房地產(chǎn)貸款項目評估

房地產(chǎn)貸款項目評估房地產(chǎn)貸款流程簡介

《貸款通則》調(diào)查評價將有關(guān)材料上報審批部門審批發(fā)放階段分為落實貸款條件，簽定合同，落實用款條件，支用，貸款登記5個步驟主要貸款資產(chǎn)檢查，回收等方面工作審批發(fā)放信貸管理回收貸款調(diào)查評價工作一般在15-30日內(nèi)完成受理業(yè)務(wù)是否客戶申請對提出申請的客戶資格審查對客戶資料進(jìn)行初步審查客戶提交資料及擔(dān)保資料退還客戶業(yè)務(wù)受理階段在3個月內(nèi)完成資格審查是否合格房地產(chǎn)貸款評估項目內(nèi)容：借款人及項目主要關(guān)系人資信評估2項目概況和建設(shè)情況評估3項目評估結(jié)論145投資估算與融資方案評估7財務(wù)效益評估6財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定8項目市場情況評估不確定性分析9銀行效益與風(fēng)險防范措施評估1、項目評估結(jié)論

（一）項目受理情況（簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開始評估項目的時間、過程）

“xx”項目由重慶xx地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于重慶市渝北區(qū)冉家壩景觀大道300號。項目計劃分兩期進(jìn)行，我行對“xx”一期項目給予了貸款，于2005年末完成了一期的項目評估，于2006年2月對一期項目發(fā)放貸款5000萬元，現(xiàn)已有2300萬元銷售資金存入我行償債資金歸集帳戶。本次評估項目的是“xx”二期工程，其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：占地面積建筑面積容積率建筑密度綠地率38.57畝91594.11m23.5834.50%30.12%xx公司計劃從2006年7月正式啟動二期項目，向我行提出貸款申請4000萬元。我行公司及機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部會同經(jīng)辦支行于2006年6月26日到該公司進(jìn)行調(diào)查，收集項目有關(guān)資料，了解企業(yè)目前的經(jīng)營及項目開發(fā)狀況，并到現(xiàn)場調(diào)查工程現(xiàn)狀，于2006年7月10日完成項目評估。

（二）貸款項目評估結(jié)論1）建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件

經(jīng)過詳細(xì)的評估論證，建議在四證齊全、抵押擔(dān)保落實的前提下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。貸款金額：4000萬元貸款期限：2年貸款年利率：7.839%（按同期基準(zhǔn)利率上浮30%）1、項目評估結(jié)論

（二）貸款項目評估結(jié)論2）項目的競爭優(yōu)勢和劣勢Advantages①地理位置較好，具有較好的潛在區(qū)位優(yōu)勢。②產(chǎn)品以中小戶型為主，符合國家長期政策導(dǎo)向。③一期項目銷售良好，對本項目的銷售將起到促進(jìn)作用。Disadvantages①冉家壩片區(qū)新樓盤投放量大，市場競爭激烈。②該項目成本偏高，盈利水平較差1、項目評估結(jié)論

（二）貸款項目評估結(jié)論3）該項目貸款給銀行帶來的收益直接收益：利息收入。據(jù)測算，將給我行帶來419萬元利息收入。間接收益：個人按揭貸款業(yè)務(wù)。

按照住宅銷售需辦理按揭貸款的比例為70%、按揭成數(shù)6成測算，預(yù)計將為我行帶來接近7600萬元的個人按揭貸款項目儲備。

緊密銀企關(guān)系，綜合發(fā)展公司業(yè)務(wù)、個人業(yè)務(wù)。1、項目評估結(jié)論

（二）貸款項目評估結(jié)論4）銀行貸款的潛在風(fēng)險及建議采取的風(fēng)險防范措施潛在風(fēng)險：市場和政策風(fēng)險。xx地產(chǎn)公司是一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較小，抗風(fēng)險能力偏低，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗也較為有限，對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的敏感性也較高，國家調(diào)控政策的變動對該企業(yè)的發(fā)展前景將產(chǎn)生十分重要的影響。風(fēng)險防范措施：①密切關(guān)注新的政策變動情況以及市場運行情況，關(guān)注本項目動態(tài)。②加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證貸款只能用于本期項目建設(shè)，防止挪用、混用。③及時掌握項目銷售進(jìn)度，及時回收貸款本金。④及時跟進(jìn)，做好該樓盤個人按揭貸款的服務(wù)工作，促進(jìn)項目開發(fā)貸款向個人按揭貸款的正常轉(zhuǎn)化，分散開發(fā)貸款風(fēng)險。1、項目評估結(jié)論

2、項目主要關(guān)系人資信評估（一）借款人評價1）借款人簡介重慶xx地產(chǎn)有限公司前身系重慶ss經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，主要從事摩托車整車及零配件銷售，2003年該公司更名為重慶xx實業(yè)有限公司，2005年3月再次更名為重慶xx地產(chǎn)有限公司。xx地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：xx控股集團(tuán)有限公司ttff重慶xx地產(chǎn)有限公司注冊資本2100萬元52%24%24%2、項目主要關(guān)系人資信評估（二）財務(wù)報表計算結(jié)果如下：資產(chǎn)負(fù)債率：44%流動比率：4.16流動比率＝流動資產(chǎn)／流動負(fù)債×１００％。式中的流動資產(chǎn)是指資產(chǎn)負(fù)債表中的流動資產(chǎn)項目，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、待攤費用、存貨等，其中應(yīng)收賬款要以扣除壞賬準(zhǔn)備后的凈額計算。流動負(fù)債是指資產(chǎn)負(fù)債表中的流動負(fù)債項目，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付福利費、未交稅金、未付利潤、其他應(yīng)付款及一年內(nèi)到期的長期負(fù)債等。通常情況下，這個值大于２的時候被認(rèn)為該企業(yè)的短期償債能力沒有問題。

速動比率：0.88是從流動資產(chǎn)中剔除了存貨后和待攤費用與流動負(fù)債的比值.速動資產(chǎn)=流動資產(chǎn)-存貨-待攤費用.一般經(jīng)驗認(rèn)為：流動比率在2：1比較適當(dāng)，而速動比率則為1：1xx地產(chǎn)公司償債能力較強(qiáng)，但該公司目前開發(fā)項目只有“xx?”，資產(chǎn)規(guī)模偏小，抗風(fēng)險能力一般。3、項目概況和建設(shè)情況評估（一）項目基本情況(說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r)

本次評估項目的是“xx?”二期工程，占地面積38.57畝，容積率3.58，建筑密度34.50%，綠地率30.12%建筑面積91594.11m2，其中：

住宅66459

m2，共661套；臨街商鋪6459m2；院落式休閑商業(yè)街7059m2；地下車庫9336m2，停車位396個；幼兒園及服務(wù)管理用房2281

m2；

（二）項目建設(shè)條件（調(diào)查項目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件）國有土地使用證：100房地證（2005）字第；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：渝規(guī)地證（2005）北龍字第號；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：暫未取得；建筑工程施工許可證：暫未取得。

3、項目概況和建設(shè)情況評估本項目的規(guī)劃審查，重慶市規(guī)劃局已經(jīng)于2006年6月27日審查通過，預(yù)計于2007年7月15日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（三）項目建設(shè)實施進(jìn)程評估（調(diào)查項目的實際進(jìn)展情況并對預(yù)計工程進(jìn)度、銷售計劃進(jìn)行分析）

截止2006年6月末，該項目場地平整已經(jīng)完成，xx地產(chǎn)公司擬在近期進(jìn)行工程招標(biāo)，企業(yè)計劃于2006年7月末正式開工，建設(shè)工期14個月，將于2007年10月竣工交房。根據(jù)該項目的建設(shè)進(jìn)度以及項目的營銷計劃，計劃在2006年11月開始預(yù)售。3、項目概況和建設(shè)情況評估（四）項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與該項目有關(guān)人員的技術(shù)水平）

建筑設(shè)計單位：機(jī)械部第三設(shè)計研究院

甲級工程設(shè)計資質(zhì)施工單位：待招標(biāo)確定監(jiān)理單位：重慶西蒙茲監(jiān)理公司國家甲級監(jiān)理資質(zhì)3、項目概況和建設(shè)情況評估（五）環(huán)境評估本項目的建設(shè)對周邊環(huán)境無影響，故不作評估。3、項目概況和建設(shè)情況評估4、項目市場情況評估（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境評估（分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況）

2006年1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資188.60億元，同比增長30%，占同期全市固定資產(chǎn)投資總額的30.21%。重慶市房地產(chǎn)開發(fā)重點進(jìn)一步向住宅市場調(diào)整，住宅完成投資108.40億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由去年同期的54.2%上升到56.6%，本月累計完成投資額比上月環(huán)比增長30.5%。

江北、渝北、北部新區(qū)組成的“三北區(qū)域”是近年來重慶市房地產(chǎn)市場最為活躍的地區(qū)。截至2006年5月末，渝北區(qū)本年房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資35.37億元，同比增長57.1%，占同期地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的50.01%，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為拉動地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。（二）項目市場定位評估（根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準(zhǔn)確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體）

本項目定位于適合中等收入階層購買的中高檔住宅小區(qū)，目標(biāo)客戶適應(yīng)面較為廣泛。主力戶型每套總價可控制在25－35萬元之間，對于中等收入購房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強(qiáng)的吸引力。4、項目市場情況評估（三）房地產(chǎn)經(jīng)營方式評估（主要分析項目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況）

住宅和小區(qū)臨街商鋪采用出售的方式經(jīng)營車位預(yù)計開發(fā)商將采取銷售和出租兩種方式4、項目市場情況評估（四）市場情況評估1）供求情況2006年1-5月，商品房竣工面積439.83萬平方米，同比減少7.6%。本年同期新開工面積1041.66萬平方米，同比增長22.2%。2006年1-5月，渝北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積991.19萬平方米，同比增長27.9%，竣工面積98.59萬平方米，同比增長145.6%。2006年1-5月重慶市商品房銷售面積648.60萬平方米，其中，渝北區(qū)銷售面積114.13萬平方米。從上述商品房供求及開竣工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，渝北區(qū)房地產(chǎn)市場活躍，但由于近年來開發(fā)力度較大，在項目開發(fā)周期的作用下，市場供應(yīng)呈進(jìn)一步放量增長的趨勢，預(yù)計市場競爭將更為激烈。2）價格分析由于城市化進(jìn)程的加快、城市基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件的改善，冉家壩地區(qū)土地價格呈快速上升的趨勢，按照重慶城市規(guī)劃，冉家壩片區(qū)將成為北部新區(qū)的政務(wù)中心，在當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)及眾多有實力開發(fā)商的開發(fā)帶動下，基礎(chǔ)及商業(yè)配套設(shè)施正在不斷完善，該區(qū)域市場將擁有廣泛的客戶群，從長遠(yuǎn)看，預(yù)計冉家壩片區(qū)房屋銷售均價將呈上升趨勢。4、項目市場情況評估冉家壩三片區(qū)在三售中高三檔樓盤三銷售情三況樓盤名稱樓盤地址開發(fā)規(guī)模（萬m2)主力戶型銷售均價開盤時間銷售情況龍湖·紫都城龍山大道111號48三室二廳90-120m23900一期05.06

二期06.04一期90%以上東和春天EF組團(tuán)松石北路30三室二廳套內(nèi)100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新區(qū)新南路11三室二廳84m2兩室兩廳74m23660二期06.03一期已售完4、項三目市場三情況評三估目前冉三家壩片三區(qū)在售三中高檔三住宅套三內(nèi)銷售三均價在三340三0－3三500三元/m2左右，三一般較三低檔次三樓盤價三格也已三突破3三000三元/m2。“xx三?”三一期在三售均價三為350三0/m2。本期評三估住宅三價格按三一期目三前的銷三售均價三，即套三內(nèi)35三00元三/m2，按公三攤系數(shù)三18%三折算成三建面銷三售價格三為28三70元三/m2。尚源印象東和春天龍湖·紫都城3）成三本分析評估測三算本項三目的成三本為2三164三4萬元三，其中三:土地成三本:三7三863三萬元，三占總成三本的3三6.3三%樓面地三價:三8三58元三/m2三；建筑安三裝成本:9三058三萬元，三占總成三本的4三1.8三%，單方成三本:三9三89元三/m三2（含三電梯等三設(shè)備安三裝費用三）；前期工三程、基三礎(chǔ)設(shè)施三及公共三配套設(shè)三施建設(shè)三費:17三44萬三元，占總成三本的8三.1%三。本項目三全費用三建筑面三積單方三成本約三為23三63元三/m2三。與本三地區(qū)類三似樓盤三相比，三成本偏三高，與三周邊樓三盤如“三龍湖?三紫都城三”、“三渝開發(fā)三?北嶺三錦園”三相比，三總成本三高出3三00元三/m2三以上，三主要是三本項目三土地綜三合價金三為22三2萬元三/畝，三土地取三得成本三較高，三導(dǎo)致總?cè)杀酒摺?、項三目市場三情況評三估4）項三目競爭三能力分三析本項目三位于冉三家壩片三區(qū)的中三心區(qū)域三，毗鄰三冉家壩三中心廣三場，住三宅戶型三設(shè)計緊三湊，主三力戶型三套內(nèi)面三積在1三00m三2以下三，產(chǎn)品三定價較三為合理三，對于三中等收三入購房三者特別三是年輕三白領(lǐng)階三層有較三強(qiáng)的吸三引力。三商業(yè)部三分特別三是院落三式商街三面臨冉三家壩城三市景觀三大道，三物業(yè)形三態(tài)類似三上海新三天地廣三場，其三產(chǎn)品設(shè)三計目前三在冉家三壩片區(qū)三具有獨三立性。三因此，三本項目三具有較三強(qiáng)的綜三合市場三競爭力三。4、項三目市場三情況評三估5）銷三售前景三分析本項目三具有較三好的綜三合競爭三力，特三別是地三理位置三較好、三銷售定三價合理三，雖然三當(dāng)前在三國家對三房地產(chǎn)三行業(yè)加三強(qiáng)宏觀三調(diào)控政三策作用三下，市三場觀望三氛圍漸三濃，預(yù)三計觀望三期將持三續(xù)相當(dāng)三一段時三間，對三前期預(yù)三售將造三成一定三的影響三。但重三慶房地三產(chǎn)市場三整體健三康，市三場真實三需求量三大，因三此該項三目應(yīng)有三較好的三銷售前三景。4、項三目市場三情況評三估（一）三房地產(chǎn)三項目資三金需求三預(yù)測（分析三投資估三算有無三漏項，三投資構(gòu)三成是否三合理。三并測算三各項費三用）1）土三地費用本項目三土地成三本78三63萬三元，其三中綜合三價金7三634三萬元，三契稅2三29萬三元，合三計78三63萬三元?！叭齲x?三”土三地綜合三價金總?cè)嫗?三332三0萬元三，企業(yè)三已經(jīng)全三額支付三，本期三項目土三地綜合三價金按三二期開三發(fā)面積三占總開三發(fā)規(guī)模三的比例三分?jǐn)傆嬋恪?）前三期工程三費主要包三括設(shè)計三費、場三地平整三費等。三經(jīng)測算三，前期三工程費三用共計三57三4萬元三。3）基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)費重點參三照同類三項目標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)行三測算，三基礎(chǔ)設(shè)三施建設(shè)三費為7三26萬三元。4）建三筑安裝三工程費根據(jù)企三業(yè)提供三的測算三數(shù)據(jù)并三參照類三似項目三經(jīng)驗估三算，建三筑安裝三工程費三為90三58萬三元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（一）三房地產(chǎn)三項目資三金需求三預(yù)測5）公三共配套三設(shè)施建三設(shè)費經(jīng)測算三，公共三配套設(shè)三施建設(shè)三費為4三45萬三元。6）開三發(fā)間接三費用無。7）管三理費用參照企三業(yè)目前三每年的三管理費三用標(biāo)準(zhǔn)三，按建三安工程三費的2三%提取三，計取三為18三1萬元三。8）財三務(wù)費用按照本三項目的三資金籌三措計劃三，擬定三申請銀三行貸款三400三0萬元三，按三三年期銀三行貸款三基準(zhǔn)利三率上浮三30%三，即年三利率7三.83三9%測三算財務(wù)三費用，三該項目三財務(wù)費三用為4三19萬三元。9）銷三售費用根據(jù)企三業(yè)的測三算標(biāo)準(zhǔn)三，即按三銷售收三入的1三.5%三提取銷三售費用三，該項三目銷售三費用計三取為3三57萬三元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（一）三房地產(chǎn)三項目資三金需求三預(yù)測10）三開發(fā)期三稅費開發(fā)期三稅費為三157三5萬元三。11）三其他費三用其他費三用為1三41萬三元。12）三不可預(yù)三見費該項目三的不可三預(yù)見費三為30三7萬元三。13）三經(jīng)營資三金本項目三無自營三產(chǎn)品，三不考慮三經(jīng)營資三金。經(jīng)評估三，調(diào)整三房地產(chǎn)三項目總?cè)顿Y為三216三44萬三元，其三中：開三發(fā)建設(shè)三投資2三164三4萬元三，經(jīng)營三資金0三萬元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（二）三融資方三案評估（簡述三項目的三資金籌三措方案三）該項目三總投資216三44萬元，三其中項三目資本三金96三50萬三元，預(yù)三售收入三投入7三994三萬元，三銀行貸三款40三00萬三元，此三次申請三建行貸三款40三00萬三元。5、投三資估算三與融資三方案評三估（一）三項目建三設(shè)期1三4個月三。（二）三開發(fā)產(chǎn)三品成本三估算（根據(jù)三物業(yè)租三售計劃三，將開三發(fā)建設(shè)三投資歸三集到不三同類型的三物業(yè)中三，填列三《開發(fā)三產(chǎn)品成三該歸集三估算表三》）住宅成三本：16三354三萬元。臨街商三鋪成本：14三14萬三元。院落式三商街成三本：16三16萬三元。車庫成三本：22三60萬三元。6、財三務(wù)基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)的三確定（三）三開發(fā)產(chǎn)三品成本三分?jǐn)偣廊悖ǜ鶕?jù)三物業(yè)各三年經(jīng)營三計劃，三計算開三發(fā)產(chǎn)品三各期分三攤成本三，填列三《開發(fā)三產(chǎn)品成三本分?jǐn)側(cè)浪惚砣罚?、財三務(wù)基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)的三確定6、財三務(wù)基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)的三確定（四）三租售價三格測算三（利用三市場比三較法）出售價三格（測三算的依三據(jù)及結(jié)三果）：物業(yè)類型住宅臨街商鋪院落式商街車位測算依據(jù)建筑面積建筑面積建筑面積測算結(jié)果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/個其它說明30%的面積用于銷售，其余按出租測算30%的車位進(jìn)行銷售，其余按出租測算（四）三租售價三格測算三（利用三市場比三較法）出租價三格（測三算的依三據(jù)及結(jié)三果）：地下車三庫按出三租進(jìn)行三測算，三價格為三360三元/個三·月，平均出三租率按三90%三。出租部三分的院三落式商三街平均三租金按三35元三/m2三·月，為一般三商場較三低的租三金水平三，平均三出租率三按80三%。6、財三務(wù)基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)的三確定6、財三務(wù)基礎(chǔ)三數(shù)據(jù)的三確定（五）三項目收三入測算（根據(jù)三物業(yè)經(jīng)三營計劃三，計算三各類物三業(yè)收入三，填列三《經(jīng)營三收入與三經(jīng)營稅三金及附三加估算三表》）銷售收三入：合三計23三794三萬元。物業(yè)類型住宅臨街商鋪院落式商街車位銷售收入（萬元）1812033591483833銷售率95%85%30%30%出租收三入：三合計547三1萬元。物業(yè)類型院落式商街車位出租收入（萬元）14831985租期20年20年出租率90%80%自營收三入：三無7、財三務(wù)效益三評估（一）三盈利能三力分析（綜合三企業(yè)開三發(fā)經(jīng)營三期現(xiàn)金三流入流三出情況三，填列三《項目三全部投三資現(xiàn)金三流量表三》。計三算生產(chǎn)三經(jīng)營期三內(nèi)企業(yè)三各年盈三利情況三，并據(jù)三此填列三《損益三表》。三根據(jù)上三述結(jié)果三，計算三得出）項目投三資利潤三率：5三.83三%財務(wù)凈三現(xiàn)值：三44萬三元（I三=7.三839三%）財務(wù)內(nèi)三部收益三率：7三.96三%分析上三述指標(biāo)三：該項目三投資利三潤率5三.83三%，說三明該項三目的資三產(chǎn)有一三定的獲三利能力三；項目財三務(wù)凈現(xiàn)三值44三萬元，三財務(wù)內(nèi)三部收益三率為7三.96三%，說三明項目三在經(jīng)濟(jì)三上可行三。由于該三項目成三本偏高三，而銷三售價格三受當(dāng)?shù)厝袌黾s三束，價三格不高三，因此三盈利能三力、內(nèi)三部收益三率偏低三。（二）三貸款償三還期計三算1）獨三立項目（對于三除貸款三項目外三無其他三在建項三目，僅三以貸款三項目投三產(chǎn)后自三身效益三中的可三用部分三用于還三貸，填三列《項三目貸款三償還期三計算表三》，測三算項目三貸款償三還期作三為貸款三償還期三指標(biāo)）該項目三申請建三行貸款三400三0萬元三，評估三測算以三本項目三實現(xiàn)銷三售收入三后可用三于還款三的凈現(xiàn)三金流并三重點鎖三定住宅三的銷售三收入作三為還款三來源，三計算得三出項目三貸款償三還期為三1.9三9年。7、財三務(wù)效益三評估（二）三貸款償三還期計三算2）多三個項目（除貸三款項目三外客戶三還有其三他在建三項目或三擬開發(fā)三項目，三除了測三算項目三貸款償三還期外三，還應(yīng)三綜合考三察借款三人各類三還貸資三金來源三和各類三債務(wù)負(fù)三擔(dān)，填三列《企三業(yè)綜合三貸款償三還期計三算表》三，計算三綜合貸三款償還三期，作三為貸款三償還期三的另外三一個指三標(biāo)）。項目貸三款償還三期：本項目三較為獨三立，根三據(jù)預(yù)測三，項目三本身產(chǎn)三生的凈三現(xiàn)金流三能夠償三還項目三貸款，三故沒有三測算綜三合貸款三償還期三。信貸項三目新增三效益是三否可部三分或全三部用于三償還借三款人原三有或可三能的其三他負(fù)債三：該項目三的效益三除保證三償還建三行貸款三本息外三，本項三目的收三益有較三大的結(jié)三余。項目自三身不盈三利或盈三利能力三不足的三情況下三，借款三人用整三體效益三償還債三務(wù)的能三力：經(jīng)測算三，若項三目建設(shè)三及銷售三按計劃三進(jìn)行，三項目自三身產(chǎn)生三的效益三能夠償三還本項三目貸款三。在借款三人整體三效益欠三佳，但三項目盈三利能力三較好情三況下，三項目效三益用于三償還借三款人其三他負(fù)債三的能力三：該企業(yè)三經(jīng)營較三為正常三，有良三好的發(fā)三展前景三，在保三證項目三建設(shè)資三金和優(yōu)三先償還三我行貸三款外，三本項目三的收益三有一定三結(jié)余。7、財三務(wù)效益三評估（三）三利息保三障倍數(shù)三（計算利三息保障三倍數(shù)并三對計算三結(jié)果進(jìn)行分三析）企三業(yè)生產(chǎn)三經(jīng)營所三獲得的三息稅前三利潤與三利息費三用的比三率貸款償三還期內(nèi)三利息保三障倍數(shù)三分別為三：200三6年：三5.三06200三7年：三7.三02200三8年：三18三.18從利息三保障倍三數(shù)來看三，利息三的償還三有保障三。（四）三本息保三障倍數(shù)（計算三本息保三障倍數(shù)三并對計三算結(jié)果進(jìn)行分三析）貸款償三還期內(nèi)三200三7年、三200三8年本三息保障三倍數(shù)分三別為1三.25三、2.三18，三從本息三保障倍三數(shù)來看三，其數(shù)三值均大三于1，三說明項三目貸款三本息償三還有保三障。7、財三務(wù)效益三評估8、不三確定性三分析（一）三盈虧平三衡分析三：銷售率三盈虧平三衡點:三C/三(P-三T)S三＝80三.71三%。表明本三項目銷三售至少三達(dá)到可三銷售面三積的8三0.7三1%，三才能實三現(xiàn)盈虧三平衡。三如果按三評估測三算的銷三售率（三即住宅三95%三）測算三，則本三項目住三宅部分三以價格三反映的三盈虧平三衡點為三273三8元/三平方米三，表明三在達(dá)到三預(yù)期銷三售率的三條件下三，該項三目住宅三銷售價三格應(yīng)達(dá)三到27三38元三/平方三米才能三實現(xiàn)盈三虧平衡三，與銷三售價格三273三8元/三平方米三相比，三價格下三降的彈三性空間三已較小三。（二）三敏感性三分析（敏感三性分析三中，影三響項目三內(nèi)部收三益率、三貸款償三還期的三主要因三素波動三幅度可取該三因素當(dāng)三前值或三未來最三可能值三的正負(fù)三向變動三5%、三10%三和20三%計算三）1）敏三感性因三素的選三擇及依三據(jù)（對利三用外資三達(dá)投資三總額3三0%以三上的項三目應(yīng)將三匯率作三為敏感三性因素三進(jìn)行敏感性三分析）敏感性三因素一三：經(jīng)營收三入敏感性三因素二三：總投資考察當(dāng)三銷售收三入、總?cè)顿Y正三負(fù)變動三5%及三10%三時，投三資利潤三率、財三務(wù)凈現(xiàn)三值、內(nèi)三部收益三率及項三目貸款三償還期三的變化三。8、不三確定性三分析2）進(jìn)三行單因三素敏感三性分析

投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率貸款償還期基本方案5.83%447.96%1.99經(jīng)營收入上升5%6.96%7639.97%1.93經(jīng)營收入上升10%7.09%1,48212.11%1.87經(jīng)營收入下降5%4.69%-6756.06%2.07經(jīng)營收入下降10%3.55%-1,3954.28%2.14總投資上升5％4.68%-7545.93%2.09總投資上升10％3.53%-1,5534.16%2.18總投資下降5％6.95%84110.29%1.91總投資下降10％7.07%1,63612.94%1.72分析：總投資三和經(jīng)營三收入對三本項目三項目敏三感性影三響程度三均較高三，相比三之下，三由于建三設(shè)期較三短、前三期建設(shè)三投資大三，因此三項目總?cè)顿Y對三動態(tài)評三價指標(biāo)三的影響三更為敏三感。8、不三確定性三分析（二）三多因素三敏感性三分析（在基三該方案三的基礎(chǔ)三上，根三據(jù)預(yù)測三，選定三各敏感三性因素三的變化值，計三算新的三各項指三標(biāo)值的三結(jié)果，三并填列三《項目三敏感性三分析表三》）項目的三主要敏三感性因三素是銷三售收入三和項目三總投資三，前面三已進(jìn)行三了單因三素敏感三性分析三，已能三夠反映三因素變?nèi)瘜椚啃б嫒挠绊懭饰慈鞫嘁蛉孛舾腥苑治鋈?、不三確定性三分析9、銀三行效益三與風(fēng)險三防范措三施評估（一）三銀行效三益進(jìn)行項三目評估三時，我三行提出三如下業(yè)三務(wù)合作三要求：嚴(yán)格按三我行的三房地產(chǎn)三貸款封三閉管理三辦法進(jìn)三行貸款三項目管三理。我行作三為本項三目的按三揭主辦三銀行。對方答三復(fù)：能滿足三我行的三上述要三求。(一)