機(jī)會相互接觸、認(rèn)識，令整個生活社區(qū)顯得友善、有生命力，建筑物層次和外立面的處理也變得更輕松，而且有多種變化，成為現(xiàn)代生活居住場所的特色。5/9/2023125)小區(qū)園林景觀要善于用水景提升居住品質(zhì)和項(xiàng)目價值在廣東，由于氣候原因和一般置業(yè)者都相信“水為財”的意念，以水為主題的園林景觀特別受歡迎。另一方面從發(fā)展商投資回報角度考慮，一般面對水景的住宅單位可以提高售價為發(fā)展商帶來20％～30％的利潤，因此現(xiàn)在的同類商品房發(fā)展都會以此為主題來吸引置業(yè)人士，促進(jìn)銷售。5/9/2023132、住宅小區(qū)規(guī)劃的環(huán)境影響因素1）生活區(qū)與工業(yè)區(qū)的主導(dǎo)風(fēng)向5/9/2023142)園林綠地對城市及開發(fā)項(xiàng)目的影響（1）凈化空氣、水體和土壤（2）調(diào)節(jié)小氣候（3）降低噪音5/9/2023153)城市及小區(qū)的綠化布局（1）理想的城市綠化布局城市的北、西北部、東北部以園林綠地為佳（如果有山更好）。城市南、東南部、西南部有水面為佳。城市周邊應(yīng)有環(huán)城綠地。這些綠地、水面應(yīng)能引風(fēng)入市區(qū)。（2）小區(qū)綠化基本準(zhǔn)則盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區(qū)邊角及不宜建筑的地段布置綠地。5/9/2023163、項(xiàng)目小區(qū)的規(guī)劃布局1）小區(qū)規(guī)劃布局的基本形式行列式圍合式（3）組團(tuán)式5/9/2023172）目前較好的住宅小區(qū)布置要求（1）小區(qū)位置應(yīng)選上風(fēng)向、地勢高、無污染、交通便利處。（2）小區(qū)地塊應(yīng)較為方正，不宜狹長或三角地。（3）小區(qū)中建筑物布置宜以圍合式或組團(tuán)式，房型設(shè)計(jì)應(yīng)能保證有較好的私密性。（4）小區(qū)道路應(yīng)盡量使到所有建筑物的交通快捷通達(dá)，盡量做到人車分流。（5）小區(qū)綠地應(yīng)均衡布置，有較好的景觀。5/9/2023184、房地產(chǎn)中介人員如何從建筑功能角度推介房屋1）介紹項(xiàng)目建筑物的外觀特點(diǎn)樓盤作為無生命的建筑物,如何擁有生命,擁有生機(jī),需要注入一定的文化含量,使其具有較高的文化品味.事實(shí)上,樓盤中每一個組合要素都可以體現(xiàn)文化因素,比如樓的形狀,布局,花草,布局等等2）介紹建筑物的綜合優(yōu)點(diǎn)