物業(yè)管理法規(guī)第章物業(yè)管理合同法律規(guī)定

第一節(jié)合同法基礎(chǔ)知識(shí)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第三節(jié)物業(yè)管理規(guī)約及相關(guān)協(xié)議【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】

【本章小結(jié)】

【復(fù)習(xí)思考題】

【案例分析題】第五章物業(yè)管理合同法律規(guī)定第1頁，共54頁?！颈菊聦W(xué)習(xí)目標(biāo)】1．理解合同法基礎(chǔ)知識(shí)及在物業(yè)管理實(shí)踐中的運(yùn)用2．理解前期物業(yè)服務(wù)合同的概念和特點(diǎn)3．掌握物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容及簽訂要點(diǎn)4．熟悉管理規(guī)約及臨時(shí)管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定和運(yùn)用5．了解物業(yè)管理其他相關(guān)協(xié)議法律規(guī)定 第2頁，共54頁。第一節(jié)合同法基礎(chǔ)知識(shí)一、一般規(guī)定二、合同的訂立三、合同的效力四、合同的履行五、合同的變更和轉(zhuǎn)讓六、合同的權(quán)利義務(wù)終止七、違約責(zé)任【引導(dǎo)案例】【引導(dǎo)案例解析】第3頁，共54頁。艾某購(gòu)買的房屋位于政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)。2004年7月1日，公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為甲方與乙方某三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司簽訂《政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)委托合同》，委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理。乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同并約定了管理期限和物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。該合同簽訂后，該物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)并取得市物價(jià)局的收費(fèi)許可證。但艾某一直未向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司于2004年12月7日訴至法院要求艾某給付拖欠的2003年的3-4季度的物業(yè)管理費(fèi)并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾某以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。請(qǐng)問，艾某的說法有法律依據(jù)嗎？【引導(dǎo)案例】業(yè)主能否以自己沒有簽訂過合同為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？第4頁，共54頁。一、一般規(guī)定

（一）合同的概念合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有獨(dú)立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨(dú)立法律人格的自然人、法人或者其他組織。

（二）合同的分類合同可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。按照合同法是否對(duì)其名稱作出明確規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，分為有名合同與無名合同；按照合同是否尚須交付標(biāo)的物才能成立為標(biāo)準(zhǔn)，分為諾成合同與實(shí)踐合同；按照法律，法規(guī)是否特別要求具備特定形式和手續(xù)為標(biāo)準(zhǔn)，分為要式合同與不要式合同；按照雙方是否互負(fù)義務(wù)，分為雙務(wù)合同與單務(wù)合同；按照當(dāng)事人權(quán)利的獲得是否支付代價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，分為有償合同與無償合同。根據(jù)合同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同還屬于諾成合同、要式合同、雙務(wù)合同、有償合同。

（三）《合同法》的基本原則合同法的基本原則，是貫穿于合同法之中的、合同當(dāng)事人在訂立、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止合同及仲裁、訴訟過程中必須遵循的根本準(zhǔn)則。合同法的基本原則包括：平等原則、自愿原則、公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、遵守法律和公序良俗原則。物業(yè)管理活動(dòng)同樣要遵循這些基本原則。第5頁，共54頁。二、合同的訂立

（一）合同的形式1．一般合同的形式主要有口頭合同、書面合同、事實(shí)合同2．物業(yè)服務(wù)合同的形式－書面合同為了減少和及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)合同履行中的糾紛，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條和第三十五條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同都應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

（二）內(nèi)容與主要條款《合同法》第12條規(guī)定、示范文本

（三）合同的訂立程序《合同法》第十三條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。1．招標(biāo)方式

建設(shè)單位或業(yè)主組織發(fā)布招標(biāo)公告就屬于要約邀請(qǐng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)送的投標(biāo)書屬于要約，中標(biāo)屬于承諾。

2．協(xié)商方式就是指建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)向?qū)Ψ桨l(fā)出要約并經(jīng)過對(duì)方承諾，依法以書面方式訂立正式的物業(yè)服務(wù)合同。要約方和承諾方即可以是建設(shè)單位或業(yè)主也可以是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第6頁，共54頁。

1.要約要約是當(dāng)事人一方以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出合同條件，希望對(duì)方當(dāng)事人接受的意思表示。發(fā)出要約的人為要約人，接受要約的人為受要約人。

2.要約邀請(qǐng)

要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。

3.承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示，承諾生效時(shí)合同成立，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。

要約和要約邀請(qǐng)第7頁，共54頁。（一）有效合同（二）無效合同（三）效力待定合同

（四）可變更、可撤銷的合同三、合同的效力第8頁，共54頁。（一）有效合同

1．有效合同有效合同，是指符合法律規(guī)定的有效要件，因而對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力的合同。

2．合同生效應(yīng)具備以下要件

(1)合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。(2)意思表示真實(shí)。(3)合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)或者社會(huì)公共利益。(4)訂立合同的程序和形式合法（包括辦理法定的登記、審批手續(xù)）。第9頁，共54頁。

無效合同，是指不具備合同有效要件因而在法律上對(duì)當(dāng)事人無約束力的合同。合同無效不同于合同未成立。合同部分條款無效不影響其他條款的效力。

1．無效合同的適用情形：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。2．合同中的下列免責(zé)條款無效：（1）造成對(duì)方人身傷害的；（2）因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。3．格式條款具有1、2情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。應(yīng)用舉例（二）無效合同

第10頁，共54頁。

效力待定合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關(guān)生效要件，故其效力尚未確定的合同。一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效。效力待定合同的適用情形：1．限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立訂立的合同。2．無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立的合同。3．無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)而訂立的合同。（三）效力待定合同

第11頁，共54頁。

可變更、可撤銷合同，是指因意思表示不真實(shí)，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或撤銷的合同。1．因重大誤解訂立的合同。2．在訂立合同時(shí)顯失公平的合同。3．以欺詐、脅迫手段或乘人之危訂立的合同。

物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，采用書面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時(shí)生效。物業(yè)管理實(shí)踐中，無效合同的情形一般出現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有取得相應(yīng)資質(zhì)或沒有取得獨(dú)立的法人地位簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，因?yàn)槠錄]有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力而導(dǎo)致合同無效。

（四）可變更、可撤銷的合同第12頁，共54頁。

合同履行指合同雙方當(dāng)事人全面、適當(dāng)?shù)赝瓿珊贤s定的各項(xiàng)義務(wù)的行為。（一）全面履行原則（二）誠(chéng)實(shí)信用原則（三）合同履行抗辯權(quán)的適用（四）合同約定不明的處理四、合同的履行第13頁，共54頁。

（1）質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。（2）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。（3）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（4）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。（5）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。（四）合同約定不明的處理第14頁，共54頁。根據(jù)《合同法》77條的規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。合同也可以依法轉(zhuǎn)讓，合同轉(zhuǎn)讓分為權(quán)利轉(zhuǎn)讓、義務(wù)轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)移）、權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓（概括轉(zhuǎn)讓）。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把部分專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這里的“一并委托”實(shí)質(zhì)就是合同的轉(zhuǎn)讓，為法律所禁止。但由于物業(yè)服務(wù)合同期長(zhǎng)，履行過程中可能要根據(jù)形勢(shì)變化修改一些內(nèi)容，如物價(jià)和人力成本的增長(zhǎng)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，這時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主協(xié)商提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這就屬于合同內(nèi)容的變更。變更的前提是雙方協(xié)商一致，任何一方單方面變更合同都為無效。

五、合同的變更和轉(zhuǎn)讓

第15頁，共54頁。六、合同的權(quán)利義務(wù)終止

合同終止指因發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況，使當(dāng)事人之間的合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅。在物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)踐中，最常見的終止原因有：（一）物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同；如果屬于前期物業(yè)管理階段，即使前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限沒有屆滿，業(yè)主大會(huì)與聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同也即告終止。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主組織雙方協(xié)商一致解除合同；（三）當(dāng)事人單方依法解除合同；根據(jù)合同法第94條規(guī)定，法定解除的情形有：1.因不可抗力不能實(shí)現(xiàn)合同目的2.履行期限屆滿前，一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。3．一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行4．當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的5．法律規(guī)定的其他情況（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第16頁，共54頁。七、違約責(zé)任

（一）違約責(zé)任

1.違約概念違約是指合同當(dāng)事人違反合同約定的義務(wù)。凡履行合同義務(wù)不符合約定都可稱為違約。違約的行為形態(tài)包括不履行和不完全履行義務(wù)兩種。

2.違約責(zé)任概念違約責(zé)任，即違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，依照法律規(guī)定或者合同約定所承擔(dān)的法律責(zé)任。一般的合同關(guān)系適用嚴(yán)格責(zé)任原則，也稱為無過錯(cuò)責(zé)任原則，是指不論當(dāng)事人主觀上是否有過錯(cuò)，只要違反合同義務(wù)即應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

3.當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的方式當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有：繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失、定金制裁、采取其他補(bǔ)救措施等等。違約責(zé)任只有符合法定或者約定的情形才可免除。

（二）物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任概念物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同或者不適適當(dāng)履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，違約一般出現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目或質(zhì)量沒有實(shí)際履行或沒有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，就業(yè)主方而言，違約容易發(fā)生在拒交、少交、遲交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

2.物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任承擔(dān)方式違約金責(zé)任是物業(yè)服務(wù)合同中最為普遍、最為常見的違約責(zé)任方式。

第17頁，共54頁?！疽龑?dǎo)案例解析】

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是當(dāng)前物業(yè)管理中一個(gè)十分突出的問題，直接影響到物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，造成物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量下降，間接損害更多業(yè)主的利益。而業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由之一就是沒有簽訂物業(yè)合同可以不交費(fèi)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)依法成立后，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。因此，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)也未與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)的費(fèi)用，作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。在是否實(shí)際發(fā)生了物業(yè)服務(wù)以及服務(wù)的價(jià)格為多少的問題上，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)舉證責(zé)任。第18頁，共54頁?！疽龑?dǎo)案例】一、前期物業(yè)服務(wù)合同

二、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議三、物業(yè)服務(wù)合同

【引導(dǎo)案例解析】第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第19頁，共54頁。【引導(dǎo)案例】前期服務(wù)合同沒到期，業(yè)主能另聘物業(yè)公司嗎？王女士居住的住宅小區(qū)在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立了業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為目前為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是入住時(shí)開發(fā)商聘請(qǐng)的，服務(wù)質(zhì)量太差，于是大會(huì)通過了另聘其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議?？墒牵軜I(yè)主大會(huì)委托,當(dāng)業(yè)主委員會(huì)通知要求解除合同時(shí)，遭到了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)理由是：他們是受開發(fā)商聘請(qǐng)為小區(qū)進(jìn)行管理的，雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同期限為三年，目前尚未到期。請(qǐng)問：前期服務(wù)合同沒到期，業(yè)主能另聘物業(yè)公司嗎？

第20頁，共54頁。一、前期物業(yè)服務(wù)合同

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念和簽訂

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（四）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)第21頁，共54頁。（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念和簽訂

1.前期物業(yè)管理概念前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理，也即自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。

2.前期物業(yè)服務(wù)合同概念前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。但是業(yè)主大會(huì)的召開，特別是首次業(yè)主大會(huì)需要一定的條件。在一般情況下，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)是分期分批售出的，已經(jīng)入住的業(yè)主人數(shù)相對(duì)于將來物業(yè)全部或者大部分售出時(shí)的業(yè)主人數(shù)來說只是少數(shù)，同時(shí)入住的業(yè)主彼此之間并不熟悉，也很難聯(lián)合起來與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。在這些問題沒有得到解決，條件沒有具備之前，往往無法召開業(yè)主大會(huì)。與此同時(shí)，物業(yè)的管理是出于物業(yè)本身維護(hù)與保養(yǎng)的迫切需要，不可能等到業(yè)主大會(huì)選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后才開始實(shí)施。否則會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理，也大大降低了業(yè)主的居住與生活的質(zhì)量。為了解決這一問題，填補(bǔ)業(yè)主大會(huì)選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理的空缺，就需要由相關(guān)當(dāng)事人出面選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，委托其做好前期的物業(yè)服務(wù)工作。建設(shè)單位則是較為適當(dāng)?shù)娜诉x，同時(shí)建設(shè)單位出于維持物業(yè)狀況的考慮，也會(huì)積極選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡?2頁，共54頁。

1．前期物業(yè)服務(wù)合同是為第三方（業(yè)主）設(shè)定權(quán)利與義務(wù)的合同從前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立可知，前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，但合同的主要權(quán)利與義務(wù)人是物業(yè)公司和廣大業(yè)主，即物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主進(jìn)行交費(fèi)并遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》之義務(wù)。所以前期物業(yè)服務(wù)合同是為第三方（業(yè)主）設(shè)定權(quán)利與義務(wù)的合同。為了解決前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)不能約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主而帶來的困擾，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！边@樣，物業(yè)的買賣合同就包括了前期服務(wù)物業(yè)合同的內(nèi)容，避免了物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容成為空缺，同時(shí)業(yè)主根據(jù)物業(yè)買賣合同，也可以享有物業(yè)服務(wù)的權(quán)利并應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的有關(guān)內(nèi)容履行相關(guān)義務(wù)。

2．前期物業(yè)服務(wù)合同受制于行政主管部門較多干預(yù)這種行政干預(yù)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是國(guó)家對(duì)前期住宅的物業(yè)服務(wù)合同實(shí)行強(qiáng)制的招投標(biāo)制度。二是國(guó)家對(duì)普通住宅物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行審核制度。對(duì)于普通住宅的前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是屬于政府指導(dǎo)價(jià)的范疇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)報(bào)物價(jià)行政主管部門審批后實(shí)行。

3．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的過渡時(shí)間內(nèi)。實(shí)踐中，物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的，一旦業(yè)主大會(huì)成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主組織與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止，前期物業(yè)管理階段也即告結(jié)束，進(jìn)入通常情況下的物業(yè)管理階段。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征第23頁，共54頁。1．合同的當(dāng)事人

物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都是法人組織。

2．物業(yè)基本情況

物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。

3．服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4．服務(wù)費(fèi)用

服務(wù)費(fèi)用包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式(包干制或酬金制)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納；酬金制條件下，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭(zhēng)議的處理等。

5．物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理

物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理包括：停車場(chǎng)和會(huì)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)與管理。

6．承接查驗(yàn)和使用維護(hù)

7．專項(xiàng)維修資金

專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。

8．違約責(zé)任

這部分內(nèi)容主要包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等。

9．其他事項(xiàng)

其他事項(xiàng)主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭(zhēng)議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容第24頁，共54頁。

1．物業(yè)的承接驗(yàn)收

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。而對(duì)業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。

2．物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用

前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的費(fèi)用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；對(duì)于由業(yè)主支付的費(fèi)用部分，則應(yīng)當(dāng)注意是否符合國(guó)家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

3．前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止

前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)解除合同的條件作出明確約定。

（四）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)第25頁，共54頁。（一）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的概念（二）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的特征（三）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和合同的區(qū)別（四）簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意的問題

二、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議第26頁，共54頁。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是由物業(yè)買受人在購(gòu)房時(shí)與建設(shè)單位或其所委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的合同，合同甲方是建設(shè)單位，乙方是物業(yè)買受人。其目的是保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人（包括業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方）的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛。

（一）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的概念第27頁，共54頁。

1．物業(yè)買受人在購(gòu)房簽訂《房屋買賣（預(yù)售）合同》時(shí)，必須同時(shí)簽訂該協(xié)議如果購(gòu)房人不簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，就不能購(gòu)房；如要購(gòu)房，就必須對(duì)協(xié)議的內(nèi)容作出書面承諾。這對(duì)預(yù)防和減少日后物業(yè)管理糾紛大有裨益。

2．協(xié)議的基本內(nèi)容應(yīng)與建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致。

3．協(xié)議應(yīng)經(jīng)政府主管部門的備案為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為，建設(shè)部頒布了協(xié)議的示范文本。簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)以該示范文本為基礎(chǔ)，根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況再加以必要的調(diào)整與修改。立法時(shí)考慮到眾多分散業(yè)主在能夠召開業(yè)主大會(huì)前尚未有統(tǒng)一意志的表達(dá)途徑，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和了解程度與有差異，為確保購(gòu)房人的合法權(quán)益不受損害和侵犯，協(xié)議制定后應(yīng)送政府主管部門備案。

4．協(xié)議的內(nèi)容必須對(duì)所有購(gòu)房人一致

物業(yè)管理是統(tǒng)一的專業(yè)化管理。購(gòu)房人購(gòu)房有先有后，情況也互不相同，這導(dǎo)致不同購(gòu)房人的購(gòu)房合同會(huì)有所差異。但前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議對(duì)所有購(gòu)房人應(yīng)是統(tǒng)一的文本，不能因人而異。從建設(shè)單位的角度說，在前期物業(yè)管理服務(wù)中，也不能對(duì)部分人作額外的承諾。（二）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的特征第28頁，共54頁。

1．簽訂的時(shí)間不同前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前簽訂，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是由物業(yè)買受人在購(gòu)房時(shí)簽訂。

2．簽訂的主體不同前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位和其所選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂。合同甲方是建設(shè)單位，乙方是其所選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是由物業(yè)買受人與建設(shè)單位或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。協(xié)議的甲方視具體情況可能有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)單位或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（2）公房出售單位或其委托的物來管理企業(yè)。協(xié)議的乙方是購(gòu)房人。

（三）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和合同的區(qū)別第29頁，共54頁。

1．確保協(xié)議在買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)簽訂在各地的前期物業(yè)管理實(shí)踐中，各方都高度重視前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行，但對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的簽訂和履行則不夠重視，做法也各不相同。很多地方都是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主收樓入伙時(shí)作為入伙材料文件之一要求業(yè)主簽署，這種做法并不規(guī)范，容易引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛，也會(huì)影響開發(fā)商履行交房義務(wù)。

2．協(xié)議的簽訂要實(shí)事求是物業(yè)的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)過程，有時(shí)需分期實(shí)施。在訂立協(xié)議時(shí)應(yīng)充分考慮這點(diǎn)，既要實(shí)事求是，又要留有余地。比如，對(duì)于“24小時(shí)熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾，在最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí)，一般無法提供，因此在協(xié)議中應(yīng)給予說明，并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及承諾在未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)應(yīng)適當(dāng)減免物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。又如，當(dāng)分期規(guī)劃建造一個(gè)住宅區(qū)時(shí)，在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容列入。（四）簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意的問題

第30頁，共54頁。（一）物業(yè)服務(wù)合同概念和簽訂（二）物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)（三）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（四）物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

（五）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)三、物業(yè)服務(wù)合同第31頁，共54頁。

1.物業(yè)服務(wù)合同概念物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2.物業(yè)服務(wù)合同簽訂一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”（一）物業(yè)服務(wù)合同概念和簽訂第32頁，共54頁。

1．物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離物業(yè)服務(wù)合同促成物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)的的分離，成為現(xiàn)代物業(yè)管理得以進(jìn)行的重要前提。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的委托授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為業(yè)主的“管家”，不僅負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的管理，即物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、利用、處分；而且負(fù)責(zé)對(duì)人的管理服務(wù)，即對(duì)業(yè)主和使用人日常行為的約束或不當(dāng)行為的制止。

2．物業(yè)服務(wù)合同不以某個(gè)業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，但并不是說物業(yè)服務(wù)合同代表了每一個(gè)業(yè)主的意志。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)只須經(jīng)過管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主的同意，就可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所有的業(yè)主均應(yīng)受物業(yè)服務(wù)合同的約束。

3．物業(yè)服務(wù)合同受一定的國(guó)家干預(yù)物業(yè)管理活動(dòng)涉及到百姓日常生活、城市正常秩序，因此受到一定的國(guó)家干預(yù)。主要體現(xiàn)在：一是行政機(jī)關(guān)，如公安、消防、環(huán)保部門，基于行政權(quán)要對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，因此合同中所涉的治安管理、消防管理、環(huán)境管理、車輛管理應(yīng)受到有關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督。二是物業(yè)服務(wù)合同的收費(fèi)和合同本身要報(bào)有關(guān)部門進(jìn)行備案。（二）物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)第33頁，共54頁。

1．物業(yè)管理事項(xiàng)（1）物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理。（2）物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。（5）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。（6）專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。（7）物業(yè)檔案資料的管理。

2．服務(wù)質(zhì)量服務(wù)質(zhì)量，是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。

3．服務(wù)費(fèi)用服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主為獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)而支付的對(duì)價(jià)。

4．雙方的權(quán)利義務(wù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要將雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)約定清楚。物業(yè)服務(wù)合同屬于雙方合同的范疇，當(dāng)事人互享權(quán)利，互負(fù)義務(wù)。雙方的權(quán)利義務(wù)是相對(duì)而言的，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。

5．專項(xiàng)維修資金的管理和使用專項(xiàng)維修資金對(duì)于保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)于物業(yè)的保值增值，具有十分重要的意義。

6．物業(yè)管理用房

7．合同期限8．違約責(zé)任

（三）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容第34頁，共54頁。

1．訂立合同的當(dāng)事人不同前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2．合同期限不同前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。（四）物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

第35頁，共54頁。

1．明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)

除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外，業(yè)主委員會(huì)的其他一些權(quán)利義務(wù)，也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。

2．明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

本著權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理整個(gè)小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時(shí)，也要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，并且盡可能予以細(xì)化。

3．對(duì)違約責(zé)任的約定

履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計(jì)算及賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定進(jìn)行具體表述。對(duì)于不可抗力，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性。

4．對(duì)免責(zé)條款的約定

在物業(yè)服務(wù)合同約定中，訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互諒互讓的原則，根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款，明確免責(zé)的事項(xiàng)和內(nèi)容。例如，在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用，排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)，以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

5．物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款的細(xì)化，為防止合同過長(zhǎng)，雙方還可就具體問題增加合同附件。

6．明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式

在物業(yè)管理實(shí)踐中，難免會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問題。這些問題既可能發(fā)生在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主之間；既有違法的問題，也有違約、違規(guī)以及道德和認(rèn)識(shí)水平不足的問題。顯然，對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛，要通過不同的途徑、采取不同的處理方式來解決。

一般情況下，有爭(zhēng)議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁，或者向人民法院提起訴訟。（五）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)第36頁，共54頁?！疽龑?dǎo)案例解析】業(yè)主大會(huì)有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同，而不需要等到合同期限屆滿再另聘其它物業(yè)公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第26條明確規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”?？梢?，前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性的特征，是一種附終止條件的合同。即使合同期限尚未屆滿，受業(yè)主大會(huì)委托,業(yè)主委員會(huì)與任何具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。一旦全體業(yè)主成立了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會(huì)，選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，終止的時(shí)間以業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（包括續(xù)聘的原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準(zhǔn)。因此，案例中原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以前期物業(yè)服務(wù)合同還沒到期為由，限制業(yè)主大會(huì)行使另聘其它物業(yè)公司的權(quán)利。

第37頁，共54頁。【引導(dǎo)案例】

一、管理規(guī)約二、臨時(shí)管理規(guī)約

三、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則四、《住戶手冊(cè)》或《客戶手冊(cè)》【引導(dǎo)案例解析】

第三節(jié)物業(yè)管理規(guī)約及相關(guān)協(xié)議

第38頁，共54頁?！疽龑?dǎo)案例】封陽臺(tái)要得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意嗎？某大型樓盤的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買來的房子，現(xiàn)在搞裝修時(shí)想把陽臺(tái)封起來，但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的《臨時(shí)業(yè)主公約》中關(guān)于禁止封陽臺(tái)的條款，說不能封陽臺(tái)，并且說如果擅自封陽臺(tái)，物業(yè)有權(quán)制止。遇到像王小姐這種麻煩的業(yè)主還真不少?，F(xiàn)在一些新的小區(qū)，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有封陽臺(tái)的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買房子時(shí)必須簽訂的物業(yè)文件之一。請(qǐng)問：物業(yè)公司禁止封陽臺(tái)是否有法理依據(jù)？

第39頁，共54頁。（一）管理規(guī)約的概念和性質(zhì)（二）管理規(guī)約主要內(nèi)容（三）管理規(guī)約的法律效力一、管理規(guī)約第40頁，共54頁。1.管理規(guī)約概念管理規(guī)約，在《物權(quán)法》生效前成為“業(yè)主公約”，是由全體業(yè)主共同制定的,規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力,用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的自律性規(guī)范和行為守則，它一般以書面形式訂立。2.管理規(guī)約性質(zhì)管理規(guī)約作為業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾,作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段,它體現(xiàn)全體業(yè)主的共同意志，是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補(bǔ)充,是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證，有物業(yè)管理“憲法”“章程”之稱，要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序,必須充分認(rèn)識(shí)到管理規(guī)約起到的重要作用。（一）管理規(guī)約的概念和性質(zhì)第41頁，共54頁。

（二）管理規(guī)約主要內(nèi)容

1．有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場(chǎng)地的到相關(guān)場(chǎng)地的約定；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程；業(yè)主對(duì)自有物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則，等等。

2．業(yè)主的共同利益如對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用和保護(hù),利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配；對(duì)公共秩序、境衛(wèi)生的維護(hù)；等等。

3．業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共共部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途,不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等。

4．違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任業(yè)主不履行管理規(guī)約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任,其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭(zhēng)議的辦法,如通過業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)解和處理等,業(yè)主不服調(diào)解和處理的,可過訴訟渠道解決。第42頁，共54頁。（三）管理規(guī)約的法律效力

1．管理規(guī)約的效力范圍涉及全體業(yè)主管理規(guī)約由成立業(yè)主大會(huì)的籌備組擬定，在征求全體業(yè)主的意見后，由全體業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上業(yè)主表決通過。沒有參加會(huì)議或沒有投贊成票的業(yè)主也要遵守管理規(guī)約。2.管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力由于管理規(guī)約一項(xiàng)核心的內(nèi)容是規(guī)范對(duì)物業(yè)的使用秩序,而物業(yè)使用人基于其實(shí)際的物業(yè)的使用,不可避免地會(huì)影響到物業(yè)的狀態(tài),而且業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理勢(shì)必要直接與物業(yè)使用人打交道,因此客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動(dòng)中來。3.管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中,物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動(dòng)移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新人住的繼受人作出任何形式上的承諾,就自動(dòng)地對(duì)其產(chǎn)生效力。在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí),對(duì)已經(jīng)生效的管理規(guī)約存在默示,自愿接受管理規(guī)約的約束。

第43頁，共54頁。二、臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約與管理規(guī)約的內(nèi)容基本一致，只是它僅適用于前期物業(yè)管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，首先要了解臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約最根本的特征是其臨時(shí)性與過渡性，前期物業(yè)管理結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)制訂的管理規(guī)約取代臨時(shí)管理規(guī)約，當(dāng)然業(yè)主大會(huì)也可以繼續(xù)保持臨時(shí)管理規(guī)約，但此時(shí)的臨時(shí)管理規(guī)約經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的審議通過后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的管理規(guī)約。第44頁，共54頁。（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的概念和訂立（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要內(nèi)容（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定中應(yīng)注意的問題三、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則第45頁，共54頁。

1.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的概念業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程,是對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會(huì)通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來建立大會(huì)內(nèi)正常工作秩序,保證大會(huì)內(nèi)業(yè)主集體意志和行動(dòng)統(tǒng)一。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是全體業(yè)主意志的集中體現(xiàn),是業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本的準(zhǔn)則和依據(jù)。

2.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的訂立業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則一般由成立業(yè)主大會(huì)的籌備組擬定，在征求全體業(yè)主的意見后，由全體業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上業(yè)主表決通過。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和所屬的成員都必須嚴(yán)格遵守（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的概念和訂立第46頁，共54頁。（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要內(nèi)容

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面：

1.業(yè)主大會(huì)的議事方式。包括業(yè)主大會(huì)會(huì)議是采用集體討論還是書面征求意見的形式。

2.業(yè)主大會(huì)的表決程序包括業(yè)主大會(huì)會(huì)議的基本議程。業(yè)主大會(huì)的表決形式等。

3.業(yè)主投票權(quán)確定辦法如何來確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)。4.業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期包括業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)、任期,正副主任的配置等。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則還可以對(duì)其他有關(guān)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的事項(xiàng)出規(guī)定,如業(yè)主大會(huì)的宗旨、權(quán)利與義務(wù)、活動(dòng)范圍、經(jīng)費(fèi)來源、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)等。第47頁，共54頁。（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定中應(yīng)注意的問題

1．應(yīng)充分考慮其可操作性在確定業(yè)主大會(huì)形式、業(yè)主投票權(quán)、業(yè)委會(huì)的職權(quán)時(shí)，都要考慮到小區(qū)業(yè)主的實(shí)際情況，使得業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具有可操作性。

2．應(yīng)保障業(yè)委會(huì)權(quán)力的正當(dāng)行使，全體業(yè)主的合法權(quán)益得到保護(hù)在制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則時(shí)，存在的問題往往是業(yè)委會(huì)的權(quán)力過大，使得全體業(yè)主的利益得不到保護(hù)，業(yè)主權(quán)利無法行使，比如說有的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定業(yè)委會(huì)使用3萬元以下的專項(xiàng)維修基金，無須全體業(yè)主表決。第48頁，共54頁。四、《住戶手冊(cè)》或《客戶手冊(cè)》

物業(yè)管理實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)將上述各種物業(yè)管理的公共管理制度印在《住戶手冊(cè)》或《客戶手冊(cè)》中，發(fā)給業(yè)主和使用人。

(一)發(fā)住戶手冊(cè)的目的手冊(cè)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)給住戶并由住戶保存的文件，目的是為了讓住戶了解物業(yè)的概況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)權(quán)限，管理服務(wù)的內(nèi)容和主要規(guī)定，住戶的權(quán)利義務(wù)以及應(yīng)注意的事項(xiàng)等。通過《住戶手冊(cè)》或《客戶手冊(cè)》，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶的聯(lián)系，發(fā)揮雙方的積極性，共同創(chuàng)造物業(yè)良好的居住和工作環(huán)境。

(二)住戶手冊(cè)一般包括的內(nèi)容1.物業(yè)概況2.物業(yè)的管理3.業(yè)主或租戶須知4.日常管理與維修5.綜合服務(wù)等等。第49頁，共54頁。五、其他物業(yè)管理合同

其他物業(yè)管理合同包括：土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、清潔承包合同、垃圾清運(yùn)合同、供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同等。按照這些合同的作用以及合同主體的不同，大致分為以下幾種類型：

(一)物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到物業(yè)管理活動(dòng)的合同如土地使用合同和售房合同中涉及到物業(yè)管理的條款

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同如裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議(主要用于對(duì)相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理)、特約服務(wù)協(xié)議等；

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)活動(dòng)中與相關(guān)單位簽訂的合同如清潔承包委托合同、垃圾清運(yùn)委