揚州開發(fā)區(qū)古運河項目初判(設計)

呈至：相關領導

emdale

揚州開發(fā)區(qū)

古運河地塊

初判報告

編制單位：上海公司營運中心

編制時間:2011年8月

目錄

第一章項目背景與概況..........................................................1

1.1項目基本信息...............................................................1

1.2項目區(qū)位分析...............................................................1

1.2.1項目所在區(qū)位概述..........................................................1

122項目所在區(qū)域概況、規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)分析...........................................1

1.3項目地塊及周邊條件分析....................................................5

1.4項目合作背景..............................................................8

1.5周邊典型成交地塊分析......................................................9

第二章項目市場定位............................................................10

2.1城市商品住宅市場分析......................................................10

2.1.1城市宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場主要指標.........................................10

2.1.2近期商品住宅整體供求分析................................................11

2.1.3典型個案的去化速度表現(xiàn)..................................................11

2.1.4未來商品住宅市場供需狀況以及價格走勢預判.................................12

2.2城市板塊信息以及典型樓盤情況.............................................13

2.2.1城市板塊劃分.............................................................14

2.2.2典型樓盤情況............................................................15

2.2.3各區(qū)客群結構和產(chǎn)品需求初步分析..........................................29

2.2.4市場總結................................................................29

2.3住宅產(chǎn)品市場定位.........................................................30

2.3.1項目SWOT分析..........................................................31

2.3.2項目初步總體定位........................................................31

2.3.3物業(yè)類型和戶型配比......................................................32

2.3.3價格、漲幅及去化速度預估................................................33

第三章開發(fā)計劃.............................................錯誤！未定義書簽。

第四章項目經(jīng)濟測算.........................................錯誤！未定義書簽。

4.1承受地價......................................錯誤！未定義書簽。

4.2項目收益測算..................................錯誤！未定義書簽。

4.3掛牌價的項目收益測算..........................錯誤！未定義書簽。

第一章項目背景與概況

1.1項目基本信息

所在

項目項目政府

揚州開發(fā)區(qū)古運河地塊用地性質(zhì)二類居住區(qū)開發(fā)區(qū)

名稱失來源推薦

一

總占地面積出讓面積計容建面

162741132731容積率《1.6212369.6

（平米）（平米）（平米）

1、項目由A、B、C、D、E、F六個區(qū)塊組成；

規(guī)劃2、A區(qū)塊為住宅用地，凈用地面積132731平方米，容積率為1.6：C區(qū)塊為古運河綠化

指標帶，包括12米支路、4米人行步道濟綠化；D、E、F區(qū)塊為綠化用地：B區(qū)塊為河道；

其他重要3、競得方須同期建設C、D、E、F五個區(qū)塊的綠化及道路，建設費用由競得方承擔；

信息4、地塊于2011年9月2日出讓，起始價為52565萬元，折合樓面價格2475元/平米，競二

保證金為10600萬元，報名截止日期為8月31日16時。

5、出讓金支付時間表：9月2日支付掛牌起始總價的50%,成交5個工作日內(nèi)付足成交

總價額的50%,交地前（90天交地）付清成交總價款。

12項目區(qū)位分析

1.2.1項目所在區(qū)位概述

項目位于揚州國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)內(nèi)，緊臨揚州的母親河——古運河,

距離文昌閣（市中心）約5.3公里，距離瘦西湖景區(qū)6公里，距離市政府約5.6公里，距離

火車站約9公里。項目位于城市向南發(fā)展的主軸線上，其所在的揚州南部新城是繼新城西區(qū)、

廣陵新城之后的重要發(fā)展新區(qū)。

L2.2項目所在區(qū)域概況、規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)分析

（1）揚州市概況

揚州地處江蘇省中部、長江下游北岸、江淮平原南端，是上海經(jīng)濟圈和南京都市圈的節(jié)

點城市。向南接納蘇南、上海等地區(qū)經(jīng)濟輻射，向北作為開發(fā)蘇北的前沿陣地和傳導區(qū)域,

素有“蘇北門戶”之稱。

揚州市現(xiàn)轄廣陵、維揚、祁江3個區(qū)和寶應1縣，代管江都、儀征、高郵3個縣級市。

全市共有70個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)和13個街道辦事處。全市轄區(qū)總面積6634平方公里，市區(qū)建成

區(qū)面積78.6平方公里（截止2009年底）。2010年末，全市常住人口為446.0萬人。城市化

率為53%?

2010年末，揚州GDP為2208億元，同比增長13.4%（按可比價格）。GDP總量在與長三

角16城市相比處于第十二，但反映出強勁的增長勢頭。將長三角各城市的人均GDP進行對

比之后，揚州排名第十一，還有較大的增長空間。

城市總體結構布局：以歷史城區(qū)為核心，以東西和南北“T”字型發(fā)展軸帶為骨架，東、

西和南部三區(qū)分合有致，構成“一核兩軸三區(qū)”的空間結構；蜀岡-瘦西湖景區(qū)、古運河、

大運河、揚子津生態(tài)綠地深入城市中心，并與外圍生態(tài)空間有機銜接，形成“綠水楔入”的

緊湊團塊狀形態(tài)。''一核"指歷史古城（主要由老城區(qū)和蜀岡-瘦西湖景區(qū)構成），是彰顯揚

州人文生態(tài)特色的核心區(qū)域；“兩軸”是指依托文昌路、古運河形成相互交匯的兩條城市發(fā)

展軸帶；“三區(qū)”核心區(qū)外圍形成的東部分區(qū)、西部分區(qū)和南部分區(qū)三個分區(qū)。

目前，西區(qū)已基本建設完畢，未來揚州的發(fā)展主要方向為向南、向東。

2

（2）開發(fā)區(qū)概況

揚州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)始建于1992年，1993年10月被江蘇省人民政府批準為省級開發(fā)

區(qū)。2006年10月，揚州出口加工區(qū)正式通過國家九部委聯(lián)合驗收。2009年7月24日，國

務院辦公廳正式復函江蘇省人民政府，批準揚州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升級為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，

實行現(xiàn)行國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的政策。目前，代管面積120.2平方公里，下轄三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（施

橋鎮(zhèn)、八里鎮(zhèn)、樸席鎮(zhèn)）、兩個街道辦事處（文匯辦事處、揚子津辦事處）。

揚州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于目前全世界經(jīng)濟發(fā)展最富有活力的長三角地區(qū)，地處上海都巾

區(qū)與南京經(jīng)濟區(qū)的結合部。區(qū)內(nèi)設有出口加工區(qū)、太陽能光伏產(chǎn)業(yè)基地、半導體照明產(chǎn)業(yè)基

地、汽車裝備產(chǎn)業(yè)基地、港口物流園區(qū)等特色園區(qū)，基本形成了以LED、TFT-LCD為重點的

電子信息、太陽能光伏、汽車裝備、港口物流等主導產(chǎn)業(yè)；有樸席生態(tài)新城、揚州“第二城”、

南部臨港新城區(qū)等商務、休閑、生活配套區(qū)；有新光源公共服務中心，標準檢測中心、設施

共用中心、研發(fā)協(xié)作中心、創(chuàng)業(yè)孵化中心等8大系統(tǒng)運轉高效；有江海學院等高級技術學校,

人才資源豐富，技術支撐有力。目前，已擁有中國揚州出口加工區(qū)、揚州國家半導體照明產(chǎn)

業(yè)化基地、國家生態(tài)工'業(yè)示范園區(qū)、國家級高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心、國家光電產(chǎn)品檢測重點

實驗室、中國國際人才市場揚州市場、國家循環(huán)經(jīng)濟試點單位、國家火炬計劃揚州汽車及零

部件產(chǎn)業(yè)基地等八個“國字號”品牌。

目前入駐開發(fā)區(qū)的知名企業(yè)有：江蘇順大、無錫尚德、晶澳集團、璨揚集團、真明麗、

華夏光電、川崎光電、永豐余集團、維柴集團、亞星集團等。另，中國科學院半導體研究所、

南京大學、揚州大學等科研院所紛紛來區(qū)設立了研發(fā)機構。

目前，區(qū)域正在由單一的工業(yè)區(qū)向城市新型綜合體轉變，已有的二產(chǎn)從業(yè)人員，將成為

開發(fā)區(qū)城市發(fā)展的最大優(yōu)勢，未來市場潛力巨大。伴隨著開發(fā)區(qū)城市配套設施的不斷投入，

區(qū)域發(fā)展前景看好。

3

(2)三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)概況

三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)位于于揚州東區(qū)與南區(qū)結合部，揚州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中部，規(guī)劃范圍

為6.2平方公里，范圍為華揚西路以南、揚子津綠地以北、邛江中路以東、周莊河西支路議

西，是溝通“二城”片區(qū)與南部臨港新城片區(qū)的重要節(jié)點。片區(qū)東依開發(fā)區(qū)LED產(chǎn)業(yè)園，北

靠開發(fā)區(qū)中心商務區(qū)，南臨揚子津生態(tài)園，西接揚子津科教園。千年流淌的運河貫穿基地,

南北向主干道揚子江南路是連接開發(fā)區(qū)北部與南部臨港新城的重要通道，東西向主干道吳洲

路連接著東部LED產(chǎn)業(yè)園。三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)擁有良好的自然資源及文化資源，千年古剎高

旻寺位于片區(qū)的西南側。

該片區(qū)是以產(chǎn)業(yè)服務為核心，兼顧居住、休閑、商務。將打造成揚州市新興產(chǎn)業(yè)服務

中心、開發(fā)區(qū)商務會議接待和新區(qū)、依托開發(fā)區(qū)公務服務中心，形成集商務會議、研發(fā)辦公、

生態(tài)居住、旅游體驗為一體的濱水宜居岸線。

十二五期間，將完成全部6.2平方公里的基礎設施建設和配套景觀綠化，新增道路長

度9.2公里，建成揚子津生態(tài)園和古運河生態(tài)長廊，綠地覆蓋率達18%,建成會議接待中心

1座，引進園林式五星級酒店1座，開發(fā)揚子津古鎮(zhèn)旅游度假及高旻寺文化體驗區(qū)。

4

1.3項目地塊及周邊條件分析

5

6

交通

>區(qū)域內(nèi)公共路網(wǎng)發(fā)達，出行便捷，揚子江路、祁江路、臨江路緊密聯(lián)系區(qū)域與主城，吳洲路、華揚

路連接揚子津科教園和LED產(chǎn)業(yè)園，滬陜高速拉近了儀征和江都的距離。

>揚子江路：雙向6車道；吳洲路、華揚路：雙向4車道；滬陜高速，雙向4車道，正在進行雙向6

車道的改造。

>公交線路：目前有17路、18路、50路、206路及潤揚城際旅游公交經(jīng)過項目附近路段，交通較為

便利。

>地塊距滬陜高速揚州南出口約2公里。

宗地3公里范圍配套設施如下：

>教育：耶魯幼兒園、揚子津小學、地塊內(nèi)將新建一所幼兒園，揚州中學開發(fā)區(qū)校區(qū);

配套>住宅小區(qū)：富川瑞園、陽光新苑、依云城邦、運河印象及美錦項目；

>商業(yè)：歐尚超市、匯金谷購物廣場、揚子津農(nóng)貿(mào)市場；

>公共配套：高旻寺、揚子津公園、開發(fā)區(qū)會所；

綜述宗地現(xiàn)狀良好，周邊路網(wǎng)豐富，交通便捷。

7

1.4項目合作背景

H前，我司正在與開發(fā)區(qū)就三新產(chǎn)業(yè)配套片區(qū)整體開發(fā)的事宜進行商談，并取得了初步

的合作意向。該區(qū)域分A、B兩塊實施：A區(qū)為719畝住宅+200畝商業(yè)，可建設85萬平米

的住宅和14萬平米的商業(yè)；B區(qū)為403畝酒店+217畝住宅。區(qū)域內(nèi)地塊將分期掛牌上市，

本次上市地塊為A區(qū)內(nèi)的一幅住宅地塊。

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1.5周邊典型成交地塊分析

1SOO

遁江郝B

開發(fā)展

61睛715.4萬/1.2

2750/10.7.231^

620號用.7萬.661娉八7.6萬八.2

2356"0.7.23母利2875,10.7.23度錦看盛找就公信

649^/12.7^/1.8?

2514/11.1.23健松■

項目地塊

69瀉/888萬卬版編號叱讓面積喀積率

褸面價格咄讓時舊歷發(fā)商

出讓面積地價樓面價

土地編號地塊位置用地性質(zhì)容積率開發(fā)商成交時間

（M2）（萬元/畝）（元/平米）

揚子江南路與吳洲西路交叉口美錦（揚州）置業(yè)

618號二類居住1536181.222027502010.7.23

西北處A、C區(qū)塊有限公司

揚子江南路與吳洲西路交叉口美錦（揚州）置業(yè)

619號二類居住1757011.223028752010.7.23

西北處B、D區(qū)塊有限公司

西南分區(qū)銀河大道與吉安路交揚州華捷房地產(chǎn)

620號商住867341.625123562010.7.23

叉口東北角開發(fā)有限公司

渡江南路以東、連心路以南、揚州建松置業(yè)有

649號二類居住1268751.830225142011.1.23

老揚好路以西、橫溝河路以北限公司

揚州禾廈置業(yè)有

658號西銀溝西側、宏溪路北商住380791.834728942011.1.23

限公司

西銀道東側、宏溪路南側、漢

692號商住888202.12902072掛牌價

河西側、儀揚河路北側

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第二章項目市場定位

2.1城市商品住宅市場分析

2.1.1城市宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場主要指標

=1冏定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）一A—房投/同投比重|

圖1：固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資情況

■■供應面積（萬行）?成交面積（萬m，）成交均價（元/nf）

圖2：揚州近年房地產(chǎn)供需走勢

自2007年以來，揚州固定資產(chǎn)投資持續(xù)上升，年均增長率達26.8%,整體發(fā)展較快，

且房地產(chǎn)投資額也連年攀升，年均漲幅在18.7。房地產(chǎn)處于平穩(wěn)的發(fā)展階段。與此同時，

2010年揚州城市化率達到53%,按照國際通行慣例揚州市場目前已經(jīng)處于高速發(fā)展期的初期

10

階段。從2007年至本年度的市場走勢來看，盡管遇到2008年經(jīng)濟危機和2011年宏觀調(diào)控,

但是房價在這兩個時間區(qū)間中依然呈現(xiàn)出上揚狀態(tài)，此種現(xiàn)象也表明了揚州房地產(chǎn)的高速發(fā)

展態(tài)勢。同時之所以2010年出現(xiàn)供大于求的情況，主要原因在于全國二三線城市整體升溫,

品牌開發(fā)商大舉搶占揚州市場，搶奪市場份額所致。

2.1.2近期商品住宅整體供求分析

圖3：近期商品住宅市場供需價格走勢

自2010年元月開始，揚州市場均價一直處于穩(wěn)定上揚的狀態(tài)。盡管2011年商品住宅成

交均價受到政策累加作用的抑制產(chǎn)生一定的波動回調(diào)趨勢，但是上半年商品住宅均價同比仍

上漲31.54%,為8503元/m%從近期供求表現(xiàn)來看，供給和需求均呈現(xiàn)出穩(wěn)定的波狀趨勢

關系，市場整體走勢仍然十分健康。最近三個月僅僅是由于年度政策累加作用的影響導致供

求比放大。

2.1.3典型個案的去化速度表現(xiàn)

自2010年元月開始，揚州市場均價一直處于穩(wěn)定上揚的狀態(tài)。盡管2011年商品住宅成

交均價受到政策累加作用的抑制產(chǎn)生一定的波動回調(diào)趨勢，但是1-7月份商品住宅均價同比

仍上漲31.54樂為8503元/從近期供求表現(xiàn)來看，供給和需求均呈現(xiàn)出穩(wěn)定的波狀趨

勢關系，市場整體走勢仍然十分健康。最近三個月僅僅是山于年度政策累加作用的影響導致

供求比放大。

開發(fā)企業(yè)項目名稱所屬區(qū)域銷售面積（萬疔）銷售金額（萬元）銷售均價（元/皿）

揚州新能源虎豹陽光美第西國6.1855935.969048

江蘇中澤地產(chǎn)依云城邦南區(qū)8.7455195.816318

中信泰富（揚中信泰富?錦苑西區(qū)6.955024.27980

揚州駿和地產(chǎn)駿和國際公館西區(qū)4.1140059.329758

揚州首開衡泰置首開?水晶城西區(qū)5.4937724.86874

表1：2010年項目宏觀表現(xiàn)

從去年部分參考標桿項目來看，盡管去年成交總量一般，但是主流項目依然保持很強的

銷售面積。代表性項目如依云城邦和駿和國際，依云城邦是我們最主要的參考項目，去年在

南區(qū)市場平淡的情況下依然保持超過8萬方的銷售面積，全年均價達到了6318元，甚至能

II

夠與西區(qū)部分項目一較高低；而駿和國際于去年8月份開盤以來，四個月內(nèi)銷售面積超過4

萬方，形成全市著名的熱銷樓盤，并進一步帶動了西區(qū)板塊偏南區(qū)域的升溫，這里固然有地

段的原因，但是從市場實際來說，優(yōu)秀的產(chǎn)品和高超的營銷技巧疊加是造成項目成功的主因。

因此區(qū)域、產(chǎn)品適銷對路和正確營銷方針指導的情況下，揚州單項目年均銷售面積超過8萬

方是可行的。

2.1.4未來商品住宅市場供需狀況以及價格走勢預判

口土地成交（萬

圖4：揚州土地供應（成交面積）走勢

從揚州土地供求走勢來看，揚州目前住宅及商住用地每年的有效土地供應量穩(wěn)定在200

萬方左右，而揚州的容積率一般為1.5左右，按住宅比例為75%計算，年均供應住宅可建面

積為225萬方。2011年上半年土地市場成交為124.28萬方。參照歷年走勢，2011年度的土

地成交量面積應該穩(wěn)定在200萬方左右。以后各年度土地成交量也將趨穩(wěn)，預測穩(wěn)定在200

萬方左右。

歷年來揚州供求基本處于平衡狀態(tài)，由此得出過去兒年的可售存量已基本實現(xiàn)去化。截

至到目前2011年半年度，揚州住宅可售存量為108萬，已去化77萬方，山此預測2011年

度供應量在200萬方左右。另外，結合歷年住宅可建面積供應量，預測2011年度末包含可

售存量在內(nèi)的實際存量為400萬方，考慮到09年和2010年土地放量過大，因此土地出讓年

度形成的住宅供應量將會在之后兩年內(nèi)達到頂峰，根據(jù)當?shù)毓票P節(jié)奏對其修正預測，按

未來5年內(nèi)上市，上市節(jié)奏預測為8:5:3:2:2；未來兒年出讓土地形成的供應量按6年內(nèi)上

市,開盤節(jié)奏預測為1:為2:2:2:1。

12

2012年2013年2014年2015年

2011年末存量400.0160.0100.060.040.0

2012年新增225.022.545.045.045.0

201萍新增225.022.545.045.0

2014年新增225.022.545.0

2015年新增225.022.5

201坪新增225.0

供應量182.5167.5172.5197.5

由于揚州總體上仍是內(nèi)生需求催動市場，參照歷年揚州市區(qū)商品住宅相關數(shù)據(jù)，未來幾

年揚州市場成交量總體上會穩(wěn)定在200萬方左右。揚州去年成交量為173萬方，結合政策影

響預測本年度成交量為150萬方，未來年均成交量增長率按8%考慮，200萬方封頂。

揚州整體均價呈現(xiàn)上揚狀態(tài)，年均增長率為12.8%。通過調(diào)研分析，當市場均價破萬時,

市場將出現(xiàn)明顯的停滯和分化，據(jù)此我們認為當?shù)厥袌鼍鶅r仍然有足夠的上升空間，但是未

來的增速將會減慢，保守起見，對年均增長率進行修正至10冊

根據(jù)上述數(shù)據(jù)對未來三年的供求關系預測如F：

2011年2012年2013年20M年2015年

供應壹200.0182.5167.5172.5197.5

需求量；150.0162.0175.0189.0200.0

供求比：1.31.11.00.91.0

成交均價，8503.09353.310288.611317.512449.2

表2：揚州供求關系以及價格預測

2.2城市板塊信息以及典型樓盤情況

13

2.2.1城市板塊劃分

揚州市場共分為五大板塊，

分別為東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、北區(qū)

和老城區(qū)板塊。

北區(qū)四至為北、西至繞城公

路，東至廖家溝，南至老城區(qū)北

護城河、楊柳青路和楊冶公路。

南區(qū)北至儀揚河、吳州東路,

南至長江，西至潤揚大橋北接線,

東至京杭大運河。

西區(qū)北至楊柳青路、楊冶公

路，南至儀揚河，東至古運河，

西至潤揚大橋北接線。

東區(qū)北、南至古運河，東至

廖家溝，南至大眾港路。

老城區(qū)：以古運河護城河為

四至范圍。

歷年以來，揚州西區(qū)受到政策扶持的影響，成交量一直遙遙領先，但是自2010開始北

區(qū)和東區(qū)板塊開始升溫，在售項目明顯增多，特別是2011年開始，作為傳統(tǒng)擴展區(qū)域的東

區(qū)和北區(qū)有了較大程度的提升。南區(qū)作為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)剛剛起步，且在售項目較少，因此雖

有一定升溫但是明顯沒有爆發(fā),隨著產(chǎn)業(yè)園和臨近科教園漸成規(guī)模,南區(qū)板塊市場潛力巨大。

本項目從板塊歸屬上處于東區(qū)板塊，但是由于地處東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)交界，因此本項目

與上述三個區(qū)域中的項目均形成相對競爭關系。同時，由于東區(qū)是老揚州居民的傳統(tǒng)居住地

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點，而老揚州人作為土著居民又存在較強的地緣歸屬偏好，因此預計我們的項目首先針對西

區(qū)和南區(qū)客群，其次針對東區(qū)客群。北區(qū)客群與本項目不存在對應關系。據(jù)此木項目初步定

位于區(qū)域競爭項目，而非全市性競爭項目。因此在選擇可參考項目時，首先考慮與本項目相

對關系較為直接的西、南區(qū)項目，其次是東區(qū)項目。

2.2.2典型樓盤情況

西州西湖.紅星島

鑒n號念家?“堡物忖

工蛤學校

大橋

西湖鎮(zhèn)平山鄉(xiāng)黃金忖灣頭鎮(zhèn)

保輯湖祁溝?竹西公園

維揚區(qū)

玉漕河?梅花園

卜橋村與*

.萊茵苑沙施河聯(lián)合村

北

中信泰富錦苑市中心■文昌花園

★生局■★王4

-曲江公園

周大房

前施忖

文國西路■揚州規(guī)劃局■君悅酒店:★中和昌運河東郡

時i中學■G40羊

雙橋鄉(xiāng)小秦淮河雷橋忖

天俊華府

I家沙河

首開水晶城七里河大唐莊

-HJ/BX東高橋

駿和國際公館麻王中學■A

南

濟汗幺用甲在陳固ft廖家海

?新城河I杭集中學

隹■★友古運河江揚尚東國際

華潤橡樹灣★

西銀""L.

和江工業(yè)園-金域藍灣

寧通高速

葭楂忖橫溝河

高橋村援橋醫(yī)院■在橋鎮(zhèn)

?南浦祀

BBK橋中心■

銀橋小區(qū)

漢河鎮(zhèn)胡.?依云城邦本項目幼兒園

/莊小學1

儀揚河九十步

九龍灣潤園

高屏寺■IiL

典型樓盤分布示意圖

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項目占地面容積住宅建筑主力物業(yè)主力戶型銷售均價目前銷售情況

積（萬率面積（萬類型

平米）平米）

依云281.3939聯(lián)排/疊加公寓以80-120平2008年11月開盤，前期推出的21萬平米疊加/多

城邦/多層/小米為主，疊加推多層3500元/平米層和小高層房源去化95%左右，

高層/高層盤量較少，以2011年8月小高層共計推出2258套，成交2030

150-200平米為7300元/平米，疊加套，目前銷售以少量疊加和

主別墅130萬元起售78-86m*兩房為主

駿和4.322.159.288棟18層以140-170平米2010年8月份開盤,所有房源都已推出共709套，截

國際/4棟28層大戶型為主均價9450元/平米至2011年8月共成交501套

公館高層2011年8月均價

10000元/平米

和昌14.723427棟以87-143m?兩房2011年4月底開盤，一期推出298戶，成交251戶，

運河16-17層和三房為主，其均價9300元，截止8去化近90%。8月預計加推一期

東郡高層中三房占60%月份均價在9500元。5、6號景觀王座。

江揚8J1.9816庭院洋房/以76-135皿的三2011年6月開盤,均推出284套，已成交220套。

尚東小高層房和兩房為主，價在8000元，目前

國際三房占50%以上。均價在8000元。

九龍9.21.715.710棟8-10以78-147m*兩房2010年4月17日一一期售罄，二期推出476戶，目

灣潤層小高層和三房為主期開盤，均價4600前已去化近80%

園及12棟17元；2010年12月

層高層18號二期開盤。目前

均價5600元。

華潤11.81.720.123棟5層84-85平方米的2011年6月一期開一期推出280套，銷售168套，

橡樹的多層14二房房型，盤，多層均價9158,去化60%。

灣棟16-17118-159平方米小高層均價6988.截

層的高層的三房，169-180止8月份，多層均價

平方米的四房，12000,高層均價

三房比例接近9000

50%.

金域9.641.716.395層疊加/高層小高層以2010年12月份開盤，一期推出300余套房源去化70%

藍灣多層洋房/118-145平米為多層洋房均價10600左右，在2011年4月9日新推

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小高層/高主，多層以元/平米。截止20n5棟小高層和高層房源，截至

層140-200平米為年8月，二期推出52011年4月16日共推出567套，

主，疊加別室棟小高層均價為截止8月10日，供成交420套

230-300平米9500元/平米。疊加

別里均價15500元/

平米

天俊12.131.72017棟18層公寓88-136平2010年12月份開盤，高層一期和二期共推出859套，

華府高層/疊加米，疊加210-240高層均價7700元/平截至2011年8月10日共成交

/聯(lián)排別墅平米，聯(lián)排米557套，后期將會推出536套高

260-270平米2011年8月高層均價層房源

9500元/平米

疊加別墅均價15000

元/平米

首開7.251.44017棟9-18公寓以110-1352010年7月份開盤，公寓銷售情況良好，截止到目前

水晶層小高層平米和163平米高層均價6600元/平推出以中小戶型為主，共737

城高層/21為主米套，目前銷售594套，一期最后

棟疊加聯(lián)2011年8月小高層均推出的7株為133和163平米戶

排價8500元/平米，別型，開盤去化40%左右，別墅目

S11500前還未推盤。項目二期“水印

西堤”即將公開，面積是89-90

多平米的兩房和130平米三房。

中信32.881.3343.73電梯洋房/130-150平米三2007年10月份開盤，電梯和多層洋房已售罄，2011

泰富多層/小高房多層均價5500元/平年4月推出307套，目前已經(jīng)去

錦苑層/高層米化80%,所剩房源不多。本年末

2011年8月小高層均預計將推出三期剩余小高層戶

價9800元/平米型產(chǎn)品。

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(1)依云城邦

項目鳥瞰圖

依云城邦位于揚子江南路與華揚路交叉口東南角。項目占地28萬平米，容積率1.39,

總建面39萬