土地增值稅清算鑒證實務(wù)講義DOC

土地增值稅清算鑒證實務(wù)講義郭洪榮目錄第一章納稅主體資格的確認1第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評價11.1房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)11.2房地產(chǎn)非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)2第二節(jié)非從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)資料和審核評價22.1證據(jù)資料22.2審核評價3第三節(jié)確認納稅主體資格的稅法依據(jù)33.1國家稅務(wù)總局規(guī)定33.2北京市規(guī)定43.3廣西壯族自治區(qū)規(guī)定4第四節(jié)物權(quán)的常識54.1物權(quán)5定4.2票完全物權(quán)和眨限定物權(quán)蠢派5競4.3賄自物權(quán)和他勁物權(quán)允廣5淺4.4份動產(chǎn)物權(quán)和桑不動產(chǎn)物權(quán)獻黎5牽4.5愛用益物權(quán)和渣擔(dān)保物權(quán)懸霸5做第二章歉荒應(yīng)稅行為的憲確認率威5窯第一節(jié)漫牽常規(guī)開發(fā)業(yè)糊務(wù)確認應(yīng)稅屢行為的證據(jù)感資料和審核亡評價伸都6改1.1傾確認址應(yīng)稅行為的際證據(jù)資料償坊6直1.2濤確認應(yīng)稅行蒙為的方法溫鈴6及第二節(jié)派疊非常規(guī)開發(fā)漸業(yè)務(wù)確認應(yīng)倡稅行為的證埋據(jù)資料和審爹核評價等緊7互2.1唇確認揚應(yīng)稅行為的給證據(jù)資料照黎7導(dǎo)2.2渣確認應(yīng)稅行耀為的方法播爸8個第三節(jié)倒炒非從事房地辛產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)虜銷售轉(zhuǎn)讓業(yè)牽務(wù)剛賽8維3.1動確認恩應(yīng)稅行為的帽證據(jù)資料排殿8隊3.2主確認應(yīng)稅行圍為的方法趙餓9校3.3艙案說從事房莊地產(chǎn)開發(fā)與休非從事房地轟產(chǎn)開發(fā)的確掌認方法管豪9挖第四節(jié)飽藥五項交易行犬為的審核評惰價窄愿10季4.1滿取得國有土場地使用權(quán)后折僅進行土地完開發(fā)迎妻10悼4.2腸取得國有土削地使用權(quán)后閣進行房屋開嬸發(fā)建造再出諷讓憶伍10與4.3陶確認視同銷報售行為乞灰10論4.4曠將已投入使承用的房地產(chǎn)攀轉(zhuǎn)讓報圾11運4.5轉(zhuǎn)房地產(chǎn)交換浮扔11丟第五節(jié)率堤不征稅和免駱稅的交易行份為贊區(qū)12爺5.1武房地產(chǎn)的繼丟承流刻12念5.2擔(dān)房地產(chǎn)的贈訴與另乒12舟5.3肝房地產(chǎn)出租陪坊12地5.4顯房地產(chǎn)抵押壓蹦12奉5.5潑房地產(chǎn)的聯(lián)惱建繁毅13斜5.6賢房地產(chǎn)的代狐建房搞踐13精5.7相房地產(chǎn)的重挖新評估贈屠13永5.8竄國家收回、捎征用欲肆13茶第六節(jié)裝尤確認應(yīng)稅行昂為的稅法依壁據(jù)岡滅13勒6.1屬確認應(yīng)稅行水為的稅法依霜據(jù)付清13刺6.2辮確認視同銷筍售行為的稅慘法依據(jù)帽毒14宣6.3幟確認不征稅鑄和免稅行為朝的稅法依據(jù)欄暢14擋第七節(jié)話蓋房地產(chǎn)市場堪常識滴奇16決7.1萬房地產(chǎn)一級敲市場、二級欠市場和三級嶺市場來源牢肅16探7.2物土地一級開張發(fā)市場和土召地二級開發(fā)壟市場鑰采16關(guān)7.3潤房地產(chǎn)一級勺開發(fā)市場弟摘16浙7.4哪房地產(chǎn)二級勞開發(fā)市場族束17掏7.5焦房地產(chǎn)三級俱開發(fā)市場杠社17險7.6筍房地產(chǎn)、土穿地使用權(quán)、懇建筑物和附才著物的概念據(jù)微17賊7.7奏銷售方式的液三種轉(zhuǎn)讓行睡為朋拌18桑第八節(jié)幫虹土地儲備制壟度凡擺18嬌8.1永土地儲備制貌度概述隊脂18謊8.2甜土地儲備制智度的運作主許體啦羊19害8.3鴨土地儲備制爽度的運行機嶺制脹盛19息第三章黎呼土地增值稅可清算單位的饞確認狼司21守第熊一晶節(jié)奧附確認土地增顯值稅清算單依位的西證據(jù)資料和喂審核評價項棍21惰1.1鐘確認清算單某位的證據(jù)資壺料稼航21忠1.2朵房地產(chǎn)開發(fā)戀項目的清算秧單位確認混弦21務(wù)第含二賊節(jié)造隙確認土地增豆值稅清算單虎位的稅法依告據(jù)縫可23哲2.1受清算單位的對稅法依據(jù)招妙23挑2.2群普通住宅認熄定的稅法依沿據(jù)柜傅24早2.3宰不屬于土地電增值稅清算效范圍的項目右多26目第三節(jié)租臂與清算單位轟審核有關(guān)的債常識烘糟26甘（扣1考）單項工程聲貓27送（裳2槍）單位工程燈融27注（缺3伴）分部工程頭、子分部工直程嗚浸27慈（蔑4坐）分項工程票約27堂（都5肝）檢驗批笑灣27涂第四章內(nèi)笨土地增值稅責(zé)清算條件的窯確認和清算海申請囑射27誦第一節(jié)告讓確認土地增您值稅清算條艘件的喪證據(jù)資料和址審核評價梢叔27氣1.1彩確認清算條仁件的證據(jù)資取料港擦27似1.2奮確認清算條究件的確認塵弄28臥第二節(jié)攪谷確認土地增彼值稅清算條耕件的稅法依肚據(jù)段攝29蔑2.1蔽國家稅務(wù)總草局規(guī)定訴渾29墾2.2康北京市規(guī)定碑迅29容2.3呆廣西壯族自持治區(qū)規(guī)定逢沃29艇第三節(jié)睛季清算申請的元期限和應(yīng)報造送的資料擠磁煤32偉3.夢1屬清算申請的羅期限忙稿32辱3.2瓦稅務(wù)機關(guān)受補理清算申請旅的條件和處期理方法穗象32壘3.3凍報送稅務(wù)機丸關(guān)資料掃等32性3.4照委托鑒證應(yīng)半提供的資料軍清單昂喊33仰第五章禽咸收入總額的被確認計量鉛吧35備第一節(jié)什開確認計量房渣地產(chǎn)開發(fā)項臉目收入總額題的腦證據(jù)資料和降審核評價舟抹35技1.1當確認計量收糟入總額的怨證據(jù)資料浪葉35損1.2牽房地產(chǎn)開發(fā)莖項目收入總紹額的審核評量價叼厲35矩第二節(jié)叫烈確認計量房槽地產(chǎn)開發(fā)項奉目收入總額勤的稅法依據(jù)臟饒36樸2.1招轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)租收入的形式向坐37洋2.2況按交易價格淺確認房地產(chǎn)跡轉(zhuǎn)讓收入亂衣37惡2.3洋按評估價格仁確認房地產(chǎn)鄰轉(zhuǎn)讓收入鼠礎(chǔ)37殊2.4摸視同銷售收糞入服被39篩2.5灘關(guān)聯(lián)交易收影入?yún)?9召2.6峰納稅申報表己收入項目的宰填表說明溜怎40令第三節(jié)豆兆房地產(chǎn)開發(fā)聰企業(yè)歸主營業(yè)務(wù)收針入的核算底花41墻3.1晝科目設(shè)置娃掩41濟3.2星銷售收入的椒確認葬暈41蠻3.3譯開發(fā)產(chǎn)品銷藏售收入的核綿算案例鎮(zhèn)梢41塊3.4菌分期收款銷介售收入的核耍算案例盾統(tǒng)42謹?shù)谒墓?jié)慣頁非從事房地肚產(chǎn)開發(fā)項目具的收入總額居審核評價幫針43道4.1嫁填表說明驗孟43翻4.2法確認計量收跟入的證據(jù)戲螺43咽4.3湯審核評價方幼法移擾43崗第六章踩治扣除項目的耍確認計量遷嘉45怒第一節(jié)芝母房地產(chǎn)開發(fā)姑項目扣除項買目確認計量挽的勿證據(jù)資料和搜審核評價袍膚45衛(wèi)1.1司扣除項目計捏量的比證據(jù)資料部蘋45休1.2槽扣除項目確句認計量的魔方法膏鳳45送第二節(jié)攪水扣除項目計捆量的稅法依蘋據(jù)帳獨50侮2.1齊國家稅務(wù)總藍局規(guī)定腰坐50鵲2.2疊北京市規(guī)定頸瘋53畝2.3嬸廣西壯族自斯治區(qū)規(guī)定棵我57叨2.4丙云南省規(guī)定錦掛57怪第三節(jié)洗汁扣除項目的新會計核算委借58喬3.1芹科目設(shè)置際蒙58流3.2舟開發(fā)成本的才構(gòu)成償庭59砌3.3顯開發(fā)成本確袖認時間獻套60迅3.4永土地開發(fā)成齒本的核算勾洗60鑼3.5軍房屋開發(fā)成拆本的核算抄繡63詳3.6鈔主營業(yè)務(wù)成但本核算案例供厲66坦3.7拾竣工開發(fā)產(chǎn)暢品的核算偽案例逢炊66扛第四節(jié)借吼非從事房地邪產(chǎn)開發(fā)項目脅的扣除項目唉審核評價究異69沿4.1摟填表說明誠全69碧4.2棉確認計量扣叉除項目的證泰據(jù)娃缺69婆4.3亮審核評價方欄法同由69吐第五節(jié)尤紗金融機構(gòu)常救識稼吼71陜第七章計假稅款計算與滲繳納續(xù)槍72乳第一節(jié)攤辣稅款計算與澇繳納的德證據(jù)資料和尿方法砌云72央1.1植稅款計算與園繳納的皇證據(jù)資料亂緞72齡1.2鹿稅款計算與堵繳納的時方法親趣72砍1.3爬有多個清算砍單位的，應(yīng)偏分別申報弄霧73練第二節(jié)塌幻稅款計算的猶稅法依據(jù)鑄貢74并2棵.1愁增值額的含失義柜暈74奶2.2霧應(yīng)納稅額的騰計算方法株智74幟2.3棕填報說明智赴75猜第三節(jié)菌依土地增值稅螞稅款繳納的花稅法依據(jù)傲財75桃3.1憤國家稅務(wù)總淋局規(guī)定傍林75惑3.2出廣西壯族自勾治區(qū)規(guī)定袋池77擠3.3閱云南省規(guī)定節(jié)炒78則第四節(jié)睬巴土地增值稅望會計核算勸躁80浸4.1療會計科目設(shè)令置露糖80父4.2糠應(yīng)交土地增僻值稅的核算饑較80虧4.3愚交納土地增粒值稅的核算貴株81健4.4曉預(yù)交土地增撤值稅的核算此肚81率第五節(jié)升坡稅款計算案蛋例慨碎81拜5.1謀商品房整體秀銷售遭此81林5.2悼成片開發(fā)，恨分塊銷售須建82叨5.3臂竣工前整體產(chǎn)銷售砍斜83脖第六節(jié)指援清算審核案若例：項目已管竣工，已售羽面積超過巧85%玉謎84步6.1提清算申請情助況此汪84豆6.2距《鑒證報告羊》披露內(nèi)容故釀84圾6.3她稅務(wù)機關(guān)審醒核情況仿賀88召6.4地對東園小區(qū)菜項目審核后欺有關(guān)的附列出情況：濟犧89濕第剃一哄章納稅和主體資格的泊確認鈴第一節(jié)針房地產(chǎn)開發(fā)我業(yè)務(wù)的證據(jù)箭資料襲和審核評價扭1.1踏房地產(chǎn)常規(guī)儀開發(fā)業(yè)務(wù)專根據(jù)土地增縣值稅清算的交需要，可以董將房地產(chǎn)開烘發(fā)業(yè)務(wù)分為權(quán)常規(guī)開發(fā)業(yè)題務(wù)和非常規(guī)升開發(fā)業(yè)務(wù)兩獅大類。這里闊僅介紹常規(guī)公開發(fā)業(yè)務(wù)，譽非常規(guī)開發(fā)洲業(yè)務(wù)在下一位部分介紹。熱所謂常規(guī)開哀發(fā)業(yè)務(wù)，是增指房地產(chǎn)開袋發(fā)企業(yè)按照戲正常程序，勤從事房地產(chǎn)炊開發(fā)和經(jīng)營冰的業(yè)務(wù)活動崇。常規(guī)開發(fā)只業(yè)務(wù)應(yīng)填報獅《芒土地增值稅旁納稅申報表險（一）（制從事房地產(chǎn)名開發(fā)的納稅笛人適用緣》。呈房地產(chǎn)開發(fā)旦企業(yè)，是從恨事房地產(chǎn)開遼發(fā)和經(jīng)營的能營利性組織翅。房地產(chǎn)開齒發(fā)企業(yè)又稱檢開發(fā)商或發(fā)盤展商，在有庫些法律中也延稱為建設(shè)單叫位。房地產(chǎn)決開發(fā)企業(yè)是撤以營利為目刊的的企業(yè)組留織，通常它布組織為公司律，因此又稱胡為房地產(chǎn)開原發(fā)公司。尼房地產(chǎn)開發(fā)史企業(yè)的特殊散性在于從事姿房地產(chǎn)開發(fā)暫和經(jīng)營。房速地產(chǎn)開發(fā)是媽指在取得土壓地使用權(quán)的閉土地上進行兩基礎(chǔ)設(shè)施和愉房屋建設(shè)的涂行為；房地孤產(chǎn)經(jīng)營是對睡所從事開發(fā)農(nóng)的項目處分茫和轉(zhuǎn)讓、租密賃或抵押其匆建設(shè)的房地奉產(chǎn)的交易行惱為?？品康禺a(chǎn)開發(fā)夏業(yè)務(wù)土地增句值稅納稅主鍬體的認定條困件總有兩個聞：諷一是形式條城件，是指土臭地使用權(quán)出慘讓協(xié)議、付易款結(jié)算單證庫、收款收據(jù)牛發(fā)票等書面島形式證據(jù)；零二是實質(zhì)條劉件，是指受仗讓人對土地閉使用權(quán)取得筒直接支配的蠻物權(quán)，已即巖受讓人對土杠地使用權(quán)享潛有占有、使怠用、收益、供處分的權(quán)利誕。秤房地產(chǎn)開發(fā)父一般經(jīng)過立壯項階段、前仙期開發(fā)階段施、工程建設(shè)權(quán)階段、營銷屠階段。房地會產(chǎn)開發(fā)過程脾需要辦理有慰關(guān)手續(xù)，并柄取得板“竹五證蜓”琴等證明。引惜五證的嘗內(nèi)容聞根據(jù)房地產(chǎn)援常規(guī)開發(fā)業(yè)匠務(wù)的流程，爪確認房地產(chǎn)納開發(fā)企業(yè)是屬否為納稅主煤體的條件，酸主要看形式旅條件，就是舌開發(fā)商取得插有關(guān)部門頒終發(fā)的下列納“偽五證鵲”武。不（1）《建義設(shè)用地規(guī)劃幻許可證》；濾（2）《建盤設(shè)工程規(guī)劃謀許可證》；閥（3）《建鑒設(shè)工程開工茶證》；灑（4）《國嚴有土地使用蒼證》；摧（5）《銷吊售許可證》皂。南若取得癢“椅五證碑”俘一般需要辦認理下列手續(xù)妄（1）取得肺立項批復(fù)（垂發(fā)改委）；挖（2）發(fā)改拘委的項目可管行性研究報勻告批復(fù)（發(fā)策改委）；緊（3）辦理避土地使用權(quán)浮出讓手續(xù)，坦取得土地使朋用權(quán)證書（叫國土局）；宗（4）建設(shè)析用地規(guī)劃許顫可證（規(guī)委挑）；級（5）建設(shè)廚用地批準書良（國土局）河；彼（6）方案徒批準通知書室（規(guī)委）；硬（7）獲得螺計劃任務(wù)（煮發(fā)改委）；剖（8）征得兼政府有關(guān)部缺門的認同意論見（人防、氣消防、園林賢、教育、市劉政、河湖、剩交通）；類（9）建設(shè)緞工程規(guī)劃許墻可證（規(guī)委埋）；尖（10）施卡工許可證（誘建委）；紐（11）辦血理預(yù)售登記犧，取得預(yù)售拒許可證（國褲土局）。剃1.2敘房地產(chǎn)非常秧規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)悲房地產(chǎn)非常吃規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)遮的開發(fā)商，銳是否認定為豆土地增值稅項納稅主體，凡主要看實質(zhì)根條件。實質(zhì)捕條件是指受趴讓人對土地亡使用權(quán)取得喊直接支配的炭物權(quán)蜜，即竹受讓人對土銅地使用權(quán)享蹈有占有、使燭用、收益、阻處分的權(quán)利多。這項物權(quán)陪是限定物權(quán)錢，是他物權(quán)插，是不動產(chǎn)波物權(quán)，是用襲益物權(quán)。這雙項物權(quán)解決嶄了兩個實質(zhì)婆問題鑼：匪一是土地使限用權(quán)的歸屬屆，二是土地賠使用權(quán)的利飄用。盡管開側(cè)發(fā)商沒有取厘得土地使用這權(quán)證書，但日是這并不能疊改變開發(fā)商病實質(zhì)上已擁渾有土地支配寨權(quán)的事實，冷根據(jù)實質(zhì)重駝于形式的原絨則，對于房強地產(chǎn)非常規(guī)仿開發(fā)業(yè)務(wù)的調(diào)開發(fā)商，應(yīng)見確認為土地坡增值稅的納知稅主體。櫻所謂非常規(guī)泳開發(fā)業(yè)務(wù)，小是指房地產(chǎn)鴉開發(fā)企業(yè)未駝按照正常程雞序，從事房振地產(chǎn)開發(fā)和倉經(jīng)營的業(yè)務(wù)估活動。比如茄，協(xié)議出讓岸方式取得開役發(fā)用地后再陪轉(zhuǎn)讓的行為諸；又如，先因開發(fā)后審批曲的行為。非主常規(guī)開發(fā)業(yè)囑務(wù)應(yīng)填報《完土地增值稅挖納稅申報表蛛（一）（從汁事房地產(chǎn)開田發(fā)的納稅人稍適用巖》。后協(xié)議出讓方嘆式是指出讓蹄方與受讓方匯就出讓特定夾地塊的土地扁使用權(quán)進行昆協(xié)商，最終央達成出讓協(xié)帶議，經(jīng)登記括受讓人取得阿土地使用權(quán)想的出讓方式甜。拍賣、招民標和掛牌是耀通過競價或暴競標方式選藍擇土地使用化權(quán)受讓人的談。相對而言告，協(xié)議出讓飯缺乏公開性控、競爭性，嬌受具體經(jīng)辦網(wǎng)人的主觀因喂素影響較大朱，容易出現(xiàn)陶出讓金偏低黑等不正?，F(xiàn)糧象，故國家易對協(xié)議出讓竄的適用范圍嶺進行了嚴格頸的限制?！兜裾袠伺馁u掛它牌出讓國有煙土地使用權(quán)拍規(guī)定》第4數(shù)條明確規(guī)定筑：礙“澇商業(yè)、旅游受、娛樂和商戴品住宅等各感類經(jīng)營性用徹地，必須以江招標、拍賣祖或者掛牌方抖式出讓。其購他用途的土紡地的供地計傅劃公布后，躬同一宗地有思兩個以上意觸向用地者的蠻，也應(yīng)當采狂用招標、拍竟賣或者掛牌啟方式出讓。蠢”更在橋2002年肌7月1日紹以前，國家鉗尚未推行土撲地儲備制度物，土地一級輪市場交易方靠式主要是通邀過協(xié)議出讓朱方式。房地有產(chǎn)開發(fā)企業(yè)講在協(xié)議出讓畏土地方式下拖，會出現(xiàn)兩絕種特殊交易奏情況：一是津應(yīng)登記未登刻記而未取得伸土地使用權(quán)姨證書。由于托種種原因，限開發(fā)商在協(xié)姿議出讓方式背取得土地后交，未按規(guī)定救的程序繳納尸出讓金，辦樸理土地使用挪權(quán)登記手續(xù)稀。這項交易疊的特點是開郊發(fā)商能辦登辦記卻不辦登滿記，造成取近得了不完整瓣的土地使用海權(quán)。二是申知請登記不能午登記而未取搜得土地使用異權(quán)證書。開底發(fā)商協(xié)議出必讓方式剛剛詞取得土地，縱由于政策變奴化，國家停腫止辦理土地飾使用權(quán)登記屋手續(xù)。這項駱交易特點是誠開發(fā)商想辦柱登記因停辦椅登記，造成圣取得了不完在整的土地使緩用權(quán)。部交易的共同迎點是：開發(fā)排商取得的不葛完整土地使裙用權(quán)，必須辣通過黃“欣招、拍、掛建”皮程序，取得鉗完整土地使孩用權(quán)或轉(zhuǎn)讓膚土地使用權(quán)訂。站新建樓房差般不多銷售一擱空，開發(fā)商跌才開始補辦吉土地使用手江續(xù)。這是典策型違背土地效管理法規(guī)的著逆向操作。貢有些地方甚董至已將駕“蒜先開發(fā)后審啄批掏”評，這種違規(guī)依操作方式當完作一種兵“廚慣例騾”此。地方政府者沒有嚴格執(zhí)敲行房地產(chǎn)開登發(fā)法規(guī)，普照遍是采取促“傻土地跟著項謝目走軟”少的捆“膠潛規(guī)則烤”辜。具體做法拜是，在土地灣出讓前，基謊本確定了開佛發(fā)單位，并輸將前期本應(yīng)隸由政府承擔(dān)撒的拆遷費用駐推給開發(fā)單搶位，最后在糞交土地出讓疾金時統(tǒng)一結(jié)獄算。始第二節(jié)智非從事房地呢產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)隊的證據(jù)資料館和審核評價股2.1寒證據(jù)資料鏈從事非房地舉產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征的納稅人，器填報《租土地增值稅準納稅申報表士（二）（非牢從事房地產(chǎn)煌開發(fā)的納稅濾人適用雅）》申報表癥時，應(yīng)取得早下列證據(jù)：戲（1）稅務(wù)輩登記證復(fù)印布件；紅（2）土地乘使用權(quán)轉(zhuǎn)讓奧協(xié)議復(fù)印件晶；謀（3）存量紡房買賣合同龍復(fù)印件；俘（4）土地桶使用權(quán)、房優(yōu)屋轉(zhuǎn)讓發(fā)票風(fēng)復(fù)印件；枯（5）營業(yè)聰稅、城建稅哈、教育費附煤加、印花稅脫繳款書復(fù)印擾件；疲（6）工程投竣工驗收備絞案表復(fù)印件診；病（7）房產(chǎn)挖證、土地使擔(dān)用證復(fù)印件置；村（8）取得詢土地使用權(quán)吊的出讓金單逝據(jù)和出讓合莊同；素（9）取得藍房產(chǎn)證、土察地使用證時撈交付的契稅循單據(jù)；渣（10）取奉得土地使用席權(quán)時支付的傍補償費單據(jù)翼合同；她（11）建粗造成本的發(fā)粒票或房屋評稠估報告；笛（12）根璃據(jù)項目情況暫應(yīng)取得其他輝有關(guān)證據(jù)。練2.2適審核評價軌非從事房地濾產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)松銷售不動產(chǎn)猛轉(zhuǎn)讓土地使擦用權(quán)，不僅循發(fā)生在沒有臣房地產(chǎn)開發(fā)香資格的非從蘋事房地產(chǎn)開輸發(fā)企業(yè)，房猶地產(chǎn)開發(fā)企腐業(yè)也會發(fā)生跟非從事房地僚產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)腦的銷售不動鉗產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地旋使用權(quán)，對煌這類業(yè)務(wù)均頑應(yīng)填報《自土地增值稅俘納稅申報表歌（二）（非統(tǒng)從事房地產(chǎn)鹽開發(fā)的納稅狠人適用胞）》申報表央。爸非從事房地葡產(chǎn)開發(fā)企業(yè)讀銷售不動產(chǎn)楊轉(zhuǎn)讓土地使植用權(quán)，申報姜繳納土地增皂值稅時一般尾不會發(fā)生錯蠢用《貧土地增值稅長納稅申報表度（一）（從蓄事房地產(chǎn)開抱發(fā)的納稅人筒適用記》的情況；狀但是房地產(chǎn)用開發(fā)企業(yè)，宜對自身發(fā)生世的浴非從事房地矩產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)燭的銷售不動初產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地和使用權(quán)等業(yè)戶務(wù)，就很可紡能習(xí)慣性的吸發(fā)生錯用《燥土地增值稅浸納稅申報表蓬（一）（從含事房地產(chǎn)開緞發(fā)的納稅人潤適用幼》的情況。攔對于如何區(qū)雄分房地產(chǎn)開辦發(fā)企業(yè)從事高的是開發(fā)業(yè)匪務(wù)還是非開慣發(fā)業(yè)務(wù)，簡貴單地說具備土房地產(chǎn)常規(guī)掉開發(fā)業(yè)務(wù)和哲非常規(guī)開發(fā)慎業(yè)務(wù)條件的路，就屬于房珠地產(chǎn)開發(fā)業(yè)敬務(wù)，凡不具剖備兩類開發(fā)飄業(yè)務(wù)條件的嗓，都應(yīng)作為胸非房地產(chǎn)開償發(fā)業(yè)務(wù)的進勉行處理。嚴第三節(jié)茂確認納稅主喇體資格的暑稅法依據(jù)勒3.1燙國家稅務(wù)總星局規(guī)定迎確納稅義籌務(wù)人常根據(jù)下列規(guī)殘定，房地產(chǎn)笑開發(fā)企業(yè)如戴果績“岡轉(zhuǎn)讓國有土戰(zhàn)地使用權(quán)、幸地上建筑物赤及其附著物確(即轉(zhuǎn)讓房齒地產(chǎn))并取早得收入訓(xùn)”睡，就是土地貍增值稅的納奪稅義務(wù)人。范《中華人民糧共和國土地稅增值稅騾暫行條例趨》（以下簡哨稱《條例》葛）第二條規(guī)韻定：震“評轉(zhuǎn)讓國有土炎地使用權(quán)、閘地上的建筑肥物及其附著犁物并取得收配入的單位和茫個人，為土跳地增值稅的名納稅義務(wù)人同，應(yīng)當依照蝴本條例繳納急土地增值稅魯。躁”者廊土地增視值稅納稅義辜務(wù)人有關(guān)概閘念曾對《條例》供第二條的規(guī)碑定，《中華家人民共和國摟土地增值稅綠暫行條例符實施細則》筑（以下簡稱少《細則》）完解釋如下：加“選第二條所立稱的觸‘閥轉(zhuǎn)讓國有土緞地使用權(quán)、斧地上的建筑繳物及其附著此物并取得收獎入屯’篩是指以出售股或者其他方德式有償轉(zhuǎn)讓練房地產(chǎn)的行瘋為。不包括話以繼承、贈屠與方式無償箭轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)朽的行為。病第三條所陵稱的粱‘怒國有土地華’姨是指按國家撓法律規(guī)定屬猜于國家所有莊的土地。毒第四條所粱稱的依‘飾地上的建筑湯物鎖’啞是指建于土撞地上的一切閥建筑物，包四括地上地下高的各種附屬貍設(shè)施。錘所稱的步‘雷附著物組’烏是指附著于帆土地上的不鎖能移動，一常經(jīng)移動即遭賊損壞的物品飽。炮第五條所膝稱的私‘羽收入音’閘包括轉(zhuǎn)讓房涂地產(chǎn)的全部體價款及有關(guān)側(cè)的經(jīng)濟收益壘。儉第六條所柜稱的幣‘靜單位水’倘是指各類企駕業(yè)單位、事劑業(yè)單位、國閉家機關(guān)和社驚會團體及其宋他組織。慚所稱著‘執(zhí)個人棕’預(yù)包括個體經(jīng)唇營者。腳”鏈削納稅義待務(wù)人的企業(yè)么類型鮮國家稅務(wù)總曠局《關(guān)于印物發(fā)<土地增秒值稅宣傳提糖綱>的通知鞋》（國稅函卸發(fā)[199嘩5]110使號）文件規(guī)駐定：雪“塵土地增值稅剃的納稅義務(wù)抓人是有償轉(zhuǎn)武讓國有土地幟使用權(quán)、地叔上的建筑物隆及其附著物渡的單位和個淹人。包括各具類企業(yè)單位符、事業(yè)單位抽、機關(guān)、社織會團體、個尚體工商業(yè)戶骨以及其他單丑位和個人。咸根據(jù)《國務(wù)呆院關(guān)于外商故投資企業(yè)和椅外國企業(yè)適狀用增值稅、雹消費稅、營檔業(yè)稅等稅收棚暫行條例的湖有關(guān)問題的爸通知》的規(guī)殿定，土地增然值稅也同樣閥適用于涉外弓企業(yè)、單位灑和個人。因的此，外商投妨資企業(yè)、外刷國企業(yè)、外部國駐華機構(gòu)團、外國公民例、華僑，以澤及港澳臺同奪胞等，只要霞轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)燦并取得收入石，就是土地良增值稅的納佛稅義務(wù)人，梨均應(yīng)按《條占例》的規(guī)定惕照章納稅。郊”喊孟土地增排值稅的含義鼓國稅函發(fā)[齡1995]塞110號文羅件規(guī)定，土是地增值稅是奧以納稅人轉(zhuǎn)利讓國有土地毛使用權(quán)、地擔(dān)上的建筑物陵及其附著物廈所取得的增滅值額為征稅末對象，按照禁規(guī)定的稅率盆計征的一種司稅。國務(wù)院融在1993綠年12月1電3日發(fā)布了非《中華人民挨共和國土地脖增值稅暫行六條例》，財盞政部于19跡95年1月習(xí)27日公布嬌了《中華人扒民共和國土職地增值稅暫猶行條例實施莊細則》，土賓地增值稅從蹈1994年鞭1月1日懷起宵在全國開征武。本市自《醋細則》公布解之日起實施濁土地增值稅追。按3.2患北京市規(guī)定孤京地稅二[敏1996]襲251號文乳件規(guī)定：礦“乖《條例》第蘭二條明確懲‘倍轉(zhuǎn)讓國有土斤地使用權(quán)、孟地上的建筑轉(zhuǎn)物及其附著笛物并取得收鍬入的單位和較個人，為土緣地增值稅的逮納稅義務(wù)人柿。委’譽包括：各類霧企業(yè)單位、暖事業(yè)單位、闖國家機關(guān)、諸社會團體、竹個體經(jīng)營者說。根據(jù)《國竟務(wù)院關(guān)于外等商投資企業(yè)遞和外國企業(yè)題適用增值稅須、消費稅、暗營業(yè)稅等稅截收暫行條例僚的有關(guān)問題姓的通知》的先規(guī)定，外商纖投資企業(yè)、糖外國企業(yè)、機外籍個人、帶華僑、港澳年臺同胞等，拋只要有轉(zhuǎn)讓爽房地產(chǎn)行為胸并取得增值帖收入的，都脫是土地增值軟稅的納稅義滴務(wù)人，都要摘按照《條例伯》的規(guī)定繳赤納土地增值阻稅。圈”惰3.3洲廣西壯族自椒治區(qū)規(guī)定耗桂市地稅發(fā)壇[2006須]113號結(jié)文件規(guī)定：果“聲凡在桂林市懇轉(zhuǎn)讓國有土目地使用權(quán)、吩地上的建筑齒物及其附著饞物并取得收擠入的單位和爽個人，為土捉地增值稅的幅納稅義務(wù)人戲，均應(yīng)按照包本辦法繳納敵土地增值稅伴”蛛。歪第四節(jié)薦物權(quán)的常識還納稅主體審秒核的形式條寬件比較好理活解，實質(zhì)條垂件因涉及物叫權(quán)問題，如揮果不能把握輕物權(quán)的有關(guān)膛常識，對實裁質(zhì)條件的運約用就存在一物定的難度。唯下面介紹一道下物權(quán)的有莖關(guān)常識。盤4.1重物權(quán)疑物權(quán)，杰是指自然人肥、法人直接醒支配不動產(chǎn)埋或者動產(chǎn)的顆權(quán)利，包括乓所有權(quán)、用奮益物權(quán)和擔(dān)優(yōu)保物權(quán)。物陵權(quán)是一種重沉要的財產(chǎn)權(quán)搏，與債權(quán)、戰(zhàn)知識產(chǎn)權(quán)等噴其他財產(chǎn)權(quán)緊不同，物權(quán)脖的客體主要聯(lián)是動產(chǎn)和不慕動產(chǎn)。勤物權(quán)，顧名巖思義就是權(quán)惱利人對物享賴有的權(quán)利。斜在法律上，殖物權(quán)是權(quán)利詞人在法律規(guī)椒定的范圍內(nèi)擊，直接支配對物并排除他麻人干涉的財凡產(chǎn)性權(quán)利。誤民法上的物辭不同于現(xiàn)實徹生活上的物征。民法上的辯物指在事實廊上、法律上喂能供人占有慮、使用、收渴益和處分的狐物質(zhì)實體和棋自然力。秩4.2洞完全物權(quán)和旦限定物權(quán)湯物權(quán)是一種未對物支配權(quán)禍，根據(jù)對物派支配范圍的誕大小，物權(quán)忽有完全物權(quán)映和限定物權(quán)扇之分，不同關(guān)物權(quán)有不同迎的支配力。夾完全物權(quán)指仔所有權(quán)，它蘆有全面的支妹配力，保障容物的所有人添能夠依法按燕照自己的意歡志，對自有房物享有占有倘、使用、收翻益、處分的鏡權(quán)利。限定攏物權(quán)則只有愈部分的支配汁力，保障權(quán)柏利人能在法統(tǒng)律或合同所頂限定的范圍蟲內(nèi)，對他人店的物享有占餃有、使用、首收益、處分綱中的部分權(quán)俯利。肆4.3剝自物權(quán)和他皮物權(quán)托按照權(quán)利人圍是對自有物餡享有物權(quán)還篩是對他人之糕物享有物權(quán)意，將物權(quán)分篇為自物權(quán)和悔他物權(quán)。所眾有物是自物黃權(quán)，所有權(quán)鄭之外的其他卸物權(quán)就是他寇物權(quán)。槍4.4像動產(chǎn)物權(quán)和伐不動產(chǎn)物權(quán)呆根據(jù)標的物再是動產(chǎn)還是捎不動產(chǎn)，將每物權(quán)分為不醒動產(chǎn)物權(quán)和棗動產(chǎn)物權(quán)。咱不動產(chǎn)指土茶地、附著于蠶土地的建筑蕉物等不能移罪動或雖可移確動但移動就崗會損害價值頁的物。不動趕產(chǎn)之外的物氣就是動產(chǎn)。雜因為土地的嫂重要性和有嘩限性，不動撫產(chǎn)物權(quán)的重連要性高于動周產(chǎn)物權(quán)。他抓物權(quán)制度主忽要就是為不江動產(chǎn)設(shè)定的睛。端4.5佳用益物權(quán)和評擔(dān)保物權(quán)艇他物權(quán)根據(jù)鮮設(shè)定目的不源同，又可分爆為用益物權(quán)泄和擔(dān)保物權(quán)略。用益物權(quán)盈顧名思義就診是以實現(xiàn)對摸物的使用、五收益為目的象而設(shè)立的他績物權(quán)，如士飾地承包經(jīng)營候權(quán)、國有土籍地使用權(quán)等裙。擔(dān)保物權(quán)弊是指為擔(dān)保況債務(wù)履行而貿(mào)在債務(wù)人或磚第三人的物茫上設(shè)立的他船物權(quán)。如抵干押權(quán)、質(zhì)押那權(quán)、留置權(quán)誠等。物權(quán)分兼類中最主要作的就是自物鄰權(quán)與他物權(quán)嚴。誘第富二趣章吐應(yīng)稅行為的四確認丙只有發(fā)生了識土地增值稅錄應(yīng)稅行為的旱房地產(chǎn)開發(fā)險商、其他單甜位及個人，膏才是土地增田值稅的納稅態(tài)義務(wù)人。從盞事房地產(chǎn)開峽發(fā)的開發(fā)商率，應(yīng)按國稅飄發(fā)[200但6]183臣號文件規(guī)定隸進行土地增纖值稅清算。賽房地產(chǎn)開發(fā)匯商、其他單倆位及個人，傳非從事房地廚產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)丑的轉(zhuǎn)讓房地袋產(chǎn)行為不適賺用國稅發(fā)[蔥2006]譽183號文倘件。宴前面說過從軟事房地產(chǎn)開督發(fā)性質(zhì)的業(yè)懇務(wù)，有兩個堤類型：一是都常規(guī)開發(fā)業(yè)羽務(wù)，二是非堤常規(guī)開發(fā)業(yè)茫務(wù)。納稅人喘、中介機構(gòu)梳、稅務(wù)機關(guān)來等在土地增誼值稅申報審幣核時，均應(yīng)覽注意區(qū)分一遍項轉(zhuǎn)讓房屋甩土地行為，塊是屬于從事侄房地產(chǎn)開發(fā)封性質(zhì)的業(yè)務(wù)盞還是非從事攏房地產(chǎn)開發(fā)購性質(zhì)的業(yè)務(wù)慎。掉第一節(jié)花常規(guī)開發(fā)業(yè)安務(wù)探確認應(yīng)稅行面為的證據(jù)資復(fù)料和審核評往價釘1.1籠確認綢應(yīng)稅行為的社證據(jù)資料滿審核房地產(chǎn)趙開發(fā)企業(yè)的鄰經(jīng)營行為，司是否屬于應(yīng)自稅范圍，所嫁需要的證據(jù)氏類型是與三越個認定條件版相對應(yīng)的。廚主要有以下協(xié)三種：伯協(xié)轉(zhuǎn)讓行股為發(fā)生的證討據(jù)緞（1）清算升項目的銷售棚許可證。梁（2）銷售硬商品房有關(guān)筆證明資料，辟以商品房購津銷合同統(tǒng)計璃表并加蓋公縮章的形式，宇包含：銷售涌項目棟號、已房間號、銷瓦售面積、銷卷售收入、用總途等。剝赴轉(zhuǎn)讓國姜有土地使用疊權(quán)的證據(jù)珍（1）國有夜土地使用權(quán)被證書；脅（2）取得嘩土地使用權(quán)均時所支付的葉地價款有關(guān)頸證明憑證及食國有土地使楚用權(quán)出讓或姜轉(zhuǎn)讓合同。擋疑取得轉(zhuǎn)賀讓收入的證占據(jù)米（1）與轉(zhuǎn)過讓房地產(chǎn)有發(fā)關(guān)的完稅憑坑證，包括：奉已繳納的營求業(yè)稅、城建揮稅、教育費旅附加等。畢（2）銷售臘發(fā)票；檢（3）銀行響交款書或確便認應(yīng)收帳款何的結(jié)算單據(jù)和。播1.2真確認應(yīng)稅行驟為的方法鋒所謂納稅的怎認定條件，養(yǎng)也可以稱為曬認定標準，身主要是三個男方面秒，貧：秘一是發(fā)生轉(zhuǎn)壇讓行為渾，架；墳二是轉(zhuǎn)讓對技象是國有土陵地使用權(quán)層，早；危三是轉(zhuǎn)讓取贊得增值收入懶。取得了征湖稅行為的有怒關(guān)證據(jù)后，略應(yīng)當根據(jù)三掛個確認條件熔，就所審核卵的項目是否煎屬于征稅范被圍，做出分拘析評價。下喚面就分析評周價的三個要較求，做出具威體說明。仁方交易行柜為，開發(fā)商用是有轉(zhuǎn)讓行協(xié)為的主體肥土地使用權(quán)純、地上的建谷筑物及其附界著物是否發(fā)菊生轉(zhuǎn)讓，是劉判定開發(fā)商增是否應(yīng)繳納衫土地增值稅捕的第一個條掃件。煩發(fā)生了轉(zhuǎn)讓名國有土地使漏用權(quán)、地上燥建筑物及其亦附屬物行為引的開發(fā)商，障根據(jù)土地增腳值稅的有關(guān)委規(guī)定，應(yīng)對揀轉(zhuǎn)讓行為征府稅；對出讓杰、出租等非勢轉(zhuǎn)讓行為不悶征稅。杰這里有兩層勺含義：毒第一，土地危增值稅征稅芝范圍不包括伯國有土地使察用權(quán)出讓所膝取得的收入漢。國有土地北使用權(quán)的出妻讓是指國家廊以土地的所屢有者的身份迫將土地使用角權(quán)在一定年晴限內(nèi)讓與土頭地使用者，多并由土地使頭用者向國家式支付土地使唐用權(quán)出讓金催的行為。這虛種行為屬于情由政府壟斷折的土地一級暮市場。渾土地使用權(quán)杯出讓的出讓元方是國家，崖是國家憑借燥土地的所有六權(quán)向土地使縣用者收取的帖租金。出讓票的目的是實識行國有土地紙的有償使用反制度，為了廚更好地合理業(yè)開發(fā)、利用節(jié)、經(jīng)營土地教，因此，土古地使用權(quán)的槐出讓不屬于旅土地增值稅挑的征稅范圍批。而國有土炸地使用權(quán)的榮轉(zhuǎn)讓是指土壺地使用者通扯過出讓等形坑式取得土地李使用權(quán)后，紀將土地使用畜權(quán)再轉(zhuǎn)讓的泉行為。包括鉆出售、交換疤和贈與。它伯屬于土地的葡二級市場。窩土地使用權(quán)漫轉(zhuǎn)讓，其地插上的建筑物京、其他附著汗物等隨之轉(zhuǎn)勻讓。土地使跪用權(quán)的轉(zhuǎn)讓況，屬于土地宅增值稅的征淺稅范圍。雷第二，土地另增值稅征稅垃范圍不包括勢未轉(zhuǎn)讓土地泊使用權(quán)的行細為。是否發(fā)末生房地產(chǎn)權(quán)賓屬(指土地醋使用權(quán)和房蒙產(chǎn)產(chǎn)權(quán))的靠變更，是確疊定是否納人不征稅范圍的盜一個標準，拖凡土地使用啊權(quán)未轉(zhuǎn)讓的覽(如房地產(chǎn)就的出租)，啞不能征收土撲地增值稅。鑄紙交易客遠體，開發(fā)商貢轉(zhuǎn)讓的是國覆有土地使用琴權(quán)團開發(fā)商轉(zhuǎn)讓鐮的土地，其絲所有權(quán)是否姥為國家所有律，是判定開材發(fā)商是否應(yīng)產(chǎn)繳納土地增篇值稅的第二辛個條件。袍土地增值稅粉對轉(zhuǎn)讓國有等土地使用權(quán)君征稅，轉(zhuǎn)讓水非國有土地奇使用權(quán)不征繭稅。國有土另地是指由法錯律規(guī)定屬于丹國家所有的杯土地。對集凱體土地，按輕照現(xiàn)行規(guī)定飽，應(yīng)先由國堡家征用后才薄能轉(zhuǎn)讓。梁根據(jù)《中華絮人民共和國帶憲法》和《羊中華人民共菜和國土地管槍理法》的規(guī)必定，城市的紙土地屬于國徐家所有。農(nóng)認村和城市郊比區(qū)的土地除農(nóng)由法律規(guī)定獻屬于國家所芝有的以外，艘屬于集體所予有。國家為歉了公共利益貢，可以依照煉法律規(guī)定對鹿集體土地實火行征用，依虎法被征用后舍的土地屬于牧國家所有。獄對于上述法早律規(guī)定屬于貍國家所有的紀土地，其土級地使用權(quán)在絕轉(zhuǎn)讓時，按垃照《條例》誰規(guī)定，屬于求土地增值稅陰的征稅范圍梨，而農(nóng)村集術(shù)體所有的土孝地，根據(jù)《浙中華人民共筍和國土地管幼理法》、《頑中華人民共濟和國城市房歲地產(chǎn)管理法繳》及國家其超他有關(guān)規(guī)定糊，是不得自隆行轉(zhuǎn)讓的，臣只有根據(jù)有遼關(guān)法律規(guī)定銀，由國家征洞用變?yōu)閲冶P所有后，才藍能進行轉(zhuǎn)讓敲。因此，集原體土地的轉(zhuǎn)要讓是一種違釀法行為，應(yīng)談由有關(guān)部門渴來處理。對忍于目前違法藥將集體土地通轉(zhuǎn)讓給其他隙單位和個人握的情況，基長層稅務(wù)主管蛛機關(guān)應(yīng)在有伏關(guān)部門處理倒、補辦土地兵征用或出讓東手續(xù)變?yōu)閲占宜兄蟊吃偌{入土地滴增值稅的征肢稅范圍。胞薪交易結(jié)廢果，開發(fā)商講取得土地使桶用權(quán)轉(zhuǎn)讓增飼值收入恩是否取得收閘入，是判定標開發(fā)商應(yīng)繳秩納土地增值俗稅的第三個嫁條件。幣取得國有土杰地使用權(quán)、核地上的建筑讓物及其附著乓物轉(zhuǎn)讓增值籠收入的單位育和個人轉(zhuǎn)讓唇房地產(chǎn)的，港對轉(zhuǎn)讓后取咱得的增值收跑入征稅。憶根據(jù)國家有價關(guān)的房屋產(chǎn)粗權(quán)產(chǎn)籍管理良辦法和土地戰(zhàn)使用權(quán)登記宏管理辦法等滲規(guī)定，凡發(fā)狀生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移尊行為的必須裝辦理房屋產(chǎn)胡權(quán)和土地使留用權(quán)的權(quán)屬族變更登記手男續(xù)。因而《脂條例》和《尺細則》有關(guān)娃征稅范圍的熟規(guī)定在實際儲征收管理中杰是可以把握氣的?！稐l例賓》和《細則圓》對征稅范活圍所作的界遭定，是根據(jù)擇我國房地產(chǎn)故管理的現(xiàn)狀證，本著合理匆、合法、操新作簡便，減演少計征的工谷作量的原則席而確定的。稍第二節(jié)筆非常規(guī)開發(fā)互業(yè)務(wù)確認應(yīng)臣稅行為的證怒據(jù)資料和審浮核評價咬2.1亞確認延應(yīng)稅行為的馳證據(jù)資料別一是土地使掌用權(quán)的歸屬艇，二是土地設(shè)使用權(quán)的利世用?？瘜徍朔康禺a(chǎn)奴非常規(guī)開發(fā)答業(yè)務(wù)，是否寸屬于應(yīng)稅范妖圍，所需要們的證據(jù)類型蝴同樣是與三欠個認定條件峰相對應(yīng)的。驚主要有以下框三種：華（1）轉(zhuǎn)讓誤行為發(fā)生的御證據(jù)刷銷售商品房男有關(guān)證明資演料，以商品腐房購銷合同基統(tǒng)計表并加棵蓋公章的形貧式，包含：賄銷售項目棟拴號、房間號最、銷售面積艦、銷售收入蒙、用途等。帆（2）轉(zhuǎn)讓特國有土地使生用權(quán)的證據(jù)著對于取得土悠地使用權(quán)時唯所支付的地段價款有關(guān)證炭明憑證及國億有土地使用皺權(quán)出讓或轉(zhuǎn)膚讓合同。膛（3）取得級轉(zhuǎn)讓收入的萌證據(jù)坐①籍與轉(zhuǎn)讓房地害產(chǎn)有關(guān)的完翼稅憑證，包眉括：已繳納弊的營業(yè)稅、表城建稅、教孩育費附加等軟。惕②飯銷售發(fā)票；幕儲③新銀行交款書臨或確認應(yīng)收泡帳款的結(jié)算抄單據(jù)。洽2.2賭確認應(yīng)稅行被為的方法歉下面以協(xié)議塵出讓方式取茫得土地后再勻轉(zhuǎn)讓的開發(fā)析商為例，說斗明房地產(chǎn)非咽常規(guī)開發(fā)業(yè)參務(wù)的開發(fā)商攜，是土地增梯值稅納稅主才體的問題。懇一是發(fā)生了像轉(zhuǎn)讓行為。天開發(fā)商協(xié)議溪出讓方式取堡得開發(fā)用地支后再轉(zhuǎn)讓土東地使用權(quán)，最是開發(fā)商從辭政府手中取永得土地使用宋權(quán)或從其他賣土地使用者代手中取得土替地使用權(quán)后兵，將土地使股用權(quán)再轉(zhuǎn)讓么給其他土地使使用單位或杜個人的行為貝。該行為，剖屬于土地增來值稅的應(yīng)稅頭行為。都二是轉(zhuǎn)讓的獨對象是國有肌土地。開發(fā)賺商協(xié)議出讓揚方式取得開祖發(fā)用地后再鈴轉(zhuǎn)讓土地使流用權(quán)，是轉(zhuǎn)貸讓國有土地挎權(quán)的行為。傻該行為，屬票于土地增值海稅的應(yīng)稅行箭為。監(jiān)三是取得了押增值收入。耕開發(fā)商協(xié)議旺出讓方式取蔽得開發(fā)用地揪后再轉(zhuǎn)讓土襖地使用權(quán)，庫轉(zhuǎn)讓后，取鎖得了增值收帝入，應(yīng)繳納勵土地增值稅版。吳第三節(jié)座非從事房地扎產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)作銷售轉(zhuǎn)讓業(yè)伯務(wù)描3.1載確認赤應(yīng)稅行為的聚證據(jù)資料捐賤轉(zhuǎn)讓行洽為發(fā)生的證受據(jù)偉（1）地使喚用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)騰議復(fù)印件；物（2）房屋折買賣合同復(fù)扁印件；匙（3）土地抗使用權(quán)、房例屋轉(zhuǎn)讓發(fā)票漏復(fù)印件。漸令轉(zhuǎn)讓國補有土地使用裂權(quán)的證據(jù)久變更前房產(chǎn)辭證和土地使墻用證的復(fù)印桐件，取得土享地使用權(quán)時兩所支付的地裙價款有關(guān)證撈明憑證及土而地使用權(quán)出即讓或轉(zhuǎn)讓合公同，工程竣溪工驗收備案賣表復(fù)印件。翼新取得轉(zhuǎn)嫩讓收入的證瞎據(jù)內(nèi)（1）銷售睜發(fā)票；刮（2）銀行秘交款書或確翠認應(yīng)收帳款服的結(jié)算單據(jù)村；兩（3）已繳怠納的營業(yè)稅長、城建稅、把教育費附加金、印花稅繳導(dǎo)款書復(fù)印件列；談（4）取得照房產(chǎn)證、土企地使用證時因交付的契稅刺單據(jù)；館（5）取得釀土地使用權(quán)閘的出讓金單只據(jù)和出讓合皺同；林（6）取得席土地使用權(quán)捐時支付的補遠償費單據(jù)合潤同；披（7）建造細成本的發(fā)票藏或房屋評估易報告。何3.2叫確認應(yīng)稅行甜為的方法漏認定非從事華房地產(chǎn)開發(fā)理性質(zhì)銷售轉(zhuǎn)汽讓業(yè)務(wù)繳納鬧土地增值稅國的條件如下想：栽頃交易行愧為，房屋土孫地轉(zhuǎn)讓人是傾有轉(zhuǎn)讓行為池的主體慨房屋土地轉(zhuǎn)賠讓人，發(fā)生廊了轉(zhuǎn)讓國有片土地使用權(quán)痕、地上建筑痕物及其附屬侵物的行為，絲根據(jù)土地增阿值稅的有關(guān)嫌規(guī)定，應(yīng)對伶轉(zhuǎn)讓行為征猶稅，對出讓葉、出租等非裕轉(zhuǎn)讓行為不鹿征稅。題對于非從事受房地產(chǎn)開發(fā)冒性質(zhì)的銷售篩轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)沙行為，是否號繳納土地增回值稅，同樣屬是以發(fā)生轉(zhuǎn)鏟讓行為，作暑為第一個認底定條件。侍柱交易客加體，房屋土館地轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)歪讓的是國有蜻土地使用權(quán)鳴房屋土地轉(zhuǎn)畢讓人轉(zhuǎn)讓的森土地，其所銹有權(quán)是否為正國家所有，優(yōu)是判定房屋福土地轉(zhuǎn)讓人哀是否應(yīng)繳納曉土地增值稅扒的第二個條劫件。區(qū)對于非從事甚房地產(chǎn)開發(fā)貼性質(zhì)的銷售陣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)警行為，轉(zhuǎn)讓炭的必須是國猾有土地使用輩權(quán)，轉(zhuǎn)讓非饑國有土地使咐用權(quán)及其地趟上建筑物不圍屬于土地增課值稅的征稅息范圍。周肥交易結(jié)裙果，房屋土藏地轉(zhuǎn)讓人取雞得土地使用腰權(quán)轉(zhuǎn)讓增值鉗收入秒是否取得收拆入，同樣是纖是判定房屋祥土地轉(zhuǎn)讓人傲應(yīng)繳納土地巖增值稅的第迎三個條件。絞取得國有土乞地使用權(quán)、成地上的建筑銹物及其附著講物轉(zhuǎn)讓增值管收入的單位熊和個人轉(zhuǎn)讓刮房地產(chǎn)的，牛對轉(zhuǎn)讓后取粉得的增值收衰入征稅。尤3.3征案說從事房贈地產(chǎn)開發(fā)與懷非從事房地蜜產(chǎn)開發(fā)的確詠認方法層對于如何區(qū)寄分從事房地蜓產(chǎn)開發(fā)與非愧從事房地產(chǎn)閣開發(fā)，這個冠問題主要是善在房地產(chǎn)開踩發(fā)企業(yè)，非慨房地產(chǎn)開發(fā)宅企業(yè)不存在君這個問題。蔥因為，房地喬產(chǎn)開發(fā)施行療嚴格的市場線準入制度，妙沒有取得房斬地產(chǎn)開發(fā)資顛格的企業(yè)和窯個人，開發(fā)賽的房屋土地禽不允許上市頸交易，市外肝交易不能享譯受房地產(chǎn)開鉤發(fā)企業(yè)的許回多優(yōu)惠政策框。鞠案例：應(yīng)根遲據(jù)出讓方的務(wù)立項文件確按認轉(zhuǎn)讓房屋咱土地的交易居性質(zhì)謝某投資管理影公司將在建宅生產(chǎn)用房以駕4500萬壩元的價格，催轉(zhuǎn)讓給某房購地產(chǎn)開發(fā)企迅業(yè)。合同約灣定，受讓方方負責(zé)辦理過兄戶、納稅等廚事宜。公受讓方辦理睬土地增值稅妨申報手續(xù)時柱，主管稅務(wù)閘所要求提交要注冊稅務(wù)師庭事務(wù)所的鑒促證報告。理浙由是，依據(jù)頌國稅發(fā)[2手006]1她87號文件居規(guī)定，房地奪產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)辦理房地產(chǎn)部轉(zhuǎn)讓項目的桂土地增值稅淚清算申報手貓續(xù)，應(yīng)提交略中介機構(gòu)的鬼鑒證報告。吊經(jīng)注冊稅務(wù)引師事務(wù)所鑒績證后，確認辭扣除項目總睬額為420泉0萬元，其結(jié)中取得銀行貧收據(jù)的利息腹150萬元冒。轉(zhuǎn)讓方接婦到鑒證報告浪后提出兩點隊意見：一是授，沒有在開喘發(fā)成本的基排礎(chǔ)上，加計關(guān)5%的房地系產(chǎn)開發(fā)費用惱；二是，增病值額沒有超附過扣除總額洋的20%，示應(yīng)當享受免衣征土地增值晶稅的照顧。史注冊稅務(wù)師稠事務(wù)所解釋薪說，轉(zhuǎn)讓方傲不是房地產(chǎn)限開發(fā)企業(yè)不嫂能享受加計桶扣除和20并%以下增值降免稅照顧。分轉(zhuǎn)讓方又進樣一步申辯，駱納稅手續(xù)是血由受讓方辦露理的，受讓鏈方是房地產(chǎn)濫開發(fā)企業(yè)，弓他們有資料趕享受這兩項爪政策。受讓君方自豪地解瓣釋說，栽我們果協(xié)議約定讓育受讓方辦理剪有關(guān)手續(xù)，醉是經(jīng)過專家猾精心籌劃的匯，我們研究撒過文件房地閃產(chǎn)開發(fā)企業(yè)那可以享受這畜兩項政策的者照顧。知上述情況有嶺兩個問題值棕得錫我們?nèi)妓伎迹阂皇窍?，這項交易返適用國稅發(fā)低[2006嶄]187號日文件嗎？二糕是，通過受絲讓方房地產(chǎn)婦開發(fā)企業(yè)，峽辦理土地增嘗值稅申報手參續(xù)能夠享受籮加計扣除和送20%以下膨增值免稅照油顧嗎？答案騎是否定的，預(yù)理由如下。慎首先，國稅吊發(fā)[200束6]187詞號文件只適娛用于房地產(chǎn)攤開發(fā)企業(yè)的科商品房開發(fā)電項目土地增枯值稅清算，撿對于非從事拒房地產(chǎn)開發(fā)使性質(zhì)的房屋屠土地轉(zhuǎn)讓，悅不適用這個靈文件。目前壓還沒有關(guān)于遣非從事房地胸產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)服的房屋土地小轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在建申報環(huán)節(jié)提摘交中介鑒證擾報告的有關(guān)采規(guī)定。因此潑，主管稅務(wù)練所要求納稅渾人提交中介偵鑒證報告，貸缺乏法律依煉據(jù)的支持。錯其次，土地寶增值稅的納右稅義務(wù)人是輝轉(zhuǎn)讓方而不豈是受讓方，性土地增值稅擴的有關(guān)規(guī)定頂只適用于納降稅義務(wù)人。頁所轉(zhuǎn)讓房屋膚土地，無論電受讓方或代料理人是否屬器于房地產(chǎn)開戚發(fā)企業(yè)，只沒要的轉(zhuǎn)讓方角不是房地產(chǎn)丘開發(fā)企業(yè)，飛或雖是房地段產(chǎn)企業(yè)但但燥轉(zhuǎn)讓的不是唉自己開發(fā)的截商品房，均村不能享受加綱計扣除和2棉0%以下增刪值免稅照顧錯。跡注冊稅務(wù)師戀事務(wù)所將通蒸過上述兩個敢問題的結(jié)論惡，做了進一得步解釋，并主要求轉(zhuǎn)讓方摘重新審閱有逐關(guān)部門的立扶項文件。經(jīng)姿查驗，立項念文件中沒有殺關(guān)于房地產(chǎn)忌開發(fā)的內(nèi)容擴，所有文件具都是關(guān)于技伶術(shù)改造的立誼項內(nèi)容。交檢易雙方與注坑冊稅務(wù)師事羞務(wù)所達成共抽識，所轉(zhuǎn)讓罷的項目是投痕資公司從事室非房地產(chǎn)開個發(fā)性質(zhì)的業(yè)未務(wù)，不適用吊加計扣除和皮20%以下彈增值免稅政描策。綱第四節(jié)鴿五項交易行便為的審核評延價豎大家應(yīng)注意呼，本節(jié)所講巨五種交易行辟為，前三種拜屬于開發(fā)行廳為屬于土地孔增值稅清算概審核業(yè)務(wù)的浩范圍。后兩館種行為屬于蔽非從事房地剪產(chǎn)開發(fā)的房綢地產(chǎn)銷售，仇不屬于國稅旱發(fā)[200乒6]187床號文件規(guī)定形的土地增值嫩稅清算審核福業(yè)務(wù)的范圍蓋。巷根據(jù)200聞3年5月國鳴家稅務(wù)總局顛地方稅務(wù)司彩編寫的，中罰國稅務(wù)出版幅社出版的《薄新編地方稅暖業(yè)務(wù)指南》惑中，五項具駕體交易行為廁的征稅范圍兇的有關(guān)內(nèi)容戲主要有如下自幾項：療4.1芬取得國有土腰地使用權(quán)用后僅進行土闖地開發(fā)績這種情況是宇指土地使用秀者通過出讓稼方式，向政術(shù)府交納土地物出讓金，有侍償受讓土地緣使用權(quán)后，酬僅對土地進糧行通水、通常電、通路和逝平整地面等富基礎(chǔ)開發(fā)，敗不進行房產(chǎn)耍開發(fā)，即所告謂的“將生區(qū)地變熟地”鉆，然后直接喉將空地出讓醬出去。這屬膊于國有土地鞭使用權(quán)的有湯償轉(zhuǎn)讓，納朵入土地增值尊稅的征稅范合圍。已4.2店取得國有土謙地使用權(quán)后氧進行房屋開刺發(fā)建造再出窮讓攤這種情況即長是一般所說蘇的房地產(chǎn)開沒發(fā)。雖然這情種行為通常增被稱作賣房音，但按照國鉆家有關(guān)的房作地產(chǎn)法律和蘇法規(guī)的規(guī)定握，賣房的同敗時，土地使丙用權(quán)也隨之新發(fā)生轉(zhuǎn)讓。信由于這種情賢況既發(fā)生了蓬產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓車又取得了收林入，應(yīng)納入張土地增值稅甲的征稅范圍黑。督4.3冊確認視同銷截售行為罩國稅發(fā)[2礦006]1酬87號文件考規(guī)定：獻“發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)耍企業(yè)將開發(fā)級產(chǎn)品用于職眾工福利、獎增勵、對外投邀資、分配給自股東或投資賀人、抵償債禁務(wù)、換取其京他單位和個裁人的非貨幣網(wǎng)性資產(chǎn)等，膀發(fā)生所有權(quán)五轉(zhuǎn)移時應(yīng)視池同銷售房地距產(chǎn)。訴”蝦這個規(guī)定說到明兩種情況獄，貝：陵一是開發(fā)產(chǎn)堅品自用，如恢用于職工福悶利、獎勵；窄二是非貨幣還交易，如對戀外投資、分琴配給股東或諷投資人、抵眉償債務(wù)、換座取其他單位杠和個人的非灌貨幣性資產(chǎn)榴等。莖對于用于職皮工福利的商移品房，作為你視同銷售應(yīng)覽如何確認存形在一定的難苗度。如用于乒公司托兒所酬、公司健身且康復(fù)療養(yǎng)場節(jié)所等集體福腰利，由于產(chǎn)堆權(quán)沒有變更狐，未發(fā)生轉(zhuǎn)筆讓行為，作往為視同銷售菌處理顯然與您土地增值稅帳確認銷售的東三個條件不躍相符。因此戴，拘我們認為曬應(yīng)該理解為鐮是用于職工邁個人的福利暈分配。運北京市地方簽稅務(wù)局《關(guān)猛于印發(fā)<北展京市地方稅變務(wù)局房地產(chǎn)誦開發(fā)企業(yè)土汗地增值稅清露算管理辦法仍>的通知》輩（京地稅地報[2007椒]134號筒）文件規(guī)定怒：載“沙對房地產(chǎn)開墊發(fā)企業(yè)將開陸發(fā)的商品房惑用于贊助據(jù)……裂等行為，發(fā)普生所有權(quán)屬若轉(zhuǎn)移時應(yīng)視少同銷售房地乏產(chǎn)，取得其它收入確定由襯主管地方稅匠務(wù)機關(guān)按照罰當期同類區(qū)昏域、同類房爭地產(chǎn)的市場柔價格核定。聯(lián)”祝京地稅地[省2007]東134號文吩件的附件一粗的附件3《塘房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓席收入鑒證表燦》中，要求收計算縣“馳用于贊助作苦價金額業(yè)”庭，并計入房膏地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收遞入總額。撥關(guān)于贊助視證同銷售問題停，繳我們認為菠“汗贊助漏”權(quán)的概念不能浙等同于粘“謊贈予兼”拜，如果等同士的話，則與笛國家稅務(wù)總鍛局的文件關(guān)掌于贈予不征丹稅的規(guī)定相和抵觸。國家吊稅務(wù)總局《炮關(guān)于印發(fā)<昂土地增值稅幸宣傳提綱>甲的通知》國圣稅函發(fā)[1劫995]1谷10號文件逮的第四條明劃確規(guī)定，候“擠對轉(zhuǎn)讓房地陳產(chǎn)并取得收的入的征稅，銀對發(fā)生轉(zhuǎn)讓督行為，而未橫取得收入的賤不征稅。如轟通過繼承、膚贈與方式轉(zhuǎn)直讓房地產(chǎn)的鷹，雖然發(fā)生姿了轉(zhuǎn)讓行為結(jié)，但未取得嚇收入，就不邀能征收土地云增值稅。群”零由于京地稅楊地[200絡(luò)7]134姻號文件，沒林有對贊助交德易給出定義疏，也沒有明覆確贊助的判戲斷條件和標懲準，因此在煎實際操作中璃是存在困難球的，而且容庫易與贈予相籠混淆。如果漆按交易習(xí)慣腦來理解贊助啟的含義，有除廣告性贊助何、體育性贊捆助等?；ヒ话阋饬x上鳴贊助，是指在企業(yè)為了實活現(xiàn)自己的目電標（獲得宣集傳效果）而勺向某些活動慰（體育、藝啄術(shù)、社會團費體）提供資猛金支持的一志種行為。鐮所謂體育贊怖助，是指企吐業(yè)為體育賽李事或運動隊都提供經(jīng)費、備實物或相關(guān)挨服務(wù)等支持蟲，而體育賽蝴事組織者或中運動隊以允朵許贊助商享廈有某些屬于洋它的權(quán)利(惹如冠名權(quán)、嚇標志使用權(quán)陣及特許銷售源權(quán)等)或為鼻贊助商進行容商業(yè)宣傳(速如廣告)作士為回報。贊炮助的實質(zhì)是非雙方資源或要利益的交換辦與合作。因伐此一項成功駕的贊助必須典是雙方互利殼互惠、互有斥所得的，它夾也是受法制革化市場經(jīng)濟裳左右的。贊墓助絕非只是望“稀賣廣告盒”三或辮“華屬冠名權(quán)隨”傍，而是雙方愈資源重新配蹤置的深層次匹合作。睬4.4疤將已投入使廚用的房地產(chǎn)萍轉(zhuǎn)讓訂這種情況是師指已經(jīng)建成喉并已投入使駁用的房地產(chǎn)津，其房屋所漂有人將房屋責(zé)產(chǎn)權(quán)和土地蠻使用權(quán)一并樣轉(zhuǎn)讓給其他午單位和個人棒。這種行為占按照國家有夸關(guān)的房地產(chǎn)匯法律和法規(guī)況，應(yīng)當?shù)接写骊P(guān)部門辦理抵房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)篇和土地使用袍權(quán)的轉(zhuǎn)移變前更手續(xù)，原閃土地使用權(quán)允屬于無償劃皇撥的，還應(yīng)眾到土地管理牌部門補交土咐地使用權(quán)出鉆讓金。這種起情況既發(fā)生餐了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)媽讓又取得了瞇收入，應(yīng)納爭入土地增值蓄稅的征稅范鴿圍。槍4.5名房地產(chǎn)交換時這種情況是海指一方以房稈地產(chǎn)與另一巨方的房地產(chǎn)婆進行交換的倒行為，由于壓這種行為既急發(fā)生了房產(chǎn)腿產(chǎn)權(quán)、土地沿使用的轉(zhuǎn)移苦，交換雙方黨又取得了實姓物形態(tài)的收蚊入，按《條筋例》規(guī)定屬枝于土地增值厲稅的征稅范燕圍。店第五節(jié)椒不征稅和免栗稅的交易行堤為糟根據(jù)200遙3年5月國梯家稅務(wù)總局宅地方稅務(wù)司貌編寫的，中與國稅務(wù)出版忠社出版的《乖新編地方稅逃業(yè)務(wù)指南》禽中，土地增剝值稅不征稅我和免稅范圍團的有關(guān)內(nèi)容笑，主要有如祥下幾項：難5.1桑房地產(chǎn)的繼押承悠房地產(chǎn)的繼欄承是指房產(chǎn)拋的原產(chǎn)權(quán)所素有人、依照現(xiàn)法律規(guī)定取雖得土地使用柔權(quán)的土地使茫用人死亡以穿后，由其繼音承人依法承開受死者房產(chǎn)貝產(chǎn)權(quán)和土地勻使用權(quán)的民他事法律行為素。繼承通常莖分為法定繼金承和遺囑繼貞承。法定繼勻承主要是指始由死者的父級母、子女、胞兄弟姐妹等濁親屬繼承該仁房地產(chǎn)；遺魯囑繼承主要散是指由死者婚生前所立遺轟囑中指定的調(diào)繼承人繼承您該房地產(chǎn)。泄這種行為中換發(fā)生了房地嬌產(chǎn)的權(quán)屬變樣更，但作為溝房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、溪土地使用權(quán)嗎的原所有人蜜(即被繼承盆人)并沒有講因為權(quán)屬的票轉(zhuǎn)讓而取得梢任何收入。右因此，房地曲產(chǎn)的繼承不版屬于土地增梁值稅的征稅恒范圍。吉5.2高房地產(chǎn)的贈棗與驕房地產(chǎn)的贈購與是指房產(chǎn)劃的原產(chǎn)權(quán)所鄰有人(即贈看與人)依照班法律規(guī)定取秘得土地使用直權(quán)的土地使賺用人，將自綿己所擁有的酷房地產(chǎn)無償取地交給其他酒人(即受贈鄰人)的民事咳法律行為。庫財稅字［1暫995］4貢8號莊文件規(guī)定，簡“姥上述疫‘濟贈與導(dǎo)’林是指如下情傲況：遼（1）房產(chǎn)悔所有人、土裹地使用權(quán)所暑有人將房屋樓產(chǎn)權(quán)、土地雅使用權(quán)贈與右直系親屬或艇承擔(dān)直接贍體養(yǎng)義務(wù)人的要。沫（2）房產(chǎn)上所有人、土櫻地使用權(quán)所畫有人通過中沈國境內(nèi)非營躺利的社會團膨體、國家機疊關(guān)將房屋