汽車城項(xiàng)目可行性研究報告

、論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1TOC\o"1-5"\h\z1、項(xiàng)目概述 12、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 13、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 2二、汽車產(chǎn)業(yè)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。21、產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 22、汽車需求預(yù)測 33、汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測 4三、區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。61、主要城市的市場需求狀況 62、福建省汽車市場狀況 113、寧德市場狀況 12四、汽車銷售模式分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。131、汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 132、銷售市場概況 15(1)、廣州汽車銷售市場概況 16(2)、東莞汽車銷售市場概況 17(3)、深圳汽車銷售市場概況 18五、汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。201、相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析 202、寧德市場規(guī)模預(yù)測 22六、項(xiàng)目實(shí)施方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。221、項(xiàng)目選址及周邊狀況 222、項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 233、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 254、項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 255、項(xiàng)目SW0T分析 26七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。28TOC\o"1-5"\h\z1、基本指標(biāo) 282、建安成本估計(jì) 293、銷售與租金收入估算 304、投資估算 305、債務(wù)償還計(jì)劃 326、損益估算 327、現(xiàn)金流量估算 33八、社會效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。331、對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響 342、對就業(yè)的影響 343、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 344、對生態(tài)環(huán)境的影響 34九、項(xiàng)目風(fēng)險評價。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。351、宏觀政策風(fēng)險 352、城市規(guī)劃風(fēng)險 363、市場競爭風(fēng)險 364、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險 365、招商運(yùn)作風(fēng)險 37十、項(xiàng)目自我評價。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。381、項(xiàng)目用地對報告結(jié)論的影響 382、項(xiàng)目實(shí)施方案對報告結(jié)論的影響 383、項(xiàng)目經(jīng)營模式對報告結(jié)論的影響 394、本報告的應(yīng)用說明 39\o"CurrentDocument"十一、項(xiàng)目總結(jié) 40XX汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告一、總論.項(xiàng)目概述?”XX汽車城”項(xiàng)目是由XXXX商會、XXXX商會發(fā)起的，與國內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn)營商、國內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。?項(xiàng)目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時機(jī)，緊抓汽車銷售市場的市場空隙，選擇項(xiàng)目實(shí)施的有利位置，將快速改變閩浙汽車銷售市場的格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述?該項(xiàng)目擬選址于XXX市工業(yè)園XX項(xiàng)目區(qū)，面積近500畝，地塊特點(diǎn)表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好；②交通優(yōu)越，有適合本項(xiàng)目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項(xiàng)目的宣傳難度。?項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立4s專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域，分二期建設(shè)完成。?初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)、二手車交易市場開始啟動，方式是進(jìn)行部分土地產(chǎn)權(quán)式出租或出售，以收回前期土地購置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。?項(xiàng)目建設(shè)期周期預(yù)計(jì)為2.5年。3.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論?靜態(tài)投資回收期N=6.13年，動態(tài)投資回收期N=14.45.年。?項(xiàng)目從2012年開始進(jìn)入回收期，2012年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入843.60萬元，項(xiàng)目到2028年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤達(dá)3267.34萬元，投資利潤率達(dá)10.11%。?如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到2015年底，債務(wù)全部償還，償還債務(wù)的年限從2011年開始計(jì)為6年。?本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會效益。?項(xiàng)目的風(fēng)險和不確定性主要體現(xiàn)為項(xiàng)目落地的時效性、市場競爭和財(cái)務(wù)風(fēng)險。二.汽車產(chǎn)業(yè)分析1目前國內(nèi)汽車市場總體情況分析1、09年實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)銷1300萬輛，列世界第一，美國產(chǎn)銷未過1000萬輛，日本也僅有6、7百萬輛。2、汽車市場政策特征非常明顯，主要是由拉動汽車消費(fèi)的政策主導(dǎo)，政策的推動起了決定性的作用。3、2009年四季度及今年一季度，無論是銷售量還是汽車價格都一反常態(tài)場呈現(xiàn)狂熱購車的狀態(tài)，出現(xiàn)提前釋放的突出現(xiàn)象。4、全年表現(xiàn)為汽車市場剛性需求的特征，范圍之廣、力度之強(qiáng)都是近幾年來出乎意料的，專家學(xué)者預(yù)測中國汽車市場仍將有10-20年的高速發(fā)展期（年均20%-30%的增長）。5、行業(yè)部門、汽車制造商、專家業(yè)內(nèi)人士、相關(guān)機(jī)構(gòu)對2010年車市總體預(yù)測樂觀，最少要有10%-15%的增長率，甚至有可能達(dá)到30%的增長。6、2010年國家關(guān)于汽車消費(fèi)的政策已經(jīng)出臺，大多數(shù)認(rèn)為明年政策力度仍然較強(qiáng)。2.關(guān)于轉(zhuǎn)型期的汽車營銷及后市場的變化特點(diǎn)、及影響1、09年產(chǎn)銷1300萬輛，中國已躍居世界第一，上了一個高臺階，汽車產(chǎn)業(yè)、汽車市場、汽車營銷、汽車消費(fèi)都將發(fā)生一系列重大的變化。2、國際金融危機(jī)并沒有完全退出，仍將對國際汽車行業(yè)、市場產(chǎn)生難以預(yù)料的影響，兼并重組仍將繼續(xù)，在此形勢下也必將對國內(nèi)汽車行業(yè)、汽車市場產(chǎn)生重要影響（如：汽車集團(tuán)的調(diào)整變化）。3、09年國內(nèi)汽車行業(yè)兼并重組并沒有大的變化，而按國家產(chǎn)業(yè)政策今后要實(shí)現(xiàn)10—12家企業(yè)兼并重組的總目標(biāo)，2010年國家也會加大此方面的推進(jìn)力度。4、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將是今后國家的重點(diǎn)目標(biāo)，其中汽車產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、營銷結(jié)構(gòu)都將發(fā)生重大的變化，如：汽車銷售市場將向二三線城市和農(nóng)村市場轉(zhuǎn)移。5、目前國內(nèi)汽車市場銷售市場快速發(fā)展，汽車后市場相對落后的矛盾已經(jīng)較突出，在汽車行業(yè)達(dá)到產(chǎn)銷1300萬輛的形勢下，汽車后市場不適應(yīng)的矛盾將更加突出，汽車營銷力，快向后市場轉(zhuǎn)移，將成為今后一個時期的重要發(fā)展趨勢。（一）、新車汽車營銷轉(zhuǎn)型特點(diǎn)1、集中交易的趨勢明顯。目前，國內(nèi)汽車集中交易的趨勢明顯，如：新型的汽車市場、新型的汽車園區(qū)，在一些大中城市已經(jīng)建成，或正在籌建，多則上幾千畝，少則幾百畝。4s店也由單一方式向?qū)Ｙu店集群方式轉(zhuǎn)變。國外集中交易的方式也在快速發(fā)展，例：美國、亞特蘭大桃樹工業(yè)大道家汽車專賣店林立于大道兩側(cè)；法國、日本也有類似情況。2、國內(nèi)外上已出現(xiàn)超大型汽車集中銷售市場國內(nèi)如：全國最大的汽車交易市場——縱橫汽車大世界，落戶在武漢漢口，該市場總投資68億元，建成后預(yù)計(jì)年銷售額300億元，總建筑面積350萬平方米，分三期五年建成，根據(jù)規(guī)劃項(xiàng)目將由六區(qū)、四中心組成，分別為：整車新車交易區(qū)、二手車交易區(qū)、汽配用品交易區(qū)、汽車維修區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、試駕體驗(yàn)中心、綜合服務(wù)中心、職業(yè)培訓(xùn)中心、研發(fā)中心十大功能板塊。目前，長春、鄂爾多斯、合肥、昆明、成都、深圳、煙臺、邯鄲一批新興的汽車園區(qū)，正在建設(shè)或籌建。3、專業(yè)化趨勢：美國正在出現(xiàn)汽車銷售、維修分離的趨勢：低成本，高效率。特別是經(jīng)過09年國際金融危機(jī)沖擊和影響，汽車營銷及后服務(wù)市場必將出現(xiàn)營銷專業(yè)化的趨勢。4、超大型汽車營銷集團(tuán)快速發(fā)展：（集團(tuán)化）例：龐大集團(tuán)（河北）旗下有300余家專賣店，交易額200億元；元通集團(tuán)（浙江）：代理40余品牌；祥龍集團(tuán)（北京）代理30余個品牌，有自營的大型汽車市場，08年交易額120億元。5、網(wǎng)絡(luò)化營銷快速發(fā)展：6、以租代售營銷發(fā)展較快。汽車租賃銷售方式，也將為汽車銷售開辟更為廣泛的市場。7、體驗(yàn)式銷售越來越重要：——65%的汽車欲購者都要求試乘試駕。8、品牌化、口碑化越來越重要，趨勢明顯。①、經(jīng)銷商品牌化：（包括汽車市場、汽車園區(qū)）②、專業(yè)服務(wù)品牌化；③、專項(xiàng)活動品牌化；④、售后服務(wù)品牌化。3.目前國內(nèi)汽車市場的發(fā)展前景：數(shù)據(jù)顯示，至2009年，中國汽車保有量突破8000萬輛，已成為世界第二汽車大國。其中私家車突破13565萬輛，私人汽車達(dá)到4624萬輛，這4年以內(nèi)的新車占到60%。估計(jì)到2010年，全國汽車保有量將達(dá)到9000萬輛。這意味著與汽車消費(fèi)配套的汽車售后市場也將成為一個龐大的、持續(xù)高速發(fā)展的市場。汽車市場的潛力：(1)、截至2009年11月底，全國機(jī)動車汽車侏有量情況：為186551129輛(1.86億輛)，其中汽車8962萬輛(89626031輛)、摩托車9122萬輛、(91226621輛)、掛車103.5萬輛(1035036輛)、拖拉機(jī)1464萬輛(14641767輛)、其他機(jī)動車21674輛。(2)、全國機(jī)動車駕駛員18883萬人(188836242人)，其中汽車駕駛員：12914萬人(129147722人)分析：機(jī)動車駕駛?cè)吮３指咴鲩L態(tài)勢，與2008年底相比2009年上半年全國機(jī)動車駕駛?cè)诵略?17.5萬人，增長4.53%,與去年同期相比，增長9.51%,其中汽車駕駛?cè)藶?.29億人，占駕駛?cè)肟倲?shù)的68.39%,是汽車保有量的1.85倍。(視為巨大的購車潛力)另：私人機(jī)動車保有量13565萬輛(135653967輛)占機(jī)動車總量的76.84%；私人汽車保有量：4624萬輛(46243331輛)占汽車保有總量的66.42%；(3)、進(jìn)口汽車保有量：521萬輛其中：進(jìn)口機(jī)動車保有量：283萬輛(2830468輛)進(jìn)口汽車保有量：238萬輛(2389107輛)占進(jìn)口機(jī)動車總量的84.41%,增長率5.83%。(4)、09年國內(nèi)汽車產(chǎn)銷量將達(dá)到1300萬輛的水平，意味著今后幾年也將維持這一水平，或繼續(xù)增長，它將帶來迅速擴(kuò)大的汽車后服務(wù)市場。二手車市場2010年將取得突破性的發(fā)展：(1)、目前國內(nèi)一線城市像北京、廣州、成都、杭州、武漢等新車與二手車的銷售基本上都在1：0.8的水平。(2)、新車?yán)瓌酉M(fèi)的政策已經(jīng)出臺了不少，二手車?yán)瓌酉M(fèi)的政策目前還沒有，僅有汽車以舊換新的相關(guān)政策，意味著2010年拉動汽車消費(fèi)政策潛力之一。(3)、09年以來，各地都在規(guī)劃和發(fā)展二手車交易市場，有了很大的作為各大中城市二手車交易十分活躍，市場規(guī)模較大，一點(diǎn)也不亞于新車市場。(4)、二手車品牌專賣、二手車大型拍賣、二手車網(wǎng)上拍賣、二手車即時拍賣、以舊換新交易、新舊車置換市場交易方式十分豐富，引起了廣大消費(fèi)者的關(guān)注和興趣。隨著廣大消費(fèi)者觀念歷史性的轉(zhuǎn)變，及二手車可以全國流通的特點(diǎn)，二手車與新車共同展示展銷的方式發(fā)展，二手車快速高速發(fā)展的時機(jī)已經(jīng)成熟。(5)、隨著第二輛車進(jìn)入家庭和購買第二輛車的市場快速發(fā)展，特別是駕校的高速發(fā)展，新手的快速增加，以及城市化進(jìn)程的加快，生活居住工作的流動性增加，二手車市場已經(jīng)具備了巨大的市場潛力。(6)、隨著二手車市場的快速發(fā)展，與國際接軌已成為必然的趨勢，即二手車由簡單的經(jīng)紀(jì)公司交易，轉(zhuǎn)為專業(yè)公司營銷，對車輛必須進(jìn)行整備，確保質(zhì)量性能，實(shí)現(xiàn)增值。將大大增加維護(hù)、維修保養(yǎng)工作量。汽車后市場綜合性發(fā)展：汽車文化、汽車運(yùn)動、汽車競技、汽車休閑、汽車娛樂、汽車俱樂部、汽車展都會有快速的發(fā)展，形成新的巨大的市場潛力。(一)關(guān)于國內(nèi)汽車市場、汽車營銷模式的發(fā)展、變化：1、國家產(chǎn)業(yè)政策十一條：重組目標(biāo)，方向已經(jīng)明確，而且已經(jīng)開始實(shí)施，下半年將會加快；2、各地方已將汽車產(chǎn)業(yè)列入地方經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，各地方政策、規(guī)劃方向、目標(biāo)正在逐步實(shí)施；——義烏、溫州、昆明、重慶、武漢、沈陽及一批二三線城市都在規(guī)劃、發(fā)展集中統(tǒng)一的汽車市場園區(qū)；3、公安部為順應(yīng)機(jī)動汽車需求的發(fā)展需要，明確決定，要在全國實(shí)施：【氣車掛牌銷售的規(guī)定】即車管部門入駐汽車市場、園區(qū)集中現(xiàn)，場辦理上牌手續(xù)。——必將進(jìn)一步推動汽車集中區(qū)域銷售。4、【汽車品牌銷售管理實(shí)施辦理】修改意見已初步完成，預(yù)計(jì)2010年可出臺，進(jìn)一步改善汽車代理營銷，限制性措施減少，有利于多種營銷模式共同發(fā)展。5、汽車銷售功能服務(wù)、新舊車、汽配、汽車用品汽車服務(wù)同場配套已經(jīng)成為一種重要趨勢。市場功能更加豐富，市場模式不斷創(chuàng)新。6、汽車市場、汽車園區(qū)可以充分實(shí)現(xiàn)社會資源共享：①信息資源；②網(wǎng)絡(luò)資源；③渠道資源；④社會資源（一站式服務(wù)）；⑤活動資源。（二）、關(guān)于發(fā)展創(chuàng)新建設(shè)汽車園區(qū)分析：關(guān)于發(fā)展創(chuàng)建汽車園區(qū)的機(jī)遇分析：1、國內(nèi)汽車市場動態(tài)環(huán)境情況；2、國內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展、調(diào)整機(jī)遇；3、中國汽車市場仍處于普及時期。汽車園區(qū)：它是一個以展示、銷售、信息、配套服務(wù)為主，并配套以汽車展覽、城市休閑旅游，面向全市、全省及國內(nèi)區(qū)域性的，具有國際、國內(nèi)一流水平的，汽車、汽配、汽車用品的物流集散地。包括：汽車展示、汽車博覽、汽車游樂、汽車一站式服務(wù)、汽車拍賣、汽車保養(yǎng)維修、汽車改裝、汽車體驗(yàn)運(yùn)動、汽車零配件交易。汽車行業(yè)是當(dāng)今社會行業(yè)集中度最高，國際化經(jīng)營特點(diǎn)最強(qiáng)的行業(yè)，因此搶占國內(nèi)這一市場的制高點(diǎn)，將為該地區(qū)確立中心城市重點(diǎn)城市的地位奠定堅(jiān)定的基礎(chǔ)。汽車園區(qū)的主要功能：1、汽車銷售：可在區(qū)域內(nèi)擴(kuò)大輻射：——包括轎車、客車、貨車及各類專用車。2、零部件、汽車用品銷售：——形成規(guī)模、形成集散地。3、倉儲中心：（國內(nèi)外汽車及配件）4、汽車展示：——舉辦大型汽車展覽、展銷會，活躍市場永不落幕的汽車博覽會。5、汽車旅游：汽車娛樂城、車迷俱樂部、汽車旅館、汽車餐飲、汽車競技、營造特有的汽車文化。6、銀行、金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。7、政府部門一站式服務(wù)窗口：例：全國各大城市汽車市場情況。8、國內(nèi)外汽車行業(yè)、汽車市場交流窗口。汽車園區(qū)將產(chǎn)生的社會效應(yīng):1、提升該地區(qū)的國內(nèi)外形象；2、實(shí)現(xiàn)新一輪的投資集聚；3、解決就業(yè)，培養(yǎng)營銷人才；4、汽車園區(qū)對汽車產(chǎn)業(yè)的影響；A、汽車園區(qū)對最終消費(fèi)者帶來的利益：①、方便的選擇；②、最低的成本；③、齊全服務(wù)；④、開闊了眼界，降低了決策風(fēng)險。了決策風(fēng)險。B、汽車園區(qū)給汽車代理商帶來的利益：①、更多的銷售，貿(mào)易機(jī)會；②、組合式營銷，多種經(jīng)營；③、享受集中的資源優(yōu)勢、降低經(jīng)營成本；④、時刻掌握汽車市場的變化，增強(qiáng)市場競爭力。C、汽車園區(qū)給制造商帶來的利益：①最低的展示成本，最佳的廣告效果；②了解中國汽車市場走勢的窗口與試驗(yàn)站；③集群效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢巨大；④資源互補(bǔ)、互動是其他方式無法做到的。D、汽車園區(qū)給政府部門帶來的利益：①符合國家拉動經(jīng)濟(jì)需求的大政策；②集中交易，便于指導(dǎo)，服務(wù)社會影響大；③政府部門與行業(yè)、商戶、消費(fèi)者聯(lián)系的紐帶；④稅收較大；⑤對外聯(lián)系的窗口。規(guī)劃建設(shè)汽車園區(qū)需要關(guān)注的問題1、因地制宜，從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)；2、規(guī)劃：如交通網(wǎng)絡(luò)問題；3、時機(jī)：政策、市場、環(huán)境；4、汽車園區(qū)市場化問題；5、建設(shè)分期，分步實(shí)施問題4.全國汽車行業(yè)市場基本情況目前市場業(yè)態(tài)基本情況1、全國：近5萬家授權(quán)經(jīng)銷商，其中：15000家4S店（京城396家）2、全國汽車園區(qū)、汽車市場：520余個，其中：A、4S店集群有①石家莊汽車城：47家4S店；②浙江元通汽車市場：近40家；③北京祥龍汽車集團(tuán)公司：近30余家4S店；④北京東方基業(yè)國際汽車城：近20余家4S店；⑤龐大汽車集團(tuán)公司：近300家4S店；⑥重慶汽車國際城；⑦天津空港汽車園區(qū)。B、汽車一條街有①北京：閔莊路汽車一條街；②南京：大明路汽車商業(yè)街；③蘇州：凱馬汽車城：600畝（F5主題汽車公園）;④揚(yáng)州：生態(tài)優(yōu)勢!自然環(huán)境!水系網(wǎng)絡(luò)!水上車城?。ㄐ纬商厣囄幕?、汽車旅游）C、大型汽車市場、汽車園區(qū)有：①全國有520余家大型汽車市場（分布在全國各大中城市）②全國各大汽車園區(qū)有：天津空港汽車園區(qū)，成都九峰汽車園區(qū)，蘭州廣匯汽車園區(qū)，武漢縱橫汽車大世界，鄂爾多斯汽車園區(qū)，長春三創(chuàng)汽車園區(qū)，及北京、上海、合肥、深圳、沈陽、哈爾濱、煙臺、邯鄲、太原、等一批正在籌建的汽車園區(qū)。D、市場經(jīng)營運(yùn)作方式：①物業(yè)出租方式;②自營為主方式;③物業(yè)與自營結(jié)合方式3、全國有600余家二手車市場，其中骨干市場420家。4、全國有700余家汽配、汽配用品市場。5、全國有35萬余家汽車修理公司。6、有數(shù)家媒體網(wǎng)站開辦了汽車專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺。經(jīng)營汽車園區(qū)汽車市場若干關(guān)鍵問題1、研究國內(nèi)外汽車市場變化，發(fā)展趨勢：主流！2、園區(qū)或市場，市場基本定位：①4s點(diǎn)集群或一條街；②4s店加超市；③汽車完全超市；④自主經(jīng)營物業(yè)管理；⑤交易量社會地位（交易量占本地區(qū)30%以上）。3、園區(qū)、市場主要特色是什么？資源共享：①園區(qū)或市場內(nèi)經(jīng)營成本低；②園區(qū)或市場商業(yè)氛圍刺激消費(fèi)；③功能齊全不是優(yōu)勢！特色是優(yōu)勢!④核心是什么?交易量、交易額大，市場活躍！4、區(qū)域內(nèi)汽車輿論信息中心!（交流、溝通）創(chuàng)辦!創(chuàng)建!形成!（廠商社會關(guān)注熱點(diǎn)）5、消費(fèi)者：關(guān)注、咨詢（各種方式）!參觀考察中心。生命力：開展各類活動!擴(kuò)大社會影響！6、成為全國或區(qū)域內(nèi)的品牌，一定要創(chuàng)建成品牌市場。7、社會化：①如一站式辦公服務(wù)入駐!形成規(guī)模?、冢ǚ瞧髽I(yè)化）政策支持：如區(qū)域規(guī)劃要求汽車消費(fèi)政策試點(diǎn)：③如車管所檢測場入駐或配套，體驗(yàn)中心（試乘試駕場地設(shè)置）。8、一定要創(chuàng)辦區(qū)域內(nèi)有較大影響的特色園區(qū)或市場。2.福建省汽車市場狀況福建省地處中國東南沿海，自2000年以來，福建省汽車消費(fèi)市場迅猛發(fā)展，汽車銷量屢創(chuàng)新高，福建省限額以上批發(fā)零售業(yè)汽車類商品零售額從15.27億元增加到2008年266.09億元，年均增長42.9%,汽車零售量從1.50萬輛上升到16.76萬輛，年均增長35.2%。近三年來，福建汽車市場進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，年度市場需求量超過20萬輛。2003年度全省新車掛牌數(shù)達(dá)到101675輛，全省民用汽車保有量達(dá)到52.08萬輛，全省機(jī)動車保有量達(dá)到330萬輛。根據(jù)測算預(yù)計(jì)福建2004年度民用汽車保有量達(dá)到62.1萬輛，年度凈增加汽車超過10萬輛。預(yù)計(jì)2005年福建汽車市場增長率在18%左右，年需求量會在11萬輛以上。2004年度全省民用汽車保有量達(dá)到52.08萬輛，較1995年年末8年來凈增加車輛42.1萬輛，民用汽車保有量由1995年位居全國第23位提升到2003年居全國第20位，2005年和2007年福建省限額以上批發(fā)零售企業(yè)汽車類商品零售額分別突破100億和200億元大關(guān)，2005年一2008年實(shí)現(xiàn)汽車類商品零售額128.48億元、170.08億元、215.20億元和266.09億元，比上年同期分別增長45.4%、32.4%、26.5%和23.6%；實(shí)現(xiàn)汽車零售量10.70萬輛、12.39萬輛、14.36萬輛和16.76萬輛，比上年同期分別增長42.7%、15.9%、15.9%和16.7%；福建省每百戶城市居民擁有家用汽車數(shù)量分別為1.7輛、2.5輛、4輛和8.1輛。2009年以來福建省限額以上汽車類商品零售增幅環(huán)比逐月提高，4月份福建省限額以上汽車類商品實(shí)現(xiàn)零售額29.39億元，同比增長25.7%,增幅分別比1、2、3月份提高29.2、17.2和12.6個百分點(diǎn)，比同期限上貿(mào)易企業(yè)零售額增幅高16.3個百分點(diǎn)，拉動同期福建省社會消費(fèi)品零售總額增長由上月1.1個百分點(diǎn)提高到2.2個百分點(diǎn)。福建汽車市場具有四大特占：八、、?第一，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差距大。在全省九個設(shè)區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量占全省66%；寧德、漳州、三明、南平、閩浙、莆田6市地民用汽車保有量占34%。第二，福建私人汽車發(fā)展快。私車發(fā)展速度高于汽車市場發(fā)展速度5個百分點(diǎn)。第三，福建汽車市場運(yùn)行前高后低。根據(jù)測算，上半年占總量的52%,下半年占4日%,使汽車市場走向理性發(fā)展階段。每年平均增長速度18%左右。第四，福建汽車市場客貨車比重繼續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)測算客車占總保有量的58%,貨車占總保有量的42%?？蛙嚕êI車）高于貨車16個百分點(diǎn)，客車（含轎車）是汽車市場的主力軍。3.寧德市場狀況（1）基本情況寧德市作為全省九個重要城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，生活水平高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)，私人購車已經(jīng)成為閩浙市市民消費(fèi)的第二大支出，且汽車消費(fèi)檔次迅速提高。據(jù)寧德市市交警支隊(duì)車管科了解到，2010上半年，我市車輛總保有量已達(dá)285970輛其中汽車保有量為63586輛，摩托車保有量為222384輛，汽車的保有量和去年同期相比更是了增長13.3%。同時從外地轉(zhuǎn)入登記的車輛1872輛，本地轉(zhuǎn)入登記車輛4641輛，同期相比分別增長43.8%和31.7%。汽車銷售投資運(yùn)營和消費(fèi)成為我市上半年經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。（2）福鼎市汽車產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查及分析我們將分從4S專營店、一手車交易市場、二手車交易市場、汽配市場、汽車維修市場、配套服務(wù)市場等幾個方面對福鼎汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析。①福鼎市現(xiàn)沒有4S店②福鼎市一手車交易市場情況目前福鼎市主要的經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級、不規(guī)范的經(jīng)營狀態(tài)，這些賣場甚至被戲稱為汽車小賣部。這種規(guī)模過小，分布散亂、操作不規(guī)范的汽車市場經(jīng)營狀況，越來越與現(xiàn)代化城市的發(fā)展、先進(jìn)的汽車營銷方式不符。這種極為不專業(yè)的市場將被規(guī)?；⒁?guī)范化經(jīng)營所代替。③福鼎市二手車交易市場情況從路邊擺滿的待售的二手車來看，我們不難想象福鼎二手車市場的火爆程度。但火爆的同時，我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時用地進(jìn)行擺放，甚至占道經(jīng)營的雜貨鋪般的二手車交易店，與這個城市如此的不和諧。二手車交易市場市場主要集中在五里牌、104國道路段與汽車銷售市場相鄰的幾個區(qū)域。④福鼎市汽配市場經(jīng)營情況福鼎的汽配沒有專門的市場，大型汽車配件一般在五里牌、104國道路段周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和104國道段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進(jìn)口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場進(jìn)貨，配件市場的場地大都是沿路臨時用地店面，經(jīng)營者向店主租賃。⑤汽車維修市場由于私家車消費(fèi)者對專業(yè)汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護(hù)也不知從何下手而要找人代做。而消費(fèi)者對于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。這樣，維修行業(yè)便與汽車市場同步壯大，形成龐大的汽車維修市場。據(jù)福鼎市交通局營運(yùn)處統(tǒng)計(jì)，近年福鼎市的汽車維修企業(yè)每年以15%的速度遞增。目前全市大大小小的維修企業(yè)達(dá)192家，其中桐山鎮(zhèn)就有109家，從業(yè)人員達(dá)3800多人。全市年維修產(chǎn)值（包括維修配件等）約8000余萬元。⑥配套服務(wù)市場汽車可謂"七分養(yǎng)三分修"，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在福鼎市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到50余家。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美容店生意火熱得令人眼紅。四.汽車銷售模式分析L汽車行業(yè)銷售的模式及其變化根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理4s店或3S店，汽車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業(yè)市場（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。表5 轎車銷售模式分析模式代表特點(diǎn)優(yōu)勢劣勢獨(dú)立專賣店4s店3s店統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強(qiáng)勢地位得到廠家更直接的支持、投資小獨(dú)立的店會增加消費(fèi)者的搜尋成本汽車銷售公司廣物汽貿(mào)多種品牌的代理，銷售商更注重自身品牌建設(shè)多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴(kuò)張難度加大，投資大汽車銷售連鎖店廣物汽貿(mào)同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營，銷售商的力量加強(qiáng)生產(chǎn)廠家和銷售商對每家連鎖店的強(qiáng)有力支持跨區(qū)域的連鎖店需要更強(qiáng)大的支持和管理、投資大汽車專業(yè)市場龍崗汽車應(yīng)，使交易提供大面積的汽車交易場所店集合售公家品牌「 產(chǎn)生了集聚效消費(fèi)者受益更多銷售商的成本增加中心汽車專業(yè)市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺而收取租金收益和管理費(fèi)用；同時，利用專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費(fèi)、休閑等領(lǐng)域延伸，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的最大價值。2009年末，全國擁有年成交額億元及以上的機(jī)動車交易市場（以下簡稱億元機(jī)動車市場）118個，比2003年增加10家；成交額達(dá)1368億元，比上年增長43%；零售額達(dá)399億元，占成交額的43.8%，增長55.3%。機(jī)動車交易市場成交額超過20億元的有10家，比上年增加4家；10—20億元的有13家，比上年增加7家；5—10億元的有21家，比上年增加6家。長春市汽車中心批發(fā)市場是全國唯——家年成交額100億元以上的機(jī)動車交易市場，2002年成交額突破150億大關(guān)，營業(yè)面積達(dá)18.8萬平米，居全國首位。山東汽車城和大連侏稅區(qū)國際車城市場的營業(yè)面積也達(dá)10萬平米以上。2009年，機(jī)動車交易市場的攤位為10810個，雖比去年減少了1500余個，但營業(yè)面積卻增長了9.7%，平均攤位營業(yè)面積增長25.1%。平均攤位營業(yè)額達(dá)843.7萬元，比上年增長63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額4.3萬元，增長30.3%。2009年，東部地區(qū)有億元機(jī)動車交易市場64家，比上年增加12家，占全部億元機(jī)動車交易市場的65.3%；中部地區(qū)有22家，比上年減少3家，占22.4%；西部地區(qū)有12家，比上年增加1家，占12.2%。從成交額看，東部地區(qū)億元機(jī)動車交易市場成交額達(dá)542.2億元，比上年增長51.4%，高于全國8個多百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長30.3%；西部地區(qū)增長38.3%。35個大城市有億元機(jī)動車交易市場61家，比上年增加11家，占全部億元機(jī)動車交易市場的65.3%；成交額達(dá)732.5億元，比上年增長43.5%。中國汽車自2002年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競爭能力，同時，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場的年代。2.銷售市場概括由于閩浙交界的大型集中式汽車交易市場尚屬于空白，我們就集中對廣州、深圳、東莞三地的大型集中式汽車交易市場進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研的情況匯總?cè)缦?。⑴廣州汽車銷售市場概況目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有300多家，面積1萬世以上的已建或在建汽車市場則有20多家。到這些在建市場完工之時，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的300萬壯以上的汽車市場，廣州汽車市場的總面積將達(dá)500萬壯以上。廣東汽車交易市場、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿(mào)廣場、廣州名車城、廣州汽車市場等是6個較大的交易市場，總交易面積40萬壯，其中綜合性汽車交易市場（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)）2家。廣東汽車交易市場和華南汽貿(mào)交易市場，這兩家是目前全省最大的交易龍頭市場。另外，已批準(zhǔn)在建或正在籌建的較大的交易市場3家，總建筑面積在80萬壯以上。另外，還有大量的沒有進(jìn)入專業(yè)市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū)一一黃石東路，有幾十家品牌商。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。下面對我們實(shí)地考察過的廣東汽車市場和廣州汽車博覽中心進(jìn)行重點(diǎn)介紹。表6 廣東汽車交易市場及運(yùn)營商介紹名稱廣東汽車交易市場地址廣州市機(jī)場北路410號面積7萬投資主體廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司運(yùn)作機(jī)構(gòu)廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司經(jīng)營項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車），倉儲、展銷、維修經(jīng)營方法自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)配套設(shè)施展覽廳、室外自選車場配套部門檢測、汽車信貸、保險、銀行投資目標(biāo)要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營龍頭企業(yè)業(yè)務(wù)狀況廣東汽車交易市場經(jīng)銷商國內(nèi)外汽車150多個品牌型號，2004年汽車銷售額達(dá)到60億元、是廣物汽貿(mào)的銷售主力；這里的廣東舊機(jī)動車交易中心號稱全國最大的二手車交易機(jī)構(gòu)；廣場汽貿(mào)自1997年以來，共銷售汽車25萬輛，銷售總收入270億元。從1999年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式，截止2005年8月，連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)80多家，覆蓋全

省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東省市場占有率約為25%,在廣州地區(qū)市場占有率為43.2%。目前廣場汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費(fèi)重點(diǎn)城市選擇合適企業(yè)進(jìn)行收購，擴(kuò)充全資或控股連鎖店、2005年底直營連鎖店將超過35家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴(kuò)張。同時，還計(jì)劃2005年在香港設(shè)立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點(diǎn)，而且將逐步引入國際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個"網(wǎng)上汽車商城"。廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫2萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車8輛，其它各類載貨車100多輛。去年向各分店年配送總量已達(dá)2.8萬輛，金額42億元。到2003年底，整個廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)150家左右，屆時每年銷售、配送汽車可達(dá)110萬輛。表7 廣州汽車博覽中心（人￡。簡介廣州汽車博覽中心依￡。地址廣州天河北路163面積4萬投資主體號運(yùn)作機(jī)構(gòu)AEC集經(jīng)營項(xiàng)目AEC集團(tuán) 團(tuán)汽車批發(fā)和零售、二手車代理。汽車維修、汽配貿(mào)易，汽車美容裝璜，汽車租賃經(jīng)營方法自有物業(yè)，多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)、部分物業(yè)出租給專賣店配套設(shè)施車輛檢測、科教博覽、汽車俱樂部，售后服務(wù)、汽車展示展銷、汽車網(wǎng)站，汽車信息服務(wù)、電子商務(wù)，物業(yè)租賃、物流倉儲、汽車職業(yè)技能培訓(xùn)與資格認(rèn)定配套部門檢測、汽車信貸、保險、銀行投資目標(biāo)要成為“永不落幕的汽車博覽會"、"汽車大觀園”廠商授權(quán)：1個華南區(qū)域的配件供應(yīng)中心、15個4s品牌專賣店、6個汽車銷總代理、9個汽車特許經(jīng)銷、6個汽車銷售一級代理，眾多汽車銷售二級代理；應(yīng)用“一站式”購物的連鎖經(jīng)營模式，賣場提供近3萬種汽車配件，裝飾用品、加裝用品、維護(hù)美容產(chǎn)品等品項(xiàng)，公司計(jì)劃3年內(nèi)在中國開發(fā)40家大型連鎖汽車超市.博覽中心土展場總營業(yè)面積為800004，其中：40000面的汽車銷售展廳，2司狀況 廣州汽車博覽中心成立于1998年10月，為民營企業(yè)，注冊資本人民幣5000業(yè)務(wù)及公萬平方米的售后服務(wù)站和零配件中心、20000平方米的整車倉庫；元.AEC汽車集團(tuán)實(shí)行汽車集團(tuán)式管理、集汽車銷售，零配件供應(yīng)、售后服務(wù)，美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業(yè)。AEC汽車集團(tuán)主要由廣州汽車博覽中心和AEC汽車城(廣州發(fā)展汽車城有限公司)組成.其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運(yùn)作6年,2001年實(shí)現(xiàn)銷售收入58億元.AEC汽車城是廣州計(jì)委立項(xiàng)，廣州政府重點(diǎn)扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資近10億元人民幣。目前ABC汽車集團(tuán)的 車 主會員擁有量為10萬多臺。集團(tuán)年汽車維修數(shù)量近8萬輛。年配件采購量達(dá)3.5從我們對廣億元人民兩家交易市場的現(xiàn)場調(diào)研來看，有幾個特點(diǎn)值得注意：①兩家公司分別為國有企業(yè)和民營企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權(quán)，而整個廣州的市場也是國資和民資各占一半；②集物業(yè)經(jīng)營和汽車銷售于一體，經(jīng)營成本有優(yōu)勢；③由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強(qiáng)烈的擴(kuò)張意識和動作，并取得不錯的效績；④目前這種擴(kuò)張模式占據(jù)了廣州汽車銷售的重要市場，并有擴(kuò)大市場的趨勢。以上幾家專業(yè)市場具有項(xiàng)目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項(xiàng)目中汽車市場的概念存在本質(zhì)區(qū)別。這說明廣州的汽車銷售市場的專業(yè)化分工沒有實(shí)現(xiàn)分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場上顯示出了較強(qiáng)的競爭力。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項(xiàng)目將會使目前的市場格局發(fā)生一定變化。(2)東莞汽車銷售市場概況東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車和卡車銷售。目前，東莞國際汽車城項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入招商尾期，有31家品牌銷售商進(jìn)駐，還有三個場所正在招，具體指標(biāo)和招商方案如下表。名稱東莞國際汽車貿(mào)易城地址莞樟路邊面積1300畝（86萬叫投資主體寮步鎮(zhèn)政府運(yùn)作機(jī)構(gòu)寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦公室經(jīng)營項(xiàng)目汽車銷售（包括二手車），倉儲、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討等經(jīng)營方法土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃配套設(shè)施展覽廳、試車道、會議室，賽車場、休閑場所部門設(shè)置車管、檢測，路橋、稅務(wù)，工商、海關(guān)、公安、保險、銀行經(jīng)營意念享受汽車文化、品味生活真諦投資目標(biāo)以汽車銷售為主體，引領(lǐng)汽車消費(fèi)時尚潮流，集銷售、休閑，觀光為一體，建成華南地區(qū)最大的汽車銷售中心招商優(yōu)惠方案1、汽車城內(nèi)成立客戶服務(wù)中心，為經(jīng)營戶提供全方位服務(wù)、使經(jīng)營戶在汽車城內(nèi)就可以辦理任何與政府部門相關(guān)的事務(wù)。2、入城經(jīng)營尸可以掛靠國際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨(dú)立經(jīng)營牌照。3、汽車城內(nèi)設(shè)有車管、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行等部門，在城內(nèi)可以享受汽車上牌一條龍服務(wù)。4、五月底前簽訂入城經(jīng)營合同的，可以享受地價（35萬元/畝）的8折（即28萬元/畝）優(yōu)惠（限20畝以內(nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國家政策執(zhí)行。簽合同時即付首期30%，三個月內(nèi)再付30%，其余的一年內(nèi)付清。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。5、五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月5元/平方米租金的8折（即4元/成）優(yōu)惠（限20畝以內(nèi)），租賃期為10年，前5年每年遞增0.5元/曲，從第6年開始，每年遞增1元/成.簽合同時即付頭年租金，以后每年初交付當(dāng)年租金。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店.6、五月底前簽訂合同的經(jīng)營戶可免收鎮(zhèn)級管理費(fèi)三年.7、汽車城免費(fèi)提供10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會俱樂部（使用期為40年）。8、汽車城設(shè)立特別貢獻(xiàn)獎，對在城內(nèi)有一定規(guī)模的著名品牌店，其銷售額較大的經(jīng)營戶給予物質(zhì)獎勵。備注：上面所述4、5、6點(diǎn)只適用于"3S"或"4S”專賣店的汽車經(jīng)營戶。通過對現(xiàn)場調(diào)研，我們認(rèn)為此項(xiàng)目具有以下幾個特點(diǎn)：①面積大、項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級政府和相關(guān)部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有40年產(chǎn)權(quán)，且價格適中（525元/疔），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進(jìn)駐；④只提供場地，降低了項(xiàng)目總投資額，分散了項(xiàng)目風(fēng)險。東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個高速發(fā)展的時代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了133億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動將使東莞的汽車銷售市場結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。（3）深圳汽車銷售市場概況深圳汽車銷售市場成長與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業(yè)市場、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場的概況。表9 深圳汽車交易市場概況專業(yè)市場名稱面積業(yè)務(wù)范圍地址備注聯(lián)合華鵬汽車交易中心11萬一汽車品牌銷售汽車裝飾精品香蜜湖商圈水上樂園北面提供專業(yè)交易場所的運(yùn)營商奧特城2萬多汽車銷售展銷、羅湖紅嶺北路與桃園路產(chǎn)權(quán)式銷售他汽車零配件交匯處 （50年）水上樂園汽車專業(yè)市場3萬武汽車銷售香蜜湖水上樂園物業(yè)租賃大富汽車交易廣場8萬武汽車銷售竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處物業(yè)租賃東都龍崗汽車交易中心8.65萬壯汽車銷售龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處土地租賃華南汽車交易中心6萬武汽車銷售深圳市寶安北路人才大市場對面物業(yè)租賃中海汽車展銷專業(yè)市場5萬武汽車銷售紅荔路與香蜜湖路交匯處物業(yè)租賃北環(huán)大道（銀湖路口三自有物業(yè)

汽車博覽中心4萬成汽車用品城九機(jī)電大廈）自有經(jīng)營深港汽車城1.5萬上汽車銷售福田汽車站旁華鵬汽車交易廣場汽車銷售深圳市僑香路臨時場所、出租東益華鵬汽車交易廣場羅湖區(qū)延芳路汽車大世界香梅路臨時場所、出租元瑞汽車專業(yè)市場香蜜湖水上樂園西側(cè)寶安汽車交易市場寶安大道新城段西鄉(xiāng)聯(lián)信汽車廣場西鄉(xiāng)前進(jìn)路止匕外，布古擬建設(shè)"南嶺國際汽車城”項(xiàng)目，整個汽車交易中心規(guī)模將達(dá)到30萬平方米，集國產(chǎn)與進(jìn)口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達(dá)2公里的專用試車跑道，多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購車速度，讓購車人享受”一站式服務(wù)"，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計(jì)劃成為名副其實(shí)的“汽車一條街”。我們實(shí)地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。地址龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處面積規(guī)劃三期共180萬投資主體龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳村委，東都實(shí)運(yùn)作機(jī)構(gòu)4東都實(shí)業(yè)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目汽車銷售（包括一手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化及配套餐飲、酒店、別墅區(qū)經(jīng)營方法上地出租汽車展覽中心、新車展銷市場。汽車交易大廈.汽酊交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區(qū)，汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點(diǎn)、市場管規(guī)劃設(shè)施理中心、飲食美食街規(guī)劃設(shè)施理中心、飲食美食街車管、檢測、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行部門設(shè)置現(xiàn)代化、園林式、人性化的賞車，購車?yán)硐霕穲@經(jīng)營意念中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心投資目標(biāo)此項(xiàng)目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引深圳市內(nèi)部分消費(fèi)者；此項(xiàng)目被政府確認(rèn)為重大建設(shè)項(xiàng)目，獲得各項(xiàng)優(yōu)惠政策支持；總投資20億元，一期投資1.5億元，建設(shè)面積8.6萬平方米；二期投資4.5億元，建設(shè)面積39.4萬成；三期投資14億元，建設(shè)面積132萬成；項(xiàng)目一期從2000年開始啟動，2001年開始招商，2002年底一期全部招商完畢；項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進(jìn)口汽車及配件保稅配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務(wù)區(qū)；一期進(jìn)駐的汽車銷售商家23家，經(jīng)營30個汽車品牌，月平均銷售汽車1400輛，按項(xiàng)目發(fā)展12.8萬元/輛計(jì)算，月銷售額近1.8億元，年銷售額可達(dá)21.5億元，深圳2003年汽狀況 銷售總額按107億元計(jì)算，則此中心可占20.1%,占整個市場的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山；項(xiàng)目二期約有25家汽車銷售商進(jìn)駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為12—15元/M月，租期為8—15年，管理費(fèi)為1元/m包月；項(xiàng)目三期規(guī)劃主要為汽車文化和配套服務(wù)，重點(diǎn)是配套商業(yè)，包括五星級酒店和別墅區(qū)。深圳汽車交易市場近3年來發(fā)展迅速，3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個深圳車市也不過50到60萬平方米，汽車銷售服務(wù)的3S、4S店只有廣州本田的兩家。當(dāng)時車市每年的銷量大致在3萬輛左右。目前深圳市的汽車經(jīng)銷商數(shù)量已達(dá)300多家，占地總面積已經(jīng)達(dá)到500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數(shù)量就近100家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計(jì)投入資金至少達(dá)100億元。.汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析.相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是1：2,間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到1:5,這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前我國汽車產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的20%左右，相當(dāng)于五分之一。汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過提高汽車產(chǎn)量，不僅直接促進(jìn)汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)酉鹉z、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達(dá)到以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵?；醯然A(chǔ)材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車消費(fèi)信貸、擔(dān)保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。同時，汽車物流業(yè)貫穿于整個汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個新興的產(chǎn)業(yè)，針對汽車消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進(jìn)行推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以2004年轎車市場為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。表11轎車銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形產(chǎn)業(yè)名稱態(tài)產(chǎn)值計(jì)算商業(yè)形態(tài)汽車銷售方法商業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億=3360億元）品牌代理銷售4S店、大賣場、汽車交易市場售后服務(wù)轎量保平量平均保養(yǎng)金額元240萬輛：14萬元/1100萬輛X1000元/輛品牌維護(hù)和店鋪維護(hù)相結(jié)合4S店和分散的維修轎車保有量平均維修金額年=110億元1100萬輛x2000元/品牌維修與店鋪維修相結(jié)合店鋪4S店和分散的二手車交易二手轎車交易量交易平均價格年=220億元44萬輛x7萬元=308億舊車購買或以舊換新店鋪全國145家二手汽車租賃租賃車數(shù)量每臺年租賃收入元12萬輛x5萬元/年個人渡假為主或單位商務(wù)車交易市場汽車租賃公司=60億元

汽配批發(fā)銷住轎車保有量每臺需要配件金額1100萬輛x3000元/年=330億元店鋪組成的聚集地和批發(fā)市場批發(fā)市場，店鋪汽車文化一般作為配套設(shè)施汽車城配套項(xiàng)目合計(jì)5139億元以上僅分析了本項(xiàng)目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計(jì)算，則整個產(chǎn)業(yè)光轎車及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模就可超過5000億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計(jì)算則超過10000億元。.寧德市場規(guī)模預(yù)測根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場規(guī)模關(guān)系，和對寧德地區(qū)未來汽車銷售市場的預(yù)測，對本項(xiàng)目涉及到的行業(yè)的閩浙地區(qū)市場規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，如下表所示。(2004年小車保有量按50000輛計(jì)算，銷售均價以2008年全國銷售均價13.3萬元/輛計(jì)算，每年以10%的比例遞增)。表12 宇德轎車銷售市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測合計(jì)年份小車銷售: 售后服務(wù)維修 二二手車交易 汽i已批發(fā)銷售1000元/2000元/當(dāng)年小車銷售量t 3000元/輛x/J、各產(chǎn)業(yè)規(guī)計(jì)算公式數(shù)量X金額機(jī)小車保有量輛X小車保有量X二手車比例 ■三保有量模之和04120.510.211.515.21年13.20.551.10.231.6516.7305年14.520.61.210.251.81518.400615.970.661.330.28220.24年17.560.731.460.32.1922.2607年19.320.81.610.342.4124.4908年.項(xiàng)目實(shí)施方案年.項(xiàng)目選址及周邊狀況(1)項(xiàng)目選址的具體地理位置描述該項(xiàng)目選址于福鼎市工業(yè)園雙岳項(xiàng)目區(qū)一地塊；距市中心4公里，距"同三”高速公路福鼎互通口5公里，距溫福鐵路福鼎火車站7公里。(2)配套設(shè)施(水、電、氣、通訊)狀況調(diào)查本地塊目前未平整完畢，地貌以山地和草地為主，水、電氣、通訊未通。(3)交通狀況及未來趨勢地塊目前交通狀況不好，只有沙呂線通過。未來則四通八達(dá)。(4)半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查(5)周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查.項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃(1)功能分區(qū)及建筑面積本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約500畝計(jì)算，共約3336674，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。表13 項(xiàng)目功能分區(qū)功能區(qū)主要業(yè)務(wù)種類主要建筑面積估算建筑類型4S專賣區(qū)銷售各類新轎車4S專賣店、品牌銷售商銷售大廳構(gòu)按15家計(jì)算，6000m?/家，占地9萬m；建筑面積按5000m?/家，共7.5萬m。采用鋼架結(jié)構(gòu)，以大廳和少量辦公室成新車會展區(qū)各類新車、進(jìn)口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會所展覽中心大廈占地3萬m,3層，建筑面積2m2,一層作展示用，其余層做休閑會所、中型會議廳、寫字樓等一層采用鋼架結(jié)構(gòu)，二三層采用混凝土結(jié)構(gòu)二手車交易區(qū)二手車交易二手車交易中心占地4萬m,建筑面積4.5萬平米，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關(guān)辦公場所、二手車拍賣場整體采用混凝土結(jié)構(gòu)購車綜合服務(wù)區(qū)汽車一條龍服務(wù)，包括辦證、工商，保險、汽車金融業(yè)務(wù)等綜合服務(wù)大廈占地面積15000m2,建筑面積8000m,二層，按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)混凝土結(jié)構(gòu)

汽車服務(wù)區(qū)汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養(yǎng)護(hù)等按功能分區(qū)的建筑群占地2萬m"建筑面積2萬m"一層為主，局部二層混凝土結(jié)構(gòu)汽車配件市場汽車配件批發(fā)，銷售、配送等汽車配件綜合市場占地1.5萬m\建筑面積5萬m二四層?；炷两Y(jié)構(gòu)汽車超市汽車室外展示。銷售各品牌銷售賣場占地3萬m"建筑面積10000m混凝土結(jié)構(gòu)、市場綜合區(qū)汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等購物廣場員工大樓占地1.5萬平米，建筑面積3萬平米，餐飲、購物廣場，汽車俱樂部、員工公寓、宿舍混凝土結(jié)構(gòu)摩托車市場摩托車室外展示、銷售各品牌銷售賣場占地1萬m"建筑面積3000平米混凝土結(jié)構(gòu)汽車文化區(qū)休閑場所、園林、兒童樂園，準(zhǔn)汽車文化展覽館占地5.17萬m"建筑面積3000m相關(guān)建設(shè)標(biāo)合計(jì)占地面積30.67萬m二凝筑面積26.4萬m,建筑面積其中：鋼結(jié)構(gòu)面積8.5萬m"混凝土結(jié)構(gòu)為17.9萬m?上述功能分區(qū)是根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，如果業(yè)務(wù)范圍變化，則整個功能分區(qū)和建筑初步設(shè)想都將發(fā)生變化。(2)項(xiàng)目經(jīng)營模式設(shè)想本項(xiàng)目定位初步設(shè)想是：我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報。本項(xiàng)目占地面積大、投資額大，同時需要整體規(guī)劃，分期開發(fā)。初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4s銷售區(qū)、二手車交易市場開始啟動，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出租或出售，以收回前期土地購置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目從目前2011年1月1號開始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時間（即到2011年6月），土地平整3個月（即到2011年9月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設(shè)等）估計(jì)需要6個月時間（即到2011年12月）。從2012年元月開始一期4s店、二手車交易市場項(xiàng)目招商，招商時間為半年（即到2012年6月），其余為二期項(xiàng)目在2012年8月開始招商，招商時間1年，在2013年8月全部完成。招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè)4S店，即一期建設(shè)從2012年2月開始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在2012年5月啟動，建設(shè)周期1年，2013年5月竣工，屆時所有功能項(xiàng)目全部啟動。.項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排（1）項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)思根據(jù)本報告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù)20%，而剩下的60%都由汽車服務(wù)業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服務(wù)業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務(wù)業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進(jìn)入壁壘低得多車服務(wù)業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。聯(lián)系到本項(xiàng)目，如果能夠把本項(xiàng)目運(yùn)作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠(yuǎn)大而誘人的。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車城項(xiàng)目通過不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過汽車城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。（2）項(xiàng)目組織安排根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。如果本項(xiàng)目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項(xiàng)目的組織安排采取以下幾種中的一①采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。②采取產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)略投資有限公司，重點(diǎn)設(shè)立針對汽車服務(wù)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。③采取項(xiàng)目擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車招商項(xiàng)目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時配備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對不同行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目探索。.項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅總結(jié)如下：⑴優(yōu)勢(strengh)目前閩浙市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競爭者進(jìn)入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位；項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送；項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)；項(xiàng)目周邊土地儲備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。(2)劣勢(Weakess)我公司是多層次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運(yùn)作規(guī)律還需要一定時間的把握，這為項(xiàng)目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個精英團(tuán)隊(duì)以深入了解行業(yè)的運(yùn)作。(3)機(jī)會(Opportunity)國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐；近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心；國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展"為主調(diào)；交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動了私家車的快速發(fā)展：民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場全面放開，對汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加；政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展；閩浙目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當(dāng)部分只是臨時場所;(4)威脅(Treat)閩浙市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)：目前在閩浙投資汽車城的項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后亍競爭項(xiàng)目，其打擊將是致命的；項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場，無疑將大大增加該項(xiàng)目的招商成本及資金占用成本；項(xiàng)目本身投資額大，如果地價過高，無疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險。綜合上面的SwOT分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會大于威肋，機(jī)會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來的。綜合評價，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，組建高效率團(tuán)隊(duì)，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項(xiàng)目將會取得預(yù)想的效果。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表13所決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測偏差較大，無疑結(jié)論將會發(fā)生很大的變化。.基本指標(biāo)表14 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算基本指標(biāo)序號項(xiàng)目數(shù)量備注1基本情況1.1建設(shè)用地面積(萬m，)30.67預(yù)計(jì)面積1.2總建筑面積26.4初步估計(jì)指標(biāo)1.2.1鋼結(jié)構(gòu)建筑面積8.5初步估計(jì)指標(biāo)1.2.2混凝土建筑面積17.9初步估計(jì)指標(biāo)1.3我方建筑面積18.9其中鋼結(jié)構(gòu)1萬m2可變因素2.1管理費(fèi)4%以建安成本費(fèi)為基數(shù)

2.2不可預(yù)見費(fèi)用5%以建安成本費(fèi)為基數(shù)2.3招商費(fèi)用以一個月的租金總額計(jì)3稅金2.1營業(yè)稅租金x5.05%每月交3.2印花稅、房屋租賃管理費(fèi)租金x2.1%每月交3.3所得稅率33%以稅前利潤為基數(shù)4利息中長期貸款利率6.44%1—2年期利息5.76%加融資費(fèi)廳5項(xiàng)目建設(shè)周期（年）2.5按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度估計(jì).建安成本估計(jì)表15成本核算明細(xì)表序號項(xiàng)目名稱工程量（萬m2）單位成本（元/m，）總成本（萬元）l前期費(fèi)用30.6750.001533.51.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)30.6750.001533.52基礎(chǔ)費(fèi)用30.6774.932298.12.1土方回填30.67x3.520.002146.92.2打樁等18.98.00151.23主體費(fèi)用17.9867.0415520.003.1鋼結(jié)構(gòu)建筑8.51200.0010200.00其中：我方投資11200.001200.003.2混凝土建筑17.9800.0014320.004配套費(fèi)用18.9174.73302.004.1消防18.910.00189.004.2通風(fēng)系統(tǒng)18.920.00378.004.3水電安裝18.990.001701.004.4室外配套5.17200.001034.005其他費(fèi)用18.919.00359.15.1監(jiān)理費(fèi)18.910.00189.005.2報建費(fèi)18.98.00151.25.3白蟻防治18.91.0018.96管理費(fèi)用18.944.28836.89

7不可預(yù)見費(fèi)用18.955.351046.11合計(jì)18.91318.1824913.7.銷售與租金收入估算表16銷售收入估算表（萬元）序號項(xiàng)目（萬疔）面積（萬疔）2011年2012年2013年2014年2015年20162018年及以后各年年l92017年出售部分3240.00810.002出租部分18.90. 004116.7147.17005880.006174.006482.70 6806.832.1其中：商業(yè)部分15.603931.25616.005896.806191.646501.226826.282.2倉儲部分1050.472.0075.679.3883.3587.522.3公寓與宿舍2033. 6134.4192.00201.6211.68222.2(，233.272.4公共用房0.30000003計(jì)總3240.7147.1700843.604116005800010. 600174.6482.706806.83出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的，2012年出售80%,2013年出售20%。出租部分：汽車城整體竣工時間為2013年5月，為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強(qiáng)勢的壟斷地位，我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底。公寓及宿舍則按30%的出租率予以計(jì)算。出租部分2014年按70%,2015年達(dá)到100%；從2015年以后各年按5%的比例增加，到2019年后保持不變。.投資估算表17建設(shè)期投資估算表序號項(xiàng) 目2011年2012年2013年合計(jì)單項(xiàng)投資占比1地價4600.0015400.0020000.0041.42%2建安成本7474.1112456.854982.7424913.745.24%3項(xiàng)目開發(fā)費(fèi) 」977.571302.22520.892800.686.67%

3.1招商費(fèi)用200.00500.00200.00900.001.79%3.2建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用777.57802.22320.891900.684.88%4投資合計(jì)13051.6813759.075503.6332314.38100%其中：自有投資4742.236728.431196.5512667.21債權(quán)資金8309.457030.644307.0819647.17累計(jì)負(fù)債8309.457030.644307.085累計(jì)投資13051.6813759.075503.63自有資金為土地出讓價格的50%及當(dāng)年建安成本的30%和招商費(fèi)用之和。表18損益表年份銷售收入稅各項(xiàng)稅費(fèi)期間費(fèi)用建安成本稅前利潤所得稅后利潤2011年12年3240.00194.401510.265466.0212074.1112456.85-13584.37-28461.64-28461.6413年843.6050.62734.304982.74-33385.70-33385.7014年4116.00246.966232.32-35748.98-35748.9815年5880.00352.807325.37-37547.15-37547.1516年6174.00370.446870.90-38614.49-38614.4917年6482.70388.963149.63-35670.39-35670.3918年6806.83408.411841.72-31113.69-31113.6919年7147.17428.831841.72-26237.07-26237.0720年7147.17428.831841.72-21360.45-21360.4521年7147,17428.831841.72-16483.83-16483.8322年7147.17428.831841.72-11607.21-11607.2123年7147.17428.831841.72-6730.59-6730.5924年7147.17428.831841.72-1853.97-1853.9725年7147.17428.831841.723022.65997.482025.18以后各年7147.17428.831841.724876.621609.283267.34注：建設(shè)期從2012年到2013年5月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費(fèi)用作建設(shè)投資計(jì)算，所以2013年期間費(fèi)用是建設(shè)期后的2013年下半年所發(fā)生的費(fèi)用；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊與攤銷。

折舊與攤銷費(fèi)用按總投資額的5%計(jì)算，管理費(fèi)用按1元/成?月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。.債務(wù)償還計(jì)劃表19債務(wù)償還計(jì)劃表序號 項(xiàng)目l 當(dāng)年債務(wù)2011 12 年 8309. 45 7030. 6,13 14 15 16 17 年 年 年 年 4307.C32 當(dāng)年償還數(shù)0.00 3240.00843.6( 4116.(05880.)05567.573 年木未還數(shù)0.008309.45 12100.15563 11447.5 5567.57 0.0009 57 7表20 現(xiàn)金流量 單位：萬元年份表現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流入累計(jì)凈現(xiàn)全流入地價現(xiàn)金流出建安成本建設(shè)期財(cái)2011年46007474.11小務(wù)費(fèi)用計(jì)1510.2613584.370.00-13584.27-13584.372012年12456.855466.0217922.S73240.)0 -14682.87-28267.,?42013年4982.74734.305717.04 84L60 -4873.44 -331201440.68)1年6232.326232.324116.00-2116.32-35257.2015年—7325.37—7325. 37~5880.00 -1445.37~-36702.!72016年6870.906,870.906174.00-696.90-37399.!8!12017年3149.63634.413149.63634.416482.706806.833333.06172.42-34066.-27893.792018年654.83654.837147.176492.34-21401.452019年—654.83654.837147.176492.34-14909.102020年654.83654.837147.176492.34-8416.762021年~~*654.83654.837147.176492.34-1924.42^^022^^^~以后各年654.83654.837147.176492.344567.926、現(xiàn)金流量估算現(xiàn)金流量估算如表20所示?，F(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為2011年。根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，靜態(tài)投資回收期n=6.13年，動態(tài)投資回收期N=14.45年。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動態(tài)投資回收期超過14年，投資回收期過長，這主要是由建設(shè)期為2.5年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)所決定的。八、社會效益分析本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。.對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響本項(xiàng)目我方投資即達(dá)到6.2億元，新車銷售商共15家4S店，每家初始投資保守估計(jì)按1000萬計(jì)，共1.5億元；另外，引進(jìn)各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計(jì)，按3億元計(jì)算，即本項(xiàng)目直接帶動投資=6.2+1.5+3=10.7億元。間接投資包括針對本項(xiàng)目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈商家的投資，保守估計(jì)以直接投資帶動系數(shù)0.5計(jì)算，即達(dá)到］0.7*0.5=5.38億元。即項(xiàng)目能帶動投資為16.08億元。按照GDP與投資的關(guān)系，投資對GDP帶動效應(yīng)全國近幾年保持在30%左右，即本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為GDP貢獻(xiàn)16.08*30%=4.82億元，按2.5年期計(jì)算，每年將帶動GDP增長1.92億元，其投資帶動效應(yīng)顯著。投資帶動效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應(yīng)至少要放大一倍。2013年正式啟動運(yùn)營，預(yù)計(jì)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占閩浙汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重為8%（1.78億元），14年占15%（3.67億元），2015年占20%（5.38億元），以后各年本項(xiàng)目將占據(jù)閩浙比例的25%,樂觀估計(jì)最終可能占到總規(guī)模的30%,將成為閩浙最大的汽車交易市場和汽車配套服務(wù)市場。項(xiàng)目對財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)的計(jì)算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的10%預(yù)測，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費(fèi)，項(xiàng)目啟動年份2013年預(yù)測將貢獻(xiàn)財(cái)政稅收超過1700萬元，到項(xiàng)目運(yùn)作成熟時預(yù)計(jì)將達(dá)到8000萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近2000萬元稅收貢獻(xiàn)。.對就業(yè)的影響根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)研，一個中小規(guī)模的4S店所需要的員工在40人左右，如果平均按50人一家計(jì)算，共15家，需員工50*15=750人。汽車配件批發(fā)、銷售、配送預(yù)計(jì)將需要700名員工、汽車服務(wù)區(qū)（美容、維修、檢測等）將需要300人，汽車綜合服務(wù)區(qū)100人，汽車超市250人，摩托車市場250人，市場綜合區(qū)（宿舍、食堂、餐飲區(qū)）500人，其他各類服務(wù)區(qū)和我方管理人員共500人，根據(jù)以上初步估計(jì)，在整個汽車市場內(nèi)部能實(shí)現(xiàn)就業(yè)人口3350人，按照消費(fèi)的帶動效應(yīng)計(jì)算，按0.7計(jì)算，能實(shí)現(xiàn)間接就業(yè)人口超過2345人，兩項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目在運(yùn)作成熟后將解決就業(yè)人口達(dá)5695人。此就業(yè)人口并不包括本項(xiàng)目運(yùn)作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項(xiàng)消費(fèi)能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。.對生態(tài)環(huán)境的影響根據(jù)本項(xiàng)目選址位置的初步意向，本地塊所處位置是做商業(yè)較理想的選擇。理由主要有幾點(diǎn)：商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用；在本地塊實(shí)施本項(xiàng)目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案；本項(xiàng)目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體。另外，如果站在福鼎市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費(fèi)也將是最有潛力的市場，只要在目前閩浙汽車銷售與汽車后市場上取得先發(fā)優(yōu)勢，其對本地經(jīng)濟(jì)的巨大促進(jìn)作用將是能夠得到保障的。九.項(xiàng)目風(fēng)險評價根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，其風(fēng)險因素主要體現(xiàn)在宏觀政策、城市規(guī)劃、市場競爭、資金籌集和招商運(yùn)作上。.宏觀政策風(fēng)險汽車產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，僅次于通信行業(yè)。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，中國成為全球第一大汽車消費(fèi)國將是遲早的事。雖然汽車的大力普及導(dǎo)致了許多問題的產(chǎn)生。但基于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在未來20年