湖濱商業(yè)步行街策劃方案

湖濱商業(yè)步行街策劃方案篇1:湖濱商業(yè)步行街策劃方案

湖濱學(xué)府人家東側(cè)商業(yè)步行街策劃方案

前言

根據(jù)湖濱學(xué)府人家東側(cè)地段規(guī)劃為商業(yè)步行街，將成為高教園區(qū)，乃至整個(gè)湖濱新城的一個(gè)重要建設(shè)項(xiàng)目。作為整個(gè)高教園區(qū)以及社區(qū)居住中心的重要配套項(xiàng)目，其重要性和巨大發(fā)展?jié)摿Σ谎宰悦?。因此對其進(jìn)行準(zhǔn)確有效的功能定位和前期推廣策劃是當(dāng)前面臨的工作重點(diǎn)。在策劃思路中，我們希望能夠整合項(xiàng)目目前擁有的各種優(yōu)勢資源，力求樹立本商業(yè)步行街的鮮明市場形象，提高商業(yè)街本身整體的競爭能力。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，我司用創(chuàng)新、實(shí)效的專業(yè)態(tài)度，通過認(rèn)真細(xì)致的研究分析，擬提出以下策劃方案。

一、地塊周邊現(xiàn)狀分析

1）高教園區(qū)及社區(qū)規(guī)模較大，消費(fèi)需求旺盛

區(qū)域內(nèi)眾多的學(xué)校師生及學(xué)府人家和周邊社區(qū)將會(huì)帶來大量消費(fèi)人群，本區(qū)域建成后將成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住人口及學(xué)生眾多的現(xiàn)代人文區(qū)域。商鋪的經(jīng)營就是以為住戶提供配套和生活便利為目的，特別對于大規(guī)模居住社區(qū)而言，住戶的生活更依賴于自身的商業(yè)配套，因此生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、需求旺盛。

2）服務(wù)輻射面廣，多種商業(yè)形式并存

商業(yè)街作為未來區(qū)域重要的中心商業(yè)配套設(shè)施，其服務(wù)范圍不僅在高教園區(qū)，而且將輻射至整個(gè)湖濱新城，對整個(gè)湖濱新城的生活居民產(chǎn)生不可替代的作用。同時(shí)，未來商業(yè)街經(jīng)過合理規(guī)劃，多種商業(yè)形式并存，將會(huì)全面地滿足社區(qū)居民及院校師生的基本生活需求。

3）生活圈日趨成熟，商業(yè)潛力巨大

湖濱新城規(guī)劃逐步完善，入住高教園區(qū)的各大院校教師、開發(fā)區(qū)管委會(huì)機(jī)關(guān)公務(wù)員、商務(wù)人士、各類專業(yè)人士等都是本商業(yè)街的潛在消費(fèi)人群，消費(fèi)層次結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)力強(qiáng)大，無疑將在未來形成一個(gè)消費(fèi)需求旺盛的生活工作消費(fèi)圈，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

4）統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營管理，創(chuàng)造新城商業(yè)街成功典范

在符合本商業(yè)步行街項(xiàng)目定位的前提下，對商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，加快其成熟周期，形成具有鮮明特色的湖濱新城首條文化精品商業(yè)步行街，迅速提高市場知名度和美譽(yù)度，使商業(yè)街成為本地區(qū)家喻戶曉的生活、工作、學(xué)習(xí)相配套的商業(yè)成功典范。

二、商業(yè)步行街項(xiàng)目分析（SWOT分析）

優(yōu)勢（S）

1）項(xiàng)目位于高教園區(qū)核心及學(xué)府人家居住區(qū)東側(cè)，師生及社區(qū)人口集中，消費(fèi)需求旺盛；

2）社區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、素質(zhì)較高，易形成持續(xù)的購買能力和消費(fèi)流量；

3）項(xiàng)目尚處于前期規(guī)劃階段，有很大的調(diào)整空間；

4）湖濱新城規(guī)劃建設(shè)日趨完善，新城圈初現(xiàn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

劣勢（W）

1）商圈尚未形成，項(xiàng)目商業(yè)氛圍形成仍需時(shí)日；

2）商業(yè)街從建造到完工，期間將會(huì)持續(xù)相對較長的一段時(shí)間，"期鋪"的性質(zhì)令本項(xiàng)目初期的推售會(huì)面臨較大的阻力；

3）學(xué)區(qū)商圈概念在市場中尚未明確，市場關(guān)注度及投資者信心有待提升。

機(jī)會(huì)（O）

1）湖濱新城目前尚未出現(xiàn)類似的商業(yè)步行街項(xiàng)目，條件成熟一經(jīng)推出市場吸引力巨大；

2）項(xiàng)目開發(fā)商隸屬開發(fā)區(qū)管委會(huì)，開發(fā)信譽(yù)度高，有望吸引零售巨商進(jìn)駐經(jīng)營，將有助于加快本項(xiàng)目的成熟周期和促進(jìn)項(xiàng)目的市場推廣；

3）充分的時(shí)間可令項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)更趨完善，同時(shí)緊緊抓住高教園區(qū)整體優(yōu)勢及建設(shè)進(jìn)度帶來的市場機(jī)遇，配合強(qiáng)有力的策劃推廣、銷售力量，會(huì)將一切劣勢、威脅化解至最低限度，強(qiáng)化投資者信心，促成項(xiàng)目成功。

威脅（T）

1）如此商業(yè)步行街在湖濱新城區(qū)域首次出現(xiàn)，商鋪價(jià)格、經(jīng)營模式不具可比性，本地投資者及經(jīng)營商家存在信心問題，易持觀望心理；

2）一般來說，一個(gè)全新的商鋪必定面臨一個(gè)從淡到旺的過程與風(fēng)險(xiǎn)，投資者要有前期守業(yè)的打算。通常全新商鋪的培育期在3~5年之間，且住宅區(qū)人口集聚速度的快慢將直接影響經(jīng)濟(jì)效益。另外，即使住宅區(qū)內(nèi)客流量、購買力水平有保障，也要考慮到居民的購物習(xí)慣需要一段適當(dāng)?shù)臅r(shí)間來養(yǎng)成。

小結(jié)：

本項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)從服務(wù)整個(gè)區(qū)域的角度進(jìn)行全面考慮，注意避免與社區(qū)周圍商業(yè)及社區(qū)本身配套有過多重復(fù)的經(jīng)營定位情況出現(xiàn)，從高教園區(qū)師生及社區(qū)居民的衣、食、住、行需要出發(fā)來規(guī)劃商業(yè)功能，通過營造與院校整體特色基本統(tǒng)一且獨(dú)具風(fēng)格的文化生活主題氛圍，形成以日用性消費(fèi)為主兼顧耐用性消費(fèi)，同時(shí)日常購物與休閑消費(fèi)互補(bǔ)的綜合性社區(qū)商業(yè)格局。

存在問題對策

a.盡快完成項(xiàng)目建設(shè)周期

b.引進(jìn)大型綜合商場（超市）和主力店

尚未形成商圈

a.引入成熟先進(jìn)的商家和經(jīng)營模式，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理

b.營造商業(yè)街獨(dú)特的經(jīng)營環(huán)境

缺乏成熟經(jīng)營模式

a.成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招商管理

b.確定投資回報(bào)（帶租約銷售模式）

c.提供優(yōu)惠政策及付款方式，推出投資計(jì)劃

d.運(yùn)用價(jià)格策略制造升值前景

投資者信心不足

三、商業(yè)街核心定位思路

我司通過前期對項(xiàng)目的把握和分析，從目前整個(gè)的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢和潛力，以滿足社區(qū)生活配套和市場需要為基點(diǎn)，建議在商業(yè)步行街定位過程中遵循下述原則：

■走生活服務(wù)為主的路線，首先充分滿足高教園區(qū)師生及社區(qū)居民未來的生活基本需求；

■體現(xiàn)現(xiàn)代生活特點(diǎn)，引入集生活服務(wù)、文化休閑、消費(fèi)購物為一體的經(jīng)營理念；

■力爭引入大型商家（生活超市）帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的興旺發(fā)展。

1）商業(yè)街形象定位

因此，我們初步把項(xiàng)目定位為

湖濱新城首個(gè)文化主題風(fēng)情街

定位闡釋：

本項(xiàng)目位于湖濱新城高教園區(qū)，本區(qū)域一直給人予自然山水、學(xué)府氣質(zhì)、人文領(lǐng)地的形象。作為本區(qū)域首條重要配套的商業(yè)步行街更是應(yīng)以完善、健康的形象建設(shè)，體現(xiàn)生活無憂、配套完善以及休閑、優(yōu)雅的人文生活空間，因此將商業(yè)街項(xiàng)目定位為文化主題的配套商業(yè)項(xiàng)目。

2）功能定位

另外，充分考慮項(xiàng)目的功能特點(diǎn)，則將其功能定位為以生活服務(wù)為主兼顧休閑、文化的商業(yè)步行街

定位依據(jù)：

①作為實(shí)現(xiàn)院校師生及社區(qū)居民生活的重要配套設(shè)施，以滿足師生、社區(qū)居民日常需求為主同時(shí)提供休閑、文化、娛樂、消費(fèi)等一條龍服務(wù)的配套商業(yè)空間；

②以"湖濱新城首個(gè)文化生活風(fēng)情商業(yè)步行街"的形象定位出現(xiàn)，有利于形成本項(xiàng)目的唯一性，確立無可比擬的競爭優(yōu)勢，具有強(qiáng)勢的市場沖擊力，并具備較高的炒作價(jià)值。

3）項(xiàng)目命名

根據(jù)以上項(xiàng)目定位，建議項(xiàng)目命名為：

大學(xué)城文化步行街

命名闡釋：

通過本名中的"大學(xué)城"一詞充分體現(xiàn)商業(yè)步行街所在的區(qū)位，而"文化"一詞則突出我們所倡導(dǎo)的健康生活文化主題。

四、商業(yè)街經(jīng)營規(guī)劃思路及功能劃分

1）商業(yè)街功能定位與劃分

任何商業(yè)物業(yè)的興旺必須依托于商圈的形成，同樣地商鋪若沒有整個(gè)生活商圈的支持也就沒有了生存的基礎(chǔ)。一條商業(yè)街的興旺與否實(shí)際也是整個(gè)區(qū)域成熟度的縮影，商鋪功能規(guī)劃是奠定商業(yè)街經(jīng)營格局的重要基礎(chǔ)，也是營造商業(yè)街獨(dú)特形象的重要一步。因此其功能劃分應(yīng)該從以下幾方面考慮：

①計(jì)劃招商引進(jìn)的商戶類別和商戶影響力，實(shí)現(xiàn)"區(qū)別經(jīng)營，整體促進(jìn)"；

②盡量滿足目標(biāo)商戶對平面布局的要求；

③功能規(guī)劃便于未來商家經(jīng)營的商業(yè)街管理；

④充分考慮消費(fèi)者的生活需求和購物的方便舒適性。

科學(xué)合理的商鋪功能劃分將會(huì)使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分保障，并使商業(yè)街的形象更為鮮明和豐富，利于聚集人氣。

店鋪講究門面寬、布局正，進(jìn)深最好是門面寬度的兩倍之內(nèi)。一般住宅底層商鋪，進(jìn)深通常在10米以上。因此，我們建議本商業(yè)街項(xiàng)目在功能劃分上應(yīng)以中小面積（50~80㎡）為主適當(dāng)搭配大面積（依具體招商情況而定）合理間隔現(xiàn)有商場空間，主要可分為文化、休閑、生活、綜合服務(wù)四大功能商鋪，其中具體包括：

文化功能：文具店、書店、音像制品店等

休閑功能：書吧、咖啡茶座、美容美發(fā)店、健身中心、游戲娛樂廳、網(wǎng)吧等

生活功能：中小型超市、（24小時(shí)）便利店、面包店、早餐店、特色餐飲店、水果店、洗衣店、沖曬店、服裝店、精品玩具店、藥店、五金店、家電特營商場、汽車美容店等

綜合服務(wù)功能：銀行、郵局、衛(wèi)生服務(wù)站、家政服務(wù)中心等

小結(jié)：好的商鋪因其稀缺性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。開發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營，對商戶的經(jīng)營類別有無必要的規(guī)劃和控制對于投資者來說非常重要。以上各項(xiàng)功能商鋪的具體分布可根據(jù)商業(yè)步行街的規(guī)劃情況和發(fā)展商的意愿，在"合理分布、互補(bǔ)經(jīng)營、配套完善、各具特色"的基本原則下確定并付諸實(shí)施。

2）商業(yè)街經(jīng)營規(guī)劃

在商業(yè)街未來的經(jīng)營規(guī)劃問題上，我們希望，一方面通過統(tǒng)一招商與招租形式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的"統(tǒng)一管理、有序經(jīng)營"局面，不斷增強(qiáng)投資者信心。另一方面則借鑒先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理模式，為商業(yè)街提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)，樹立起商業(yè)街的優(yōu)良形象。涉及到具體方面，主要有以下幾點(diǎn)建議：

■引入知名物業(yè)管理公司，為商家、租戶和業(yè)主提供完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；

■成立商業(yè)經(jīng)營管理中心，執(zhí)行現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理模式，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一識(shí)別系統(tǒng)、統(tǒng)一宣傳推廣等"五個(gè)統(tǒng)一"；

■實(shí)現(xiàn)三權(quán)分立，使產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)相互獨(dú)立相互制衡；

■以特別優(yōu)惠條件吸引大型、影響力強(qiáng)的商家進(jìn)駐經(jīng)營；

■為投資者提供代出租、托管、代收租金等增值服務(wù)。

五、商業(yè)街市場推廣策略

一般來說，年底的商鋪市場需求量比較大，商家都會(huì)選擇年底開業(yè)，新開商鋪較易旺場。但這只是針對現(xiàn)鋪的情況，對于我們項(xiàng)目這類期鋪來說，必須采取相對應(yīng)的策略，目前則應(yīng)以樹形象、建立市場知名度為主，這是為接下來的銷售做好最充分的準(zhǔn)備。

本商業(yè)街作為區(qū)域配套設(shè)施的組成部分，通常受制于住宅的銷售，住宅賣得好，對商鋪的銷售是很有力的支持。因此，在商業(yè)街正式進(jìn)行銷售推廣之前，應(yīng)集中力量做好住宅銷售，以住宅的旺銷帶動(dòng)商鋪的銷售。由此，我們建議前期以配合學(xué)府人家住宅宣傳進(jìn)行推廣為主，這樣可以無需投入太多資源亦可獲得不錯(cuò)的推廣效果。

1）整體推廣策略

運(yùn)用方迪公司的整合資源，進(jìn)行全方位、立體化、跨區(qū)域、多渠道媒介整合，以媒介廣告為主，公關(guān)活動(dòng)和事件行銷為輔，實(shí)現(xiàn)人員直銷、廣告推廣及行業(yè)內(nèi)部推廣的完好結(jié)合。

■通過表現(xiàn)高教園區(qū)大量師傅及社區(qū)居民這兩個(gè)固定穩(wěn)定消費(fèi)人群優(yōu)勢從而突顯商業(yè)街在其生活新商圈中的核心地位和獨(dú)特性，制造市場熱點(diǎn)及焦點(diǎn)；

■針對目標(biāo)群體，通過本地大眾媒介的有效廣告宣傳，迅速建立市場知名度；

■緊密配合項(xiàng)目整體營銷計(jì)劃開展市場推廣活動(dòng)，不斷提升市場關(guān)注度和美譽(yù)度。

2）形象包裝

■統(tǒng)一性：統(tǒng)一的標(biāo)志、統(tǒng)一經(jīng)營區(qū)間、統(tǒng)一宣傳口徑、統(tǒng)一廣告形象；

■獨(dú)特性：建立獨(dú)特的識(shí)別系統(tǒng)，塑造商業(yè)街鮮明的、引人注目的形象；

■震撼性：強(qiáng)勢推出，通過多種途徑集中推介，以震撼全城的方式使這個(gè)獨(dú)一無二的商業(yè)街項(xiàng)目為市場所認(rèn)知、認(rèn)同。

3）前期推廣主題

大學(xué)城及周邊社區(qū)（生活）、文化風(fēng)情

湖濱新城首條文化生活商業(yè)步行街

六銷售策略

一、銷售的總體策略

充分的運(yùn)用"一個(gè)主題（文化精品鋪）"突破市場，（"羅馬旗、報(bào)版平面及軟文、電視廣告）"撬動(dòng)市場，"三大核心賣點(diǎn)（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)臨街鋪、固定社區(qū)、學(xué)?？驮础⑽幕闷穮^(qū)和生活購物區(qū)相結(jié)合的市場潛力）"攻占市場，"兩點(diǎn)小利（多折扣、返租大奉送回報(bào)業(yè)主）"收獲市場。以此為主線在營銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。

各銷售階段工作安排

1、引導(dǎo)期

利用軟性廣告宣傳造勢、吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注；

商鋪推出部分單位進(jìn)行市場初探,視市場反映情況加推；

考核客戶對項(xiàng)目的初步認(rèn)知；

價(jià)格初探，作為下一步價(jià)格調(diào)整的依據(jù)；

2、強(qiáng)銷期

完成了項(xiàng)目認(rèn)知，市場、價(jià)格初探后，進(jìn)行微調(diào)；

拿出較好位置進(jìn)行銷售，提升銷售均價(jià)；

利用各類媒體組合推廣，將銷售推向高潮；

對到訪客戶進(jìn)行分析，挖掘項(xiàng)目主要客源，進(jìn)一步調(diào)整定位；

3、持續(xù)銷售期

舉行各類現(xiàn)場促銷活動(dòng)，刺激市場；

通過老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶；

向其他片區(qū)幅射開發(fā)目標(biāo)客戶；

4、尾盤清理期

消化剩余單位，回籠資金；

結(jié)合銷售均價(jià)給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等；

三、價(jià)格控制

為了在銷售各階段都能聚集人氣，保持銷售的順利進(jìn)行，建議分階段安排不同價(jià)目表，對各銷售階段進(jìn)行有步驟的階段價(jià)格控制。引導(dǎo)期為吸引人氣，以低價(jià)入市，此階段認(rèn)購的客戶可享受折扣優(yōu)惠，在銷售率達(dá)到45%時(shí)，成交的客戶則按價(jià)購買（無折扣），至銷售完成75%時(shí)，針對少量滯銷單位再采取額外優(yōu)惠1%~2%的手段，刺激客戶成交。

五、付款方式及折扣控制

由于本商鋪的目標(biāo)客戶以投資客為主，應(yīng)充分考慮其對于資金周轉(zhuǎn)的需要，建議盡量爭取按揭銀行提供更具靈活的付款方式，降低首期與月供壓力。還可根據(jù)少數(shù)客戶的特殊情況提供首期款分期付款方式，使客戶在付款方式具有更大的靈活性。

各種付款方式的銷售折扣應(yīng)根據(jù)不同銷售時(shí)期的具體情況進(jìn)行調(diào)整。前期由于客戶猶豫與觀望心態(tài)較濃，可在折扣上放低2%，以吸引客戶盡早落定；強(qiáng)銷期在買家聚集、人氣旺盛等有利形勢下，可將折扣進(jìn)行上調(diào)或直接取消折扣；至尾盤期，由于剩余單位客戶可選擇余地不大，故可再次放低折扣1%，以刺激客戶成交，盡快消化剩余尾盤、實(shí)現(xiàn)利潤。

付款折扣方案

作為投資性項(xiàng)目，其消費(fèi)群體基本由投資者和用家組成，他們普遍對資金調(diào)配的敏感度較強(qiáng)，投資意識(shí)強(qiáng)烈，由此必須提供更具靈活性的付款方式，既能讓客戶減少資金壓力，又能實(shí)現(xiàn)快速銷售的目的。建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶自然引導(dǎo)為選擇銀行按揭的付款方式來降低客戶付款的資金壓力。另一方面利用優(yōu)惠付款辦法進(jìn)一步降低首付壓力。

正常折扣方式

付款方式

折扣

比例

說明

一次性付款0.9820%

首期5成，一個(gè)月內(nèi)付清全款

按揭付款0.9980%

首4成，余款銀行按揭

綜合折扣

0.985折扣方案

在銷售過程中需為大面積成交預(yù)留一定折扣空間，有大量的優(yōu)惠就必須保證項(xiàng)目最終價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，就必須將優(yōu)惠價(jià)格計(jì)算在內(nèi)，即：

1、購買200平米以上可享受2％優(yōu)惠；

2、意向面積不足200平米的客戶，最多讓點(diǎn)1%；

（二）媒體推廣計(jì)劃

根據(jù)銷售計(jì)劃的三個(gè)階段，媒體推廣及宣傳也相應(yīng)的分為三個(gè)階段：

推廣時(shí)間段

媒體

主題內(nèi)容

目的

第一階段（引導(dǎo)期）

戶外一塊

文化社區(qū)黃金商鋪全面公開

商鋪銷售啟動(dòng)宣告

電臺(tái)廣告

穩(wěn)賺不賠的精品商鋪

大學(xué)城商鋪全面公開發(fā)售

商鋪公開發(fā)售信息宣傳

報(bào)紙軟文3篇

社區(qū)商鋪財(cái)富計(jì)劃系列

引導(dǎo)投資經(jīng)營社區(qū)商鋪購買本項(xiàng)目產(chǎn)品

第二階段（強(qiáng)銷期）

整版1期

文化商業(yè)街，輕松做成70年老生意

引導(dǎo)投資經(jīng)營者購買本項(xiàng)目商鋪

整版1期

文化精品商業(yè)街，搶到就是賺到

營造商鋪熱賣氣氛

電視溜底字幕廣告三天

湖濱新城高教園區(qū)首個(gè)文化生活商業(yè)街火爆搶購中，輕松做定70年老生意，一鋪養(yǎng)三代，投資新神話。

宣傳產(chǎn)品特性，吸引投資及經(jīng)營客戶。

第三階段（銷售持續(xù)期）

整版1期

黃金商鋪?zhàn)詈驨套珍藏鋪位限時(shí)搶購

剩余鋪位清銷，應(yīng)在緊張氣氛。

電視溜底字幕廣告一周

七商業(yè)步行街內(nèi)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

（一）商業(yè)步行街外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)

步行街外立面不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志，更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體，表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營主題，設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)特的外立面設(shè)計(jì)能使整條商街在消費(fèi)者心中形成深刻印象。易受消費(fèi)者歡迎，有利于人氣的集中。

外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面和內(nèi)部步行街的過渡和轉(zhuǎn)換。外立面對周圍環(huán)境有一定的視覺影響，需要考慮新舊建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性，外立面設(shè)計(jì)需要考慮尺度和材料與周圍關(guān)系，材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。

建筑結(jié)構(gòu)對外立面有直接的影響，選擇適當(dāng)?shù)膶痈吆椭嘁约伴_窗方式和數(shù)量，可以獲得虛實(shí)對比，取得較好的外立面效果。因?yàn)榉忾]的建筑會(huì)對外界造成不良的視覺影響，特別是大體量建筑尤其如此。同時(shí)不可能脫離某個(gè)區(qū)域而存在，它必須依附于某個(gè)環(huán)境，所以外立面設(shè)計(jì)要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。

項(xiàng)目定位為文化休閑購物的樂園，需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出文化底蘊(yùn)及陽關(guān)活潑的建筑風(fēng)格和色彩。

本商業(yè)步行街目前消費(fèi)定位為高教園區(qū)學(xué)生為主。因此，這里建議本商業(yè)步行街盡量考慮色彩絢麗的涂料和瓷磚。涂料富于變化，造價(jià)低，容易營造主題特色的優(yōu)勢，既能降低成本，又能保持很大的文化靈活性宣揚(yáng)主題。

（二）鋪位分割和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)

科學(xué)合理的鋪位劃分和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)是消費(fèi)者在商業(yè)項(xiàng)目中自然舒適、輕松愉快地消費(fèi)的有力保障；是經(jīng)營者利潤合理化的有力保障。

1、鋪位分割要點(diǎn)

A、鋪位分割實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一

鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。

B、尊重消費(fèi)者行為

科學(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商業(yè)街的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。

C、面積按定位和消費(fèi)能力劃分

根據(jù)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目定位劃分商鋪的面積的同時(shí)，更要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧ι啼伩們r(jià)的接受程度來劃分；

本商業(yè)步行街的門臉建筑面積應(yīng)該集中在70-150平方米；

其他商鋪經(jīng)營面積應(yīng)該集中在40-60平方米。

2、商場人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)

人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關(guān)鍵。交通組織不僅要把人流引入步行街，而且要在內(nèi)部合理地組織人流，既要讓購物者滿意，又要讓零售商在經(jīng)濟(jì)上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成比例。所以，優(yōu)化人流運(yùn)動(dòng)，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達(dá)到最佳效果。

（三）過道、小品景觀布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、走道設(shè)計(jì)要點(diǎn)

A、步行街內(nèi)過道設(shè)計(jì)要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。不宜太長太直，應(yīng)該適度曲折，增加人流的停留時(shí)間、使步行街內(nèi)的店面基本上面臨室內(nèi)步行街。

B、考慮商鋪單位的使用率及發(fā)展商利潤最大化，建議建筑物內(nèi)部購物通道寬度為3米。

C、與指引標(biāo)志結(jié)合。指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。合理設(shè)置寬度。過道的作用是疏散和引導(dǎo)人流，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量，規(guī)模等。

2、小品點(diǎn)睛設(shè)計(jì)

A、風(fēng)格確立原則

步行街小品作為一種觀賞裝飾，必須與總體風(fēng)格相融，要結(jié)合步行街內(nèi)部裝修風(fēng)格，包括色調(diào)、造型、圖案等。

B、避免扎堆、重復(fù)

小品設(shè)置時(shí)要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感覺。

C、注重觀賞性

小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合商場中庭、色調(diào)、風(fēng)格，組合成統(tǒng)一格調(diào)。

D、大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合

小品不僅具有藝術(shù)的特性，還要結(jié)合人們的審美取向，小品的設(shè)置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術(shù)思想相統(tǒng)一。

3、休息椅布置要點(diǎn)

A、區(qū)位選擇。休息椅，一般放置于休息區(qū)域，中庭，過道旁。放置時(shí)要注意避免布置過密，而減少步行、經(jīng)營空間。

B、避免與廚窗相靠。休息椅放置，不能與商鋪廚窗相靠，若與廚窗相靠，會(huì)阻礙廚窗內(nèi)商品的展示功能。

休息椅布置三忌

一忌：與垃圾桶相鄰

休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會(huì)影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距5~10米間

二忌；阻礙人流

休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞

三忌：無規(guī)則設(shè)置

休息椅布置時(shí)，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響美觀

結(jié)束語

從目前的情況來看，本地塊商業(yè)步行街項(xiàng)目應(yīng)該說具有一定的先天優(yōu)勢湖濱新城、高教園區(qū)、社區(qū)居住氛圍正是其它項(xiàng)目不可比擬的先天優(yōu)勢。因此我們認(rèn)為，在前期一定要在充分了解市場需求的基礎(chǔ)上準(zhǔn)確把握該項(xiàng)目的市場定位，正確制定銷售價(jià)格策略與市場推廣策略，并進(jìn)行以之相應(yīng)的一系列強(qiáng)而有效的市場推廣活動(dòng)，必定能將此項(xiàng)目發(fā)展成為湖濱新城又一個(gè)有口皆碑的成功例子。

以上策劃內(nèi)容是根據(jù)商業(yè)街項(xiàng)目特點(diǎn)而定的，詳細(xì)的策劃方案及活動(dòng)執(zhí)行方案有待雙方商洽后提交。

篇2:某步行街商場租賃合同書

某步行街商場租賃合同書

房屋租賃協(xié)議書

甲方：（以下簡稱甲方）

乙方：（以下簡稱乙方）

第一條：位置

（1）、甲方同意乙方在==商場==位置設(shè)置賣場，場地面積==平方米，經(jīng)營本合同所定的業(yè)種。

（2）、甲乙雙方共同到現(xiàn)場辦理辦理完交接手續(xù)后，乙方可獲得==天裝修期，在此期間不計(jì)租金。

（3）、場地陳列商品的設(shè)施由==方提供，==。

（4）、場地裝修、裝潢方案由==方提供，甲方審定認(rèn)可后，施工由==方負(fù)責(zé)。

第二條：經(jīng)營期限

（1）、本合同有效期限自*年*月*日起至*年*月*日止。

（2）、如開業(yè)日期*年*月*日不能準(zhǔn)時(shí)開業(yè)，影響乙方經(jīng)營，甲方將按實(shí)際延誤天數(shù)賠償租金。

（3）、乙方在合同期間，未經(jīng)甲方同意，不得擅自轉(zhuǎn)讓柜（架）經(jīng)營權(quán)或與第三者共同經(jīng)營及有其他損害甲方權(quán)益之行為（現(xiàn)合作經(jīng)營面積==平方米，==戶，合作者姓名==，經(jīng)營品類

其余自主經(jīng)營），否則以違約論處，甲方可終止本合同，并視情節(jié)予以處罰（合同簽定之后如不報(bào)請甲方批準(zhǔn)另行租賃經(jīng)營，每戶或每一單品罰金1萬元，超過3戶者，終止本租賃合同，租金保證金不予退還）。

（4）、合同期滿，乙方經(jīng)甲方同意可續(xù)約，但應(yīng)于期滿前二個(gè)月由乙方先行提出書面申請。合同期間乙方如需中途撤柜（架），應(yīng)于45日前提出撤柜（架）申請，經(jīng)甲方同意后方可撤柜（架）。

（5）、乙方應(yīng)接受甲方的監(jiān)督管理，

并遵守甲方所定的管理規(guī)章，除另有規(guī)定外，乙方不得于營業(yè)時(shí)間內(nèi)停止，否則以違約論處。

（6）、甲方有權(quán)根據(jù)商業(yè)步行街狀況及需要暫停商業(yè)步行街營業(yè)，但每自然年度不超過七日，乙方不得因此要求減免租金及其他費(fèi)用，也不得要求甲方賠償其他損失。（但遇有特殊事件、政府行為、社會(huì)重大活動(dòng)等事項(xiàng)發(fā)生，導(dǎo)致無法營業(yè)，可不限七日）。

第三條：營業(yè)項(xiàng)目與方針

（1）、乙方經(jīng)營項(xiàng)目以

為限，乙方所售商品及定價(jià)應(yīng)送交甲方審核后方可陳列出售，其業(yè)種不得隨意變更超越。新增營業(yè)項(xiàng)目須提前提出正式申請，經(jīng)甲方同意后方可陳列出售，否則以違約論處。

（2）、乙方銷售的商品品質(zhì)應(yīng)合乎要求，售價(jià)應(yīng)合理公道，并遵守國家有關(guān)法律，若品質(zhì)不佳或售價(jià)高于其他商場及其連鎖店，經(jīng)檢舉或查證屬實(shí)，乙方應(yīng)無條件辦理退貨、換貨或退還貨款，同時(shí)甲方有權(quán)對乙方處以商品價(jià)格十倍的罰款，及單方面調(diào)整價(jià)格直至終止合同。

（3）、乙方商品的品質(zhì)、內(nèi)容、數(shù)量或新產(chǎn)品的開發(fā)無法達(dá)到甲方要求，或乙方因陳列銷售偽劣、仿冒商品而造成甲方損失，乙方應(yīng)負(fù)完全賠償責(zé)任與其他一切法律責(zé)任，并且甲方可隨時(shí)取消其賣場經(jīng)營資格，并終止租賃合同，租金保證金不予退還，如商品供應(yīng)斷檔，造成柜臺(tái)、貨架閑置，甲方有權(quán)終止合同，并追究乙方的賠償責(zé)任。

（4）、乙方同類商品在其他賣場若有打折特價(jià)活動(dòng)時(shí)，在甲方陳列的相同商品也應(yīng)自動(dòng)降價(jià)，否則以本條款第（2）款辦法處罰。

（5）、乙方應(yīng)接受甲方核定許可提貨券，甲方提成

%的手續(xù)費(fèi)用。

（6）、乙方在甲方賣場陳列銷售的商品，應(yīng)合乎一切政府法令的規(guī)定，如有違反法令的情形，其責(zé)任概由乙方自行負(fù)責(zé)，甲方如因此而遭受損失，可追究乙方賠償。

（7）、顧客要求退還貨時(shí)，乙方應(yīng)按甲方對消費(fèi)者服務(wù)承諾規(guī)定辦理。

第四條：租金及支付時(shí)間

（1）、租金標(biāo)準(zhǔn)：==元/月.平方米

（2）、租金：

年租金總計(jì)：==元，（大寫：==萬仟佰拾元整）。

（3）、繳付方式：

A、租金分二次支付，甲方場地交付之日繳納租金==元，（大寫：==萬仟佰拾元整），次年6月30日前繳納租金==元，（大寫：==萬仟佰拾元整）。

B、甲方通過綜合考核同意乙方繼續(xù)經(jīng)營，第二年租金在第一年租金末月前一個(gè)月交付，第三年以此類推。

C、如乙方不能通過甲方考核，終止合同90天后，甲方退還乙方保證金，并扣除因乙方退出經(jīng)營后造成甲方經(jīng)營延誤而發(fā)生的實(shí)際損失（租金實(shí)際天數(shù)）。

第五條：物業(yè)管理服務(wù)

（1）、乙方場地保潔、保安等物業(yè)管理由乙方自行負(fù)責(zé)，甲方不再收取物業(yè)管理費(fèi)用，如須甲方協(xié)助，費(fèi)用另行商定。

（2）、水、電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生的金額據(jù)實(shí)結(jié)算，于次月1日至5日結(jié)清。

（3）、甲方免除乙方全年空調(diào)費(fèi)用。

（4）、甲方對客戶和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)施、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由甲方按實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用加適當(dāng)?shù)膭趧?wù)費(fèi)用計(jì)收。

（5）、乙方逾期交納水電費(fèi)等一切費(fèi)用，從逾期之日起按日加收逾期應(yīng)繳費(fèi)額5的滯納金。

（6）、費(fèi)用支付方式及時(shí)間：

A、水費(fèi)、電費(fèi)：乙方按實(shí)際發(fā)生的金額據(jù)實(shí)結(jié)算，于次月1日至5日結(jié)清。

B、如以后的空調(diào)費(fèi)、采暖費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等價(jià)格有所變動(dòng)，按政府有關(guān)部門浮動(dòng)的單價(jià)作相應(yīng)的調(diào)整。

第六條：保證金

（1）、保證金：為了確保合同的履行，為了維護(hù)全體物業(yè)使用人的共同利益，為維護(hù)商業(yè)步行街公平交易，杜絕欺詐，保持商業(yè)步行街長期穩(wěn)定經(jīng)營，乙方同意在本合同簽定同時(shí)向甲方支付商品質(zhì)量保證金、服務(wù)保證金、安全保證金、物業(yè)保證金、管理保證金共計(jì)人民幣==元，（大寫：==萬仟佰拾元整）。

（2）、保證金退還方式：合同履行期滿乙方遷出本商業(yè)步行街后，雙方辦理完畢賣場交接手續(xù)90天后，如無客戶索賠、投訴等問題，且經(jīng)甲方確認(rèn)乙方?jīng)]有任何違約行為及欠繳有關(guān)費(fèi)用，甲方退還乙方保證金，保證金退還時(shí)不計(jì)利息。

（3）、對乙方有違反本合同，以及本商業(yè)步行街管理制度的違法行為，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除相應(yīng)違約和損失，乙方應(yīng)在接到通知后3日內(nèi)補(bǔ)足保證金不足部分，否則乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第七條：考核標(biāo)準(zhǔn)

（1）、乙方應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證、個(gè)人身份證復(fù)印件各一份。

（2）、甲乙雙方議定每期==個(gè)月，營業(yè)目標(biāo)如下：第一期（第*年*月*日起至*年*月*日止）營業(yè)總額為==元整；第二期（自*年*月*日起至*年*月*日止）營業(yè)總額為==元整。

（3）、乙方的營業(yè)情況每

個(gè)月應(yīng)接受甲方評(píng)鑒一次，業(yè)績未達(dá)甲方規(guī)定者，甲方可調(diào)整其經(jīng)營面積或單方面終止合同。

第八條：促銷