物業(yè)公司涉及的會計科目

------------------------------------------------------------------------物業(yè)公司涉及的會計科目

一會計科目及使用說明

第204號科目

預收賬款1.本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關單位和個人預收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔公用設施的維修保養(yǎng)和保安綠化等預止的公共性服務費等2.企業(yè)向有關單位和個人預收的款項，借記銀行存款科目，貸記本科目；收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入其他業(yè)務收入科目有關單位和個人補付的款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作權反會計分錄預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入應收賬款科目的貸方，不設本科目3.本科目應按有關單位和個人設置明細賬4.本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項第205號科目

代收款項1.本科目核算企業(yè)因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費煤氣費有結電視費電話費等企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算2.企業(yè)收到代收的各種款項時，借記銀行存款等科目，貸記本科目；交給有關單位時，借記本科目，貸記銀行存款等科目收取代辦手續(xù)費等服務收入時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入科目3.本科目應按代收代交費用種類設置明細賬4.本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項第209號科目

其他應付款1.本科目核算企業(yè)應付暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產(chǎn)權人使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復安全等方面費用的保證金等2.發(fā)生的各種應付暫收款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應按債權人或應付暫收款項的類別設置明細賬4.本科目期末余額，反映企業(yè)尚未收付的其他應付款第281號科目

代管基金1.本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分共用設施設置維修基金2.企業(yè)代收代管基金時，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設施設備，應負擔的有關費用，如租賃費承包費有償使用費等，應按受益對象，借記經(jīng)營成本管理費用其他業(yè)務支出科目，貸記本科目代管基金按規(guī)定用途使用，應分別以下兩種情況進行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位共用設施設備大修更新改造任務的，實際發(fā)生的工程支出，借記物業(yè)工程科目，貸記銀行存款庫存材料等有關科目；工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記本科目，貸記經(jīng)營收入-物業(yè)大修收入科目；結轉已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記物業(yè)工程科目由外單位承接大修任務的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人簽證認可后與承接單位進行結算，借記本科目，貸記銀行存款等科目3.本科目應按單幢房屋設置明細賬4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結余第411號科目

物業(yè)工程1.本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算2.企業(yè)承接的房屋共用部位共用設施設備大修更新改造工程發(fā)生的各項支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記代管基金科目，貸記經(jīng)營收入物業(yè)大修收入科目；結轉已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記本科目企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關科目，工程完工結轉成本，借記遞延資產(chǎn)科目，貸記本科目3.本科目應按工程項目設置明細賬4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本5.企業(yè)可以根據(jù)實際業(yè)務需要，增設相應的科目第501號科目

經(jīng)營收入1.本科目核算企業(yè)的物業(yè)管理（主營業(yè)務）活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供維修管理和服務等勞務而取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人使用人收取的公共性服務費收入公眾代辦性服務費收入和特約服務收入物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場游泳池各類球場等共用設施收入物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人的委托，對房屋共用部位共用設施設備進行大修取得的收入2.企業(yè)取得的和項收入，應按下列原則確認：企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)物業(yè)大修收入應當經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)3.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供公共性服務公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業(yè)管理收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的物業(yè)經(jīng)營收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)承接房屋共用部位共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人簽證認可后進行轉賬，借記代管基金科目，貸記本科目4.本科目應按經(jīng)營收入的種類設置明細賬，如物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入物業(yè)大修收入等，其中物業(yè)管理收入，企業(yè)可以根據(jù)實際管理，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明核算5.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額第502號科目

經(jīng)營成本1.本科目核算企業(yè)物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)大修等應結轉的經(jīng)營成本企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資資金及職工福利費固定資產(chǎn)折舊費及修理費水電費取暖費辦公費差旅費郵電通訊費交通運輸費租賃費財產(chǎn)保險費勞動保護費保安費綠化維護費低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入管理費用科目，不在本科目核算2.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供公共性服務公眾代辦性服務及特約服務所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人使用人的租賃費承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應付賬款科目月份終了，企業(yè)應及時結轉已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目3.本科目的明細核算應與經(jīng)營收入的明細核算相對應4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后，本科目應無余額第511號科目

其他業(yè)務收入1.本科目核算企業(yè)除主管業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉讓收入等商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發(fā)商店飲食店等經(jīng)營收入其他業(yè)務收入的確認原則，與主營業(yè)務收入確認原則相同2.企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入，借記銀行存款應收賬款等科目，貸記本科目3.本科目應按其他業(yè)務的種類設置明細賬，如房屋中介代銷手續(xù)費收入物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房以營收入等4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額第512號科目

其他業(yè)務支出1.本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務以外的其他業(yè)務所發(fā)生的各項支出，包括為銷售商品提供勞務而發(fā)生的相關成本費用以及相關稅金及附加等2.企業(yè)發(fā)生的其他業(yè)務支出，借記本科目，貸記應付工資銀行存款應交稅金其他應交款代管基金等科目3.本科目應按其他業(yè)務的種類設置明細賬，如房屋中介代銷手續(xù)費支出物資銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營支出等4.期末，應將本科目的余額轉入本年利潤科目，結轉后本科目應無余額二會計報表的編制說明1.在資產(chǎn)負債表住房周轉金項目下增設代管基金項目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設施設備維修基金的結余本項目應根據(jù)代管基金科目的期末貸方余額填列2.物業(yè)工程科目的期末余額在資產(chǎn)負債表存貨項目中反映3.代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負債表其他流動負債項目中反映淺議物業(yè)管理企業(yè)會計核算的新規(guī)定李俊杰一物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的一種自然延續(xù)物業(yè)管理會計的出現(xiàn)和發(fā)展是物業(yè)管理公司進入市場實行企業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化管理和社會化服務的必然產(chǎn)物財政部通知在2000年1月1日起貫徹執(zhí)行財會字[1999]44號文關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度>有關問題的通知以及物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行），以物業(yè)管理的行業(yè)特點，融合了會計核算方法和會計程序，豐富了會計工作的內(nèi)容，使目前上海地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)，由采用多種行業(yè)會計制度統(tǒng)一過渡到完整的系統(tǒng)的可以操作可以實施的會計方法和步驟上來筆者曾對上海幾家頗有影響的物業(yè)管理企業(yè)作了一次調查，大多數(shù)企業(yè)財務人員認為：物業(yè)管理會計沒能像工業(yè)會計制度那樣成熟可操作，很難做到融會貫通運用自如原因有三：其一，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，國家地方房管部門不斷有新的政策法規(guī)和條款出臺，使物業(yè)管理會計核算跟不上新政策的實施要求；其二，財務人員過去不能以會計法為準繩實施操作，而是以某些不夠成熟的房管要求處理業(yè)務，造成核算過程中偏差；其三，物業(yè)管理行業(yè)的工作內(nèi)容從原來簡單的房屋養(yǎng)護到運用現(xiàn)代化管理科學和先進的維護養(yǎng)護技術，從簡單的為使用人提供服務到智能化管理，管理的內(nèi)容豐富了，服務的項目擴大了，而財務人員缺少專業(yè)培訓，主管部門又很少有權威性的政策解釋上述三個原因阻礙了物業(yè)管理財務的正常發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)的會計核算在明確執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度基礎上，再按照物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）執(zhí)行是近年來比較具體的對物業(yè)會計的工作性指導，統(tǒng)一了物業(yè)管理行業(yè)會計科目的設置如新設的第205號科目代收款項，第281號科目代管基金，第411號科目物業(yè)工程是在行業(yè)中常見常用的收支科目對原先房地產(chǎn)企業(yè)使用的第204號科目預收帳款，第209號科目其他應付款，第501號科目經(jīng)營收入，第502號科目經(jīng)營成本，第512號科目其他業(yè)務支出等都較具體地作了解釋和歸類說明充分發(fā)揮了會計管理的職能，為企業(yè)內(nèi)部正確統(tǒng)計運作和有效控制成本支出，提供合理的會計信息和充分的理論依據(jù)二1物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定分清了代收款項同其他收入款項的界限，新設置的第205號科目代收款項立意明確，物業(yè)公司代有關部門向業(yè)主收取的垃圾清運費有線電視初裝費電表保證金水費押金等，可在代收款項一級科目下設各項二級科目，分類入帳有利于發(fā)揮會計管理職能，統(tǒng)一結算交納，操作性強[例]某物業(yè)公司為環(huán)衛(wèi)所代收建筑垃圾清運費，為有線電視臺代收初裝費，為自來水公司預收水費，為供電所代收電表保證金，具體分錄如下：借：101現(xiàn)金102銀行存款貸：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金月末將收入各項費用歸還有關部門，分錄如下：借：205代收款項垃圾清運費有線電視初裝費水費電表保證金貸：102銀行存款月末將為業(yè)主服務的服務費收入結轉經(jīng)營收入：借：205代收款項服務費收入貸：經(jīng)營收入服務費收入代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負債表中其他流動負債額目中反映2物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定切合實際設置新科目，糾正了以往對維修基金科目歸類無序的缺陷過去有的物業(yè)管理企業(yè)將維修基金歸集在第203號科目應付帳款，也有歸集在第261號科目長期應付款新增設第281號科目代管基金是為房屋使用人和業(yè)主代管的部分基金，既符合國家規(guī)范，又符合物業(yè)公司實際[例]某物業(yè)公司收到委托管理的房屋共用部位共用設施維修基金和代管基金的存款利息，分錄如下：借：102銀行存款代管基金存款貸：281代管基金維修基金利息收入外單位承接大修任務，工程完工后，經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權人認可后支付維修基金，分錄如下：借：281代管基金維修基金貸：102銀行存款本科目期末貸方余額反映代管基金結余款3物業(yè)管理企業(yè)會計核等補充規(guī)定新設置第411號科目物業(yè)工程，歸集了承接物業(yè)工程成本支出，為物業(yè)工程有效地系統(tǒng)地提供正確的成本信息，有利于物業(yè)公司進行成本控制[例1]某物業(yè)公司對開發(fā)商提供的物業(yè)管理辦公用房進行裝修改建，分錄如下：借：411物業(yè)工程辦公室裝修貸：102銀行存款124庫存材料辦公室裝修工程完工，費用在二年中分攤：借：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修貸：411物業(yè)工程辦公室裝修借：502經(jīng)營成本物業(yè)管理貸：171遞延資產(chǎn)辦公室裝修[例2]根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人提議和業(yè)委會要求對某樓屋面進行大修借：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程貸：102銀行存款104庫存材料工程完工后，工程款經(jīng)業(yè)委會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人鑒證，結轉工程成本：借：281代管基金維修基金貸：501經(jīng)營收入物業(yè)大修工程借：502經(jīng)營成本物業(yè)大修貸：411物業(yè)工程物業(yè)大修工程本科目應按工程項目內(nèi)容設置明細帳，借方金額反映在建工程的實際成本綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）是現(xiàn)階段物業(yè)管理會計規(guī)范發(fā)展過程中的一大進步但與目前物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度相比仍有不足之處譬如：業(yè)主委員會同物業(yè)公司之間的帳務設置不夠明確；第411號科目物業(yè)工程在科目使用說明中對物業(yè)管理用房裝飾裝修發(fā)生的支出，也可采用第159號科目在建工程；第209號科目其他應付款記入對使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復等方面的保證金等，不符合上海市居住物業(yè)管理條例的有關規(guī)定類似上述情況，需要廣大財務人員在今后的工作實踐中再研究摸索和改進，使物業(yè)管理會計的內(nèi)容既能適應多元化物業(yè)服務對會計信息資料的需要，又能滿足物業(yè)管理企業(yè)自身對會計信息資料的要求物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定物業(yè)管理會計核算辦法

第一章經(jīng)營收入核算管理規(guī)定經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入1.1主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供維修管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人使用人收取的公共性服務收入公眾代辦性服務收入和特約服務收入企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物業(yè)管理收入，并設置明細科目核算1.1.2物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入如企業(yè)經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入前期費收入等1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人的委托，對房屋共用部位共用設施設備進行大修取得的收入1.2其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入；代為經(jīng)營停車場游泳池各類球場等共用設施取得的收入；還包括房屋中介代理收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉讓收入等1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發(fā)屋商店飲食店等經(jīng)營收入

2經(jīng)營收入的確認及其時間2.1企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為經(jīng)營收入的實現(xiàn)當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益，不得提前或延后2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)

3經(jīng)營收入會計科目處理3.1因物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入主營業(yè)務收入科目其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入其他業(yè)務收入科目以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算3.2企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費，所取得的收入計入其他應付款***場地停車費代收科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費根據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用（按協(xié)議規(guī)定列支）時，計入其他應付款***場地停車費代收科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益，即其他應付款***場地停車費代收科目的貸方余額，借記并轉入其他業(yè)務收入各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算第二章成本費用核算管理規(guī)定

1成本核算方法

成本核算應遵循收入成本配比原則，按照物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變

2成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員工資獎金和按規(guī)定比例提取的福利費工會經(jīng)費教育經(jīng)費；房屋共用部位共用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位共用設施設備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費保潔費保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失違約金滯納金等賠償支出資產(chǎn)減值損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管理性支出均計入期間費用如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等

根據(jù)權責發(fā)生制原則確定當期的成本費用，正確核算待攤費用和預提費用會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的待攤費用及預提費用，均應計入當年度損益

根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用管理處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本

3成本核算及科目設置3.2主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置物業(yè)管理成本物業(yè)經(jīng)營成本物業(yè)大修成本，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目3.3.1自營方式管理成本的核算采用自營方式進行物業(yè)管理服務的，可將發(fā)生的各項直接費用按成本類別計入主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本3.3.2出包方式管理成本的核算對部分采取出包方式進行的公共性服務，如綠化保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結算款，并按成本類別計入主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的房屋建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人使用人的租賃費承包費等計入主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資獎金和按規(guī)定比例提取的福利費工會經(jīng)費教育經(jīng)費勞動保護費；材料費水電費等也計入主營業(yè)務成本物業(yè)經(jīng)營成本物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部位共用設施設備大修更新改造任務實際發(fā)生的工程支出其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有關成本和費用支出企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前計入長期待攤費用，不計入當期損益在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn)收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益期間費用核算的科目設置按照****集團財務管理制度的規(guī)定執(zhí)行辦公費通訊費業(yè)務招待費業(yè)務宣傳費差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算第三章

物業(yè)工程的核算

1物業(yè)工程的內(nèi)容

物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位共同設施設備大修更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程

2物業(yè)工程的核算應在在建工程科目下設置明細科目物業(yè)工程，用于歸集物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已完物業(yè)工程成本的結轉數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本本科目應按工程項目類別設置明細賬進行核算企業(yè)自行組織施