某國際汽車城項目商業(yè)運作思路概述

九城國際汽車城項目商業(yè)運作思路2014年09月謹(jǐn)呈：【前言】本報告主要就項目商業(yè)部分定位及發(fā)展策略提出初步溝通思路，并就項目商業(yè)運作提出我司初步想法，以供探討。匯報思路第一部分第二部分項目總體定位項目運作思路項目總體定位項目發(fā)展構(gòu)想客戶市場分析商業(yè)功能定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位PART1

——汽車銷售產(chǎn)業(yè)順延汽車創(chuàng)意文化商業(yè)街作為九城汽車城的重要配套，本項目將圍繞汽車4S店，以汽車服務(wù)為主要功能，融合汽車特色文化，集汽配、汽車裝飾、汽車改裝、汽車主題商業(yè)等汽車銷售相關(guān)的下游服務(wù)業(yè)態(tài)為主的一條汽車創(chuàng)意文化商業(yè)街。商業(yè)總體發(fā)展構(gòu)想九城汽車城創(chuàng)意文化街的三大優(yōu)勢：優(yōu)勢一：九城汽車城云集了大量高端汽車4S店，將為項目商業(yè)部分帶來大量高端汽車消費群 體；優(yōu)勢二：有汽車城良好的汽車消費氛圍與消費文化作為支撐，將為商業(yè)的發(fā)展提供強勁的生命力；優(yōu)勢三：把汽車銷售與體驗、休閑、娛樂、主題文化完美結(jié)合，給消費者帶來全新的消費模式；項目終端目標(biāo)客群構(gòu)成玩車人群賞車人群購車人群項目目標(biāo)客群構(gòu)成汽車城工作人員核心客戶：前來汽車城買車、定期做汽車保養(yǎng)保修的客群。重要客戶：前來汽車城體驗、賞車、玩車的客群。游離客戶：汽車城固有的工作人員。目標(biāo)客群定位多樣化的汽車產(chǎn)品選擇；良好的購車環(huán)境；餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)配套齊全；高效的“一站式”服務(wù)和良好的售后服務(wù)體系；具有汽車試駕、體驗區(qū)購車人群主要需求體現(xiàn)：對新奇、刺激汽車相關(guān)娛樂項目充滿好奇；對汽車文化的求知欲極強；對改裝汽車的熱衷；對性能、速度有強烈的體驗欲望；玩車人群主要需求體現(xiàn)：對新鮮事物存在強烈的好奇感、對舊事又物心存懷舊感；環(huán)境舒適、充滿情趣、愜意；對吃、住、行、游、購、娛等配套要求齊全。賞車人群需求體現(xiàn)：完善的生活、商務(wù)配套；部分餐飲、休閑、娛樂。汽車城工作人群需求體現(xiàn)：項目客群商業(yè)訴求特色基礎(chǔ)主要汽車服務(wù)汽配、汽車裝飾、汽車改裝等。生活配套便利店、銀行ATM、快餐店等汽車文化汽車主題餐飲、汽車旅館、汽車俱樂部。汽車文化創(chuàng)意街功能及物業(yè)構(gòu)成汽車展銷區(qū)高端4S店集群汽車后市場服務(wù)區(qū)裝飾配件區(qū)后市場研發(fā)區(qū)汽車改裝區(qū)汽車主題商業(yè)區(qū)汽車俱樂部娛樂休閑汽車主題酒店汽車主題餐廳配套服務(wù)區(qū)生活、商務(wù)配套汽車文化創(chuàng)意街功能及物業(yè)構(gòu)成核心板塊固有板塊特色板塊配套板塊汽車文化創(chuàng)意街功能及物業(yè)構(gòu)成汽車后市場服務(wù)區(qū)汽車主題商業(yè)區(qū)配套服務(wù)區(qū)4S店集群4S店集群功能分區(qū)示意汽車后市場服務(wù)區(qū)后市場研發(fā)裝飾配件區(qū)汽車改裝區(qū)4S店集群4S店集群汽車后市場研發(fā)區(qū)設(shè)立汽車后市場研發(fā)區(qū)域，對汽車配件產(chǎn)品進行研發(fā)、根據(jù)市場需求研發(fā)出未來市場所需的配套產(chǎn)品進行相互配套、協(xié)調(diào)發(fā)展。汽車零三部件、三內(nèi)部裝三飾市場規(guī)劃特三定區(qū)域三，將零三部件、三汽車美三容裝飾三店集群三設(shè)置，三滿足汽三車消費三者、汽三車修理三中心等三客群的三需求。汽車改三裝區(qū)汽車改三裝是為三汽車發(fā)三燒友提三供汽車三改裝、三汽車產(chǎn)三品創(chuàng)新三設(shè)計提三供一個三溝通交三流場所三，并提三供相關(guān)三的技術(shù)三指導(dǎo)和三設(shè)備、三器具支三持。汽車主三題商業(yè)三區(qū)汽車主三題酒店汽車酒三吧咖啡三廳汽車主三題餐飲4S店集群4S店集群汽車主三題酒店從硬件(建筑、三裝飾、三產(chǎn)品等三有形方三面)到軟件(文化氛三圍、文三化理念三、服務(wù)三等無形三方面)都圍繞三汽車文三化展開三，帶給三顧客富三有個性三的汽車三文化感三受和難三忘體驗三。同三時，可三整合各三種品牌三汽車經(jīng)三銷商，三打造宣三傳品牌三汽車文三化、產(chǎn)三品為題三材打造三一個層三樓，使三得每層三樓都是三一個品三牌汽車三主題文三化，讓三消費流三連忘返三。中餐、三西餐、三火鍋。三。。。三。。。三所有這三些都能三在主題三餐廳里三找到。通過整三合品牌三汽車商三家，投三資打造三相應(yīng)品三牌汽車三主題餐三廳或一三個包間三，作為三品牌汽三車宣傳三、文化三展示的三全新媒三介。讓三消費者三在享受三餐飲的三同時，三也銷售三汽車文三化。風(fēng)格獨三具的汽三車主題三餐廳傳統(tǒng)汽三車文化三的一個三載體。三酒吧由三幾大主三題區(qū)組三成，不三僅有普三通酒吧三的休閑三性、娛三樂性，三還能讓三顧客領(lǐng)三略到汽三車文化三的魅力三。汽車酒三吧、咖三啡廳配套服三務(wù)區(qū)銀行超市、三便利店快餐4S店集群4S店集群園區(qū)服三務(wù)辦公三樓未來滿三足園區(qū)三經(jīng)銷商三、商務(wù)三人員人三群的住三宿、辦三公，游三客的住三宿需求三，需配三置相應(yīng)三的生活三及商務(wù)三配套商三業(yè)。項目運三作思路項目運三作運作模三式選擇運作策三略分析目標(biāo)客三群定位PAR三T2商業(yè)地三產(chǎn)開發(fā)三中，開三發(fā)商的三角色發(fā)三生了轉(zhuǎn)三變商業(yè)運三作模式常規(guī)下三商業(yè)項三目常見三運作模三式常規(guī)下三商業(yè)項三目常見三運作模三式商業(yè)運三作模式返租模三式是目三前商業(yè)三銷售最三為普遍三的模式三，長沙三目前返三租回報三率大約三是在5%-三8%之間。三雖然返三租銷售三能夠在三相對較三短的時三間內(nèi)解三決高價三銷售與三提前消三化的矛三盾，但三激化了三全部銷三售與持三續(xù)經(jīng)營三的矛盾三，在項三目后期三操作階三段將十三分被動三，從另三一個角三度發(fā)展三來看，三當(dāng)前商三業(yè)地產(chǎn)三正處于三發(fā)展黃三金時期三，商業(yè)三物業(yè)的三獲利與三回報前三景十分三可觀，三結(jié)合物三業(yè)自身三狀況，三我們認(rèn)三為項目三最適合三的商業(yè)三發(fā)展模三式是：租售結(jié)三合租售結(jié)三合模式方式一產(chǎn)權(quán)分三割出售統(tǒng)一回三租統(tǒng)一經(jīng)三營方式二部分出三售部分出三租統(tǒng)一管三理方式三產(chǎn)權(quán)分三割出售業(yè)主自三行招租優(yōu)點：三能保證三資金快三速回籠三。缺點：三運營成三本加大三，由于三返租，三前期資三金投入三較大，三而前期三承租商三戶租金三較低。優(yōu)點：三能保證三資金回三籠，又三有利于三項目長三期經(jīng)營三，實現(xiàn)三物業(yè)升三值。難點：三需要專三業(yè)的商三業(yè)公司三進行合三理的業(yè)三態(tài)設(shè)計三與運營三規(guī)劃。優(yōu)點：三開發(fā)商三無經(jīng)營三壓力。缺點：三業(yè)主自三行招租三，業(yè)態(tài)三與檔次三層次不三齊，不三利于主三題商業(yè)三的打造三與項目三長期發(fā)三展。最優(yōu)項目租三售模式三選擇配套服三務(wù)區(qū)汽車后三市場服三務(wù)汽車主三題商業(yè)商業(yè)價三值一般三、單店三面積小三、通過三直接出三售實現(xiàn)三項目資三金回籠三。直接分三割出售三，但是三建議統(tǒng)三一招租三，控制三經(jīng)營業(yè)三態(tài)。大型主三力店以三優(yōu)惠政三策吸引三招商小面積三商鋪直三接出售操作思三路——三—租售三結(jié)合、三招商先三行所有商三鋪采用三一拖三三結(jié)構(gòu)銷三售，商三鋪后部三分可加三設(shè)樓體三間。一三樓做為三門面，三二三樓三可用于三倉儲、三辦公及三居住，三單位平三均面積三在15三0㎡左三右。

汽車文化

營銷推廣主題包裝

商家聯(lián)動

由于本三項目核三心競爭三力在于三打造主三題特色三商業(yè)，三所以在三項目運三營時有三必要統(tǒng)三一管理三。操作思三路——三—統(tǒng)一三運營管三理項目客三群主要三定位于三各大汽三配城商三戶，以三自購自三營、投三資為主三。目標(biāo)客三